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¿Vas a pedir una hipoteca? Piensa bien cuándo, hay cambios

Las cosas no son siempre lo que parecen… Sobre todo en las hipotecas

Falta poco para que se apruebe la nueva ley hipotecaria y un poco más para que entre en vigor.

Todo depende de si el Gobierno de Pedro Sánchez es capaz de sumar apoyos en el Parlamento para aprobarla y si, una vez que llegue al Senado, la mayoría que tiene el Partido Popular no le cambia un montón de cosas, entre otras que en vez de entrar en vigor 30 días después de que se publique en el Boletín Oficial del Estado (BOE), se empiece a aplicar a los 90 días (¡¡casi 3 meses!!).

Lo que pase al final con la Ley Hipotecaria está por ver… Es seguro que se aprobará o Bruselas nos mete una multa multimillonaria aún más grande que la que nos quiere meter ya por llevar 2 años de retraso en cambiar las reglas del juego hipotecario según lo exigido desde Europa.

Y como se aprobará y habrá cambios, pero los bancos se están adelantando a ello, por un lado es bueno esperarte a la nueva ley pero por otro no. A favor de esperar está que más vale firmar el préstamo bajo un nuevo sistema que se presenta más favorable para los clientes, cambiando las condiciones de la vinculación y las comisiones y, entre otras muchas cosas, haciendo que la banca asuma todos los gastos de la hipoteca excepto la tasación, y no sólo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) que ya paga desde el Real Decreto que entró en vigor el pasado 10 de noviembre.

A favor de firmar ya es que probablemente las hipotecas sean más caras en unos meses, según la tendencia que ya se ve de que algunos bancos han endurecido sus condiciones, sobre todo aumentando la vinculación y subiendo el diferencial, pagando a cambio todos los gastos de la firma, incluida la tasación (en algunos entidades). Por ejemplo: ING, Openbank, BBVA, Unicaja, Caixabank, MyInvestor y Pibank.

Es la nueva tendencia, por eso si firmas ahora te interesa un banco que corra con los gastos pero no haya subido los precios como Pibank o MyInvestor o que sea barato pero asuma parte de los gastos o ninguno (ya habrá una sentencia para que nos lo devuelvan) como Coinc.

En muchos casos no compensa que el banco pague todos los gastos a cambio de tragarte un diferencial más alto, estar más atado o tener más comisiones. Que no te ciegue el subidón del momento: al final sale más caro. Esos 15.000 – 20.000 euros que de media te pueden costar los gastos de la hipoteca te los cobra el banco a lo largo de los próximos 30 años en comisiones y sobre todo con una subida del tipo fijo el primer año y del diferencial.

En breve todos asumirán los gastos, así que ya no los podremos comparar por eso sino porque el que además no te cobre la tasación y, sobre todo, quien tenga mejor diferencial, menor vinculación y cero comisiones.

El impuesto hipotecario, camino del Tribunal Constitucional

Menos mal que hay más puertas a las que seguir llamando

El Tribunal Supremo ha vuelto a dar carpetazo al asunto de quién paga el impuesto de las hipotecas, diciendo que actúo bien el año pasado porque estaba capacitado para revisar su propia sentencia.

Después de que en octubre dijo que sería la banca quien corriera con el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y 3 semanas después se desdijera -muerto de miedo de perjudicar a los bancos-, cargando el impuesto otra vez a los clientes tras una ajustadísima votación de 15 a favor y 13 en contra, la cosa no se quedó así.

La Empresa Municipal de la Vivienda de Rivas (Madrid) quedó indignada con semejante baile de opiniones contradictorias. Y como era quien había demandado el caso, se quejó legalmente al mismo Tribunal Supremo porque pensaba que sus derechos se habían visto pisoteados.

Desde enero el Supremo ha estado estudiando las quejas del organismo municipal de Rivas, que básicamente eran sobre que no se puede tener este cachondeo de decir una cosa y luego otra sin dejarte meter baza y cuando ya hay sentencia firme, no haber igualdad en la aplicación de las normas y, según su opinión, haberse equivocado de pleno en su dictamen final (que los clientes paguemos los impuestos).

Como el de Rivas es un Ayuntamiento peleón que no se rinde y hace bien, ha dicho que no se conforma con este portazo del Tribunal Supremo y que ahora llevará el caso al Tribunal Constitucional, un tribunal independiente de los otros y encargado, además de velar por que se cumpla la Constitución, de dar derecho de amparo: recibir las quejas de quienes piensan que en otras sentencias se han violado sus derechos fundamentales.

Mientras tanto, en el caso de las hipotecas firmadas antes del 10 de noviembre de 2018 los clientes que reclamen se pueden encontrar con que, de momento, si su caso llega al Tribunal Supremo, éste no les va a reconocer el derecho a cobrar el dinero del impuesto, que supone entre 1.000 y 3.000 euros según la hipoteca.

¿Por qué esa fecha? Porque es cuando el Gobierno se hartó de la informalidad del Tribunal Supremo y de su “donde dije digo, digo Diego” y aprobó un Real Decreto exprés para que, desde ese día, sea la banca quien corra con el IAJD. Aunque poco le ha durado la pena a los banqueros… Han venido sus amigos del Partido Popular a quitársela de encima, aprobando en el Senado -donde tiene mayoría- que ninguna entidad pague los impuestos si se trata de la compra de una primera vivienda.

¿Qué pasará entonces con las viejas hipotecas, las firmadas antes del 10 de noviembre de 2018? Que tienen la esperanza de que o bien el Tribunal Constitucional le ponga los puntos sobre las íes al Tribunal Supremo para que se quede con su primera sentencia, en la que dijo que el impuesto lo asumen los bancos, o bien esperan a que el tema llegue al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) para que decida que el impuesto no tienen que pagarlo los clientes sino las entidades, también con carácter retroactivo (para las hipotecas anteriores al Real Decreto).

¿Hay esperanzas de que esto ocurra? Generalmente los casos de abusos hipotecarios masivos llegan a este tribunal, que entre un año y medio y dos años después suele opinar a favor de los clientes, dando un buen tirón de orejas al sector bancario. Si esto no pasara, el Ayuntamiento de Rivas podría acudir al Tribunal Europeo de Derechos Humanos alegando que, con el comportamiento del Supremo español, se la dejado indefenso. Entonces sí, hay esperanzas, pero de momento no inmediatas.

Conoce la nueva Ley Hipotecaria que entrará en vigor en marzo

Ale, a tomar buena nota de todo…

Parece que la nueva Ley Hipotecaria empieza a ser una realidad y no sólo un debate entre los políticos y un temazo por el que la Unión Europea nos quiere cascar 105.000 euros de multa por cada día de retraso… ¡¡Y llevamos más de 2 años y medio para ponerla en marcha!!

Tras meses de debate intenso y periodos de pasotismo total, de momento -que no es poco- la ha parido la Comisión de Economía del Congreso, con todos los votos a favor excepto ERC y Unidos Podemos.

Ahora falta que se apruebe en el Pleno del Congreso (el último antes de Navidad) y el Senado, donde el Partido Popular tiene mayoría y espera conseguir lo que no ha podido lograr hasta ahora: que los bancos no paguen el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), más conocido como impuesto de las hipotecas. La excusa que ponen es que así luego no nos lo repercuten subiendo el precio de las hipotecas.

Es verdad que esta reforma mejora la transparencia, evitando ciertos abusos que se cometían hasta ahora, si bien -para una vez que se hace…- aún podría habernos sido más favorable a los clientes. Pero no te hagas ilusiones si ya tienes firmada la hipoteca, nada de esto tendrá retroactividad, sólo será para las nuevas hipotecas que se firmen a partir de que entre en vigor, lo que se supone que ocurrirá en marzo de 2019.

Entre sus puntos fuertes y destacados están:

  • Gastos de la hipoteca. El banco pagará todo excepto la tasación y las segundas copias de la notaría, que correrán a cargo del cliente, que también podrá elegir quién lo tase (persona o empresa homologada).
  • Vinculación. El banco no te podrá obligar a contratar nada extra para darte la hipoteca. Sí se podrá reducir el diferencial a cambio de contratar productos, pero podrás hacerlo con la empresa que quieras siempre que tengan características similares al que ofrece el banco (por ejemplo: seguros de hogar y vida).
  • Comisión por amortización anticipada. Para hipotecas variables será como máximo del 0,25% en los 3 primeros años y del 0,15% en los siguientes. A tipo fijo será como mucho del 2% durante los 10 primeros años y del 1,5% en el resto. Pero, ojo, no es obligatoria, sólo opcional!! Lo ideal es buscar un banco que no te cobre por amortizar.
  • Ejecución y embargo. Durante la primera mitad del préstamo podrás estar hasta 12 meses sin pagar la hipoteca antes de que el banco la ejecute y deber no más del 3% del capital que te prestaron. Durante la segunda mitad, podrás estar hasta 15 meses sin pagar, debiendo como máximo el 7% del capital.
  • Antes de firmar la hipoteca. El banco deberá enseñarte el contrato 10 días antes para que lo analices exhaustivamente. El notario tendrá la obligación de asesorarte gratuitamente sobre cualquier aspecto y te pasará un cuestionario para comprobar que te has enterado de todo.
  • Cambio de variable a fijo. Se quiere incentivar, por eso costará un 0,15% durante los 3 primeros años y luego será gratuito.
  • Dación en pago. Se puede llegar a un acuerdo con el banco para hacerla, pero la banca no estará obligada por esta ley a hacerlo ni a incluirlo en el contrato de la hipoteca.
  • Subrogación (cambio de banco) y novación (nuevo contrato con cambio de condiciones). Será gratuito para el cliente. Las entidades deberán compartir el pago de impuestos.
  • Intereses de demora. Seguirán como hasta ahora: hasta 3 veces el precio oficial del dinero
  • Cláusulas abusivas. Quedan prohibidas por Ley, como por ejemplo la cláusula suelo.
  • Más estudios de solvencia. Los bancos deberán asegurarse mucho mejor de que devolverás el dinero de la hipoteca, por eso tendrá que consultar tus historial de deudas y pagos en la Central de Información de Riesgos del Banco de España.  
  • Hipoteca verde. Las casas con mayor eficiencia energética tienen premio: su hipoteca no pagará el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

La banca no subirá de momento las nuevas hipotecas

Os estamos viendo …

La banca tiene los ojos de todo el mundo puestos en su oferta hipotecaria. Parece tan evidente que ahora podrían subir el precio de las nuevas hipotecas para repercutir a los clientes el pago de los impuestos que ahora asumirá la banca, que los banqueros están siendo cautos y, por el momento, no encarecerán los precios.

Ya que la Autoridad que el Gobierno ha planeado para vigilar a la banca no entrará en funcionamiento hasta bien entrado 2019 o quién sabe si hasta más tarde, la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) mirará que los bancos no suban los precios haciéndoles inspecciones sorpresa, entre otras cosas.

A su vez parte de la banca, a través de Funcas (Fundación de las Cajas de Ahorros), le ha quitado importancia al impacto económico que tendrá ahora el pago de impuestos para las entidades, diciendo que no es cero, pero sí poco. ¿Entonces por qué tanto miedo a que el Tribunal Supremo les hubiera cargado con el gasto? No creo que fuera sólo por si les toca pagar también lo de hipotecas pasadas.

A la banca no le hace falta subir el precio de los préstamos, van a subir solas por otros motivos. Primero: porque el Euríbor está en una lenta pero segura carrera de ascenso, cerrando cada mes un poquito por encima que el anterior. Segundo: porque a finales del año que viene cambia la presidencia en el Banco Central Europeo (BCE) y el nuevo que va a entrar ya ha dicho que subirá los tipos de interés, actualmente en el 0%, lo que siempre influye directamente en el Euríbor.

Pero no nos fiemos, quizá dentro de un tiempo sí suban mediante la vinculación, como incluir también el seguro del coche o algo parecido. Pero lo tienen complicado porque si quieren seguir compitiendo por captar clientes la única opción que tienen es subir las hipotecas todos casi a la vez o que uno se atreva a hacerlo y le sigan los demás, como cuando hay guerra de precios, que de repente uno baja el precio y quien quiere de verdad ganar clientes le sigue abaratando su oferta también.

Tras el decretazo del que el Gobierno se valió hace casi dos semanas para contradecir al Tribunal Supremo, encargando a la banca el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), el nuevo plan es que las entidades corran con todos los gastos de las hipotecas excepto la tasación. Ya está aprobado en el Congreso como parte de la nueva reforma hipotecaria.

Y si ya tengo la hipoteca firmada de antes… ¿Puedo reclamar? Sí, otra cosa es que tengas éxito. El abogado que logró que el Tribunal Supremo cargara el pago del impuesto a la banca -aunque luego sabemos que dijo lo contrario- opina que como sí lo dijo así una vez el Supremo, aunque luego se desdijera, hay recorrido para reclamar, aunque al final te puedes encontrar con que el Supremo te tumba el caso. Lo mejor… Esperar por el momento a ver qué pasa. Seguramente en el futuro sí podamos reclamar todo con la garantía de saber que ganaremos el caso, pero de momento es incierto.

El impuesto hipotecario lo pagará la banca por Real Decreto

Nueva sede del Tribunal Supremo

Increíble pero cierto. Después de tenernos 3 semanas en vilo, el Tribunal Supremo sucumbió a la presión de la banca y de los muchísimos millones de euros de los que se iba a tener que hacer cargo si a partir de ahora le tocaba pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), más conocido como impuesto de las hipotecas.

Moody’s calcula que por cada año son 640 millones de euros a pagar por todos los bancos en conjunto. Pero si les tocara devolver todo lo que los clientes hemos pagado de más en los años anteriores, la cifra variaba entre los 2.300 millones -si asumen lo de los últimos 4 años- y los 10.000 si la cosa se remonta más atrás de 2010. En resumen: todo es y ha sido una cuestión de dinero, no de qué es o no justo o injusto, o de quién debe realmente asumir el pago del impuesto.

El Tribunal Supremo, aunque en un muy igualado debate, ha optado finalmente por proteger una vez más a la banca, dando un espectáculo vergonzoso y lamentable, nada profesional como se espera de un organismo al más alto nivel.

No ha tenido narices de hacer lo que por fin tenía la oportunidad de hacer: Justicia. Pero qué podemos esperar de un tribunal que solamente va sentenciando las cosas poco a poco con mucho miedo y gran favoritismo a los bancos desde hace años, algo que ha quedado súper patente desde la primera sentencia de la cláusula suelo en 2013. En España sólo hemos logrado avanzar contra los abusos bancarios gracias al Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

La excepción ha sido ahora el decretazo que de un día para otro se ha sacado el Gobierno de la manga para usar su poder Ejecutivo contra el Poder Judicial del Tribunal Supremo. Con el real decreto se modifica el artículo 29 de la ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) para que ahora los impuestos de las hipotecas SÍ los pague  la banca.

Si vas a firmar una hipoteca a partir de ahora, no tendrás que pagar el impuesto hipotecario, lo hará el banco. Ahorrarás bastante porque el IAJD es lo más caro de los gastos, depende de la comunidad autónoma y del dinero total que te preste el banco, pero fácilmente serán más de 1.000 euros para una hipoteca media.

Si ya tienes una firmada, este real decreto no te da derecho a reclamar nada, el banco se agarrará a ello como a un clavo ardiendo. Pero si quieres puedes hacerlo y jugártela en los tribunales. Otra opción es esperar a que algún juez le pregunte al Tribunal europeo qué opina y, cuando dentro de un par de años lo sepamos, reclamar el dinero.

En ese caso se pierde tiempo porque si la retroactividad sólo es para los 4 últimos años, el tiempo pasa y lo mismo ya no te corresponde. Si la retroactividad es total, sí podrás. Al fin y al cabo, si desde ahora paga el banco… ¿Por qué no vale para las hipotecas firmadas antes? Es un gran agravio comparativo y si no se reconoce es nuevamente por una cuestión de dinero.

Que no se paguen desde ahora es un gran avance, pero una vergüenza que, además de sufrir el circo del Tribunal Supremo, el Gobierno haya actuado tan tarde. Hemos estado casi dos años esperando a que aprueben la reforma de la Ley Hipotecaria, que además de hacerse tarde se hizo sin incluir que el banco pague el impuesto. ¿Por qué no legislar bien desde el principio en vez de ir a golpe de decretazo? Desde luego que el decreto nos favorece pero suena a golpe de efecto para lograr buena reputación y votos en las próximas elecciones.

Si desde el principio existieran leyes coherentes que reparten de manera justa la carga de la hipoteca entre bancos y clientes, no tendríamos que pasar años esperando a ver si tal o cual tribunal decide anular los abusos, mientras pagamos por todo. Pero los políticos suelen tener miedo a perjudicar a la banca, porque también es quien les presta el dinero y a veces les perdona la deuda.

Se supone que a partir de ahora no se permitirían abusos bancarios porque el Gobierno quiere a crear una autoridad independiente que vigile estos temas, pero mucho me temo que será tan inútil para frenarlo como ya lo es el Banco de España. Habrá que verlo.

La banca paraliza las hipotecas hasta saber si pagará los impuestos

La banca echa cuentas sobre lo que más necesita ahora

El tema de los impuestos de las hipotecas está que arde. Hasta que el Tribunal Supremo decida el próximo 5 de noviembre si el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) lo pagaremos los clientes o la banca, las entidades están muuuuy asustadas.

Y no precisamente por Halloween sino por el dineral que se les viene encima para pagar si al final tienen que asumir el IAJD enterito. Entidades como Bankia han dado la orden de paralizar todas las firmas de hipotecas que ya estén concedidas porque… ¡¡Quieren subir los precios!!

Se trata de sacar a los nuevos que se hipotequen el dinero que deberán pagar a quienes ya se hayan hipotecado. A falta de saber si el pago del impuesto será retroactivo o no, esto es, si nos devolverán el dinero que pagamos en hipotecas ya firmadas o sólo en las nuevas que se contraten, la banca intenta nadar -sin ahoragarse- y guardar la ropa, porque aunque sólo tengan que hacerse cargo de los nuevos impuestos, ya es un dinero que no tenían previsto y por el que encarecerán los nuevos préstamos.

De hecho la reacción de la banca no se ha hecho esperar… Además de paralizar la firma de las hipotecas que ya estaban concedidas, están ralentizando aposta la concesión de las nuevas. Algunos carteles en la puerta de sus oficinas o avisan en sus páginas web de que por fallos técnicos es imposible ahora dar hipotecas o que en ese momento las hipotecas no están disponibles.

Con esta burda cortina de humo, la banca gana tiempo para estudiar el impacto que el pago de impuestos tendrá en sus cuentas y ha echado el cierre a la caja mientras calcula cuánto le costará y cuánto tendrá que encarecer las nuevas hipotecas para no perder ni un euro.

O sea que si estás a punto de firmar una hipoteca, hazlo cuanto antes, antes de que el banco se eche para atrás y te quiera empeorar las condiciones. O bien no firmes y espera a ver si la banca paga el impuesto. Será difícil, pero lo suyo es que consiguieras que te respetaran las condiciones pero sin pagar el impuesto ni otros gastos de la hipoteca, ya que de lo contrario tendrás que terminar reclamándolo más adelante.

Este caos que ha creado el Tribunal Supremo también se está notando en las notarías, donde algunos clientes se están negando a firmar que pagan el impuesto y reclaman que se haga cargo el banco. El Congreso, por su parte, ha acordado que en la nueva reforma hipotecaria, que lleva ya más de año y medio de retraso, bancos y clientes compartan los gastos de la hipoteca. De todos modos, no harán nada definitivo hasta saber la sentencia del Tribunal Supremo del próximo 5 de noviembre, donde todos tenemos bien fija la mirada.

Quién pagará los impuestos… ¿Nosotros o el banco?

Qué manera de poner a prueba nuestra paciencia

Donde dije digo, digo Diego… Y vaya cachondeo. El lunes pasado el Tribunal Supremo modificó un artículo del reglamento de la ley hipotecaria y no un artículo cualquiera, sino precisamente el que atañe al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), el que pagas cuando firmas una hipoteca y que supone lo más caro de todos los gastos que acarrea firmarla.

Es precisamente lo único que el mismo Tribunal Supremo dijo en marzo de este año que debíamos pagar los clientes. Ya había reconocido anteriormente que el cliente puede esperar que el banco corra con el resto de de gastos de la hipoteca, al menos el registro de la propiedad y las copias de la hipoteca que el banco se queda.

Pero claro… No tuvo valor de sentenciar que el banco es quien debe hacerse cargo de los impuestos. ¿Por qué? Sencillamente porque es lo más caro, se ha estado pagando en todas las hipotecas desde años, así que la anulación de este pago supondría una pérdida de dinero para la banca, tanto en las futuras hipotecas, en las que debería hacerse cargo del pago del impuesto a partir de ahora, como en las hipotecas ya firmadas, al menos hace 4 años o que haga menos de 4 años que las terminaste de pagar.

Esta maravilla de noticia es la que recibíamos el lunes: que el Tribunal Supremo se desdecía con respecto a su postura anterior y entonces el banco debía pagar el impuesto, abriendo la puerta al ahorro para los nuevos hipotecados y a las reclamaciones para los antiguos. Peeeeero… Poco dura la alegría en casa del pobre.

Cuando no habíamos terminado de celebrarlo, va el Supremo y nos agua la fiesta ooootra vez, diciendo que bueeeeeno, lo tiene que pensar mejooooor, y que claro, como este bombazo tiene una gran repercusión social y económica, deja sin efecto lo que dijo el lunes (ooooohhhh) porque tiene que repensar su decisión. ¿¿¿Ein???

¡¿Pero cómo se come eso…?! Es una falta de seriedad y la primera vez que el Supremo lo hace. Cómo se nota que no quiere perjudicar a la banca. En el fondo sabe lo que tiene que hacer: evitar que paguemos el impuesto y cargárselo a las entidades, porque es quien realmente saca partido de que la hipoteca se firme ante notario y se inscriba en el registro de la propiedad.

Al igual que a los políticos, le da miedo que dos docenas de bancos se le echen encima, por su inmenso poder, en cambio no tiene miedo de que los 8 millones de hipotecados nos echemos a la calle a protestar activa y masivamente para reclamar lo que es de justicia, lo que es nuestro. Algo estamos haciendo mal nosotros también, cuando andamos tan dormidos, tan pasivos esperando a ver por dónde le sopla el viento al Supremo.

De momento no se sabe cuándo habrá una nueva sentencia, una firme y definitiva de la que un tribunal tan serio no se retracte días después. Esperemos que sienta el aliento de Europa en la nuca, único motivo por el que suele dictar sentencias contrarias a la banca, y esos 31 magistrados que van a votar sobre el caso nos permitan por fin recuperar los impuestos que pagamos abusiva e injustamente, y poder recuperar así todos los gastos de la hipoteca, que de media oscilan entre los 2.500 y los 3.000 € por hipoteca.

De momento vamos pasito a pasito, creíamos que habíamos ganado la batalla definitiva, esa que nos abre la puerta a ganar la guerra, que en realidad no ganaremos definitivamente hasta que el banco nos devuelva todo el dinero. Eso sí… Preparémonos porque si no tuviéramos que pagar los impuestos, ya buscará la banca la manera de repercutirnos el gasto por otro lado como acostumbra a hacer. Ya sabes… La banca nunca pierde.

Un juez dice que el BBVA pague los impuestos de la hipoteca

Aún queda tela que cortar

¿Te acuerdas de que el Tribunal Supremo dijo que los clientes debemos pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)? Sí, eso que es lo más caro de todos los gastos de la hipoteca y que, a pesar de reconocer que la cláusula que lo contiene es abusiva, el Tribunal Supremo dijo en marzo que los impuestos debemos pagarlos los clientes porque somos quienes contratamos la hipoteca.

Como no se pusieron de acuerdo todos los jueces del Supremo, sino que hay dos que no votaron a favor, el tema queda abierto y estamos esperando que opine sobre él el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que al final es el que nos acaba dando la razón en todo, aunque nos llegue con muchos años de retraso.

Mientras tanto, un juez de Igualada (Barcelona), le ha echado un par de pelotas al asunto y ha dictado hace poco una sentencia en la que el BBVA debe pagar al cliente los 5.500 euros que tuvo que en su día abonó por los impuestos.

En este caso el juez ya no entra a valorar si la cláusula es nula o no, sino que como se ha declarado abusiva por el Tribunal Supremo, entiende que en una cláusula abusiva no puede ser que el cliente pague unas cosas sí y otras no; como es abusiva, el cliente no paga nada, por lo que tiene derecho a que ahora el banco le devuelva también lo que pagó de impuestos.

Este juez se ampara en que hay una normativa europea, que entiende por encima de la sentencia del Tribunal Supremo, ya que las leyes europeas prevalecen ante las españolas. Según esta norma si una cláusula se declara nula, el cliente no tiene por qué pagar nada de lo que diga esa cláusula.

Además este juez opina que no puede haber una cláusula que nos obligue a pagar todos los gastos de la hipoteca, ya que eso son deja en claro desequilibrio y desventaja con el banco. No es justo que nosotros paguemos todo y el banco no asuma ningún coste, siendo el máximo interesado en escriturar la hipoteca de forma pública, o sea en apuntarla en el registro y firmarla ante notario, por si luego dejamos de pagar y embarga el piso.

¿Y esto por qué nos importa? Porque, aunque el BBVA todavía puede recurrir y llegar al Tribunal Supremo para que le dé la razón, este juez de Igualada abre una brecha importante que nos da esperanzas a que algún día todos los bancos tengan que devolver el dinero de todos los gastos, incluidos los impuestos, y no sólo de una parte como ocurre ahora.

Como suele pasar, se terminará haciendo lo que se decida en Europa, en concreto en el TJUE, aunque eso tarde años en suceder y aún más en que la banca devuelva el dinero. Si no mira cómo está lo de la cláusula suelo, que a estas alturas las personas afectadas no han recuperado todavía toda la pasta y eso que el tema es más antiguo que la tos: la batalla comenzó cuando bajó el Euríbor y la primera sentencia del Tribunal Supremo se dictó el 9 de mayo de 2013, hace 5 largos años.

El pago del impuesto de las hipotecas se decidirá en Europa

A ver si tenemos suerte

Continúa la lucha por conseguir que los bancos devuelvan todos los gastos de la hipoteca, incluido el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que el Tribunal Supremo sentenció en marzo que debe pagar el cliente, echando así un buen capotazo a la banca, ya que es lo más caro de todo: alrededor del 80% de los gastos de la hipoteca, que son gestoría, tasación, notaría, registro e impuestos.

Por la cuenta que les trae, para ganar más dinero a costa de los abusos bancarios, despachos como el de Durán & Durán siguen a la carga con el tema, igual que la asociación de consumidores Adicae. Gracias a todos los que sigan peleando en los tribunales es posible que algún día recuperemos todo el dinero.

¿Pero cómo puede ser si hay una sentencia del Tribunal Supremo en contra y por encima de ése no hay ninguno en España? Porque este despacho de abogados prepara un recurso para plantear al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) si los clientes debemos o no pagar los impuestos en la constitución de una hipoteca.

Tanto abogados como jueces pueden plantear el caso y la respuesta del tribunal europeo, aunque suele demorarse hasta año y medio suele ser favorable a España, como ya hemos evisto en la cláusula suelo o el vencimiento anticipado, entre otros. Además, corrige la opinión del Supremo porque es en lo que se podrían basar los jueces españoles para darnos la razón como clientes cuando demandemos.

Según OK Diario, el despacho de Durán ha mandado una carta a sus clientes en la que les dice: Recurriremos a Europa y lo ganaremos como se ganó el de las cláusulas suelo. Es solo cuestión de tiempo porque está claro que se trata de algo abusivo.

Por su parte, Adicae prepara casi 60 demandas colectivas por el mismo tema, una por banco. Para organizarlo, está celebrando asambleas en diferentes provincias españolas, en las que ha logrado reunir a 70.000 familias de los 6-8 millones que se calcula que hay afectadas en España, básicamente cualquiera que tenga una hipoteca, porque sea como sea el préstamo, la banca ha estado imponiendo de manera global el pago de todo a sus clientes.

Sólo recularon algunas entidades a principios de 2016, empezando a compartir algunos gastos (lo más escaso y barato) poco después de que el Tribunal Supremo reconociera por primera vez en una sentencia contra BBVA que el banco debía pagar todos los gastos porque era un abuso imponerlos al cliente.

Adicae apuesta por la demanda colectiva porque lo ve como un fraude global y porque así también la gente no pierde el tiempo ni las opciones yendo uno por uno a los tribunales.

En resumen, no perdamos la esperanza, esto es como la cláusula suelo pero implicando a más afectados, por eso costará más que nos lo devuelvan. Primero, porque ya están tocados con el pago del suelo; segundo, porque hay más gente implicada, aunque las cantidades medias son menores. Se calcula que unos 3.000 € de media por hipoteca. Al final, la respuesta y la esperanza vuelven a estar en Europa.

Cómo reclamar los otros gastos de la hipoteca

Saca la calculadora y a calculaaaaaarrr

Como os dije en el último post, excepto los impuestos -de momento- los gastos de la hipoteca siguen pudiendo reclamarse. En diciembre de 2015 el Tribunal Supremo dijo que imponer al cliente el pago de todo es un abuso y, por tanto, esa cláusula cuarta del contrato de la hipoteca en la que suele aparecer escrito es anulable.

Esto nos da opción a reclamar el pago que hemos hecho por la tasación, la gestoría, el registro de la propiedad y la notaría. La cantidad que cada cliente puede reclamar es una media de 1.500 €, pero no tiene por qué ser tu caso: la cantidad final y definitiva que puedes reclamar la encontrarás en las facturas que te dieron cuando te mandaron a casa el contrato de la hipoteca.

Ahí tienen que venir los honorarios de la gestoría, lo que pagaste a la notaría y al registro de la propiedad. Para cada cliente es una cantidad porque suele depender del dinero que te prestaron. Los gastos de la hipoteca son mucho más caros si pediste 200.000 euros que si te dejaron 50.000.

La factura de la tasación te la dio el banco cuando la recibió de la tasadora y te dio el informe. Si no te la dio o no la encuentras, pídele al banco la factura. Si no la tiene, contacta con la empresa tasadora y pídele una copia. Mención especial debo hacer a Tinsa, que está cobrando 20 euros por dar una copia de su factura. Una vergüenza su negocio indecente y abusivo por buscar un documento y enviarlo en pdf por correo electrónico al día siguiente.

Para reclamar, suma todas las cantidades que pagaste para saber cuánto debes pedir al banco. Lo primero que debes hacer es enviar un escrito al Servicio de Atención al Cliente (SAC) de tu entidad bancaria.

Si no sabes cómo redactarlo puedes buscar modelos en Internet o acudir a la OMIC, oficina municipal de información al consumidor de tu localidad para que te asesoren, lo redacten e incluso presenten por ti gratuitamente. Tanto si lo presentas tú como si lo tramitan ellos necesitas fotocopia del contrato de la hipoteca y de todas las facturas.

Si en dos meses el banco no responde o te dice que no, cosa que viene sucediendo en todos los casos porque la banca se niega a pagar excepto que alguna vez le condene el Tribunal Supremo directamente, sólo te queda la vía judicial.

En este caso, hay abogados que sólo recomiendan que denuncies si te deben de 2.000 euros en adelante. Esta cifra incluye el total que sumen las facturas más los intereses legales que haya generado ese dinero en los años que ha pasado desde que lo pagaste, o sea que puedes sumar un 12% al total de las facturas y así sabes la cifra total que podrías recuperar.

En cualquier caso, aunque el abogado se lleve una comisión, el dinero es tuyo y si puedes obtenerlo, puedes intentarlo. Consulta con abogados expertos en Derecho financiero y que hayan ganado casos de este tipo. Aunque la cosa puede ir lenta, al menos ahora hay juzgados especializados en abusos hipotecarios en cada provincia. Si no te puedes permitir un abogado, habla con el Colegio de Abogados de tu región para ver si tienes derecho a reclamar con Justicia gratuita.

¿Y hay plazo para hacerlo? Aunque cuando salió la primera sentencia del Supremo en 2015 se dijo que había 4 años desde que se terminó de pagar la hipoteca o salió la sentencia, lo cierto es que los abogados opinan que no hay plazo, que puedes hacer cuando quieras porque no prescribe al tratarse de una cláusula declarada nula por abusiva.