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¿De qué sirve reclamar al Banco de España?

El Banco de España recibió en 2017 el triple de quejas que en 2016, hasta alcanzar la cifra récord de 40.170 reclamaciones, de las que el 80% fueron por hipotecas.

Así está el panorama hipotecario: recogiendo lo que se sembró cuando había bonanza y cuando se empezó a ver que bajaría el Euríbor. El récord anterior fue en 2013, que tras la sentencia del Tribunal Supremo sobre la cláusula suelo, se dispararon las reclamaciones al Banco de España.

Que levante la mano quien no tenga una o más cláusulas abusivas en la hipoteca. Si crees que no tienes ninguna, mira bien el contrato porque seguro que algo encuentras.

Si has esquivado la cláusula suelo, el IRPH y tu hipoteca no es multidivisa, seguro que te han pillado haciéndote pagar todos los gastos de la hipoteca, con el método de cálculo 360/365, con los interés de demora o alguna otra cláusula abusiva de las muchísimas que hay.

Si tu hipoteca es a tipo fijo, cuidado con la cláusula de vencimiento anticipado, por la que el banco te puede pedir que devuelvas de golpe lo que te queda por pagar de hipoteca, si ve que amortizas antes de tiempo una cantidad con la que cree que le haces dejar de ganar dinero porque eso supone que pagarás menos intereses.

Abusos en las hipotecas hay los que quieras y más, por eso es normal que 8 de cada 10 quejas recibidas por el Banco de España sean de hipotecas. Y pocas son estas más de 40.000 del año pasado teniendo en cuenta que en España hay 8 millones de hipotecas y todas están afectadas, como mínimo, por el pago de los gastos.

Precisamente, este motivo es el que ha hecho subir las reclamaciones ¡¡¡casi un 278%!!! con respecto a las del año anterior: en 2016 sólo hubo 14.462 quejas. Puedes reclamar al Banco de España de forma presencial, por Internet con certificado electrónico o por correo postal. Primero tienes que haber reclamado lo mismo al Servicio de Atención al Cliente (SAC) de tu banco y éste tiene que haberte dado calabazas: bien porque no te contestó en dos meses o porque lo hizo de forma negativa.

Reclamar al Banco de España es lo último que se puede hacer antes de demandar por vía judicial. ¿Recomendable? Teniendo en cuenta que a veces no contesta… Que no siempre se pone a favor del cliente… Y que lo que diga no es vinculante, o sea que no sirve para obligar al banco a quitarte cláusulas y devolverte dinero, pues te diría que no vale para nada.

Pero eso tampoco sería verdad. Sí que vale. Aunque no sea para forzar al banco cambiar lo que ha hecho mal, sí que es un paso importante por dos motivos. El primero es que deja constancia de tu cabreo en forma de estadística y aparece en la Memoria Anual del Banco de España; es noticia, se conoce, se habla de ello. El segundo es que, si consigues que opine a tu favor, es un documento de peso que te puede ayudar a ganar el juicio cuando demandes.

Si te decides, algo recomendable, puedes elegir entre hacerle una consulta, ponerle una queja o una reclamación. El plazo para que te conteste es de uno, tres o cuatro meses, respectivamente, desde que presentas toda la documentación. Como no es vinculante, si sale en tu contra, tampoco te obliga a nada.

Si firmas a tipo fijo, cuidado con la cláusula de vencimiento anticipado

Ándate con mil ojos

¿Tienes una hipoteca  tipo fijo, vas a firmarla o quieres pedirla? Pues mucho ojo con la cláusula de vencimiento anticipado. Es poco mencionada y menos conocida que el hecho de que con la hipoteca fija tienes la tranquilidad de saber que la cuota siempre será la misma.

Como en todo, las hipotecas fijas tienen también sus contras, que debes conocer. La cláusula de vencimiento anticipado, también llamada de compensación por tipo de interés, consiste en que el banco te cobra una comisión, que suele ser del 4% los 10 primeros años y del 3% el resto del plazo si pagas parte de la deuda antes de tiempo (amortizas anticipadamente) o si cancelas la hipoteca antes de que termine el plazo.

Mientras que en una hipoteca variable te cobran entre el 0,25% y el 0,50% por esto mismo, y no siempre puesto que las hay que no tienen esta comisión, en una fija la cosa sube hasta el 4% de lo que amortizas. Por ejemplo, si decides adelantar el pago de 1.000 € porque tienes unos ingresos extra, has ahorrado o heredado, el banco te cobrará 40 € por hacerlo.

Un gasto desagradable e inesperado que no tendrías por qué asumir. El Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se han pronunciado contra ella, si bien la gran respuesta del tribunal europeo está por llegar. Hace un año que el Supremo le preguntó por vía de urgencia, pero el europeo le echó un jarro de agua fría diciendo que respondería en el plazo habitual, más largo. Y aún estamos esperando… Quizá este año sepamos algo definitivo.

Mientras tanto, en estos años pasados se han paralizado decenas de desahucios porque jueces de toda España han considerado que la cláusula de vencimiento anticipado es abusiva, según lo que ya dijo el tribunal europeo de que podía considerarse así si suponía desequilibrio entre banco y cliente, si no se redactó de forma clara, si no se incluyó de manera transparente o si el banco de verdad tenía razón al aplicarla.

¿Y por qué esto último? Porque, precisamente, la cláusula de vencimiento anticipado no se tiene por qué cobrar siempre. El banco decide si activarla o no según le convenga. Si piensa que tu pago adelantado de la hipoteca le perjudica, la activa, algo que suele ocurrir cuando amortizas deuda o cancelas la hipoteca anticipadamente en un momento en que los tipos de interés están más bajos que tu tipo fijo y, por tanto, el banco pierde dinero si te adelantas en el pago y no te puede cobrar como antes.

De ahí el nombre de la cláusula y ahí está el quid de la cuestión. Es una estrategia de la banca para protegerse contra los tipos de interés bajos, asegurándose que no van a ganar menos dinero. Aunque el planteamiento sea diferente, es la misma filosofía de la cláusula suelo o de la cláusula cero: ganar más en tiempos de intereses bajos.

Si firmas una hipoteca a tipo fijo mira bien dónde te la colocan, porque es habitual en todos estos préstamos. Si no prevés adelantar el pago de ninguna cantidad entonces te dará igual, pero si firmas con intención de ir amortizando anticipadamente de vez en cuando o crees que en unos años, antes de tiempo, cancelarás la hipoteca, no elijas un préstamo a tipo fijo o negocia que no te incluyan esta cláusula o pagarás esta comisión extra. Avisados estáis: ¡¡mucho ojito con el tema!!

El juzgado de cláusulas abusivas de Madrid resuelve su primer caso

Habemus primer caso resuelto

Habemus primer caso resuelto

Antes de llegar a su colapso total, que ya lo tiene encima porque sus pasillos contienen 11.000 demandas esperando a ser admitidas, el Juzgado 101 bis de Madrid, uno de los 54 que se crearon en junio para la resolución de los casos de cláusulas abusivas, ya tiene su primera sentencia. Oleeeee. Habemus caso resuelto que el cliente aún puede recurrir.

No es quizá la solución que exactamente le hubiera gustado al hipotecado, pero al menos ha visto resuelto su caso de forma bastante favorabel en un plazo razonable de tiempo, ya que el juzgado se creó en junio y tiene su sentencia en septiembre, lo que acorta mucho los plazos que se van a manejar a partir de ahora.

Dada la escasez de medios materiales y humanos que tienen los 54 juzgados, a los que se espera que les caigan encima 195.245 demandas al año, se prevé que tarden en resolver cada caso 4 años en lugar de los 12 meses que necesitarían si tuvieran cuatro veces más medios de los actuales.

Como es un juzgado que tiene entre manos todas las cláusulas abusivas, y no sólo la del suelo que es la más famosa, la sentencia abarca varias cosas. Anula la cláusula de vencimiento anticipado, por la que el banco podía liquidar unilateralmente la hipoteca por cualquier cosa mínima que no cumpliera el cliente.

Está bien que se la hayan cargado, hay ya varias sentencias contra esta cláusula e incluso el Tribunal de Justicia de la Unión Europea le ha dado caña. Es que es un abuso que incumplas cualquier cosilla y el banco, porque sí y sin negociar contigo ni tener tu consentimiento ejecute la hipoteca e inicie el embargo del piso.

Esta primera sentencia del nuevo tribunal también ha anulado los intereses de demora que había, muy abusivos por estar más de cuatro puntos por encima de los que el cliente debía pagar originalmente al banco.

También ha declarado que la entidad pague algunos de los gastos de constitución de la hipoteca, en este caso la notaría y el registro de la propiedad, porque es el único interesado en la garantía que ofrecen estos profesionales a la hipoteca (dar fe e inscribirla en un registro público).

En cambio, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), el más caro carísimo de todos, debe correr por cuenta del cliente, porque así lo opina el Tribunal Supremo y se deja entrever en la Ley Hipotecaria, dice el juez.

Esto es una lotería según el juez y la provincia que te toquen, pues unos echan mano de la Ley para que lo pague el cliente y otros se lo adjudican al banco. La mayoría va por el primer caso, pero aún no hay 100% acuerdo en la Justicia española sobre este impuesto ni sobre los gastos en general, aunque ya van saliendo sentencias que encasquetan a la banca el pago de al menos alguna cosa, como ha sido ahora el caso.

De qué va la reforma de la Ley Hipotecaria: las claves

No hay que avisar de que te quemas, hay que evitar el incendio

No hay que avisar de que te quemas, hay que evitar el incendio

El Gobierno prepara ¡¡por fin!! la reforma de la Ley Hipotecaria que se tenía que haber hecho hace más de una década.

Aquí van las claves que van soltando a cuentagotas sobre lo que está preparando. El próximo día haremos el análisis.

Información previa. El banco tendrá que entregar una ficha muy completa con las características de la hipoteca, explicando las cláusulas y qué consecuencias tienen. También se incluirá una simulación sobre subidas o bajadas del Euríbor, para que el cliente sepa cuánto puede llegar a pagar de cuota.

Contrato estándar. Habrá un único tipo de contrato donde todo aparezca muy detallado y muy clarito, sin letra pequeña ni cláusulas engorrosas u opacas. Pueden ser abusivas, pero al menos transparentes, que es lo que más se ha criticado en las sentencias judiciales hasta el momento.

Comprensión y notario. Para asegurarse de que entiendes todo y luego no demandas diciendo que no sabías qué firmabas, el notario te explicará la hipoteca desde una semana antes de la firma. También te pasará un test para comprobar que te has enterado de todo, dando fe de que conoces perfectamente a qué te comprometes y sus consencuencias.

Lista negra. La notaría no podrá declarar ilegal una cláusula, competencia exclusiva de los tribunales, pero sí podrá tirar para atrás una hipoteca que la contenga. Para ello, contará con una lista de abusos declarados ilegales por los jueces. Si sólo es abusivo pero legal, explicará el contenido al cliente para que sepa qué firma.

Intereses de demora. Se fijará un interés concreto si te retrasas en el pago de la cuota. Este interés llegó al 29% en el caso más sangrante. Ahora es de tres veces el precio legal del dinero, o sea del 12% como máximo. Con la nueva ley no habrá máximos ni mínimos, sólo un interés que pueda aplicar la banca.

Vencimiento anticipado. Ahora al tercer impago el banco puede ejecutar la hipoteca y embargar la vivienda. Se dejará que el banco lo siga pudiendo hacer, pero dependiendo de cuánto quede por pagar. La banca vería bien que se ejecutara la hipoteca más tarde, al sexto o noveno mes de impagos.

Euríbor. Seguirá siendo el índice al que se liguen las hipotecas. Si se mete otro o no lo dejarán en manos del Banco Central Europeo (BCE), la Asociación Española de Banca (AEB) y la Autoridad Bancaria Europea (ABE).

Vinculación y comisiones. Se regulará cuánto se puede cobrar por intermediar en la contratación de una hipoteca y por amortización anticipada o cancelación. Van a regular la vinculación de los préstamos (seguros, tarjetas, plan de pensiones, domiciliar la nómina, etcétera).

Cómo conseguir que no te embarguen el piso si no pagas la hipoteca

Devuélveme lo mío

Devuélveme lo mío

La cláusula de vencimiento anticipado está en entredicho. Significa que el banco te puede pedir que le devuelvas de golpe todo el dinero del préstamo si dejas de pagar 3 cuotas. Antes eran 6, pero Zapatero lo bajó a 3 al final de su legislatura.

Esta cláusula es la madre de todos los desahucios. Dejas de pagar, el banco ejecuta la hipoteca, con el tiempo embarga el piso… Lo subasta, obtiene una cantidad ridícula por él… Te quedas sin casa y, para colmo, te reclama el resto del dinero que no ha sacado con la venta del piso, hasta que le pagues hasta el último céntimo que le debes.

¿Pero cómo se supone que vas a pagar si no tienes casa y la has perdido porque no te quedaba dinero? Que esto pase con una segunda residencia o una vivienda que se compraba para invertir, se entiende que se podría seguir pagando y quizá no se quiera. Pero nadie quiere verse en semejante marrón, no se deja de pagar porque se tenga y no se quiera. Es de las últimas cosas que se dejan de pagar y, si se hace, es porque de verdad no se puede.

Esta cláusula de vencimiento anticipado está ya también en los juzgados, como el suelo, los gastos de formalización, el IRPH, las hipotecas multidivisa y otros abusos bancarios. Y está también en la agenda del Gobierno, en la reforma de la Ley Hipotecaria que tiene entre manos.

Le dan vueltas a si se podrá pedir o no la devolución de lo que queda por pagar en función del porcentaje de lo que ya se haya amortizado. Aún no han dicho qué porcentaje ni se ha aprobado la reforma, sólo es una idea.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, único que de momento nos echa una mano a los consumidores españoles para poner orden entre tanto abuso bancario, dijo hace un par de meses que pedir por adelantado el pago de lo que queda de préstamo y hacerlo al tercer impago de cuota es un abuso y la cláusula nula. Que hay que ver cuánto queda por pagar tanto en tiempo como en dinero.

Otra buena noticia es que permitió a los jueces españoles paralizar una ejecución en cuya hipoteca esté esta cláusula. La Audiencia Provincial de Madrid ha parado todas las ejecuciones hipotecarias de este tipo, hasta ver cómo cree el Tribunal europeo que hay que resolver el tema.

Si no pagas 3 cuotas y el banco te ejecuta la hipoteca, tienes 10 días para contestarles negándote a que te pidan el resto de la deuda. Les dices que es una cláusula abusiva que está en entredicho por la Unión Europea y que debéis buscar otra solución diferente a pagar de golpe el capital pendiente.

Cláusulas abusivas más frecuentes en la hipoteca

Expertos en camuflaje

Expertos en camuflaje

De abusos está el mundo lleno, y el mundo hipotecario más. Los bancos no siempre llaman a las cosas por su nombre, les gusta camuflarlas, esconderlas, hacerlas pasar por lo que no es, y sobre todo no explicarlas con claridad.

De aquellos barros vienen estos lodos: la banca en general se creyó muy lista ocultando algunas cosas y ya llevan unas cuantas sentencias en contra por cosas como clips, swaps, cláusulas suelo, de vencimiento anticipado, redondeo al alza, hipotecas multidivisa o intereses de demora indecentemente altos.

Algunas están prohibidas por Ley, otras por el Tribunal Supremo y otras sólo se consiguen eliminar gastándose los cuartos en abogados y a golpe de sentencia.

El redondeo al alza de las hipotecas consistía, como su propio nombre indica, en redondear hacia arriba la cuota de la hipoteca. Por ejemplo, si el interés resultante era 2,867% el banco aplicaba el 3%. Caja Madrid, ahora intengrado en Bankia, fue una de las cajas que más lo hicieron.

La cláusula suelo es un límite que los bancos se sacaron de la manga antes de la crisis para compensar el dinero que iban a dejar de ganar cuando el Euríbor cayera por los suelos.

Sabían que eso ocurriría y se inventaron un interés mínimo que el cliente pagaría si al suma de Euríbor y diferencial era inferior al suelo pactado. Tiene sentencias en contra de varios tribunales, incluido el Supremo, y ahora la cuestión es desde cuándo tienen los clientes derecho a cobrar el dinero que han pagado de más. De momento, salvo nueva sentencia en contra, es desde el 9 de mayo de 2013.

Algunas entidades también ponían una cláusula techo, a veces del 10% o 12%, totalmente descompensada con el suelo porque el máximo alcanzado por el Euríbor queda muy lejos, en el 5,393%.

El interés de demora aplicado por algunas entidades ha sido abusivo. El 29% por pagar con retraso alguna cuota es leonino, igual que cuando te cortaban una libra de carne (¡¡de tu carne!!) por retrasarte en los pagos en la Edad Media. Tras una ley del Gobierno ya no puede ser más de tres veces el precio legal del dinero, o sea actualmente el 12%.

La última en sufrir un varapalo judicial (esta vez contra el BBVA) ha sido la cláusula de vencimiento anticipado, mediante la cual el banco te puede pedir que pagues todo lo que debes sólo con que no abones una mensualidad.

Si crees que el banco no te lo ha explicado todo correctamente o no te fías, pregúntale al notario. Tiene el contrato de la hipoteca desde mucho antes en su despacho y puedes ir un día y preguntarle si ha visto algo raro y que te explique qué vas a firmar. Este asesoramiento está incluido en el precio por sus servicios en la compraventa del piso.

Si todo ha ido mal y no parece que haya vuelta atrás porque te han ejecutado la hipoteca, el juez puede parar tu desahucio si ve alguna cláusula abusiva en el contrato. Algo es algo.

Banco Popular retira el suelo de todas sus hipotecas

A todo cerdo le llega su San Martín

A todo cerdo le llega su San Martín

Uno de los bancos más orgullosos y cabezotas respecto a la cláusula suelo, el Popular, por fin ha sido tumbado por una sentencia del Tribunal Supremo, que llega 5 años después de iniciarse la batalla legal.

Este Alto Tribunal español, el máximo que hay en nuestro país, ha dado la razón a unos clientes representandos por la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU).

Definitivamente el Supremo ha reconocido que el suelo de las hipotecas del Popular es nulo por que no cumple con los requisitos de transparencia en su contratación que se exigen y que ya fueron dejados muy claritos el 9 de mayo de 2013, fecha histórica de la primera sentencia del Tribunal Supremo contra el suelo, en esa ocasión contra BBVA, Cajamar y la actual Abanca.

Esta nueva sentencia proviene de un caso antiguo, cuyo paso anterior había sido la Audiencia Provincial de Madrid, donde el Banco Popular ya recibió una sentencia en contra, que recurrió con la excusa de que todos los casos eran del BBVA y que sí había informado de forma transparente de la cláusula suelo. Pero el Supremo no lo ve así y ha declarado la anulación de todas las cláusulas suelo del Banco Popular, lo que se supondrá dejar de ganar 90 millones de euros al año.

No se ha dicho ni pío de retroactividad, por lo que de momento no parece que se vaya a declarar nulo el suelo desde antes de esta fecha ni se vayan a devolver las cantidades cobradas de más, si bien los afectados se pueden acoger a otra sentencia de hace un año del Supremo, que reconoce que se puede reclamar el dinero desde el 9 de mayo de 2013.

El BBVA también se ha llevado lo suyo por parte del Supremo, en este caso con la cláusula de vencimiento anticipado, ya que con el suelo se vio obligado a eliminarlo tras la mencionada sentencia pionera de 2013.

La cláusula de vencimiento anticipado se trata de un supuesto en que el banco exige al cliente todo el dinero de la hipoteca solamente con que éste no pague una cuota. Esto ha terminado en muchos desahucios, según la asociación de consumidores Adicae, que aprovecha esta situación para denunciar que todavía se producen unos 80.000 desalojos cada año.

Actualmente, la hipoteca no se ejecuta hasta que no hay tres recibos sin pagar (antes eran 6), pero algunos bancos como el BBVA, metieron en sus contratos esta cláusula por la cual agilizaban el proceso tras un solo impago.

El BBVA ha sido condenado porque el Tribunal Supremo entiende que esta cláusula no da tiempo al cliente a reparar el daño, es decir, que se le aplica un castigo a las primeras de cambio, sin darle opción a más.