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¿Hipoteca a tipo fijo o variable aunque suba el Euríbor?

¿Qué hago?

El Euríbor ha subido en junio desde el -0,188% hasta el -0,181%. Como es el mayor aumento y el movimiento más grande desde que en noviembre entró en coma, ya saltan las voces de alarma para recordarnos que va a subir definitivamente, que es un gran momento de pillar una hipoteca fija antes de que suba del todo o incluso antes de que se ponga tan alto que llegue otra vez al temido máximo histórico del 5,393% del que justo ahora se cumplen 10 años.

¿Pero qué hay de verdad en todo esto? ¿Hay que pillar una hipoteca fija sí o sí, o también podría interesarme una variable? Como es lógico, la banca está empeñada en que contratemos lo más caro posible al mayor tiempo posible, porque es lo que le asegura ganar más dinero durante más tiempo.

Partiendo de esa base, que nos digan en Bankinter que ahora hay que contratar un préstamo fijo porque su departamento de análisis pronostica que el Euríbor subirá en 2019 es mucho decir. Y hay mucho más de interés por su parte y para su beneficio que para el nuestro.

Bankinter es un oportunista que, aprovechando que el Euríbor acaba de subir más que en los últimos 7 meses, rebaja la hipoteca fija al 1,99% a 20 años y por otro lado publica unos análisis que aseguran una subida inminente del Euríbor.

Análisis de este tipo se publican siempre, pero por lo menos en los últimos 2 años no han dado pie con bola, ya que se lleva diciendo desde 2016 que el Euríbor va a subir pero luego nunca lo hace. No hay que hacer caso de los análisis que publican los bancos sólo por su propio interés, sino leer los movimientos del Banco Central Europeo, que en este blog comentamos a menudo, poner los análisis bancarios en cuarentena y analizar por nuestra cuenta el panorama.

¿Para qué va a querer un banco compartir una información super valiosa para él si lo que quiere es sacarnos el dinero para ganar lo máximo posible? Si de verdad va a subir el Euríbor y la cosa se nos fuera a poner fea, como la banca gana dinero de verdad es con las hipotecas variables, que suman un diferencial al Euríbor, no con las hipotecas fijas que siempre tienen la misma cuota y que las han puesto de moda hace poco más de dos años para ganar más ahora que se gana poco con el tipo variable por el Euríbor bajo.

Ahora mismo para un banco es muchísimo más rentable una hipoteca que te obliga a pagar un 1,99% de intereses antes que una a Euríbor + 0,89%, estando el Euríbor por debajo de cero y quedándose el interés en menos del 0,80%.

El Euríbor subirá, qué duda cabe, pero ni tan rápido ni tan alto como a la banca le gustaría, ni por supuesto para justificar que te ates a un interés más alto del que pagarías si para hipotecas a como máximo 20 años apuestas por el variable.

Las verdades a medias de la hipoteca de Villa Flauta (II parte)

Se pilla antes a un mentiroso que a un cojo

Como decíamos el lunes, la hipoteca de los líderes de Podemos y diputados, Irene Montero y Pablo Iglesias, está llena de contradicciones, puntos ciegos y medias verdades.

Una de ellas es que con los ahorros que ambos declaraban no da para pagar la entrada de la casa, la reforma y los gastos de compraventa (por encima de los 80.000 euros) y que aún le queden a él 100.000 euros y a ella 38.000, según su propia declaración de bienes hecha al Congreso el pasado 10 de mayo, un día después de comprarse la casa, y comparándola con la declaración inicial en 2016.

Por no hablar de que alguna vez subirá el Euríbor… Que sí, que está muuuuy bajo, que tardará mucho en subirnos las cuotas… Pero la hipoteca es a 30 años y por cada 0,50% que suba el Euríbor, la cuota se les incrementará en aproximadamente 140 euros al mes; cuando el Euríbor llegue al 2% pagarán 2.350 euros.

Como la cuota no debe ser superior a un tercio de los ingresos, deberían ganar entre los dos al menos 7.050 euros al mes, pero eso no será problema si siguen siendo diputados, porque sólo ella gana 80.000 y él gana lo mismo entre el Congreso y sus trabajos por cuenta propia. ¿Lo malo? Que se convertirán en lo que critican.

¿Pero qué fue de aquello de cobrar como mucho tres veces el salario mínimo interprofesional o sea 29.000 euros en 12 pagas?  Está visto que cuando le gente tiene pasta, se vuelve casta… ¿Y pura?  Y otro dato: han elegido a tipo variable, así que esto nos confirma que es la mejor opción, de lo contrario hubieran elegido tipo fijo.

Eso sí, hay hipotecas mejores… Sin ir mas lejos la de ING, a Euríbor + 0,99% donde Pablo tiene sus cuentas. Si la hipoteca no tiene un buen diferencial y podría ser mejor, nos confirma que elegir Caja de Ingenieros es un guiño a que es donde llevan las cuentas y que, por otro lado, es el único que les iba a hacer la gran excepción de darles más del 80% de una casa con un precio tan alto.

Es la hipoteca que más se ha comentado de todas las de los políticos. De hecho no siempre se sabe quién se compra una casa, ni dónde está, ni cuánto le cuesta… Ni cómo es la hipoteca.

Pero como Podemos siempre se ha posicionado tan del lado de la gente de a pie y la gente de a pie nunca se podría comprar una vivienda semejante excepto premio gordo de la Lotería de por medio, y también hay tantos partidos y gente que les tienen tantas ganas, que su hipoteca se ha convertido en la Hipoteca Nacional, y la vivienda en un tema de debate, críticas, defensas, chascarrillos y memes de WhatsApp. Y tú… ¿qué piensas de todo esto?

Qué es mejor… ¿Una hipoteca fija o variable?

Piensa por dónde te conviene más ¡¡y cuidado con el buitre!!

De este tema hablamos de vez en cuando porque está en la cabeza de todos los que buscáis hipoteca.

Así como hace 4 años nadie dudaba que una hipoteca variable era lo mejor porque las fijas eran carísimas y no compensaban, desde que la banca se lanzó a rebajar increíblemente los intereses, la duda surge cada año con más fuerza.

Por un lado algunos bancos, como Caixabank, meten miedo con que el Euríbor subirá y por eso es mejor el interés fijo. Pero por otro lado vemos que las entidades tienen ganas de guerrear por bajar los precios en el tipo variable, aunque ahora no todas se lo puedan permitir, y en general se esfuerzan demasiado por competir a ver quién da el interés fijo más bajo. Por eso no paran de tocar los precios: ahora los subo, ahora los bajo, los vuelvo a subir, los vuelvo a bajar, los bajo aún más…

Quieren asegurarse de tener a la mayor cantidad de gente posible atada a un precio fijo porque la subida del Euríbor a cifras que les resulten rentables va para largo. A cambio de darte tranquilidad en las cuotas, porque siempre será la misma y por tanto siempre sabrás lo que vas a pagar, ellos también ganan tranquilidad: la de saber que siempre tendrán los mismos ingresos, pase lo que pase con el Euríbor.

Este indicador lleva dos años en negativo y actualmente estancado en su franja de mínimos históricos, en torno al -0,190%. Como las previsiones de volver a positivo se alargan hasta 2021 y probablemente se retrasarán, la banca no acaba de subir los tipos fijos. Necesita enganchar gente a la misma cuota, por eso saca del armario el fantasma de la crisis: ataros a lo seguro y evitaréis los sustos del Euríbor.

Pero esto no tiene por qué ser así. Si tú calculas, con tu sueldo actual, que podrías pagar una hipoteca aunque el Euríbor llegara al 5%, entonces podrás pagarla. Calcula también si podrías hacerlo si te bajaran los ingresos. Las hipotecas a tipo fijo no interesan si el plazo es menor a 20 años. A partir de ahí sí merece la pena tenerlas en cuenta.

La más atractiva actualmente es la Selecta de Liberbank al 2,05%, pero exige ingresos mínimos de 3.000 euros y con ese perfil puedes lograr un Euríbor + 0,60%. Mires la que mires, comprueba que no tenga comisión de apertura, cláusula de vencimiento anticipado, comisiones por amortizar y cancelar y una vinculación muy alta, cosas que suelen estropear y encarecer un préstamo que al principio te parece más barato.

El año pasado 4 de cada 10 hipotecas ya se firmaban a tipo fijo. Es increíble porque 4 años atrás no llegaban al 6% del total. Los bancos las promocionan porque ya no pueden usar la cláusula suelo y como se cancelan más hipotecas de las que se firman, y muchos diferenciales anteriores a la crisis eran menores del 0,50%, la banca merma cada día sus ingresos por hipotecas. De ahí que quiera aumentarlos ahora con el tipo fijo, igual que pone un interés fijo más alto el primer año de las hipotecas variables.

Piensa bien, saca la calculadora… ¿De verdad me interesa el tipo fijo? ¿A cuántos años voy a poner la hipoteca? ¿Cuánto pagaré con una fija? ¿Cuánto pagaré con una variable? Elige por ti, no por lo que se empeñe el banco.

Comisión de apertura: nuevo abuso que reclamar al banco

Otro palazo a evitar que te den con la hipoteca

¿Tienes comisión de apertura? ¿Sabías que puede ser abusiva y no tendrías por qué haberla pagado? Todo dependerá del juez con el que des porque esto se gana, de momento, por vía judicial, ya que aunque lo primero es reclamar a la entidad, es poco probable que el banco te devuelva el dinero sin sentencia que le obligue.

La semana pasada un juez de León dijo que no era abusiva, pero uno de Málaga, al igual que ya hicieran los de otras provincias, reconoció por primera vez en esa provincia que el cliente debe recuperar el dinero que pagó por la apertura del préstamo.

Ha sido una sorpresa para el propio abogado, que al principio no sabía si incluirla en una reclamación conjunta por más abusos (suelo, gastos de hipoteca, interés de demora…) y que al final ha sido un acierto porque el juez ha declarado que, aunque sí fue transparente, es nula porque es abusiva, ya que el cliente pagó más de 2.000 euros por ella.

Aunque el banco todavía puede recurrir esta sentencia porque no es firme, da pie a que se vuelva a sentenciar lo mismo en ese o en otro juzgado español: que la comisión de apertura es nula por abusiva.

De siempre he pensado que la comisión de apertura es un abuso del banco hacia el cliente, que la entidad justifica diciendo que es para cubrir los gastos administrativos y de gestión del principio del préstamo. Es cierto que formalizar un préstamo le da trabajo al banco, pero te obliga a pagar una gestoría y el resto se lo cobra con creces.

Dado que durante las décadas que dura una hipoteca se pagan miles de euros en intereses, ese servicio de abrir el préstamo debe considerarse más que cobrado. Igual que ya ninguna entidad cobra comisión de estudio, tampoco debería cobrarse apertura. Es pura avaricia y mucho morro.

La comisión de apertura no está presente en todos los préstamos, depende del banco y del momento. Los hay que nunca la han cobrado y están los que lo hacen según el momento. Durante los años duros de la crisis, cuando las hipotecas estuvieron también duras, se usó más.

Cuando se abrió el grifo del crédito a finales de 2013, dejó de utilizarse tanto. Había que atraer clientes y una buena hipoteca no cuenta con semejante puñalada nada más empezar. Al hundirse el Euríbor en negativo hace ahora justo dos años seguro que a alguna entidad le dieron ganas de rescatarla, pero los clientes toleramos mal las comisiones, como es lógico, y no se ha recurrido tanto a ella.

Sí que está muy presente en los préstamos a tipo fijo, muy populares desde hace un par de años, pero que resultan más caros, entre otras cosas porque incluyen esta pulla que normalmente supone el 1% de lo que te prestan, en ocasiones con un mínimo de 500 € y que en un préstamo de 200.000 € son 2.000 €.

Casi nada, ¿verdad? Por eso hay que tener cuidado al elegir la hipoteca, para que no nos cuelen abusos por todas partes. De hecho se calcula que el 90% de las hipotecas españolas cuenta con alguna cláusula abusiva. ¿Has mirado bien la tuya? Casi seguro que tienes algo que reclamar.

¿Qué hipotecas nos trae 2018?

Tocará seguir peleando contra los abusos bancarios

Tocará seguir peleando contra los abusos bancarios

El año que acabamos de comenzar, 2018, será clave en varios aspectos. El primero es que parece que, por fin, se aprobará la tan hablada, retrasada y necesaria reforma de la Ley Hipotecaria.

Del contenido ya se saben bastantes cosas, pero todavía no se ha votado en el Parlamento y, cuando lo haga, quedarán aún muchas cosas por hacer.

Es una pena no haber aprovechado que por fin se ha movido la maquinaria del Congreso para actualizar una Ley que necesitaba muchos más cambios, novedades y mejoras.

Por otro lado, todo apunta a que el Euríbor, en negativo desde febrero de 2016, empezará a subir de forma lenta y gradual, después de que se esperaba que el pasado verano hubiera vuelto a terreno positivo.

Por encima de cero estará seguramente en 2019, pero como las previsiones se retrasan continuamente, es posible que la vuelta a cifras positivas también vuelva a retrasarse.

Aunque empiece a subir no lo hará de golpe y, de momento, no subirá ninguna hipoteca de precio, porque el Euríbor hace un año estaba más alto de las cifras que supuestamente va a marcar en los próximos meses. Cuando, dentro de un año, sí se aumente la cuota, tampoco será gran cosa: suponemos que entre 5 y 10 € en revisiones anuales y la mitad en las semestrales. Molestará, pero nadie se arruinará, será asumible.

Por el momento nos quedaremos con el Euríbor como indicador principal de las hipotecas, ya que el que se vino a llamar Euríbor Plus y luego se quedó en simplemente Euríbor no se cambiará. Lo que se quería modificar en el Euríbor para que cotizara según los préstamos reales que se hacen los bancos entre sí en lugar de en las estimaciones que actualmente se dan para calcularlo, daba un Euríbor mucho más alto que subiría las cuotas de golpe, con lo que se ha decidido que no se cambiará nada.

Al ver esto, el Banco Central Europeo, dijo el año pasado que sacaría su propio índice, que no sustituirá al Euríbor pero en el que sí pretende que se base, y que de momento pretende ver la luz en 2020.

Este año será también el de la consolidación de los 54 nuevos juzgados creados en junio del año pasado para tratar exclusivamente los abusos bancarios. Aunque parece que la cláusula suelo se resuelve en parte fuera de los tribunales, aún queda mucha tela que cortar con los gastos de las hipotecas, que de momento los bancos se niegan a devolver excepto sentencia firme de por medio.

Como mucho aceptan pagar algunos, poca cosa y no todas las entidades, en las nuevas hipotecas. Pero lo de cobrar los de los préstamos ya firmados está más complicado. Seguramente veamos estallar este caso a lo bestia de aquí a unos años.

Igual que ya ha estallado el de las hipotecas multidivisa, a las que el Tribunal Supremo ha quitado la razón obligando a la banca a convertir los préstamos a euros como si nunca hubieran existido en otra moneda. Peor suerte han corrido los del IRPH, que tienen todo este año para esperar que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se pronuncie a favor de quitarles de encima una losa que les acarrea una media de 2.400 € más al año.

En 2018 seguiremos viendo mucha oferta de hipotecas a tipo fijo, que quizá dejen de bajar en cuanto el Euríbor encamine una tendencia estable de subidas. Por el contrario, si esto ocurre, lo más probable es que veamos bajar, por fin, los diferenciales del 1% de media en el que se mantienen desde hace más de un año y medio. ¿Será éste un buen año para hipotecarse? En principio no es malo, pero puede ser mejor si, ante la subida del Euríbor, la banca vuelve a librar una guerra de precios para bajar los diferenciales.

Adiós a 2017, un año clave contra los abusos bancarios

2017 ha sido un año clave para la recuperación del dinero

Un año crucial para la recuperación del dinero

El año que acabamos de dejar atrás, 2017, ha sido muy movido en el tema hipotecario y 2018 promete ser la continuación y el año en que todo apunta a que el Euríbor empezará a subir después de dos años en terreno negativo.

El año pasado se condenó por fin a la retirada de la cláusula suelo en el caso de no ser transparente (casi todas por no decir todas las hipotecas en esta situación) y a la devolución de todo el dinero desde que se activó el suelo

Aunque se han devuelto más de 1.800 millones a más de 416.000 afectados, la banca todavía no ha resuelto todos los casos y el proceso que aprobó el Gobierno fue bastante flojo: al final sólo ha tenido un final feliz el 43% de las reclamaciones.

A finales de 2017 también se dio cera a las hipotecas multidivisa, reconociendo que tienen que convertirse a euros y anularse la parte en la que el préstamo va contratado en otra moneda. Se ha empezado a pedir masivamente a la banca la devolución de los gastos de la hipoteca (notaría, registro, impuestos…), cosa que aún no prospera mucho porque la banca tiende a negarse o a recurrir las sentencias en contra. El mayor escollo está en reconocer a quién le toca pagar los impuestos (IAJD), lo más caro con diferencia de todos estos gastos.

En cambio, los afectados por el IRPH no han tenido la misma suerte: el Tribunal Supremo no ve problema en que continúe aplicándose ni lo ve anulable, así que sólo les queda rezar para que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea sí opine que es nulo en cuanto un juez o un abogado se lo pregunte.

El lío judicial ha sido tal el año pasado que se crearon 54 juzgados nuevos, uno por provincia, sólo para las denuncias de abusos bancarios. Ahí es na. La necesidad era y sigue siendo tal que el Poder Judicial les ha dotado con más medios y ha prorrogado su existencia. Qué menos con el pifostio que hay montado en tantos frentes abusivos.

El Euríbor ha estado bajando sin parar, encadenando un récord tras otro, hasta sellar diciembre y el año con el que probablemente sea su último mínimo histórico: el -0,19%, una cifra mágica que ha traído un nuevo ahorro a los hipotecados y que probablemente no volvamos a ver salvo que haya otra crisis financiera.

El Banco Popular fue absorbido por el Santander a mitad del año, incluidas sus hipotecas y su oferta, por eso vimos por fin una hipoteca medianamente decente del Banco Popular, la Hipoteca Cereza a Euríbor + 0,99%. Por lo demás, ha habido pocos movimientos en la oferta de nuevas hipotecas a interés variable, donde el diferencial medio se ha estancado en el 1%.

En el tipo fijo ha habido más movimiento: 4 de cada 10 hipotecas ya se firma así y, sobre todo, mucho interés por parte del Gobierno y la banca para que nos hipotequemos a interés fijo, con la excusa de que el Euríbor subirá y, con un interés invariable, siempre tendrás la tranquilidad de saber que pagarás lo mismo, pase lo que pase con el Euríbor.

Y, cómo no, cerramos el resumen del año con el que ha sido uno de los vídeos más virales y memorables, en el que Silvia Charro y Simón Pérez aconsejan el tipo fijo, que luego analizamos, aunque puedes verlo para alucinar y echarte unas risas con lo que nunca debería publicarse ni como supuesta estrategia de marketing, que es lo que defienden que ha sido y lo que siguen justificando a través de nuevos vídeos en supuesta línea con el primero.

Con todo esto, ¿qué nos traerá 2018? El próximo día lo vemos, porque también tendrá bastante tela que cortar y las hipotecas sin vinculación ni comisiones que por fin hemos visto en 2017 es posible que traigan algunas más así entre la competencia.

Desmontando a Silvia y Simón: ¿por qué no hipotecarse a tipo fijo?

No seamos borregos, ¡¡pensemos por nuestra cuenta!!

No seamos borregos, ¡¡pensemos por nuestra cuenta!!

Tras el polémico vídeo en el que los economistas Silvia Charro y Simón Pérez reiteran machaconamente que hay que comprar una vivienda sí o sí, con una hipoteca a tipo fijo, analizamos si de verdad interesa su propuesta.

Dicen que se dan muchas hipotecas. Bueno, bueno, es relativo, o sino que se lo digan a estos jóvenes y otros que no llegan ni a mileuristas. Y luego… ¿Hipoteca fija sí o sí?

Aunque algunos empleados de banco me han dicho que son los clientes quienes les piden este tipo de hipotecas para asegurarse de que la cuota siempre es estable y no les dará sustos ligados al Euríbor, es fácil calcular que una hipoteca a tipo fijo no es buena en estos años, ni tiene por qué serlo en los próximos.

La previsión más optimista para 2019 es que esté en un mínimo del 0% y de un máximo del 0,30%. Pero en los últimos años las previsiones han fallado más que una escopeta de feria y llevan años retrasando continuamente el momento en que empezará a crecer el Euríbor.

La progresión real, ya veréis, es que tarde unos cuantos años en llegar al 1%. Si firmas a 10 años lo más barato es el 2% de la Hipoteca Fija de Openbank y Bankinter. Si tienes una hipoteca con un diferencial de los de antes, por debajo del 1%, no te interesa cambiarte al tipo fijo, perderías dinero. Si estás en el 1% quizá te salga comido por servido y si estás en el 2%-3% de diferencial, como se dieron durante algunos años de la crisis quizá sí pierdas dinero y podrías cambiarte a tipo fijo o mejor, negociar un nuevo variable.

Pero la banca no es tonta y no se pone a lanzar hipotecas fijas creyendo que perdería dinero los próximos años. Si lo hace es porque piensa que con estas ganancias se asegura dinero fijo, y más alto que si hace depender las cuotas del Euríbor. La banca va varios pasos por delante de la gente y así como lanzaron la cláusula suelo para asegurarse ganancias estables, sabiendo que el Euríbor bajaría muchísimo, lo mismo ocurre ahora. Saben que el Euríbor va a estar bajo durante más tiempo del que se pronostica.

Además, las hipotecas a tipo fijo son más caras si las firmas a 15, 20 o 30 años. Y ese miedo que nos quieren meter de que el Euríbor puede volver al 5%… A ver, imposible no es, pero es improbable tal cual va de despacio la recuperación económica y con un Euríbor que lleva 2 años en negativo y que sólo se hunde más mes tras mes.

La media del Euríbor desde que se creó es del 2% y baja cada mes, con cada mínimo histórico del Euríbor. Si firmas una hipoteca a 30 años a Euríbor + 1%, sale más barato que una a tipo fijo del 3% porque, suponiendo que se igualaran los intereses a pagar, las hipotecas a tipo fijo llevan, por lo general, más vinculación y comisiones.

El Gobierno las promociona y en la nueva ley hará casi gratis pasarse del variable al fijo. Tanta amabilidad y facilidad son sospechosas. ¿Qué más pruebas queremos que interesa más el tipo variable? Las cosas no son lo que parecen. Sólo es bueno el fijo si quieres tranquilidad, aunque pagues más, o si vienes de un diferencial por encima del 1,5%.

O quién sabe… Tanto empeño en el tipo fijo también pudiera ser una forma acabar con el Euríbor en las hipotecas lentamente… En Europa apenas existe el tipo variable y en Alemania, según Silvia y Simón, el 80% de los préstamos hipotecarios son a tipo fijo. Y ya sabéis la obsesión con parecerse a Alemania.

12 consejos para buscar hipoteca (y no desesperar en el intento)

Tranquilidad, se puede sobrevivir a este follón

Tranquilidad, se puede sobrevivir a este follón

Si estás pensando en comprar una vivienda con hipoteca te rondarán muchas dudas y te asaltarán muchos pensamientos. El mundo de las hipotecas puede parecer complejo y farrogoso si no se conoce, y la firma de una hipoteca es algo muy delicado. El contrato puede durar hasta 30 años, te juegas la casa y, si te descuidas, te pueden sacar hasta los higadillos.

Para aclararte un poco el panorama y responder a las primeras dudas que seguro que te estás planteando, aquí van consejos básicos para sobrevivir a esta tarea.

¿Me darán la hipoteca?

Depende de varios factores. En banca se valora que tengas ingresos estables, antigüedad laboral, ahorros de por lo menos el 20% de lo que vale la vivienda más casi otro 10% adicional para los gastos de la compraventa, que el banco apenas comparte. Mejor si no apareces en listados de morosos ni tienes otras deudas (hipoteca, coche, préstamo personal…). Y mejor también si la vivienda está en una zona que luego sea fácil de vender (por si dejas de pagar y te la embargan).

¿Cuánto dinero pido?

No te van a prestar más del 30%-35% de los ingresos que tengáis entre todos los titulares de la hipoteca. Es lo más sensato porque, si pagárais más, no os quedaría tanto dinero libre para hacer frente al resto de gastos de la vida. Si tenéis otras deudas, el banco prestará menos dinero porque la deuda global no debe superar ese 30%-35% del dinero que entra limpio en casa cada mes.

Piensa que la cuota que tengas se encarecerá cuando el Euríbor suba, salvo que elijas tipo fijo, y que tienes que poder pagarla con el mismo sueldo que ahora. Entra en un simulador y calcula si podrías hacer frente a tu hipoteca con un interés del 6,3%, que es el Euríbor máximo de julio de 2008 (5,393%) + 1% (diferencial más frecuente ahora). ¿Y qué pasaría si te quedas en paro… Podrías seguir pagando…?

En cualquier caso lo ideal es tener bastante dinero ahorrado, a ser posible más del 30% que he comentado, porque cuanto más pidas más caro te costará el préstamo. Pide lo menos posible.

¿Tipo fijo o variable?

Mejor variable en general. El fijo te da la tranquilidad de que siempre pagarás la misma cuota, pero de momento chincharás como un tolai porque el Euríbor, que cerrará octubre en torno al -0,18%, estará en negativo por lo menos hasta 2019. Cuando vuelva a positivo, supuestamente ese año, tardará bastante en subir a niveles que comprometan tu economía. Hoy por hoy, si no te hipotecas a 20-30 años por lo menos el tipo fijo beneficia a la banca, que es por eso que insiste tanto en utilizarlo.

¿A cuántos años pongo la hipoteca?

En nuestro simulador puedes jugar a ver las cuotas que pagarás si pones la hipoteca a más o menos años. Cuantos más años estés pagando más baja será la cuota mensual pero más intereses pagarás en total. Si vas mal de dinero o quieres tranquilidad, ponla a más años. Si tienes mucha capacidad económica y un trabajo muy estable que paga tus gastos sin problemas, reduce el plazo.

Hipotecas mixtas, un timo con el que sólo gana el banco

¡¡Pastaaaa!!

¡¡Pastaaaa!!

En cuantito que vas al banco, preguntas por una hipoteca y resultas solvente, al empleado se le ponen los ojos como al emoticono de la foto. Se le incrustan los símbolos del euro en la cara y ya no hay más que hacer. Te la van a clavar por algún lado y lo sabes.

Pero, ahhhhh, tienes varias opciones… Están las hipotecas fijas, las hipotecas variables y las hipotecas mixtas. Las primeras consisten en darte tranquilidad sabiendo que siempre-siempre pagarás la misma cuota, aunque sea más cara.

Las segundas son las de toda la vida, las que te cobran Euríbor + diferencial en el mejor de los casos (también ha habido IRPH, multidivisa, cláusula suelo, etc, que se han cargado esto).

Aunque las fijas han cogido mucho auge en los últimos dos años y una de cada 4 nuevas se contratan así, las variables siguen barriendo en el mercado a nivel general, representando aún más del 90% de las ya firmadas.

Pero… ¿Y las mixtas? Sándwich mixto, cerveza mixta… ¿Pero qué porras es una hipoteca mixta? Pues la que, durando los mismos años que las otras, tiene los primeros 10-15 años un interés fijo y el resto variable. Esto al final es un timo mayor que el de la estampita.

El Euríbor lleva desde febrero de 2016 en negativo y amaga con seguir así o muy bajo al menos hasta 2020-2021, según el Banco de España. Hasta hace unos meses se pensaba que subiría en 2018, pero viendo que el Banco Central Europeo no hace nada para que así sea, los analistas bancarios han alargado sus previsiones un par de años por lo menos.

Esto significa que durante lo que queda de este año y por lo menos 2 ó 3 más, el Euríbor garantiza las cuotas más bajas nunca vistas. Cuando suba, que lo hará, será tan lentamente que cuando se quiera poner en niveles normales (su media histórica es del 2%), te tocará pagar un interés variable. O sea que es una tontería tener un tipo fijo que te haga pagar más al principio (lo menos 10 años), porque no te podrás beneficiar del Euríbor bajo.

Eso, y cuando justo te tocaría empezar a disfrutar de tu tipo fijo, porque el Euríbor sube y te compensa tenerlo fijo para no pagar más, pues va el banco y te empieza a aplicar el interés variable, con lo que también pagas más que si tuvieras un tipo fijo.

Las hipotecas mixtas son una estafa que, de principio a fin, sólo interesa a la banca. Descártalas de tus cuentas o te harán perder dinero. Mírate el tipo fijo si estás por lo menos 20-30 años pagando. Si estás menos, coge variable, pagarás una media de 2.000 € menos en intereses que con el fijo, y unos 7.000 € menos que si tienes tipo mixto en los primeros años.

Las hipotecas mixtas son otro recurso de la banca para sacarnos el dinero ahora que les toca pagar millones por la cláusula suelo y otros abusos, y que el Euríbor está bajo. Ganan menos dinero que nunca con los préstamos ya firmados. Las hipotecas mixtas sólo interesan si el Euríbor sube de forma brusca en poco tiempo, algo más que improbable tal cual están y parece que estarán las cosas.

¿Compensa pasar la hipoteca variable a tipo fijo?

No estamos locos... que sabemos lo que quereeeemoos...

No estamos locos… que sabemos lo que quereeeemoos…

El ministro de Economía, Luis de Guindos, ha anunciado que con la reforma de la Ley Hipotecaria quien tenga una hipoteca a interés variable, o sea más del 90% de los hipotecados, puede pasar su hipoteca a interés fijo “prácticamente sin gastos” y siempre que lo pacte con su banco o con otro, si el suyo no quiere.

Cambiar las condiciones de la hipoteca se llama novación e implica firmar un nuevo contrato ante notario, que incluya los cambios. Actualmente cuesta unos 4.000 €: a la notaría se suma el registro de la propiedad, lo que cobra la gestoría y la comisión del banco. No todas las entidades la cobran, las que sí están entre el 0,5% y el 1% del capital pendiente de pago, por lo que cuanto antes cambias la hipoteca más caro te sale.

Con la nueva Ley será más barato porque el cliente no tendría que pagar la comisión de cancelación del préstamo, si la hay, o la de novación (si se queda en el mismo banco) o subrogación (si cambia de banco la hipoteca). Notarios y registradores cobrarían menos, aunque harían más operaciones.

La excusa del ministro de Economía para proponer esto es que el Euríbor, que lleva 16 meses en negativos y atraviesa una larga etapa de mínimos históricos, no estará así siempre. Dice que sólo busca beneficiar al consumidor, que ahora ahorra con el tipo variable, pero que en el futuro puede preferir cambiarse a uno fijo cuando el Euríbor suba.

Como el tipo de interés será pactado con el banco y sólo si éste quiere… ¿Quién se cree que esto puede ser bueno para los clientes? Como no tiene un pelo de tonta, la banca no pactará un tipo fijo con el que el cliente ahorre dinero, salvo que quiera robar clientes a la competencia. Preferirá uno más alto que le mantenga el nivel de beneficios.

El tipo fijo ha cogido mucho auge de un par de años a esta parte, justo cuando el Euríbor se ha hundido. Hasta hace poco, BBVA preveía que este indicador comenzará a subir a principios de 2018. Ahora retrasa ese paso a finales del año que viene... Y quién sabe cuánto más se retrasará… Depende de que el Banco Central Europeo deje de cobrar un 0,40% a los bancos que le depositan el dinero, algo que hará cuando vea que la economía de la zona euro remonta sin dudas ni timideces. O sea que la cosa va para largo…

Hoy por hoy, 1 de cada 4 nuevas hipotecas se firman a tipo fijo porque los bancos las meten por los ojos con la excusa de que el Euríbor subirá, algo que repiten como un mantra para asustar a sus clientes. Sí, subirá, pero será gradualmente y hasta que te compense el tipo fijo habrán pasado años. De momento, se calcula que firmar a tipo fijo a 30 años es 2.000 € más caro que a interés variable, y eso que las hipotecas variables ya no lo son al 100%, puesto que raro es el banco que no cobra un interés fijo el primer o dos primeros años. Es que a 10 años te pueden cobrar 1,60% de intereses, pero a 30 años la cosa se pone de 2,50% en adelante. En cambio, hay muchos préstamos a Euríbor (-0,15%) + 1%.

Si vas a firmar una hipoteca, lo mejor es a interés variable, con el menor diferencial y vinculación posibles, sin interés inicial ni comisiones. Si luego, dentro de muchos años, el Euríbor sube, la banca no negociará tipos fijos ventajosos para los clientes, salvo que prevea que el Euríbor vuelva a bajar mucho. La banca estudia continuamente el panorama y cuando ofrece algo es porque sabe que le saldrá rentable a sus cuentas, no a las del cliente. Así que el tipo fijo actual es sinónimo de que nos esperan muuuuchos años de Euríbor escandalosamente bajo, con lo que es mejor el interés variable.