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Cómo evitar el desahucio por no pagar la hipoteca

Ideas que pueden salvarte

En España, en cuanto estás tres meses sin pagar la hipoteca el banco puede ejecutarla y comenzar el proceso de embargo, que por el camino saca la vivienda a subasta y que termina con que has perdido la casa y sigues debiendo dinero al banco, porque lo que obtuvo en la subasta suele ser una cantidad muy baja y no cubre lo que te queda por pagar de hipoteca.

Para evitar este dramón, en cuanto veas que tienes problemas para pagar o los vas a tener, habla con la entidad. Podéis pactar diferentes cosas mientras te recuperas y vuelves a pagar como siempre, aunque casi todas te saldrán caras:

  1. Una quita: que te reduzca parte de la hipoteca. El banco suele ser reacio pero con tal de cobrar, cosas más raras se han visto.
  2. Periodo de carencia: estar un tiempo determinado sin pagar nada, sólo intereses, sólo capital o simplemente menos cuota. Lo malo es que los intereses se acumulan y al final debes más dinero.
  3. Ampliar el plazo de la hipoteca: te reduce la cuota durante lo que te quede por pagar pero al final pagas más intereses.
  4. Cambiar las condiciones (novación) para adaptar la hipoteca a algo más asequible: el banco suele ser contrario y firmar un nuevo contrato tiene costes de notaría y registro que te corresponden y habría que conseguir que la entidad asumiera.
  5. Reunificar deudas: totalmente desaconsejable porque acabas pagando más y con un pago que falles puedes perderlo todo.
  6. Alquilar la vivienda: con ello pagas la hipoteca hasta que puedas hacerte cargo nuevamente. Eso sí, tendrías que meterte en casa de algún familiar o amigo…

Aunque algunas entidades, por la cuenta que les trae, intentan llegar a acuerdos para evitar ejecución, hay otras, sobre todo en los años duros de la crisis entre 2008 y 2012, que no se cortaron un pelo y lo mismo que se quedaron con promociones enteras de inmobiliarias morosas, le quitaron su piso a personas hasta el cuello de deudas.

Como no se han deshecho de todas estas viviendas, ciertas entidades estarán más dispuestas a negociar que otras, según los pisos que aún les queden por vender. Si no quieren negociar y ejecutan la hipoteca, hay otras formas de evitar que te echen a la calle.

Según el código de buenas prácticas al que se sumaron la mayoría de entidades, no se puede echar a familias monoparentales con dos hijos, mayores de 60 años, familias numerosas, con un menor de 3 años o una persona dependiente o discapacitada, donde haya víctimas de violencia de género o desempleados que hayan agotado todas las prestaciones.

Como estos supuestos sólo cubren a una pequeña parte de las familias que se enfrentan a un desalojo, te puedes agarrar a otras cosas, como que la hipoteca suponga más del 50% de los ingresos del hogar, ganéis menos de 3 veces el IPREM, que esa vivienda sea la única que tengáis o demostrar que durante los 4 años anteriores habéis perdido la capacidad de pagar porque las cosas se os han torcido más que una secundaria en un puerto de montaña.

Una de las mejores soluciones es buscar si el banco ha vendido tu hipoteca a un fondo de inversión. Es lo que se llama titulización y, aunque sigue administrando tu préstamo y cobrándote por él, ya no es el dueño y ha perdido el derecho a reclamarte la deuda. Cualquier juez tirará para atrás la ejecución si tu hipoteca está titulizada.

También paralizará el embargo si denuncias al banco por cláusulas abusivas en la hipoteca. Se calcula que entre el 80% y el 90% de los préstamos tiene alguna, así que lo tendrás fácil. Esta denuncia pasa por delante de la ejecución y, hasta que no se resuelva, no pueden echarte. No es una solución definitiva pero ganas los años que tarde todo en resolverse en los juzgados.

La dación en pago, que muchos pedían a gritos hace años, sólo es la solución si ves que es imposible conservar la vivienda. La perderías igualmente, pero al menos no arrastrarías una deuda pendiente y podrías empezar de cero sin cargas. Sólo la Hipoteca Sin Más de Bankinter la contempla en su contrato; el resto de bancos se resisten a aceptarla y, de hacerlo, exigen que todos estéis en paro, no haya avalistas, no tengáis más bienes y la hipoteca no supere los 200.000 €.

¿Sabes quién es el dueño de tu hipoteca?

Tenemos derecho a saber

¿Sabías que tu banco puede empaquetar tu hipoteca junto con otras que no le interesen y vendérsela a otra empresa? Un fondo de inversión, un fondo buitre, otro banco… Puede hacerlo y no tiene por qué contártelo.

sigues pagando la cuota exactamente igual porque es tu mismo banco, el de siempre, el que te sigue cobrando mes a mes y actualizando el recibo cuando te tocan las revisiones. La diferencia es que tu banco ya no es el titular de tu hipoteca, ya no es el dueño.

Precisamente por eso ya no tiene derecho a echarte del piso si dejas de pagar la hipoteca, te la ejecutan a los 3 meses y finalmente te quieren embargar la vivienda para subastarla por cuatro duros. Al menos así lo entienden muchos jueces en más de 50 sentencias, que han parado desahucios porque se ha averiguado y demostrado que el banco que concedió el préstamo ya no es el titular porque lo ha vendido a otra empresa.

Este procedimiento es lo que, en el argot técnico, se conoce como titulizar. Se hace una titulización de la hipoteca, se cambia el titular. La agrupan con otras, a veces porque la entidad las ve tóxicas (con alto riesgo de impago) o porque necesita dinerito fresco en sus cuentas, y las vende, peeero no te dice nada.

¿Crees que debe ser así o te gustaría enterarte de que tu hipoteca anda por ahí en manos de un fondo de inversión que desconoces, aunque te siga cobrando tu banco? Cabe añadir que la hipoteca mantiene, por supuesto, todas las mismas condiciones, eso no puede variar, te ampara la ley.

Tu hipoteca sigue siendo la misma la tenga quien la tenga, es exactamente igual que cuando un banco es comprado por otro: tu hipoteca se mantiene idéntica, salvo que pactes otra cosa y cambies el contrato ante notario, aunque en este caso sí sabes que pagarás a otro, al nuevo propietario.

A mí me gustaría enterarme si mi banco le vendiera mi deuda a otra entidad. Qué menos, ¿no? Un poquito de transparencia, por favor. En Andalucía se ha intentado que esto pase, pero el Parlamento regional lo ha tirado para atrás con votos en contra del PSOE, abstención de PP y Ciudadanos y estando sólo a favor IU y Podemos.

El diputado de Podemos, Juan Moreno Yagüe, ha dicho que el 80% de las hipotecas en España están titulizadas, y la gente no lo sabe. De ahí la importancia de que tengamos que conocerlo. En cambio, el PSOE ha justificado su voto en contra con que esto ya está regulado por ley y sólo hace falta que se cumpla la transparencia.

Más allá de temas regionales, que son importantes, pero no resuelven el problema nacional de desconocimiento sobre el dueño de nuestras hipotecas, deberíamos saber cuándo las venden a fondos de inversión. ¿Tú qué crees? ¿Verdad que te gustaría saber quién tiene ahora tu hipoteca? Igual que te piden de todo para estudiar si te dan o no el préstamo, qué menos que luego te digan que se lo han vendido a otro.

Abusos bancarios: sigue buscando cuál te afecta

Con los bancos no te relajes

Con los bancos no te relajes

La lista de abusos bancarios, muchos de ellos probados y condenados por tribunales, es más larga que un día sin pan. Aquí continúa la lista que comenzamos el otro día:

Método 360/365, sobre el cálculo de intereses de la hipoteca a favor del banco. El banco considera que el año comercial tiene 360 días, pero luego cuenta con que cada mes tiene 30 o 31, con lo que le estás regalando 5 días por año en intereses.

IRPH. Un índice de referencia de las hipotecas que está encareciendo sobremanera los préstamos que van unidos a él. Mientras que el Euríbor está en torno al – 0,084%, el IRPH cotiza por encima del 2%. Los afectados reclaman en su lugar Euríbor + 1%, mientras que la banca ofrece tipos fijos que siguen perjudicando al cliente.

Hipotecas titulizadas. Algunos bancos empaquetan los préstamos que les parecen tóxicos o simplemente algunos que tienen para venderlos a otras empresas y conseguir dinero. No te lo comunican aunque te sigan cobrando la hipoteca. Como no son los titulares de tu préstamo ya no pueden reclamarte la deuda si dejas de pagar, y por tanto se paraliza el embargo en caso de que no hagas frente al préstamo.

Euríbor. Se ha demostrado su manipulación y que ésta nos ha hecho pagar más intereses. Demostrar que ha sido manipulado da pie a los clientes a reclamar a su banco el dinero que han pagado de más por las cifras abultadas de la pasada década.

Gastos de formalización de hipoteca. El banco te cobra todo, cuando debería asumir una parte. La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) acaba de lanzar una campaña para reclamar tras una sentencia contra BBVA, en la que se le acusa de cobrar abusivamente todos los gastos al cliente. Afecta a todas las hipotecas (8 millones según el Instituto Nacional de Estadística) que pueden denunciar lo mismo tras este precedente.

Notario y registro de la propiedad, de los que se dice que han cobrado el triple desde noviembre de 2011. Ellos lo niegan pero OCU también te asesora cómo reclamarlo. El notario ha costado unos 140 € cuando debería haber sido 50 €. El Registro 80 € en vez de 37 €.

Todo esto ha salido a la luz durante la crisis gracias a la situación económica que se ha vivido. Todos los abusos han sido tirados por tierra gracias a demandas judiciales que han prosperado, saldándose a favor de los clientes que denunciaron y sentando un precedente para que otros afectados reclamen y obtengan un resultado a su favor.

Se puede hablar con el banco, dirigirse al Defensor del Consumidor o al Banco de España, aunque lo más afectivo termina siendo una demanda judicial, que sale más barata si se realiza en grupo a través de una organización de consumidores.

¿Sabes a quién pagas la hipoteca?

Adivina, adivinanza

Adivina quién es el misterioso nuevo dueño

El día D firmas la hipoteca con tu banco y luego la vas pagando mes a mes hasta devolver lo prestado más intereses. ¿Pero sabes que a lo mejor ese dinero que das al banco no va para él? ¿Sabes que quizá tu entidad ya no es titular de tu hipoteca y lo que le das se lo entrega a otros?

Boquiabierta se queda la gente al enterarse de que su hipoteca ya no pertenece a su banco. Vender las hipotecas a otras empresas se llama titulizar y se puso muy de moda en la banca con la crisis para conseguir dinero sin ampliar capital.

El banco hace paquetes (cédulas) y los vende a fondos de inversión u otras empresas. Cuando pasa se dice que la hipoteca está titulizada, porque se ha traspasado a otro titular a cambio de dinero. Una práctica habitual en las llamadas hipotecas tóxicas, o sea que las que no compensa tener por su elevado riesgo de impago.

Entre tanto no te enteras de nada porque todo sigue igual: el banco de siempre emite los recibos de siempre y pagas lo que toca en cada momento, según las condiciones firmadas. Aquí rige la misma norma que cuando un banco compra, absorbe o se fusiona con otro: las condiciones de la hipoteca no varían, porque por ley no pueden cambiarlas.

Casi nadie sabe si su hipoteca está titulizada o no. Pero flipa: el 20% de las hipotecas lo está, o sea casi 140.000 millones de euros. Por eso Esquerra Republicana de Catalunya (ERC) quiere presentar al Congreso una proposición para que la banca publique la lista de hipotecas titulizadas y así cada hipotecado sepa a quién debe realmente el dinero.

Esta transparencia bajaría el precio al que se venden estas hipotecas a terceros y haría más difícil su venta. Ahora sólo hay dos formas de saber si tu hipoteca está titulizada. Una es preguntar al banco, que no tiene obligación de informarte ni de notificar el cambio de titular cuando ocurre y, por tanto, probablemente se escaquee y no lo haga. Por probar no pierdes nada, quizá el tiempo y la paciencia.

La otra forma es verte en la desagradable situación de no pagar la cuota durante tres meses, que el banco la ejecute y finalmente embargue la vivienda, echándote de ella.

Si denuncias el caso y el juez ve que la hipoteca está titulizada se puede paralizar el desahucio porque el banco que te pretende ahuecar no tiene ningún derecho a hacerlo ya que la hipoteca no es suya. La ha vendido a otra entidad, así que sólo el nuevo dueño te puede echar de la vivienda.

Es así como se están parando muchos desahucios, ya que varios jueces han dictado sentencias contra desalojos de hipotecas titulizadas, algo con lo que el Banco de España se mostró de acuerdo en marzo de 2015.

Si la propuesta de ERC sale adelante y consigue apoyos parlamentarios de otros partidos, los clientes ganaremos información, transparencia y derechos como hipotecados.