Guía básica de hipotecas: ahorros, intereses, amortización y revisiones

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Lo básico para orientarte

Por segundo día consecutivo, continuamos con el resumen detallado de conceptos básicos que tienes que saber para orientarte en el mundo de las hipotecas. Una enciclopedia que no puede faltar entre tus conocimientos si piensas hipotecarte.

AHORROS. Excepto para pisos de su stock inmobiliario, que puedes consultar en las páginas web, para los que a veces prestan hasta el 100% de su precio, los bancos no dejan más del 80% de lo que vale el piso o del valor de tasación (el que sea más bajo).

El porcentaje baja al 60%-70% para una segunda residencia. Por tanto debes tener ahorrado al menos el 20% de lo que vale el piso. Cuanto más tengas mejor, porque cuanto menos dinero pides prestado, lo puedes devolver en menos tiempo y pagar menos intereses.

INTERESES: ¿tipo fijo, mixto o variable? En las hipotecas a interés variable, se ha impuesto un tipo fijo al principio del que no se apean la gran mayoría de los bancos. Encarece el préstamo un 7% el primer año; se sitúa entre el 1% y el 3% -según el banco- y dura entre 1 y 2 años. Si se alargar más es una hipoteca mixta, que tiene un interés fijo bastantes años y el resto es variable.
También se ofrecen muchos préstamos a tipo fijo, que son más baratos cuanto menor es el plazo. Interesan si te hipotecas durante muchos años, consigues un tipo muy bajo y buscas la tranquilidad de saber que siempre pagarás la misma cuota. De lo contrario, te arriesgas a pagar al menos 2.000 € más que con una hipoteca variable.

REVISIONES. Si el préstamo es variable o durante la parte que sea así, la cuota se revisa cada seis meses o un año, según lo pactado con el banco. Con Euríbor al alza interesa revisión anual, con Euríbor a la baja, revisión semestral. Si la cuota no te cambia al menos una vez al año es que tienes cláusula suelo y debes pedir que la quiten y te devuelvan todo el dinero pagado de más.

AMORTIZACIÓN. Si pagas parte del préstamo antes de tiempo puedes elegir entre amortizar cuota o plazo. Lo primero baja la cuota mensual y está recomendado para gente que vaya ahogada con el pago de la hipoteca. Lo segundo, amortizar en plazo, es mejor porque reduces el tiempo total de pago y, por tanto, los intereses totales y también mensuales. Así cada mes pagarás lo mismo, pero amortizarás más capital porque pagarás más capital y menos intereses que antes. Es una buena opción ante un ingreso de dinero inesperado o como inversión de parte de los ahorros.

4 pensamientos en “Guía básica de hipotecas: ahorros, intereses, amortización y revisiones

  1. Fermín

    Yo creo que es mejor bajar capital. Si vas dando bajadas de capital, aunque sea poco a poco, de tal forma que la cuota no sea muy alta no te importará tener una hipoteca de 100€/mes durante 30 años. Desde mi punto de vista reduciendo el tiempo de pago lo que están haciendo es pagando los intereses de ese tiempo recuperado.
    Piensen que si dejan de pagar la hipoteca, deben dinero al banco no tiempo.
    Saludos.

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    1. iron

      Los intereses que se pagan cambian cada vez que se hace la revision de hipoteca ya sea cada seis meses o al año depende de cada uno. si el dia que se hace la revision queda menos capital pendiente en la siguiente letra pagas menos intereses. estamos hablando de hipotecas a interes variable por supuesto. en el caso de tipos fijos da igual lo que amortices porque ocurre lo que tu comentas que los intereses te los cobran todos aparte de un porcentaje cada vez que amortices

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  2. Benito

    Mi razonamiento (personal, dadas mis circunstancias) es el siguiente.

    Hipoteca variable, con revisión semestral. Sin comisión por amortización parcial. Con deducciones fiscales.

    Premisa:
    – Todos los años amortizo deuda

    Consecuencias:
    – Pagaré todo el capital pendiente ANTES de que llegue el final de la hipoteca (a base de amortizaciones)
    – Siempre amortizo en cuota, nunca en tiempo.
    – Los intereses que pago, son mínimos ya que el capital que debo baja cada año
    – Si un año vienen mal dadas, tendré una cuota mínima que podré pagar sin problemas
    – Fiscalmente, las amortizaciones me benefician (lógicamente por debajo de los 9000 euros)

    Ojo: todo este “plan” se va al garete si no amortizo todos (o casi todos) los años.

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