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Comisión de apertura: nuevo abuso que reclamar al banco

Otro palazo a evitar que te den con la hipoteca

¿Tienes comisión de apertura? ¿Sabías que puede ser abusiva y no tendrías por qué haberla pagado? Todo dependerá del juez con el que des porque esto se gana, de momento, por vía judicial, ya que aunque lo primero es reclamar a la entidad, es poco probable que el banco te devuelva el dinero sin sentencia que le obligue.

La semana pasada un juez de León dijo que no era abusiva, pero uno de Málaga, al igual que ya hicieran los de otras provincias, reconoció por primera vez en esa provincia que el cliente debe recuperar el dinero que pagó por la apertura del préstamo.

Ha sido una sorpresa para el propio abogado, que al principio no sabía si incluirla en una reclamación conjunta por más abusos (suelo, gastos de hipoteca, interés de demora…) y que al final ha sido un acierto porque el juez ha declarado que, aunque sí fue transparente, es nula porque es abusiva, ya que el cliente pagó más de 2.000 euros por ella.

Aunque el banco todavía puede recurrir esta sentencia porque no es firme, da pie a que se vuelva a sentenciar lo mismo en ese o en otro juzgado español: que la comisión de apertura es nula por abusiva.

De siempre he pensado que la comisión de apertura es un abuso del banco hacia el cliente, que la entidad justifica diciendo que es para cubrir los gastos administrativos y de gestión del principio del préstamo. Es cierto que formalizar un préstamo le da trabajo al banco, pero te obliga a pagar una gestoría y el resto se lo cobra con creces.

Dado que durante las décadas que dura una hipoteca se pagan miles de euros en intereses, ese servicio de abrir el préstamo debe considerarse más que cobrado. Igual que ya ninguna entidad cobra comisión de estudio, tampoco debería cobrarse apertura. Es pura avaricia y mucho morro.

La comisión de apertura no está presente en todos los préstamos, depende del banco y del momento. Los hay que nunca la han cobrado y están los que lo hacen según el momento. Durante los años duros de la crisis, cuando las hipotecas estuvieron también duras, se usó más.

Cuando se abrió el grifo del crédito a finales de 2013, dejó de utilizarse tanto. Había que atraer clientes y una buena hipoteca no cuenta con semejante puñalada nada más empezar. Al hundirse el Euríbor en negativo hace ahora justo dos años seguro que a alguna entidad le dieron ganas de rescatarla, pero los clientes toleramos mal las comisiones, como es lógico, y no se ha recurrido tanto a ella.

Sí que está muy presente en los préstamos a tipo fijo, muy populares desde hace un par de años, pero que resultan más caros, entre otras cosas porque incluyen esta pulla que normalmente supone el 1% de lo que te prestan, en ocasiones con un mínimo de 500 € y que en un préstamo de 200.000 € son 2.000 €.

Casi nada, ¿verdad? Por eso hay que tener cuidado al elegir la hipoteca, para que no nos cuelen abusos por todas partes. De hecho se calcula que el 90% de las hipotecas españolas cuenta con alguna cláusula abusiva. ¿Has mirado bien la tuya? Casi seguro que tienes algo que reclamar.

Si firmas a tipo fijo, cuidado con la cláusula de vencimiento anticipado

Ándate con mil ojos

¿Tienes una hipoteca  tipo fijo, vas a firmarla o quieres pedirla? Pues mucho ojo con la cláusula de vencimiento anticipado. Es poco mencionada y menos conocida que el hecho de que con la hipoteca fija tienes la tranquilidad de saber que la cuota siempre será la misma.

Como en todo, las hipotecas fijas tienen también sus contras, que debes conocer. La cláusula de vencimiento anticipado, también llamada de compensación por tipo de interés, consiste en que el banco te cobra una comisión, que suele ser del 4% los 10 primeros años y del 3% el resto del plazo si pagas parte de la deuda antes de tiempo (amortizas anticipadamente) o si cancelas la hipoteca antes de que termine el plazo.

Mientras que en una hipoteca variable te cobran entre el 0,25% y el 0,50% por esto mismo, y no siempre puesto que las hay que no tienen esta comisión, en una fija la cosa sube hasta el 4% de lo que amortizas. Por ejemplo, si decides adelantar el pago de 1.000 € porque tienes unos ingresos extra, has ahorrado o heredado, el banco te cobrará 40 € por hacerlo.

Un gasto desagradable e inesperado que no tendrías por qué asumir. El Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se han pronunciado contra ella, si bien la gran respuesta del tribunal europeo está por llegar. Hace un año que el Supremo le preguntó por vía de urgencia, pero el europeo le echó un jarro de agua fría diciendo que respondería en el plazo habitual, más largo. Y aún estamos esperando… Quizá este año sepamos algo definitivo.

Mientras tanto, en estos años pasados se han paralizado decenas de desahucios porque jueces de toda España han considerado que la cláusula de vencimiento anticipado es abusiva, según lo que ya dijo el tribunal europeo de que podía considerarse así si suponía desequilibrio entre banco y cliente, si no se redactó de forma clara, si no se incluyó de manera transparente o si el banco de verdad tenía razón al aplicarla.

¿Y por qué esto último? Porque, precisamente, la cláusula de vencimiento anticipado no se tiene por qué cobrar siempre. El banco decide si activarla o no según le convenga. Si piensa que tu pago adelantado de la hipoteca le perjudica, la activa, algo que suele ocurrir cuando amortizas deuda o cancelas la hipoteca anticipadamente en un momento en que los tipos de interés están más bajos que tu tipo fijo y, por tanto, el banco pierde dinero si te adelantas en el pago y no te puede cobrar como antes.

De ahí el nombre de la cláusula y ahí está el quid de la cuestión. Es una estrategia de la banca para protegerse contra los tipos de interés bajos, asegurándose que no van a ganar menos dinero. Aunque el planteamiento sea diferente, es la misma filosofía de la cláusula suelo o de la cláusula cero: ganar más en tiempos de intereses bajos.

Si firmas una hipoteca a tipo fijo mira bien dónde te la colocan, porque es habitual en todos estos préstamos. Si no prevés adelantar el pago de ninguna cantidad entonces te dará igual, pero si firmas con intención de ir amortizando anticipadamente de vez en cuando o crees que en unos años, antes de tiempo, cancelarás la hipoteca, no elijas un préstamo a tipo fijo o negocia que no te incluyan esta cláusula o pagarás esta comisión extra. Avisados estáis: ¡¡mucho ojito con el tema!!

En las hipotecas VIP no es oro todo lo que luce Premium

A los bancos les encanta que tengas dinero

Cuanto más tienes mejor te ven

Parte de lo que voy a contar, quizá todo, te va a indignar o te va a encantar. Depende de cuánto ganes y cómo lo mires… Porque de tus ingresos o de los del conjunto de la familia dependen y mucho las condiciones que te van a dar en la hipoteca. No es lo mismo 600 € o 900 € al mes que meter en casa 2.000 € o 3.000 €.

En función de tus ingresos, tu estabilidad y antigüedad en el trabajo y tus ahorros, el banco te mirará con unos ojos u otros. La lupa te la va a poner encima de todas formas, pero de lo que vea no sólo dependerá que te dé o no la hipoteca sino en qué condiciones lo haga. Aunque no olvides que, salvo préstamos online, puedes y debes negociar.

De ahí que haya algunas hipotecas llamadas VIP o Premium destinadas a los clientes por los que todos los bancos se pelean. Esos que no tienen otras deudas o que, si las tienen, se las pueden ventilar de sobra. Esos que ganan un pastizal al mes y que hace siglos que trabajan donde están, por no hablar de si eres funcionario, entonces por lo general te ponen la alfombra roja.

Sobre todo esos que tienen ahorros y no necesitan más del 80%, aunque tampoco quieren que pidas poco porque cuanto más pides, más rentable eres porque más dinero les das a ganar durante más tiempo, y cuanto menos pides al contrario. Por eso también les hacen tilín los perfiles VIP, porque piden hipotecas altas para casas más caras.

Este tipo de préstamos exige rentas altas y lo mejor que tienen es el diferencial, como por ejemplo la Hipoteca Selecta de Liberbank, a Euríbor + 0,85%, para ingresos de 3.000 € en adelante. Pero aparte de tener un buen diferencial te atan mucho, para ser tan VIP esta hipoteca tiene algunas comisiones y una vinculación muy alta, porque lejos de querer ofrecerte mejores condiciones, con el señuelo del diferencial te quieren pescar y que te ates con más productos que en otras hipotecas con diferenciales sólo un poco más altos, del 0,99% por ejemplo.

Otro caso es la Hipoteca Privilegium VIP del Banco Mediolanum. Por sólo Euríbor + 0,85% exigen un patrimonio mínimo de 350.000 €, de los que al menos 100.000 € deben estar invertidos en la entidad. El caso más claro de hipoteca VIP timo es la del Sabadell, pero es que todas las del Sabadell son malas hipotecas, aquí no se escapa ni la supuestamente mejor. Un fijo del 1,5% el primer año y Euríbor + 1% el resto del tiempo. ¿Eso es VIP? Es Hay mejores hipotecas y no se venden como exclusivas.

Entonces… ¿Interesa ser VIP? Hombre, sí, los ingresos cuanto más altos mejor, pero no necesariamente hay que serlo para conseguir una buena hipoteca ni todas las hipotecas anunciadas como VIP, Premium o similar son mejores que otras que no lo son, que piden menos ingresos y que a veces no te atan con vinculación ni comisiones.

Por ejemplo, la Hipoteca Open de Openbank cobra desde el principio Euríbor + 0,99%, no tiene vinculación ni comisiones y sólo te pide que ganes 900 € si vas solo/a o 1.800 € entre dos personas. En el fondo sale más barato que tener una VIP y aportar 600 € al año a un fondo de pensiones y anclarse al banco con seguros y depósitos.

Las hipotecas VIP de cualquier banco tienen mejor diferencial que el resto de hipotecas de esa entidad, pero no son las mejores de todas las que hay en el mercado. Las mejores no tienen por qué ser para gente con mucho dinero porque tampoco todo es el diferencial, lo ideal es sin vinculación ni comisiones. De todos modos, las hipotecas VIP están de capa caída. Aunque quedan algunas como las mencionadas, no es algo que los bancos promocionen mucho. Es un producto que tienen para captar a clientes con mucha pasta y atarlos más que si les pusieran bridas en las muñecas.

Tuvo su gran momento cuando se daban menos hipotecas y se querían asegurar de que los clientes que pescaban eran muy solventes, pero ahora el foco está en los préstamos a tipo fijo, con los que se retiene a familias con recursos medios, que son muchas más que las otras, y que son las que entre todas consiguen dar a un banco una cartera de clientes que le saque a flote las cuentas del año.

Bankinter revoluciona el mercado con una nueva hipoteca 100% online

Su hipoteca, gracias.

Su hipoteca, gracias.

Bankinter acaba de lanzar, a través de su portal Coinc, un nuevo préstamo hipotecario que rompe y revoluciona el mercado, colocándose directamente como la mejor hipoteca del momento.

No, no es publicidad, ni es exagerado. La nueva hipoteca es a Euríbor + 0,99%, sin interés fijo al principio, algo a lo que sí recurre la competencia con tal de cobrar más para compensar que el Euríbor lleva en negativo casi dos años. Incluso ING sucumbió y lo incluye desde hace unos meses.

Esta hipoteca variable no tiene comisiones ni vinculación. O sea que 0,99% es el primer, único y mejor diferencial que ofrecen; no está sujeto a que domicilies ingresos, compres con tarjeta, tengas seguros, depósitos o plan de pensiones, que son las vinculaciones más frecuentes de la banca en general.

Ni siquiera tienes que tener cuenta en Bankinter: el recibo te lo pasan a otra cuenta que tengas ya abierta en otro banco. Parece que se adelantan a la nueva ley, que no permitirá reducir el diferencial a cambio de atarte con vinculación.

Como la competencia, prestan hasta el 80% del valor de la vivienda, a devolver en un mínimo de 3 años y un máximo de 30. Peeeeeero es toda todita online. Todo irá por Internet: los datos que les das sobre ti, el estudio de la vivienda, el envío de documentación y la información de todo el proceso. No ves a nadie, no quedas con nadie. Hasta la cita con la notaría te la dan a través de Internet. Es el único día que tendrás que ir y ver a alguien.

En Bankinter dicen que las hipotecas serán así dentro de 20 años, que sólo se adelantan para adaptarse a una nueva realidad en la que las personas que buscan información de hipotecas lo hacen a través de Internet. Por eso su perfil es el de jóvenes compradores de su primera vivienda. Esto no significa que otro tipo de personas puedan contratar la hipoteca, pero a lo que se ve Bankinter cuenta con que las personas de más edad tienen otra mentalidad y otro manejo de las nuevas tecnologías.

Bankinter, el sexto banco en España, necesita ganar dinero y ganar clientes, mejor jóvenes porque tienen más años por delante para ser clientes. El palo que le ha dado el Tribunal Supremo en las hipotecas multidivisa le pone en riesgo 400 millones €. Además, el Euríbor no le da beneficios, sólo quebraderos de cabeza: ha cerrado noviembre en el -0,190% y Bankinter comercializó una hipoteca a Euríbor + 0,18%, que ahora ya no da ninguna ganancia.

Confiesan que se arriesgan porque creen que el futuro es Internet y porque, incluso en los tiempos más duros de la crisis, presumen de pocos morosos. Dicen también que pueden dar este precio tan novedoso en estas condiciones porque el coste de Internet es barato y les permite bajar el de la hipoteca.

Pero no todo son ventajas… En las hipotecas online no cabe la posibilidad de negociar, ni de personalizar, de lo que han hecho su bandera con las hipotecas personalizables que anuncian por todas partes. Son lentejas, si te gustan las tomas y si no a otro banco. Por eso siempre han sido las más baratas del mercado: ahorran costes y, como ya dan un precio ajustado desde el principio, no dejan margen a la negociación ni a la mejora de las condiciones iniciales.

Estamos ante el principio de una nueva era. Es cuestión de tiempo que la competencia (ING, Santander, Bankia y BBVA, entre otros) hagan lo mismo o algo parecido. Sobre todo en cuanto vean que Bankinter gana clientes con ello. Y seguro que interesados en esta nueva hipoteca no le faltan. Sólo hay que ver lo bien que le está yendo a Bankia desde que quitó la vinculación y las comisiones ha quintuplicado la firma de hipotecas en lo que va de año.

12 consejos para buscar hipoteca (2ª parte)

Procura no pillarte los dedos

Procura no pillarte los dedos

Continuamos donde lo dejamos el viernes, con los consejos básicos para orientarte en el mundo de las hipotecas. Aquí van los 6 que faltaban en la lista del otro día:

¿Qué es la vinculación?

Lo que el banco pide a cambio de rebajar el diferencial hasta una cifra razonable. El mejor que se da ahora es Euríbor + 0,90%, aunque las hipotecas con diferenciales más bajos esconden la vinculación más alta, así que cuidadín…

Por vinculación se entiende domiciliar ingresos, uso de tarjetas, plan de pensiones, uso online de la cuenta, seguros de hogar, vida, protección de pagos, etcétera. Cuanta menos firmes, mejor. Calcula si de verdad ahorras o lo que dejas de pagar con la rebaja del diferencial lo estás palmando con el pago de estas cosas, que encima a veces ni las quieres. Para clientes con ingresos muy altos los bancos ofrecen diferenciales más bajos.

Huye de las comisiones

Las hay por apertura (te cobran entre 0,5% y 1% de lo que pides por darte la hipoteca), amortización total o parcial (pago anticipado de parte de la deuda), cancelación, subrogación (llevar el dinero a otra entidad) y novación (firmar un nuevo contrato para cambiar una o varias de las condiciones). Lo ideal es que NO tengas ninguna. Negocia con el banco si quieren imponértelas. Ahora mismo Bankia tiene una hipoteca sin vinculación ni comisiones, a Euríbor + 1,20%, que está teniendo mucho éxito.

¿Dónde empezar a mirar?

Las más baratas siempre han sido las hipotecas online, las que conceden los bancos que operan exclusivamente por Internet. La ventaja es que tienen menos vinculación y menos comisiones. Puedes mirar la Hipoteca Naranja de ING Direct y la Hipoteca Open de Openbank, ambas a Euríbor + 0,99%. La pega es que tienen menos flexibilidad para negociar porque no suele haber oficinas físicas y todos los trámites son por Internet. En este blog, el primer día de cada mes publicamos un completo análisis del mercado con un listado de las 10 mejores hipotecas a interés variable y las 3 mejores a tipo fijo. ¡No te lo pierdas!

Tipo fijo al principio

Como el Euríbor lleva en negativo desde febrero de 2016, la banca se tira de los pelos. Para no perder margen de beneficios hace años, ya durante la crisis, que se inventaron el interés fijo inicial. O sea que te cobran un interés fijo durante el primer o dos primeros años de la hipoteca, mucho más alto que si desde el principio pagaras Euríbor + 1%. Es complicado escapar a esto, creo que lo tienen todos. Puede variar entre el 1,10% y el 3%, según el banco.

La comisión de apertura, una puya que debes ahorrarte

Despaaaacitooo, te vamos cobrando poquito a poquitooo...

Des-paaaacii-to, te vamos cobrando poquito a poquitooo…

No es muy conocida pero tampoco pasa desapercibida. La comisión de apertura ha estado presente durante años en algunas hipotecas, pero luego desapareció de la nueva oferta, cuando la banca reabrió el grifo del crédito a finales de 2013 y en 2014, porque querían ser lo más competitivos posible.

La banca la hizo reparecer para ganar dinero pero con el tiempo se la cargaron por su mala fama. Sin embargo, tras el estallido masivo de la cláusula suelo y la devolución de cantidades millonarias (muchas aún sin devolver), la banca ha vuelto a tirar de ella desde el año pasado.

¿Por que? Otra vez para ganar dinero. Los bancos acusan mucho que la mayoría de las hipotecas se han cancelado o son antiguas, de aquellas en las que el diferencial está bastante por debajo del 1%, tienen menos comisiones y la vinculación es baja o inexistente. Aunque son préstamos anteriores a la crisis, cuando los pisos valían más dinero y, por tanto, se prestaba más dinero, hay algunas que están ya bastante pagadas.

Las que no, tampoco les reportan ahora los beneficios que sus consejos de administración quisieran… El Euríbor está en negativo, regalándonos las cuotas más bajas de nuestra vida como pagadores y a ellos, los mayores quebraderos de cabeza para seguir consiguiendo dinero a pesar de cobrar por las hipotecas menos que nunca y de tener que pagar facturas millonarias por la devolución de la cláusula suelo, algunos gastos de la hipoteca y otros abusos a los que ahora se ajusticia lentamente en los tribunales.

Para paliar la situación se inventaron mayor vinculación, las hipotecas a tipo fijo y, aunque tienen peor fama, rescataron algunas comisiones. Entre ellas está la comisión de apertura, poco frecuente, pero como te pille te pega un palo de tente y no te menees. Lo habitual que cobran por ella es un 1% del dinero que te prestan. A priori suena poco, pero tradúcelo a euros. Si pides 150.000 euros son 1.500 pavos. Una pasada, ¿no? Y el concepto es sólo porque te abren una hipoteca.

Encima de que aún muchas entidades te encasquetan al 100% el pago de todos los gastos de la hipoteca, aunque algunos de ellos está demostrado que sólo les interesan a ellos (tasación, gestoría, copias de notaría, registro de la propiedad…), y encima de que otras sólo los comparten parcialmente, y de que te sacan el dinero durante años con seguros, tarjetas, planes de pensiones e intereses, tienen la indecencia de cobrarte entre un 0,50% y un 1% por darte la hipoteca. Como si no ganaran ya bastante con ella durante las próximas décadas…

Te rompe los esquemas y el bolsillo. Los gastos de firmar una hipoteca y comprar una vivienda son altos. Si los pagas todos tú, aunque no tengas por qué, son el 10% de lo que te prestan. O sea que si te dejan 150.000 euros te toca soltar unos 15.000 en gestoría, notario, impuestos, tasación y registro. Además paga la mudanza, da el 20% de entrada al vendedor (ya que el banco no te prestará más del 80% en casi todos los casos) y etc, etc… Por eso lo que te faltaba pal duro es tener que soltar un 1% sólo por contratar la hipoteca con ellos.

Helpmycash calcula que si no tienes comisión de apertura puedes ahorrar una media de 795 euros, cifra nada desdeñable y que te vendrá fenomenal para todos los gastos que se te vienen encima. No hay que pensar total qué más da si ya me estoy gastando un dineral en todo… Todo suma. Y si el banco te quiere cobrar la apertura, negocia para que no lo haga. El 70% de los préstamos incluyen esta comisión, especialmente los fijos y los mixtos.

Para huir de ella puedes recurrir a los bancos online, que no suelen cobrar comisiones, excepto Oficinadirecta.com, que sí incluye un 0,50% por apertura. Por eso la hipoteca de Bankia, que a principios de año lanzó sin comisiones, ha tenido tanto éxito y cuadriplicó la gente interesada en ella.

Guía básica de hipotecas: Euríbor, gastos y comisiones

guia basica hipotecas3Por tercer día, continuamos la guía básica de hipotecas, para que no te pierdas en el mundo hipotecario a la hora de buscar información y negociar con un banco.

EURÍBOR. El European Interbank Offered Rate, abreviado Euríbor, es un índice del que dependen la mayoría de hipotecas a interés variable en España. Se calcula según el interés al que ciertos bancos dicen que se prestarían dinero con otros, o sea meras estimaciones.
Como se ha demostrado su manipulación por ciertos bancos, se quiere hacer sobre préstamos reales entre bancos, pero como cambiaría mucho el panorama, subiendo de golpe las cuotas de las hipotecas, se ha pospuesto su puesta en marcha hasta por lo menos 2019.
Su media es del 2,2% y su cifra más alta fue 5,393% en julio de 2008, lo que puso muchos hogares con el agua al cuello.
Cotiza en negativo desde febrero de 2016 y ha cerrado junio en el -0,149%; se espera que despida julio en torno al -0,16% y que siga bajando poco tiempo más. La previsión es colocarse en el 0% en 2018 y, según a qué analista preguntes, que se ponga por debajo del 1% en 2021 o por encima del 2% en 2020. Para tu información, cada mes publicamos su cifra oficial y analizanmos qué ocurrirá con su cotización.
El Euríbor en negativo es el causante de los tipos fijos iniciales en las hipotecas variables y el increíble aumento de los préstamos fijos, que han pasado de un porcentaje residual, inferior al 10%, a firmarse en 1 de cada 4 nuevas hipotecas.

GASTOS DE LA HIPOTECA. Algunas entidades como Bankia, Caixabank, Bankinter, Santander y BBVA ya comparten algunos gastos de formalización de la hipoteca, los más baratos o los que les atañen muy directamente. La mayoría debes tú seguir costeándola y supone alrededor del 10% de lo que vale el piso.

Los gastos son la tasación, notaría, registro de la propiedad, gestoría que el banco impone para llevar el proceso y que cobra una minuta asatronómica, y los impuestos (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados – IAJD), que son lo más caro. Algunas entidades te informan del gasto aproximado en letra muy pequeña al final de la oferta hipotecaria de su web.

La tasación la puedes aportar tú, siempre que tenga una antigüedad máxima de 6 meses y la haya realizado cualquier empresa homologada.

COMISIONES. Bankia ha lanzado una hipoteca que no las lleva y está triunfando por ello. Algunas entidades sí las cobran, las más frecuentes son: estudio, apertura (0-5%-1%), amortización total (pagar la deuda de golpe), amortización parcial (pagar por adelantado parte de la deuda), cancelación (terminar de pagar el préstamo), subrogación (cambiar la hipoteca de banco), novación (cambiar las condiciones del préstamo, lo que requiere firmar una nueva hipoteca con la misma entidad).

Listado sobre cláusulas abusivas de la hipoteca

Era necesario... ¡¡Gracias!!

Era necesario… ¡¡Gracias!!

La banca tiene muchísimos frentes judiciales abiertos por los abusos cometidos durante años, tropelías que se empezaron a condenar en los tribunales en 2012.

En hipotecas puedes encontrar desde la cláusula suelo hasta los intereses de demora, pasando por las multidivisa, el IRPH, los gastos de formalización, el redondeo al alza, el cálculo de intereses 360/365, las comisiones, los seguros, la plusvalía… Por mencionar algunos.

Ante la falta de un registro oficial sobre el tema, un registrador de la propiedad de Bilbao llamado Carlos Ballugera ha recopilado un listado de abusos bancarios y las sentencias a las que te puedes acoger (jurisprudencia) para denunciar las cláusulas hipotecarias con éxito ante los tribunales. En la lista hay más de 80 cláusulas abusivas.

Quizá es algo más útil para abogados que para clientes, pero también lo podemos y debemos consultar para saber qué ha dicho anteriormente la Justicia sobre el mismo problema que tenemos. Así te haces una idea de si merece la pena denunciar y de cuántas posibilidades tienes de ganar el juicio.

Pinchando en cada apartado de la lista vas a otra página en la que te aparecen cuáles son exactamente las cláusulas demandadas, cómo están redactadas (así puedes comparar con lo que tienes en el contrato de tu hipoteca) y de qué banco son. ¿Coincide con el tuyo…? Más abajo encuentras qué se demandó exactamente, o sea a qué preceptos se agarraron los abogados para denunciar el caso.

Justo debajo aparece resumido el fallo (decisión) de los jueces y en qué tribunales. Sólo falta incluir la opinión del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que nos favorece porque suele decantarse por el lado de los clientes y es el único que da cera de verdad a la banca española por las barrabasadas cometidas.

Una buena tarea de recopilación, muy necesaria, que nos viene bien a todos. Si entras en las páginas web de asociaciones de consumidores que pelean judicialmente contra la banca también encontrarás sentencias. OCU, Asuapedefin, Asufin, Facua… Donde ha habido éxito antes, puede volver a haberlo, hay esperanzas para demandar, si bien es algo a pensarse muy seriamente por lo largo y costoso que puede ser el proceso. Si no te puedes permitir pagar un abogado, mira cómo solicitar justicia gratuita a través del colegio de abogados de tu provincia. También sé que ADS Abogados reclama sin cobrar nada.

Para los abusos hipotecarios se han abiertos juzgados en varias provincias españolas, si bien la idea es que cada una tenga un juzgado especializado en este tema, a fin de evitar que se colapsen los juzgados convencionales, de por sí ya bastante saturados con otros temas. De momento las quejas del sindicato del sector es que los medios son insuficientes… Una pena porque ahí es donde debes presentar la demanda por las cláusulas abusivas que quieras reclamar.

La nueva política de plantear hipotecas gana más clientes

Hay que dar antes de recibir

Hay que dar antes de recibir

Vivimos tiempos ajetreados a nivel judicial en las hipotecas. Múltiples sentencias condenan a la banca a devolver el dinero por los abusos cometidos.

La cláusula suelo, los gastos de la hipoteca, el IRPH, los préstamos multidivisa, y otras cosas como preferentes, subordinadas, valores y acciones, que no sólo dan palos a la banca en lo económico sino también en lo moral y en su reputación.

Hace años que la banca no goza de buena fama, pero los tiempos actuales la ponen a caer de un burro. Y con razón. Por eso algunas entidades se han puesto las pilas y quieren ofrecer otra imagen. Es la nueva política, la nueva forma de plantear el negocio con los clientes y las hipotecas.

Primero se dieron cuenta, en 2013, que si no bajaban el precio de los nuevos préstamos, que en los años duros de la crisis se pusieron con diferenciales por encima del 3%, la gente no iba a contratarlos. Precios desorbitados, muchas comisiones, condiciones súper exigentes y vinculación a tope chocan con un nivel alto de paro, familias empobrecidas y una larga crisis económica. Comenzaron a bajar el diferencial, quitaron comisiones, compitieron a tope por ganar clientela. Pero no fue suficiente.

Luego llegó el Euríbor bajo -ya lleva 15 meses en negativo- y la banca resucitó las hipotecas a tipo fijo, un producto de siempre muy minoritario en España porque la gente prefiere jugársela con la cotización del Euríbor a tener un 5%-7% fijo durante 20 – 30 años. Redujeron esos altísimos tipos hasta el 2% y menos, metiéndoselos por los ojos a los clientes.

El resultado es un aumento brutal de las firmas a tipo fijo (ahora son un cuarto de las nuevas hipotecas), pero en la mayoría de los casos siguen siendo rentables exclusivamente para la banca. Tú fíjate en qué hace un banco y sabrás qué viene después. Ellos cuentan con mucha información de estudios y previsiones que realizan, y no hacen movimientos en falso, todo está estudiado y responde a sus necesidades, no a las nuestras.

Los varapalos judiciales y el Euríbor continuamente bajo han hecho que incrementen los diferenciales y también el tipo fijo, aquí no se salva nadie. Incluso ING ha puesto un interés fijo del 1,99% el primer año. Es la vieja política de ofrecer préstamos, encarecerlos y exigir un perfil alto para no arriesgarse tanto como antes de que estallara la burbuja inmobiliaria en 2007-2008.

Pero esto no funciona. Los clientes no somos tontos y queremos lo más barato posible. Bankia, que está muy deteriorada tanto en imagen como en finanzas, ha pasado de cobrar por todo, ofrecer una hipoteca a Euríbor +2,5% con comisiones, gastos muy altos y negociación casi nula, a financiar parte de esos gastos, bajar el diferencial al 1,20% y quitar la vinculación y las comisiones. Una hipoteca así es muy difícil de ver, pero muy atractiva. ¿Quién quiere pagar más pudiendo pagar menos?

Bankia necesita beneficios y clientes; para lograrlos ha puesto un caramelo muy jugoso en su escaparate. Está tan volcado en las hipotecas, que hace al revés que otros. En vez de dar largas y negativas, llama a quienes pidieron información para ver si les convence de que se casen con ellos en lugar de con otro banco.

Desde que se ha cargado vinculación y comisiones ha batido récords, tanto de solicitud de hipotecas como de firma de las mismas y de aumento de ganancias. Entre enero y marzo ha aumentado un 93% la firma de hipotecas y ha ganado 304 millones, batiendo su propio récord. Abaratar un producto funciona, vendes más y ganas más que otros. Para los clientes es conseguir lo mismo por menos dinero. Otras entidades deberían imitarla, ahora que parece que por fin hace las cosas bien (también devuelve todo el dinero del suelo sin que se lo reclames).

Las nuevas hipotecas suben lentamente y empeoran sus condiciones

Bancos como ING, Bankinter, Liberbank, Santander y BBVA son el termómetro del sector. Según hagan, así te puedes esperar las cosas

Bancos como ING, Bankinter, Liberbank, Santander y BBVA son el termómetro del sector. Según hagan, así te puedes esperar las cosas

Que los bancos están encareciendo las hipotecas no sólo es una impresión, es un hecho. Desde enero más de 25 préstamos han endurecido sus condiciones, especialmente a tipo fijo.

Han subido el interés fijo inicial, lo que mantiene el mismo diferencial como gancho para los clientes, pero en realidad encarece el préstamo durante el primer periodo, que es cuando menos pagarías, dado que el Euríbor lleva 15 meses en negativo y promete estar así hasta el año que viene, cuando parece que volverá a subir lenta y gradualmente.

Ya os lo decía yo hace 8 y 10 meses… Que era el momento de pedir hipoteca y comprar… Que iban a subir y ¡¡¡era el último tren en marcha para pillar un préstamo más barato!!! No es que ahora no se puedan pedir, todavía no están mal, pero ya no son lo que eran, han empezado a subir y son más caras. La ventaja de haber esperado hasta ahora es que algunas entidades se han puesto las pilas y ya comparten parte de los gastos de formalización del préstamo (registro, notaría y gestoría en algunos casos).

Otra forma que tienen de encarecer las nuevas hipotecas es aumentar el diferencial, si bien es una forma más directa en la que los clientes se dan más cuenta porque casi siempre se comparan los diferenciales como elemento principal para decidir qué préstamo es mejor y más barato. Piiiiii, ¡¡ERROR!! Una hipoteca es mucho más que su diferencial, por mucho que el banco lo anuncie a tamaño gigantesco en sus escaparates.

Un préstamo con mayor diferencial puede ser más barato que otro porque tenga menos vinculación, menos comisiones o menos interés fijo al principio. Casi todos tienen este tipo de interés, por no decir todos, ya que ING Direct, el banco holandés que ha estado años sin cobrar interés fijo inicia, se ha subido al carro de esta moda con la que la banca saca más dinero en tiempos de Euríbor históricamente bajo.

Su Hipoteca Naranja, a Euríbor + 0,99% ya no es así desde el principio sino que le han puesto un interés del 1,99% durante el primer año. Al menos aún mantiene el plazo máximo de 40 años, algo que sólo comparte con la Hipoteca Variable del Santander y poco más. Tampoco cobra comisiones, muy de agreceder porque abarata el préstamo, y sólo pide domiciliar los ingresos y firmar seguros de hogar y vida.

Que ING haya subido su préstamo es sintomático. Es un banco online que se caracteriza por tener la mejor hipoteca del mercado y por liderar la oferta haciendo que otros mejoren las condiciones de sus hipotecas para competir con él. Ya pasó a finales de 2013, cuando Bankinter rompió el silencio y bajó del Euríbor + 2% por primera vez en la crisis. ING le siguió rápidamente y junto con Bankinter y Liberbank marcó tendencia hasta que la cosa se ha enfriado, porque el Euríbor se ha puesto negativo y a los bancos les salen sentencias en contra por todas partes, con el gasto que eso les conlleva.

Si ING ha puesto el interés fijo el primer año es de esperar que las hipotecas no vuelvan a bajar sino que sigan subiendo, como ya hacen desde hace meses. Sólo espero que no endurezca más sus condiciones, es de las pocas hipotecas sin comisiones, con plazo largo y poca vinculación, aunque cuesta mucho conseguirla, son muy estrictos con el perfil del cliente y a veces preaprueban los préstamos que luego tiran para atrás por cosas que otros bancos no son ningún problema.

Por lo demás, otras entidades deberían copiarse de ella, como ha hecho Bankia eliminando las comisiones, en lugar de tender ING a lo que hace el resto. A Bankia le va bien cobrando menos, el lunes os cuento por qué, ya chocan las nueva y la vieja política de ofrecer hipotecas. ¡Buen fin de semana!