Mejores hipotecas enero 2020

Mejores hipotecas enero 2020

¿Año Nuevo, vivienda nueva? Si necesitas hipoteca, aquí verás un completo resumen de cómo estarán las hipotecas en enero y por dónde pueden ir los tiros en este 2020.

Analizamos a fondo el sector y, como cada mes, te presentamos un listado con las 10 mejores hipotecas variables y las 3 mejores a tipo fijo.

Las ofertas para nuevas hipotecas reciben el año sin cambios… La banca lleva meses parada en el terreno variable. En el fijo sí que ha habido algunas bajadas agresivas, pero este mes apenas hay movimiento. El tipo variable sigue siendo el que menos interesa a la banca porque, con el Euríbor en torno al -0,27%, es con el que ganan menos dinero.

Por eso intensificaron tanto la comercialización de hipotecas fijas de unos años a esta parte, pasando de intereses por encima del 3% y firmándose al año menos del 10% del total a suponer el 45% de todas (récord histórico este año), con unos intereses que desafían cualquier cosa que hubiéramos visto antes de 2015.

En cualquier caso las hipotecas están muy baratas para lo que han estado en años anteriores y casi todos los gastos del contrato hipotecario los asume la banca, excepto la tasación de la que en algunos casos también se hace cargo. El año 2019 ha terminado siendo el que más baja ha tenido la media de los tipos de interés de las nuevas hipotecas, con un 1,803%.

Aunque para enero no cambie el listado de mejores hipotecas variables porque la banca no está moviendo ficha todavía, sí se espera que pueda haber algún cambio a lo largo del año, pero no a mejor. Como el Euríbor se prevé que se quede una buena parte del año en torno al -0,22%, estando todo 2020 en negativo, no parece que la banca entre en guerra por mejorar su oferta a tipo variable sino más bien lo contrario: quizá suba algunos diferenciales o sea más sutil, volviendo a aplicar la comisión de apertura o mayor vinculación en los préstamos.

Este mes siguen estando en primer lugar tres bancos online, sector donde tradicionalmente se han concentrado las mejores hipotecas. Son Pibank (del Banco Pichincha), Openbank (del Santander) y Evo Banco (recientemente adquirido por Bankinter), cuya hipoteca es progresiva y el diferencial va bajando según avanzan los años.

En cuanto al tipo fijo, sí podemos esperar que la banca -sobre todo la que ya entró en guerra- baje un poco más los intereses fijos para continuar con la lucha por la captación de clientes, pero no cabe esperar que lo haga antes de primavera, cuando ya tenga tenga claro cuál ha sido su resultado económico de 2019. Los mejores préstamos fijos a 20 años en enero están en BBVA al 1,40%, MyInvestor al 1,59%, casi como Kutxabank, que está en el 1,60%. Les siguen Coinc y Bankinter al 1,69%, con Evo y Openbank a la cola, con un 1,75% a 20 años.

Para menos de 20 o 30 años no interesa el tipo fijo porque con la progresión que parece que lleva y llevará el Euríbor lo más probable es que acabes pagando más dinero que con el interés variable. Por eso también la banca se esfuerza tanto en promocionar el tipo fijo, en sus escaparates y sobre ten sus páginas webs, donde resulta más fácil, rápido y accesible consultar su información de hipoteca fija frente a la variable.

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Puedes reclamar el suelo aunque ya no exista la hipoteca

Se despeja un nuevo camino para reclamar el dinero de la cláusula suelo

Se despeja un nuevo camino para reclamar el dinero de la cláusula suelo

La cláusula suelo sigue dando qué hablar… La semana pasada fue sobre los acuerdos que se firmaron para bajarte o quitarte el suelo a cambio de no denunciar ni reclamar dinero, y ésta sobre la última sentencia del Tribunal Supremo, también sobre cláusulas suelo.

Resulta que, hasta ahora, si habías vendido un piso o te lo habían embargado, no podías reclamar la cláusula suelo ni esperar que el banco te devolviera el dinero que habías pagado de más por tenerla. Peeeeeeroo… Una pareja de Badajoz reclamó su caso, que ha llegado hasta el Tribunal Supremo, donde finalmente han dicho que si una cláusula suelo tiene todo lo necesario para ser considerada abusiva es nula igualmente.

Para ser considerada abusiva debe haber sido incluida en la hipoteca sin que te enteres o sin que supieras las consecuencias: una hipoteca más cara porque no ibas a pagar menos de cierta cifra (el suelo) por mucho que el Euríbor cayera por los suelos como ha pasado.

O sea que da igual si terminaste de pagar la hipoteca, la cancelaste por cambiar de banco, vendiste el piso o te lo embargaron, sea cual sea tu caso, aunque la vivienda ya no sea tuya y no exista esa hipoteca, como puedes demostrar con las escrituras y el contrato hipotecario que sí la tuviste, puedes reclamar que el banco te devuelva lo que le pagaste de más por tener suelo. Una cifra nada despreciable que puede superar los 20.000 euros dependiendo del caso.

Para hacerlo debes dirigirte el SAC (Servicio de Atención al Cliente) de tu banco. En cualquier sucursal te darán la dirección postal o el correo electrónico al que enviar la reclamación, que deberá ir con una copia del contrato de la hipoteca donde se vea que tenías cláusula suelo y a ser posible recibos que lo demuestren. En el escrito hay que mencionar que tienes derecho a la devolución del dinero según esta reciente sentencia del Tribunal Supremo.

El banco tiene un par de meses para responderte. Si no lo hace o la respuesta es negativa, pon una reclamación en el Banco de España, que tiene otros dos meses para contestar. En caso negativo, cosa rara porque hay una sentencia del Tribunal Supremo, es cuando habría que demandar judicialmente; dependiendo de tus recursos consulta si podrías optar al servicio gratuito de un abogado.

No obstante, si en tu municipio hay una OMIC (Oficina Municipal de Información al Consumidor) o similar puedes contactarles para que te digan qué documentación debes fotocopiar y rellenar, y ellos la presentan a tu banco por ti gratuitamente, ahorrándote el primer paso.

La opinión de los acuerdos contra el suelo se retrasa a enero

Nuevo tiempo muerto para dar margen de maniobra a la banca

Nuevo tiempo muerto para dar margen de maniobra a la banca

La opinión del abogado general del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sobre si son legales o no las cláusulas abusivas pactadas con el cliente sea hará esperar un poco más… Estando prevista para el pasado 12 de diciembre se retrasará hasta el próximo 30 de enero, saliendo la sentencia del Tribunal quizá para junio o julio.

En resumen, el tribunal europeo debe decidir si es legal o no que después de que el Tribunal Supremo anulara la cláusula suelo en mayo de 2013 las hipotecas que se renegociaran desde esa fecha tienen validez. Es decir, que si estás entre la clientela que firmó con el banco que renunciaba a cobrar el dinero de más y a demandarle con tal de que te quitara la cláusula suelo quizá ese acuerdo deje de ser válido.

El motivo es que en Europa se siga viendo como un abuso, aunque fuera pactado contigo. Este tipo de acuerdos en los que el banco te cambia o te quita una cláusula que te perjudica siguen siendo abusivos porque renuncias a cobrar lo que pagaste de más y a demandar para lograrlo. Además, en muchos casos el suelo se siguió manteniendo el suelo pero más bajo.

Se cree que uno de los motivos para que conozcamos más tarde la opinión del abogado general es que también está en manos del TJUE qué hacer con el IRPH. El 80% de los afectados se ven como ganadores según una encuesta realizada por la web Reclamador. Si lo invalida la banca tendrá que costear muchos millones de euros, igual que si da la razón a los clientes con los pactos que se hicieron tras la anulación del suelo.

En este tema los más perjudicados son el Sabadell y el Santander, que nunca incluyó suelo en sus hipotecas pero heredó muchas de este tipo cuando compró el Banco Popular en junio de 2017. Aunque el Santander ya ha devuelto 396 millones de euros por la vía extrajudicial que se aprobó en el último mandato de Rajoy, aún tendría que devolver más si esta sentencia sale a favor de los clientes.

En el escenario más favorable le quedarían poco más de 100 millones por pagar; en el más duro la cifra subiría hasta los 900 millones en total, o sea que le quedarían alrededor de 500 por devolver. El otro banco más afectado, el Sabadell, tiene ahorrados 110 millones para este tema, una cantidad muy baja para los 505 millones a los que se calcula que tendría que hacer frente si el tribunal da la razón a los clientes.

Las cifras cambiarían también dependiendo de si se reconoce que estuvieron mal hechas todas las novaciones hipotecarias, incluso las que quitaron el suelo, o sólo a las que lo mantuvieron a cambio de rebajarlo. Esperemos que la sentencia no se retrase más y a finales de enero podamos ir viendo por dónde irán los tiros.

Ya se sabe que la opinión del abogado general es un magnífico termómetro que nos sirve para saber cómo será la sentencia del TJUE, porque suele coincidir con lo que nos adelanta el abogado meses antes del fallo oficial.

La banca ya ha devuelto 2.255 millones al 41,4% de los afectados que lo solicitaron, pero aún queda pendiente este tema de los acuerdos que se firmaron para rebajar el suelo o eliminarlo a cambio de no demandar al banco y que en este blog ya adelantamos que no eran buena idea, por ser abusivos, y que traerían problemas.

Las hipotecas verdes, pocas y difíciles todavía

Verde que te quiero verde, verde hipoteca, verde casa...

Verde que te quiero verde, verde hipoteca, verde casa…

Ahora que estamos en plena Cumbre del Clima, que se ha tenido que organizar en Madrid en tiempo récord por los disturbios en Chile, es buen momento para hablar de las Hipotecas Verdes.

Aunque todavía son minoritarias en España, existen. Cuando la Unión Europea regule tanto la construcción y reforma de viviendas como las hipotecas verdes, habrá más ofertas y se contratarán más, quizá en 10 o 15 años.

Una hipoteca verde es aquella que se basa en la sostenibilidad energética de la vivienda que te vas a comprar, o sea que en vez de rebajarte el diferencial porque contratas seguros y otros productos asociados a la hipoteca, te lo rebajan porque la casa sea eficiente a nivel energético; ya sea porque te la compras nueva así o porque inviertes pasta en una casa antigua para mejorar su gasto de energía en al menos un 30%.

Sabemos que, desde hace unos años, es obligatorio entregar un certificado de eficiencia energética de la casa cuando la vas a vender, lo que te lleva a gastar de 60 euros en adelante en que venga un arquitecto técnico a estudiar la vivienda y decir qué calificación tiene según las ventanas, la calefacción, el aire acondicionado y otras cosas de este estilo, y cómo se puede mejorar. Un informe que el vendedor no suele leer, ni reformar la vivienda, y que es más un postureo y un negocio para dar trabajo a los arquitectos técnicos tras la crisis de 2008.

En el caso de la hipoteca verde, ese informe es fundamental porque determinará cuál será el diferencial que vas a pagar por la hipoteca, ya que va en función de la calificación energética (A, B, C, D, E, F o G) que obtenga la vivienda, siendo la A la más eficiente y la G la menos. Si te vas a comprar una casa nueva lo tendrás más fácil, porque algunas se hacen ya con placas solares y teniendo en cuenta que energéticamente sean sostenibles.

A partir de 2021 todos los edificios que se construyan deberán tener una etiqueta de consumo casi nulo, aunque si optas por una vivienda antigua también te vendrá bien que los anteriores propietarios hayan invertido dinero en mejorar estos aspectos de la casa o invertir tú.

El banco de las hipotecas verdes por excelencia en España es Triodos Bank, que nació en 1980 en los Países Bajos y llegó a España hace 20 años. Este tipo de hipotecas empezaron aquí en 2013 y ya se han firmado 1.684 hipotecas verdes de las 12.000 que lleva en Europa.

Su préstamo consiste en un tipo fijo del 2,25% durante el primer año y medio, pasando después a Euríbor más un diferencial que depende de la calificación energética de la vivienda. Si la casa tiene la nota más alta (A+) el diferencial es del 1,05% y si es la más baja (G) el diferencial sube hasta el 1,29%; entre medias, el resto de opciones. Pero no es todo lo que pide: este diferencial también depende de que contrates un seguro de vida, uno de hogar y una cuenta Triodos por la que te cobra 3 euros al mes.

Aun así no está mal de precio, se sitúa por debajo del coste medio de las hipotecas en España, que en septiembre fue del 2,25%, pero tampoco es de las más baratas, ya que es posible encontrar préstamos mucho más bajos y con igual o menor vinculación, sobre todo online.

Aunque aún no está bien regulado y tendremos que esperar a que la Unión Europea dé un gran impulso a las viviendas verdes, en España hay otros bancos que se han subido al carro eco. Cajamar tiene una hipoteca verde que te rebaja un 0,05% el diferencial si la vivienda tiene una buena calificación energética. Y hasta aquí llega la oferta como tal.

Luego están Bankia, Santander y BBVA, que tienen ofertas puntuales. Bankia ofrece préstamos más baratos para reformar las viviendas en tema energético, como por ejemplo instalar paneles solares. Cobra un 4,65% de interés, pero es un préstamo, no una hipoteca. BBVA te mejora las condiciones del préstamo autopromotor si la casa que te haces cuenta con una alta eficiencia energética.

Por su parte el Santander te rebaja un 0,10% extra en el diferencial de su Hipoteca Variable si la vivienda es A o A+, algo que hoy en día es muy difícil de lograr porque este tipo de construcciones escasean. Por eso y por la poca oferta, habrá que esperar a que dentro de unos años se dé un gran impulso al sector regulando tanto la construcción y reforma de viviendas para que sean verdes, como las propias hipotecas que premian este tipo de cosas.

Mejores hipotecas diciembre 2019

Mejores hipotecas diciembre 2019Si andas en busca y captura del mejor préstamo para comprarte una vivienda, no te pierdas este análisis del sector y nuestro listado mensual de las 10 mejores hipotecas variables y las 3 mejores a tipo fijo.

Encaramos la recta final del año y con ella un nuevo horizonte hipotecario donde el Euríbor sigue subiendo y la guerra de precios ha parado porque la banca siente que no tiene más margen para bajar sin comprometer sus ganancias.

Precisamente por eso hace un par de meses el Banco Santander encareció su hipoteca variable hasta el 2,29% de interés fijo el primer año y Euríbor + 1,29% el resto del tiempo. Coinc y Pibank también subieron al 1,10%, recordando la maniobra que hace tiempo hizo ING Direct, que hace años era de los que tenía una hipoteca más económica y que ahora está con un diferencial del 1,11% y fuera de este listado.

Por contra, Evo Banco, que ahora es propiedad de Bankinter y sólo opera online, lanzó hace varias semanas una Hipoteca Inteligente que sigue manteniendo y que es de las más baratas y de las más interesantes que hay porque ofrece un diferencial progresivo, seguramente porque cree que el Euríbor irá subiendo a ese ritmo durante los próximos años.

Esta hipoteca empieza el primer año desde Euríbor + 0,99%, bajando del segundo al quinto a Euríbor + 0,89% y con un diferencial del 0,79% del sexto al décimo año, y a 0,69% del undécimo en adelante.

Se prevé que el Euríbor cierre noviembre en torno al -0,26%, por encima de octubre y en tendencia ascendente cada mes. Va despacio pero está recuperando todo el terreno perdido durante el verano porque el Banco Central Europeo tuvo que intervenir rápidamente a lo bestia para que no se hundiera hasta el -0,50% e incluso más abajo.

Aunque todo apunta a que vaya a seguir en ascenso, la previsión es que siga en negativo lo que queda de este año y todo 2020, volviendo a positivo quizá a mediados de 2021. Pero es usual que estas previsiones se retrasen y la economía en la zona euro no despega, estamos en una clarísima recesión como si estuviéramos anclados en el fondo con una piedra gigante, así que lo más probable es que tengamos Euríbor negativo durante más tiempo.

Esto repercute directamente en las hipotecas que puedes encontrar ahora si te acercas a un banco y en las que encontrarás durante el próximo año, si bien hay que tener en cuenta dos cosas. La primera es que los bancos dan unas directrices generales a las sucursales pero luego cada una debe conceder un número determinado de hipotecas al año y, si todavía no ha alcanzado la cifra, quizá podrías esperar que te la diera ahora, aunque se firme en enero.

Así la entidad logra su objetivo y tú puedes negociar unas buenas condiciones. Aquí es donde enganchamos con la segunda cosa importante: ahora las hipotecas son a medida. Aunque veas ciertas cifras en los anuncios, al final te van a hacer una oferta según sea tu perfil económico y laboral, así que a mayor sueldo, estabilidad laboral y ahorros, mejores condiciones puedes lograr también.

Las hipotecas más baratas continúan en la banca online, porque no tienen tantos costes de estructura como un banco físico, ya que en algunos casos haces todos los trámites por Internet. Eso sí, en estos bancos la posibilidad de negociar es prácticamente nula precisamente por eso: porque ya tienen muy ajustados los márgenes de las ofertas y no hay cara a cara. No obstante, intenta negociar y mejorar siempre las condiciones.

La guerra de precios se ha parado y no es de esperar que durante la primera mitad del próximo año continúen las hipotecas congeladas, incluidas los de las de tipo fijo, donde parecía que la banca sí se había emocionado en los últimos meses bajando los precios hasta cifras nunca antes vistas.

A tipo fijo, este mes los mejores préstamos están en MyInvestor, con 1,79% a 20 años; y en BBVA y Openbank, ambos a 1,95% a 20 años. Ofrecemos este dato porque por debajo de los 20 años, tal y como están el mercado y el Euríbor, con su previsible evolución, no interesa hipotecarse a tipo fijo por menos de 20 años.

En cualquier caso, elijas el fijo o el variable, vale la pena mirar y comparar, ya que entre la hipoteca más cara y la más barata la diferencia en intereses puede llegar a los 40.000 euros, además de los gastos en vinculación (seguros y otros productos) que tienes para conseguir esos intereses tan supuestamente atractivos

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Los gastos de la hipoteca se resolverán en la Unión Europea

Nueva sentencia del Tribunal europeo a la vista

Nueva sentencia del Tribunal europeo a la vista

Empieza a ser una costumbre que la banca española abusa lo que quiere y, muchos años después, esos abusos se denuncian, se juzgan en España, llegan al Tribunal Supremo, éste le da la razón a la banca, o al menos le echa un gran capote, y finalmente el asunto termina en Luxemburgo, en manos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Así ha sido con la cláusula suelo y la de vencimiento anticipado… Ahora está la de apertura en tela de juicio, el IRPH, las hipotecas multidivisa… Y por fin los gastos de la hipoteca. Desde que el 23 de diciembre de 2015 el Tribunal Supremo dictara una sentencia sobre los gastos de una hipoteca de BBVA, diciendo que debían correr todos por cuenta del banco y no del cliente, se abrió la caja de Pandora.

Algo que se terminó de liar cuando en noviembre del año pasado dijo también el Tribunal Supremo que el gasto más caro de todos, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), lo tenía que pagar íntegramente el banco y a las tres semanas dijo que lo pagara el cliente, porque la banca entera se le echó encima asustada.

Y ya para qué queremos más… En enero dictó una nueva sentencia diciendo que los gastos los asumiera quien realmente tenía interés en el servicio al que se referían, o sea que el registro fuera a medias, la notaría también, etcétera. Al final el Gobierno intervino y desde junio todos los gastos, excepto la tasación y una copia de las escrituras, los pagan los bancos en las nuevas hipotecas.

Ante tanta disparidad de criterios, y básicamente tanto cachondeo de pallá y pacá con las decisiones, un juez del juzgado nº 6 de Ceuta ha preguntado al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) su opinión sobre el tema. ¿Los gastos de la hipoteca deben correr a cargo del cliente o del banco?

Como la cuestión se le acaba de plantear, la decisión llegará dentro de aproximadamente un año, aunque la opinión del abogado general de la Unión Europea -como es costumbre- se sabrá antes y ya tendremos idea de por dónde resolverá el TJUE, ya que suele coincidir con lo que dice el abogado general.

Lo que diga es súper importante porque afectará a más de 8 millones de hipotecas en España que podrán o no, según cómo acabe todo, reclamar y recuperar lo que en su día pagaron por los gastos de constitución de la hipoteca y que asciende a una media de 10.000 euros por préstamo entre el impuesto, la notaría, la gestoría, el registro de la propiedad y la tasación, si es que se incluye en el lote.

De momento nos tocará esperar unos cuantos meses más, haciendo lo posible por no mordernos las uñas, a ver qué dice el abogado y rezar para que nos resulte favorable como suelen ser las opiniones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

 

La hipoteca se encarece con más de 3 vinculaciones

¡¡Cuidado con los gastos ocultos de la hipoteca!! Mira todo con lupa para gastar lo menos posible

¡¡Cuidado con los gastos ocultos de la hipoteca!!

Desde que entró en vigor la reforma de la ley hipotecaria, el pasado mes de junio, ninguna entidad bancaria te puede obligar a contratar nada a cambio de firmar la hipoteca, de modo que no hay ninguna vinculación obligatoria: ni seguros, ni tarjetas, ni cuenta asociada, ni nada de nada.

Lo que sí se mantiene es lo que ya venían haciendo muchas entidades: ofrecerte distintos productos con los que rebajarte el diferencial a cambio de firmarlos o cumplirlos. Por ejemplo gastar con la tarjeta al menos 600 euros al mes, tener una tarjeta de crédito, un plan de pensiones, un seguro de hogar, de vida, de coche, de salud… Y, cómo no, el más básico y típico: abrir una cuenta en la que cobras los ingresos habituales y a la que te giran el recibo mensual de la hipoteca.

Esa rebaja que los bancos realizan puede ser tanto en el diferencial de las hipotecas variables como en el tipo fijo y, además, suele venir explicado y desglosado por escrito en las condiciones de la hipoteca. Si no es así, malo-malo-malo, debe quedar todo clarito.

Por ejemplo, en un préstamo a interés variable que el banco ofrece a Euríbor + 2,09% te descuenta un 0,20 por domiciliar la nómina, un 0,30 por el seguro del hogar, un 0,30 por el seguro de vida y un 0,40 por el plan de pensiones, con lo que si contratas todo la cuota se te queda al final en Euríbor + 0,89%, que suele ser la cifra a la que publicitan la hipoteca tanto la web como en los escaparates, la publicidad escrita y el cara a cara en las oficinas.

Pero… He aquí la pregunta del millón que siempre debes hacerte. ¿Me interesa firmar tantas cosas a cambio de abaratar el interés de la hipoteca? Pues… ¡¡No siempre!! Aquí es cuando debes pensar no sólo en tu situación personal y en lo que te conviene sino en cuánto dinero realmente te ahorras en la hipoteca contratando todo eso y cuánto dinero extra estás pagando.

Seguro del hogar tienes que tener de todos modos porque, además de que es útil, el seguro contraincencios que tiene es obligatorio por ley en toda firma de hipoteca. El seguro de vida también suele ser útil porque te puede pasar algo y así el otro titular, o tus herederos si te hipotecas en solitario, no reciben un marrón sino una solución y una vivienda pagada. 

Pero, por un lado te tienes que fijar en que de verdad te ofrecen un buen seguro a buen precio, porque la banca suele inflar los precios ya que ofertan mediante sus propias compañías de seguro y lo mismo suele ser más barato en compañías de fuera. Además, está estudiado que si contratas más de 3 productos vinculados ya te estás comiendo todo el ahorro que te hacen en la cuota mensual. O sea que no interesa contratar tooodo el pack para rebajar el diferencial si el pack incluye más de 3 cosas.

Como digo, tienes que sacar la calculadora y ver si te conviene. Una manera de ayudarte es la TAE, siglas de Tasa Anual Equivalente, o sea lo que de verdad pagarás al año por el préstamo teniendo en cuenta no sólo las cuotas mensuales sino todos los gastos de la vinculación (seguros, tarjetas, etcétera).

Es la cifra que tienes que tener en cuenta y dividir entre 12 para saber lo que realmente pagas al mes. En cambio el TIN (Tasa de Interés Nominal) es de lo que te suelen hablar (ese Euríbor + 0,89% del ejemplo) y no incluye estos gastos que, al fin y al cabo, ahí los tienes y se pueden comer todo el ahorro que ganas con la rebaja del diferencial.

¿El banco te cobra por la cuenta de la hipoteca?

Míralo todo con lupa para saber si pueden cobrarte o no por la cuenta

Míralo todo con lupa para saber si pueden cobrarte o no por la cuenta

Cuando firmaste la hipoteca… ¿A que el banco te hizo abrir una cuenta para cobrarte las cuotas? Es una práctica súper habitual al firmar un préstamo, igual que lo de que tengas los ingresos domiciliados ahí. Así el banco se asegura de que, cuando te pase la cuota,  tendrás dinero porque tienes ingresos.

De hecho un buen truco para no ahogarse o tener que guardar el dinero todo el mes es poner el pago muy a primeros, cuando ya sabes que has cobrado, para que te quiten el dinero de ahí y ya sepas con cuánto cuentas para pasar el resto del mes.

Lo de tener una cuenta en el banco de la hipoteca es lo más normal del mundo y no supone esfuerzo ni problemas, al revés… También nos viene bien. El problema llega cuando el banco te cobra una cuota de mantenimiento por esa cuenta.

Madre mía… Como si no sacara ya suficiente con los intereses que le vas pagando mes a mes, especialmente al principio donde se pagan más intereses que al final, porque en España las hipotecas siguen el sistema francés, según el cual al principio se pagan muchos intereses y, según va avanzando el pago del préstamo, vas pagando más capital (devolviendo realmente lo que te prestaron) y menos intereses.

¿Comisión de mantenimiento? Sí, por ejemplo de 20 o 30 euros al año. ¿Eso es legal? Pues depende de cuándo hayas firmado la hipoteca. La fecha a tener en cuenta es el 29 de abril de 2012, cuando empezó a funcionar la nueva normativa de transparencia y crédito al consumo.

También depende de para qué se utilice la cuenta exactamente. Cuando ha resuelto reclamaciones de clientes contra entidades, el Banco de España ha dicho que si la cuenta se usa exclusivamente para el pago de la hipoteca y se abrió porque el banco obligó a hacerlo no se puede cobrar ninguna comisión de mantenimiento.

Igual que tampoco se cobra si la cuenta se abrió antes del 29 de abril de 2012 y sólo se ha utiliza para pagar la hipoteca, sus comisiones o los productos vinculados a ella como seguros, tarjetas o planes de pensiones.

Otra cosa diferente es que la cuenta se use para más cosas, como por ejemplo el pago de otros recibos (luz, agua, gas, telefonía…), sacar dinero o pagar con tarjeta, que es lo más habitual. En ese caso, si la cuenta se abrió después del 29 de abril de 2012, aunque se destine al pago de la hipoteca, el banco sí puede cobrar por su mantenimiento, porque no se destina exclusivamente a la hipoteca y sus productos asociados.

Si la cuenta se abrió pasado ese 29 de abril de 2012 el banco sí puede cobrar por su mantenimiento siempre y cuando lo haya avisado previamente. Ese aviso debe aparecer en la ficha precontractual de la hipoteca y en el documento firmado ante notario. También debe estar incluida en el cálculo de la TAE (Tasa Anual Equivalente), que es el coste real de una hipoteca, porque a la cuota se suman las comisiones y otros productos asociados a la misma como por ejemplo los seguros.

Si el banco te cobró desde el principio, puede seguir haciéndolo. En cambio si la cuenta, por mucho que se firmara tras ese 29 de abril de 2012, siempre fue gratuita, debe seguir siéndolo; la entidad de repente no te puede cobrar por tener una cuenta igual que no te puede cobrar si no te avisó de que esa comisión era parte de la hipoteca desde el principio.

Si lo que firmaste a partir de esa fecha fue una novación, o sea un cambio de condiciones de la hipoteca con el mismo banco, te puede cobrar por la cuenta de la hipoteca siempre que te lo avise desde el principio de la novación, aunque la cuenta hubiera sido gratuita durante todo el periodo anterior bajo las condiciones anteriores en el mismo banco.

Si después de leer esto descubres que el banco te está cobrando ilegalmente por la cuenta, puedes recurrir a su SAC (Servicio de Atención al Cliente) preguntando cómo hacerlo en cualquier sucursal de la entidad. Si en en 2 meses no te contestan o te lo deniegan, puedes reclamar ante el Banco de España.

Mejores hipotecas noviembre 2019

Mejores hipotecas noviembre 2019¿Buscas hipoteca para comprarte esa casa que tanto te gusta? En este blog, como cada mes, analizamos todo y te contamos cómo está el sector hipotecario, cuáles son los préstamos más baratos a tipo fijo y el listado de las 10 mejores hipotecas variables.

Este fin de año está marcado por las prisas de la banca. Como en 2019 se ha desplomado la firma de hipotecas, marcando un récord mínimo que no se veía desde hace 3 años, la mayoría de las entidades no está cumpliendo con sus objetivos en la firma de hipotecas, así que son muchas las sucursales que tienen orden directa de conceder más de aquí al 31 de diciembre para cerrar el año con el número mínimo de préstamos que se habían marcado para seguir teniendo negocio.

Aunque 4 de cada 10 nuevas hipotecas se firman a tipo fijo, las variables siguen representando la mayoría del total, si bien han pasado del 93% al 75%. Pero lo más sorprendente es que ya se ven algunas fijas al mismo precio (o casi) que las variables, sobre todo a 10 años. Aunque la mayor baza de la firma a tipo fijo es la tranquilidad, en la práctica ese motivo ya no existe porque el Euríbor ya no da sobresaltos ni los dará en como mínimo 15 años más.

Cada año aún se cancelan más hipotecas de las que se firman, con lo que los bancos necesitan ganar nuevos préstamos para suplir los que acaban. Como cada vez el Euríbor está más bajo (ha cerrado octubre en el -0,304%), las entidades necesitan dar más hipotecas para compensar las que se terminan de pagar y, en menor medida, las que se van a otros bancos.

La subrogación (cambiar la hipoteca de entidad) es algo que cada vez se hace menos porque poquísimas entidades se hacen cargo de los gastos que te supone, a pesar de tras la nueva ley que entró en vigor en junio es más barato y más fácil.

Eso sí… Están muy dispuestos a dar hipotecas, pero siguen siendo exigentes. Para optar a un préstamo hipotecario necesitas un buen sueldo (de 2.000 – 3.000 euros en adelante entre todos los titulares), un contrato indefinido con cierta antigüedad y un historial de pago impecable, sin morosidad, con pocas o ninguna otra deuda.

Además todos los esfuerzos de la banca se concentran el el tipo fijo. Es el único que le asegura ganancias, puesto que el Euríbor se prevé muy bajo hasta por lo menos 2022, cuando el Banco Central Europeo quizá vuelva a subir los tipos de interés, y en negativo hasta como mínimo 2026. Estamos en una Gran Recesión y no hay visos de salir por ahora…

Tras los movimientos que vimos en octubre, es difícil que veamos nuevas ofertas y bajadas en el tipo variable en los próximos meses, mientras que sí se espera que la guerra en el precio fijo que comenzó en marzo continúe e incluso se recrudezca. Algunos préstamos fijos han bajado tanto que el Banco de España ha dado un toque de atención a la banca en general porque ciertos préstamos fijos ni siquiera parecen rentables.

Si te acercas por una oficina bancaria este mes puedes esperar que te hablen sólo de préstamos fijos y que insistan en que firmes uno de ellos, enseñándote las ofertas variables sólo si preguntas por ellas, y si las tienen… Caixabank por ejemplo ya no tiene hipotecas variables.

También es de esperar que sean exigentes con tu perfil económico y laboral y que, si tienen que dar muchas hipotecas antes de que acabe el año, se den prisa en estudiar tu caso, máxime cuando en diciembre hay bastantes festivos, tienen que analizar tu perfil en el departamento de Riesgos y, cuando hayáis terminado de negociar todo, enviar la oferta final a la notaría con al menos 10 días de antelación a la firma.

Sí, he dicho negociar… Porque mientras que las entidades online o las que ofrecen intereses muy muy bajos ya no tienen margen para bajar más el precio, hay otras que se guardan varios ases en la manga y te ofrecerán una hipoteca a medida según sea tu perfil.

Cuantos más ingresos, más estabilidad laboral y menos deudas, mayores posibilidades de que consigas una hipotecas más barata. Y ya si te avalan ni te cuento de bien, aunque lo ideal es evitar ese riesgo a tus avalistas, generalmente los padres, y eso que ahora -para evitar más sustos y disgustos- tendrán que ir a la notaría y pasar el mismo test de conocimientos que tú sobre la hipoteca que vayas a contratar.

Comprar se ha vuelto más barato que alquilar desde hace unos años. Mientras que en la hipoteca se invierte de media un 27% de los ingresos del hogar (por debajo del 33% máximo recomendado), alquilar supone un esfuerzo medio del 40%, por encima de esa cifra ideal de un tercio de los ingresos familiares.

Las hipotecas se pusieron tan mal que más gente se lanzó al alquiler, pero al subir los precios del alquiler, bajar el precio de las hipotecas y del Euríbor, y no tener que pagar apenas gastos por la hipoteca, comprar es más económico. Eso sí, necesitas buenos ingresos estables y tener ahorrado como mínimo el 25% de lo que vale la vivienda.

A tipo fijo, las mejores ofertas este mes están en mínimos históricos. Os las mostramos a 20 años porque si el periodo es inferior sale más rentable contratar a tipo variable. En BBVA la encuentras al 1,25%, en MyInvestor al 1,59%, en Bankinter y su banco online Coinc al 1,69%, en Openbank y Evo Banco al 1,75% y la Hipoteca Fija Mari Carmen de Abanca al 1,79%.

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¿Firmaste la hipoteca antes de 2013? Amortiza para ahorrar

Tic-tac, tic-tac... Empieza la cuenta atrás para decidir si amortizas hipoteca antes de Fin de Año

Tic-tac, tic-tac… Empieza la cuenta atrás para decidir si te conviene amortizar hipoteca antes de Fin de Año

Si firmaste la hipoteca antes del 1 de enero de 2013 todavía te la puedes desgravar. Eso supone que de todo lo que pagues por ella durante este año te podrás desgravar el 15% de hasta 9.040 euros, o sea un máximo de 1.356 euros, que no vendrá nada mal que te caigan de repente en la cuenta el año que viene cuando presentes la Declaración en la primavera de 2020.

Esos 9.040 euros son por persona, o sea que  si la hipoteca la firmaste sin nadie más, son 9.040 euros para ti, y si la firmaste con uno o más titulares (por ejemplo en pareja o con tus padres) son 9.040 euros por persona, pudiendo recuperar hasta 1.356 euros cada uno.

Pero estos 1.356 euros son siempre que cada uno hayáis pagado de IRPF al menos esa cantidad a lo largo del año. Si no la cantidad máxima que se recupera es el máximo que hayas pagado de IRPF, siempre que también tengas derecho a ello por haber pagado de hipoteca cierta cantidad; todo es proporcional.

Para lograr esta desgravación no que tienes que pagar 9.040 euros de hipoteca al año por obligación si no que ése es el máximo que te podrás desgravar. Si pagaste, por ejemplo, 6.000 euros te desgravas el 15% de esos 6.000 y si pagaste 12.000 euros, te desgravas 9.040 euros, que es el máximo, pero no el 15% de 12.000 euros.

En ese dinero entran todas las cuotas mensuales, contándose tanto capital como intereses, es decir la cuota íntegra. Y también se cuenta el dinero que hayas amortizado durante todo 2019, o sea lo que has pagado anticipadamente al margen de la cuota mensual. Como aún estamos en noviembre, hasta el 31 de diciembre tienes tiempo de amortizar para redondear esa cantidad y desgravártela en la próxima Declaración de la Renta.

Éste es el momento ideal de echar cuentas y ver si con ese dinero ahorrado, esa bonificación o ese dinero que has cobrado inesperadamente te conviene amortizar hipoteca para ahorrar al año que viene en la factura del IRPF. Estamos en tiempos de Euríbor bajo, ha cerrado octubre en el -0,304%, y lo seguiremos estando porque se prevé que por lo menos hasta 2022 siga en negativo, terreno en el que entró en febrero de 2016.

En un momento de Euríbor bajísimo como éste, para amortizar mira cuánto dinero te desgravarías y cuántos intereses dejarías de pagar, teniendo en cuenta que ya que tienes la inmensa suerte de conservar una desgravación fiscal que ya no existe para pisos comprados a partir de 2013, y que puedes conservarla todo el tiempo que te dure la hipoteca y seguir desgravándote dinero durante muchos más años.

Aquí hay dos situaciones: si estás al principio de la hipoteca seguro que sí te interesa amortizar porque, dado que las hipotecas españolas siguen el sistema francés, cuanto antes amortices más intereses te quitas para después. En cambio si estás al final o con la hipoteca más avanzada, te quitas menos intereses y además terminas de pagar la hipoteca más pronto, con lo que puede que estés algunos años sin pagar intereses al banco pero también sin desgravación fiscal porque ya hayas liquidado el préstamo.

La hipoteca se puede amortizar en cuota o en plazo. En cuota significa que reduces la cuota mensual pero no el tiempo que te queda por pagar. Si ahora abonas, por ejemplo, 350 euros al mes y el plazo acaba en 2030, pasarías a pagar 300 también hasta 2030. En cambio, si amortizas en plazo la cuota sigue siendo la misma que pagarías, pero la proporción de intereses disminuye y terminas de pagar antes la hipoteca, con lo que ahorras intereses en todo el periodo que te queda por pagar.

¡¡A sacar la calculadora y que eche humo!!! Hay que mirarlo todo y, sobre todo, aprovechar al máximo esta desgravación fiscal, porque igual cuando el Euríbor suba tú ya te has quitado la hipoteca de encima gracias a esto y, aunque no te desgraves, te has librado de toda la deuda, que es mucho más importante y te dará un respiro económico grande.