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¿Sabes cuánto pagas de más por tener interés fijo el primer año?

La cuestión es trincar pasta como sea

La cuestión es trincarnos pasta como sea

Se llama TINI (tipo de interés nominal inicial) pero a lo mejor lo conoces por otro nombre: interés fijo el primer año. Si tampoco te suena te diré que es el interés que sí o sí cobran en muchas hipotecas al principio, independientemente de cuál sea tu diferencial y de cómo cotice el Euríbor.

Es una pasada, un abuso y una treta legal que la banca se sacó de la manga hace años, cuando el Euríbor empezó a bajar en plena crisis, para compensar el dinero que dejarían de ganar mientras este índice estuviera tan bajo.

Pero, claro, ni en sus peores pesadillas entraba que bajara al  -0,19% de diciembre y que se tirara, como ya lleva, dos añitos enteros bajo cero. Eso disminuye las ganancias de los bancos, que con la esperanza de no renunciar a ellas y de sacar también por algún lado la pasta que deben por los abusos condenados en multitud de juicios, imponen un tipo fijo al principio de la hipoteca.

Ese interés fijo es más alto que lo que pagarías si se te aplicara el diferencial más el Euríbor, por eso lo hacen. Y también es más alto que lo que pagas después de que se termine ese horrible periodo. Según Helpmycash, quien lo tiene suelta de media 550 € más durante el primer año. Imagínate si encima te toca pagarlo más tiempo: un año y medio, dos o tres como se ve en algunas hipotecas. ¡¡Horrible!!

Las menos malas en este sentido son las que tienen el TINI igual que el diferencial posterior. Por ejemplo, las de BBVA, Coinc, Popular y Santander, que al principio cobran un 0,99% de interés fijo y después pasan a Euríbor + 0,99%. O Bankia, que en su Hipoteca Sin Comisiones, con la que ha aumentado su firma de préstamos casi un 80% el año pasado, cobra 1,20% el primer año y Euríbor + 1,20% el resto del tiempo.

La Hipoteca Naranja de ING Direct, que hasta hace menos de un año era famosa y ventajosa, liderando los rankings de mejores hipotecas por no cobrar interés fijo al principio, sucumbió a la tendencia mayoritaria y en mayo de 2017 empezó a cobrar un 1,99% el primer año y Euríbor + 0,99 del primero en adelante, igualito a BBVA por ejemplo, aunque este otro tiene bastante más vinculación. Una pena que lo hiciera, porque le ha hecho perder posiciones frente a otro banco online que no exige interés fijo el primer año y que tiene uno de los mejores préstamos del momento.

¿Que cuál es? La Hipoteca Open de Openbank, que siempre cobra Euríbor + 0,99% con la condición de que domicilies ingresos mínimos de 900 € al mes si eres el único titular o de 1.800 € si sois dos. Tampoco tiene TINI la Hipoteca Geral Plus de Banco Caixa Geral, que siempre es a Euríbor + 2%. Pero qué más da que no lo tenga si tiene un diferencial el doble que la competencia… Por eso mismo queda descartada como buena hipoteca.

Y bueno… Luego está la Hipoteca Inteligente de Evo Banco, que teóricamente no tiene interés fijo inicial sino Euríbor +  diferencial que va variando según el año de la hipoteca y que también baja si el Euríbor sube. Un lío que se resume en que parece que no tiene TINI, pero que en realidad cobra Euríbor + 1,85% al principio, Euríbor + 1,55% entre el segundo y el quinto año, y Euríbor + 1,35% a partir de ahí, ninguno de ellos un tipo de interés competitivo en este momento.

Es como tener un tipo fijo inicial pero poniéndole otro nombre para que no lo parezca y aplicando la subida directamente a través del diferencial del primer año. Un caos para confundir y dar imagen de lo que no es.  Aquí el inteligente es el banco y no tanto tú, por elegir esta hipoteca, como te quieren hacer creer.

¿Sigues pagando lo mismo de hipoteca y no tienes suelo?

Un nuevo maquillaje de la cláusula suelo

Un nuevo maquillaje de la cláusula suelo

Si tu hipoteca depende del Euríbor te habrás dado cuenta de que en las últimas revisiones, ya sean anuales o semestrales, el banco está restando el Euríbor del diferencial.

Ocurre al revés de lo que era habitual mientras el Euríbor estuvo en positivo hasta hace justo un par de años. Ahora, como el Euríbor está en negativo, al sumarlo al diferencial al final lo que pasa es que se resta y al banco le pagas menos intereses que el diferencial pactado. ¡¡¡Tomaaaaaaaa!!!

O sea que si tu hipoteca es, por ejemplo, a Euríbor + 1% y el Euríbor ha cerrado diciembre en el -0,19%, el interés que te cobra el banco a partir de ahora es 0,81%. Peeeeeeero, no le está pasando esto a todo el mundo… ¿Verdad? Si lo has leído y has pensado que a ti no te ha bajado la cuota nada de nada desde que el Euríbor entró en negativo en febrero de 2016, es porque tu banco está siguiendo otra fórmula.

¡¡¿¿Ehhh!!?? ¿Pero eso es posible? Sí. ¿Por casualidad tu banco no será Deutsche Bank, Bankoa, Liberbank o Banco Caixa Geral? Son algunos de los que no están restando el Euríbor al diferencial porque se han buscado una artimaña para ingresar un dinero extra a costa de que tú pagues algunos euros más al mes.

Lo que hacen es que incluir una cláusula en la hipoteca que dice que si el Euríbor es negativo sólo te van a cobrar el diferencial. O sea que si el Euríbor ha cerrado diciembre en el -0,19% y tú tienes ese Euríbor + 1% que decíamos, no te van a cobrar el 0,81% sino el 1%. Siempre que el Euríbor sea negativo, sólo van a cobrar el diferencial, haciendo como si el Euríbor fuera cero. Mucho morro, eh… ¡¡Mucho morro hacer eso!!

Es la última treta, mucho más injusta que la cláusula cero, el otro truco que se inventaron hace casi un par de años, cuando el Euríbor empezó a cotizar en negativo. La cláusula cero, que aplicaba Popular y con la que siguen Caixabank, BBVA, Sabadell y Liberbank, consiste en cobrar 0% de intereses si la suma de Euríbor y diferencial da como resultado algo negativo.

Es decir, si tienes una de esas hipotecas mágicas con diferencial rompedor de los de antes de la crisis, a Euríbor +0,18% por ejemplo, ahora no te van a cobrar -0,19% + 0,18% porque el resultado es que el banco tendría que pagarte a ti un 0,010% de intereses por tener la hipoteca. Como ven que es el mundo al revés, pues sacaron la cláusula cero según la cual en estos casos el interés que se cobra es del 0% y nunca menos de eso.

Y ahora la gran pregunta: ¿Pero todo esto es legal? Sí, siempre y cuando incluyeran las cláusulas en tu hipoteca de forma transparente, o sea que te lo dijeran y te informaran bien de qué pasaría si se activan. Para curarse en salud, algunas entidades han hecho copiar de su puño y letra y después firmar la cláusula de la hipoteca en la que esto se dice. Así se aseguran que, ante futuros juicios y reclamaciones, al cliente no se le dará la razón porque se demostrará que sabía lo que contrataba.

Después de todo el escándalo de la cláusula suelo, a la que estas argucias vienen a sustituir, la banca quiere dejar bien atado el tema de la transparencia. Muy listos y listillos. A pesar de estas precauciones, quizá el escándalo estalle en unos años y se sume a la colección actual de suelo, IRPH, multidivisa, gastos de la hipoteca, etcétera.

¿Qué hipotecas nos trae 2018?

Tocará seguir peleando contra los abusos bancarios

Tocará seguir peleando contra los abusos bancarios

El año que acabamos de comenzar, 2018, será clave en varios aspectos. El primero es que parece que, por fin, se aprobará la tan hablada, retrasada y necesaria reforma de la Ley Hipotecaria.

Del contenido ya se saben bastantes cosas, pero todavía no se ha votado en el Parlamento y, cuando lo haga, quedarán aún muchas cosas por hacer.

Es una pena no haber aprovechado que por fin se ha movido la maquinaria del Congreso para actualizar una Ley que necesitaba muchos más cambios, novedades y mejoras.

Por otro lado, todo apunta a que el Euríbor, en negativo desde febrero de 2016, empezará a subir de forma lenta y gradual, después de que se esperaba que el pasado verano hubiera vuelto a terreno positivo.

Por encima de cero estará seguramente en 2019, pero como las previsiones se retrasan continuamente, es posible que la vuelta a cifras positivas también vuelva a retrasarse.

Aunque empiece a subir no lo hará de golpe y, de momento, no subirá ninguna hipoteca de precio, porque el Euríbor hace un año estaba más alto de las cifras que supuestamente va a marcar en los próximos meses. Cuando, dentro de un año, sí se aumente la cuota, tampoco será gran cosa: suponemos que entre 5 y 10 € en revisiones anuales y la mitad en las semestrales. Molestará, pero nadie se arruinará, será asumible.

Por el momento nos quedaremos con el Euríbor como indicador principal de las hipotecas, ya que el que se vino a llamar Euríbor Plus y luego se quedó en simplemente Euríbor no se cambiará. Lo que se quería modificar en el Euríbor para que cotizara según los préstamos reales que se hacen los bancos entre sí en lugar de en las estimaciones que actualmente se dan para calcularlo, daba un Euríbor mucho más alto que subiría las cuotas de golpe, con lo que se ha decidido que no se cambiará nada.

Al ver esto, el Banco Central Europeo, dijo el año pasado que sacaría su propio índice, que no sustituirá al Euríbor pero en el que sí pretende que se base, y que de momento pretende ver la luz en 2020.

Este año será también el de la consolidación de los 54 nuevos juzgados creados en junio del año pasado para tratar exclusivamente los abusos bancarios. Aunque parece que la cláusula suelo se resuelve en parte fuera de los tribunales, aún queda mucha tela que cortar con los gastos de las hipotecas, que de momento los bancos se niegan a devolver excepto sentencia firme de por medio.

Como mucho aceptan pagar algunos, poca cosa y no todas las entidades, en las nuevas hipotecas. Pero lo de cobrar los de los préstamos ya firmados está más complicado. Seguramente veamos estallar este caso a lo bestia de aquí a unos años.

Igual que ya ha estallado el de las hipotecas multidivisa, a las que el Tribunal Supremo ha quitado la razón obligando a la banca a convertir los préstamos a euros como si nunca hubieran existido en otra moneda. Peor suerte han corrido los del IRPH, que tienen todo este año para esperar que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se pronuncie a favor de quitarles de encima una losa que les acarrea una media de 2.400 € más al año.

En 2018 seguiremos viendo mucha oferta de hipotecas a tipo fijo, que quizá dejen de bajar en cuanto el Euríbor encamine una tendencia estable de subidas. Por el contrario, si esto ocurre, lo más probable es que veamos bajar, por fin, los diferenciales del 1% de media en el que se mantienen desde hace más de un año y medio. ¿Será éste un buen año para hipotecarse? En principio no es malo, pero puede ser mejor si, ante la subida del Euríbor, la banca vuelve a librar una guerra de precios para bajar los diferenciales.

Adiós a 2017, un año clave contra los abusos bancarios

2017 ha sido un año clave para la recuperación del dinero

Un año crucial para la recuperación del dinero

El año que acabamos de dejar atrás, 2017, ha sido muy movido en el tema hipotecario y 2018 promete ser la continuación y el año en que todo apunta a que el Euríbor empezará a subir después de dos años en terreno negativo.

El año pasado se condenó por fin a la retirada de la cláusula suelo en el caso de no ser transparente (casi todas por no decir todas las hipotecas en esta situación) y a la devolución de todo el dinero desde que se activó el suelo

Aunque se han devuelto más de 1.800 millones a más de 416.000 afectados, la banca todavía no ha resuelto todos los casos y el proceso que aprobó el Gobierno fue bastante flojo: al final sólo ha tenido un final feliz el 43% de las reclamaciones.

A finales de 2017 también se dio cera a las hipotecas multidivisa, reconociendo que tienen que convertirse a euros y anularse la parte en la que el préstamo va contratado en otra moneda. Se ha empezado a pedir masivamente a la banca la devolución de los gastos de la hipoteca (notaría, registro, impuestos…), cosa que aún no prospera mucho porque la banca tiende a negarse o a recurrir las sentencias en contra. El mayor escollo está en reconocer a quién le toca pagar los impuestos (IAJD), lo más caro con diferencia de todos estos gastos.

En cambio, los afectados por el IRPH no han tenido la misma suerte: el Tribunal Supremo no ve problema en que continúe aplicándose ni lo ve anulable, así que sólo les queda rezar para que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea sí opine que es nulo en cuanto un juez o un abogado se lo pregunte.

El lío judicial ha sido tal el año pasado que se crearon 54 juzgados nuevos, uno por provincia, sólo para las denuncias de abusos bancarios. Ahí es na. La necesidad era y sigue siendo tal que el Poder Judicial les ha dotado con más medios y ha prorrogado su existencia. Qué menos con el pifostio que hay montado en tantos frentes abusivos.

El Euríbor ha estado bajando sin parar, encadenando un récord tras otro, hasta sellar diciembre y el año con el que probablemente sea su último mínimo histórico: el -0,19%, una cifra mágica que ha traído un nuevo ahorro a los hipotecados y que probablemente no volvamos a ver salvo que haya otra crisis financiera.

El Banco Popular fue absorbido por el Santander a mitad del año, incluidas sus hipotecas y su oferta, por eso vimos por fin una hipoteca medianamente decente del Banco Popular, la Hipoteca Cereza a Euríbor + 0,99%. Por lo demás, ha habido pocos movimientos en la oferta de nuevas hipotecas a interés variable, donde el diferencial medio se ha estancado en el 1%.

En el tipo fijo ha habido más movimiento: 4 de cada 10 hipotecas ya se firma así y, sobre todo, mucho interés por parte del Gobierno y la banca para que nos hipotequemos a interés fijo, con la excusa de que el Euríbor subirá y, con un interés invariable, siempre tendrás la tranquilidad de saber que pagarás lo mismo, pase lo que pase con el Euríbor.

Y, cómo no, cerramos el resumen del año con el que ha sido uno de los vídeos más virales y memorables, en el que Silvia Charro y Simón Pérez aconsejan el tipo fijo, que luego analizamos, aunque puedes verlo para alucinar y echarte unas risas con lo que nunca debería publicarse ni como supuesta estrategia de marketing, que es lo que defienden que ha sido y lo que siguen justificando a través de nuevos vídeos en supuesta línea con el primero.

Con todo esto, ¿qué nos traerá 2018? El próximo día lo vemos, porque también tendrá bastante tela que cortar y las hipotecas sin vinculación ni comisiones que por fin hemos visto en 2017 es posible que traigan algunas más así entre la competencia.

Tengo una hipoteca con IRPH: ¿qué hago ahora?

Un poco aguada, pero queda algo de esperanza

Un poco aguada, pero queda algo de esperanza

Después del palo que el Tribunal Supremo acaba de dar a las hipotecas con IRPH no está todo perdido. Es verdad que ha declarado, de forma bastante tajante, que este índice es transparente.

Pero da más la sensación de que ha querido echar un cable a la banca para compensar los últimos disgustos judiciales, zanjando esta polémica con argumentos facilones y evasivos más que con motivos de peso.

Ni siquiera están todos los magistrados a favor de la sentencia. Ha habido dos que no creen que el IRPH pase el control de transparencia, lo único que obsesiona a la Justicia española y lo único que puede tumbar la cláusula de un banco.

Precisamente, el Tribunal Supremo dice que, al ser un índice, el IRPH no puede ser opaco, pero sí lo puede ser la cláusula en la que va. ¡¡Perfecto!! Primera cosa a la que agarrarse. No siempre fue tan transparente cuando en muchos casos era el índice sustituto de otros IRPH ya desaparecidos a finales de 2013.

Además, como dice el Supremo, es condición general en la hipoteca, no negociable por el cliente, cosa que el Alto Tribunal utiliza para explicar que fue transparente pero que se puede usar para lo contrario: si no se puede negociar, no te podías negar a lo que incluyeran. Y eso te deja en desventaja con el banco, otra de las cosas que los jueces miran mucho para cargar contra la banca.

Armarse de valor, buscar un buen despacho de abogados expertos en Derecho Bancario no va a ser suficiente, ni recomendable por ahora. Tampoco reclamar al banco que por las buenas quite cambie el IRPH por el Euríbor. Vamos, que lo puedes hacer, por probar… Pero lo más probable es que te diga que el Tribunal Supremo lo ha declarado transparente, no te lo cambie y chimpún.

Por eso la mayor esperanza está en los dos magistrados que votaron en contra. Al no estar todos de acuerdo, cualquier juez o abogado puede plantear al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) una cuestión prejudicial. De hecho, el despacho de abogados Ferrer-Bonsoms & Sanjurjo ya ha anunciado que lo hará. ¡¡¡Bieeeeeen!! Aunque de paso se hagan publicidad, ayudarán mucho en el proceso.

Después de leer el comunicado del Tribunal Supremo y seguir el caso original, quizá la resolución de la Audiencia Provincial de Álava, donde se juzgó antes, no fuera muy acertada y haya sido parte de la razón de que se hayan estropeado las esperanzas de los 1,3 millones de hipotecas con IRPH.

O sea que hay camino para plantear otra demanda con nuevos planteamientos y señalando otros puntos críticos, clave, flojos, de cualquier otra hipoteca en esta situación. ¿Voluntarios para presentarla…? Si no, pues a esperar a ver qué dice el tribunal europeo, que seguro acabará poniendo orden en este desconcierto. Normalmente sus respuestas son contrarias a la banca y mucho más favorables a los clientes que lo que dicta el Tribunal Supremo.

Así sea también esta vez porque la sentencia de la semana pasada contra el IRPH es una gran lavada de manos a lo Poncio Pilatos, bastante demagógica en muchos planteamientos y, sobre todo, con gran interés por compensar a la banca para no darle otro disgusto económico que podría ascender a 2.600 millones €.

Ya que hace poco la sentencia del Tribunal Supremo sobre las hipotecas multidivisa echó cal en la herida del mundillo bancario, ha querido compensar dando ahora la de arena con una sentencia que sea un bálsamo para la irritación del sector. Y eso que los bancos no siempre coinciden en lo casos: Bankinter, que pringa con la mitad de las multidivisa en España, no tiene ninguna con IRPH.

¿Cuánto has ahorrado con el Euríbor bajo en los últimos 10 años?

Da gusto calcularlo

Puedes calcularlo con simulador o mirando recibos

El Euríbor acaba de despedir el año en el -0,19%, siendo probablemente su último mínimo histórico, la última vez que se hunda tanto. A continuación ha empezado a cotizar por encima de esa cifra, cuando solía ser al contrario, lo que hace pensar que empezará a subir a partir de enero.

Así que toca hacer balance de lo bien que hemos estado estos años de cuotas bajas-bajíííísimas, las más baratas que pagaremos en toda la hipoteca.

Que suba el Euríbor no quita para que sigan muy muy bajas, porque este índice no va a remontar un -0,19% en dos días, debería tardar más de un año en volver a terreno positivo, lo que nos asegura cuotas bajas durante unos años más, aunque no tan bajas como ahora, claro.

Cuando hace casi 10 años, en julio de 2008 el Euríbor subió hasta su máximo histórico (5,393%) a muchos hogares les dio un patatús porque les puso el agua al cuello. Desde entonces hasta ahora el Euríbor ha ido cayendo casi sin parar (tuvo par de periodos de subidas entre medias), lo que ha supuesto un ahorro considerable.

Desde la cuota de aquel julio a la de ahora hay la mitad de precio. Madre mía: ¡¡¡sí que pagamos intereses!!! ¡¡Muchísimo!! Tomando como ejemplo un préstamo de 150.000 € a 30 años, en julio de 2008 la cuota se puso en 840 €, mientras que ahora, con el Euríbor de diciembre está en 405 €. La diferencia es abismal y nos hace ver el inmenso respiro que nos está dando este índice en los últimos años.

El ahorro total es diferente en cada hipoteca, pero es de varios miles de euros en estos casi 10 años. Para calcular tu ahorro puedes jugar con este simulador, en el que vas cambiando el tipo de interés y así ves cuánto se te ha ido reduciendo la cuota. Si guardas los recibos también puedes ir comparando, aunque seguro que te acuerdas bastante bien de cuál ha sido el máximo que casi ahoga tu economía doméstica hace una década.

Este ahorro en las cuotas, unido al fin de la cláusula suelo y las sentencias contra los gastos de la hipotecas, los préstamos multidivisa y la cláusula de vencimiento anticipado, entre otras cosas, ha empujado a la banca a impulsar las hipotecas a tipo fijo. Las actuales son las más baratas que veremos, ya que cuando empiece a subir el Euríbor el tipo fijo subirá y, a cambio, volverá la guerra de diferenciales en las hipotecas a tipo variable.

Parece que estamos ante el despegue definitivo de la economía. Ahora sólo hace falta que suban los sueldos para recuperar el poder adquisitivo perdido en todos estos años y por las bajadas y recortes sufridos durante la crisis. Las empresas que gozan de buena situación económica deberían trasladar los beneficios que logran con sus buenos márgenes de negocio a actualizar y mejorar el sueldo de sus empleados.

Si no lo hacen, ya les pondrá el sistema en su sitio. El número de parados ha bajado a 3,5 millones, cifra histórica en la última década. Cuando lleguemos al pleno empleo será más fácil encontrar trabajo y a las empresas no les quedará otra que pagar más si quieren buenos profesionales o simplemente nuevos trabajadores.

El Euríbor termina el año con nuevo ahorro para las hipotecas

Probablemente sea la última caída del Euríbor en negativo

¿La última caída de esta buena racha negativa?

El Euríbor, índice más utilizado en las hipotecas españolas, sigue que se sale. Acaba de despedir diciembre en el -0,19%, tras firmar todo un año 2017 en negativo y estando a punto de cumplir dos años bajo cero, donde se situó por primera vez en febrero de 2016.

Este Euríbor de diciembre trae nuevo ahorro para las hipotecas que se revisen con él. En caso de revisión semestral se pagarán unos 2 € menos al mes, un total de 12 € menos en estos próximos seis meses hasta la siguiente revisión. En caso de hipotecas que sólo se revisan una vez al año el ahorro medio será de 5 € al mes, o sea 60 € hasta que vuelva a tocar revisión con el Euríbor de diciembre de este nuevo año.

Es una gran noticia que puede verse empañada por la subida del Euríbor, pronosticada para este año. De momento, lo que va de enero ha subido unas milésimas, cuando lo habitual es que la cotización en los primeros días del mes siguiente al del cierre fuera más baja todavía. Este comportamiento del Euríbor nos hacía esperar una bajada del mismo en el siguiente mes, pero como en esta ocasión ha subido, quizá nos espere, por fin, el inicio de una subida que se esperaba y anunciaba para hace al menos 6 meses.

Si aún no había subido es porque el Banco Central Europeo (BCE) mantenía la compra de deuda de los países de la zona euro, que justo anunció que reduce a la mitad a partir de este mes de enero. Esto explica por qué quizá este mes suba y no deje de hacerlo hasta situarse en terreno positivo en 2019. Pero quién sabe si esta previsión será tal cual o se retrasará también. El Euríbor ha tardado 2 años en tocar fondo en terreno negativo, entonces ¿por qué no podría tardar otros dos años en volver a cifras positivas? Ya lo veremos.

La subida siempre se dijo que sería lenta y gradual, como de momento parece que va a ser. O sea que, en principio, no debemos esperar aumentos bruscos de la cuota de la hipoteca, sino que igual que ahora la hemos visto abaratarse entre 2 y 5 € al mes, la veamos encarecerse en las mismas cantidades: entre 2 y 5 € al mes, según si te toca revisión semestral o anual, respectivamente.

Parece ser que el BCE ha visto que la economía europea se va recuperando y por eso quita este estímulo de compra de deuda de algunos países europeos. Pero no olvidemos que el Euríbor depende de algo más. De momento los tipos de interés están en el mínimo histórico del 0% y a los bancos europeos el BCE les cobra un 0,40% por guardarles el dinero en depósito, cuando siempre fue al contrario: por los depósitos tradicionalmente se ha pagado al dueño del dinero.

El IRPH da la espalda a los clientes y la razón a la banca

Tocaba dar la de arena y... ¡ale, chavales, a peregrinar por el desierto!

Tocaba dar la de arena y… ¡Ale, a peregrinar por el desierto!

La semana pasada el Tribunal Supremo remató, por fin, lo que había empezado el 22 de noviembre sobre el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH).

El Alto Tribunal sentencia que no le parece nulo porque no le ve problema de transparencia, ha explicado en este largo comunicado que se resume en lo siguiente.

Parece que, tras la cláusula suelo, primer abuso bancario condenado por el Tribunal Supremo en 2013, a todo lo demás también se le mira si es o no transparente, como si fuera lo único determinante para anularlo o no.

Aunque hay dos magistrados que no están de acuerdo, el resto piensa que no se puede anular porque es un índice general al que se referencian las hipotecas, como el Euríbor, el Líbor o el Míbor.

Viéndolo así dicen que, por una parte, no se puede decir que sea opaco ni abusivo porque es una condición general de la contratación de la hipoteca. ¿Y qué? La multidivisa también lo era… ¡¡Y el suelo!! Y han resultado anulados. Por otra parte, comentan que al ser el índice de la hipoteca y, por tanto, marcar el precio de la misma, los clientes seguro que están enterados por sí mismos de que existe y de cómo funciona.

El cliente debe saberlo, pero es que el quid de la cuestión no es sólo ése, sino que al desaparecer casi todos los IRPH, el índice sustituto es el IRPH Entidades, el único que ha quedado en pie, y que resulta unos 2.000 € más caro al año que el Euríbor.

Ante esto el Tribunal Supremo se lava las manos y viene a decir que… ¡Mala suerte, oye! Ahhh, ¡se sienteee…! Haber elegido muerte. Se escuda en que, aunque está más alto que el Euríbor, quién sabe qué pasará en el futuro, que aún no se ha amortizado ni un tercio de la hipoteca.

Vamos, hombre… Que el IRPH siempre ha estado muy por encima. Cerró noviembre en el 1,910% mientras que el Euríbor lo hizo en el -0,189%. Es fácil prever que en el futuro también seguirá más alto. Incluso en julio de 2008, cuando el Euríbor marcó su máximo histórico en el 5,393%, el IRPH cerró en el 6,006%. ¡¡Más alto!!

¿Es que estos magistrados del Supremo no lo quieren ver o qué? Está claro que el IRPH siempre ha sido más alto y siempre lo será. Para empezar porque es la media del tipo de interés al que los bancos prestan dinero a sus clientes para las hipotecas, que siempre es más que el se cobran por prestarse entre sí, cifras con la que se calcula el Euríbor.

Pero no contentos con eso, la sentencia argumenta que no pasa nada en que el IRPH sea más alto, que por eso se ha comercializado con diferenciales más bajos que el Euríbor. Para compensar. Mira, me imagino que si estás leyendo esto y tienes IRPH, se te debe de estar poniendo un mal cuerpo y una mala leche… Normal.

No quiere entrar en si el IRPH es manipulable o no, que lo es, precisamente porque es la media del precio de las nuevas hipotecas que se firman. Quizá porque el Euríbor también lo es, al margen de las manipulaciones ya demostradas y multadas, y eso abriría otro agujero de miles de millones a devolver al 90% de los clientes. Como lleva casi dos años bajo cero nadie dice nada de eso, por ahora. Del IRPH sólo dice que su control depende de la Administración y que ellos no lo pueden juzgar, otra lavadita de manos al canto.

También comenta que no se puede anular sólo porque haya pasado unos años alto, que es como querer anular las hipotecas con Euríbor porque haya estado unos años por las nubes. Bueno, hay parte de verdad y bastante de demagogia. Como, en mi opinión, en casi toda la sentencia. Ahora tocaba darle un respiro a la banca y les ha tocado pagar a los del IRPH, que son más numerosos y con un caso quizá menos evidente que el de las hipotecas multidivisa, que aún está muy fresco.

Bankinter revoluciona el mercado con una nueva hipoteca 100% online

Su hipoteca, gracias.

Su hipoteca, gracias.

Bankinter acaba de lanzar, a través de su portal Coinc, un nuevo préstamo hipotecario que rompe y revoluciona el mercado, colocándose directamente como la mejor hipoteca del momento.

No, no es publicidad, ni es exagerado. La nueva hipoteca es a Euríbor + 0,99%, sin interés fijo al principio, algo a lo que sí recurre la competencia con tal de cobrar más para compensar que el Euríbor lleva en negativo casi dos años. Incluso ING sucumbió y lo incluye desde hace unos meses.

Esta hipoteca variable no tiene comisiones ni vinculación. O sea que 0,99% es el primer, único y mejor diferencial que ofrecen; no está sujeto a que domicilies ingresos, compres con tarjeta, tengas seguros, depósitos o plan de pensiones, que son las vinculaciones más frecuentes de la banca en general.

Ni siquiera tienes que tener cuenta en Bankinter: el recibo te lo pasan a otra cuenta que tengas ya abierta en otro banco. Parece que se adelantan a la nueva ley, que no permitirá reducir el diferencial a cambio de atarte con vinculación.

Como la competencia, prestan hasta el 80% del valor de la vivienda, a devolver en un mínimo de 3 años y un máximo de 30. Peeeeeero es toda todita online. Todo irá por Internet: los datos que les das sobre ti, el estudio de la vivienda, el envío de documentación y la información de todo el proceso. No ves a nadie, no quedas con nadie. Hasta la cita con la notaría te la dan a través de Internet. Es el único día que tendrás que ir y ver a alguien.

En Bankinter dicen que las hipotecas serán así dentro de 20 años, que sólo se adelantan para adaptarse a una nueva realidad en la que las personas que buscan información de hipotecas lo hacen a través de Internet. Por eso su perfil es el de jóvenes compradores de su primera vivienda. Esto no significa que otro tipo de personas puedan contratar la hipoteca, pero a lo que se ve Bankinter cuenta con que las personas de más edad tienen otra mentalidad y otro manejo de las nuevas tecnologías.

Bankinter, el sexto banco en España, necesita ganar dinero y ganar clientes, mejor jóvenes porque tienen más años por delante para ser clientes. El palo que le ha dado el Tribunal Supremo en las hipotecas multidivisa le pone en riesgo 400 millones €. Además, el Euríbor no le da beneficios, sólo quebraderos de cabeza: ha cerrado noviembre en el -0,190% y Bankinter comercializó una hipoteca a Euríbor + 0,18%, que ahora ya no da ninguna ganancia.

Confiesan que se arriesgan porque creen que el futuro es Internet y porque, incluso en los tiempos más duros de la crisis, presumen de pocos morosos. Dicen también que pueden dar este precio tan novedoso en estas condiciones porque el coste de Internet es barato y les permite bajar el de la hipoteca.

Pero no todo son ventajas… En las hipotecas online no cabe la posibilidad de negociar, ni de personalizar, de lo que han hecho su bandera con las hipotecas personalizables que anuncian por todas partes. Son lentejas, si te gustan las tomas y si no a otro banco. Por eso siempre han sido las más baratas del mercado: ahorran costes y, como ya dan un precio ajustado desde el principio, no dejan margen a la negociación ni a la mejora de las condiciones iniciales.

Estamos ante el principio de una nueva era. Es cuestión de tiempo que la competencia (ING, Santander, Bankia y BBVA, entre otros) hagan lo mismo o algo parecido. Sobre todo en cuanto vean que Bankinter gana clientes con ello. Y seguro que interesados en esta nueva hipoteca no le faltan. Sólo hay que ver lo bien que le está yendo a Bankia desde que quitó la vinculación y las comisiones ha quintuplicado la firma de hipotecas en lo que va de año.

Desmontando a Silvia y Simón: ¿por qué no hipotecarse a tipo fijo?

No seamos borregos, ¡¡pensemos por nuestra cuenta!!

No seamos borregos, ¡¡pensemos por nuestra cuenta!!

Tras el polémico vídeo en el que los economistas Silvia Charro y Simón Pérez reiteran machaconamente que hay que comprar una vivienda sí o sí, con una hipoteca a tipo fijo, analizamos si de verdad interesa su propuesta.

Dicen que se dan muchas hipotecas. Bueno, bueno, es relativo, o sino que se lo digan a estos jóvenes y otros que no llegan ni a mileuristas. Y luego… ¿Hipoteca fija sí o sí?

Aunque algunos empleados de banco me han dicho que son los clientes quienes les piden este tipo de hipotecas para asegurarse de que la cuota siempre es estable y no les dará sustos ligados al Euríbor, es fácil calcular que una hipoteca a tipo fijo no es buena en estos años, ni tiene por qué serlo en los próximos.

La previsión más optimista para 2019 es que esté en un mínimo del 0% y de un máximo del 0,30%. Pero en los últimos años las previsiones han fallado más que una escopeta de feria y llevan años retrasando continuamente el momento en que empezará a crecer el Euríbor.

La progresión real, ya veréis, es que tarde unos cuantos años en llegar al 1%. Si firmas a 10 años lo más barato es el 2% de la Hipoteca Fija de Openbank y Bankinter. Si tienes una hipoteca con un diferencial de los de antes, por debajo del 1%, no te interesa cambiarte al tipo fijo, perderías dinero. Si estás en el 1% quizá te salga comido por servido y si estás en el 2%-3% de diferencial, como se dieron durante algunos años de la crisis quizá sí pierdas dinero y podrías cambiarte a tipo fijo o mejor, negociar un nuevo variable.

Pero la banca no es tonta y no se pone a lanzar hipotecas fijas creyendo que perdería dinero los próximos años. Si lo hace es porque piensa que con estas ganancias se asegura dinero fijo, y más alto que si hace depender las cuotas del Euríbor. La banca va varios pasos por delante de la gente y así como lanzaron la cláusula suelo para asegurarse ganancias estables, sabiendo que el Euríbor bajaría muchísimo, lo mismo ocurre ahora. Saben que el Euríbor va a estar bajo durante más tiempo del que se pronostica.

Además, las hipotecas a tipo fijo son más caras si las firmas a 15, 20 o 30 años. Y ese miedo que nos quieren meter de que el Euríbor puede volver al 5%… A ver, imposible no es, pero es improbable tal cual va de despacio la recuperación económica y con un Euríbor que lleva 2 años en negativo y que sólo se hunde más mes tras mes.

La media del Euríbor desde que se creó es del 2% y baja cada mes, con cada mínimo histórico del Euríbor. Si firmas una hipoteca a 30 años a Euríbor + 1%, sale más barato que una a tipo fijo del 3% porque, suponiendo que se igualaran los intereses a pagar, las hipotecas a tipo fijo llevan, por lo general, más vinculación y comisiones.

El Gobierno las promociona y en la nueva ley hará casi gratis pasarse del variable al fijo. Tanta amabilidad y facilidad son sospechosas. ¿Qué más pruebas queremos que interesa más el tipo variable? Las cosas no son lo que parecen. Sólo es bueno el fijo si quieres tranquilidad, aunque pagues más, o si vienes de un diferencial por encima del 1,5%.

O quién sabe… Tanto empeño en el tipo fijo también pudiera ser una forma acabar con el Euríbor en las hipotecas lentamente… En Europa apenas existe el tipo variable y en Alemania, según Silvia y Simón, el 80% de los préstamos hipotecarios son a tipo fijo. Y ya sabéis la obsesión con parecerse a Alemania.