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Cómo conseguir una hipoteca por el 100%

Una esquizofrenia de la banca

¿Necesitas una hipoteca por el 100% del precio de la vivienda? Ahora mismo sólo tienes dos opciones, tres si eres funcionario o trabajas para la Administración.

En este último caso, Caja Rural Granada te dará el 100% de un préstamo a Euríbor + 0,99% con un interés fijo el primer año del 0,99%. Privilegios de tener asegurada la nómina durante toda la vida laboral.

Para el resto de los mortales, sólo quedan dos opciones: una es comprarte un piso de esos que los bancos todavía tienen el stock, de los que embargaron con la crisis y tienen cogiendo polvo en su catálogo porque aún no han podido deshacerse de ellos.

En ese caso te darán el 100%, aunque tengan que hacer la vista gorda porque no seas el cliente ideal que quisieran tener, no tengas ahorros o tu empleo no sea todo lo perfecto que les gustaría. Ya sabes… Les molan los trabajos estables y con cuanta más antigüedad mejor.

La otra opción acaba de ponerla sobre la mesa el BBVA con su nueva Hipoteca Variable a Euríbor + 0,89%. Un préstamo muy rompedor porque coloca su diferencial donde hasta ahora nadie se había atrevido a hacerlo.

En el 0,89% o por debajo sólo están las hipotecas premium, VIP o selecta, ésas que lanzan pensando en pescar gente con mucha pasta, nóminas super altas o un patrimonio interesante. La Hipoteca Variable del BBVA ofrece lo mismo que los préstamos VIP, pero para gente low cost, dado que como ingresos mínimos sólo pide 600 € de nómina o 300 € de pensión.

También es una hipoteca rompedora porque ofrece hasta el 100%. De entrada en su web pone que hasta el 80%, pero se ha encargado de anunciar en los medios de comunicación que está dispuesto a subir hasta el 100% según el cliente.

Como se trae una esquizofrenia de miedo con esto del 100% porque por un lado anuncia a bombo y platillo que lo da, pero por otro dice que las hipotecas por el 100% son un riesgo y una locura, para salir al paso de las críticas de la competencia, no está dispuesto a dárselas a cualquiera. Imagino que, aunque el mínimo sea que ganes 600 €, para darte el 100% tendrás que ingresar mucho más que eso.

Da los préstamos al 100% porque no quiere perder ningún cliente, por eso pide lo mínimo y oferta lo máximo, para que todo el mundo quepa en sus hipotecas. Si te la dará o no, sólo lo comprobarás si la pides, pero de entrada puedes ir haciendo cálculos.

Cuanto más dinero te presta, más plazo te conviene poner, aunque eso te haga pagar más intereses, por un lado porque alargas el plazo y por otro porque se calcula sobre más dinero. Sabiendo esto, piensa si puedes esperar a ahorrar el 20% de lo que vale el piso y si ya tienes lo de los gastos (alrededor del 10% que todavía se cobra en su mayoría al cliente, a pesar de que el tema está la vía judicial, aún abierto).

Por otro lado, calcula qué pasará si la cuota de hoy te la actualizan con un Euríbor más alto: hasta del 5,39%. ¿Podrías pagar? Si la respuesta es no y pones la hipoteca a más de 20 años, lo mejor es que te lo pienses dos veces antes de pedirla, no vaya a ser que algún día te llegue el agua al cuello y el banco te embargue la casa.

Para apañarte con los cálculos, nuestra página tiene un simulador, y si aún así no lo ves claro, ve al banco y que te haga un estudio. Al final, es quien tiene la última palabra. Así también verás si lo de las hipotecas por el 100% es una realidad o sólo una estrategia de marketing para que más gente se acerque a sus oficinas y le tenga en mente.

De momento consigue que hablemos de él y que en el sector se hayan levantado ampollas. ¿Hipotecas por el 100%? Una locura para el resto de los bancos, excepto que les compres la vivienda a ellos. Y habrá que ver también si el 100% es el valor de tasación (normalmente más bajo) o el precio del piso…

Hipotecas por el 100%: sólo para poca gente y pocos pisos

Sólo para los elegidos

Una hipoteca que cubra todo lo que vale la vivienda es el sueño o la necesidad de mucha gente. Como en la mayoría de los casos no se consigue, muchas personas se rinden y optan por alquilar.

En España ha aumentado mucho el alquiler, pero no porque hayamos cambiado de mentalidad sino porque la precariedad laboral hace que los jóvenes y no tan jóvenes no puedan comprar una vivienda y se vean atados al alquiler mientras ahorran lo suficiente para comprarse un piso.

Qué difícil es ahorrar cuando pagas un alquiler, que además ha subido bastante con respecto a hace unos años. Pero es que, si quieres comprarte una casa, tienes que ahorrar sí o sí, porque los bancos no ofrecen hipotecas por el 100% del valor de piso excepto para algunos casos concretos de sus viviendas o si tienes un perfil económico y laboral muy elevado, que se ajuste a lo que ellos quieren.

¿Y qué quieren? Que tengas mucha antigüedad en el trabajo (si eres funcionario mejor), que al menos ganes 1.800 € al mes o más de 3.000 € si sois dos y que tengas garantías extra. O sea un avalista que responda con su casa, local, etcétera, o que tengas otros bienes con los que responder si dejas de pagar.

Es complicado porque mucha gente necesita hipoteca por el 100% de lo que vale el piso y los bancos necesitan ganar clientes. Las hipotecas se les mueren poco a poco. Cada año desde hace por lo menos cinco, se amortiza más dinero del que se presta, lo que hace que las entidades tengan cada vez menos ingresos por las hipotecas, teniendo en cuenta que, además, el Euríbor lleva dos años en negativo y otros tres en números bajísimos.

Pero han aprendido de lo que pasó antes de la crisis: hace 10 años que no se dan hipotecas por el 100% del piso o incluso por el 110% como se llegó a ver cuando en el préstamo se metían los gastos, los muebles y hasta las vacaciones. Por eso la banca se ha vuelto muy cauta a la hora de dar un préstamo por el 100%, pero eso no quiere decir que no esté dispuesta a hacerlo. Todo depende de quién seas y cuánto pidas.

Cada entidad estudia cada caso. Tienes opciones si, como dije antes, tu perfil económico y laboral está bastante por encima de la media o si eliges un piso de los que aún les quedan por vender, en el famoso stock inmobiliario que parece que nunca termina de desaparecer. También hay que negociar y echarle morro. Ir de banco en banco si es preciso y no rendirse hasta encontrar quien te lo dé, aunque debes ser poco más o menos que VIP para lograrlo.

Si no, lo más a lo que puedes aspirar es a que te dejen hasta el 80% de lo que vale la vivienda, o sea que tienes que tener ahorrado por lo menos el 20% más un 10% adicional por si el banco no corre con todos los gastos de la hipoteca, que no suele ser. Sólo algunos bancos pagan algunas cosas, pero ninguno se encarga del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), lo más caro de todo el pack.

Los bancos, dispuestos a prestar el máximo dinero

La moda es la finciación a medida: miran cómo eres y te hacen una oferta

La moda es la finciación a medida: estudian tu perfil y te hacen una oferta

La banca se rinde a la evidencia. La gente no tiene pasta y, por tanto, es incapaz en muchos casos de ahorrar el 20% del precio de la vivienda, más el otro 10% que se venía cobrando por los gastos de la hipoteca, que están en entredicho por una sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015.

Te preguntan de dónde viene el dinero. No les parece lo mismo que lo hayas conseguido ahorrar tú que si te lo ha regalado la familia.

Se fijan mucho en la capacidad de ahorro y con los salarios a la baja, los empleos inestables o temporales y el paro aún muy alto no es tan fácil lanzarse a la compra de una vivienda, porque a ver quién es el guapo que antes de los 30 años es capaz de tener un empleo estable, bien remunerado, con antigüedad y además ahorros para afrontar la compra de una vivienda. ¡Ja!

Hipotecas por el 100% del precio del piso hace al menos 8 años que sólo se ven para las casas que los bancos acumulan sin vender. Parece mentira, pero casi 10 años después de estallar la crisis inmobiliaria, la banca todavía atesora más viviendas de las que desearía, siguen teniendo portales inmobiliarios, hipotecas especiales y empresas propias para ver si se los sacuden de encima.

Para el resto de hipotecas, la financiación llega hasta el 80% como máximo, por dos motivos. El Banco de España les obliga a provisionar (tener ahorrado) un dinero extra si la hipoteca es por más del 80%, ya que considera que sería un préstamo de riesgo porque dejar más del 80% aumenta las probabilidades de impago. De otro lado, prefieren dar mejores condiciones para que compres sus pisos, y sacárselos de encima de una vez. Los pisos sólo les dan gastos, las hipotecas les dan ingresos.

Aunque hace años que las hipotecas se dan por el 80% del valor del piso o la tasación (el que salga más bajo), las entidades preferían financiar entre el 50% y el 70%, para arriesgarse lo menos posible. Pero se han dado cuenta de que esto sólo está al alcance de quien ya tiene una casa comprada y la cambia por otra, o quien se lanza a por una segunda residencia, o los perfiles VIP o funcionarios -que haberlos, hailos-, con sueldos altos, empleos estables y ahorros de campeonato.

Para los demás, que son mayoría, la banca ha abierto la mano y financian hasta el 80%. Incluso me llegaron a decirí en una sucursal de Bankinter que prefieren operaciones de mucho dinero, ya que hipotecas de bajo importe dan poco dinero. Les resulta más rentable conceder 180.000 € que 50.000 € porque ganarán más en intereses y durante más años, porque por lo general, las hipotecas de mayor importe se pagan durante más tiempo.

Además, ante tanta hipoteca cancelada que no se compensado con hipotecas nuevas, las entidades tienen necesidad de recuperar clientes. En la crisis cerraron el grifo del crédito y, como se han dado cuenta de que ganan menos con las hipotecas porque ha bajado la cantidad de dinero prestada, de nuevo se han lanzado al préstamo. Eso sí, sin cometer las irresponsabilidades del pasado.

Cuando la tasación sale por debajo del precio del piso

Cuando los números te fastidian pero bien...

A veces los números se ponen en contra

Uno de los trámites imprescindibles al comprar una casa con hipoteca es  la tasación. El banco desea conocer el valor de la vivienda que va a financiar y para ello encarga a una tasadora que realice un informe.

El tasador va al inmueble en cuestión, realiza fotos, mide los metros, analiza la zona, el estado de la vivienda, su antigüedad y la compara con las últimas 6 ventas que se han realizado de inmuebles similares en la zona. En caso de no haber, busca lo más parecido en el mismo municipio o municipios cercanos.

El resultado es que últimamente las tasaciones están saliendo por debajo del precio de mercado. Así como durante los años de la burbuja inmobiliaria la vivienda se tasaba bastante por encima de su precio, lo que ayudaba a los bancos a prestar hasta el 100% o más, cubriendo en ocasiones los gastos de compraventa y hasta las vacaciones, ahora la situación es la contraria.

Los tasadores tiran por debajo metiendo en apuros a los nuevos compradores de vivienda con hipoteca, sobre todo en Madrid y Barcelona. Es como si no hubieran asumido que el precio de la vivienda no sólo ha tocado fondo sino que ya se recupera y ha comenzado a subir en general, especialmente en las grandes ciudades donde más gente se interesa por comprar piso.

Si la tasación sale por debajo, el banco presta menos dinero y se deben tener más ahorros. La banca no está por la labor de repetir los errores de la crisis y se resiste a prestar más del 80%, bajando a veces de esta cantidad y sólo superándola en caso de que se elija una vivienda del banco o de la Sareb (banco malo).

El banco marca ese 80% del valor que sea más bajo: la tasación o el precio de la vivienda. Si es el precio de la vivienda no pasa nada, porque aportando el 20% restante más los gastos de compraventa se puede comprar la casa según los cálculos que se hicieron en un principio.

Pero si resulta que la tasación sale bastante por debajo del precio del piso, esta circunstancia te puede partir en dos. Por eso es recomendable añadir al contrato de arras o señal una cláusula que indique que recuperas tu dinero si no puedes comprar la casa porque el banco deniega la hipoteca, por una tasación a la baja o cualquier otro motivo.

Aunque actualmente una informe del tasador puede salir entre 10.000 y 20.000 euros por encima o por debajo del precio de la casa sin que el banco se alarme, si te sale muy por debajo tendrás que reinventar la operación y ahorrar más dinero, esperar para comprar, pedirlo a la familia o comprar una casa más barata.

Pasos previos a la solicitud de una hipoteca

Mejor llamar a varias puertas

Llama a diferentes bancos

Una vez que tienes clara la vivienda, el presupuesto y el dinero que necesitas, llega el momento de pedirlo, a ser posible en un banco que no te cobre por el estudio de la hipoteca.

Disponte a llamar de puerta en puerta, para ir de banco en banco entregando documentación. Lo ideal es que, antes de nada, consultes las web de diferentes bancos para saber qué ofrece cada uno y seleccionar los que más te interesen. Ahorrarás trabajo si, previamente, echas un vistazo a algún ranking de mejores hipotecas como el que elaboramos cada mes en este blog.

Si tus ahorros y/o ingresos son altos lo tendrás más fácil, al igual que si sois dos titulares y tenéis antigüedad en un trabajo estable. En función de vuestro perfil podéis tirar a un banco o a otro y a una hipoteca con mayores exigencias y mejor diferencial, aunque hay varios bancos que actualmente son una apuesta segura porque quieren aumentar su cuota de mercado y estudiarán vuestro caso hasta ofreceros las mejores condiciones posibles. Me refiero a Kutxa, Bankinter, Abanca, ING, Santander y Deutsche Bank, entre otros.

Sus hipotecas son bien diferentes y no hay que dejarse guiar por la publicidad, ya que muchos adaptan la hipoteca según sea tu perfil, como es el caso de Bankinter, o mejoran lo que ya te ofrece otro banco, siempre que se lo lleves por escrito. ING es el que mejor hipoteca tiene sobre el papel, pero también el que menos dinero está dando últimamente. No te guíes sólo por el diferencial… La vinculación y comisiones encarecen la hipoteca y también cuentan.

Si alguna entidad te deniega la hipoteca, no te desmolarices. Hay muchos peces en el mar (en total 40 entidades bancarias) y alguna habrá que os diga el ansiado sí, quiero, siempre que objetivamente vuestro préstamo no sea una operación arriesgada.

Evitas riesgos si tienes, como mínimo, para pagar los gastos de compraventa (tasación, notario, registro, gestoría, impuestos…), que suponen alrededor del 10% de lo que vale la casa,  varían de un banco a otro y dependen en gran medida de cuánto dinero solicites. También si dispones de, al menos, el 20% de lo que vale la casa, puesto que el banco no presta más de 80% del valor de tasación o del precio del piso (el que sea menor). El 100% sólo se da a gente con mucha pasta y con gran capacidad de pago o para pisos del stock inmobilario de los bancos.

Cuando has elegido los bancos a los que pedir dinero debes dirigirte a ellos por internet, si se trata de bancos online, o en persona. También puedes llamar por teléfono para que te digan qué documentación pide cada uno y así ya ir directamente con todo para que estudien el caso. El viernes hablaré de qué documentos son los que suelen pedir con mayor frecuencia, para que estéis preparados.

Cómo comprar un piso sin ahorros

Aunque son escasos, aún queda alguno para adoptar

Aunque son escasos, aún queda alguno para adoptar

Aunque parezca una locura, o un sueño -según se mire-, todavía existe alguna forma de conseguir que el banco te preste el 100% para comprar una vivienda. Esto es interesante sobre todo para la gente que no dispone de dinero ahorrado, que aún es mucha, especialmente entre los jóvenes.

Según un reciente estudio, se necesitan por lo menos 12 años para ahorrar la entrada de un piso. Así que, a falta de padres que lo presten o regalen, y a falta de lotería que te toque, saber dónde y cómo puedes optar a un préstamo por el total del piso es una ventaja que para algunos marca la diferencia entre poder comprarse el piso o no, y para otros es una forma de endeudarse menos.

Mientras que antes de la crisis las hipotecas por el 100% se concedieron de forma habitual, incluso a veces por el 110% para meter ahí gastos de compraventa, la reforma del piso, la compra de muebles, las vacaciones o el cambio de coche, luego se han visto como una locura temeraria a evitar.

Para la gente, porque a veces se dieron a personas que no pudieron pagar (y lo peor es que en algunos casos se veía de antemano). Para los bancos, porque se quedaron con pisos que no quieren y pierden clientes.

A pesar de que la mayoría de las entidades sólo prestan hasta el 80% (algunos menos, como el 60% o el 70%, sobre todo si es para segunda residencia), ahora es posible conseguir una hipoteca por el 100% de dos maneras. Una es comprar el piso a un banco, que todavía acumulan muchas viviendas de embargos de morosos, a veces promociones enteras. No sólo te financian la casa sino que además lo hacen, a veces, en mejores condiciones que para el resto.

Para encontrar hipotecas por el 100% sólo tienes que buscar en los portales inmobiliarios de cada banco. Aquí van tres de las más interesantes: Bankia con su Hipoteca de Activos Adjudicados con Euríbor + 0,90%; Santander con la Hipoteca Altamira a Euríbor + 0,99% (1,75% los dos primeros años) a devolver en 40 años, y Popular con la Hipoteca Aliseda a Euríbor + 0,90% el primer año y Euríbor + 1,25% el resto, también con un plazo de 40 años.

La otra opción es tener el perfil económico que todos los bancos quieren cazar, ser un VIP: con un trabajo estable (los funcionarios son los más demandados, aunque también aceptan otros clientes), mucha antigüedad en la empresa, unos ingresos elevados, de más de 3.000 € al mes entre toda la familia, no tener otras deudas y no haber tenido nunca problemas de pago.

Si cumples estos requisitos tienes más opciones de negociar con el banco y de conseguir una hipoteca por el 100% o, al menos, con unas condiciones mucho más ventajosas que para perfiles económicos y laborales más bajos.

Hipotecas por el 100%, sólo para gente solvente

Los bancos la guardan para los clientes VIP

Los bancos la guardan para los clientes VIP

En los años de la burbuja inmobilaria, en la que los precios de los pisos estuvieron por las nubes, totalmente sobrevalorados, se dieron hipotecas a mansalva, muchas veces sin mirar si la gente podría pagarla si las cosas se les torcían económicamente, o sabiéndolo de antemano, que es peor.

Además de la cláusula suelo y los estragos del mundo laboral (despidos masivos, EREs, bajadas de sueldo, destrucción de empleo, cierre de negocios…), las hipotecas por el 100% han tenido mucha culpa.

Hipotecas que en algunos casos llegaron al 110% porque en el préstamo se metía el dinero para pagar los gastos de compraventa del piso, comprar un coche, irse de vacaciones, organizar la boda o quién sabe qué cosas que se han estado pagando a millón cuando el Euríbor estuvo tan alto (su máximo fue del 5,39%) y que han ahogado a muchas familias. Se calcula que ha habido 400.000 desahucios durante la crisis, muchos de los cuales han sido de gente que ha terminado con sus huesitos en la calle.

Antes de abrir el grifo del crédito, hace dos años, la banca rescató las hipotecas por el 100% para quitarse de encima el stock inmobiliario acumulado con embargos de promotores, constructores y particulares morosos.

La novedad es que han ampliado esta condición a los pisos que no son de su propiedad, porque se ven en la necesidad de conceder hipotecas para mantener sus ganancias, tras años de no dar casi ni una y porque las que se firmaron hace mucho tiempo se están cancelando poco a poco.

Como parte de esta táctica ofensiva en la guerra hipotecaria, la banca está dispuesta a prestar el 100% del valor del piso en casos puntuales y para gente concreta. Por ejemplo, para los que tienen ahorros o alta capacidad de ahorrar porque sus sueldos son altos, porque ocupan altos cargos en sector público o privado y porque su trabajo es estable y no tienen otras deudas. Gente VIP, vamos.

También porque el piso se tase muy por encima del precio y el banco no elija prestar el 80% del valor más bajo sino del precio de tasación. En ese caso se puede conseguir hasta el 100% del precio del piso o más, siempre que la tasación sea como mínimo un 20% más alta que dicho precio.

Otra posibilidad es que ya tengas un piso en propiedad y pidas hipoteca para el segundo, o bien que tus padres o alguien te avale con su vivienda. Como en este caso el banco puede arramplar con una casa ya pagada si no cumples con las cuotas de la tuya, están dispuestos a prestar más en casos concretos.

Estas excepciones no aparecen en los anuncios, ni webs, ni en los carteles de la entrada. Pero existen, reservadas para gente solvente, y puedes preguntar por ellas si cumples los exigentes requisitos que demandan. Nadie quiere riesgos después de los chascos precrisis.