Cada vez queda menos para saber definitivamente qué pasará con el IRPH

Después de dos meses y medio esperando, por fin conocemos la opinión del Abogado General del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre el Índice de Préstamos de Referencia Hipotecaria (IRPH).

Una opinión muy importante porque suele coincidir con lo que después dictamina este Tribunal y que debe cumplirse en todos los países de la Unión Europea, incluido España.

Este abogado, por lo general contra nuestros abusos bancarios, esta vez ha dicho que el IRPH le parece abusivo porque no cree que la gente supiera realmente lo que firmaba ya que en muchísimos casos la banca no le explicaba en qué consistía. Tanto es así que, a día de hoy aún quedan hipotecados que no saben que tienen IRPH o desconocen lo que esto implica.

El IRPH fue vendido en las hipotecas de principios de la década pasada como un índice que convenía porque iba a ser “mucho menos volátil que el Euríbor”, que subía y bajaba con mayor facilidad. Pero no decían cómo se calculaba ni que era y siempre iba a ser mucho más caro que el Euríbor (entre 2 y 3 puntos por encima) porque el IRPH es la suma del Euríbor, el diferencial, los seguros y las comisiones que pagas a lo largo del año.

El IRPH era y es la media del tipo de interés al que la banca concede realmente las hipotecas, contando todo lo dicho, mientras que el Euríbor es el tipo de interés -sólo el tipo de interés, sin diferencial ni nada más- al que dicen que prestarían dinero a otros bancos. Es una cifra ficticia que ha recibido muchas críticas y que se ha demostrado que ha sido manipulada por muchos bancos que ya no forman parte del Euríbor.

Pero hasta ahora, exceptuando el subidón que pegó en 2008, ha sido la más barata con diferencia, especialmente desde que pinchó con la crisis. Lleva 3 años y medio en negativo y es el índice que las asociaciones de consumidores reclaman para los afectados por el IRPH.

Quieren Euríbor + 1% porque con el IRPH Entidades, el único tras la desaparición de los otros IRPH en noviembre de 2013, se calcula que han pagado una media de 1.200 € de más al año. Esto son una media de 18.400 € más que si hubieran tenido Euríbor con el mismo diferencial. Si no hubieran tenido diferencial la cifra media sube hasta los 25.600 €.

Algo así es lo que puedes esperar recuperar, más los intereses de demora que el banco tendría que pagarte por haber tenido el dinero en su poder. ¿Hay opciones de recuperarlo? Sí, si el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictamina, igual que el abogado, que el IRPH es un abuso porque no se te explicó qué era ni cómo funcionaba, y que era más caro que el Euríbor. Atención a finales de este año o principios de 2020, cuando se espera la sentencia.

Si el Tribunal Europeo da la razón a los clientes, la banca tendrá que devolver hasta 44.000 millones € según Goldman Sachs. Las entidades que tienen más hipotecas con IRPH son, por este orden: Caixabank, Santander, BBVA, Bankia, Sabadell y Kutxabank. 

En total, se calcula que en España hay más de 1 millón de hipotecas afectadas que, si el Tribunal Europeo les da la razón, colapsarán los tribunales de abusos bancarios. Habrá que juzgar los casos uno a uno para comprobar que, efectivamente, cada cliente ignoraba que tenía IRPH, su funcionamiento y/o que siempre tendría que pagar más que con Euríbor.

Mientras tanto, puedes subrogar la hipoteca (cambiarla de banco) para evitar el IRPH, pero mira que esto económicamente te compense, porque la firma de un nuevo préstamo lleva gastos. Otra opción es acordar con tu banco actual que te lo quite, firmando un nuevo contrato (novación) sin este índice.

Pero mucho cuidado, a cambio no firmes nada donde renuncies a reclamar las cantidades pagadas de más que te corresponden. Son miles de euros y es justo lo que quiere el banco: darte ahora el Euríbor, un tipo fijo o lo que sea con tal de que no le denuncies y así ahorrarse el juicio y sobre todo la indemnización que te corresponderá si ganas.

El Euríbor ha metido el turbo y no hay quien lo pare

El Euríbor va cuesta abajo y sin frenos, dando bastantes alegrías a quienes tengan revisión con sus cifras de julio (-0,283%) o agosto (-0,356%). Unos nuevos mínimos históricos que nos dejan con la boca abierta y que aún caerán más en los próximos meses, mínimo hasta el -0,50%.

Desde que en febrero marcara el -0,108% (cifra más alta de los últimos dos años), ha ido bajando, contra todo pronóstico, de manera cada vez más brusca, hasta caer un 31% en sólo dos meses.

Esta caída nunca vista y tan brusca se debe a que la banca da por sentado que el Banco Central Europeo (BCE) bajará los tipos de interés en breve. Tan en breve que podría anunciarlo en la reunión de este jueves 12, la penúltima en la que estará su actual presidente, Mario Draghi, o en las próximas hasta fin de año.

Los tipos de interés son el precio que se cobra a los bancos por obtener el dinero y llevan más de 3 años en el 0%. Será histórico ya que nunca ha estado en negativo, pero no es de extrañar que lo hagan porque se avecina otra crisis y la economía no se ha terminado de recuperar de la que se desató hace casi 12 años. Por eso los tipos están como están…

Bajándolos se pretende recuperar la economía europea. De rebote los hipotecados tendremos asegurada una larga temporada más de Euríbor extraordinariamente bajo, si bien a principios del año que viene se quiere poner en marcha una nueva forma de calcularlo que podría subir sus cifras.

Se quiere calcular sobre los intereses a los que las banca concede las hipotecas en lugar de sobre las meras estimaciones que se utilizan ahora. Oh, sí, el Euríbor ahora es más ficticio que las series de la tele que tanto están de moda, pero nos hace menos daño que si fuera real.

La EMMI, institución europea que lleva más de 3 años intentando ponerlo en marcha, aún no lo ha hecho porque sube bastante la cotización de forma repentina (en plan 150 euros más cara la cuota al mes). Y como no se quiere causar semejante impacto negativo en nuestras economías domésticas, están todavía haciendo pruebas y yo creo que al final no lo cambiarán.

Ante semejante panorama están pasando dos cosas. Una es que parte de la banca está como loca comiéndole la cabeza a los nuevos clientes para que firmen a tipo fijo en vez de variable. Así se aseguran ganancias constantes todos los meses, aunque el Euríbor siga cayendo. Cuanto más baje más se desatará una guerra de precios en el tipo fijo, así que no descartes ver ofertas bastante agresivas y desesperadas durante el próximo otoño.

Tanto que seguramente en 2020 la banca tendrá que reactivar las ofertas a tipo variable, bajando los diferenciales del 0,89% actual cuando vea que con el tipo fijo no logra captar todos los nuevos clientes que necesita. Y eso que ahora lo tiene menos difícil porque la nueva ley hipotecaria abarata bastante los costes de cambiar la hipoteca de banco (lo que técnicamente se conoce como subrogación).

La otra cosa destacable es que puede que las nuevas hipotecas tiendan a incluir cada vez más cláusulas cero. Así el banco se asegura de que, esté como esté el Euríbor, no te paga intereses y, en muchos casos, que no te cobra menos del diferencial. Con el Euríbor en el -0,356% de agosto, las hipotecas con diferenciales hasta el 0,35% están saliéndole gratis a sus titulares porque sólo devuelven el capital prestado, sin intereses.

Hipotecas gratis que la banca quiere evitar en el futuro a toda costa, por no hablar de las que ahora deberían salirle a pagar. Me refiero a esas cuyo diferencial está por debajo del 0,35%, que las hay… Ésas que en los años anteriores a la crisis se lanzaron para competir a ver quién bajaba más el diferencial, llegando hasta el récord del 0,17% de la Hipoteca Rompedora de Deutsche Bank en 2008.

Los bufetes de abogados ya ven venir una nueva oleada de demandas porque los bancos no están pagando intereses a quienes tienen hipotecas en las que el Euríbor más el diferencial sale una cifra negativa. La patronal bancaria ya dijo que hacerlo sería “un contrasentido y un sindios”, pero la polémica está servida y promete ser el nuevo frente judicial que le meta a la banca una nueva piedra en el zapato. Normal que cuando todo lo que se monta es un circo, crezcan los enanos…

En estos casi 12 años desde que estalló la crisis (cuidadín que todo apunta a que viene otra…), los bancos por no firmar, no firmaron casi ni hipotecas inversas.

Este tipo de préstamos han sido siempre  famosos porque las personas mayores de 65 años, cuando ya tienen pagada la hipoteca (o no del todo), le entregan el piso al banco (o a veces al centro de mayores en el que están viviendo) y a cambio reciben una cuota para complementar los gastos que tienen en ese momento, generalmente por los cuidados que reciben.

Pero terminó desapareciendo porque los bancos cerraron el grifo del dinero hasta el extremo y porque tampoco los mayores que recurrían a ella (y sus herederos) quedaban totalmente conformes con ella.

Esta fórmula, que estaba más en desuso que el chicle Boomer, ha saltado de nuevo a los portfolios de algunas entidades o empresas de préstamo desde que en 2013 se vieran firmar las últimas entre remolinos silbantes de ramitas como los que pululan por el desierto.

Básicamente existen dos tipos de hipoteca inversa: en el que conservas la propiedad de la vivienda y en el que no. En ambos la casa debe tasarla una empresa homologada e interviene un asesor externo independiente para vigilar que la entidad con la que firmas no abusa ni hace cosas raras. Por cierto, no hay impuestos y está exenta de tributar en el IRPF.

Si conservas la propiedad de la vivienda y luego la heredan tus hijos o quien tú quieras, puedes esperar que te den entre el 25% y el 45% del valor de tasación. El problema es que si luego tus herederos quieren recuperar la casa sin cargas, tienen que pagar lo que te prestaron o en otros casos la vivienda directamente se la queda la entidad financiera.

Si no conservas la propiedad de la vivienda es que vendes la nuda propiedad, que es la esperanza de heredar algún día mientras tú usas el piso hasta que te mueres. En este caso obtienes más dinero (entre un 50% y un 80% del valor de la vivienda, según la ubicación, la edad, el estado de salud del titular, etc…), peeeero tus herederos no pillan na de na porque cuando falleces, la propiedad pasa a ser de quien te prestó el dinero.

Como no parece un producto ventajoso ni un chollo, sino más bien el negocio jugoso de algunos con la necesidad de otros, lo recomendable es recurrir a él sólo si realmente se necesita el dinero y no hay otra manera de conseguirlo.

Ufff… ¡¡Por fin!! ¡¡Qué alivio!!

¡¡Novedades en la cláusula de vencimiento anticipado!! Como quedaban dudas de lo que dijo en marzo sobre que un juez no podía parar un desahucio amparándose en que una cláusula de la hipoteca era abusiva, un par de juzgados españoles han vuelto a preguntar sobre el tema al Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Éste órgano con sede en Luxemburgo, que hasta lo que dijo en marzo nunca nos había fallado, ha vuelto a opinar -esta vez mejor- sobre esta cláusula que ha permitido a los bancos iniciar el proceso para echar a la gente de casa por haber dejado de pagar una cuota.

Ahora en julio, este tribunal ha sentenciado que en caso de desahucio no te pueden desalojar  así sino que hay que acogerse a la nueva ley que dice que son al menos 12 mensualidades o el 3% de lo que te prestaron lo que dejes a deber -si estás en la primera parte de la hipoteca-. Si estás en la segunda, el límite sube al 7% del dinero prestado o al impago de 15 recibos.

En caso de que ya tengas en marcha la ejecución hipotecaria, situación en la que se encuentran miles de hipotecas ahora mismo en España, el juez no puede quitar la cláusula de vencimiento anticipado y poner otra que quiera, sino que como es nula, se quita de la hipoteca y punto.

Entonces puedes decidir si seguir con el embargo de la casa o si prefieres archivarla e ir a un procedimiento declarativo. Esto último no es otra cosa que el banco te reclame lo que debes por una vía administrativa, pero sin ejecución y sin riesgo de perder la casa.

Esto va a permitir que muchos desahucios que están en punto muerto se puedan resolver sin perder la casa, porque hay deudas que van a ser renegociables y pagables al banco en condiciones más favorables a los clientes. Las que no lo sean sí que podrán continuar el proceso de ejecución, pero siempre y cuando cumplan con los criterios que hay ahora mismo en la nueva normativa hipotecaria, ya que la cláusula de vencimiento anticipado es nula y el juez no puede sustituirla por otra que perjudique al cliente.

Una de las claves es que esta cláusula no se puede dejar en el contrato aunque se cambiaran sus condiciones, como pasaba antes, sino que se tiene que eliminar por completo. Ya han sido diferentes jueces de Guipúzcoa, Sevilla, Gijón y Castellón los que, antes de conocerse esta noticia, habían hecho esto mismo en estos casos.

Como siempre ha tenido que ser el Tribunal Europeo el que ha venido a poner orden en todos los abusos bancarios españoles, mucho tiempo después de que se empezaran a cometer y contra el deseo de bancos y, lo que es peor, el Tribunal Supremo.

Lo han ultimado todo a la carrera

Bancos y notarías han trabajado contrarreloj para adaptarse a la nueva normativa hipotecaria que entra hoy en vigor (porque tocaba ayer pero fue domingo). Será válida para todas las hipotecas u otras operaciones que se realicen a partir de ahora.

La banca ha dado formación hipotecaria a sus empleados y preparado templetes, todos iguales para que compares mejor las ofertas de cualquier entidad. El nuevo formato se llama Ficha Europea de Información Normalizada (FENI) y también habrá una Ficha de Advertencias Estandarizadas, en la que se hablará de las cláusulas de cada hipoteca.

En las notarías se han preparado para pasarte un test de comprensión antes de firmar la hipoteca y el Consejo General del Notariado ha tuneado su plataforma informática (Ancert) para gestionar toda la documentación de las más de 30.000 operaciones que habrá cada mes, si nos basamos en las que contabilizó en marzo pasado el Instituto Nacional de Estadística.

A pesar del sprint, se rumorea que no está todo 100% listo y pueden surgir colapsos y complicaciones, como cuando hay grandes cambios en grandes estructuras. La nueva ley trae más burocracia, pero se supone que será para darnos más transparencia y seguridad al firmar una hipoteca, tratando de evitar los fiascos y las cláusulas abusivas que han estallado en los 10 últimos años.

Cada banco, además, ha ultimado el tema por su cuenta. Unos contarán con su propia plataforma para conectarse a del notariado, otros trabajarán con la plataforma oficial (Ancert) y otros han contratado el servicio a terceras empresas.

Lo peor que puede pasar es que sufras algún retraso en la firma de la hipoteca… Lo que choca con las ganas que, hasta hoy, habían puesto algunas entidades para que los préstamos se firmaran “cuanto antes” y así evitar que se hiciera bajo el nuevo marco legal.

Esta ley, que llega con 3 años de retraso, se resume en estos puntos que ya os adelantamos en diciembre, cuando se aprobó para que empezara a funcionar en marzo (al final se ha retrasado). Atención si vas a firmar una hipoteca a partir de hoy porque el marco de juego es distinto… Y atención si ya tienes una hipoteca firmada porque, a partir de ahora, la subrogación (cambiar la hipoteca de banco) va a ser más fácil y más barata.

Hasta ahora la banca ha estado muy quieta sin apenas modificar su oferta de hipotecas a tipo variable y sin parar de tocar el tipo fijo. Es lo que más les interesa porque el Euríbor sigue bajo cero y de nuevo en caída libre. Pero no será de extrañar que, además de ver nuevas ofertas para robar clientes a otras entidades, saquen a tipo variable algunas más caras para suplir lo que la nueva ley les hace pagar o les evita ganar.

Celebrémoslo ahora que podemos…

El Euríbor sigue cayendo y cierra mayo en el -0,134%. ¡¡Tomaaaa!!! Esto significa que las hipotecas que se revisen con él no tendrán una bajada, pero tampoco la subida que tenían que haber tenido si el Euríbor hubiera vuelto a terreno positivo esta primavera como se esperaba…

Las hipotecas anuales apenas subirán entre 3 y 5 euros de media y las semestrales 1-3 euros. ¿Pero por qué el Euríbor baja cuando se esperaba que subiera? La clave está en el Banco Central Europeo, que después de un tiempo mareando la perdiz sin subir los tipos de interés, en el 0% desde marzo de 2016, por fin la semana pasada dijo que no tiene intención de tocarlos hasta por lo menos la segunda mitad de 2020.

Esto significa que al menos hasta dentro de un año o dos, si te toca justo la revisión anual ahora, no veremos un Euríbor más alto. Este indicador siempre ha dependido de lo que marcan los tipos de interés porque es el dinero al que el Banco Central Europeo deja lo que luego la banca se presta entre sí o a nosotros.

Esto es así más que nunca porque los grandes ahorradores se han ido a invertir en el ladrillo, así que se ha mermado mucho el típico negocio que tenía la banca de prestar a los hipotecados el dinero de los ahorradores y darles a estos como “tipo de interés” parte de lo que ganaba prestando su dinero a los hipotecados.

El Banco Central Europeo lleva retrasando la subida de los tipos de interés por lo menos dos años. Su presidente, Mario Draghi, nunca ve el momento apropiado, pero es que igual tampoco lo ve quien le suceda a finales de este año y eso que sí dijo que los iba a subir.

Como la economía europea no despega ni con una palanca, especialmente por Italia, Alemania, Holanda… Tenemos tipos de interés en cero para rato (siempre, además se retrasan en toooodas las previsiones que hacen) y, por lo tanto, hipotecas baratas para más tiempo.

Baratísimas especialmente si la firmaste antes de la crisis y tienes un diferencial inferior al 1%. Para contrarrestar que el Euríbor, que lleva en negativo más de 3 años, le hace ganar menos intereses, la banca pone un tipo fijo los primeros 12, 18 o 24 meses de las hipotecas y últimamente ya no mejora sus ofertas, está todo parado. Pero como el Euríbor negativo se está alargando tanto, ese periodo del fijo termina y la gente empieza a pagar cuotas con intereses inferiores al diferencial, porque a éste se le resta el Euríbor.

Por eso algunos bancos se sacaron de la manga la cláusula cero, para no restar nada al Euríbor, pero otros no tienen eso y nos quedan por lo menos 1 o 2 años más para respirar tranquilos y celebrar que no subirán los tipos y, por tanto, se espera que tampoco el Euríbor.

Éste es el motivo principal de que la banca se obsesione con el tipo fijo y nos lo meta por los ojos. Con él tiene ganancias más altas aseguradas mientras el Euríbor esté tan bajo.