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¿Puedo cambiar mi hipoteca variable a fija?

Hay que pensárselo mucho

Hay que pensárselo mucho

Ahora que tanto se oye hablar de las hipotecas a tipo fijo y que se ve que la banca ha trasladado su guerra de ofertas a este terreno, quizá te dé por pensar si no te compensaría más cambiar tu hipoteca variable a una que siempre tenga la misma cuota.

Las hipotecas fijas tienen la clara ventaja de que siempre sabrás qué cuota vas a pagar, lo que te da tranquilidad porque no habrá sorpresas ni sobresaltos según el Euríbor. Eso es para bien y para mal: ahora pagarás por encima que con interés variable, pero se supone que si mantienes la cuota durante al menos 15 años más, será a partir de entonces cuando empiece a compensarte haber anclado la cuota a un interés en lugar de supeditarlo al Euríbor.

O sea que si te quedan más de 15 años por pagar quizá te compense. Hay que sacar la calculadora y mirar también qué condiciones tienes ahora (¿diferencial muy alto? ¿mucha vinculación? ¿a tope de comisiones?).

Y no sólo 15 años sino que tú preveas que vas a estar esos años pagando la hipoteca, porque una cosa es el plazo que se firma con el banco y otra distinta cuánto tiempo estás pagando al final, ya que lo aconsejable es realizar amortizaciones anticipadas siempre que se pueda, para acortar los intereses -cuanto mayor es el plazo mayores son los intereses-, y porque ahora que el Euríbor está tan bajo conviene ahorrar para cuando suba.

Si la banca se vuelca en el tipo fijo es porque le compensa. Es la nueva cláusula suelo pero legal, ya que ahora que el Euríbor está en negativo te calzan un interés desorbitado en comparación a Euríbor + diferencial, o sea lo mismo que pagar un suelo. Por eso Banco Sabadell, famoso por estar orgulloso de sus suelos, oferta una Hipoteca Fija al 1,75% al igual que Bankinter.

Si quieres pasar tu hipoteca variable a una fija en el mismo banco tienes que hacer una novación, que suele llevar coste. Novación es cambiar las condiciones de la hipoteca y puede hacerse siempre que el banco acepte ese cambio -lo hará si ve que saca provecho-. Conlleva pagar nuevamente notario y gestoría y a veces incluir alguna vinculación adicional (seguros, plan de pensiones…)

Si por el contrario quieres cambiar de entidad, puedes subrogar la hipoteca, lo que también trae costes. Antes esto lo asumía el banco pero ahora solamente conozco al Santander como único que se ocupa de todo, aunque con algunos requisitos y para interés variable. Calcula si, con todo, vas a ahorrar dinero y que algunos bancos cobran comisión por novación o subrogación hipotecaria.

Hay entidades con cláusula suelo que han ofrecido a sus clientes pasarse al tipo fijo, pero en mi opinión no compensa si esto cierra la puerta a reclamar en el presente o el futuro todo el dinero pagado de más durante años, y además lo que te deben es quitar el suelo y dejarte el Euríbor + diferencial que tuvieras contratado, salvo que durante todo el tiempo que te queda por pagar eso te salga más caro que un tipo fijo.

Nuevos impuestos por cambiar las condiciones en la hipoteca

Es mejor no andar tocando lo que no suena...

Es mejor no andar tocando lo que no suena…

Hacienda siempre anda buscando de dónde rascar dinero, y ahora se lanza a las hipotecas. Pero, tranquilos, no a todas, solamente a las que cambien sus condiciones, o sea a los clientes que realicen lo que se llama una novación hipotecaria.

Hasta ahora no había que rendir cuentas con la Agencia Tributaria si se firmaba un nuevo contrato de la misma hipoteca porque se modificaran alguna de sus condiciones, ya fuera el plazo, añadir un periodo de carencia, cambiar la divisa, modificar el tipo de interés, ampliar el importe, etcétera.

Sin embargo, desde ahora la Agencia Tributaria quiere cobrar un Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) a los hipotecados que varíen en su hipoteca el valor de tasación del piso, si se cambia el sistema de amortización o se amplía el periodo de carencia (tiempo que puedes estar sin pagar hipoteca o pagando solamente intereses).

Todo viene de una consulta que se hizo en 2014 a la Dirección General de Tributos. Si es que es mejor no menear ciertas cosas, que luego uno anda tocando lo que no suena y, al final, cuanto más se remueve el tema peor huele.

A raíz de aquello, la Agencia Tributaria ha decidido cobrar por todos los motivos que propicien un cambio de hipoteca excepto en dos: el plazo y el tipo de interés.

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados ya se paga cuando firmas la hipoteca por primera vez. Por eso hay varios bufetes de abogados que no comprenden por qué Hacienda reclama otra vez este impuesto si, básicamente, se trata de la misma hipoteca, con apenas unos cambios. Vamos, que no se cambia el titular ni nada parecido, que es lo que sí podría dar origen o sentido al nuevo cobro de este impuesto. El caso es cobrar, grrrrrrr.

Para dar una respuesta no hace falta ser una lumbrera: porque Hacienda siempre está buscando de dónde sacar dinero, y ha visto una oportunidad perfecta en este terreno. Lo raro es que un día no nos lleguen a cobrar un impuesto por morirnos, que nos lo vayan a cobrar al cementerio y que, si no pagamos, nos coloquen en la lista de morosos del Más Allá y nos persigan desde el Más Acá para pagarlo.

La banca recurre a las comisiones para paliar la bajada de diferenciales

Nadie da duros a cuatro pesetas

¿Quién da duros a cuatro pesetas?

Se dice que cuando Dios cierra una puerta abre una ventana… Los bancos son expertos en buscar soluciones: abrir esas ventanas cuando se les cierran algunas puertas para ganar dinero.

Mientras el Euríb0r estaba alto no importaba dar diferenciales bajos, cuentas sin comisiones, depósitos con jugosos intereses… Los bancos ganaban pasta porque cobraban pasta de las hipotecas. Los sueldos eran más altos, la economía más estable y próspera y prestar dinero era rentable.

Esto dejó de pasar y al prever que el Euríbor bajaría, la banca se sacó de la manga la cláusula suelo, para cobrar sí o sí una cantidad mínima de intereses (del 2,5% en adelante según la hipoteca), aunque el Euríbor sufriera más caídas que un bebé que se echa a andar.

Cuando la gente, promotoras, constructoras y empresas dejaron a deber cuotas y cuotas, los bancos pararon de dar hipotecas. Cuando el Banco de España les pidió tener fondos para evitar más quiebras y una nueva reestructuración bancaria por falta de pasta, cerraron aún más el grifo. Y ahora que han tenido que quitar el suelo muchos de ellos, están ansiosos por recuperar esas ganacias por otra parte.

Al ver que se quedaban en dique seco y con menos clientes, han reabierto el grifo con condiciones estrictas. Pero como están necesitados de fidelizar clientes, pues no paran de bajar los diferenciales de las hipotecas. Eso sí, como la Asociación Hipotecaria Española (patronal del sector) y ciertos bancos están asustados porque piensan que la guerra de diferenciales puede mermar sus beneficios, el grueso de la banca se ha liado a poner comisiones.

Es un viejo truco para linchar a todos poco a poco y al final conseguir mucho dinero. Las comisiones han reaparecido por todas partes: en las cuentas -aunque sean para domiciliar la nómina, que tradicionalmente eran gratuitas-, en las tarjetas y, cómo no, en las hipotecas.

Los préstamos con los diferenciales más bajos, esos de Euríbor + 1% que parecen tan atractivos, están forrados de comisiones. Por abrir la hipoteca entre un 0,5% y un 1% según el banco, lo que en una hipoteca de 100.000 € suponen entre 500 € y 1.000 € nada más estrenar la relación con la entidad.

Comisiones también por llevarse la hipoteca a otro banco (subrogación) o por cambiar las condiciones más adelante mediante un nuevo contrato (novación). Comisiones por amortizar anticipadamente o cancelar la hipoteca antes del plazo previsto. Comisiones por tener una cuenta, aunque sea la de la hipoteca, por sacar dinero en cajeros que antes eran afines, por no aportar a un plan de pensiones y por no atarte al banco exageradamente a base de contratar seguros y otros productos.

Comisiones hasta por respirar… Es el precio que nos cobran por quitar el suelo, bajar los diferenciales y repartir algo de crédito entre los clientes que consideran buenos pagadores. Al resto que les den morcilla y más comisiones.

Novación: negociar para cambiar las condiciones de la hipoteca

Trato hecho

Trato hecho

Como os decía el miércoles pasado una de las formas de ahorrar en la hipoteca es negociar con el banco para cambiar las condiciones. Es trabajoso y a veces complicado.

Durante los primeros años de la crisis era casi imposible, los bancos no querían, pero han abierto oídos y puertas, y te puede resultar ventajoso cambiar alguna premisa en caso de tener malas condiciones firmadas.

Técnicamente, esto de cambiar las condiciones de la hipoteca se llama novación hipotecaria y consiste en firmar un nuevo contrato cambiando una o varias características del préstamo como por ejemplo aumentar o reducir el plazo, rebajar el diferencial, eliminar alguna cláusula (como el suelo), cambiar de tipo de referencia (Euríbor, IRPH), que la contratación de algún producto o seguro deje de ser obligatoria para pagar menos intereses…

La novación hipotecaria cuesta dinero. A fin de cuentas es firmar un nuevo contrato y hay que pasar otra vez por la gestoría, el notario, registro de la propiedad, pago de impuestos, tasación, las gestiones con el banco… Así que éste no pierde oportunidad de cobrarte también por su trabajo, entre un 0% y un 1% de lo que te queda por pagar.

La hipoteca es una atadura a veinte, treinta o cuarenta años vista: interesa rebajar los gastos que supone. Los tiempos cambian y las condiciones de las hipotecas van con los tiempos. Así como hace año y pico era fácil ver diferenciales por encima del 2% e incluso del 3%, ahora la hipoteca que no está en torno al 1,70% es cara y queda fuera de mercado.

Los bancos están dispuestos a negociar con clientes que han demostrado un historial de pagos intachable: sin haber fallado ninguna vez y siempre soltando el dinero con puntualidad británica. También quieren que sean lo suficientemente solventes como para no dar problemas de pago en el futuro.

Juega a tu favor que lleves muchos años como cliente del banco y que tengas allí contratados otros productos como por ejemplo seguro del hogar, depósito, cuenta de ahorro, plan de pensiones…

Si tu banco te da la espalda y se niega a negociar, puedes probar con la competencia. Cambiar la hipoteca de banco se llama subrogación y cuesta algo más de dinero, porque además de lo que ya he comentado algunas entidades cobran una comisión por cancelación anticipada o por subrogación. Antes el banco que te recibía lo hacía con los brazos abiertos y corría con esos gastos.

Eso ya no lo hacen, pero sí que quizás puedas encontrar quien te acepte y puedas así mejorar tu hipoteca y ahorrar en la cuota. Esto no es firmar, olvidarse y pagar. Es firmar y seguir al pie del cañón para intentar pagar menos todos los días de tu vida…

¿Puedo cambiar la hipoteca banco?

Se pueden buscar alternativas

Se pueden buscar alternativas

Cambiar la hipoteca de banco es posible. Se llama subrogación y, según Helpmycash, puede costar entre 400 y 1.500 euros.

Si firmaste antes de la gran subida de diferenciales, es decir, tienes Euríbor + 1% como mucho, no te merece la pena tocar ni un pelo de tu hipoteca, salvo que tenga cláusula suelo, un swap o condiciones abusivas de cualquier tipo.

Si tienes un diferencial por encima del 2% puede que te compense ir en busca de mejores condiciones.

Pero recuerda que no todo es el diferencial y que importan mucho las comisiones que te cobran y los productos que te obligan a contratar para tener dicho diferencial, algo a valorar tanto en la hipoteca que tienes ahora como en la que quieres conseguir.

Para cambiar la hipoteca de banco lo fundamental es que te compense económicamente. Echa cuentas para ver cuánto te cuesta ahora, cuánto pagarías por llevártela a otra entidad y cuánto ahorrarías por tenerla en otro banco.

Durante la pasada década, los bancos casi se daban de tortas por captar hipotecas y, tal era su afán, que se ofrecían a pagarte todos los gastos del cambio. La explosión de la burbuja inmobiliaria, la crisis y el cerrazón que han hecho en torno al crédito debido a la morosidad y la reestructuración bancaria ha hecho que ya no den ni chicles.

Quien quiera cambiar la hipoteca de banco tendrá que pagarlo. Hay unos gastos fijos: registro (100-200 €), gestoría (150-300€) y tasación (otros 150-300 €). Como regla general puedes calcular que te costará el 1% de lo que te quede por pagar, es decir unos 1.000 euros por cada 100.000 de deuda pendiente.

Desde Helpmycash también dicen que el banco querrá que tengas pagados al menos dos o tres años de la hipoteca, estar al corriente de todos los pagos e incluso, en algún caso, que el préstamo sea para tu vivienda habitual.

Ojo a las comisiones por desistimiento total y por cancelación, que aplican muchos bancos y que te afectarían en este caso. Algunas entidades también aplican comisión por subrogación.

Cambiar la hipoteca de banco es jaleoso y caro, te puede costar lo mismo que ganas en un mes, por eso tienes que estar seguro/a de que te compensa y de que lo necesitas para bajar intereses o ampliar el plazo. Si sólo te lo planteas para cambiar titulares o ampliar capital, lo mejor es una novación hipotecaria con tu banco, o sea que firmes un nuevo contrato, lo cual lleva algunos gastos, normalmente menores que los de la subrogación.

Si la quiero cambiar… ¿Adónde me la llevo? ING, Uno-e, Unicaja, Bankinter, La Caixa y Sabadell reciben hipotecas de otros bancos. Las más ventajosas suelen ser las de la banca online porque cobran menos comisiones, exigen menor vinculación y no tienen cláusula suelo, como sí suele aplicar Sabadell por ejemplo.

Ampliar el plazo de la hipoteca sale caro

Por favooooor, cinco minutitos maaaaass

Por favooooor, cinco minutitos maaaaass

Mi tío siempre dice que lo barato sale caro, y qué verdad es también en las hipotecas. La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) ha hecho un estudio de campo en las novaciones hipotecarias con resultado impactante pero no sorprendente.

La novación hipotecaria es pedir al banco que te cambie alguna de las condiciones de la hipoteca, firmando un nuevo contrato. En estos tiempos de precariedad laboral a tope, mucho paro y bajadas de sueldos, son cientos las familias que se las ven y se las desean para seguir pagando la hipoteca, y eso que los españoles ponemos el piso entre lo último que dejamos de pagar.

Para no ser moroso y que el banco te ejecute la hipoteca a los 3 meses de no pagarla, muchos van a la sucursal y le piden al director que les dejen más tiempo para devolver el dinero. Este aumento del plazo no debería suponer más gastos al hipotecado, pero en la práctica el banco aprovecha esta situación para cobrar más intereses.

Si bien la entidad sí suele acceder a esta petición, porque no le interesa aumentar su lista de morosos, lo hace a cambio de subir increíblemente el diferencial de la hipoteca, incluso por encima de otros préstamos que hay en el mercado con el mismo plazo.

Para ahorrar 20, 30 o 40 euros al mes palmas pasta por otra parte, con lo delicado que es eso cuando ya estabas teniendo problemas para afrontar el préstamo.

De ahí que la OCU haya pedido al Ministerio de Economía que haga un pacto con los bancos para que limiten los tipos de interés que aplican cuando un cliente pide ampliación de plazo, en vez de sacar tajada y pasarse tres pueblos cobrando intereses sin cuartel.

La OCU ha averiguado todo esto yendo a varios bancos para ver cómo se comportan cuando va un cliente, de esos con trabajo fijo, buen historial de pagos y préstamo casi pagado, y pide que le dejen devolver el dinero en más tiempo. Su conclusión fue que “algunos bancos pretenden hacer el agosto con clientes que intentan aliviar su situación económica”. Un abuso en toda regla.

Si tienes dificultades para pagar tu hipoteca actual, ve al banco, cuéntaselo e intenta que te deje más tiempo para pagar, pero ten mucho cuidado con lo que te ofrecen a cambio, que no serán duros a peseta. No firmes nada que te ponga la hipoteca por las nubes o lo pagarás caro.

Cancelar una hipoteca cuesta 3 veces más que antes

Para que los notarios y registradores sigan haciendo caja, el Gobierno sube un 175% los aranceles para cancelar, subrogar y cambiar una hipoteca

Para que los notarios y registradores sigan haciendo caja, el Gobierno sube un 175% los aranceles para cancelar, subrogar y cambiar las condiciones de una hipoteca

La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) denuncia que para cancelar oficialmente una hipoteca vamos a tener que pagar a notarios y registradores el triple que antes.

Y también habrá que pagar más para subrogarla (cambiarla de banco) y para hacer una novación (cambiar algún aspecto del contrato de la hipoteca una vez ya firmada).

Todo esto ocurre por la intervención financiera de Bankia y queda recogido en el BOE del 11 mayo, en el que se publica el decreto que el Gobierno acaba de aprobar de tapadillo. Y mientras nosotros vamos a tener que pagar más, las entidades financieras van a pagar menos porque los aranceles que se les van a cobrar sí bajan.

El arancel a pagar a notarios y registradores va a depender del importe del préstamo hipotecario. La OCU calcula que para cancelar una hipoteca de 150.000 euros habrá que pagar al notario 137 € en vez de los 50 € que se pagaban hasta ahora por una copia simple. En resumen, un 175 % más. Por muy baja que sea la hipoteca, no se pagarán menos de 90 €, que es el mínimo que se establece pagar al notario por cancelarla.

Pasa lo mismo con los registradores, sector que el presidente del Gobierno, Mariano Rajoy, conoce bien porque es registrador de la propiedad en excedencia. Si se quiere cancelar oficialmente la misma hipoteca de 150.000 €, habría que pagar al Registro de la Propiedad 84 €, cuando antes esta cifra era de 28,85 €. Por muy bajo que fuera el importe de la hipoteca, aquí también se establece un mínimo que pagar, en este caso de 24 €.

Ya lo dice estupendamente la OCU: esta subida “beneficia única y exclusivamente a los notarios y registradores”. “Se aprueba por la puerta de atrás y sin ningún tipo de audiencia ni consulta”. Para intentar una marcha atrás, esta asociación va a denunciar al Parlamento y al presi del Gobierno este subidón que nos da tanto bajón.

El caso es que notarios y registradores sigan ganando dinero. Como se firman tan poquitas hipotecas, parece que se quiere compensar esta falta de ingresos con nuevas funciones como casar y divorciar en plan exprés o con ésta de ahora.

Ya se vio que muchos notarios y registradores cobraban lo que les daba la gana, abusando tanto de las tarifas que solo en 2010 la OCU calculaba que nos habían estafado 93 millones €. A raíz de esto, el último Gobierno socialista aprobó un decreto-ley para volver a regularizar las tarifas, que ahora está subiendo el Gobierno impopular.

La OCU recomienda que solo canceles la hipoteca dejando constancia en el Registro de la Propiedad si te ves en la obligación de hacerlo y no tienes más remedio porque, por ejemplo, vas a vender el piso. Si no, lo mejor es esperar. Pasados 20 años desde que has terminado de pagar la hipoteca, ésta se cancela automáticamente en el Registro de la Propiedad porque se da por caducado.

Si esperas, te ahorras no solo el impuesto revolucionario que hay que pagar a notarios y registradores por dejar constancia de que cancelas la hipoteca, sino también los 100 o 200 euros que viene a cobrar el banco o la caja por emitirte un certificado de que la hipoteca sobre el piso está cancelada.