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Qué otros gastos de la hipoteca sí puedes reclamar al banco

 

La lucha continúa…

El Tribunal Supremo ha echado un capotazo a la banca decidiendo, en su última sentencia aún pendiente de publicarse, que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) debemos pagarlo los hipotecados como clientes y, por tanto, se entiende que si lo reclamamos el banco se agarrará a esta sentencia y no nos devolverá el dinero.

Es la mayor cantidad de todas las que pagamos dentro de los llamados gastos de la hipoteca, ya que supone alrededor del 80%.

Moody’s, agencia especializada en calcular el riesgo de operaciones financieras, ha dicho que esta sentencia del Supremo ha ahorrado a la banca 4.000 millones, que por el momento es más de lo que lleva pagado por la cláusula suelo, que según también Moody’s por ahora han sido entre 3.500 y 4.000 millones. Según la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), cada cliente pierde una media de 2.500 euros si no recupera lo pagado en impuestos.

Esta sentencia ha sido un jarro de agua fría que, sin embargo, no nos cierra la puerta a reclamar el resto de gastos hipotecarios: tasación, gestoría, notaría y registro de la propiedad. Aún sigue vigente la sentencia que el mismo Tribunal Supremo emitió en diciembre de 2015 opinando que imponer al cliente el pago de todos los gastos de la hipoteca es nulo por abusivo.

Además, en la sentencia actual sobre los impuestos, el Supremo reconoce que el papel oficial (llamado timbre) que usan en la notaría debe pagarse a medias entre banco y cliente, y que las copias del contrato de compraventa las pague quien las solicita, por lo que de momento podemos reclamar al banco que pague la mitad del contrato original y su copia.

Pero, además, se le puede pedir que nos dé el dinero que pagamos por la gestoría, siempre que fuera el banco quien la impusiera y decidiera cuál, como suele ocurrir. Y también que nos pague el importe íntegro que pagamos al registro de la propiedad, ya que la hipoteca se inscribe en el registro para que sea pública, ya que esto sólo interesa al banco porque así tiene efectos jurídicos y, en caso de que no le paguemos, puede ejecutarla y embargar la vivienda de forma fácil, legal y rápida.

La tasación, que exige la entidad y nosotros como clientes no la querríamos ni necesitaríamos en muchos casos, también debe pagarla el banco, si bien es un punto que genera bastante controversia porque sólo algunos jueces se ponen de lado de los clientes, mientras que otros optan por dar la razón a la banca.

Las asociaciones de consumidores están que trinan con esta última sentencia del Tribunal Supremo, aunque todas harán valoración final cuando se publique entera. Adicae cree que el Supremo está reculando sobre la que emitió en diciembre de 2015 donde reconocía que la cláusula, normalmente la cuarta, que obliga al cliente al pago de todos los gastos de la hipoteca, es nula por abusiva. Al igual que Facua, espera que el asunto llegue a Europa.

Por eso, no hay que dar aún los impuestos totalmente por perdidos. Aunque supondrían una sangría a la banca, si el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) opinara que las entidades deben ser quienes corran con el gasto, tendríamos opción de reclamar y posibilidad de éxito. Hasta ahora, este tribunal ha sido el único que ha decidido a favor de los clientes españoles en todas las causas que se le han presentado. Todo es cuestión de tiempo, esperemos a ver qué dice ahora.

Por qué no deberíamos pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

 

Cuando se me rompa el látigo… ¡También me lo pagas!

El Tribunal Supremo dijo el pasado 28 de febrero en un comunicado que los clientes hipotecarios debemos pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), el mayor de todos los gastos asociados a la constitución de una hipoteca, en la que también el banco nos suele imponer el pago de la tasación, la gestoría, la notaría y el registro de la propiedad.

¿Pero por qué no deberíamos pagar estos impuestos? Aunque en artículo 8 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados se dice que el prestatario (quien recibe el préstamo) debe pagarlo (o sea se entendería que nosotros como clientes), más abajo, en el artículo 28 se dice que debe hacerse cargo “el adquiriente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos a cuyo interés se expidan”.

¿Y quién quiere que la hipoteca se firme ante notario? El banco. Está bien que una persona neutral dé fe de que compramos con hipoteca, pero también es algo que podría resolverse a nivel privado con un documento entre el banco y el cliente, como ocurre con los préstamos personales o la contratación de un depósito o un plan de pensiones.

Que la casa se firme ante notario y luego se inscriba en el registro de la propiedad a nombre del nuevo dueño tiene todo el sentido. ¿Pero por qué debemos hacer lo mismo con la hipoteca? ¿Quién se beneficia realmente de que se inscriba la hipoteca en el registro y de que se firme ante notario? El banco, porque así lo convierte en un asunto público y puede ejercer más fuerza y presión si dejas de pagar y ejecuta la hipoteca. Ni más, ni menos.

En este caso y, dada la ambigüedad de la Ley que lo regula, podría entenderse que, como el banco es el interesado en notaría y registro, también debería hacerse cargo de los impuestos que esto conlleva. Igual que debería ocuparse de pagar a la gestoría que te impone para que resuelva todo el papeleo y que debería correr con el gasto de la tasación.

¿Para qué es la tasación? Para que el banco se haga una idea del valor de mercado real de la vivienda, recurriendo a una tercera persona, en este caso a una tasadora homologada, que no deberían pero también suelen imponer sin dejarte elegir, y no veas cómo infla eso la factura.

Tasación en mano, además de evitar fraudes y picaresca de gente que pida por ejemplo 150.000 euros para una casa que vale 120.000, el banco quiere el informe para saber cuánto podría pedir por la vivienda si dejas de pagar, la embarga y saca a subasta.

Los clientes no necesitamos realmente todos estos trámites, con un contrato privado como el de un préstamo personal nos sería suficiente; es el banco el mayor interesado en que se haga público y todo lo que conlleva. Eso sí, algunas entidades son listas y desde hace un par de años, justo cuando estalló la primera sentencia del Tribunal Supremo sobre el tema, empezó a compartir el pago de algunos gastos de la hipoteca, pero nunca los impuestos (IAJD).

Nosotros, borregos y desinformados, solíamos tomárnoslo como un peaje necesario para acceder a la hipoteca, sin plantearnos realmente que no tendríamos por qué comulgar con ruedas de molino y además costearlas.

Por qué el Tribunal Supremo quiere que paguemos el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

 

El Supremo intenta proteger de nuevo a la banca para que no suelte dinero a los clientes estafados

El Tribunal Supremo acaba de decir que quienes tengan hipoteca deben pagar todo-todito el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y sólo compartir el gasto en notaría. De los demás gastos en esta ocasión no ha dicho nada, así que sigue vigente la sentencia de diciembre de 2015 en la que se anulaba, por abusiva, la cláusula en la que se obliga al cliente a hacerse cargo de los gastos de la hipoteca.

¿Pero por qué no reconoce que es abusivo que paguemos el IAJD? Se ampara en lo que ya opinó su Sala Tercera de lo Contencioso-Administrativo anteriormente, o sea por una pura cuestión de coherencia. ¿Nada más? Viendo sus antiguas sentencias de abusos hipotecarios, vemos que no es un tribunal de mojarse mucho…

De momento no explica nada más, quizá en la sentencia entera que se emita próximamente sí, pero lo más probable es que, cuando eso ocurra, aluda a que hay una norma en la que se especifica que este tipo de impuestos debe pagarlos quien tiene interés en que la operación se haga. En este caso parece claro que, como quien tiene interés en que se firme la hipoteca somos los clientes, deberíamos pagarlo nosotros. Peeeeero, hay bastante ambigüedad al respecto, así que el próximo día veremos por qué los clientes no tendríamos que pagar el IAJD.

Mientras tanto, hoy analizamos por qué el Tribunal Supremo tapa a la banca. Ya no estamos en crisis, no es como cuando había muchos desahucios, la gente lo pasaba peor, España no crecía y se destaparon abusos hipotecarios como el suelo, que hizo que mucha gente dejara de pagar la hipoteca. A la economía le va mejor, en general.

El Supremo tampoco quiere dar otro varapalo más a la banca. Ya les dio la de cal condenándoles en el suelo y las multidivisa, y ahora les da la de arena con los gastos y con el IRPH, del que habló hace un par de meses, también a favor del sector bancario.

No quiere perjudicar la reputación de la banca, ya muy dañada con una ristra de abusos que han saltado a los medios de comunicación y a los juzgados (suelo, multidivisa, swaps, preferentes, redondeo, multidivisa, IRPH, gastos…). Precisamente se han creado juzgados específicos para abordar estos casos porque colapsaban los juzgados tradicionales.

Tampoco quiere mermar sus cuentas. Si todos los hipotecados reclaman los gastos de la hipoteca podemos juntarnos más de 8 millones de personas pidiéndoles entre 10.000 y 18.000 millones de euros, los cálculos no se ponen de acuerdo. Mucha pasta ahora que empiezan a remontar gracias a las hipotecas a tipo fijo, que han decidido potenciar porque el Euríbor sigue en negativo y la última previsión es que no empezaría a subir de forma signifitiva hasta mediados de 2019.

Un dineral que debe sumarse también a lo que ya han pagado por el suelo, que se calcula entre 3.500 y 4.000 millones de euros, y lo que pagarán por la multidivisa y algunos casos más. Además, el IAJD es lo más caro de todos los gastos de la hipoteca, donde también se incluyen el de tasación, gestoría, notaría y registro. Supone alrededor del 80% de lo que pagamos por los gastos de la hipoteca. Por eso la banca cree que la factura máxima que podría pagar por la devolución de los gastos es de 3.000 millones y no de los 10.000-18.000 millones que comentaba antes.

Todo esto es una prueba más de hasta dónde llega la presión del sector bancario para que se le siga protegiendo a pesar de que debería asumir las consecuencias de lo que ha hecho y sigue haciendo mal, y aunque así se perjudiquen los intereses de millones de personas. Prueba de que se parte de la banca siente culpable y no quiere más jaleos es que desde hace un par de años hay bancos como Santander, BBVA, Sabadell, Bankinter, Abanca y La Caixa, entre otros, asumen una pequeña parte de los gastos.

El Tribunal Supremo quiere que paguemos el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Como siempre, parece que la última y única esperanza está en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea

El Tribunal Supremo, el más alto en España, informó el pasado miércoles de una sentencia muy esperada que se emitirá en los próximos días: la de a quién le toca pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Sí, eso que el banco nos ha estado obligando a pagar sí o sí como parte de los gastos de constitución de la hipoteca.

Eso que nos ha estado (y nos sigue) costando entre un 0,5% y un 1,5% del dinero que nos prestan para comprar la vivienda. O sea el mayor gasto de todos los de la hipoteca (alrededor del 80%), entre los que el banco también obliga a pagar la notaría, el registro de la propiedad, la tasación de la vivienda y la gestoría de su confianza que también nos mete un abultado palo por mover la burocracia legal de la hipoteca.

¿Y qué creéis que ha dicho el Tribunal Supremo? Después de darnos la razón con la cláusula suelo y las hipotecas multidivisa, todo en menos de un año, era ya mucho seguir en la misma línea, aunque resulte incongruente que no nos vea capaces de saber si el suelo nos limitaría la hipoteca y que en cambio entendamos de impuestos y otros papeleos que sólo conoce gente que lo ha estudiado o se mueve día a día con el tema.

Al igual que pasó hace un par de meses con el IRPH, el Tribunal Supremo se ha vuelto a poner del lado de la banca diciendo que es a los clientes a los que nos toca pagar los impuestos de la hipoteca y que el gasto en notaría se reparte así: a partes iguales la escritura oficial y que pague las copias quien las solicite. Algo es algo, pero va en línea total a proteger a la banca.

Esta sentencia se supone que servirá de guía para que los jueces del resto de tribunales, todos por debajo del Supremo, resuelvan en la misma línea. Pero no creo que sea así. Con el IRPH acabamos de ver que algunos jueces no siguen lo que dijo el Supremo y fallan a favor de los clientes, declarando nulo ese índice y quitándolo de la hipoteca que se juzga en ese caso.

A su vez vimos hace poco también que ya se han elevado al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) varias cuestiones prejudiciales, o sea preguntas que pueden hacer jueces o abogados españoles para que este tribunal opine y marque lo que se debe hacer en todos los países que pertenecemos a la Unión Europea.

A lo que se ve, es la única y última esperanza que nos queda, junto a la rebelión de los jueces de los tribunales especializados, aunque los bancos podría recurrir la sentencia y, si el tema acabara nuevamente en el Supremo, se puede predecir que acabaría como esta sentencia de los impuestos que acabamos de conocer.

Siempre nos quedará el TJUE, como ya se ha demostrado con la cláusula suelo, la cláusula de vencimiento anticipado y otros abusos hipotecarios. Parece que este tribunal es el único que pone en su sitio las decisiones del Tribunal Supremo cuando se pone conservador y defiende a la banca, y el único que acaba poniendo a cada uno en su sitio y cada cosa en su lugar.

El Tribunal Supremo anula el suelo de hipotecas subrogadas

Esto es como en las rebajas: tienes los mismos derechos

El Tribunal Supremo lleva años más atareado que de costumbre con las hipotecas. Desde que el 9 de mayo de 2013 emitiera una sentencia histórica sobre la cláusula suelo ha habido un antes y un después en las demandas por abusos hipotecarios.

Una de las últimas sentencias también se refiere a la cláusula suelo, pero sólo en el supuesto de que te hayas comprado una vivienda nueva y te hayas subrogado el préstamo del promotor inmobiliario. O sea que hayas hecho tuya la hipoteca que tenía el promotor asumiendo el préstamo una vez comprada la vivienda.

En ese caso, tienes las mismas condiciones que firmó el promotor con el banco. Y no vale que el promotor te dijera qué condiciones son ni qué riesgos entrañan. Aunque ahora tú figures como titular, el banco tiene la obligación de informarte de todo como en su día debió hacerlo con el promotor, como si tú fueras la primera persona que firma como titular.

En la sentencia emitida por el Tribunal Supremo, respecto a una hipoteca del Banco Popular con un suelo del 3%, que anteriormente fue del 3,5% y 4%, se habló de un préstamo subrogado de un promotor en el que había cláusula suelo. La cláusula suelo ha sido declarada nula en caso de no ser transparente y en concreto se han anulado todas las del Popular en otras sentencias, lo que incluye el supuesto de que no te hubieran informado de cómo funcionaba y los riesgos que corrías al tenerla.

En este caso, como ha habido un promotor de por medio que ha sido el primer titular de la hipoteca, el banco se ha intentado escaquear de su responsabilidad diciendo que, como la hipoteca se la dio al promotor y el cliente sólo la subrogó después, no tenía obligación de informar de nada, siendo el promotor quien debía hacerlo.

En cambio, el Tribunal Supremo ha puesto un poco de orden y cordura en el asunto, dictaminando que el banco sí tiene obligación de informar al cliente de todo el contenido de la hipoteca, incluida la cláusula suelo y su funcionamiento. Y que no puede escudarse en que el cliente no fue el primer titular de la hipoteca.

O sea que si asumiste la hipoteca del promotor de la vivienda que has comprado y el banco no te explicó tooodo el contenido clara y detenidamente, puedes demandarle por los abusos que tenga tu hipoteca. En particular ya sabes que la con la cláusula suelo ya lo tienes ganado: te la quitarán y deberán devolverte todo el dinero que hayas pagado de más durante estos años.

El 90% de las hipotecas contiene algún abuso bancario, por lo que es fácil que lo encuentres, incluidos los gastos de la hipoteca, que cosechan sentencias a favor y en contra y que terminarán estallando en el Tribunal Supremo como ya ha pasado con el suelo, el vencimiento anticipado, el IRPH y las hipotecas multidivisa, entre otros.

Comisión de apertura: nuevo abuso que reclamar al banco

Otro palazo a evitar que te den con la hipoteca

¿Tienes comisión de apertura? ¿Sabías que puede ser abusiva y no tendrías por qué haberla pagado? Todo dependerá del juez con el que des porque esto se gana, de momento, por vía judicial, ya que aunque lo primero es reclamar a la entidad, es poco probable que el banco te devuelva el dinero sin sentencia que le obligue.

La semana pasada un juez de León dijo que no era abusiva, pero uno de Málaga, al igual que ya hicieran los de otras provincias, reconoció por primera vez en esa provincia que el cliente debe recuperar el dinero que pagó por la apertura del préstamo.

Ha sido una sorpresa para el propio abogado, que al principio no sabía si incluirla en una reclamación conjunta por más abusos (suelo, gastos de hipoteca, interés de demora…) y que al final ha sido un acierto porque el juez ha declarado que, aunque sí fue transparente, es nula porque es abusiva, ya que el cliente pagó más de 2.000 euros por ella.

Aunque el banco todavía puede recurrir esta sentencia porque no es firme, da pie a que se vuelva a sentenciar lo mismo en ese o en otro juzgado español: que la comisión de apertura es nula por abusiva.

De siempre he pensado que la comisión de apertura es un abuso del banco hacia el cliente, que la entidad justifica diciendo que es para cubrir los gastos administrativos y de gestión del principio del préstamo. Es cierto que formalizar un préstamo le da trabajo al banco, pero te obliga a pagar una gestoría y el resto se lo cobra con creces.

Dado que durante las décadas que dura una hipoteca se pagan miles de euros en intereses, ese servicio de abrir el préstamo debe considerarse más que cobrado. Igual que ya ninguna entidad cobra comisión de estudio, tampoco debería cobrarse apertura. Es pura avaricia y mucho morro.

La comisión de apertura no está presente en todos los préstamos, depende del banco y del momento. Los hay que nunca la han cobrado y están los que lo hacen según el momento. Durante los años duros de la crisis, cuando las hipotecas estuvieron también duras, se usó más.

Cuando se abrió el grifo del crédito a finales de 2013, dejó de utilizarse tanto. Había que atraer clientes y una buena hipoteca no cuenta con semejante puñalada nada más empezar. Al hundirse el Euríbor en negativo hace ahora justo dos años seguro que a alguna entidad le dieron ganas de rescatarla, pero los clientes toleramos mal las comisiones, como es lógico, y no se ha recurrido tanto a ella.

Sí que está muy presente en los préstamos a tipo fijo, muy populares desde hace un par de años, pero que resultan más caros, entre otras cosas porque incluyen esta pulla que normalmente supone el 1% de lo que te prestan, en ocasiones con un mínimo de 500 € y que en un préstamo de 200.000 € son 2.000 €.

Casi nada, ¿verdad? Por eso hay que tener cuidado al elegir la hipoteca, para que no nos cuelen abusos por todas partes. De hecho se calcula que el 90% de las hipotecas españolas cuenta con alguna cláusula abusiva. ¿Has mirado bien la tuya? Casi seguro que tienes algo que reclamar.

IRPH: nuevas sentencias que esperanzan y resucitan la lucha

La revolución acaba de empezar y va rapidito

Aunque el Tribunal Supremo lanzó un jarro de agua fría a los hipotecados con IRPH hace un par de meses, se van abriendo puertas a la esperanza que dejan ver que no todo está perdido todavía en esta lucha.

Mientras que la sentencia del Supremo daba por muerta la guerra contra el IRPH al decir que no era nulo ni abusivo porque no había falta de transparencia al incluirlo en la hipoteca, las noticias actuales reabren la contienda y dan pie a seguir luchando como si esta sentencia sólo hubiera sido una batalla perdida y no toda la guerra.

Por un lado, la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin) ha presentado una nueva demanda colectiva, en representación de unos 75 afectados por la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), filial del Banco Santander. Esta reclamación se suma a las demandas colectivas que ya presentó para reclamar los derechos de 750 afectados de Caixabank, 500 de BBVA y 60 de Bankia.

Asufin no se rinde y está preparando otras dos demandas colectivas que presentará próximamente: una contra el Sabadell y otra contra Kutxabank. Aunque sólo son una pequeña parte de los afectados, que se calculan en 1,3 millones en España, las demandas colectivas son importantes porque, cuando se ganan, sientan un mayor precedente que los casos individuales. Es lo que se llama jurisprudencia y sirve para que se tengan en cuenta en futuros juicios y así se puedan emitir sentencias en la misma línea.

Esta nueva demanda contra UCI, entre otras cosas, pide al juez que envíe una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), o sea que le pregunte si el IRPH es nulo y abusivo en casos de falta de transparencia. Aunque esta pregunta ya la ha hecho también recientemente un juez de Barcelona, no estará de más que se repita.

Y es que el TJUE lleva años como la última y casi única esperanza de que en España se le den los varapalos necesarios a los abusos bancarios, ya que de momento el Tribunal Supremo no ha demostrado el valor suficiente para sancionar estos comportamientos como es debido, ni los políticos tienen el valor de vetarlos con las leyes adecuadas.

El único a quien parece que por ahora habría que hacer un monumento es Francisco Javier Orduña Moreno, un magistrado valenciano del Supremo que votó contra la cláusula suelo y el IRPH, rompiendo la unanimidad y dando pie a que el tribunal europeo encuentre un resquicio para apoyar las reclamaciones de los clientes.

Además, el IRPH va contra la norma europea porque no refleja la realidad del mercado. Siempre ha estado por encima del Euríbor y en cifras muy elevadas, que además la banca puede manipular porque es quien da los datos para elaborarlo y se puede permitir omitir algunos para alterar el resultado.

Parece que algo se mueve en el IRPH porque desde que empezó el año ya hay cinco jueces que se han pasado por el forro la opinión del Supremo, dictando sentencias diferentes y todas contra este índice.

La de Amurrio (Álava) contra Caja Rural de Navarra ha dejado el préstamo sin tipo de interés a partir de hora, mientras que la de Gerona ha dispuesto que el índice a aplicar sea el último IRPH Cajas, obligando a Caixabank a devolver el dinero cobrado de más durante este tiempo que aplicó un tipo fijo a sus clientes en sustición de los IRPH desaparecidos. Asufin no está del todo contento porque esta última sentencia no invalida el IRPH Entidades, pero dice que seguirá luchando.

En Alicante, Granollers (Barcelona) y Sagunto (Valencia) también se han dictado sentencias contra el IRPH que confirman que la revolución ha empezado. Como ya pasó con la cláusula suelo, el Tribunal Supremo dictó una cosa y después otros jueces empezaron a dictar sentencias contrarias.

Ahora habrá que esperar a que, dentro de mucho tiempo porque esto es lento y largo, el TJUE se pronuncie contra el IRPH y diga que no todo el mundo tenía capacidad de valorar los riesgos, ni de entender cómo funcionaba, y que todos los bancos no aconsejaron ni explicaron bien su funcionamiento ni qué pasaría si desaparecía, como ocurrió en noviembre de 2013, cuando este pifostio se empezó a enredar oficialmente.

Tengo una hipoteca con IRPH: ¿qué hago ahora?

Un poco aguada, pero queda algo de esperanza

Un poco aguada, pero queda algo de esperanza

Después del palo que el Tribunal Supremo acaba de dar a las hipotecas con IRPH no está todo perdido. Es verdad que ha declarado, de forma bastante tajante, que este índice es transparente.

Pero da más la sensación de que ha querido echar un cable a la banca para compensar los últimos disgustos judiciales, zanjando esta polémica con argumentos facilones y evasivos más que con motivos de peso.

Ni siquiera están todos los magistrados a favor de la sentencia. Ha habido dos que no creen que el IRPH pase el control de transparencia, lo único que obsesiona a la Justicia española y lo único que puede tumbar la cláusula de un banco.

Precisamente, el Tribunal Supremo dice que, al ser un índice, el IRPH no puede ser opaco, pero sí lo puede ser la cláusula en la que va. ¡¡Perfecto!! Primera cosa a la que agarrarse. No siempre fue tan transparente cuando en muchos casos era el índice sustituto de otros IRPH ya desaparecidos a finales de 2013.

Además, como dice el Supremo, es condición general en la hipoteca, no negociable por el cliente, cosa que el Alto Tribunal utiliza para explicar que fue transparente pero que se puede usar para lo contrario: si no se puede negociar, no te podías negar a lo que incluyeran. Y eso te deja en desventaja con el banco, otra de las cosas que los jueces miran mucho para cargar contra la banca.

Armarse de valor, buscar un buen despacho de abogados expertos en Derecho Bancario no va a ser suficiente, ni recomendable por ahora. Tampoco reclamar al banco que por las buenas quite cambie el IRPH por el Euríbor. Vamos, que lo puedes hacer, por probar… Pero lo más probable es que te diga que el Tribunal Supremo lo ha declarado transparente, no te lo cambie y chimpún.

Por eso la mayor esperanza está en los dos magistrados que votaron en contra. Al no estar todos de acuerdo, cualquier juez o abogado puede plantear al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) una cuestión prejudicial. De hecho, el despacho de abogados Ferrer-Bonsoms & Sanjurjo ya ha anunciado que lo hará. ¡¡¡Bieeeeeen!! Aunque de paso se hagan publicidad, ayudarán mucho en el proceso.

Después de leer el comunicado del Tribunal Supremo y seguir el caso original, quizá la resolución de la Audiencia Provincial de Álava, donde se juzgó antes, no fuera muy acertada y haya sido parte de la razón de que se hayan estropeado las esperanzas de los 1,3 millones de hipotecas con IRPH.

O sea que hay camino para plantear otra demanda con nuevos planteamientos y señalando otros puntos críticos, clave, flojos, de cualquier otra hipoteca en esta situación. ¿Voluntarios para presentarla…? Si no, pues a esperar a ver qué dice el tribunal europeo, que seguro acabará poniendo orden en este desconcierto. Normalmente sus respuestas son contrarias a la banca y mucho más favorables a los clientes que lo que dicta el Tribunal Supremo.

Así sea también esta vez porque la sentencia de la semana pasada contra el IRPH es una gran lavada de manos a lo Poncio Pilatos, bastante demagógica en muchos planteamientos y, sobre todo, con gran interés por compensar a la banca para no darle otro disgusto económico que podría ascender a 2.600 millones €.

Ya que hace poco la sentencia del Tribunal Supremo sobre las hipotecas multidivisa echó cal en la herida del mundillo bancario, ha querido compensar dando ahora la de arena con una sentencia que sea un bálsamo para la irritación del sector. Y eso que los bancos no siempre coinciden en lo casos: Bankinter, que pringa con la mitad de las multidivisa en España, no tiene ninguna con IRPH.

El IRPH da la espalda a los clientes y la razón a la banca

Tocaba dar la de arena y... ¡ale, chavales, a peregrinar por el desierto!

Tocaba dar la de arena y… ¡Ale, a peregrinar por el desierto!

La semana pasada el Tribunal Supremo remató, por fin, lo que había empezado el 22 de noviembre sobre el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH).

El Alto Tribunal sentencia que no le parece nulo porque no le ve problema de transparencia, ha explicado en este largo comunicado que se resume en lo siguiente.

Parece que, tras la cláusula suelo, primer abuso bancario condenado por el Tribunal Supremo en 2013, a todo lo demás también se le mira si es o no transparente, como si fuera lo único determinante para anularlo o no.

Aunque hay dos magistrados que no están de acuerdo, el resto piensa que no se puede anular porque es un índice general al que se referencian las hipotecas, como el Euríbor, el Líbor o el Míbor.

Viéndolo así dicen que, por una parte, no se puede decir que sea opaco ni abusivo porque es una condición general de la contratación de la hipoteca. ¿Y qué? La multidivisa también lo era… ¡¡Y el suelo!! Y han resultado anulados. Por otra parte, comentan que al ser el índice de la hipoteca y, por tanto, marcar el precio de la misma, los clientes seguro que están enterados por sí mismos de que existe y de cómo funciona.

El cliente debe saberlo, pero es que el quid de la cuestión no es sólo ése, sino que al desaparecer casi todos los IRPH, el índice sustituto es el IRPH Entidades, el único que ha quedado en pie, y que resulta unos 2.000 € más caro al año que el Euríbor.

Ante esto el Tribunal Supremo se lava las manos y viene a decir que… ¡Mala suerte, oye! Ahhh, ¡se sienteee…! Haber elegido muerte. Se escuda en que, aunque está más alto que el Euríbor, quién sabe qué pasará en el futuro, que aún no se ha amortizado ni un tercio de la hipoteca.

Vamos, hombre… Que el IRPH siempre ha estado muy por encima. Cerró noviembre en el 1,910% mientras que el Euríbor lo hizo en el -0,189%. Es fácil prever que en el futuro también seguirá más alto. Incluso en julio de 2008, cuando el Euríbor marcó su máximo histórico en el 5,393%, el IRPH cerró en el 6,006%. ¡¡Más alto!!

¿Es que estos magistrados del Supremo no lo quieren ver o qué? Está claro que el IRPH siempre ha sido más alto y siempre lo será. Para empezar porque es la media del tipo de interés al que los bancos prestan dinero a sus clientes para las hipotecas, que siempre es más que el se cobran por prestarse entre sí, cifras con la que se calcula el Euríbor.

Pero no contentos con eso, la sentencia argumenta que no pasa nada en que el IRPH sea más alto, que por eso se ha comercializado con diferenciales más bajos que el Euríbor. Para compensar. Mira, me imagino que si estás leyendo esto y tienes IRPH, se te debe de estar poniendo un mal cuerpo y una mala leche… Normal.

No quiere entrar en si el IRPH es manipulable o no, que lo es, precisamente porque es la media del precio de las nuevas hipotecas que se firman. Quizá porque el Euríbor también lo es, al margen de las manipulaciones ya demostradas y multadas, y eso abriría otro agujero de miles de millones a devolver al 90% de los clientes. Como lleva casi dos años bajo cero nadie dice nada de eso, por ahora. Del IRPH sólo dice que su control depende de la Administración y que ellos no lo pueden juzgar, otra lavadita de manos al canto.

También comenta que no se puede anular sólo porque haya pasado unos años alto, que es como querer anular las hipotecas con Euríbor porque haya estado unos años por las nubes. Bueno, hay parte de verdad y bastante de demagogia. Como, en mi opinión, en casi toda la sentencia. Ahora tocaba darle un respiro a la banca y les ha tocado pagar a los del IRPH, que son más numerosos y con un caso quizá menos evidente que el de las hipotecas multidivisa, que aún está muy fresco.

Cómo reclamar una hipoteca multidivisa

Cuidadín con los acuerdos que te ofrezca el banco

Cuidadín con los acuerdos que te ofrezca el banco

Ahora que el Tribunal Supremo ha reconocido el pasado 15 de noviembre que las hipotecas multidivisa deben convertirse a euros en caso de que el cliente no estuviera formado ni informado sobre los inmensos problemas y riesgos de este tipo de préstamos en francos o yenes, seguro que te preguntas cómo reclamar a tu banco.

Cómo reclamar

Lo primero es ir al banco y presentar un escrito de reclamación como éste en el Servicio de Atención al Cliente (SAC) o donde ellos te digan que debes hacerlo, pidiendo todo lo mencionado antes y mencionando que lo haces amparándote en la reciente sentencia del Tribunal Supremo.

También puedes apoyarte en la oficina del consumidor de tu localidad, que también ayuda a reclamar otras cláusulas abusivas, para que te ayuden a prepararlo o lo presenten por ti. Si en 2 meses no responden o la respuesta es negativa, puedes ir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España, pero como esto sólo suele servir para que figure en sus estadísticas, puedes saltarte este paso y pasar directamente a la vía judicial.

Para ello has de contactar con algún abogado experto en materia fiscal y bancaria que tenga experiencia en cláusulas abusivas, lleve más casos de hipotecas multidivisa y los haya ganado. Se espera un aluvión de demandas ante la nueva sentencia del Tribunal Supremo, así que ojito con las comisiones que te cobren, que tampoco abusen los abogados.

No firmes nada que te ofrezca el banco, por muy ventajoso que te parezca el acuerdo, sin el visto bueno de tu abogado. En la cláusula suelo ya ha pasado que las entidades han llamado a los clientes ofreciendo acuerdos supuestamente buenos para los afectados porque les quitaban el suelo, pero en realidad malos porque a cambio les obligaban a firmar que renunciaban a cobrar el dinero, les imponían el pago de seguros y el compromiso de no demandar en los tribunales.

Hipotecas ya juzgadas, canceladas, modificadas, con juicios pendientes…

Si estás en pleno proceso judicial porque ya has demandado, cabe esperar que el juez aplique la sentencia del Tribunal Supremo siempre que el banco no pueda demostrar que te informó bien de los riesgos. Si la tienes cancelada o ejecutada por no pagar, también puedes reclamar. Si tu caso ya se juzgó con sentencia en contra, puedes volver a reclamar.

Quizá algún juez aplique el principio de cosa juzgada, o sea que se agarre a que ya hay sentencia dictada para no volver a mirar el caso, pero por lo general deberían revisarlo y volver a dictar sentencia porque la del Tribunal Supremo es posterior a la tuya y afecta a todas las hipotecas no transparentes, donde es probable que se encuentre la tuya. En aquel momento a lo mejor no se estudió la transparencia de la hipoteca ni el abuso de la cláusula multidivisa, que ahora sí han resaltado en el Supremo.

Documentación

Busca la escritura de la hipoteca porque te la van a pedir. Son los papeles que te dieron en la notaría, en los que se habla de las características del préstamo, es el contrato. En ellos aparece la cláusula multidivisa que tienen que anularte. Si hubo novación (nuevo contrato por cambio de condiciones) o subrogación (te cambiaste de banco) también debes presentar esas nuevas escrituras. Presenta todo lo que tengas relativo a la hipoteca, incluidos los últimos tres recibos.

Deberás probar que no tenías ni idea de que una hipoteca multidivisa podría duplicar tu deuda, ni que el euro se podría devaluar (perder valor) un 20% o 30% con respecto a la moneda en que firmaste. Da igual si tienes una licenciatura en otra materia, mientras que demuestres que estabas pez en tema de divisas el caso puede salirte con éxito.

Plazo

Aunque no hay plazo porque se ha considerado la cláusula multidivisa como abusiva, si se quieren poner estrictos serían 4 años desde que se canceló la hipoteca o, si no está cancelada, 4 años a contar desde el 20 de septiembre de 2017, cuando salió la primera sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en la que se ha basado el Supremo.