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Las hipotecas son más accesibles, pero siguen peor que antes de la crisis

¿Es un buen momento para hipotecarse? Es la eterna pregunta…

La crisis ha acabado; al menos, oficialmente. La economía nacional crece, el empleo y la construcción se van recuperando, a la mayoría de empresas les va bien…

Sólo falta que nos suban los salarios para recuperar todo el poder adquisitivo que hemos perdido durante los últimos 10 años en los que a muchos no se les ha subido ni el IPC y a los que han encontrado empleo nuevo o por primera vez se les ha calzado un sueldo de hambre y miseria. Lo mismo que no se han recuperado los sueldos decentes, no se han recuperado las buenas hipotecas.

Aún así, hay más salarios que durante los años duros de la crisis (años duros también de casi 6 millones de parados) y como la banca necesita nuevos clientes, ha vuelto a abrir las puertas de sus sucursales de par en par. Está dispuesta a dar hipotecas, lo necesita. Por un lado tiene mucho dinero que pagar en indemnizaciones por abusos condenados como la cláusula suelo, las hipotecas multidivisa o los gastos de la hipoteca.

Necesita que le paguemos intereses para asumir estas facturas millonarias, porque los ahorradores prefieren comprar pisos o invertir en otras cosas, y ya no le dejan el dinero en depósito para que jueguen con él.

Por otro, como en los peores años de la crisis dio muy pocos préstamos, se han ido terminando de pagar muchos de las antiguos y, de los que quedan, la mayoría tiene un diferencial ridículo que casi no le da intereses con las cuotas mensuales, así que la banca está  necesitada de pescar nuevos clientes.

Además, hay mucha competencia entre los bancos. De ahí que se hayan peleado hasta bajar los diferenciales por debajo del 1% y que llevemos 3 años viendo hipotecas fijas que caen, suben, caen, suben y así… Pero que están baratas como nunca: un 2,5% a 30 años es un chollo. O eso parece, porque si lo dan es porque muy seguros están de que al Euríbor le queda un laaaaarga etapa en mínimos históricos.

Han relajado las condiciones que ponían en la crisis, se recurre menos a los avalistas, pero no es oro todo lo que reluce. En las hipotecas fijas se cobra comisión de apertura del 0,5-1% y se intenta atar al cliente con mayor vinculación que en las variables, donde tampoco van mal servidos de ataduras como domiciliar nóminas y recibos, uso de tarjetas, firma de seguros, plan de pensiones, etcétera.

Pero sí, en global es un mejor momento que durante la crisis y se dan más hipotecas, aunque no hemos vuelto a lo que teníamos antes de 2008. Hemos salido del hoyo y la prueba es que las hipotecas sobre viviendas aumentaron el 9,7% en 2017, habiéndose firmado 310.096. Ha sido el cuarto año consecutivo que crecen y con la cifra más alta desde 2011.

Entonces… ¿Estamos ante un buen momento para firmar una hipoteca? Es lo que siempre nos preguntamos cuando pensamos en comprar a crédito una vivienda. Podía ser mejor, pero no es mal momento. El Euríbor seguirá muy bajo y en negativo por lo menos un año más, y probablemente más tiempo, ya que hace años que las previsiones terminan por alargarse en lugar de cumplirse.

Apenas hay hipotecas por el 100%, la banca aprende de los errores precrisis, pero todavía no hemos llegado a las hipotecas anteriores, esas que a algunos les ahogaron por tener cláusulas abusivas y que a otros les están permitiendo respirar porque, como los diferenciales son tan bajos y el Euríbor lleva dos años bajo cero, están pagando las cuotas más baratas de su vida. No es lo que fue en la década pasada, pero por primera vez, estamos ante lo mejor de esta década.

De todos modos, si te puedes esperar, mejor. Aún tiene que aprobarse la nueva Ley Hipotecaria, que se supone que se hará antes del verano (veremos a ver porque también lleva infinitos retrasos) y es posible que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea obligue a la banca a devolver a los clientes españoles todo lo que pagaron como gastos hipotecarios.

Si no puedes esperar, al menos negocia pagar lo menos posible de esos gastos. Actualmente, el Tribunal Supremo ha reconocido que podemos reclamar todo excepto el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), el concepto más caro con diferencia.

Swaps: el Tribunal Supremo amplía el plazo para reclamarlos

Conoce el nuevo camino para reclamar los swaps

¿Te acuerdas de los swaps? ¿Tuviste uno…? ¿Denunciaste y ganaste…? ¿Denunciaste y perdiste…? ¿Aún lo tienes y nunca reclamaste?

Pues que sepas que, sea cual sea tu caso, estás a tiempo de denunciar al banco por daños y perjuicios al imponértelo. Es trabajoso para un abogado demostrarlo, pero tiene sentencias en las que basarse y podría ganar porque hay precedentes en otros temas y el plazo todavía no ha prescrito.

Aunque hace mucho que no hablamos de ello, porque su etapa de reclamación fuerte fue entre 2009 y 2011, uno de los primeros frentes que se abrieron contra los abusos bancarios fue el de los swaps, cuyo escándalo estalló al mismo tiempo que la cláusula suelo, si bien afectó a menos gente. Santander, Sabadell, BBVA, Caixa Penedès y Bankinter fueron algunos de los bancos que lo utilizaron, especialmente el último, que reconoció que tenía 25.000 afectados.

Todo se destapó cuando el Euríbor se desplomó de forma brusca y brutal en 2009. Al igual que el suelo, los swaps se incluyeron en las hipotecas antes de que el Euríbor empezara a bajar y por el mismo motivo: la banca sabía que caería y quería asegurarse las ganancias, por eso el banco obligó a firmarlo si el cliente quería la hipoteca.

En el caso del suelo, con un límite mínimo que hacía pagar la misma cuota aunque la suma de Euríbor y diferencial pactado fuera inferior. En el otro caso, el swap fue un falso seguro que supuestamente cubría -sobre todo a empresas- de subidas y bajadas de los tipos de interés, cuando en realidad a quien cubrió de perder dinero fue al banco, porque los clientes se vieron atados a una devolución de dinero mayor en cuanto bajó el Euríbor.

El swap fue un timo disfrazado de ventaja y por eso hace 7 años se reclamaba con diferentes argumentos: diciendo que iba contra la Ley de Consumidores y Usuarios (difícil denfender en caso de empresas), argumentando que fue impuesto y el cliente no pudo negociarlo y también que no sabía lo que era porque no tenía conocimientos suficientes y no se explicó bien.

En aquel momento sólo algunas demandas se ganaron. Otras no, y muchos casos ni siquiera se demandaron. Sea cual sea tu situación, que sepas que aún estás a tiempo para reclamar, en concreto dos años y medio hasta octubre de 2020.

El plazo se amplía porque una reciente sentencia del Tribunal Supremo cambia la situación que había, que era que caducaba el plazo cuando pasaban cuatro años desde que te dabas cuenta del abuso. Ahora no, ahora puedes reclamar una indemnización por los daños y perjuicios que el banco te ocasionó con el swap, porque los cuatro años se cuentan desde que se termina el contrato con el banco.

Aunque no hay ninguna sentencia que exactamente haya reconocido daños y perjuicios en el caso de los swaps, sí ha sido así en otros abusos bancarios y hay un auto del Tribunal Supremo que reconoce que esto puede reclamarse en un caso como éste.

Y no sólo eso, también puedes y debes pedir que te devuelva todo el dinero que le pagaste de más por tener un swap, incluidos los intereses que ese dinero haya generado hasta que lo cobres. Mucha suerte y no dejes escapar lo que es tuyo. Se abre una nueva puerta donde parecía que no había nada y hay que aprovecharlo.

¿El banco obligó a que te avalaran tus padres para darte la hipoteca?

La sentencia abre la puerta a un nuevo motivo de reclamación al banco

A la banca le caen palos por todas partes, por eso el Tribunal Supremo le ha reconocido últimamente la nulidad de la cláusula multidivisa en este tipo de hipotecas, pero no la abusividad del IRPH ni el el pago de los impuestos en los gastos de la hipoteca.

El nuevo palo viene de la mano de una nueva sentencia, dictada en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Estella (Navarra), en la que se anula la cláusula por la que los padres de la persona hipotecada debían ser avalistas por obligación.

Sí, sí, no es que quisieran avalar por ayudar, que muchos padres también lo hacen y es lógico, es el que el banco les obligó, poniendo como condición indispensable que avalaran a su hijo para darle la hipoteca. El abogado que ha ganado el caso reclamó este abuso, junto a otros, y la juez les ha dado la razón.

Ha considerado que la cláusula que obliga a los padres a ser avalistas es nula y queda sin efecto inmediato, liberando a los padres de la pesada carga de avalar con sus propiedades durante décadas. En caso de los jóvenes que compran su primera vivienda (incluso la segunda si luego se cambian) suele ponerse la hipoteca a 30 años.

Tres décadas en las que papá y mamá quedan atados a que a su hijo o hija le vayan las cosas bien y pueda pagar, con la tensión que eso supone y con el riesgo de que, si por cualquier motivo le va mal y deja de pagar, el banco arremete contra sus propiedades, generalmente la casa que ya tienen pagada a base de esfuerzo. Un gran riesgo y mayor atadura porque, si los padres lo necesitan, tampoco pueden vender la casa que pusieron como aval.

Esta sentencia puede liberar a todos los progenitores que hayan sido obligados por el banco a avalar a sus hijos, ya que sienta jurisprudencia: un precedente al que agarrarse para reclamar que se elimine esta cláusula.

Lo primero es hablarle al banco de esta sentencia y pedirle que retire la obligación de que avaléis a vuestro hijo o de que tus padres tengan que avalarte. Si no quiere, se pide formalmente por escrito y, si en dos meses no contesta o se niega, siempre se puede denunciar en los tribunales, aunque en ese caso, como es algo costoso, merece la pena reclamar más cosas juntas como los gastos de la hipoteca y otros abusos que haya.

Si no los sabéis detectar, enseñadle el contrato de la hipoteca a un abogado especializado en abusos bancarios que ya veréis cómo rápidamente encuentra un montón de cosas que podéis reclamar, como ha pasado en esta sentencia de Estella, en la que se han denunciado y ganado bastantes temas juntos (suelo y gastos, entre otros).

Una cosa es avalar porque quieres y otra porque te obligan. La sentencia sólo contempla el segundo caso. Durante la crisis y antes de ella fue una práctica muy habitual recurrir a avales para dar o pedir hipotecas. Aunque ahora se usa muchísimo menos, todas estas hipotecas siguen existiendo y pueden reclamarse si el aval fue impuesto y no voluntario.

¿Tengo que declarar a Hacienda la indemnización de la cláusula suelo?

Busca tu caso, hay un abanico de posibilidades

Si eres una de las personas afortunadas que el año pasado cobró lo que el banco le había robado con la cláusula suelo, te estarás preguntando si debes declararlo a Hacienda, ya que esta Campaña de la Renta 2017 es la primera en la que afecta este tema. La respuesta depende de cómo hayas cobrado la indemnización y de si te has desgravado la hipoteca en años anteriores.

Si has recuperado el dinero mediante sentencia judicial y el banco ha sido condenado a pagarte las costas, debes tributar por ellas a Hacienda como una ganancia patromonial. Se hace rellenando las casillas 524 y 526 de la declaración, pero no la 525 y 527, que hablan de los intereses de demora que hayas cobrado. También tienes que marcar las casillas 453 y 454.

Si te lías o te resulta más cómodo, puedes tramitarlo con tu abogado o gestor habitual o bien pedir cita para que cualquier oficina de la Agencia Tributaria lo haga por ti gratuitamente. Así de paso revisa el resto de la Declaración y la dejas presentada.

Por otro lado, si el dinero que el banco tenía que pagarte no te lo ha ingresado sino que lo ha descontado de lo que te queda por pagar de hipoteca, no tienes que declararlo ni tributar por ello, aunque te hayas desgravado la hipoteca en campañas anteriores. La otra ventaja es que te queda menos deuda por pagar y ahora pagas casi todo cuota y muy pocos intereses.

El inconveniente es que si tienes derecho a la desgravación, porque compraras la casa antes de 2013 y hayas desgravado la hipoteca en años anteriores, como te queda menos por pagar, disfrutarás menos tiempo y por menor cuantía de esta ventaja fiscal.

Si, en cambio, el banco te ingresó el dinero del suelo y sus intereses, en lugar de descontarlo del capital pendiente, no tienes que declararlo a Hacienda ni tributar por ello, porque es la devolución de un pago que no tenías que haber hecho, no es una renta que cobres. Esto es así tanto si estás en el 40% que llegó a un acuerdo para que le devolvieran el dinero como si hay sentencia judicial de por medio.

Solamente, en caso de que te hubieras desgravado la hipoteca en años anteriores por tener derecho a a la desgravación fiscal al haber comprado el piso antes de 2013, debes regularizar tu situación. ¿Y cómo lo hago? Sólo te afecta si en las cuotas hipotecarias que te has desgravado se incluía ese dinero que has pagado de más.

Lo explico en detalle. Como máximo puedes desgravarte 9.040 euros al año por cada titular de la hipoteca, que dividido entre 12 meses da una media de 753,33 euros al año. Si por tener cláusula suelo sólo tú pagaste, por ejemplo, una cuota mensual de 1.000 euros y sin suelo hubieras pagado 760 euros, no tienes por qué regularizar nada, ya que no te has desgravado nada que ahora hayas cobrado.

En cambio, si por culpa del suelo pagabas 900 euros y sin él hubieras pagado 600 euros, tienes que regularizar todo el dinero que hay entre esos 600 euros y los 753 que de media has pagado al mes, o cualquiera que sea tu situación.

En este caso esta campaña tienes que presentar una Declaración complementaria por cada año que esto te haya pasado como máximo desde 2013, ya que los asuntos fiscales prescriben a los 4 años. Menos mal, que si no te tocaría regularizar desde que se te empezó a aplicar el suelo hasta ahora.

¿Y qué es regularizar? Pues que tienes que devolver a Hacienda el dinero que ella te dio por tener hipoteca durante esos años, pero como digo, siempre y cuando eso que te desgravaras fuera porque el suelo te hacía pagar más hasta llegar al límite de la desgravación (9.040 euros).

Como esto de no tener que declarar el dinero a Hacienda viene del Real Decreto que el Gobierno puso en marcha en enero de 2017 para acelerar y facilitar la devolución de la pasta, quien haya cobrado la indemnización por el suelo en años anteriores sí tuvo que declararlo a Hacienda como ingresos.

Y como no es justo que en ese caso se consideraran ingresos y ahora no, en esta Renta 2017 puedes pedir que la indemnización que cobraste (por ejemplo 20.000 euros) se descuente de los ingresos que has tenido el año pasado, por ejemplo 24.000. Así es como si esa indemnización nunca te hubiera contado como renta y, en definitiva, anular la tributación (pago de impuestos) que ya tuviste que hacer.

De dónde vienen los abusos hipotecarios

La banca estudia el sector y va siempre por delante

Como dije el otro día, la Memoria Anual del Banco de España recoge que en 2017 se ha marcado el récord de reclamaciones, superando a 2013, hasta ahora el año en que más quejas se habían recibido porque salió una sentencia del Tribunal Supremo contra la cláusula suelo.

De las 40.170 denuncias recibidas el año pasado por el Banco de España, el 80% es por hipotecas. ¡Qué barbaridad! Así está el panorama… Que de las 8 millones de hipotecas que se calcula que hay en nuestro país, ni una se salva de tener cláusulas abusivas, aunque sólo sea la de los gastos de la hipoteca: tasación, registro, notaría, gestoría e impuestos, que el Tribunal Supremo acaba de decir que no es abusivo que nos los encalome el banco.

Pero por qué existen las cláusulas abusivas… De dónde vienen… ¿Por qué las utilizan los bancos? Llevamos más de 30 años que la banca hace y deshace lo que le da la gana sin que casi nada y casi nadie se ponga en su camino de forma eficaz.

Hace casi 5 años que salió la primera sentencia contra la cláusula suelo, y hasta entonces todo era jauja. El Banco de España no sanciona, ni apenas regaña, y el Gobierno tampoco se había metido a cambiar la Ley Hipotecaria, de 1946. Ahora parece que es cuando va a aprobar una reforma, que tampoco hace todo lo que se podría y debería.

Ante la pasividad y la ignorancia generalizada de los clientes hacia el sector financiero en general, y al hipotecario en particular, unido a la confianza en que los del banco me van a aconsejar porque me conocen o porque tengo ahí el dinero, la banca se ha aprovechado de nosotros para sacarnos un riñón y parte del otro.

Redondeo al alza del índice hipotecario, intereses de demora leoninos… Que siguieron con el IRPH, las hipotecas multidivisa y la cláusula suelo. Entre 2005 y 2008 pocas hipotecas se libraron de cláusulas abusivas, lo que no quita para que otras se hayan seguido utilizando hasta nuestros días.

Cuando la banca vio que el Euríbor, por entonces en el 4%, iba a caer, comenzó a idear estrategias y artimañas para asegurarse las mismas ganancias. La principal fue la cláusula suelo, que mucha gente no sabía que tenía. O directamente no entendía cuando empezó a funcionar cómo era que a otros les bajaba la cuota, si bajaba el Euríbor, y a ellos no.

Los abusos bancarios siempre vienen de las ansias de ganar mucho dinero, pase o lo que pase, y del temor a no hacerlo en cuanto las reglas del juego cambian. Pero como, tras estallar el escándalo del suelo, la banca ha recibido bastantes varapalos judiciales con devolución de dinero incluida, ha refinado y modernizado sus tácticas.

Ante el Euríbor bajo ha desempolvado las comisiones, pero como suenan mucho y no gustan, también recurrió a la cláusula cero, que aplican de dos formas. Una es no restar el Euríbor al diferencial cuando el Euríbor es negativo como ahora, por ejemplo si tienes Euríbor + 0,30% y el Euríbor está en el -0,19% te cobran 0,30% en lugar de 0,11%.

Otra es no descontar dinero del capital pendiente si ese Euríbor más diferencial dan una cifra negativa. Por ejemplo, si tienes Euríbor + 0,18% y el Euríbor es -0,19% no te pagan ni descuentan de la cuota ese 0,01% que hay a tu favor, sólo cobran el capital sin intereses. Y para guardarse las espaldas ante futuras demandas, ya que todo es anulable si no se incluyó de forma transparente, obligan a la gente a copiarlo a mano y firmarlo.

Lo más sutil y sofisticado son las hipotecas fijas, que te venden a base de meterte miedo y prometerte tranquilidad, pero no te dicen que llevan más comisiones, incluida la de apertura, que no incluyen las de tipo variable.

El negocio hipotecario es como una partida de ajedrez en la que los movimientos de la banca nos ayudan a predecir lo que va a pasar; sabiendo esto, conviene hacer contrario a lo que te proponen y leer entre líneas: si se quieren asegurar las ganancias es porque los tipos de interés estarán bajos.

El Supremo recula sobre los impuestos de la hipoteca para ahorrar a la banca 4.000 millones

Vaya marcha atrás del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo, el más alto de todos en España, explica la sentencia que ya avanzó a finales de febrero sobre que los clientes tenemos que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que forma parte de los gastos de constitución de una hipoteca.

Aunque desde principios de 2016 algunos bancos comparten el pago de ciertas cosas, como práctica habitual la banca ha impuesto al cliente el pago de tasación, registro, notaría, gestoría e impuestos) en el contrato del préstamo, normalmente en la cláusula cuarta. ¡Búscalo y verás como a ti también te pasa! Lo han hecho de forma generalizada, sin dar opción a que nos negáramos, y los clientes hemos aceptado como un peaje necesario para tener la hipoteca, por mucho que nos doliera pagar tanto dinero.

Las asociaciones de consumidores calculan que hay entre 6 y 8 millones de hipotecas afectadas -todas las que hay-, más las que ya se han cancelado, con lo que el número de personas que podrían reclamar es altísimo y el dinero considerable, aunque menor que en la cláusula suelo si no contamos los impuestos.

Por eso el Tribunal Supremo acaba de recular sobre lo que ya dijo en 2015. Entonces reconoció que si el banco impone al cliente el pago de todos los gastos en una cláusula del contrato es abusiva y, por tanto, debe anularse.

Eso desató un gran revuelo que aún continúa y por eso el Supremo ahora se desdice, opinando que los impuestos los debe pagar el cliente. Oooohhhh, casualmente la parte más cara de todos los gastos. Si quitamos los impuestos, el Supremo está ahorrando a la banca una factura de 4.000 millones €, según Moody’s, una agencia especializada en calcular riesgos financieros.

Lo más cutre es que el Tribunal Supremo se escuda en que no le toca decidir si pagamos los impuestos o no. Menciona sentencias del pasado y se le ve mucho el plumero. Da por cerrada la batalla de los impuestos al decir que nos toca pagarlos a nosotros, según su interpretación de una ley que el Tribunal Constitucional dijo que era válida y que sólo podría cambiar el Ministerio de Hacienda.

Abusivo desde luego que es, porque es una cláusula que por lo general se ha impuesto sin que pudiéramos negociar. Que nos devuelvan el dinero o no es algo que nos tocará pelear y para lo que espero que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea vuelva a echarnos un cable, aunque tarde años en resolverse, como ha pasado con la cláusula suelo.

¿De qué sirve reclamar al Banco de España?

El Banco de España recibió en 2017 el triple de quejas que en 2016, hasta alcanzar la cifra récord de 40.170 reclamaciones, de las que el 80% fueron por hipotecas.

Así está el panorama hipotecario: recogiendo lo que se sembró cuando había bonanza y cuando se empezó a ver que bajaría el Euríbor. El récord anterior fue en 2013, que tras la sentencia del Tribunal Supremo sobre la cláusula suelo, se dispararon las reclamaciones al Banco de España.

Que levante la mano quien no tenga una o más cláusulas abusivas en la hipoteca. Si crees que no tienes ninguna, mira bien el contrato porque seguro que algo encuentras.

Si has esquivado la cláusula suelo, el IRPH y tu hipoteca no es multidivisa, seguro que te han pillado haciéndote pagar todos los gastos de la hipoteca, con el método de cálculo 360/365, con los interés de demora o alguna otra cláusula abusiva de las muchísimas que hay.

Si tu hipoteca es a tipo fijo, cuidado con la cláusula de vencimiento anticipado, por la que el banco te puede pedir que devuelvas de golpe lo que te queda por pagar de hipoteca, si ve que amortizas antes de tiempo una cantidad con la que cree que le haces dejar de ganar dinero porque eso supone que pagarás menos intereses.

Abusos en las hipotecas hay los que quieras y más, por eso es normal que 8 de cada 10 quejas recibidas por el Banco de España sean de hipotecas. Y pocas son estas más de 40.000 del año pasado teniendo en cuenta que en España hay 8 millones de hipotecas y todas están afectadas, como mínimo, por el pago de los gastos.

Precisamente, este motivo es el que ha hecho subir las reclamaciones ¡¡¡casi un 278%!!! con respecto a las del año anterior: en 2016 sólo hubo 14.462 quejas. Puedes reclamar al Banco de España de forma presencial, por Internet con certificado electrónico o por correo postal. Primero tienes que haber reclamado lo mismo al Servicio de Atención al Cliente (SAC) de tu banco y éste tiene que haberte dado calabazas: bien porque no te contestó en dos meses o porque lo hizo de forma negativa.

Reclamar al Banco de España es lo último que se puede hacer antes de demandar por vía judicial. ¿Recomendable? Teniendo en cuenta que a veces no contesta… Que no siempre se pone a favor del cliente… Y que lo que diga no es vinculante, o sea que no sirve para obligar al banco a quitarte cláusulas y devolverte dinero, pues te diría que no vale para nada.

Pero eso tampoco sería verdad. Sí que vale. Aunque no sea para forzar al banco cambiar lo que ha hecho mal, sí que es un paso importante por dos motivos. El primero es que deja constancia de tu cabreo en forma de estadística y aparece en la Memoria Anual del Banco de España; es noticia, se conoce, se habla de ello. El segundo es que, si consigues que opine a tu favor, es un documento de peso que te puede ayudar a ganar el juicio cuando demandes.

Si te decides, algo recomendable, puedes elegir entre hacerle una consulta, ponerle una queja o una reclamación. El plazo para que te conteste es de uno, tres o cuatro meses, respectivamente, desde que presentas toda la documentación. Como no es vinculante, si sale en tu contra, tampoco te obliga a nada.

Cómo reclamar los otros gastos de la hipoteca

Saca la calculadora y a calculaaaaaarrr

Como os dije en el último post, excepto los impuestos -de momento- los gastos de la hipoteca siguen pudiendo reclamarse. En diciembre de 2015 el Tribunal Supremo dijo que imponer al cliente el pago de todo es un abuso y, por tanto, esa cláusula cuarta del contrato de la hipoteca en la que suele aparecer escrito es anulable.

Esto nos da opción a reclamar el pago que hemos hecho por la tasación, la gestoría, el registro de la propiedad y la notaría. La cantidad que cada cliente puede reclamar es una media de 1.500 €, pero no tiene por qué ser tu caso: la cantidad final y definitiva que puedes reclamar la encontrarás en las facturas que te dieron cuando te mandaron a casa el contrato de la hipoteca.

Ahí tienen que venir los honorarios de la gestoría, lo que pagaste a la notaría y al registro de la propiedad. Para cada cliente es una cantidad porque suele depender del dinero que te prestaron. Los gastos de la hipoteca son mucho más caros si pediste 200.000 euros que si te dejaron 50.000.

La factura de la tasación te la dio el banco cuando la recibió de la tasadora y te dio el informe. Si no te la dio o no la encuentras, pídele al banco la factura. Si no la tiene, contacta con la empresa tasadora y pídele una copia. Mención especial debo hacer a Tinsa, que está cobrando 20 euros por dar una copia de su factura. Una vergüenza su negocio indecente y abusivo por buscar un documento y enviarlo en pdf por correo electrónico al día siguiente.

Para reclamar, suma todas las cantidades que pagaste para saber cuánto debes pedir al banco. Lo primero que debes hacer es enviar un escrito al Servicio de Atención al Cliente (SAC) de tu entidad bancaria.

Si no sabes cómo redactarlo puedes buscar modelos en Internet o acudir a la OMIC, oficina municipal de información al consumidor de tu localidad para que te asesoren, lo redacten e incluso presenten por ti gratuitamente. Tanto si lo presentas tú como si lo tramitan ellos necesitas fotocopia del contrato de la hipoteca y de todas las facturas.

Si en dos meses el banco no responde o te dice que no, cosa que viene sucediendo en todos los casos porque la banca se niega a pagar excepto que alguna vez le condene el Tribunal Supremo directamente, sólo te queda la vía judicial.

En este caso, hay abogados que sólo recomiendan que denuncies si te deben de 2.000 euros en adelante. Esta cifra incluye el total que sumen las facturas más los intereses legales que haya generado ese dinero en los años que ha pasado desde que lo pagaste, o sea que puedes sumar un 12% al total de las facturas y así sabes la cifra total que podrías recuperar.

En cualquier caso, aunque el abogado se lleve una comisión, el dinero es tuyo y si puedes obtenerlo, puedes intentarlo. Consulta con abogados expertos en Derecho financiero y que hayan ganado casos de este tipo. Aunque la cosa puede ir lenta, al menos ahora hay juzgados especializados en abusos hipotecarios en cada provincia. Si no te puedes permitir un abogado, habla con el Colegio de Abogados de tu región para ver si tienes derecho a reclamar con Justicia gratuita.

¿Y hay plazo para hacerlo? Aunque cuando salió la primera sentencia del Supremo en 2015 se dijo que había 4 años desde que se terminó de pagar la hipoteca o salió la sentencia, lo cierto es que los abogados opinan que no hay plazo, que puedes hacer cuando quieras porque no prescribe al tratarse de una cláusula declarada nula por abusiva.

Qué otros gastos de la hipoteca sí puedes reclamar al banco

 

La lucha continúa…

El Tribunal Supremo ha echado un capotazo a la banca decidiendo, en su última sentencia aún pendiente de publicarse, que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) debemos pagarlo los hipotecados como clientes y, por tanto, se entiende que si lo reclamamos el banco se agarrará a esta sentencia y no nos devolverá el dinero.

Es la mayor cantidad de todas las que pagamos dentro de los llamados gastos de la hipoteca, ya que supone alrededor del 80%.

Moody’s, agencia especializada en calcular el riesgo de operaciones financieras, ha dicho que esta sentencia del Supremo ha ahorrado a la banca 4.000 millones, que por el momento es más de lo que lleva pagado por la cláusula suelo, que según también Moody’s por ahora han sido entre 3.500 y 4.000 millones. Según la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), cada cliente pierde una media de 2.500 euros si no recupera lo pagado en impuestos.

Esta sentencia ha sido un jarro de agua fría que, sin embargo, no nos cierra la puerta a reclamar el resto de gastos hipotecarios: tasación, gestoría, notaría y registro de la propiedad. Aún sigue vigente la sentencia que el mismo Tribunal Supremo emitió en diciembre de 2015 opinando que imponer al cliente el pago de todos los gastos de la hipoteca es nulo por abusivo.

Además, en la sentencia actual sobre los impuestos, el Supremo reconoce que el papel oficial (llamado timbre) que usan en la notaría debe pagarse a medias entre banco y cliente, y que las copias del contrato de compraventa las pague quien las solicita, por lo que de momento podemos reclamar al banco que pague la mitad del contrato original y su copia.

Pero, además, se le puede pedir que nos dé el dinero que pagamos por la gestoría, siempre que fuera el banco quien la impusiera y decidiera cuál, como suele ocurrir. Y también que nos pague el importe íntegro que pagamos al registro de la propiedad, ya que la hipoteca se inscribe en el registro para que sea pública, ya que esto sólo interesa al banco porque así tiene efectos jurídicos y, en caso de que no le paguemos, puede ejecutarla y embargar la vivienda de forma fácil, legal y rápida.

La tasación, que exige la entidad y nosotros como clientes no la querríamos ni necesitaríamos en muchos casos, también debe pagarla el banco, si bien es un punto que genera bastante controversia porque sólo algunos jueces se ponen de lado de los clientes, mientras que otros optan por dar la razón a la banca.

Las asociaciones de consumidores están que trinan con esta última sentencia del Tribunal Supremo, aunque todas harán valoración final cuando se publique entera. Adicae cree que el Supremo está reculando sobre la que emitió en diciembre de 2015 donde reconocía que la cláusula, normalmente la cuarta, que obliga al cliente al pago de todos los gastos de la hipoteca, es nula por abusiva. Al igual que Facua, espera que el asunto llegue a Europa.

Por eso, no hay que dar aún los impuestos totalmente por perdidos. Aunque supondrían una sangría a la banca, si el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) opinara que las entidades deben ser quienes corran con el gasto, tendríamos opción de reclamar y posibilidad de éxito. Hasta ahora, este tribunal ha sido el único que ha decidido a favor de los clientes españoles en todas las causas que se le han presentado. Todo es cuestión de tiempo, esperemos a ver qué dice ahora.

Por qué no deberíamos pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

 

Cuando se me rompa el látigo… ¡También me lo pagas!

El Tribunal Supremo dijo el pasado 28 de febrero en un comunicado que los clientes hipotecarios debemos pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), el mayor de todos los gastos asociados a la constitución de una hipoteca, en la que también el banco nos suele imponer el pago de la tasación, la gestoría, la notaría y el registro de la propiedad.

¿Pero por qué no deberíamos pagar estos impuestos? Aunque en artículo 8 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados se dice que el prestatario (quien recibe el préstamo) debe pagarlo (o sea se entendería que nosotros como clientes), más abajo, en el artículo 28 se dice que debe hacerse cargo “el adquiriente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos a cuyo interés se expidan”.

¿Y quién quiere que la hipoteca se firme ante notario? El banco. Está bien que una persona neutral dé fe de que compramos con hipoteca, pero también es algo que podría resolverse a nivel privado con un documento entre el banco y el cliente, como ocurre con los préstamos personales o la contratación de un depósito o un plan de pensiones.

Que la casa se firme ante notario y luego se inscriba en el registro de la propiedad a nombre del nuevo dueño tiene todo el sentido. ¿Pero por qué debemos hacer lo mismo con la hipoteca? ¿Quién se beneficia realmente de que se inscriba la hipoteca en el registro y de que se firme ante notario? El banco, porque así lo convierte en un asunto público y puede ejercer más fuerza y presión si dejas de pagar y ejecuta la hipoteca. Ni más, ni menos.

En este caso y, dada la ambigüedad de la Ley que lo regula, podría entenderse que, como el banco es el interesado en notaría y registro, también debería hacerse cargo de los impuestos que esto conlleva. Igual que debería ocuparse de pagar a la gestoría que te impone para que resuelva todo el papeleo y que debería correr con el gasto de la tasación.

¿Para qué es la tasación? Para que el banco se haga una idea del valor de mercado real de la vivienda, recurriendo a una tercera persona, en este caso a una tasadora homologada, que no deberían pero también suelen imponer sin dejarte elegir, y no veas cómo infla eso la factura.

Tasación en mano, además de evitar fraudes y picaresca de gente que pida por ejemplo 150.000 euros para una casa que vale 120.000, el banco quiere el informe para saber cuánto podría pedir por la vivienda si dejas de pagar, la embarga y saca a subasta.

Los clientes no necesitamos realmente todos estos trámites, con un contrato privado como el de un préstamo personal nos sería suficiente; es el banco el mayor interesado en que se haga público y todo lo que conlleva. Eso sí, algunas entidades son listas y desde hace un par de años, justo cuando estalló la primera sentencia del Tribunal Supremo sobre el tema, empezó a compartir el pago de algunos gastos de la hipoteca, pero nunca los impuestos (IAJD).

Nosotros, borregos y desinformados, solíamos tomárnoslo como un peaje necesario para acceder a la hipoteca, sin plantearnos realmente que no tendríamos por qué comulgar con ruedas de molino y además costearlas.