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El Supremo recula sobre los impuestos de la hipoteca para ahorrar a la banca 4.000 millones

Vaya marcha atrás del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo, el más alto de todos en España, explica la sentencia que ya avanzó a finales de febrero sobre que los clientes tenemos que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que forma parte de los gastos de constitución de una hipoteca.

Aunque desde principios de 2016 algunos bancos comparten el pago de ciertas cosas, como práctica habitual la banca ha impuesto al cliente el pago de tasación, registro, notaría, gestoría e impuestos) en el contrato del préstamo, normalmente en la cláusula cuarta. ¡Búscalo y verás como a ti también te pasa! Lo han hecho de forma generalizada, sin dar opción a que nos negáramos, y los clientes hemos aceptado como un peaje necesario para tener la hipoteca, por mucho que nos doliera pagar tanto dinero.

Las asociaciones de consumidores calculan que hay entre 6 y 8 millones de hipotecas afectadas -todas las que hay-, más las que ya se han cancelado, con lo que el número de personas que podrían reclamar es altísimo y el dinero considerable, aunque menor que en la cláusula suelo si no contamos los impuestos.

Por eso el Tribunal Supremo acaba de recular sobre lo que ya dijo en 2015. Entonces reconoció que si el banco impone al cliente el pago de todos los gastos en una cláusula del contrato es abusiva y, por tanto, debe anularse.

Eso desató un gran revuelo que aún continúa y por eso el Supremo ahora se desdice, opinando que los impuestos los debe pagar el cliente. Oooohhhh, casualmente la parte más cara de todos los gastos. Si quitamos los impuestos, el Supremo está ahorrando a la banca una factura de 4.000 millones €, según Moody’s, una agencia especializada en calcular riesgos financieros.

Lo más cutre es que el Tribunal Supremo se escuda en que no le toca decidir si pagamos los impuestos o no. Menciona sentencias del pasado y se le ve mucho el plumero. Da por cerrada la batalla de los impuestos al decir que nos toca pagarlos a nosotros, según su interpretación de una ley que el Tribunal Constitucional dijo que era válida y que sólo podría cambiar el Ministerio de Hacienda.

Abusivo desde luego que es, porque es una cláusula que por lo general se ha impuesto sin que pudiéramos negociar. Que nos devuelvan el dinero o no es algo que nos tocará pelear y para lo que espero que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea vuelva a echarnos un cable, aunque tarde años en resolverse, como ha pasado con la cláusula suelo.

Por qué el Tribunal Supremo quiere que paguemos el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

 

El Supremo intenta proteger de nuevo a la banca para que no suelte dinero a los clientes estafados

El Tribunal Supremo acaba de decir que quienes tengan hipoteca deben pagar todo-todito el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y sólo compartir el gasto en notaría. De los demás gastos en esta ocasión no ha dicho nada, así que sigue vigente la sentencia de diciembre de 2015 en la que se anulaba, por abusiva, la cláusula en la que se obliga al cliente a hacerse cargo de los gastos de la hipoteca.

¿Pero por qué no reconoce que es abusivo que paguemos el IAJD? Se ampara en lo que ya opinó su Sala Tercera de lo Contencioso-Administrativo anteriormente, o sea por una pura cuestión de coherencia. ¿Nada más? Viendo sus antiguas sentencias de abusos hipotecarios, vemos que no es un tribunal de mojarse mucho…

De momento no explica nada más, quizá en la sentencia entera que se emita próximamente sí, pero lo más probable es que, cuando eso ocurra, aluda a que hay una norma en la que se especifica que este tipo de impuestos debe pagarlos quien tiene interés en que la operación se haga. En este caso parece claro que, como quien tiene interés en que se firme la hipoteca somos los clientes, deberíamos pagarlo nosotros. Peeeeero, hay bastante ambigüedad al respecto, así que el próximo día veremos por qué los clientes no tendríamos que pagar el IAJD.

Mientras tanto, hoy analizamos por qué el Tribunal Supremo tapa a la banca. Ya no estamos en crisis, no es como cuando había muchos desahucios, la gente lo pasaba peor, España no crecía y se destaparon abusos hipotecarios como el suelo, que hizo que mucha gente dejara de pagar la hipoteca. A la economía le va mejor, en general.

El Supremo tampoco quiere dar otro varapalo más a la banca. Ya les dio la de cal condenándoles en el suelo y las multidivisa, y ahora les da la de arena con los gastos y con el IRPH, del que habló hace un par de meses, también a favor del sector bancario.

No quiere perjudicar la reputación de la banca, ya muy dañada con una ristra de abusos que han saltado a los medios de comunicación y a los juzgados (suelo, multidivisa, swaps, preferentes, redondeo, multidivisa, IRPH, gastos…). Precisamente se han creado juzgados específicos para abordar estos casos porque colapsaban los juzgados tradicionales.

Tampoco quiere mermar sus cuentas. Si todos los hipotecados reclaman los gastos de la hipoteca podemos juntarnos más de 8 millones de personas pidiéndoles entre 10.000 y 18.000 millones de euros, los cálculos no se ponen de acuerdo. Mucha pasta ahora que empiezan a remontar gracias a las hipotecas a tipo fijo, que han decidido potenciar porque el Euríbor sigue en negativo y la última previsión es que no empezaría a subir de forma signifitiva hasta mediados de 2019.

Un dineral que debe sumarse también a lo que ya han pagado por el suelo, que se calcula entre 3.500 y 4.000 millones de euros, y lo que pagarán por la multidivisa y algunos casos más. Además, el IAJD es lo más caro de todos los gastos de la hipoteca, donde también se incluyen el de tasación, gestoría, notaría y registro. Supone alrededor del 80% de lo que pagamos por los gastos de la hipoteca. Por eso la banca cree que la factura máxima que podría pagar por la devolución de los gastos es de 3.000 millones y no de los 10.000-18.000 millones que comentaba antes.

Todo esto es una prueba más de hasta dónde llega la presión del sector bancario para que se le siga protegiendo a pesar de que debería asumir las consecuencias de lo que ha hecho y sigue haciendo mal, y aunque así se perjudiquen los intereses de millones de personas. Prueba de que se parte de la banca siente culpable y no quiere más jaleos es que desde hace un par de años hay bancos como Santander, BBVA, Sabadell, Bankinter, Abanca y La Caixa, entre otros, asumen una pequeña parte de los gastos.

Que no te la claven en la cancelación registral de la hipoteca

Defiéndete, protégete, que no te den un sablazo

Defiéndete, protégete, que no te den un sablazo

Este año, al igual que el pasado, se cancelarán más hipotecas de las que se firmarán. Esto significa que, a pesar de que la firma de nuevas hipotecas aumenta año tras año desde hace 2014, todavía no es suficiente para compensar el número de préstamos hipotecarios que terminan de pagarse.

Sociedad de Tasación cree que este año se constituirán 315.000 nuevas hipotecas, así que entendemos que muchas más serán las que tengáis que cancelar.

Si es tu caso: ¡¡Enhorabuena!! Estarás deseando quitarte de encima la losa de la hipoteca. ¿Y lo bien que vas a vivir en cuanto ya no te gire el banco un recibo mensual de varios cientos de euros? Uffff, qué respiro para todo y para todos los de la casa. Ya no pagarás ni un céntimo más de intereses, la casa será totalmente tuya y ese dinero ahora lo podrás dedicar a otras cosas que te hagan falta o, simplemente, a ahorrarlo; los ahorros son imprescindibles.

Pero, ojo, a ver si es verdad que ahorras y que no empiezas pagando de más por cosas que no deberías. ¡Que no te engañen! Ya vimos que tú puedes hacer la cancelación registral fácilmente siguiendo estos pasos y por supuesto mucho más barato: entre 500 € y 1.200 € menos que si te lo hace el banco.

Y ojo también con que el banco te quiera cobrar por cosas que debe hacer o dar gratis. Pero la entidad no es la única que puede darte un sablazo en este momento tan feliz como engorroso de cancelar la hipoteca. En este proceso tendrás que pasar por la notaría, Hacienda (Agencia Tritutaria) y el Registro de la Propiedad. Lo de Hacienda es simbólico porque sólo has de pagar el impreso que rellenas y presentas, algo así como un euro. Con lo caro que es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) cuando firmas una hipoteca, cuando la cancelas está exento de pago. ¡¡Toma!!

Pero en la notaría y el registro hay aranceles establecidos, o sea precios fijos que, según sentencia del Tribunal Supremo, no pueden alterar bajo ningún concepto. En el pasado se han visto casos de notarías que querían cobrar una cantidad por una escritura de cancelación de una hipoteca simple, y otra cantidad si era porque la hipoteca se iba a modificar (novación) o a cambiar de banco (subrogación).

Tampoco te pueden cobrar diferentes aranceles en notaría o en el registro porque quedara mayor o menor capital pendiente de amortizar en la hipoteca. O sea que lo hayas pagado todo, te quedaran 1.000 ó 50.000 €, da igual, la tarifa debe ser igual para todas las hipotecas. Por la escritura, la notaría debe cobrar 30,05 € y ni un céntimo más, aunque el documento tenga matriz y más de 5 folios, dando igual si es copia autorizada o simple.

En el registro, el mínimo que pagarás son 24,04 €, si el bien que cubría la hipoteca no supera los 6.010,12 €. La cantidad aquí sí depende de cuánto quedara por pagar. A esa cifra le tienes que quitar el 90%, con reducción del 5% adicional en algunos casos.

Y, bueno, que tampoco te quiera encalomar el banco tooooodos los gastos de la cancelación registral hecha por ellos, ni que te obligue a que la hagan ellos. Si eso aparece así redactado en el contrato de la hipoteca, es anulable por abusivo, como ya se ha dicho en sentencia judicial del Tribunal Supremo.

El juzgado de cláusulas abusivas de Madrid resuelve su primer caso

Habemus primer caso resuelto

Habemus primer caso resuelto

Antes de llegar a su colapso total, que ya lo tiene encima porque sus pasillos contienen 11.000 demandas esperando a ser admitidas, el Juzgado 101 bis de Madrid, uno de los 54 que se crearon en junio para la resolución de los casos de cláusulas abusivas, ya tiene su primera sentencia. Oleeeee. Habemus caso resuelto que el cliente aún puede recurrir.

No es quizá la solución que exactamente le hubiera gustado al hipotecado, pero al menos ha visto resuelto su caso de forma bastante favorabel en un plazo razonable de tiempo, ya que el juzgado se creó en junio y tiene su sentencia en septiembre, lo que acorta mucho los plazos que se van a manejar a partir de ahora.

Dada la escasez de medios materiales y humanos que tienen los 54 juzgados, a los que se espera que les caigan encima 195.245 demandas al año, se prevé que tarden en resolver cada caso 4 años en lugar de los 12 meses que necesitarían si tuvieran cuatro veces más medios de los actuales.

Como es un juzgado que tiene entre manos todas las cláusulas abusivas, y no sólo la del suelo que es la más famosa, la sentencia abarca varias cosas. Anula la cláusula de vencimiento anticipado, por la que el banco podía liquidar unilateralmente la hipoteca por cualquier cosa mínima que no cumpliera el cliente.

Está bien que se la hayan cargado, hay ya varias sentencias contra esta cláusula e incluso el Tribunal de Justicia de la Unión Europea le ha dado caña. Es que es un abuso que incumplas cualquier cosilla y el banco, porque sí y sin negociar contigo ni tener tu consentimiento ejecute la hipoteca e inicie el embargo del piso.

Esta primera sentencia del nuevo tribunal también ha anulado los intereses de demora que había, muy abusivos por estar más de cuatro puntos por encima de los que el cliente debía pagar originalmente al banco.

También ha declarado que la entidad pague algunos de los gastos de constitución de la hipoteca, en este caso la notaría y el registro de la propiedad, porque es el único interesado en la garantía que ofrecen estos profesionales a la hipoteca (dar fe e inscribirla en un registro público).

En cambio, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), el más caro carísimo de todos, debe correr por cuenta del cliente, porque así lo opina el Tribunal Supremo y se deja entrever en la Ley Hipotecaria, dice el juez.

Esto es una lotería según el juez y la provincia que te toquen, pues unos echan mano de la Ley para que lo pague el cliente y otros se lo adjudican al banco. La mayoría va por el primer caso, pero aún no hay 100% acuerdo en la Justicia española sobre este impuesto ni sobre los gastos en general, aunque ya van saliendo sentencias que encasquetan a la banca el pago de al menos alguna cosa, como ha sido ahora el caso.

Listado sobre cláusulas abusivas de la hipoteca

Era necesario... ¡¡Gracias!!

Era necesario… ¡¡Gracias!!

La banca tiene muchísimos frentes judiciales abiertos por los abusos cometidos durante años, tropelías que se empezaron a condenar en los tribunales en 2012.

En hipotecas puedes encontrar desde la cláusula suelo hasta los intereses de demora, pasando por las multidivisa, el IRPH, los gastos de formalización, el redondeo al alza, el cálculo de intereses 360/365, las comisiones, los seguros, la plusvalía… Por mencionar algunos.

Ante la falta de un registro oficial sobre el tema, un registrador de la propiedad de Bilbao llamado Carlos Ballugera ha recopilado un listado de abusos bancarios y las sentencias a las que te puedes acoger (jurisprudencia) para denunciar las cláusulas hipotecarias con éxito ante los tribunales. En la lista hay más de 80 cláusulas abusivas.

Quizá es algo más útil para abogados que para clientes, pero también lo podemos y debemos consultar para saber qué ha dicho anteriormente la Justicia sobre el mismo problema que tenemos. Así te haces una idea de si merece la pena denunciar y de cuántas posibilidades tienes de ganar el juicio.

Pinchando en cada apartado de la lista vas a otra página en la que te aparecen cuáles son exactamente las cláusulas demandadas, cómo están redactadas (así puedes comparar con lo que tienes en el contrato de tu hipoteca) y de qué banco son. ¿Coincide con el tuyo…? Más abajo encuentras qué se demandó exactamente, o sea a qué preceptos se agarraron los abogados para denunciar el caso.

Justo debajo aparece resumido el fallo (decisión) de los jueces y en qué tribunales. Sólo falta incluir la opinión del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que nos favorece porque suele decantarse por el lado de los clientes y es el único que da cera de verdad a la banca española por las barrabasadas cometidas.

Una buena tarea de recopilación, muy necesaria, que nos viene bien a todos. Si entras en las páginas web de asociaciones de consumidores que pelean judicialmente contra la banca también encontrarás sentencias. OCU, Asuapedefin, Asufin, Facua… Donde ha habido éxito antes, puede volver a haberlo, hay esperanzas para demandar, si bien es algo a pensarse muy seriamente por lo largo y costoso que puede ser el proceso. Si no te puedes permitir pagar un abogado, mira cómo solicitar justicia gratuita a través del colegio de abogados de tu provincia. También sé que ADS Abogados reclama sin cobrar nada.

Para los abusos hipotecarios se han abiertos juzgados en varias provincias españolas, si bien la idea es que cada una tenga un juzgado especializado en este tema, a fin de evitar que se colapsen los juzgados convencionales, de por sí ya bastante saturados con otros temas. De momento las quejas del sindicato del sector es que los medios son insuficientes… Una pena porque ahí es donde debes presentar la demanda por las cláusulas abusivas que quieras reclamar.

¿Qué gastos de la hipoteca paga la banca en los nuevos contratos?

Con el tiempo, los bancos han asumido nuevos gastos

Con el tiempo, los bancos han asumido la factura de notaría y registro de la propiedad

Con los nervios a flor de piel por tantas demandas judiciales, los bancos se han puesto las pilas para cubrirse las espaldas y evitar, en la medida de lo posible, nuevas batallas en los tribunales.

Uno de estos frentes es el de los gastos de las hipotecas, donde están haciendo cosas, si bien podrían hacer más.

Después de la sentencia del Tribunal Supremo, en la que reconocía en diciembre de 2015 que el BBVA debía anular la cláusula en la que cobraba al cliente todos los gastos de formalización de la hipoteca y devolver el dinero, la banca movió ficha… Y la ha vuelto a mover.

Desde enero de 2016 algunas entidades se han ido sumando, poco a poco, al club de las que ya comparten los gastos de la hipoteca cuando se firma una nueva ante notario. Los gastos derivados de la compra de una vivienda con hipoteca son la gestoría, la tasación, el registro de la propiedad, la notaría y los impuestos.

Pese a que esa sentencia del Tribunal Supremo ha dado pie a reclamarlos todos, como muchos clientes ya están haciendo, la banca no se ha actualizado completamente y sólo reconoce que tiene que pagar algunas cosas en las nuevas hipotecas. En las antiguas se resiste y de momento no devuelve nada salvo sentencia judicial de por medio. Veamos cada caso.

Todos coinciden en seguir cargando los impuestos (el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, abreviado IAJD) al cliente, escudándose en que así lo dice la ley, porque el cliente es quien suscribe el préstamo. Es también el gasto más elevado de todos, así que es normal que la banca no quiera hacerse cargo.

También cobran todos la tasación, algo que deberían asumir por completo. Si bien como cliente puedes llevar al banco una tasación no más antigua de 6 meses y realizada por cualquier empresa homologada, en la práctica el banco no suele informar de esto al cliente y, a veces, tampoco le deja traer su propia tasación, insiste en tasar la vivienda con su tasadora de confianza, que suele mandarte una factura abultada y ser propiedad del banco, lo que le reporta más beneficios.

La tasación debería cubrirla totalmente la entidad porque son ellos los interesados en que el piso se tase para decidir si conceden la hipoteca o no. El cliente no suele querer una tasación y, si la quiere, puede hacerla por su cuenta sin que tenga que mediar el banco en nada.

Los pioneros en compartir algunas cargas de la formalización de la hipoteca fueron Santander y Caixabank, en enero de 2016. A día de hoy, tanto Santander como BBVA sólo se hacen cargo de los gastos de registro de la propiedad y de las copias simple y ejecutiva de la escritura de la hipoteca que se firma ante notario. Bankinter igual pero sólo abona la copia ejecutiva. Qué menos… Puesto que son los interesados en que esto se realice, al cliente no le aporta nada y por tanto no debe pagarlo.

Sabadell es uno de los que más asume, pagando el registro, la notaría y parte de los gastos de gestoría. Bankia comparte la gestoría al 50%, asume el 25% de la notaría y todos los gastos del registro. Por su parte, Popular sigue siendo de los más tacaños y cabezotas y repercute todos los gastos al cliente, aunque promete cambiar y correr con algún coste.

Cuidadín si firmas una nueva hipoteca, que no te la cuelen. Reclama que el banco pague todo, pero si no es posible, por lo menos que corran con los gastos de tasación, registro y parte de la notaría y la gestoría. No pagues tú todo ni en broma, es un abuso.

Qué te puedes deducir en la Renta si compras o vendes un piso

Ya que te has gastado un montón, llega el momento de recuperar algo.

Ya que te has gastado un montón, llega el momento de recuperar algo

Comprar o vender una casa es un gasto que va más allá del precio que pagas al vendedor. Y si compras con préstamo es mucho más caro, porque la hipoteca debe inscribirse en un registro (la casa también), hay por medio un notario (con tarifas por las nubes), una gestoría, una tasación y el pago de impuestos, entre otras cosas.

La ventaja es que estos gastos te los puedes desgravar en Hacienda, empezando porque si para pagar la casa utilizas dinero que obtienes con la venta de otro piso, puedes no abonar impuestos si todo lo obtenido por vender una casa lo inviertes en la compra de otra vivienda habitual en los dos años siguientes a la venta del piso. Esto es automático en mayores de 65 años, aunque no reinviertan en otra vivienda.

Así no tienes ganancia patrimonial y no debes tributar a Hacienda. Eso sí, sólo cuenta que lo inviertas en comprar la casa; muebles, reformas, electrodomésticos y otras cosas de ese tipo están excluidos.

Para demostrarlo, ni se te ocurra aceptar un euro en negro de los compradores, ya que ahora mismo los abogados que he consultado te “desaconsejan rotundamente” que lo hagas. Primero porque Hacienda está a la que salta y revisa todo mucho más que antes. Y así como esto de pagar o aceptar algo de dinero en B era una práctica habitual hace unos años, ahora está más perseguido y por menos de nada, como el Fisco se entere, os cascan una multa a ambas partes porque es ilegal.

Segundo porque si coges dinero en negro no puedes usarlo para comprar otra casa si tu vendedor no te lo acepta. Además tienes que tener en cuenta el valor en el que el piso se escrituró cuando lo compraste, ya que no se puede escriturar ni muy por debajo ni muy por encima si es que el mercado no ha variado tanto los precios en realidad.

Tanto si compras como si vendes una vivienda te puedes desgravar en la Renta de ese año, que es la que presentas al año siguiente, los gastos que te haya ocasionado comprar o vender. En el caso del vendedor: la certificación energética, que por menos de nada te cuesta entre 60 € y 120€ (según el profesional que contrates y los metros cuadrados; suelen cobrar a un euro el metro cuadrado, más IVA); también te desgrava la plusvalía -que se paga según el valor catrastral-, lo que has pagado a la agencia inmobiliaria -si has usado sus servicios- y otros gastos de gestoría o notario, si has tenido que pagarlos.

Si eres el comprador te puedes desgravar todo lo que has pagado para adquirir la vivienda: notario, tasación, gestoría, gastos en Registro de la Propiedad, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), etcétera. Para ello, guarda todas las facturas y sácalas al año que viene delante del gestor que te haga la Renta o úsalas para hacerla por tu cuenta.

Con las manos en la pasta

Sa'cabao el cachondeo de estafar con los préstamos hipotecarios. ¡Que te veo!

Sa'cabao er cachondeo de estafar con los préstamos hipotecarios. ¡Que te veo, Doroteo!

A partir de ahora, por Real Decreto, las entidades no financieras -o sea, todas menos los bancos y las cajas-, incluidas las que solo son intermediarias, que realicen préstamos hipotecarios, deberán apuntarse en un registro público que acaba de crear el Gobierno.

¡Ajajá! ¡Ya no se escapa nadie! No es que el estafar se vaya a acabar, porque ya sería milagroso el invento, y es conocido que la estafa va con la condición humana, pero sí que este registro obligatorio les va a poner las cosas más difíciles a los mangantes que se aprovechan de nuestra buena fe, nuestra necesidad y desconocimiento para timarnos vilmente con un préstamo hipotecario.

Junto con este registro, que es totalmente compatible con los que ya existen en las comunidades autónomas, los que se las den de prestamistas sin ser bancos deberán contratar un seguro de responsabilidad de 300.000 pavos al año, por si las flies les da por timar, o por si al final no pueden responder, aunque no tuvieran intención de timarte.

El Gobierno quiere vigilar y controlar a las empresas, que con la crisis han florecido como champiñones, que prestan capital privado sin ser bancos, ya que la no serlo no están sometidas al (des)control del Banco de España. Y es que, aunque vengamos de la pata del Cid, los bancos ya no nos prestan dinero y tenemos que recurrir a entidades de dudosa procedencia.

Para evitar zecretizmoz, este registro lo llevará el Instituto Nacional de Consumo, que depende del Ministerio de Sanidad, y nos dejarán consultarlo a través de la web de dicho Instituto.

Cuesta reconocer, a tenor de sus grandiosas meteduras de pata en vivienda, que nuestros gobernantes estén haciendo algo bien, algo que pueda protegernos como consumidores de los cuervos que ven nuestros ojitos brillantes ante su dinero.

No obstante, me inclino a pensar que esta inciativa se debe más bien a alguna petición zecreta de los bancos, que querrán que se regule  su competencia, no vaya a ser que alguna empresa les haga sombra, les merme el pastel o les perjudique de alguna manera. Una especie de perro del hortelano, que ni presta ni prestar deja, con un toquecillo de protección a los consumidores.

Necesitamos que alguien ponga una mira telescópica en este sector, donde han proliferado chiringuitos prestadores de pasta que luego han desparecido, como ha pasado hace poco en Sevilla y como acaba de ocurrir en Valladolid, donde la Policía acaba de desarticular una banda de sinvergüenzas que ha timado más de 600.000 euros en hipotecas y préstamos, usando documentación falsa.

Las malas personas no se detienen ante la necesidad, sino que se aprovechan de ella, así que, sea por lo que sea que realmente el Gobierno está blanqueando con Perlan este negocio, bienvenido sea.