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Qué es mejor… ¿Una hipoteca fija o variable?

Piensa por dónde te conviene más ¡¡y cuidado con el buitre!!

De este tema hablamos de vez en cuando porque está en la cabeza de todos los que buscáis hipoteca.

Así como hace 4 años nadie dudaba que una hipoteca variable era lo mejor porque las fijas eran carísimas y no compensaban, desde que la banca se lanzó a rebajar increíblemente los intereses, la duda surge cada año con más fuerza.

Por un lado algunos bancos, como Caixabank, meten miedo con que el Euríbor subirá y por eso es mejor el interés fijo. Pero por otro lado vemos que las entidades tienen ganas de guerrear por bajar los precios en el tipo variable, aunque ahora no todas se lo puedan permitir, y en general se esfuerzan demasiado por competir a ver quién da el interés fijo más bajo. Por eso no paran de tocar los precios: ahora los subo, ahora los bajo, los vuelvo a subir, los vuelvo a bajar, los bajo aún más…

Quieren asegurarse de tener a la mayor cantidad de gente posible atada a un precio fijo porque la subida del Euríbor a cifras que les resulten rentables va para largo. A cambio de darte tranquilidad en las cuotas, porque siempre será la misma y por tanto siempre sabrás lo que vas a pagar, ellos también ganan tranquilidad: la de saber que siempre tendrán los mismos ingresos, pase lo que pase con el Euríbor.

Este indicador lleva dos años en negativo y actualmente estancado en su franja de mínimos históricos, en torno al -0,190%. Como las previsiones de volver a positivo se alargan hasta 2021 y probablemente se retrasarán, la banca no acaba de subir los tipos fijos. Necesita enganchar gente a la misma cuota, por eso saca del armario el fantasma de la crisis: ataros a lo seguro y evitaréis los sustos del Euríbor.

Pero esto no tiene por qué ser así. Si tú calculas, con tu sueldo actual, que podrías pagar una hipoteca aunque el Euríbor llegara al 5%, entonces podrás pagarla. Calcula también si podrías hacerlo si te bajaran los ingresos. Las hipotecas a tipo fijo no interesan si el plazo es menor a 20 años. A partir de ahí sí merece la pena tenerlas en cuenta.

La más atractiva actualmente es la Selecta de Liberbank al 2,05%, pero exige ingresos mínimos de 3.000 euros y con ese perfil puedes lograr un Euríbor + 0,60%. Mires la que mires, comprueba que no tenga comisión de apertura, cláusula de vencimiento anticipado, comisiones por amortizar y cancelar y una vinculación muy alta, cosas que suelen estropear y encarecer un préstamo que al principio te parece más barato.

El año pasado 4 de cada 10 hipotecas ya se firmaban a tipo fijo. Es increíble porque 4 años atrás no llegaban al 6% del total. Los bancos las promocionan porque ya no pueden usar la cláusula suelo y como se cancelan más hipotecas de las que se firman, y muchos diferenciales anteriores a la crisis eran menores del 0,50%, la banca merma cada día sus ingresos por hipotecas. De ahí que quiera aumentarlos ahora con el tipo fijo, igual que pone un interés fijo más alto el primer año de las hipotecas variables.

Piensa bien, saca la calculadora… ¿De verdad me interesa el tipo fijo? ¿A cuántos años voy a poner la hipoteca? ¿Cuánto pagaré con una fija? ¿Cuánto pagaré con una variable? Elige por ti, no por lo que se empeñe el banco.

¿Para quién son las hipotecas fijas?

Aunque la mona se vista de seda, mona se queda

Aunque la mona se vista de seda…  Mona se queda

Las hipotecas fijas vuelven a estar de actualidad. Después de que los bancos se liaran a encarecerlas en los primeros meses de este año, por fin han parado de hacerlo.

¿Por qué? ¡¡Ajá!! Sus movimientos nunca son por nada, hay que aprender a leerlos para saber por dónde irán los tiros. No las suben o, en casos como el de Bankinter, las bajan porque la nueva previsión es que el Euríbor siga en negativo durante al menos un año más, manteniéndose en niveles muy bajos al menos hasta 2020-2021.

Si el Euríbor está muy bajo y pierden dinero con las hipotecas ya firmadas a tipo variable, no encarecen tanto las fijas. No quieren espantar a los nuevos clientes, a los que les interesa cazar durante mucho años con préstamos laaaaargos, que les procuren más beneficios que los préstamos a interés variable.

Si estos nuevos clientes ven que el tipo fijo es mucho más caro que el variable se van a este último, con mucho tino por cierto, ya que el variable se calcula que sale unos 2.000 € más barato que el fijo si ambos se firman a 30 años.

Dicho por empleados de banca, el interés fijo sólo te conviene cuando la hipoteca dura por lo menos 20 años. Como queda tanto tiempo para eso, el resto es especular y jugársela.

Hoy por hoy, con el Euríbor próximo a cerrar en torno al -0,17% los préstamos variables son más baratos para los clientes, por eso los bancos se empeñan tanto en vendernos los fijos a toda costa. Como la cuota siempre es la misma, a ti te da tranquilidad, pero a ellos también: les asegura ingresos estables durante los años que dure tu hipoteca. En cambio con el Euríbor, tú te la juegas y ellos también. Y como ven que seguirá bajo durante laaaaargo tiempo, prefieren el fijo.

¿Para quién están hechas las hipotecas a tipo fijo? ¿A quién le interesan entonces? A quien tenga ingresos medios o altos. Como la cuota siempre es la misma, el interés de partida no baja del 1,60%, en el caso de la Hipoteca Fija de Liberbank a 10 años, la más barata del mercado. Supongamos que pides 150.000 €. En ese caso la cuota mensual te saldría en 1.353€.

Cuanto menor es el plazo, menor el interés, pero mayor la cuota. ¿Y quién puede permitirse una hipoteca a 10 años? Quienes tengan unos ingresos mensuales de por lo menos 4.000 € al mes.

Para el resto de plazos, a 15, 20 y 30 años los intereses suben, pero las cuotas son menores porque el plazo es mayor. Siguiendo con el mismo préstamo de 150.000 €… En el caso más barato, una hipoteca a 15 años costaría 965 € al mes con un 2% de interés, osea que vuestros ingresos deben llegar a los 3.000 € mensuales.

A 20 años al 2% nos saldría por 760 €, para lo que tenéis que ganar mínimo 2.400 € al mes. A 30 años lo más barato es el 2,4%, osea una cuota de 585 €, para lo que tendréis que ingresar al menos 1.800 € mensuales. A esto último puede llegar más gente, sobre todo si juntan dos sueldos. Pero para eso te coges una hipoteca a interés variable, por ejemplo de Euríbor + 1%, y te sale mucho más barato.

La cuota sería de 525 € si al principio te cobraran, por ejemplo, un 1,6% de interés fijo, y luego de 482 €, cuando el Euríbor esté en cero y sólo pagues el diferencial. Para esto, con ganar 1.500 – 1.600 € al mes es suficiente. En nuestro simulador puedes echar fácilmente las cuentas con tu caso, teniendo en cuenta que la cuota máxima que pagaréis nunca debe sobrepasar un tercio de todos los ingresos que entren en casa.

Por eso, los mileuristas quedan descartados de las hipotecas a tipo fijo. Su sueldo es bajo como para permitirse una hipoteca a pocos años, pero tampoco tienen por qué pagar mucho más cuando el interés variable les va a salir mucho más barato.