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¿Tengo que declarar a Hacienda la indemnización de la cláusula suelo?

Busca tu caso, hay un abanico de posibilidades

Si eres una de las personas afortunadas que el año pasado cobró lo que el banco le había robado con la cláusula suelo, te estarás preguntando si debes declararlo a Hacienda, ya que esta Campaña de la Renta 2017 es la primera en la que afecta este tema. La respuesta depende de cómo hayas cobrado la indemnización y de si te has desgravado la hipoteca en años anteriores.

Si has recuperado el dinero mediante sentencia judicial y el banco ha sido condenado a pagarte las costas, debes tributar por ellas a Hacienda como una ganancia patromonial. Se hace rellenando las casillas 524 y 526 de la declaración, pero no la 525 y 527, que hablan de los intereses de demora que hayas cobrado. También tienes que marcar las casillas 453 y 454.

Si te lías o te resulta más cómodo, puedes tramitarlo con tu abogado o gestor habitual o bien pedir cita para que cualquier oficina de la Agencia Tributaria lo haga por ti gratuitamente. Así de paso revisa el resto de la Declaración y la dejas presentada.

Por otro lado, si el dinero que el banco tenía que pagarte no te lo ha ingresado sino que lo ha descontado de lo que te queda por pagar de hipoteca, no tienes que declararlo ni tributar por ello, aunque te hayas desgravado la hipoteca en campañas anteriores. La otra ventaja es que te queda menos deuda por pagar y ahora pagas casi todo cuota y muy pocos intereses.

El inconveniente es que si tienes derecho a la desgravación, porque compraras la casa antes de 2013 y hayas desgravado la hipoteca en años anteriores, como te queda menos por pagar, disfrutarás menos tiempo y por menor cuantía de esta ventaja fiscal.

Si, en cambio, el banco te ingresó el dinero del suelo y sus intereses, en lugar de descontarlo del capital pendiente, no tienes que declararlo a Hacienda ni tributar por ello, porque es la devolución de un pago que no tenías que haber hecho, no es una renta que cobres. Esto es así tanto si estás en el 40% que llegó a un acuerdo para que le devolvieran el dinero como si hay sentencia judicial de por medio.

Solamente, en caso de que te hubieras desgravado la hipoteca en años anteriores por tener derecho a a la desgravación fiscal al haber comprado el piso antes de 2013, debes regularizar tu situación. ¿Y cómo lo hago? Sólo te afecta si en las cuotas hipotecarias que te has desgravado se incluía ese dinero que has pagado de más.

Lo explico en detalle. Como máximo puedes desgravarte 9.040 euros al año por cada titular de la hipoteca, que dividido entre 12 meses da una media de 753,33 euros al año. Si por tener cláusula suelo sólo tú pagaste, por ejemplo, una cuota mensual de 1.000 euros y sin suelo hubieras pagado 760 euros, no tienes por qué regularizar nada, ya que no te has desgravado nada que ahora hayas cobrado.

En cambio, si por culpa del suelo pagabas 900 euros y sin él hubieras pagado 600 euros, tienes que regularizar todo el dinero que hay entre esos 600 euros y los 753 que de media has pagado al mes, o cualquiera que sea tu situación.

En este caso esta campaña tienes que presentar una Declaración complementaria por cada año que esto te haya pasado como máximo desde 2013, ya que los asuntos fiscales prescriben a los 4 años. Menos mal, que si no te tocaría regularizar desde que se te empezó a aplicar el suelo hasta ahora.

¿Y qué es regularizar? Pues que tienes que devolver a Hacienda el dinero que ella te dio por tener hipoteca durante esos años, pero como digo, siempre y cuando eso que te desgravaras fuera porque el suelo te hacía pagar más hasta llegar al límite de la desgravación (9.040 euros).

Como esto de no tener que declarar el dinero a Hacienda viene del Real Decreto que el Gobierno puso en marcha en enero de 2017 para acelerar y facilitar la devolución de la pasta, quien haya cobrado la indemnización por el suelo en años anteriores sí tuvo que declararlo a Hacienda como ingresos.

Y como no es justo que en ese caso se consideraran ingresos y ahora no, en esta Renta 2017 puedes pedir que la indemnización que cobraste (por ejemplo 20.000 euros) se descuente de los ingresos que has tenido el año pasado, por ejemplo 24.000. Así es como si esa indemnización nunca te hubiera contado como renta y, en definitiva, anular la tributación (pago de impuestos) que ya tuviste que hacer.

Renta 2017: el chollo de las hipotecas que aún tienen desgravación fiscal

La suerte de que, gracias al Euríbor tan bajo, la hipoteca salga gratis, sin pagar intereses

Un año más, llega la cita con Hacienda. Desde el pasado 4 de abril hasta el 2 de julio, ambos inclusive, se puede presentar la Declaración de la Renta 2017; el primer mes sólo por Internet, teléfono fijo o móvil, y a partir del 8 de mayo también de forma presencial.

Este año, Hacienda se ha volcado en las nuevas tecnologías y espera que 4,8 millones de personas presenten la Declaración a través de una nueva aplicación que ha creado para teléfonos móviles.

También ha puesto en marcha en servicio Le llamamos, por el que puedes pedir que Hacienda te llame, te asesore y dejar presentada tu Declaración, todo por teléfono. El Fisco se vuelca en ponérnoslo fácil y eso que el 70% de las declaraciones salen a devolver.

Si piensas llamar, que sea a los números oficiales: 901 22 33 44 ó 91 553 00 71. Cualquier otro es falso y debes tener cuidado porque se ha detectado un fraude que da citas no válidas y te cobra un pastón por las llamadas.

Como en años anteriores, puedes seguir desgravándote todo lo que has pagado de hipoteca, ya sea cuota mensual -tanto capital como intereses- o amortizaciones anticipadas. El límite es de 9.040 euros por titular y año, de los que Hacienda te puede puede devolver hasta el 15%, o sea 1.356€, siempre que te haya retenido todo ese mismo dinero en concepto de IRPF a lo largo del año pasado.

¿Se pueden desgravar todas las hipotecas? Lamentablemente no. En 2011, el Gobierno eliminó la deducción por vivienda habitual a quienes compraran desde 2013, por lo que sólo pueden desgravarse la hipoteca quienes hayan comprado su vivienda habitual antes de esa fecha y se la hubieran desgravado en la Renta 2012 o años anteriores.

También te puedes desgravar lo que hayas pagado en reformas de la casa, como rehabilitación o amplicación, siempre que las obras empezaran antes de 2013, o al menos pagaras alguna cantidad antes de ese año, y que hayan terminado antes de 2017. O sea que esta campaña de la Renta es la última para desgravarse por estos conceptos. Lo mismo ocurre si las obras fueron encaminadas a adaptar la vivienda para una persona con discapacidad.

Eso sí, mucho ojito con intentar desgravarse una vivienda que no es realmente la habitual, aunque lo haya sido. Hacienda está este año a tope mirando con lupa quiénes se desgravan viviendas que no son habituales.

¿Y cómo lo saben? Consultan dónde estáis empadronados, cuál es el centro de salud más cercano a la vivienda o cuál es la casa que tienes más cerca del trabajo, además de los consumos de luz, agua, gas… Así que no es recomendable intentar colarle como habitual una casa que no lo es, aunque sí haya sido tu residencia principal en años anteriores.

Aunque la gente que gana menos de 22.000 euros al año de un solo pagador no tiene por qué hacer la Declaración, es obligatoria y te interesa si tienes derecho a la desgravación fiscal, porque recuperas dinero que te hayan retenido en IRPF. Si ganas menos de 14.000 euros ya no tienes que pagar IRPF pero debes presentar la declaración para que Hacienda te devuelva lo que te cobró de IRPF en la primera parte del año.

Dado que el Euríbor estuvo todo el año pasado en negativo, quienes tengáis derecho a la desgravación fiscal por hipoteca veréis cómo la hipoteca os va a salir gratis en 2017. ¿Gratis? Síiiiii, porque es posible que lo que hayas pagado en intereses e incluso parte de la cuota anual, entre dentro de esos 1.356 euros que como máximo devuelve el Fisco a cada titular de la hipoteca. ¡Toma chollazo! Es como devolver lo prestado sin pagar intereses.

Recordad también que, si vivís en País Vasco o Navarra, la desgravación fiscal sigue existiendo para hipotecas firmadas de 2013 en adelante. En Navarra, puedes deducir hasta el 15% de lo pagado por una vivienda de protección oficial comprada hasta 2015, con un máximo de 7.000 € si eres único titular o de 15.000 si hay varios. En País Vasco devuelven hasta 1.530 euros o, en caso de familias numerosas o jóvenes, hasta 1.955 euros.

El próximo día veremos qué pasa si el año pasado recuperaste dinero por la cláusula suelo, porque sí aparecerá en la Declaración de la Renta y tienes que tributar según el caso.

Que no te la claven en la cancelación registral de la hipoteca

Defiéndete, protégete, que no te den un sablazo

Defiéndete, protégete, que no te den un sablazo

Este año, al igual que el pasado, se cancelarán más hipotecas de las que se firmarán. Esto significa que, a pesar de que la firma de nuevas hipotecas aumenta año tras año desde hace 2014, todavía no es suficiente para compensar el número de préstamos hipotecarios que terminan de pagarse.

Sociedad de Tasación cree que este año se constituirán 315.000 nuevas hipotecas, así que entendemos que muchas más serán las que tengáis que cancelar.

Si es tu caso: ¡¡Enhorabuena!! Estarás deseando quitarte de encima la losa de la hipoteca. ¿Y lo bien que vas a vivir en cuanto ya no te gire el banco un recibo mensual de varios cientos de euros? Uffff, qué respiro para todo y para todos los de la casa. Ya no pagarás ni un céntimo más de intereses, la casa será totalmente tuya y ese dinero ahora lo podrás dedicar a otras cosas que te hagan falta o, simplemente, a ahorrarlo; los ahorros son imprescindibles.

Pero, ojo, a ver si es verdad que ahorras y que no empiezas pagando de más por cosas que no deberías. ¡Que no te engañen! Ya vimos que tú puedes hacer la cancelación registral fácilmente siguiendo estos pasos y por supuesto mucho más barato: entre 500 € y 1.200 € menos que si te lo hace el banco.

Y ojo también con que el banco te quiera cobrar por cosas que debe hacer o dar gratis. Pero la entidad no es la única que puede darte un sablazo en este momento tan feliz como engorroso de cancelar la hipoteca. En este proceso tendrás que pasar por la notaría, Hacienda (Agencia Tritutaria) y el Registro de la Propiedad. Lo de Hacienda es simbólico porque sólo has de pagar el impreso que rellenas y presentas, algo así como un euro. Con lo caro que es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) cuando firmas una hipoteca, cuando la cancelas está exento de pago. ¡¡Toma!!

Pero en la notaría y el registro hay aranceles establecidos, o sea precios fijos que, según sentencia del Tribunal Supremo, no pueden alterar bajo ningún concepto. En el pasado se han visto casos de notarías que querían cobrar una cantidad por una escritura de cancelación de una hipoteca simple, y otra cantidad si era porque la hipoteca se iba a modificar (novación) o a cambiar de banco (subrogación).

Tampoco te pueden cobrar diferentes aranceles en notaría o en el registro porque quedara mayor o menor capital pendiente de amortizar en la hipoteca. O sea que lo hayas pagado todo, te quedaran 1.000 ó 50.000 €, da igual, la tarifa debe ser igual para todas las hipotecas. Por la escritura, la notaría debe cobrar 30,05 € y ni un céntimo más, aunque el documento tenga matriz y más de 5 folios, dando igual si es copia autorizada o simple.

En el registro, el mínimo que pagarás son 24,04 €, si el bien que cubría la hipoteca no supera los 6.010,12 €. La cantidad aquí sí depende de cuánto quedara por pagar. A esa cifra le tienes que quitar el 90%, con reducción del 5% adicional en algunos casos.

Y, bueno, que tampoco te quiera encalomar el banco tooooodos los gastos de la cancelación registral hecha por ellos, ni que te obligue a que la hagan ellos. Si eso aparece así redactado en el contrato de la hipoteca, es anulable por abusivo, como ya se ha dicho en sentencia judicial del Tribunal Supremo.

Si te desgravas la hipoteca, amortiza lo que puedas antes de que acabe el año

A ver, que el tiempo corre...

A ver, que el tiempo corre… hay que ir pensándolo ya

No hay más que ver los lineales de los supermercados y el escaparate de algunas tiendas de ropa para darse cuenta de que se acerca Fin de Año… Cada vez antes, ¡¡por favor!!

Lo bueno es que, si tienes algún dinerillo ahorrado que puedas gastar, aún estás a tiempo de amortizar algo de hipoteca.

La amortización anticipada de un préstamo es adelantar el pago de cierta cantidad de dinero que debes, sin que te lo pida el banco y porque tú quieras. En el caso de las hipotecas tenemos la amortización total (que es pagar todo lo que te queda de hipoteca de golpe), amortización parcial (pagar sólo una parte) y cancelación (has terminado de pagar todo y quieres anular la hipoteca).

La amortización total sólo interesa si vas a vender la casa o no te puedes desgravar la hipoteca y, de repente, te cae tal cantidad de dinero encima (lotería, herencia, indemnización, etc…) que te permite saldar la deuda de golpe, quedándote todavía no con una parte para tener ahorros.

Si te puedes desgravar la hipoteca no te interesa, porque dejas de recuperar un dinerete muy majo que Hacienda te devuelve cada primavera: hasta el 15% de 9.040 €, o sea que cada año te pueden devolver hasta 1.356 € siempre que te hayan retenido por lo menos eso en IRPF a lo largo del mismo año.

La amortización parcial también conviene si te puedes desgravar la hipoteca, algo que sólo ocurre si te compraste la vivienda antes del 1 de enero de 2013 y estuviste desgravando la hipoteca en declraciones de años anteriores.

Conozco gente que ahorra durante el año y, antes de que termine, o sea entre ahora y Nochevieja, amortiza de golpe un montón de dinero. Los más afortunados llegan a los 9.040 € (18.080 € si son dos titulares), y lo hacen así pícaramente para llegar al límite máximo que se pueden desgravar en la siguiente Declaración de la Renta.

No quiere decir que tengas que amortizar 9.000 € ó 18.000 € sino que ése es el máximo que te puedes desgravar. En esa cifra también se incluye lo que pagas en cuotas mensuales durante el año, tanto el capital como los intereses.

Por ejemplo, si de cuota pagas 500 € al mes, entre capital e intereses, al año son 6.000 € de hipoteca. Si eres la única persona titular sólo puedes desgravarte hasta 9.000 €, o sea que puedes amortizar 3.000 € más. Si sois dos, podéis amortizar hasta 12.000 € más.

¿Se puede amortizar más? Sí, pero ya te conviene esperar a enero, para desgravarte la cantidad al año siguiente, ya que en este año no te desgravaría más del tope mencionado (9.000 € si la hipoteca tiene un titular y 18.000 € si son dos).

Cómo declarar a Hacienda el dinero recuperado de la cláusula suelo

Hacienda no perdona ni olvida... aunque pase el tiempo

Hacienda no perdona ni olvida… aunque pase el tiempo

¿Cómo va lo de la cláusula suelo? Hay casos de todos los colores. De una lado está Bankia, que ha soltado ya 127 millones de euros a más de 25.000 clientes, y espera terminar de pagarlo todo antes de fin de mes. BMN, que se fusionará con Bankia, también pretende devolver hasta el último céntimo.

De otro, Sabadell y Popular, que todavía se niegan si no hay sentencia firme que les condene a ellos directamente. Caixabank va a mirar los casos uno por uno, o Caja España, que reconoce parte de la deuda pero no toda. BBVA, Cajamar y Abanca deben devolverlo todo según el Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

A estas alturas, dos meses y medio después de que el Gobierno publicara un Real Decreto para mediar en la devolución del dinero del suelo, tras la sentencia europea, muchos de los afectados consideran que -nuevamente- esta intervención gubernamental ha sido un fracaso.

Quienes han logrado recuperar todo el dinero en efectivo más los intereses están contentos, si bien ahora les toca regularizar con Hacienda. No deberán tributar por lo que han recuperado, pero sí que habrán de devolver lo que en su día se dedujeron por pagar ese dinero de hipoteca, ya que todos los préstamos anteriores a 2013 se han desgravado hasta el 15% de 9.040 € pagados en cuotas mensuales a lo largo de cada año.

Si el acuerdo con el banco se alcanzó en 2016, la regularización debe realizarse esta primavera. Si cobras este año, en la Renta de 2017 que se presente en 2018. Si cobras el año que viene, deberás formalizarlo en la Renta de 2018 que presentes en 2019. Las cantidades deberán ponerse en las casillas 524 y 526. Como se cobran todos los atrasos desde que se activó la cláusula suelo en la hipoteca, debe presentarse una declaración complementaria por cada año que se ha recuperado dinero, incluyendo los cuatro últimos más el del acuerdo. Si lo acuerdas este año, debes regularizar de 2013 a 2017, ambos inclusive.

Si el dinero se cobra mediante la amortización de la hipoteca pendiente, no hay que presentar ninguna declaración complementaria, ni tampoco hay que devolver lo que en su día te desgravaste por pagar cuotas más altas por culpa del suelo.

Quienes no han visto más que la negativa del banco piensan y sienten que han perdido dos meses. Pero no deben perder la esperanza, aún les queda la reclamación vía Banco de España, si bien en la práctica a veces se reduce también a burrocracia y pérdida de tiempo. La última opción es la judicial, en la que hay más opciones por tratarse de un asunto con amplia jurisprudencia, es decir, muchas sentencias en las que se ha tumbado la cláusula suelo por haberse comercializado de forma opaca y sin explicar a los clientes sus consecuencias. En 2011, el 87% de los afectados no sabía que la tenía, según la organización de consumidores Facua.

Campaña de la Renta 2016: ¿puedo desgravarme la hipoteca?

Ays... ¿Me devolverán algo este año?

Ays… ¿Me devolverán algo este año?

El próximo miércoles 5 de abril arranca la campaña de la Renta 2016 a la que están llamados a presentar Declaración todos los que tengan ingresos superiores a 22.000 € de un solo pagador o por encima de 12.000 € si cobras de más de uno. También quienes, cobren lo que cobren, tengan hipoteca y puedan desgravársela.

¿Pero quién puede aún desgravarse la hipoteca? Quien haya comprado vivienda antes del 1 de enero de 2013, habiéndose desgravado ya la hipoteca en 2012 o años anteriores. También las personas que, antes de 2013, hubiesen empezado obras de rehabilitación que como muy tarde hubieran terminado el 1 de enero de 2017.

Ya se sabe que no todos los hipotecados tienen derecho. Antes sí, pero en 2012 el primer Gobierno de Rajoy, presionado por la Unión Europea, realizó una reforma fiscal que se llevó por delante este beneficio para quienes compraran casa a partir de 2013.

Esto ha supuesto que de los 5,8 millones de personas que se beneficiaron de ello en 2012 se espera que sólo lo hagan 3,9 millones en esta campaña de 2016. La previsión es que Hacienda devuelva 1.200 millones € a los hipotecados que cumplan los requisitos, una cifra que podría quedarse corta teniendo en cuenta que en 2014 el Fisco devolvió 3.165 millones € a 4,6 millones de ciudadanos.

Es lógico que vaya disminuyendo la gente con derecho a ello, puesto que ciertas hipotecas se van terminando de pagar o cancelando para comprar otras viviendas, otras se ejecutan y las nuevas ya no tienen derecho.

Para desgravarse la hipoteca en esta campaña de la Renta 2016, además de haber comprado el piso antes de 2013, tienen que haberte retenido dinero en IRPF en la nómina mensual y haber pagado las cuotas de la hipoteca. Te puedes desgravar el 15% de hasta 9.040 €, o sea que te pueden devolver hasta 1.356 € de lo que te hayan retenido de IRPF, siempre que te hayan retenido como mínimo esos 1.356 €. Si no te devolverán lo que te hayan retenido.

La otra condición para cobrar el máximo por persona es que hayas pagado al menos esos 9.040 € de hipoteca en 2016, incluyendo capital e intereses. Si la hipoteca la tienes con otros titulares, cada uno puede recuperar hasta 1.356 €, si cumple estas características.

La OCDE está tocando las narices diciendo que habría que cargarse este beneficio fiscal porque es “especialmente agresivo”, criticando que beneficia a los hogares con rentas más altas, que son las que más pagan de hipoteca y más se les retiene de IRPF. Opinan que quitar esta desgravación mejoraría la equidad y haría ganar más a Hacienda. ¿A ti qué te parece?

Yo creo que sí, que Hacienda ganaría más, pero tampoco es que haya dejado de ingresar mucho… En 2014 y 2015 renunció a 90 millones €, que eso para el Fisco no es gran cosa y para las familias es un balón de oxígeno brutal.

Menos mal que, de momento, parece que el Gobierno no ha hecho ni puñetero caso a la OCDE, sin decir nada sobre ello. Se sabe que cargarse definitivamente la desgravación es impopular y tiene un coste electoral, aunque en 2012 no se cortaron un pelo y lo hicieron presionados por Bruselas.

Tu situación también depende de dónde vivas, ya que las comunidades autónomas pueden hacer con esto lo que quieran en el tramo que les afecta. Por ejemplo, en País Vasco y Navarra se mantiene algún tipo de deducción fiscal por compra de vivienda, dependiendo de la provincia en que vivas y si la casa es nueva.

¿Me puedo acoger al Real Decreto para reclamar el dinero del suelo?

Una ayuda con luces y sombras

Una ayuda con luces y sombras

Aparentemente, el Real Decreto aprobado por el Gobierno el pasado viernes puede ayudar a recuperar el dinero del suelo, si bien deja al cálculo del banco cuánto dinero ha cobrado de más y si quiere o no devolver el dinero.

Es un proceso obligatorio para los bancos y opcional para los afectados, que pueden ir a juicio directamente. Pero lo ideal es evitarlo de momento, así obligas al banco a reconocer que tiene una deuda y mojarse en calcular una cantidad. Con ello tendrás un material para ir a juicio con más solvencia si al final no estás de acuerdo en la cantidad que te ofrece o no quiere dártela.

Puedes seguir esta vía y reclamar el dinero tanto si has terminado de pagar la hipoteca como si aún queda deuda pendiente. Para velar por el cumplimiento del Real Decreto, se creará un órgano con representantes de la abogacía y los consumidores que tendrá que hacer seguimiento, control y evaluación de todo lo que ocurra. Aun así, quedan bancos aparte de BBVA y Cajamar que se resistirán a soltar un duro y agotarán todas las vías, porque defienden que lo hicieron bien.

El Real Decreto contempla que te pueden devolver el dinero siempre que te lo quitaran de forma opaca, o sea: con inclusión de un techo desproporcionadamente alto con respecto al suelo (12-15%); camuflándola entre otras cláusulas; sin avisarte ni darte por escrito de lo que te supondría económicamente (con un documento de posibles escenarios de pago donde vieras qué pasaba si el Euríbor + diferencial se ponían por debajo del suelo, como ha pasado); redactando un contrato que parecía el de una hipoteca a interés variable… En definitiva, no dejando bien claro que la hipoteca tenía una cláusula suelo.

¿Y Hacienda? Te pedirá que ajustes cuentas en la Declaración de la Renta de 2016, la que se presenta esta primavera. Contará como ganancia patrimonial sólo el dinero de los intereses de demora, por el que te pedirá un 19% si cobras menos de 6.000 €. El resto sólo tendrá que tributar si es tu vivienda habitual y durante los años que tuviste suelo Hacienda te devolvió dinero del IRPF porque te desgravabas la hipoteca.

En ese caso tendrás que devolver lo que cobraste en ese momento por el dinero pagado de más, o sea el 15% de lo que recuperes. La cifra sale de justo lo que te desgravas por la hipoteca, que es el 15% de hasta 9.040 € que pagues en cuotas cada año.

Hacienda revisa la desgravación de hipoteca en la Renta de 2015

Si lo estás haciendo bien, no tienes de qué preocuparte

Si lo estás haciendo bien, no tienes de qué preocuparte

La deducción fiscal por vivienda habitual, o sea desgravarse la hipoteca en la Declaración de la Renta, es algo que todavía pueden hacer 5 millones de hipotecados, que firmaron su préstamo antes de 2013. Para quienes contrataran una hipoteca pasada esa fecha ya no hay deducción posible.

Pero como estamos en un país de picaresca y engañar a Hacienda nos gusta más que a un tonto una tiza, el Fisco se ha puesto la lupa en el ojo para revisar las declaraciones en las que la gente se desgrava la hipoteca de la vivienda. ¿Ein? No tienes nada que temer si lo haces todo correctamente, pero… Si te estás aprovechando y no tienes derecho es posible que te pillen.

El Ministerio de Hacienda, que ya no sabe de dónde recaudar dinero, está enviando cartas a los contribuyentes que se desgravan la hipoteca para  pedirles que demuestren que, efectivamente, tienen derecho a hacerlo. La petición es para el año 2015, o sea la Declaración de la Renta presentada este año, pero pueden exigir también que demuestres que podías desgravarte la hipoteca los 4 años anteriores.

Según la norma vigente, puede hacerse por la vivienda habitual que se haya comprado antes del 1 de enero de 2013 y que se haya desgravado en 2012 o años anteriores. También si se entregó alguna cantidad a cuenta antes de esa fecha, aunque el piso se recibiera después.

Hacienda, sobre todo, detecta que algunas personas no dedicaron el 100% del dinero del préstamo a la compra de la vivienda, porque en la hipoteca metieron las vacaciones, el coche, los muebles u otras cosas que no dan derecho a desgravarse ni un céntimo. O sea que a lo mejor crees que lo estás haciendo bien y por ahí te pillan.

A quienes lo estén haciendo mal, Hacienda les reclama las cantidades cobradas por la desgravación más un 50%, un máximo por persona de 1.300 – 2.000 por año. Si reconoces el fraude la penalización baja al 30%.

Para demostrar que tienes derecho a la desgravación te piden las escrituras de compra y el contrato de la hipoteca, facturas de notaría, gestoría y otros gastos de adquisición del inmueble. También un justificante de cuánta hipoteca pagaste ese año, que son las cantidades por las que te has deducido hasta el 15% de un máximo de 9.040 euros, o sea hasta 1.356 euros de lo que ese año te retuvieran en concepto de IRPF. Además, te podrían pedir un volante de empadronamiento y facturas para ver consumos de luz, agua, gas… que demuestren que vives allí habitualmente.

Hacienda comprueba de forma regular, cuando pasan varios años desde que te desgravas la hipoteca, que tienes derecho a ello. Es la deducción más común y no quieren correr riesgos ni perder dinero.

El por qué de los gastos de compraventa con hipoteca

Una sangría de dinero

Una sangría de dinero

Cuando compras una casa tienes que pagar un montón de cosas, que aumentan si lo haces con hipoteca. Cada cosa tiene un por qué, que te vamos a aclarar a continuación.

Antes de decidir si el banco te da la hipoteca, la entidad te pide dos cosas: tasación y nota simple de la vivienda. Tú puedes aportar ambas cosas, si bien el banco a lo mejor no lo acepta por querer controlar todo el proceso. Pero tú insiste porque puedes ahorrar dinero.

Una nota simple cuesta 3,60 euros aproximadamente y puedes conseguirla yendo al Registro de la Propiedad del municipio donde está la vivienda y rellenando un impreso. Te la dan en el acto. También te la mandan por Internet por 9 €. Siempre será más barato que los casi 22 € que cobran los bancos. Eso sí, tiene que estar actualizada.

La tasación también puedes aportarla tú siempre que tenga una antigüedad máxima de 6 meses y la realice una empresa homologada. Comparando precios puedes ahorrar respecto a lo que cobrará el banco, que prefiere que no te encargues de estas labores, pero que a su vez no te lo puede negar siempre que cumplas todo lo mencionado.

El notario cobra por dar fe de que compras una casa y de que firmas ciertas condiciones en la hipoteca. Es un mediador independiente que vela por los intereses de todas las partes y te ayuda a resolver problemas con el banco o con el vendedor, aseguraándose de que todo es legal y no compras una casa con cargas de ningún tipo.

El Registro de la Propiedad anota para constancia oficial y pública que la casa está a tu nombre y que tiene una hipoteca. La Agencia Tributaria de tu comunidad autónoma cobra impuestos por comprar la casa y por inscribir la hipoteca, es lo que se llama Actos Jurídicos Documentados (AJD) y es un porcentaje del precio de escritura de la casa. Varía según la comunidad autónoma y es lo más caro. Ya sabes, “Hacienda somos todos” y trinca de todas partes.

Si hay hipoteca de por medio, el banco quiere controlar todo e impone que estos trámites los realice una gestoría con la que trabaja habitualmente y que suele cobrar unos honorarios muy abultados, en ocasiones abusivos, como por ejemplo 500 € por la compra de la casa y otros 500 € por los trámites de la hipoteca. La cifra final varía de un banco a otro. Primero te realizan una provisión de fondos, o sea retienen un dinero en tu cuenta en previsión de los gastos, y al final te cobran lo que realmente ha costado el proceso.

Por eso, antes de meterse en la compra de una vivienda hay que tener ahorrado para correr con los gastos asociados, máxime si se hace con hipoteca, ya que aumentan hasta rondar el 10%. En una entidad y dependiendo del importe de la hipoteca serán inferiores a ese porcentaje, pero en otro casos puede llegar hasta el 12% o el 15% del precio del piso.

Esto demuestra lo lucrativo que es para varios colectivos la compra de una vivienda, sobre todo co hipoteca, y que por ello se fomente mucho más la compra que el alquiler, con menos trámites y sin tantos costes extra para el inquilino.

Qué te puedes deducir en la Renta si compras o vendes un piso

Ya que te has gastado un montón, llega el momento de recuperar algo.

Ya que te has gastado un montón, llega el momento de recuperar algo

Comprar o vender una casa es un gasto que va más allá del precio que pagas al vendedor. Y si compras con préstamo es mucho más caro, porque la hipoteca debe inscribirse en un registro (la casa también), hay por medio un notario (con tarifas por las nubes), una gestoría, una tasación y el pago de impuestos, entre otras cosas.

La ventaja es que estos gastos te los puedes desgravar en Hacienda, empezando porque si para pagar la casa utilizas dinero que obtienes con la venta de otro piso, puedes no abonar impuestos si todo lo obtenido por vender una casa lo inviertes en la compra de otra vivienda habitual en los dos años siguientes a la venta del piso. Esto es automático en mayores de 65 años, aunque no reinviertan en otra vivienda.

Así no tienes ganancia patrimonial y no debes tributar a Hacienda. Eso sí, sólo cuenta que lo inviertas en comprar la casa; muebles, reformas, electrodomésticos y otras cosas de ese tipo están excluidos.

Para demostrarlo, ni se te ocurra aceptar un euro en negro de los compradores, ya que ahora mismo los abogados que he consultado te “desaconsejan rotundamente” que lo hagas. Primero porque Hacienda está a la que salta y revisa todo mucho más que antes. Y así como esto de pagar o aceptar algo de dinero en B era una práctica habitual hace unos años, ahora está más perseguido y por menos de nada, como el Fisco se entere, os cascan una multa a ambas partes porque es ilegal.

Segundo porque si coges dinero en negro no puedes usarlo para comprar otra casa si tu vendedor no te lo acepta. Además tienes que tener en cuenta el valor en el que el piso se escrituró cuando lo compraste, ya que no se puede escriturar ni muy por debajo ni muy por encima si es que el mercado no ha variado tanto los precios en realidad.

Tanto si compras como si vendes una vivienda te puedes desgravar en la Renta de ese año, que es la que presentas al año siguiente, los gastos que te haya ocasionado comprar o vender. En el caso del vendedor: la certificación energética, que por menos de nada te cuesta entre 60 € y 120€ (según el profesional que contrates y los metros cuadrados; suelen cobrar a un euro el metro cuadrado, más IVA); también te desgrava la plusvalía -que se paga según el valor catrastral-, lo que has pagado a la agencia inmobiliaria -si has usado sus servicios- y otros gastos de gestoría o notario, si has tenido que pagarlos.

Si eres el comprador te puedes desgravar todo lo que has pagado para adquirir la vivienda: notario, tasación, gestoría, gastos en Registro de la Propiedad, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), etcétera. Para ello, guarda todas las facturas y sácalas al año que viene delante del gestor que te haga la Renta o úsalas para hacerla por tu cuenta.