Archivo de la etiqueta: Málaga

Comisión de apertura: nuevo abuso que reclamar al banco

Otro palazo a evitar que te den con la hipoteca

¿Tienes comisión de apertura? ¿Sabías que puede ser abusiva y no tendrías por qué haberla pagado? Todo dependerá del juez con el que des porque esto se gana, de momento, por vía judicial, ya que aunque lo primero es reclamar a la entidad, es poco probable que el banco te devuelva el dinero sin sentencia que le obligue.

La semana pasada un juez de León dijo que no era abusiva, pero uno de Málaga, al igual que ya hicieran los de otras provincias, reconoció por primera vez en esa provincia que el cliente debe recuperar el dinero que pagó por la apertura del préstamo.

Ha sido una sorpresa para el propio abogado, que al principio no sabía si incluirla en una reclamación conjunta por más abusos (suelo, gastos de hipoteca, interés de demora…) y que al final ha sido un acierto porque el juez ha declarado que, aunque sí fue transparente, es nula porque es abusiva, ya que el cliente pagó más de 2.000 euros por ella.

Aunque el banco todavía puede recurrir esta sentencia porque no es firme, da pie a que se vuelva a sentenciar lo mismo en ese o en otro juzgado español: que la comisión de apertura es nula por abusiva.

De siempre he pensado que la comisión de apertura es un abuso del banco hacia el cliente, que la entidad justifica diciendo que es para cubrir los gastos administrativos y de gestión del principio del préstamo. Es cierto que formalizar un préstamo le da trabajo al banco, pero te obliga a pagar una gestoría y el resto se lo cobra con creces.

Dado que durante las décadas que dura una hipoteca se pagan miles de euros en intereses, ese servicio de abrir el préstamo debe considerarse más que cobrado. Igual que ya ninguna entidad cobra comisión de estudio, tampoco debería cobrarse apertura. Es pura avaricia y mucho morro.

La comisión de apertura no está presente en todos los préstamos, depende del banco y del momento. Los hay que nunca la han cobrado y están los que lo hacen según el momento. Durante los años duros de la crisis, cuando las hipotecas estuvieron también duras, se usó más.

Cuando se abrió el grifo del crédito a finales de 2013, dejó de utilizarse tanto. Había que atraer clientes y una buena hipoteca no cuenta con semejante puñalada nada más empezar. Al hundirse el Euríbor en negativo hace ahora justo dos años seguro que a alguna entidad le dieron ganas de rescatarla, pero los clientes toleramos mal las comisiones, como es lógico, y no se ha recurrido tanto a ella.

Sí que está muy presente en los préstamos a tipo fijo, muy populares desde hace un par de años, pero que resultan más caros, entre otras cosas porque incluyen esta pulla que normalmente supone el 1% de lo que te prestan, en ocasiones con un mínimo de 500 € y que en un préstamo de 200.000 € son 2.000 €.

Casi nada, ¿verdad? Por eso hay que tener cuidado al elegir la hipoteca, para que no nos cuelen abusos por todas partes. De hecho se calcula que el 90% de las hipotecas españolas cuenta con alguna cláusula abusiva. ¿Has mirado bien la tuya? Casi seguro que tienes algo que reclamar.

Demanda contra Unicaja por el método 360/365

Se hacen ricos euro a euro

Se hacen ricos euro a euro

No te acostarás sin aprender algo más, dice el refrán. En el caso de las hipotecas es bien cierto, porque cuando crees que ya se han destapado todos los abusos bancarios, sale una nueva cláusula que te deja con los ojos como platos.

En esta ocasión es la del método 360/365, por la que le acaba de caer a Unicaja una macrodemanda en el Juzgado de Primera Instancia número 15 de Málaga, en la que un grupo de 41 afectados le reclama la devolución conjunta superior a 200 millones de euros.

El método 360/365 cambia la duración del año para cobrar más a los clientes en la cuota mensual. Considera que tiene 360 en vez de 365 días, lo que da como resultado una cuota mensual más cara.

Con esta tan astuta como burda picardía el banco infla una media de 6 € al mes la hipoteca de cada cliente, que ni se entera de que paga un poco más. Sin embargo, 6 € por cliente al mes al final se convierten en más de 200 millones para la hucha de Unicaja.

Si estás en la misma situación y te quieres unir, aún estás a tiempo, porque la demanda está abierta a todos los clientes, ya que al haberse admitido a trámite se ha dicho que pueden sumarse todos los perjudicados, que se calculan por encima de las 100.000 personas.

Hay posibilidades de ganar, ya que esto viene desde principios de 2015, cuando el Juzgado de Primera Instancia de Málaga pidió a Unicaja que dijera cuánta gente más podría estar en la misma situación, y gracias también a que la entidad no ha negado en ningún momento que lo haga. Por algo será…

El Banco de España, normalmente muy tibio a la hora de castigar a la banca y proteger a los clientes, como debiera hacer en casos de abuso, ya dijo en 2012 que este método de cálculo de la cuota “puede resultar injustificado”.

Como toda defensa para invalidar la demanda, Unicaja se aferra a que los clienes se han constituido como grupo de afectados, que si bien es legal, no los reconoce como demandantes con legitimidad al estar en grupo. Se trata de un argumento débil que posiblemente tumbe el juez asignado al caso.

Ya se dio un precedente en País Vasco, cuando el Juzgado de lo Mercantil número 1 de San Sebastián criticó este método 360/365 en octubre de 2015, por considerar que era oscuro, pues no se explicaba al cliente ni que se iba a utilizar ni en qué consistía.

BBVA y Caja de Extremadura, condenados por imponer cláusula suelo

Las victorias judiciales por los abusos bancarios no deben quedar en la sombra ni eclipsadas

Las victorias judiciales por los abusos bancarios no deben quedar en la sombra ni eclipsadas

En los Juzgados de Málaga y Cáceres les acaban de dar pal pelo al BBVA y a Caja de Extremadura, respectivamente, por imponer la cláusula suelo en dos de sus hipotecas.

En la pasada década, durante los años del boom inmobiliario, los bancos se aficionaron a guarrear los contratos hipotecarios obligando a la gente a firmar cláusulas abusivas, de las que muchas veces ni informaban. Y es curioso: las cláusulas son legales pero no informar de ellas es ilegal.

De unos años a esta parte, ya en plena crisis y con la burbuja pinchada, particulares y asociaciones de consumidores han ganado a las entidades financieras algunas batallas en los tribunales por el uso de swaps y clips, supuestos seguros que te cubrían de pagar más si el Euríbor subía y que en la práctica te impedían beneficiarte si está bajo como ahora, al igual que ocurre con la cláusula suelo.

Es precisamente con esta cláusula con la que han sentenciado que el BBVA devuelva a un cliente 1.639 €, más intereses, más lo cobrado mal desde que tomó la resolución judicial hasta que se ha publicado. En el caso de Caja de Extremadura, la cantidad a devolver al hipotecado supera los 5.300 €.

En ambos casos, el juez considera que el banco les impuso la cláusula suelo el día anterior a firmar y que hay un gran desequilibrio porque la cláusula suelo se han cobrado ya varias veces y la cláusula techo, del 15%, está a años luz del 5,5%, que es lo máximo a lo que ha llegado a estar el Euríbor en 2008.

Detrás de ambas victorias está la asociación de consumidores Ausbanc, que anima a todo el mundo a que denuncie para obtener el mismo resultado. Es indudable que esta asociación ha hecho un buen trabajo dándole este estacazo a dos entidades financieras, pero esto es como los artistas que triunfan: por cada uno que sale a la luz, se hace famoso y vive de ello, cientos se quedan por el camino.

Denunciar a los bancos es necesario para darles su merecido, pero cuesta tiempo, paciencia y dinero, y no todo el mundo lo tiene o está dispuesto a darlo. Por eso Ausbanc no debería prometer milagros de este tipo, pues no está seguro de que los vaya a conseguir, por mucha razón que tenga el que demande. Denunciar una injusticia es lo correcto y cuando el caso se gana la repercusión daña la imagen del banco y te quedas más a gusto que un arbusto, y con dinero en el bolsillo, así que solo por eso merece la pena hacerlo.

¡Vendo piso, oiga, vendo pisooooooo!

Si no fueran tan carisísisisisimos, acabarían regalando los pisos con las cajas de cereales

Si no fueran tan carisísisisisimos, acabarían regalando los pisos con las cajas de cereales

Con la resaca de haber celebrado ayer el día del Paro, digo, el presunto Día del Trabajo, traigo a colación el stock inmobiliario.

Hay gente que, desesperada por no vender ni el humo de la chimenea, ya no sabe si ponerse a vocear ¡vendo piso, oiga, vendo pisooooo! en un mercadillo inmobiliario o comprar un gigantesco tarro de vaselina marca ACME para méterselo por el clánder.

Algunos son víctimas de la fiebre inmobiliaria que se vivió hace solo unos pocos años, en los que cualquiera creía que era un broker y a poco dinero que heredaba o le tocaba en la lotería, hala, a invertirlo en un piso.

Por si los hijos luego se hacen mayores, para vivir de las rentas que da tenerlos en alquiler, para tener patrimonio, etc. Todo el mundo tenía un ladrillo por cabeza, digo, el ladrillo en la cabeza, y se creía que podría comprar y vender como si esto fuera el Monopoly.

A más de uno le ha pasado factura el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, pero la consecuencia más notable a todos los niveles, no solo el particular, se está dejando sentir en las casi 700.000 casas que están en stock. Según dicen acaban de bajar algo, pero sigue habiendo demasiadas casas que tienen pocas salidas (o ninguna).

Porque el ser humano es el único que tropieza dos veces en la misma piedra, y el español es el que no deja de tropezar contra el mismo muro, Idealista nos cuenta dónde es más rentable tener/comprar un piso.

Tal vez es una información útil para los que quieran vender, que sin duda anima a volver a la noria que desembocó en especulación: ¿dónde invierto el dinero? ¿Dónde me compensa más comprar el piso para luego hacer dinero vendiéndolo o alquilándolo?

También el alquiler está siendo la salida/premio de consolación a los que no venden los pisos ni patrás. No en vano, en inglés vender es sale y alquilar rent. El piso sale de tu vida cuando lo vendes y te renta cuando lo alquilas. Más claro, the water.

Según este estudio, los sitios más rentables para alquilar una vivienda son Lleida y Las Palmas de Gran Canaria, cuya rentabilidad está por encima de la de los Bonos del Tesoro a 5 años. Según el estudio, las menos rentables son A Coruña, Salamanca, Santander y Segovia.

También muy rentable, dicen que es, por este orden, alquilar un piso que tengas en Málaga, Huelva, Alicante, Badajoz y Madrid, que se sitúa a niveles de París o Nueva York (juas, qué glamur).

Y es que hay que hacer algo con el stock. En un alarde de ayuda incondicional a los bancos, aunque sea con ideas absurdas, el Gobierno ha dicho que bajen los precios (los bancos lo harán por encima de su cadáver) y que estamos un buen momento para comprar. Que venga Rita y lo vea.

También está de gira para promocionar las casas invendidas entre los guiris. Ha subido el IVA, ha quitado la deducción fiscal por compra de vivienda habitual y, en resumen, ha venido a decir que el que no compra piso es porque no quiere.

Se le olvida el pequeño detalle de que la mayoría de los españoles dependemos de que los bancos nos quieran prestar dinero mediante una hipoteca, que van de mal en peor porque han bajado por décima vez consecutiva, firmándose un 8,8% menos en febrero de este año respecto al año anterior.

Pues, hale, todos a alquilar… Más claro, the water.