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¿Hipoteca a tipo fijo o variable aunque suba el Euríbor?

¿Qué hago?

El Euríbor ha subido en junio desde el -0,188% hasta el -0,181%. Como es el mayor aumento y el movimiento más grande desde que en noviembre entró en coma, ya saltan las voces de alarma para recordarnos que va a subir definitivamente, que es un gran momento de pillar una hipoteca fija antes de que suba del todo o incluso antes de que se ponga tan alto que llegue otra vez al temido máximo histórico del 5,393% del que justo ahora se cumplen 10 años.

¿Pero qué hay de verdad en todo esto? ¿Hay que pillar una hipoteca fija sí o sí, o también podría interesarme una variable? Como es lógico, la banca está empeñada en que contratemos lo más caro posible al mayor tiempo posible, porque es lo que le asegura ganar más dinero durante más tiempo.

Partiendo de esa base, que nos digan en Bankinter que ahora hay que contratar un préstamo fijo porque su departamento de análisis pronostica que el Euríbor subirá en 2019 es mucho decir. Y hay mucho más de interés por su parte y para su beneficio que para el nuestro.

Bankinter es un oportunista que, aprovechando que el Euríbor acaba de subir más que en los últimos 7 meses, rebaja la hipoteca fija al 1,99% a 20 años y por otro lado publica unos análisis que aseguran una subida inminente del Euríbor.

Análisis de este tipo se publican siempre, pero por lo menos en los últimos 2 años no han dado pie con bola, ya que se lleva diciendo desde 2016 que el Euríbor va a subir pero luego nunca lo hace. No hay que hacer caso de los análisis que publican los bancos sólo por su propio interés, sino leer los movimientos del Banco Central Europeo, que en este blog comentamos a menudo, poner los análisis bancarios en cuarentena y analizar por nuestra cuenta el panorama.

¿Para qué va a querer un banco compartir una información super valiosa para él si lo que quiere es sacarnos el dinero para ganar lo máximo posible? Si de verdad va a subir el Euríbor y la cosa se nos fuera a poner fea, como la banca gana dinero de verdad es con las hipotecas variables, que suman un diferencial al Euríbor, no con las hipotecas fijas que siempre tienen la misma cuota y que las han puesto de moda hace poco más de dos años para ganar más ahora que se gana poco con el tipo variable por el Euríbor bajo.

Ahora mismo para un banco es muchísimo más rentable una hipoteca que te obliga a pagar un 1,99% de intereses antes que una a Euríbor + 0,89%, estando el Euríbor por debajo de cero y quedándose el interés en menos del 0,80%.

El Euríbor subirá, qué duda cabe, pero ni tan rápido ni tan alto como a la banca le gustaría, ni por supuesto para justificar que te ates a un interés más alto del que pagarías si para hipotecas a como máximo 20 años apuestas por el variable.

Qué es mejor… ¿Una hipoteca fija o variable?

Piensa por dónde te conviene más ¡¡y cuidado con el buitre!!

De este tema hablamos de vez en cuando porque está en la cabeza de todos los que buscáis hipoteca.

Así como hace 4 años nadie dudaba que una hipoteca variable era lo mejor porque las fijas eran carísimas y no compensaban, desde que la banca se lanzó a rebajar increíblemente los intereses, la duda surge cada año con más fuerza.

Por un lado algunos bancos, como Caixabank, meten miedo con que el Euríbor subirá y por eso es mejor el interés fijo. Pero por otro lado vemos que las entidades tienen ganas de guerrear por bajar los precios en el tipo variable, aunque ahora no todas se lo puedan permitir, y en general se esfuerzan demasiado por competir a ver quién da el interés fijo más bajo. Por eso no paran de tocar los precios: ahora los subo, ahora los bajo, los vuelvo a subir, los vuelvo a bajar, los bajo aún más…

Quieren asegurarse de tener a la mayor cantidad de gente posible atada a un precio fijo porque la subida del Euríbor a cifras que les resulten rentables va para largo. A cambio de darte tranquilidad en las cuotas, porque siempre será la misma y por tanto siempre sabrás lo que vas a pagar, ellos también ganan tranquilidad: la de saber que siempre tendrán los mismos ingresos, pase lo que pase con el Euríbor.

Este indicador lleva dos años en negativo y actualmente estancado en su franja de mínimos históricos, en torno al -0,190%. Como las previsiones de volver a positivo se alargan hasta 2021 y probablemente se retrasarán, la banca no acaba de subir los tipos fijos. Necesita enganchar gente a la misma cuota, por eso saca del armario el fantasma de la crisis: ataros a lo seguro y evitaréis los sustos del Euríbor.

Pero esto no tiene por qué ser así. Si tú calculas, con tu sueldo actual, que podrías pagar una hipoteca aunque el Euríbor llegara al 5%, entonces podrás pagarla. Calcula también si podrías hacerlo si te bajaran los ingresos. Las hipotecas a tipo fijo no interesan si el plazo es menor a 20 años. A partir de ahí sí merece la pena tenerlas en cuenta.

La más atractiva actualmente es la Selecta de Liberbank al 2,05%, pero exige ingresos mínimos de 3.000 euros y con ese perfil puedes lograr un Euríbor + 0,60%. Mires la que mires, comprueba que no tenga comisión de apertura, cláusula de vencimiento anticipado, comisiones por amortizar y cancelar y una vinculación muy alta, cosas que suelen estropear y encarecer un préstamo que al principio te parece más barato.

El año pasado 4 de cada 10 hipotecas ya se firmaban a tipo fijo. Es increíble porque 4 años atrás no llegaban al 6% del total. Los bancos las promocionan porque ya no pueden usar la cláusula suelo y como se cancelan más hipotecas de las que se firman, y muchos diferenciales anteriores a la crisis eran menores del 0,50%, la banca merma cada día sus ingresos por hipotecas. De ahí que quiera aumentarlos ahora con el tipo fijo, igual que pone un interés fijo más alto el primer año de las hipotecas variables.

Piensa bien, saca la calculadora… ¿De verdad me interesa el tipo fijo? ¿A cuántos años voy a poner la hipoteca? ¿Cuánto pagaré con una fija? ¿Cuánto pagaré con una variable? Elige por ti, no por lo que se empeñe el banco.

De dónde vienen los abusos hipotecarios

La banca estudia el sector y va siempre por delante

Como dije el otro día, la Memoria Anual del Banco de España recoge que en 2017 se ha marcado el récord de reclamaciones, superando a 2013, hasta ahora el año en que más quejas se habían recibido porque salió una sentencia del Tribunal Supremo contra la cláusula suelo.

De las 40.170 denuncias recibidas el año pasado por el Banco de España, el 80% es por hipotecas. ¡Qué barbaridad! Así está el panorama… Que de las 8 millones de hipotecas que se calcula que hay en nuestro país, ni una se salva de tener cláusulas abusivas, aunque sólo sea la de los gastos de la hipoteca: tasación, registro, notaría, gestoría e impuestos, que el Tribunal Supremo acaba de decir que no es abusivo que nos los encalome el banco.

Pero por qué existen las cláusulas abusivas… De dónde vienen… ¿Por qué las utilizan los bancos? Llevamos más de 30 años que la banca hace y deshace lo que le da la gana sin que casi nada y casi nadie se ponga en su camino de forma eficaz.

Hace casi 5 años que salió la primera sentencia contra la cláusula suelo, y hasta entonces todo era jauja. El Banco de España no sanciona, ni apenas regaña, y el Gobierno tampoco se había metido a cambiar la Ley Hipotecaria, de 1946. Ahora parece que es cuando va a aprobar una reforma, que tampoco hace todo lo que se podría y debería.

Ante la pasividad y la ignorancia generalizada de los clientes hacia el sector financiero en general, y al hipotecario en particular, unido a la confianza en que los del banco me van a aconsejar porque me conocen o porque tengo ahí el dinero, la banca se ha aprovechado de nosotros para sacarnos un riñón y parte del otro.

Redondeo al alza del índice hipotecario, intereses de demora leoninos… Que siguieron con el IRPH, las hipotecas multidivisa y la cláusula suelo. Entre 2005 y 2008 pocas hipotecas se libraron de cláusulas abusivas, lo que no quita para que otras se hayan seguido utilizando hasta nuestros días.

Cuando la banca vio que el Euríbor, por entonces en el 4%, iba a caer, comenzó a idear estrategias y artimañas para asegurarse las mismas ganancias. La principal fue la cláusula suelo, que mucha gente no sabía que tenía. O directamente no entendía cuando empezó a funcionar cómo era que a otros les bajaba la cuota, si bajaba el Euríbor, y a ellos no.

Los abusos bancarios siempre vienen de las ansias de ganar mucho dinero, pase o lo que pase, y del temor a no hacerlo en cuanto las reglas del juego cambian. Pero como, tras estallar el escándalo del suelo, la banca ha recibido bastantes varapalos judiciales con devolución de dinero incluida, ha refinado y modernizado sus tácticas.

Ante el Euríbor bajo ha desempolvado las comisiones, pero como suenan mucho y no gustan, también recurrió a la cláusula cero, que aplican de dos formas. Una es no restar el Euríbor al diferencial cuando el Euríbor es negativo como ahora, por ejemplo si tienes Euríbor + 0,30% y el Euríbor está en el -0,19% te cobran 0,30% en lugar de 0,11%.

Otra es no descontar dinero del capital pendiente si ese Euríbor más diferencial dan una cifra negativa. Por ejemplo, si tienes Euríbor + 0,18% y el Euríbor es -0,19% no te pagan ni descuentan de la cuota ese 0,01% que hay a tu favor, sólo cobran el capital sin intereses. Y para guardarse las espaldas ante futuras demandas, ya que todo es anulable si no se incluyó de forma transparente, obligan a la gente a copiarlo a mano y firmarlo.

Lo más sutil y sofisticado son las hipotecas fijas, que te venden a base de meterte miedo y prometerte tranquilidad, pero no te dicen que llevan más comisiones, incluida la de apertura, que no incluyen las de tipo variable.

El negocio hipotecario es como una partida de ajedrez en la que los movimientos de la banca nos ayudan a predecir lo que va a pasar; sabiendo esto, conviene hacer contrario a lo que te proponen y leer entre líneas: si se quieren asegurar las ganancias es porque los tipos de interés estarán bajos.

Si firmas a tipo fijo, cuidado con la cláusula de vencimiento anticipado

Ándate con mil ojos

¿Tienes una hipoteca  tipo fijo, vas a firmarla o quieres pedirla? Pues mucho ojo con la cláusula de vencimiento anticipado. Es poco mencionada y menos conocida que el hecho de que con la hipoteca fija tienes la tranquilidad de saber que la cuota siempre será la misma.

Como en todo, las hipotecas fijas tienen también sus contras, que debes conocer. La cláusula de vencimiento anticipado, también llamada de compensación por tipo de interés, consiste en que el banco te cobra una comisión, que suele ser del 4% los 10 primeros años y del 3% el resto del plazo si pagas parte de la deuda antes de tiempo (amortizas anticipadamente) o si cancelas la hipoteca antes de que termine el plazo.

Mientras que en una hipoteca variable te cobran entre el 0,25% y el 0,50% por esto mismo, y no siempre puesto que las hay que no tienen esta comisión, en una fija la cosa sube hasta el 4% de lo que amortizas. Por ejemplo, si decides adelantar el pago de 1.000 € porque tienes unos ingresos extra, has ahorrado o heredado, el banco te cobrará 40 € por hacerlo.

Un gasto desagradable e inesperado que no tendrías por qué asumir. El Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se han pronunciado contra ella, si bien la gran respuesta del tribunal europeo está por llegar. Hace un año que el Supremo le preguntó por vía de urgencia, pero el europeo le echó un jarro de agua fría diciendo que respondería en el plazo habitual, más largo. Y aún estamos esperando… Quizá este año sepamos algo definitivo.

Mientras tanto, en estos años pasados se han paralizado decenas de desahucios porque jueces de toda España han considerado que la cláusula de vencimiento anticipado es abusiva, según lo que ya dijo el tribunal europeo de que podía considerarse así si suponía desequilibrio entre banco y cliente, si no se redactó de forma clara, si no se incluyó de manera transparente o si el banco de verdad tenía razón al aplicarla.

¿Y por qué esto último? Porque, precisamente, la cláusula de vencimiento anticipado no se tiene por qué cobrar siempre. El banco decide si activarla o no según le convenga. Si piensa que tu pago adelantado de la hipoteca le perjudica, la activa, algo que suele ocurrir cuando amortizas deuda o cancelas la hipoteca anticipadamente en un momento en que los tipos de interés están más bajos que tu tipo fijo y, por tanto, el banco pierde dinero si te adelantas en el pago y no te puede cobrar como antes.

De ahí el nombre de la cláusula y ahí está el quid de la cuestión. Es una estrategia de la banca para protegerse contra los tipos de interés bajos, asegurándose que no van a ganar menos dinero. Aunque el planteamiento sea diferente, es la misma filosofía de la cláusula suelo o de la cláusula cero: ganar más en tiempos de intereses bajos.

Si firmas una hipoteca a tipo fijo mira bien dónde te la colocan, porque es habitual en todos estos préstamos. Si no prevés adelantar el pago de ninguna cantidad entonces te dará igual, pero si firmas con intención de ir amortizando anticipadamente de vez en cuando o crees que en unos años, antes de tiempo, cancelarás la hipoteca, no elijas un préstamo a tipo fijo o negocia que no te incluyan esta cláusula o pagarás esta comisión extra. Avisados estáis: ¡¡mucho ojito con el tema!!

¿Qué hipotecas nos trae 2018?

Tocará seguir peleando contra los abusos bancarios

Tocará seguir peleando contra los abusos bancarios

El año que acabamos de comenzar, 2018, será clave en varios aspectos. El primero es que parece que, por fin, se aprobará la tan hablada, retrasada y necesaria reforma de la Ley Hipotecaria.

Del contenido ya se saben bastantes cosas, pero todavía no se ha votado en el Parlamento y, cuando lo haga, quedarán aún muchas cosas por hacer.

Es una pena no haber aprovechado que por fin se ha movido la maquinaria del Congreso para actualizar una Ley que necesitaba muchos más cambios, novedades y mejoras.

Por otro lado, todo apunta a que el Euríbor, en negativo desde febrero de 2016, empezará a subir de forma lenta y gradual, después de que se esperaba que el pasado verano hubiera vuelto a terreno positivo.

Por encima de cero estará seguramente en 2019, pero como las previsiones se retrasan continuamente, es posible que la vuelta a cifras positivas también vuelva a retrasarse.

Aunque empiece a subir no lo hará de golpe y, de momento, no subirá ninguna hipoteca de precio, porque el Euríbor hace un año estaba más alto de las cifras que supuestamente va a marcar en los próximos meses. Cuando, dentro de un año, sí se aumente la cuota, tampoco será gran cosa: suponemos que entre 5 y 10 € en revisiones anuales y la mitad en las semestrales. Molestará, pero nadie se arruinará, será asumible.

Por el momento nos quedaremos con el Euríbor como indicador principal de las hipotecas, ya que el que se vino a llamar Euríbor Plus y luego se quedó en simplemente Euríbor no se cambiará. Lo que se quería modificar en el Euríbor para que cotizara según los préstamos reales que se hacen los bancos entre sí en lugar de en las estimaciones que actualmente se dan para calcularlo, daba un Euríbor mucho más alto que subiría las cuotas de golpe, con lo que se ha decidido que no se cambiará nada.

Al ver esto, el Banco Central Europeo, dijo el año pasado que sacaría su propio índice, que no sustituirá al Euríbor pero en el que sí pretende que se base, y que de momento pretende ver la luz en 2020.

Este año será también el de la consolidación de los 54 nuevos juzgados creados en junio del año pasado para tratar exclusivamente los abusos bancarios. Aunque parece que la cláusula suelo se resuelve en parte fuera de los tribunales, aún queda mucha tela que cortar con los gastos de las hipotecas, que de momento los bancos se niegan a devolver excepto sentencia firme de por medio.

Como mucho aceptan pagar algunos, poca cosa y no todas las entidades, en las nuevas hipotecas. Pero lo de cobrar los de los préstamos ya firmados está más complicado. Seguramente veamos estallar este caso a lo bestia de aquí a unos años.

Igual que ya ha estallado el de las hipotecas multidivisa, a las que el Tribunal Supremo ha quitado la razón obligando a la banca a convertir los préstamos a euros como si nunca hubieran existido en otra moneda. Peor suerte han corrido los del IRPH, que tienen todo este año para esperar que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se pronuncie a favor de quitarles de encima una losa que les acarrea una media de 2.400 € más al año.

En 2018 seguiremos viendo mucha oferta de hipotecas a tipo fijo, que quizá dejen de bajar en cuanto el Euríbor encamine una tendencia estable de subidas. Por el contrario, si esto ocurre, lo más probable es que veamos bajar, por fin, los diferenciales del 1% de media en el que se mantienen desde hace más de un año y medio. ¿Será éste un buen año para hipotecarse? En principio no es malo, pero puede ser mejor si, ante la subida del Euríbor, la banca vuelve a librar una guerra de precios para bajar los diferenciales.

Adiós a 2017, un año clave contra los abusos bancarios

2017 ha sido un año clave para la recuperación del dinero

Un año crucial para la recuperación del dinero

El año que acabamos de dejar atrás, 2017, ha sido muy movido en el tema hipotecario y 2018 promete ser la continuación y el año en que todo apunta a que el Euríbor empezará a subir después de dos años en terreno negativo.

El año pasado se condenó por fin a la retirada de la cláusula suelo en el caso de no ser transparente (casi todas por no decir todas las hipotecas en esta situación) y a la devolución de todo el dinero desde que se activó el suelo

Aunque se han devuelto más de 1.800 millones a más de 416.000 afectados, la banca todavía no ha resuelto todos los casos y el proceso que aprobó el Gobierno fue bastante flojo: al final sólo ha tenido un final feliz el 43% de las reclamaciones.

A finales de 2017 también se dio cera a las hipotecas multidivisa, reconociendo que tienen que convertirse a euros y anularse la parte en la que el préstamo va contratado en otra moneda. Se ha empezado a pedir masivamente a la banca la devolución de los gastos de la hipoteca (notaría, registro, impuestos…), cosa que aún no prospera mucho porque la banca tiende a negarse o a recurrir las sentencias en contra. El mayor escollo está en reconocer a quién le toca pagar los impuestos (IAJD), lo más caro con diferencia de todos estos gastos.

En cambio, los afectados por el IRPH no han tenido la misma suerte: el Tribunal Supremo no ve problema en que continúe aplicándose ni lo ve anulable, así que sólo les queda rezar para que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea sí opine que es nulo en cuanto un juez o un abogado se lo pregunte.

El lío judicial ha sido tal el año pasado que se crearon 54 juzgados nuevos, uno por provincia, sólo para las denuncias de abusos bancarios. Ahí es na. La necesidad era y sigue siendo tal que el Poder Judicial les ha dotado con más medios y ha prorrogado su existencia. Qué menos con el pifostio que hay montado en tantos frentes abusivos.

El Euríbor ha estado bajando sin parar, encadenando un récord tras otro, hasta sellar diciembre y el año con el que probablemente sea su último mínimo histórico: el -0,19%, una cifra mágica que ha traído un nuevo ahorro a los hipotecados y que probablemente no volvamos a ver salvo que haya otra crisis financiera.

El Banco Popular fue absorbido por el Santander a mitad del año, incluidas sus hipotecas y su oferta, por eso vimos por fin una hipoteca medianamente decente del Banco Popular, la Hipoteca Cereza a Euríbor + 0,99%. Por lo demás, ha habido pocos movimientos en la oferta de nuevas hipotecas a interés variable, donde el diferencial medio se ha estancado en el 1%.

En el tipo fijo ha habido más movimiento: 4 de cada 10 hipotecas ya se firma así y, sobre todo, mucho interés por parte del Gobierno y la banca para que nos hipotequemos a interés fijo, con la excusa de que el Euríbor subirá y, con un interés invariable, siempre tendrás la tranquilidad de saber que pagarás lo mismo, pase lo que pase con el Euríbor.

Y, cómo no, cerramos el resumen del año con el que ha sido uno de los vídeos más virales y memorables, en el que Silvia Charro y Simón Pérez aconsejan el tipo fijo, que luego analizamos, aunque puedes verlo para alucinar y echarte unas risas con lo que nunca debería publicarse ni como supuesta estrategia de marketing, que es lo que defienden que ha sido y lo que siguen justificando a través de nuevos vídeos en supuesta línea con el primero.

Con todo esto, ¿qué nos traerá 2018? El próximo día lo vemos, porque también tendrá bastante tela que cortar y las hipotecas sin vinculación ni comisiones que por fin hemos visto en 2017 es posible que traigan algunas más así entre la competencia.

Desmontando a Silvia y Simón: ¿por qué no hipotecarse a tipo fijo?

No seamos borregos, ¡¡pensemos por nuestra cuenta!!

No seamos borregos, ¡¡pensemos por nuestra cuenta!!

Tras el polémico vídeo en el que los economistas Silvia Charro y Simón Pérez reiteran machaconamente que hay que comprar una vivienda sí o sí, con una hipoteca a tipo fijo, analizamos si de verdad interesa su propuesta.

Dicen que se dan muchas hipotecas. Bueno, bueno, es relativo, o sino que se lo digan a estos jóvenes y otros que no llegan ni a mileuristas. Y luego… ¿Hipoteca fija sí o sí?

Aunque algunos empleados de banco me han dicho que son los clientes quienes les piden este tipo de hipotecas para asegurarse de que la cuota siempre es estable y no les dará sustos ligados al Euríbor, es fácil calcular que una hipoteca a tipo fijo no es buena en estos años, ni tiene por qué serlo en los próximos.

La previsión más optimista para 2019 es que esté en un mínimo del 0% y de un máximo del 0,30%. Pero en los últimos años las previsiones han fallado más que una escopeta de feria y llevan años retrasando continuamente el momento en que empezará a crecer el Euríbor.

La progresión real, ya veréis, es que tarde unos cuantos años en llegar al 1%. Si firmas a 10 años lo más barato es el 2% de la Hipoteca Fija de Openbank y Bankinter. Si tienes una hipoteca con un diferencial de los de antes, por debajo del 1%, no te interesa cambiarte al tipo fijo, perderías dinero. Si estás en el 1% quizá te salga comido por servido y si estás en el 2%-3% de diferencial, como se dieron durante algunos años de la crisis quizá sí pierdas dinero y podrías cambiarte a tipo fijo o mejor, negociar un nuevo variable.

Pero la banca no es tonta y no se pone a lanzar hipotecas fijas creyendo que perdería dinero los próximos años. Si lo hace es porque piensa que con estas ganancias se asegura dinero fijo, y más alto que si hace depender las cuotas del Euríbor. La banca va varios pasos por delante de la gente y así como lanzaron la cláusula suelo para asegurarse ganancias estables, sabiendo que el Euríbor bajaría muchísimo, lo mismo ocurre ahora. Saben que el Euríbor va a estar bajo durante más tiempo del que se pronostica.

Además, las hipotecas a tipo fijo son más caras si las firmas a 15, 20 o 30 años. Y ese miedo que nos quieren meter de que el Euríbor puede volver al 5%… A ver, imposible no es, pero es improbable tal cual va de despacio la recuperación económica y con un Euríbor que lleva 2 años en negativo y que sólo se hunde más mes tras mes.

La media del Euríbor desde que se creó es del 2% y baja cada mes, con cada mínimo histórico del Euríbor. Si firmas una hipoteca a 30 años a Euríbor + 1%, sale más barato que una a tipo fijo del 3% porque, suponiendo que se igualaran los intereses a pagar, las hipotecas a tipo fijo llevan, por lo general, más vinculación y comisiones.

El Gobierno las promociona y en la nueva ley hará casi gratis pasarse del variable al fijo. Tanta amabilidad y facilidad son sospechosas. ¿Qué más pruebas queremos que interesa más el tipo variable? Las cosas no son lo que parecen. Sólo es bueno el fijo si quieres tranquilidad, aunque pagues más, o si vienes de un diferencial por encima del 1,5%.

O quién sabe… Tanto empeño en el tipo fijo también pudiera ser una forma acabar con el Euríbor en las hipotecas lentamente… En Europa apenas existe el tipo variable y en Alemania, según Silvia y Simón, el 80% de los préstamos hipotecarios son a tipo fijo. Y ya sabéis la obsesión con parecerse a Alemania.

12 consejos para buscar hipoteca (3ª parte)

No te quedes con dudas

No te quedes con dudas, pregunta todo al banco

Por último, aquí van los últimos consejos a tener en cuenta si estás mirando hipotecas o vas a empezar en breve.

Pregúntalo TODO

Da igual si pareces plasta, cuando vayas a los bancos, especialmente al que te dé la hipoteca, no quedes con ninguna duda, pregúntalo absolutamente todo por tonto que te parezca. Mejor ir con algo de información, pero no es plan de quedarte con una duda y luego pagar por ello durante toda la hipoteca.

El contrato hipotecario es enrevesado para las personas que no están familiarizadas con este tema, o sea casi todas las que se hipotecan, y te compromete a cosas serias que pueden terminar en abusos bancarios, el pago de cosas indeseadas o, en el peor de los casos, la pérdida de la casa.

Negocia

No te cortes un pelo y negocia con el banco que te ponga las mejores condiciones posibles. Bankinter apuesta fuerte por lo que llama Hipotecas personalizadas. Es decir que su Euríbor + 1,20% de partida lo puedes rebajar, puedes eliminar las comisiones, negociar que no te cobren las tarjetas, etcétera, todo depende de tu perfil y de cuánto dinero pidas. Cuando estés mirando hipotecas, pide al menos tres ofertas formales, por escrito, y llévalas a otras oficinas bancarias (están acostumbrados a recibirlas), para solicitar que te mejoren las condiciones. Firmarás con el mejor postor, ou yeah.

No todo es el diferencial…

Se tiende a pensar que las hipotecas son buenas o malas por su diferencial alto o bajo, pero no es verdad. Una hipoteca con diferencial bajo puede ser peor que una con diferencial más alto y viceversa. Hay que mirar también las comisiones, la vinculación, el plazo, el interés fijo inicial , el porcentaje que prestan… Por cierto, éste no suele superar el 80% de lo que vale el piso, así que ¡¡hay que ponerse a ahorrar pero ya!!

¿Y el Euríbor?

Aunque se ha demostrado que estuvo muy manipulado por bancos que ya han recibido multas millonarias, es el mal menor. Se busca una alternativa, durante un tiempo llamada Euríbor Plus, para que se calcule sólo con cifras reales de préstamos entre bancos (ahora se hace con las estimaciones nada más), pero como su cotización subiría de golpe las hipotecas lleva años retrasándose la puesta en marcha. Tanto es así que al Banco Central Europeo se le han hinchado las narices y sacará su propio índice en 2020. No sustituirá al Euríbor, sólo influirá en él.

La cláusula suelo se inventó para parar los efectos del Euríbor bajo en las cuentas de resultados de los bancos. Aún queda algún banco, como Sabadell, que la incluye. Si la ves, huye sin mirar atrás.

Por el momento, el Euríbor cotiza en negativo desde febrero de 2016 y se prevé que no vuelva a positivo hasta 2019, por eso de momento no interesa el tipo fijo para hipotecas de menos de 20 años.

12 consejos para buscar hipoteca (y no desesperar en el intento)

Tranquilidad, se puede sobrevivir a este follón

Tranquilidad, se puede sobrevivir a este follón

Si estás pensando en comprar una vivienda con hipoteca te rondarán muchas dudas y te asaltarán muchos pensamientos. El mundo de las hipotecas puede parecer complejo y farrogoso si no se conoce, y la firma de una hipoteca es algo muy delicado. El contrato puede durar hasta 30 años, te juegas la casa y, si te descuidas, te pueden sacar hasta los higadillos.

Para aclararte un poco el panorama y responder a las primeras dudas que seguro que te estás planteando, aquí van consejos básicos para sobrevivir a esta tarea.

¿Me darán la hipoteca?

Depende de varios factores. En banca se valora que tengas ingresos estables, antigüedad laboral, ahorros de por lo menos el 20% de lo que vale la vivienda más casi otro 10% adicional para los gastos de la compraventa, que el banco apenas comparte. Mejor si no apareces en listados de morosos ni tienes otras deudas (hipoteca, coche, préstamo personal…). Y mejor también si la vivienda está en una zona que luego sea fácil de vender (por si dejas de pagar y te la embargan).

¿Cuánto dinero pido?

No te van a prestar más del 30%-35% de los ingresos que tengáis entre todos los titulares de la hipoteca. Es lo más sensato porque, si pagárais más, no os quedaría tanto dinero libre para hacer frente al resto de gastos de la vida. Si tenéis otras deudas, el banco prestará menos dinero porque la deuda global no debe superar ese 30%-35% del dinero que entra limpio en casa cada mes.

Piensa que la cuota que tengas se encarecerá cuando el Euríbor suba, salvo que elijas tipo fijo, y que tienes que poder pagarla con el mismo sueldo que ahora. Entra en un simulador y calcula si podrías hacer frente a tu hipoteca con un interés del 6,3%, que es el Euríbor máximo de julio de 2008 (5,393%) + 1% (diferencial más frecuente ahora). ¿Y qué pasaría si te quedas en paro… Podrías seguir pagando…?

En cualquier caso lo ideal es tener bastante dinero ahorrado, a ser posible más del 30% que he comentado, porque cuanto más pidas más caro te costará el préstamo. Pide lo menos posible.

¿Tipo fijo o variable?

Mejor variable en general. El fijo te da la tranquilidad de que siempre pagarás la misma cuota, pero de momento chincharás como un tolai porque el Euríbor, que cerrará octubre en torno al -0,18%, estará en negativo por lo menos hasta 2019. Cuando vuelva a positivo, supuestamente ese año, tardará bastante en subir a niveles que comprometan tu economía. Hoy por hoy, si no te hipotecas a 20-30 años por lo menos el tipo fijo beneficia a la banca, que es por eso que insiste tanto en utilizarlo.

¿A cuántos años pongo la hipoteca?

En nuestro simulador puedes jugar a ver las cuotas que pagarás si pones la hipoteca a más o menos años. Cuantos más años estés pagando más baja será la cuota mensual pero más intereses pagarás en total. Si vas mal de dinero o quieres tranquilidad, ponla a más años. Si tienes mucha capacidad económica y un trabajo muy estable que paga tus gastos sin problemas, reduce el plazo.

¿Para quién son las hipotecas fijas?

Aunque la mona se vista de seda, mona se queda

Aunque la mona se vista de seda…  Mona se queda

Las hipotecas fijas vuelven a estar de actualidad. Después de que los bancos se liaran a encarecerlas en los primeros meses de este año, por fin han parado de hacerlo.

¿Por qué? ¡¡Ajá!! Sus movimientos nunca son por nada, hay que aprender a leerlos para saber por dónde irán los tiros. No las suben o, en casos como el de Bankinter, las bajan porque la nueva previsión es que el Euríbor siga en negativo durante al menos un año más, manteniéndose en niveles muy bajos al menos hasta 2020-2021.

Si el Euríbor está muy bajo y pierden dinero con las hipotecas ya firmadas a tipo variable, no encarecen tanto las fijas. No quieren espantar a los nuevos clientes, a los que les interesa cazar durante mucho años con préstamos laaaaargos, que les procuren más beneficios que los préstamos a interés variable.

Si estos nuevos clientes ven que el tipo fijo es mucho más caro que el variable se van a este último, con mucho tino por cierto, ya que el variable se calcula que sale unos 2.000 € más barato que el fijo si ambos se firman a 30 años.

Dicho por empleados de banca, el interés fijo sólo te conviene cuando la hipoteca dura por lo menos 20 años. Como queda tanto tiempo para eso, el resto es especular y jugársela.

Hoy por hoy, con el Euríbor próximo a cerrar en torno al -0,17% los préstamos variables son más baratos para los clientes, por eso los bancos se empeñan tanto en vendernos los fijos a toda costa. Como la cuota siempre es la misma, a ti te da tranquilidad, pero a ellos también: les asegura ingresos estables durante los años que dure tu hipoteca. En cambio con el Euríbor, tú te la juegas y ellos también. Y como ven que seguirá bajo durante laaaaargo tiempo, prefieren el fijo.

¿Para quién están hechas las hipotecas a tipo fijo? ¿A quién le interesan entonces? A quien tenga ingresos medios o altos. Como la cuota siempre es la misma, el interés de partida no baja del 1,60%, en el caso de la Hipoteca Fija de Liberbank a 10 años, la más barata del mercado. Supongamos que pides 150.000 €. En ese caso la cuota mensual te saldría en 1.353€.

Cuanto menor es el plazo, menor el interés, pero mayor la cuota. ¿Y quién puede permitirse una hipoteca a 10 años? Quienes tengan unos ingresos mensuales de por lo menos 4.000 € al mes.

Para el resto de plazos, a 15, 20 y 30 años los intereses suben, pero las cuotas son menores porque el plazo es mayor. Siguiendo con el mismo préstamo de 150.000 €… En el caso más barato, una hipoteca a 15 años costaría 965 € al mes con un 2% de interés, osea que vuestros ingresos deben llegar a los 3.000 € mensuales.

A 20 años al 2% nos saldría por 760 €, para lo que tenéis que ganar mínimo 2.400 € al mes. A 30 años lo más barato es el 2,4%, osea una cuota de 585 €, para lo que tendréis que ingresar al menos 1.800 € mensuales. A esto último puede llegar más gente, sobre todo si juntan dos sueldos. Pero para eso te coges una hipoteca a interés variable, por ejemplo de Euríbor + 1%, y te sale mucho más barato.

La cuota sería de 525 € si al principio te cobraran, por ejemplo, un 1,6% de interés fijo, y luego de 482 €, cuando el Euríbor esté en cero y sólo pagues el diferencial. Para esto, con ganar 1.500 – 1.600 € al mes es suficiente. En nuestro simulador puedes echar fácilmente las cuentas con tu caso, teniendo en cuenta que la cuota máxima que pagaréis nunca debe sobrepasar un tercio de todos los ingresos que entren en casa.

Por eso, los mileuristas quedan descartados de las hipotecas a tipo fijo. Su sueldo es bajo como para permitirse una hipoteca a pocos años, pero tampoco tienen por qué pagar mucho más cuando el interés variable les va a salir mucho más barato.