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¿Hipoteca a tipo fijo o variable aunque suba el Euríbor?

¿Qué hago?

El Euríbor ha subido en junio desde el -0,188% hasta el -0,181%. Como es el mayor aumento y el movimiento más grande desde que en noviembre entró en coma, ya saltan las voces de alarma para recordarnos que va a subir definitivamente, que es un gran momento de pillar una hipoteca fija antes de que suba del todo o incluso antes de que se ponga tan alto que llegue otra vez al temido máximo histórico del 5,393% del que justo ahora se cumplen 10 años.

¿Pero qué hay de verdad en todo esto? ¿Hay que pillar una hipoteca fija sí o sí, o también podría interesarme una variable? Como es lógico, la banca está empeñada en que contratemos lo más caro posible al mayor tiempo posible, porque es lo que le asegura ganar más dinero durante más tiempo.

Partiendo de esa base, que nos digan en Bankinter que ahora hay que contratar un préstamo fijo porque su departamento de análisis pronostica que el Euríbor subirá en 2019 es mucho decir. Y hay mucho más de interés por su parte y para su beneficio que para el nuestro.

Bankinter es un oportunista que, aprovechando que el Euríbor acaba de subir más que en los últimos 7 meses, rebaja la hipoteca fija al 1,99% a 20 años y por otro lado publica unos análisis que aseguran una subida inminente del Euríbor.

Análisis de este tipo se publican siempre, pero por lo menos en los últimos 2 años no han dado pie con bola, ya que se lleva diciendo desde 2016 que el Euríbor va a subir pero luego nunca lo hace. No hay que hacer caso de los análisis que publican los bancos sólo por su propio interés, sino leer los movimientos del Banco Central Europeo, que en este blog comentamos a menudo, poner los análisis bancarios en cuarentena y analizar por nuestra cuenta el panorama.

¿Para qué va a querer un banco compartir una información super valiosa para él si lo que quiere es sacarnos el dinero para ganar lo máximo posible? Si de verdad va a subir el Euríbor y la cosa se nos fuera a poner fea, como la banca gana dinero de verdad es con las hipotecas variables, que suman un diferencial al Euríbor, no con las hipotecas fijas que siempre tienen la misma cuota y que las han puesto de moda hace poco más de dos años para ganar más ahora que se gana poco con el tipo variable por el Euríbor bajo.

Ahora mismo para un banco es muchísimo más rentable una hipoteca que te obliga a pagar un 1,99% de intereses antes que una a Euríbor + 0,89%, estando el Euríbor por debajo de cero y quedándose el interés en menos del 0,80%.

El Euríbor subirá, qué duda cabe, pero ni tan rápido ni tan alto como a la banca le gustaría, ni por supuesto para justificar que te ates a un interés más alto del que pagarías si para hipotecas a como máximo 20 años apuestas por el variable.

Santander vuelve a la carga mejorando su hipoteca de Openbank

Ha sido un ataque rápido, astuto y calculador

Aunque cuando BBVA rebajó su préstamo a Euríbor + 0,89% dijo que era una locura, el Santander se moría de ganas de competir a todo trapo.

Ya sabía yo que esta oferta de BBVA movería el mercado mejorando las hipotecas que se ofertaban hasta ese momento y recortando los diferenciales para recortar distancias con la competencia.

Por eso lanzó su hipoteca a Euríbor + 0,79% sólo si necesitabas como máximo el 60% de lo que vale el piso. Pero no se ha conformado con eso y contraataca rebajando también el diferencial en la hipoteca de su filial online: Openbank.

Este banco que concede préstamos exclusivamente por Internet, ha mejorado su hipoteca, que mantiene en Euríbor + 0,99% para prestar hasta el 80%, y rebaja a Euríbor + 0,89% si necesitas hasta el 50%.

La guerra está en marcha con esta nueva estrategia de recortar el diferencial a cambio de prestar menos dinero. antander no es tonto y no vuelve a arriesgar, o sea que lanza un diferencial muy llamativo peeeeeero sólo te lo deja así de barato si como mucho le vas a pedir la mitad de lo que te cuesta la casa.

Aaaaah, amigo… Así criba un montón y se asegura de que le deja el dinero a alguien que tiene unos ahorros impresionantes o ha vendido su casa y, por tanto, es buen pagador si no tuvo problemas con la otra hipoteca, cosa de lo que se aseguran todos los bancos antes de prestar ni un euro.

Aún así, la hipoteca es buena y compensa tener un 0,10% más que con el Santander, ya que sólo tienes que domiciliar ingresos mínimos de 900 € al mes por persona (1.800 si sois dos) y no hay comisiones. En la del BBVA sí hay comisiones y vinculación, pero te puede dejar hasta el 100% si lo necesitas y pareces fiable a la hora de pagar. Eso sí, pedir el 100% y alargar el plazo significa pagar también más intereses. Lo tienes que estudiar detenidamente.

El Euríbor está muy bajo y no se espera que empiece a subir de forma apreciable hasta por lo menos 2020, así que si estás buscando hipoteca estás ante un buen momento, que puede ser mejor si alguna entidad más se anima y entra en esta guerra por captar clientes, que promete alargarse por lo menos un año más.

No hay más que ver cómo parte de la banca se esfuerza por mantener los márgenes de negocio mientras rebaja sus hipotecas mes tras mes, después de estar más de dos años sin tocar nada, antes desde que el Euríbor entrara en negativo en febrero de 2016.

Hay varias formas de abaratar una hipoteca, no todo es el diferencial, muy llamativo y con lo que tendemos a quedarnos. Varios bancos, como Santander, BBVA y Bankia han eliminado la comisión de apertura, que se había vuelto muy popular para trincar pasta sin que te dieras cuenta. Pero cuidadín: Caixabank y el Sabadell la siguen aplicando.

Santander entra con prudencia en la guerra hipotecaria

Nuevos movimientos de ataque

Dijo que no entraría en la guerra hipotecaria… Dijo que lo del BBVA era una locura… Dijo que no bajaría su hipoteca pero… Ha sucumbido. El Santander acaba de lanzar una oferta a Euríbor + 0,79% para competir con el BBVA, su máximo rival en España, que hace un mes rebajó su préstamo hipotecario a Euríbor + 0,89%.

El Santander no quería entrar en la guerra de precios por dos motivos: dijo que el BBVA era imprudente al volver a dar hipotecas por el 100% (sólo lo hace en algunos casos) y le parecía una locura competir bajando precios porque eso les rebaja los márgenes de ganancias con las hipotecas.

Pero, como apenas dan intereses por los depósitos, la banca ve las hipotecas como la mejor salida, casi la única, para volver a ganar dinero. O como mínimo para asegurar ciertas ganancias. Todavía se cancelan más hipotecas de las que se firman y estas nuevas no son por importes tan altos como las antiguas. El dinero que debemos a los bancos baja cada año y, por primera vez en meses, en marzo bajó la firma de hipotecas.

Sumado a que los diferenciales del boom están casi todos por debajo del 0,50% (porque también hubo guerra feroz de precios en ese momento), la mayoría de hipotecas actuales dan pocas ganancias a la banca, que busca captar nuevos clientes rebajando los diferenciales.

Pero mucho ojito: no todo son los diferenciales. Detrás de ese Euríbor + 0,79% está una vinculación de ingresar como mínimo 1.200 € al mes de nómina o 600 € de pensión (hasta aquí bien, es asequible), seguros y también que sólo da este diferencial si como mucho te presta el 60% del valor del piso, además de comisiones por amortizar y un interés fijo el primer año.

Es una jugada inteligente. Lanza un diferencial muy llamativo que sólo da a quien tenga ahorrado como mínimo la mitad de lo que valga la vivienda (40% de la entrada y 10% de gastos aproximadamente).

Aún así, es una gran hipoteca si, por ejemplo, tienes ese dinero ahorrado, vendes un piso para comprar otro y necesitas máximo el 60%, o si tu familia te deja tanto dinero como para necesitar que el banco sólo te preste la mitad o un poco más. A quien no cumpla estos requisitos también le puede dar la hipoteca, pero con otras condiciones que pasan por subir el diferencial y encarecer la cuota mensual.

Santander no es el único que ha movido ficha. Abanca, Liberbank e Ibercaja también han mejorado sus hipotecas. El primero ha rebajado su Hipoteca Mari Carmen a Euríbor + 0,99% y fijo del 1,45% el primer año; su punto fuerte sigue siendo que pide ingresos mínimos 600 € al mes. Mientras que Liberbank ha rebajado a Euríbor + 0,89% con 1,75% el primer año y medio, Ibercaja tiene la Hipoteca Ideal a Euríbor + 0,90% con 1,50% fijo el primer o dos primeros años.

ING, Bankinter y Bankia no tardarán en responder, aunque la de Bankia es sin intereses fijos al principio, sin vinculación ni comisiones, lo que al final hace que el Euríbor + 1,20% no resulte tan alto. Podríamos pensar que trasladan la guerra de precios del tipo fijo al variable porque creen que subirá el Euríbor, pero lo cierto es que más que esto es que necesitan captar nuevos clientes como sea.