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¿Cómo son de verdad las nuevas hipotecas?

La realidad no siempre es como la pintan

La realidad no siempre es como la pintan

Se cumple un año desde que los bancos despertaron de su letargo prestamista y les dio nuevamente por dar vidilla al mercado inmobiliario abriendo el grifo del crédito.

Desde el año pasado, la media de los diferenciales ha bajado del 3,2% al 2,1%. Es mucho, la cifra más baja de los cuatro últimos años, pero a la vista está que todavía sirve de poco. O eres súper-híper-mega solvente y te toca la lotería, o nada.

La estadística dice que en junio se dieron un 20% más hipotecas. Después de casi 4 años bajando sin parar esto ha sido un notición. ¿Pero de verdad se dan hipotecas? ¿Es cierto que se ha abierto el grifo del crédito? ¿Cómo son las hipotecas que realmente dan los bancos?

Nada mejor que preguntar a los que están en plena búsqueda de dinero para comprar un piso. Conozco varias personas en esa situación y os contaré lo que están viviendo, que demuestra que no es buena hipoteca toda la que lo parece, ni los bancos han abierto tanto la mano como deberían.

Dos gemelas de 30 años: una es fija hace tiempo y gana 2.800 € al mes. La otra gana 1.800 €, pero sólo tiene empleo estable desde hace 4 meses. Aportan el 20% de lo que vale el piso y no tienen otras deudas ni historial moroso por ninguna parte.

El banco les dice que su hipoteca es a Euríbor + 1,89%. Con ese sueldo van sobradas para pagar… Incluso el de la que más gana sería suficiente. Les dan la hipoteca pero… Como una de ellas no tiene apenas antigüedad en el trabajo el banco se descuelga con que para ellas es Euríbor + 2,50%. ¿Quéeeeeeeee? ¡¡Menudo robo!!

Así, la que inicialmente parecía una hipoteca súper maja y con baja vinculación -para lo que se ve por ahí todavía- rápidamente se convierte en un producto caro que no les compensa.

Otro caso: pareja joven. Ella, 33. Él, 35. Una hija. Hace cinco años y medio pidieron 137.000 € para un piso de 193.000 €. Desde entonces han pagado religiosamente, amortizando a troche y moche: ya sólo les quedan por pagar 57.000 €. Ambos tienen trabajo fijo: ella desde 2011 y él desde 2008. Entre los dos ingresan 2.500 €.

Necesitan una hipoteca puente para saltar a otro piso y lo único que encuentran son carisisisisímas ¿ofertas? que les harán perder el Euríbor + 0,37% que tienen actualmente. Encima algunas entidades ni les contestan. No sé si es peor que te digan que no o que te dejen esperando sin saber nada…

Básicamente es también lo que le pasa a un soltero de 34 años que tiene trabajo fijo desde 2009 y que no encuentra banco que quiera casarse con él. Gana 1.500 € al mes y tiene 20.000 € ahorrados. Quiere un piso de 100.000 €, ni muy grande, ni muy céntrico, ni tan siquiera nuevo.

De sobra sabemos que los mileuristas lo tienen crudo en estos tiempos, pero este chico gana más dinero y no encuentra tampoco quien le deje 80.000 € sin darle sablazos hasta en el carné de identidad. Los bancos no quieren gente sola y mira que abunda. Así están las cosas.

¿Puedo cambiar la hipoteca banco?

Se pueden buscar alternativas

Se pueden buscar alternativas

Cambiar la hipoteca de banco es posible. Se llama subrogación y, según Helpmycash, puede costar entre 400 y 1.500 euros.

Si firmaste antes de la gran subida de diferenciales, es decir, tienes Euríbor + 1% como mucho, no te merece la pena tocar ni un pelo de tu hipoteca, salvo que tenga cláusula suelo, un swap o condiciones abusivas de cualquier tipo.

Si tienes un diferencial por encima del 2% puede que te compense ir en busca de mejores condiciones.

Pero recuerda que no todo es el diferencial y que importan mucho las comisiones que te cobran y los productos que te obligan a contratar para tener dicho diferencial, algo a valorar tanto en la hipoteca que tienes ahora como en la que quieres conseguir.

Para cambiar la hipoteca de banco lo fundamental es que te compense económicamente. Echa cuentas para ver cuánto te cuesta ahora, cuánto pagarías por llevártela a otra entidad y cuánto ahorrarías por tenerla en otro banco.

Durante la pasada década, los bancos casi se daban de tortas por captar hipotecas y, tal era su afán, que se ofrecían a pagarte todos los gastos del cambio. La explosión de la burbuja inmobiliaria, la crisis y el cerrazón que han hecho en torno al crédito debido a la morosidad y la reestructuración bancaria ha hecho que ya no den ni chicles.

Quien quiera cambiar la hipoteca de banco tendrá que pagarlo. Hay unos gastos fijos: registro (100-200 €), gestoría (150-300€) y tasación (otros 150-300 €). Como regla general puedes calcular que te costará el 1% de lo que te quede por pagar, es decir unos 1.000 euros por cada 100.000 de deuda pendiente.

Desde Helpmycash también dicen que el banco querrá que tengas pagados al menos dos o tres años de la hipoteca, estar al corriente de todos los pagos e incluso, en algún caso, que el préstamo sea para tu vivienda habitual.

Ojo a las comisiones por desistimiento total y por cancelación, que aplican muchos bancos y que te afectarían en este caso. Algunas entidades también aplican comisión por subrogación.

Cambiar la hipoteca de banco es jaleoso y caro, te puede costar lo mismo que ganas en un mes, por eso tienes que estar seguro/a de que te compensa y de que lo necesitas para bajar intereses o ampliar el plazo. Si sólo te lo planteas para cambiar titulares o ampliar capital, lo mejor es una novación hipotecaria con tu banco, o sea que firmes un nuevo contrato, lo cual lleva algunos gastos, normalmente menores que los de la subrogación.

Si la quiero cambiar… ¿Adónde me la llevo? ING, Uno-e, Unicaja, Bankinter, La Caixa y Sabadell reciben hipotecas de otros bancos. Las más ventajosas suelen ser las de la banca online porque cobran menos comisiones, exigen menor vinculación y no tienen cláusula suelo, como sí suele aplicar Sabadell por ejemplo.

¿Me puedo cambiar de casa pidiendo otra hipoteca?

Atado al que ya no es el piso de tus sueños sino de tus pesadillas

Atado al que ya no es el piso de tus sueños sino de tus pesadillas

Quieres cambiar de piso porque la familia ha aumentado, te ha dejado la churri o te molaría cambiar de aires. ¿Es posible?

Si todavía tienes hipoteca por pagar, te puedes mirar una hipoteca puente, que no puenting, porque no se trata de saltar al vacío sin saber si podrás llegar a fin de mes o te tocará pedir en la puerta de tu nueva casa.

La hipoteca puente consiste en que el banco te da para comprarte tu nueva casa y cuando vendas la actual saldas cuentas. Lo malo es que ahora hay pocas opciones decentes y, al haber pocas hipotecas, el que viene de frente no tiene con qué pagarte.

Los intereses se han disparado con más fervor que las hormonas de un adolescente en una fiesta de pijamas y a los bancos les cuesta más soltar un duro que a Rajoy dar explicaciones por algo.

Lo más seguro es que la nueva hipoteca no tenga, ni de lejos, las condiciones de la de ahora, por muy mala que te parezca. Seguro que Euríbor + 2,5% y firmar un seguro de hogar perpetuo y otro de vida durante 10 años te molesta más que la suegra.

Si no quieres andar pagando una burrada por el piso, no es momento de comprar con una hipoteca. Quizá por eso en junio sólo hubo 14.000 compraventas, las mismas que en junio de 1995. ¡¡Hace 18 años!! Además de volver a niveles normales, vamos para atrás como el cangrejo.

Y por eso ahora sólo compran los que tienen el dinero en la mano, que haberlos haylos, como las meigas, y los que se enamoran de un piso del banco, porque ésa es la única opción buena ahora mismo.

Antes de preguntar al banco por las hipotecas, pregúntale por los pisos que tiene en venta. Su cara cambiará como de la noche a la mañana y las condiciones mejorarán como por arte de magia. Euríbor + 1% o 1,5% será posible. La esclavitud bajará y cambiarte de piso podrá ser una realidad.

Pagarás intereses, claro que sí, pero evitarás que sean más indecentes que el cruce de patas de Sharon Stone en Instinto Básico. Fíjate que ahora pagamos de hipoteca lo mismo que en 2008 y eso que el Euríbor ha cerrado agosto en el 0,542% y en hace 5 años llegó a estar por encima del 5%. Es por los diferenciales, así que imagina cómo se te pondrá la cuota en unos años si compras ahora.

Por eso de poco sirve que el precio de la vivienda haya bajado de media en España más de un 30%. Si hay pocos préstamos y la mayoría son una bazofia, de nada vale mantener el trabajo o que no te haya bajado el sueldo. Qué pena tener que conformarse con el aprobado raspao, pero ya sabes que en el país de los ciegos, el tuerto is the king.

Cancelar una hipoteca cuesta 3 veces más que antes

Para que los notarios y registradores sigan haciendo caja, el Gobierno sube un 175% los aranceles para cancelar, subrogar y cambiar una hipoteca

Para que los notarios y registradores sigan haciendo caja, el Gobierno sube un 175% los aranceles para cancelar, subrogar y cambiar las condiciones de una hipoteca

La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) denuncia que para cancelar oficialmente una hipoteca vamos a tener que pagar a notarios y registradores el triple que antes.

Y también habrá que pagar más para subrogarla (cambiarla de banco) y para hacer una novación (cambiar algún aspecto del contrato de la hipoteca una vez ya firmada).

Todo esto ocurre por la intervención financiera de Bankia y queda recogido en el BOE del 11 mayo, en el que se publica el decreto que el Gobierno acaba de aprobar de tapadillo. Y mientras nosotros vamos a tener que pagar más, las entidades financieras van a pagar menos porque los aranceles que se les van a cobrar sí bajan.

El arancel a pagar a notarios y registradores va a depender del importe del préstamo hipotecario. La OCU calcula que para cancelar una hipoteca de 150.000 euros habrá que pagar al notario 137 € en vez de los 50 € que se pagaban hasta ahora por una copia simple. En resumen, un 175 % más. Por muy baja que sea la hipoteca, no se pagarán menos de 90 €, que es el mínimo que se establece pagar al notario por cancelarla.

Pasa lo mismo con los registradores, sector que el presidente del Gobierno, Mariano Rajoy, conoce bien porque es registrador de la propiedad en excedencia. Si se quiere cancelar oficialmente la misma hipoteca de 150.000 €, habría que pagar al Registro de la Propiedad 84 €, cuando antes esta cifra era de 28,85 €. Por muy bajo que fuera el importe de la hipoteca, aquí también se establece un mínimo que pagar, en este caso de 24 €.

Ya lo dice estupendamente la OCU: esta subida “beneficia única y exclusivamente a los notarios y registradores”. “Se aprueba por la puerta de atrás y sin ningún tipo de audiencia ni consulta”. Para intentar una marcha atrás, esta asociación va a denunciar al Parlamento y al presi del Gobierno este subidón que nos da tanto bajón.

El caso es que notarios y registradores sigan ganando dinero. Como se firman tan poquitas hipotecas, parece que se quiere compensar esta falta de ingresos con nuevas funciones como casar y divorciar en plan exprés o con ésta de ahora.

Ya se vio que muchos notarios y registradores cobraban lo que les daba la gana, abusando tanto de las tarifas que solo en 2010 la OCU calculaba que nos habían estafado 93 millones €. A raíz de esto, el último Gobierno socialista aprobó un decreto-ley para volver a regularizar las tarifas, que ahora está subiendo el Gobierno impopular.

La OCU recomienda que solo canceles la hipoteca dejando constancia en el Registro de la Propiedad si te ves en la obligación de hacerlo y no tienes más remedio porque, por ejemplo, vas a vender el piso. Si no, lo mejor es esperar. Pasados 20 años desde que has terminado de pagar la hipoteca, ésta se cancela automáticamente en el Registro de la Propiedad porque se da por caducado.

Si esperas, te ahorras no solo el impuesto revolucionario que hay que pagar a notarios y registradores por dejar constancia de que cancelas la hipoteca, sino también los 100 o 200 euros que viene a cobrar el banco o la caja por emitirte un certificado de que la hipoteca sobre el piso está cancelada.

Este año se cambian de banco un 58% menos hipotecas que en 2011

La mitad de los que quieren cambiar de hipoteca están atenazados por la alta comisión que le quiere cobrar su banco

La mitad de los que quieren cambiar de hipoteca están atenazados por la alta comisión que le quiere cobrar su banco

¿Tu banco te está estafando con la hipoteca y quieres cambiarla a otra entidad? A lo mejor te lo has planteado y has podido o tal vez no hayas podido por el dineral que te supone hacerlo.

Mejorar las condiciones de la hipoteca del piso ya no está al alcance de cualquiera. Atrás quedaron los tiempos en los que los bancos se peleaban por captar clientes a través de sus hipotecas o hipotecas a través de sus clientes, y en los que incluso te pagaban la comisión que te cobrara el banco al que le hacías el corte de mangas.

La comisión que ahora cobra un banco por que le dejes y te vayas con la hipoteca a otra parte es un 14% más cara que hace un año.

Si en febrero de 2011 la media que se pagaba por subrogar la hipoteca era de 415,39 €, en febrero de este año esa media ha subido hasta los 473,09 €, según el Banco de España.

Solamente entre enero y febrero de este año la subida ha sido del 1,6% y todo hace esperar quesiga aumentando. Los bancos dan muy pocas nuevas hipotecas, en 2011 se ha batido el récord a la baja, y por eso luchan por mantener las que ya tienen, sobre todo si gozan de cláusula suelo, swap o caros seguros que te vinculan a la entidad.

El banco que nos recibe también cobra comisión por emitir un cheque por el importe que cancele lo que debemos al anterior y ya es significativo que ni siquiera le parezca bien al Banco de España, porque dice que esto no es un servicio que nos presta sino que el banco está cumpliendo con una obligación fijada por Ley.

También hay que pagar al notario, la gestoría y el Registro de la Propiedad y, por si esto no fuera poco, en el último año los bancos han subido un 24% lo que cobran por estudiar si te dan el préstamo y han incrementado un 6,5% la comisión por abrir la nueva hipoteca. Solo estas dos cositas suman 795 € y hacen que una hipoteca cueste ahora 66 € más que hace un año.

Por eso hay que calcular bien lo que nos va a suponer de ahorro tener la hipoteca con otro banco porque con todo este jaleo y, sobre todo, con estos gastos extra a lo mejor no nos sale tan rentable. ¿Será por eso que el 58% de la gente que la quería cambiar ha dejado la hipoteca donde estaba, a pesar de los abusos bancarios?

Medidas desesperadas para no perder el piso

Al banco hay que darle una puñalada trapera antes de que nos la dé él a nosotros

Al banco hay que darle una puñalada trapera antes de que nos la dé él a nosotros

Las hipotecas están empezando a ser como la energía, que ni se crea ni se destruye, solo se transforma. Como la concesión de hipotecas volvió a bajar en junio, a pesar de que todos creíamos que la subida del IVA pegaría un empujón temporal a la compraventa de pisos, y como la cuestión es evitar a toda costa que nos embarguen la casa aunque andemos justos para pagar la hipoteca, la moda es renegociar la hipoteca con el banco actual o cambiarla de banco (subrogarla).

Y como la necesidad es la mejor escuela y agudiza el ingenio en términos flipantes, son miles los españoles que se lanzan a las sucursales bancarias de las que un día se fueron sonrientes con la hipoteca bajo el brazo para pedir que, amablemente y con el menor mamoneo posible, el banco tenga a bien reconsiderar las condiciones del préstamos, aplazar algún pago, etc, etc.

Y como los bancos están casi tan desesperados por no embargar como la gente por evitar que les embarguen, han empezado a quitarse los tapones de cera de los oídos para, al menos, escuchar nuestros lamentos y tímidas propuestas, aunque a veces tengamos las de perder porque nuestro desconocimiento del mundillo financiero nos debilita ante ellos.

Si nos escuchan es para no sumar un piso más a su colección de joyas expoliadas e invendidas, como las que tiene el British Museum robadas por la cara en yacimientos arqueológicos de medio mundo.

Esas estupendas joyas, sobre todo las incrustadas a pie de playa, se empeñan en no bajarlas de precio porque no les conviene perder pasta: la pasta que hay de diferencia entre el dinero que les debía el propietario al que embargaron y el dinero que el nuevo propietario les debería pagar por el piso ahora, en tiempos de crisis, cuando el precio ha bajado un 20% de media, debiendo bajar otro tanto, pero no haciéndolo porque promotores y banqueros se han aliado para intentar exprimirnos las últimas gotas del marchito y maldito ladrillo en España.

Suerte que tienen los que hoy día consiguen una hipoteca, y mucha más suerte aún los que se interesan por un piso del banco porque suyo será el Reino de los Suelos. Bienaventurados los que salvan el piso renegociando la hipoteca con éxito y bienaventurados los que se pueden permitir hacer un corte de mangas al banco con una subrogación de la hipoteca en otra entidad, porque ellos dormirán más tranquilos.