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El por qué de la vinculación de los bancos

Un compromiso en toda regla

Un compromiso en toda regla

De sobra sabemos que para contratar una hipoteca los bancos, el que más y el que menos, piden que firmes otros productos que muchas veces ni te interesan o ni te habías planteado tener. Es lo que se llama vinculación.

Ahora apuestan fuerte por ella, igual que por las comisiones, para compensar la guerra que mantienen por bajar los diferenciales, que ya están en el 1% – 1,25% los más competitivos. Pero aparte de ganar dinero con ella, ¿te has planteado por qué exigen que contrates estos productos y no otros? Cada cosa tiene su por qué y ahora voy a explicarla.

Domiciliar la nómina, pensión o autónomos

Si la cuenta de la hipoteca es la misma en la que cobras los ingresos mensuales, el banco se asegura que siempre tendrás dinero para pagar la cuota mensual, sobre todo si cobras justo antes de que domicilien el pago.

Domiciliar los recibos

Si en la cuenta de la hipoteca también te pasan los recibos, el banco se asegura de que la conviertes en una cuenta habitual e importante para ti, y que dicha entidad, en caso de que tengas otras, es la que tendrás de referencia. Domiciliar al menos tres recibos también significa que centralizas tus gastos con ellos y que en dicha cuenta, por tanto, siempre tendrás dinero.

Uso de tarjetas de crédito y débito

El banco sabe que así tienes dinero en la cuenta de la hipoteca y que se ha convertido en tu entidad de referencia.

Seguro de hogar

Como cualquier otro seguro, el banco se beneficia de lo que pagas por él porque, aunque puedes contratarlo con la empresa que te dé la gana, te suelen imponer la compañía con la que suscribirlo, normalmente 100% de su propiedad o mayoritariamente suya. O sea más beneficio para ellos.

En el caso del seguro de hogar, además, se aseguran de que si a la casa le ocurre algo vas a cobrar por el siniestro y, por tanto, tendrás dinero para seguir pagando la hipoteca.

Seguro de vida

Es una filosofía parecida al seguro de hogar. Si te mueres o se muere la otra persona titular, quien queda cobra un dinero y tiene para seguir pagando la hipoteca, aunque no estén los ingresos del otro. El caso es, como antes, que sigáis cumpliendo con la cuota mensual.

Seguro de protección de pagos

Sin llegar a palmarla o tener un accidente grave, si te quedas en el paro el banco se asegura de que durante todo ese tiempo una compañía pagará por ti la hipoteca. El caso es no perder ingresos. A muchos les molestó firmarlo y luego se alegraron cuando la crisis les dejó en paro. Las aseguradoras dejaron de hacerlos porque perdieron mucho dinero pero ahora han vuelto a algunas ofertas hipotecarias.

Depósitos y planes de pensiones

Son menos frecuentes pero los piden a veces. El banco te ata mucho más porque consigue que, además de darles dinero con la hipoteca, metas tus ahorros en sus cuentas y ellos manejen más dinero. En el caso del plan de pensiones te amarran a ti y a tu dinero casi de por vida.

¿Me interesa firmar un seguro de vida?

Más vale prevenir que curar

Más vale prevenir que curar

Con las hipotecas suele ir aparejado un seguro de vida. No es obligatorio firmarlo, ni siquiera imprescindible, aunque la mayoría de bancos lo exigen si quieres tener un diferencial más bajo o incluso si aspiras a que te presten el dinero.

El seguro de vida, junto con el de hogar (único obligatorio), la domiciliación de la nómina y los recibos, es el producto que más suelen pedir que contrates para tenerte bien amarradito a sus faldas y llenarles las arcas de las aseguradoras que tienen en propiedad o participadas en un gran porcentaje.

El negocio para la banca es redondo: te tienen atado mientras devuelves el préstamo, les enriqueces a través de sus compañías de seguros y -aquí está el tercer quid de la cuestión- si la palmas se aseguran de cobrar la hipoteca aunque tú ya no estés para verlo.

No se esperan a ver si la familia hace frente a la deuda, si tus herederos pueden pagar o si les toca la lotería este año o al que viene. El seguro de vida va destinado a que, si te vas al otro barrio, dejes hechos los deberes de la hipoteca: el banco cobra hasta el último céntimo.

Qué duda cabe que la familia también respira aliviada si no tiene que pagar lo que queda de la hipoteca. Encima de que te han perdido, se han esfumado tus ingresos. En el mejor de los casos les queda una pensión pero, cuando alguien muere, de repente los gastos no se reducen a la mitad. La comunidad, los recibos y la hipoteca siguen siendo los mismos.

Las compañías de seguros dicen que, gracias al seguro de vida, cada día hay 7 familias que pueden pagar la hipoteca cuando uno de los suyos se va al otro barrio, pues cada año la palman 2.400 personas que tenían contratado un seguro de vida ligado al préstamo hipotecario. Según la estadística, los que más la diñan son los que pasan de los 50 y luego los que pasan de los 40,  y cuanto más joven mueres más deuda dejas, eso está claro.

El 75% de los que van al cementerio tenían el seguro desde hacía menos de 8 años y dejaron grandes deudas pendientes. O sea que a muchos les viene fenomenal tenerlo por si a alguno de los titulares de la hipoteca les pasa algo, pero antes de contratarlo debes pensar si de verdad te interesa. ¿Cuánto hay que pagar de más al año? ¿Te compensa a cambio de bajar el diferencial? ¿Mi familia podría pagar la hipoteca si la palmo? Sólo tú tienes la respuesta, no el banco.

¿Puedo cambiar la hipoteca banco?

Se pueden buscar alternativas

Se pueden buscar alternativas

Cambiar la hipoteca de banco es posible. Se llama subrogación y, según Helpmycash, puede costar entre 400 y 1.500 euros.

Si firmaste antes de la gran subida de diferenciales, es decir, tienes Euríbor + 1% como mucho, no te merece la pena tocar ni un pelo de tu hipoteca, salvo que tenga cláusula suelo, un swap o condiciones abusivas de cualquier tipo.

Si tienes un diferencial por encima del 2% puede que te compense ir en busca de mejores condiciones.

Pero recuerda que no todo es el diferencial y que importan mucho las comisiones que te cobran y los productos que te obligan a contratar para tener dicho diferencial, algo a valorar tanto en la hipoteca que tienes ahora como en la que quieres conseguir.

Para cambiar la hipoteca de banco lo fundamental es que te compense económicamente. Echa cuentas para ver cuánto te cuesta ahora, cuánto pagarías por llevártela a otra entidad y cuánto ahorrarías por tenerla en otro banco.

Durante la pasada década, los bancos casi se daban de tortas por captar hipotecas y, tal era su afán, que se ofrecían a pagarte todos los gastos del cambio. La explosión de la burbuja inmobiliaria, la crisis y el cerrazón que han hecho en torno al crédito debido a la morosidad y la reestructuración bancaria ha hecho que ya no den ni chicles.

Quien quiera cambiar la hipoteca de banco tendrá que pagarlo. Hay unos gastos fijos: registro (100-200 €), gestoría (150-300€) y tasación (otros 150-300 €). Como regla general puedes calcular que te costará el 1% de lo que te quede por pagar, es decir unos 1.000 euros por cada 100.000 de deuda pendiente.

Desde Helpmycash también dicen que el banco querrá que tengas pagados al menos dos o tres años de la hipoteca, estar al corriente de todos los pagos e incluso, en algún caso, que el préstamo sea para tu vivienda habitual.

Ojo a las comisiones por desistimiento total y por cancelación, que aplican muchos bancos y que te afectarían en este caso. Algunas entidades también aplican comisión por subrogación.

Cambiar la hipoteca de banco es jaleoso y caro, te puede costar lo mismo que ganas en un mes, por eso tienes que estar seguro/a de que te compensa y de que lo necesitas para bajar intereses o ampliar el plazo. Si sólo te lo planteas para cambiar titulares o ampliar capital, lo mejor es una novación hipotecaria con tu banco, o sea que firmes un nuevo contrato, lo cual lleva algunos gastos, normalmente menores que los de la subrogación.

Si la quiero cambiar… ¿Adónde me la llevo? ING, Uno-e, Unicaja, Bankinter, La Caixa y Sabadell reciben hipotecas de otros bancos. Las más ventajosas suelen ser las de la banca online porque cobran menos comisiones, exigen menor vinculación y no tienen cláusula suelo, como sí suele aplicar Sabadell por ejemplo.

Por qué hay que contratar un seguro de hogar con la hipoteca

Información al poder

Información al poder

Seguro que no os pilla por sorpresa que, a estas alturas, os diga que no hay una sola entidad bancaria que no imponga la contratración de seguros y otros productos para bajar el diferencial de la hipoteca. La banca lo llama vinculación cuando realmente es un chantaje.

O firmas seguros de vida, hogar y protección de pagos, domicilias la nómina y contratas un plan de pensiones o los intereses de la hipoteca serán Euríbor + 3,25% en vez de  2,25%.

Como ya he dicho en alguna ocasión, hay que sacar la calculadora, con las pilas bien puestas, para saber si te sale a cuenta comprar servicios que no tenías pensado contratar y que quizá ni necesitas.

Lo único obligatorio por ley es contratar un seguro de incendios del piso, que viene incluido en el seguro de hogar. ¿Pero sabes por qué? Ay, amig@… ¡Ni te lo imaginas! Vas a flipar…

Es obligatorio un seguro de incendios sólo cuando la hipoteca va a titularizarse. ¿Y qué es esto? Titularizar una hipoteca es lo que hace el banco cuando la vende a un tercero. Me explico. Las entidades financieras, con más frecuencia de lo que pensamos y sabemos, hacen paquetes de hipotecas y los venden a otras empresas. Entonces el banco se convierte en titular  del préstamo y en ese caso, sólo en ese caso, es obligatorio que la hipoteca tenga un seguro de incendios.

En resumen: cuando firmas un préstamo hipotecario no haría falta ponerle ningún seguro que tú no quieras ponerle, pero el banco obliga a firmar el de hogar porque incluye el de incendios, que necesita si en algún momento quiere venderle tu hipoteca a otro, lo que por cierto es legal.

Conviene recordar que el Parlamento Europeo dio luz verde a una norma que prohíbe a los bancos chantajear a los clientes con la contratación de productos y servicios para mejorar las condiciones de la hipoteca o simplemente para firmarla. Aún así, puedes negarte a firmarlos o cancelarlos a posteriori, lo que hará que te suba el diferencial, si es que así lo tenías pactado en el contrato. Si no, no tiene por qué haber ninguna consecuencia.

Si revisas la oferta actual verás que no hay ni un solo préstamo que no lleve aparejado, al menos, la contratación de un producto. En eso Evo Bank parece el más legal, porque sólo incluye el seguro de hogar. Tampoco olvides que no tienen por qué imponerte la compañía que ellos quieran sino que tú puedes y debes elegir con quién contratar el seguro en cuestión, lo que probablemente hará que obtengas un mejor precio que si firmas con quien te dice el banco, que encima suele ser una compañía suya o en la que tiene una gran participación.

Lo importante, como siempre, es estar bien informados, para negociar de tú a tú con el banco y que no te la cuelen.

 

Los bancos se quejan de perder beneficios por no dar hipotecas

¡Ay, qué pena me da que 'me sa' muerto el canariooo!

¡Ay, qué pena me da que 'me sa' muerto el canariooo!

Qué gracia. Son los que dieron hipotecas de forma irresponsable, los que primero embargaron y luego escucharon ideas para aplazar las cuotas, los que se han llenado de ladrillos y los que, al final, han cerrado el grifo de las hipotecas.

Por eso indigna que los bancos se quejen ahora de que el bajón que ha pegado la venta de viviendas y las pocas hipotecas que hay -porque no quieren dar más ni en mejores condiciones- les están dejando de dar parte de los beneficios a los que están tan mal acostumbrados a nuestra costa.

Justo antes de que desapareciera la maravillosa deducción en Hacienda por tener hipoteca de la vivienda habitual, la venta de pisos sufrió un achuchón que ahora, vuelta a la realidad, se ha convertido en un bajón impresionante. En enero y febrero aún se notaba algo el tironcillo, pero en marzo la compraventa de viviendas bajó un 11,9% y, en abril, un escandaloso 29,7%, lo que supone el mayor batacazo en dos años, todo según el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Al darse menos hipotecas, y con la situación tan inestable que vivimos en el mundo laboral y nuestros maltrechos o inexistentes ahorros, se venden menos pisos y, por tanto, los bancos dejan de ingresar dinero, además de por los intereses que ya no nos cobran, por la indecente cantidad de productos asociados a las hipotecas, como ellos los llaman.

Se trata de los seguros de hogar, vida, coche, protección de pagos, desempleo… De las tarjetas de crédito y débito, la cuenta corriente, depósitos o plan de pensiones, así como la domiciliación de la nómina y varios recibos. En resumen, todas las mandangas que nos obligan a contratar para darnos la hipoteca, y con las que están dejando de ingresar cuantiosas primas y comisiones. Menos mal que al menos estas esclavitudes desgravan en la Declaración de la Renta al mismo nivel que la hipoteca (un 15% de hasta 9.015 €).

Qué mal lo han previsto. Tan listos que estuvieron para anticiparse a la caída de los intereses endiñándonos las cláusulas suelo, con las que a la tercera parte de los hipotecados nos sacan miles de euros extra al año, y ahora van y les sorprende perder margen de negocio, un 6,2% el BBVA y un 34% Bankia (Caja Madrid).

Cerrar el grifo de las hipotecas es lo que tiene: si no dejas pasar nada hacia fuera, nada de fuera recibirás a cambio. Si no hay hipotecas, no hay intereses que cobrar ni ataduras con las que sangrar a los clientes. Si tanto miedito tienen y tan tensionados están ahora, que se lo hubieran montado mejor.

¡¡No me dan ninguna pena!! ¡Hablamos de beneficios, ni siquiera de pérdidas! Nosotros sí que tenemos pérdidas y aquí estamos, aguantando el chaparrón sin azúcar ni turrón.