Si firmas a tipo fijo, cuidado con la cláusula de vencimiento anticipado

Ándate con mil ojos

¿Tienes una hipoteca  tipo fijo, vas a firmarla o quieres pedirla? Pues mucho ojo con la cláusula de vencimiento anticipado. Es poco mencionada y menos conocida que el hecho de que con la hipoteca fija tienes la tranquilidad de saber que la cuota siempre será la misma.

Como en todo, las hipotecas fijas tienen también sus contras, que debes conocer. La cláusula de vencimiento anticipado, también llamada de compensación por tipo de interés, consiste en que el banco te cobra una comisión, que suele ser del 4% los 10 primeros años y del 3% el resto del plazo si pagas parte de la deuda antes de tiempo (amortizas anticipadamente) o si cancelas la hipoteca antes de que termine el plazo.

Mientras que en una hipoteca variable te cobran entre el 0,25% y el 0,50% por esto mismo, y no siempre puesto que las hay que no tienen esta comisión, en una fija la cosa sube hasta el 4% de lo que amortizas. Por ejemplo, si decides adelantar el pago de 1.000 € porque tienes unos ingresos extra, has ahorrado o heredado, el banco te cobrará 40 € por hacerlo.

Un gasto desagradable e inesperado que no tendrías por qué asumir. El Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se han pronunciado contra ella, si bien la gran respuesta del tribunal europeo está por llegar. Hace un año que el Supremo le preguntó por vía de urgencia, pero el europeo le echó un jarro de agua fría diciendo que respondería en el plazo habitual, más largo. Y aún estamos esperando… Quizá este año sepamos algo definitivo.

Mientras tanto, en estos años pasados se han paralizado decenas de desahucios porque jueces de toda España han considerado que la cláusula de vencimiento anticipado es abusiva, según lo que ya dijo el tribunal europeo de que podía considerarse así si suponía desequilibrio entre banco y cliente, si no se redactó de forma clara, si no se incluyó de manera transparente o si el banco de verdad tenía razón al aplicarla.

¿Y por qué esto último? Porque, precisamente, la cláusula de vencimiento anticipado no se tiene por qué cobrar siempre. El banco decide si activarla o no según le convenga. Si piensa que tu pago adelantado de la hipoteca le perjudica, la activa, algo que suele ocurrir cuando amortizas deuda o cancelas la hipoteca anticipadamente en un momento en que los tipos de interés están más bajos que tu tipo fijo y, por tanto, el banco pierde dinero si te adelantas en el pago y no te puede cobrar como antes.

De ahí el nombre de la cláusula y ahí está el quid de la cuestión. Es una estrategia de la banca para protegerse contra los tipos de interés bajos, asegurándose que no van a ganar menos dinero. Aunque el planteamiento sea diferente, es la misma filosofía de la cláusula suelo o de la cláusula cero: ganar más en tiempos de intereses bajos.

Si firmas una hipoteca a tipo fijo mira bien dónde te la colocan, porque es habitual en todos estos préstamos. Si no prevés adelantar el pago de ninguna cantidad entonces te dará igual, pero si firmas con intención de ir amortizando anticipadamente de vez en cuando o crees que en unos años, antes de tiempo, cancelarás la hipoteca, no elijas un préstamo a tipo fijo o negocia que no te incluyan esta cláusula o pagarás esta comisión extra. Avisados estáis: ¡¡mucho ojito con el tema!!

3 pensamientos en “Si firmas a tipo fijo, cuidado con la cláusula de vencimiento anticipado

  1. Iurgi

    No sé cómo estará propuesta, pero en su día cuando yo firmé mi hipoteca, en todos los bancos era exactamente igual, que es lo que yo firmé, que esa cláusula sólo se aplica cuando la amortización dentro de un mismo año es mayor que una cantidad elevadísima, creo que el 20% del principal. Vamos, sólo si quieres quitarte la hipoteca. Supongo que esta cláusula para hipotecas de tipo fijo se aplica en el mismo caso y por tanto no afecta. Ya digo que hablo sin saber.

    Responder
    1. Matahari

      Es una cláusula que aplica el banco a su criterio, sólo si ve que esa amortización o cancelación anticipada le va a suponer algún riesgo de perder dinero o de no ganar lo que tenía previsto. Por ejemplo si amortizas cuando los tipos de interés están más bajos que los tipos fijos, como pasa ahora.

      Responder
      1. Iurgi

        Me parece muy raro eso de que lo aplique a su criterio. Igual en las hipotecas antiguas. En la mía ya te digo, que puedo hacer hasta 35000 € anuales, el valor no sé de dónde sale, en teroía debería ser un porcentaje del principal, que era 237000, y no lo es, así que miraré escrituras para ver.

        Responder

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *