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La oficina del consumidor te ayuda a reclamar los gastos de la hipoteca

Toda ayuda es bienvenida, sobre todo si es gratis

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En diciembre de 2015 el Tribunal Supremo emitió la sentencia 705/2015 en la que rechaza, por abusivo, que BBVA, cobre al cliente los gastos de formalización de la hipoteca: notaría, gestoría, impuestos, tasación y registro.

Esto ha dado pie a que clientes de otras entidades reclamen que su banco les devuelva el dinero, ya que se trata de una sentencia del Tribunal Supremo, el máximo en España, y a todos (8 millones) se les ha impuesto por contrato el pago de estos servicios.

Aquí te conté lo básico para reclamar a tu banco, las condiciones que hay que cumplir para solicitarlo, las opciones y los pasos iniciales. Hoy te cuento cómo pedirlo apoyándote en la oficina del consumidor de tu localidad o tu provincia, una forma fácil y gratuita de hacerlo.

Primero busca en tu municipio la oficina del consumidor, que puede tener este nombre o uno similar. Si no sabes si existe o dónde está, pregunta al Ayuntamiento de tu localidad. Cuando sepas cuál es, llama y pide cita previa para que te asesoren sobre los gastos de formalización de la hipoteca. A la cita lleva fotocopia de:

- Página del contrato de la hipoteca (es la escritura que te dio el notario) donde pone que el banco te obliga a pagar todos los gastos. La cláusula suele ser la quinta, si bien en algunos préstamos aparece más abajo. Es la última o de las últimas.

- Factura de la notaría

- Factura de la gestoría

- Pago de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

- Pago del Registro de la Propiedad

Todo relativo a la hipoteca, no vale lo que pagaste por la compra de la vivienda, que va aparte. La documentación te la dio o mandó dio el banco o la gestoría una vez que terminó todos los trámites, aproximadamente dos meses después de firmar ante notario. Si no encuentras algún documento, pide copia a tu entidad.

Los servicios de la oficina del consumidor son gratuitos. Te explican y aconsejan según tu situación. Primero comprueban que efectivamente aparece la cláusula en tu hipoteca. Si no te aclaras con la documentación o no tienes tiempo de buscar, llévala toda para que seleccionen qué tienes que fotocopiar.

Otro día llevas las fotocopias junto con un sencillo formulario, que te dan allí, donde sólo tienes que poner tus datos personales. En la oficina del consumidor se encargan de presentar todo al Servicio de Atención al Cliente (SAC) de tu entidad.

El banco tiene 2 meses para contestar. Si no lo hace o la respuesta es negativa, pon la misma reclamación al Banco de España, que está en Madrid. Puedes entregarlo en persona o por correo certificado. Responderá en máximo 6 meses. Si no lo hace o la contestación es negativa, puedes acudir a un abogado para reclamarlo por vía judicial.

Hay muchos que saben del tema, busca los más experimentados y que tengan casos ganados. Mejor si no te piden provisión de fondos, o sea que les pagues antes de iniciar cualquier acción. Busca el que se lleve menor porcentaje de lo recuperado: unos piden el 6%, otros el 15%, el 20%…

Las opciones de que el banco te devuelva el dinero aumentan si ya tiene sentencias en contra por lo mismo. Busca en Internet para saberlo. Los jueces de audiencias provinciales de muchas partes de España están fallando a favor de los clientes en este tema.

Tan mal saben que lo han hecho y tantas ganas tienen de evitar mala prensa y costas judiciales que algunas entidades ya comparten los gastos en las nuevas hipotecas. No dejes de reclamar, ese dinero (una media de 3.000 €) es tuyo y tienen que devolvértelo. Imagina qué podrías hacer con él… Cuanto más reclamemos mejor, más ruido haremos, más molestaremos al banco y más opciones habrá de que al final nos lo devuelvan a todos.

Reclama a tu banco los gastos de formalización de la hipoteca

Lucha por tu dinero

Lucha por tu dinero

La lista de abusos bancarios recibe a un nuevo miembro que afecta a cualquiera que tenga o haya tenido un préstamo hipotecario en los últimos 4 años. Se trata de los gastos de formalización de la hipoteca, que según una sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015 son nulos por ser abusivos. Aunque en principio sólo afecta a las hipotecas de BBVA y Banco Popular, marca un precedente que da pie a que cualquier hipotecado reclame y tenga éxito porque sienta jurisprudencia.

El Alto Tribunal español dice que no has podido negociar con el banco el pago del notario, la inscripción en al Registro de la Propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que ascienden a 3.000 euros de media. Y al no haberlo negociado, ya que fue impuesto por el banco, el Supremo entiende que es abusivo y, por tanto, nulo.

Esto te da derecho a reclamar a la que te devuelva todo el dinero que pagaste de más. ¿Cómo saber cuánto? Busca la factura de la gestoría, en la que aparecerán detallados los gastos de compraventa. Ahí se ve cuánto pagaste al notario, cuánto de IAJD y cuánto al Registro de la Propiedad. Si no te aclaras aquí hay un sencillo simulador que puede ayudarte a calcularlo.

La primera opción debe ser hablar con el banco, pero como seguramente se haga el loco o no quiera devolver el dinero, no quedará otra que la vía judicial. La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) ha puesto en marcha una campaña para que los afectados denuncien de forma colectiva en los tribunales.

Se espera que los bancos no lleguen a un acuerdo inicial y que los 6 primeros meses sean duros, pero que sí haya sentencia favorable al cliente en menos de un año, porque hay una precedente que los tribunales deben tener en cuenta. Puedes informarte en el teléfono 900 902 494 o en la plataforma Movilízate que han creado para ello.

Puede reclamar cualquier cliente que actualmente tenga una hipoteca o que la haya terminado de pagar en los últimos 4 años. Como esto afecta a 8 millones de hipotecas, es decir, a todas las que existen, se espera un aluvión de al menos 100.000 reclamaciones por este abuso bancario que se ha cobrado miles de euros por cada préstamo.

Según la sentencia del Supremo, parte de estos gastos e impuestos tiene que pagarlos el banco. Es injusto que los abone íntegramente el cliente, ya que la casa es garantía para la hipoteca, porque si se deja de pagar, el banco la ejecuta y embarga la vivienda, subastándola y saldando la deuda con lo que obtiene por ella o con lo que después te sigue reclamando.

Si quieres ir ahorrando tiempo, puedes recopilar la documentación que pedirán encualquier sitio donde te dirijas para reclamar la devolución de este dinero: facturas de la notaría y el Registro de la Propiedad, escritura de la hipoteca, carta del IAJD y recibos de la cuota mensual. ¡Animo y buena suerte! Es nuestro derecho y nuestro dinero.

Cómo hacer una cancelación registral de hipoteca

Hazlo tú mismo/a

Hazlo tú mism@

Cuando por fin llega el tal ansiado y soñado momento de terminar de pagar el préstamo, te encuentras con la cancelación, bien porque vendes la casa y con parte de lo que te pagan liquidas el saldo pendiente, bien porque terminas de pagar la última cuota, despidiéndote ¡por fin! de la deuda.

Lo primero es mirar si el banco te cobra comisión por cancelar la hipoteca antes de tiempo, que en caso de existir no supera el 1%. Después hay que hacer una cancelación registral de la hipoteca.

Esto es así porque, cuando la firmaste, el banco la inscribió en el Registro de la Propiedad, porque así, si alguna vez acumulas tres impagos y quieren ejecutar la hipoteca, se consigue más rápidamente al demostrar su existencia con facilidad a través del Registro.

Para llevar a cabo la cancelación registral de la hipoteca lo primero que necesitas es un certificado de deuda cero (o de saldo cero), que por mucho que les moleste, el banco te debe dar gratis en el momento o al día siguiente. Algunas entidades pretenden cobrar entre 15 € y 200 €, pero el Banco de España reconoció en 2010 que es un derecho gratuito del cliente.

En cuanto vas a pedirlo tratarán de convencerte de que la cancelación registral es algo lioso, farragoso, complicado y muy difícil de hacer para ti, porque ni siquiera querrán explicarte en qué consiste, cuando realmente es algo sencillo y que puedes hacer por tu cuenta -si tienes tiempo y ganas- ahorrando entre 500 y 1.000 €, sobre todo en abultadas comisiones bancarias y abusivos gastos de gestoría.

No te dejes comer la moral, si quieres hacer la cancelación registral de tu hipoteca, aquí te explicamos cómo. Llevas el certificado de deuda cero a una notaría, la que quieras. Encargas la cancelación registral, por lo que te cobrarán entre 90 € y 200 €, tardando apenas unos días en tener la escritura de cancelación.

Esa escritura no es otra cosa que un documento en el que el notario da fe de que has devuelto al banco hasta el último céntimo y no queda deuda pendiente. Para ello, mira el certificado del banco y llama a un apoderado que se desplaza hasta la notaría para confirmar que ese certificado es de su banco y que, efectivamente, ya no debes nada.

Otro de los miedos que te intentan meter en el cuerpo en la sucursal bancaria para que lo contrates con ellos es que el apoderado tardará semanas o meses en ir a la notaría y que irá cuando le dé la gana, algo que en la práctica no es verdad. El objetivo del banco es que les encargues la cancelación registral y ganar mucho dinero con ello, ya que eligen una gestoría que te inflará la tarifa y el banco te cobrará comisión por cada gestión que haga, abultará la tarifa notarial y cobrará entre 150 y 200 € por que el apoderado vaya a la notaría, cosa que si encargas tú no te cuesta.

Con la escritura de cancelación en la mano liquidas los impuestos de tu comunidad autónoma, que actualmente son cero (están exentos de pago). Esto se puede hacer, mediante el formulario de Actos Jurídicos Documentados, de forma presencial en una oficina de Hacienda o a través de Internet. Después presentas el papeleo en el Registro de la Propiedad, que en dos o tres semanas te avisará de que ya ha cancelado el registro de tu hipoteca y puedes pagar el arancel por hacerlo, que suele costar entre 24 € y 84 €.

La forma de ahorrárselo es esperar a que pasen 20 años del último pago de la hipoteca, ya que en ese momento prescribe (caduca) dicho registro. Pero como muchas veces la casa se vende antes o se usa como aval, pues mejor dejar las cosas bien cerradas para que tu antigua hipoteca no conste en ningún sitio más y desaparezca para siempre.

Si quieres comprobar que no hay ni rastro de ella, puedes pedir en el Registro de la Propiedad una nota simple de la vivienda, cuyo coste está entre los 3 € y los 9 €, aunque esto no es necesario, sólo algo opcional para tu tranquilidad.

Nuevos impuestos por cambiar las condiciones en la hipoteca

Es mejor no andar tocando lo que no suena...

Es mejor no andar tocando lo que no suena…

Hacienda siempre anda buscando de dónde rascar dinero, y ahora se lanza a las hipotecas. Pero, tranquilos, no a todas, solamente a las que cambien sus condiciones, o sea a los clientes que realicen lo que se llama una novación hipotecaria.

Hasta ahora no había que rendir cuentas con la Agencia Tributaria si se firmaba un nuevo contrato de la misma hipoteca porque se modificaran alguna de sus condiciones, ya fuera el plazo, añadir un periodo de carencia, cambiar la divisa, modificar el tipo de interés, ampliar el importe, etcétera.

Sin embargo, desde ahora la Agencia Tributaria quiere cobrar un Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) a los hipotecados que varíen en su hipoteca el valor de tasación del piso, si se cambia el sistema de amortización o se amplía el periodo de carencia (tiempo que puedes estar sin pagar hipoteca o pagando solamente intereses).

Todo viene de una consulta que se hizo en 2014 a la Dirección General de Tributos. Si es que es mejor no menear ciertas cosas, que luego uno anda tocando lo que no suena y, al final, cuanto más se remueve el tema peor huele.

A raíz de aquello, la Agencia Tributaria ha decidido cobrar por todos los motivos que propicien un cambio de hipoteca excepto en dos: el plazo y el tipo de interés.

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados ya se paga cuando firmas la hipoteca por primera vez. Por eso hay varios bufetes de abogados que no comprenden por qué Hacienda reclama otra vez este impuesto si, básicamente, se trata de la misma hipoteca, con apenas unos cambios. Vamos, que no se cambia el titular ni nada parecido, que es lo que sí podría dar origen o sentido al nuevo cobro de este impuesto. El caso es cobrar, grrrrrrr.

Para dar una respuesta no hace falta ser una lumbrera: porque Hacienda siempre está buscando de dónde sacar dinero, y ha visto una oportunidad perfecta en este terreno. Lo raro es que un día no nos lleguen a cobrar un impuesto por morirnos, que nos lo vayan a cobrar al cementerio y que, si no pagamos, nos coloquen en la lista de morosos del Más Allá y nos persigan desde el Más Acá para pagarlo.