Archivo de la etiqueta: hipotecas a interés variable

¿Cómo son las hipotecas en 2016?

Por aquí van los tiros

Por aquí van los tiros

¿Con qué préstamos vamos a encontrarnos en 2016? Básicamente con los de dejamos 2015, que seguramente mejoren alguna de sus condiciones a lo largo del año, para seguir compitiendo por captar clientes.

El panorama es variado. Aumentan las hipotecas a tipo fijo, que ya suponen el 10% de las nuevas firmas, y cuyos intereses son los más bajos de la Historia: entre el 1,80% y el 4%.

También están los préstamos mixtos, o sea a tipo fijo durante unos años y desde entonces variables, y también las hipotecas a tipo variable, ligadas generalmente al Euríbor.

Los préstamos fijos sólo interesan para un plazo superior a 10 años. De lo contrario, pagas más que si la hipoteca fuera variable. La mixta no interesa porque pagas más cuando los demás pagan menos, y pasados esos años el Euríbor habrá subido y es difícil que compenses el dinero abonado de más cuando tenías el interés fijo.

Las variables continúan siendo la mejor opción a corto y largo plazo, por mucho que suba el Euríbor en el futuro a largo plazo. Fíjate en que el diferencial sea lo más bajo posible. Comenzamos el año en torno a Euríbor + 1% las más baratas, con Euríbor + 1,25% la mayoría, y ofertas superiores que básicamente lanzan los bancos que tienen cubierto el cupo de hipotecas y no están tan interesados en conseguir nuevos clientes.

Las hipotecas más baratas son de bancos que, según avance el año, competirán hasta bajar los intereses a Euríbor + 0,75%, por mucho que esto estropee sus jugosos márgenes. El Euríbor despide el año en su mínimo histórico, por debajo del 0,1% y se espera que en el peor de los casos alcance el 0,5% en 2016, si bien lo normal es que, si sube, no pase del 0,35%.

Pero no todo es el diferencial, así que fíjate también en que la hipoteca que elijas tenga la menor vinculación posible. Con domiciliar la nómina y un seguro de hogar tienes bastante, aunque la mayoría pida más cosas como un seguro de vida, un plan de pensiones, el uso de tarjetas… Para saber si te compensa, calcula cuánto te cuesta al año la hipoteca con seguros y diferencial bajo y cuánto sin productos asociados. En este caso las hipotecas se pueden poner en Euríbor + 2% ó 2,5%. Pide al banco también que te dé el TIN y el TAE.

La mayoría de hipotecas tienen un plazo máximo de 30 años, salvo ING y alguna más que permite 40 años. A mayor plazo, la cuota es más baja y más opciones tienes de que te den el préstamo, aunque también pagas más intereses. La mayoría también prestan hasta el 80% del valor del piso, si bien se ve algún préstamo que sólo llega al 70% o al 60%, como el de Caja de Ingenieros. Solamente suben al 100% para vender sus propios pisos.

Otro punto a tener en cuenta son las comisiones. Apertura, amortización anticipada y cancelación son las más frecuentes; subrogación y estudio, las menos. Encarecen el préstamo, por eso lo mejor es buscar una hipoteca sin comisiones.

Las hipotecas a tipo fijo pueden aumentar un 30% este año

La guerra de precios se traslada del tipo variable al fijo

La guerra de precios pasa del tipo variable al fijo

Como dije hace un par de meses, las hipotecas a tipo fijo han pasado de ser un producto poco atractivo y de contratación muy minoritaria a convertirse en una opción más a tener en cuenta a la hora de buscar hipoteca.

Todavía siguen teniendo unos intereses más altos que los que se plantean en el escenario actual de Euríbor, un poco por encima del cero por ciento.

Pero si tenemos en cuenta que el primer o primeros años los bancos ponen un interés fijo a las hipotecas ligadas al Euríbor y que éste subirá dentro de unos años, pues a lo mejor hay a quien le interesa tener una cuota fija sin sorpresas, sustos ni sobresaltos durante toda la vida de la hipoteca.

Es lo más atrayente que tienen ahora las hipotecas a tipo fijo, además de que sus intereses han pasado de estar como mínimo en el 5% a ponerse en torno al 2% los más bajos.

Lo peor es que no siempre conceden hasta el 80%, el plazo suele ser menor (10-20-30 años) que las hipotecas variables (la mayoría a 30-40 años) y que es bastante alta la vinculación: productos que el banco te pide que contrates para darte ese tipo de interés, como tarjetas, seguros o plan de pensiones. Pero como la de las hipotecas a interés variable también lo es, en general, pues al menos en esto último están más o menos empatadas.

Se prevé que este año la firma de hipotecas a tipo fijo suba un 30%, por lo que los bancos se están apresurando a sacar ofertas atractivas, metidos en una guerra como la de la bajada de diferenciales, pero en este caso con intereses fijos. El caso es captar nuevos clientes para aumentar su cuota de mercado y ganar dinero con comisiones y productos asociados a la hipoteca.

Los intereses que tienen las hipotecas fijas son tan bajos que ahora sí que conviene pensarse si elegir ésta o a interés varible. Entre otras cosas depende de si piensas estar muchos años pagando o, en cambio, tu idea es amortizar siempre que puedas y liquidar la deuda cuanto antes.

En 20 años, que es lo que tardamos de media en pagar una hipoteca, el Euríbor actual se puede poner varias veces en el 3%, lo que compensaría que con una hipoteca a interés fijo ahora pagas más, pero cuando el Euríbor se ponga por encima del 0,75% pasarías a pagar menos que el resto, ya que el diferencial actual más competitivo se sitúa en el 1,25% (los del 1% esconden tanta vinculación que terminan acarreándote un gasto similar a estos otros aparentemente algo más caros).

 

Mejores hipotecas a tipo fijo

El tipo fijo ha pasado de gusano a mariposa en cero coma

El tipo fijo ha pasado de gusano a mariposa

Las hipotecas a tipo fijo, que nunca han parecido atractivas en España en comparación con la oferta a tipo variable, están empezando a resultar competitivas.

Es que, al igual que las de tipo variable han bajado mucho sus diferenciales en el último año y medio, las de tipo fijo también han recortado sus intereses, hasta tal punto que hasta te hace plantearte si lo mejor ahora mismo es una de estas hipotecas.

Teniendo en cuenta que tardamos en pagar un préstamo hipotecario una media de 21 años, según el Instituto Nacional de Estadística (INE) y que en ese tiempo puede pasar de todo con el Euríbor, y sabiendo que los diferenciales han bajado pero no tanto como para estar la mayoría por debajo del 1% (aún), una hipoteca a tipo fijo del 2,5% se ha vuelto interesante.

Cuando el Euríbor suba, que lo hará en los próximos años, puede dejar tu préstamo con un diferencial de por ejemplo el 1,5%, en un interés total del 3%, 4% o 5%. Depende de los años que el Euríbor esté alto, pero cuando eso ocurra tener un interés fijo del 2,5% – 3% puede ser una bendición y un seguro para muchos. Algo así como una cláusula techo que te impide pagar más que los demás aunque el Euríbor se dispare.

Las hipotecas a tipo fijo que se veían antes, con intereses por encima del 4%, incluso cercanos al 6% y 7% no eran nada convenientes sino mucho más caras las de tipo variable. Es cierto que te daban la tranquilidad de saber qué pagabas mes a mes, sin revisiones que te dieran sustos ni sobresaltos, pero tampoco alegrías.

Por eso se han ofertado poco y sólo el 6% de los préstamos actuales en España tienen interés fijo , frente al 90% que van a interés variable ligado al Euríbor. El resto son de Míbor e IRPH actual y sus variantes desaparecidas.

La guerra de las hipotecas por captar nuevos clientes también ha llegado a los préstamos con interés fijo. Se caracterizan porque exigen mucha vinculación y comisiones en la mayoría de los casos, plazos más cortos para devolver el dinero (tirando más a 20 años que a 30) y el 80% del valor de tasación del piso.

Aquí va el ranking de las mejores hipotecas a tipo fijo que los bancos ofrecen actualmente:

 

Hipoteca Interés Capital Máximo Plazo Comisiones / vinculación
Hipoteca HI-FI 10. Caixa Guissona 2,50% 100% 10 años NO / 1 producto
Hipoteca 20. Hipotecas.com (UCI) 2,80% 80% 20 años NO / 1 producto
Kutxabank 2,50% 80% 30 años SI / 5 productos
Cajasur 2,50% 80% 30 años SI / 6 productos
Bankoa 2,50% 65% 20 años SI / 3 productos
Hipoteca 25. Hipotecas.com (UCI) 2,85% 80% 25 años NO / 1 producto
Ibercaja 2,80% 80% 20 años SI / 5 productos
Hipoteca HI-FI 20. Caixa Guissona 3,00% 100% 20 años NO / 1 producto
Hipoteca Fija Premium. Banco Sabadell 2,90% 80% 20 años SI / 3 productos
Activo Bank 3,25% 80% 30 años SI / 3 productos

Sabadell lanza una hipoteca a interés fijo del 3,5% durante 15 años

Hay que protegerse de pagar más como sea

Hay que protegerse de pagar más como sea

Las hipotecas a interés fijo son frecuentes en otras partes de Europa. En España son un mercado residual que, tradicionalmente, ha tenido ofertas nada competitivas. ¿Quién quería un interés fijo del 7% u 8%?

La bajada de los tipos de interés y el Euríbor en mínimos ha hecho que se lancen nuevas propuestas, como la del Banco Sabadell con un interés del 3,5% durante 15 años o del 3,95% a 30 años. Es baratísimo para tratarse de una hipoteca a interés fijo en España pero, comparándola con las mejores ofertas de préstamos a interés variable, no compensan.

A favor tienen la seguridad: siempre sabes lo que pagarás de cuota mensual, sin revisiones, sustos, sobresaltos ni sorpresas.

Por el contrario, si los tipos de interés bajan, como pasa desde hace unos años, no hueles ni un céntimo de rebaja. Claro que no sufres cuando los tipos suban, que subirán. Las hipotecas se firman a muy largo plazo, 20, 30 e incluso 40 años en el caso de préstamos para pisos de bancos.

Para que te compense la hipoteca del Sabadell, con los diferenciales actuales menos altos, el Euríbor se tiene que poner por encima del 2% – 2,5% y fíjate que se prevé que cierre enero en torno al 0,3%. No parece rentable comerte durante años un interés fijo del 3,5% en adelante. En el caso de Caixabank entre 5,5% y 6,95%, Kutxabank, 3,89% y Bankinter casi 5%.

Lo más alto que ha llegado a estar el Euríbor es 5,393% en julio de 2008. Reventaron muchas economías domésticas, se dispararon las ejecuciones hipotecarias y llegar a fin de mes con el agua al cuello porque te sube la hipoteca y te bajan los ingresos al perder el curro es una expresión que se queda corta para definir lo que se  vivió durante ese año inicial de la crisis.

En 2009 el Euríbor empezó a bajar y, aunque ha tenido etapas de subidas, llevamos años ahorrando en la hipoteca y pagando las cuotas más baratas de la Historia, siempre que no tengas IRPH, IRS, hipoteca multidivisa, cláusula suelo ni nada que limite el interés mínimo.

Como los bancos sólo quieren ganar cuanto más dinero mejor, la mayoría compensa estos tipos de interés tan bajos poniendo un interés fijo durante el primer año o incluso el segundo y tercero, lo que en la práctica se come todo el ahorro que puedas tener a priori con el Euríbor en mínimos históricos.

Menos mal que esto del Euríbor bajo parece que va para largo y si firmaste hace unos meses y no tienes mucho tiempo de interés fijo, aún puedes pillar algo de ahorro. Eso sí, los diferenciales, aunque están a la baja y mejor que hace año y medio, ya no son tampoco lo que eran antes de la crisis, cuando Euríbor + 0,50% y por debajo era lo normal, frente al Euríbor + 1,5% que ahora resulta la bomba.

Hipoteca fija a casi el 4%: ¿estupidez o una gran idea?

Para todos los gustos

Para todos los gustos

Con el Euríbor actual por los suelos -en el 0,592%-, lo bajo que va a estar en los próximos meses gracias al descenso de los tipos de interés del 0,25% al 0,15%, que augura dos o tres años de cuotas baratitas, y lo raquítico que ha estado en los últimos años, no sé cómo puede haber alguien que todavía se plantee firmar una hipoteca a interés fijo.

Máxime cuando ese interés es del 5%, 6%, 7% u 8%. Para tirarse de los pelos. La vida de una hipoteca puede ser más larga que una jornada de debate en el Congreso, así que lo mejor es mirar cuál es la media del Euríbor -3% desde que nació hace 15 años- y sumar a eso el diferencial que ponga el banco. Así te harás una idea de cuánto puedes pagar en las próximas décadas.

Kutxabank y Bankoa han sacado hipotecas a interés fijo inferior al 4%. ¿Idea genial o gran chorrada? Con el Euríbor nuevamente en caída libre y los diferenciales por fin debajo del 2%, mantener hipotecas a tipo fijo por encima del 5% parece cosa de locos. Quizá por eso estas dos entidades vascas han bajado el interés del 4%, para que alguien se interese de verdad por sus hipotecas y dar alguna.

Es que si no, tener las otras es como poner el precio del pan a 10 euros. Quizá alguien lo comprara pero quedaría fuera del alcance de casi todo el mundo y sólo sería una mera oferta, sin respuesta de los consumidores. Pero no es todo tan bonito como parece.

Para disfrutar del 3,75%, Bankoa te calza unas estupendas comisiones del 3% si se te ocurre amortizar o cancelar la hipoteca. Sólo deja el 65% del valor de tasación a devolver en 20 años. Al menos la vinculación es baja (seguros de hogar, vida y domiciliar la nómina) en comparación con las hipotecas a interés variable, pero alta frente a las de interés fijo, que suelen tener poca o ninguna atadura al banco aparte de la cuota mensual.

Kutxabank, por su parte, pone un interés fijo del 3,89%, pero es mucho más exigente en vinculación, aunque aumenta la cantidad prestada hasta el 80%. Estas hipotecas te interesan si no quieres estar pendiente de las revisiones, si te da igual pagar más al final del préstamo, si pasas olímpicamente de contratar productos (ataduras económicas no deseadas) y sobre todo si no tienes pensado amortizar ni cancelar el préstamo antes de tiempo.

Cómo nos afecta la bajada de los tipos de interés

Toda acción tiene su reacción en alguna parte

Toda acción tiene su reacción en alguna parte

La bajada de los tipos de interés del bajísimo 0,50% al nunca visto 0,25% tiene bastantes consecuencias. Para los ahorradores será misión imposible conseguir unos intereses siquiera aceptables por meter la pasta en algún depósito, por eso habrás notado que los bancos están como locos haciendo publicidad para que metas en un plan de pensiones cada euro que te encuentras en el bolsillo.

Otra consecuencia importante y que notará mucha gente con hipoteca es que el Euríbor se mantendrá bajo, muuuy bajo durante los próximos meses, quizá años. Sin ir más lejos, cuando fui el otro día a amortizar hipoteca al banco me dijo la menda que me atendió que el Euríbor tardará en subir, en su opinión, al menos 4 o 5 años.

En la mía es posible que también, que tarde años en volver al 2%, así que aprovechémonos ahora que todavía no han cambiado la forma de calcularlo, porque cuando legalicen su cálculo y lo pongan más transparente que las bragas de una estriper nos va a tocar pagar más hipoteca.

El Euríbor bajo da un respiro a la economía familiar de millones de personas, pero también pone un tapón a quienes aún arrastran cláusula suelo, que ven, con mucho cabreo y resignación, cómo llevan años pagando un 3% o más de intereses, palmando hasta 1.200 pavos al año, cuando podrían estar con una cuota como la de los que no tienen eso que los bancos llaman hipócrita y finamente limitaciones a la baja para que no nos enteremos bien de a qué se refieren.

Otra consecuencia es que las hipotecas a tipo fijo hacen agua por todas partes. A ver… ¿Quién quiere firmar un préstamo al 6% o 7% cuando puede hacerlo a Euríbor + 2,5% o 3%? Y mira que esto último ya es un huevo, pero bastante mejor resulta ahora que estar pagando un interés tan alto como el que ponen las hipotecas a interés fijo.

Que sí, que cuando pase el tiempo los que firmen ahora Euríbor + 3% van a flipar pegatinas de colores, pero aún con todo y con eso seguirán pagando menos que los del 6% o 7% de interés, así que las hipotecas a tipo fijo no interesan ni ahora que los diferenciales son tan altos. ¿Pero a quién quiere engañar la banca? Ya no cuela que una cuota estable te vaya a dar tranquilidad y a ahorrar disgustos.

La del banco también me dijo que, si puedes amortizar hipoteca, éste es un buen momento porque el Euríbor está muy bajo, así que los tipos de interés canijos también nos benefician para quitarnos de encima capital pendiente. De hacerlo, cárgate plazo en vez de cuota, porque ahora sabes que pagas poco, pero dentro de unos años vete a saber y es mejor asegurarte ahora un interés bajo, porque en el futuro no se sabe.

Cómo evitar la morosidad y la pérdida del piso

La salud financiera también hay que cuidarla

La salud financiera también hay que cuidarla

El mejor preventivo contra la morosidad es el sentido común que te lleve a contratar una hipoteca no arriesgada. ¿Y cómo sabes que una hipoteca no pone en riesgo tu economía?

Aparte de que no hay fórmulas magistrales que te garanticen al 100% que tu vida no cambiará y pasarás de buen pagador a moroso amoroso, sí puedes tener en cuenta estas claves para no pasar de la alegría por tener un piso a la desolación por tener que abandonarlo y encima arrastrar una deuda impagable.

Antes de pasarte por el banco calcula cuál es el 30% de tus ingresos o los de la unidad familiar.  Ese es el límite que no debes sobrepasar bajo ningún concepto. Si ya tienes otras deudas como un coche, un préstamo personal o la compra de un pepinaco de tele para el salón, descuenta todas estas cantidades de ese 30%. El resultado es lo que sí puedes pagar realmente de hipoteca.

Por eso no interesa tener deudas, porque si no un poquito de allí y una pizquita de allá te acaban ahogando y cuando terminas de pagar el coche, se cae a cachos, y cuando acabas de pagar la tele, ha salido otra mejor.

Otra cosa a tener en cuenta es qué pasa si te quedas en paro, nada descabellado hoy en día. ¿Cuántas deudas podrías asumir con tu paro y el sueldo de tu pareja? ¿Y con los dos en el paro? ¿Y con uno de los dos cobrando el paro y otro con la prestación agotada? Nadie desea verse así, pero como puede pasar, es mejor prevenir un desahucio que lamentarlo.

Si esto significa que, a pesar de la increíble bajada del precio de la vivienda, que ya dicen que va por la mitad de lo que costaba en 2007, no te puedes permitir una gran casa, la casa de tus sueños, pues cómprate una más chiquitita, más modesta. Cuando mejoren las cosas ya tendrás tiempo de progresar.

Para hipotecarte tienes varias opciones: los préstamos a interés fijo, a interés mixto y a interés variable. Los primeros no te los aconsejo porque, aunque siempre sabes cuánto pagarás de hipoteca, los intereses que pone la banca son más que abusivos. Un 5%, 6%, 8% o 9% es demasiado. En este caso la tranquilidad no compensa.

Las hipotecas mixtas son las que te cobran al principio un interés fijo que, meses o años después, pasa a ser variable, normalmente ligado al Euríbor. El tiempo que pagas cuota estable, sin sustos, no te beneficia porque sólo está pensada para que los bancos ganen dinero en tiempos como estos, de tipos de interés bajo.

No son malas hipotecas, pero ahora interesan más las variables ligadas al Euríbor, aunque las nuevas dentro de unos años pueden explotar como bombas de relojería. El Euríbor subirá y se jiñarán por la pata con los intereses a pagar, parecidos a los de una hipoteca fija.

Y eso que es el índice menos malo porque acumula una media menos alta. Las revisiones pueden ser semestrales o anuales. También tienes la opción de revisar la cuota cada 5 años con el IRS, pero la banca casi no usa este índice. ¿Lo mejor? Tener en cuenta estos consejos y esperarte a que la oferta sea más decente. Estos no son buenos tiempos para firmar una hipoteca.

Los perjudicados por un Euríbor históricamente bajo

Hay gente a la que le importa un pito que el Euríbor y los tipos de interés estén por los suelos

Hay gente a la que le importa un pito que el Euríbor y los tipos de interés estén en mínimos

El Euríbor está muy bajo, ha cerrado agosto en su mínimo histórico (0,877%), y los tipos de interés -que influyen en el Euríbor- también están por los suelos, en otro mínimo histórico (0,75%).

Pero esto, que es genial para los que ya tienen contratada una hipoteca que se revisa cada seis meses o un año según el Euríbor, no es nada bueno para la gente que tiene el préstamo hipotecario con otras condiciones y que, por tanto, o no se está beneficiando  o directamente esto le está perjudicando.

Por un lado están los que sufren la cláusula suelo o algún tipo de falso seguro de protección contra una hipotética subida de los intereses, como pueden ser el clip o el swap.

Estas personas tienen firmado con el banco un máximo del cual no pasan si sube el Euríbor, máximo irreal que está en el 12% o 14%. Vamos, de cuento de los hermanos Grimm.

Y también tienen firmado un mínimo interés a pagar, muy bueno y oportuno para el banco, que suele ser del 2,5%, 3% e incluso 4% y es lo que impide que con un Euríbor tan bajo ellos no caten bajada alguna en la cuota.

Perjudicados por los tipos de interés tan bajos son los que en su día firmaron una hipoteca multidivisa, por ejemplo en yenes o en francos suizos. La Asociación de Usuarios de Bancos y Cajas, abreviada Adicae, calcula que en toda España hay unas 30.000 hipotecas de este tipo, que se firmaron durante los años de la burbuja inmobiliaria y sobre todo entre 2006 y 2008.

Parecían más chollo que ser el proveedor de pintalabios de Carmen de Mairena, porque el euro era por aquel entonces una moneda fuerte y con él se podían comprar otras divisas en las que amortizar la hipoteca. Sin embargo, ahora el euro no es tan fuerte, está en entredicho y se intenta salvar con el mismo ahínco que la reputación de la porno-concejala de Los Yébenes (Toledo).

A los de la hipoteca multidivisa les conviene que los tipos de interés suban del 0,75% y, ya que esto sucede, al menos respiran tranquilos ante la última decisión del Banco Central Europeo (BCE) de no bajar los tipos otro 0,25% hasta el 0,50% como parecía que iba a ocurrir estos días.

Otros que tampoco andan nada contentos con el Euríbor y los tipos de interés en mínimos son los que firman ahora una hipoteca o los que aspiran a firmarla en breve. Para seguir ganando dinero, los bancos se han desmelenado y ya no encuentras ninguna hipoteca por debajo de Euríbor + 1,5%, siendo lo más habitual que te la pongan a Euríbor + 2% e incluso Euríbor + 3,5% o 4%. ¡Una auténtica pasada!

A los de hipotecas ligadas a otros tipos de interés, como el IRPH o el recién nacido IRS, también se la trae floja el Euríbor. Igual que a los que tienen préstamos a un tipo fijo. En fin, menos mal que al Euríbor se referencian el 95% de las hipotecas a tipo variable en España y lo que le ocurra, tanto si lo manipulan como si no, podría interesarle a algún alma por ahí perdida.