El Supremo para las demandas contra los acuerdos de la cláusula suelo

La cláusula suelo aún colea más que una vaca para quitarse las moscas

La cláusula suelo aún colea más que una vaca para quitarse las moscas

¿Tenías una cláusula suelo y firmaste un acuerdo con el banco para que te la quitara a cambio de no demandarle? Atención porque quizá lo declaren nulo y se quede en nada, pudiendo recuperar el dinero que pagaste de más por la cláusula suelo durante años.

A pesar de las recomendaciones de los expertos, estos acuerdos se firmaron bastante hace tres años, cuando el tema de la cláusula suelo estuvo al rojo vivo por última vez.

 

Los clientes recuperaban sólo una parte del dinero pagado de más, desde 2013 y no desde que el suelo empezó a funcionar en su hipoteca, o directamente no recuperaban nada. Se les quitaba el suelo o se les rebajaba a cambio de no demandar al banco para no reclamar nunca más que les pagaran lo que habían chinchado de más durante años, según el caso jugosas cantidades superiores a los 20.000 euros.

Como ha pasado en otras ocasiones, el asunto ha llegado a manos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea después de que dos Juzgados de Primera Instancia, de Orense y Teruel, preguntaran si los acuerdos firmados ante notario también son nulos.

¿Por qué sólo estos? Porque el Tribunal Supremo ya reconoció, tras algunas demandas, que no estaban bien estos acuerdos que se firmaban con los bancos, pero dejó la salvedad de los que se habían firmado ante notario, porque se entendía que eso era una novación, o sea firmar un nuevo contrato para la misma hipoteca en la que se cambiaban las condiciones. Y como era un nuevo contrato se decidió que el cliente sí sabía a lo que se estaba comprometiendo y, por tanto, aceptaba el suelo.

Sin embargo, hay jueces en España que creen que, aunque haber firmado un nuevo acuerdo no significa que los clientes hayan entendido de verdad ni el contenido ni las consecuencias económicas para ellos.

Por eso ahora el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, el único que por fin termina poniendo orden en los abusos hipotecarios españoles -casi siempre a favor de los clientes-, tendrá que decidir si le parece que todos los acuerdos que se firmaron en torno a la cláusula suelo son nulos, incluidos los que se hicieron ante notario.

Como es habitual, primero dará su opinión el abogado de este tribunal europeo el 12 de diciembre, y unos meses más tarde -ya en 2020- se pronunciará el Tribunal, cuyo veredicto suele coincidir al 100% con la opinión de este abogado.

Mientras tanto, el Tribunal Supremo de España ha paralizado todas las demandas que hay sobre estos acuerdos. Menos mal que en unos meses sabremos qué pasa, aunque quizá esto no cierre el capítulo ni la serie sino que abra otra temporada para demandar y cobrar los miles de euros pagados de más durante años.

 

El 70% suspende en hipotecas y educación financiera

Nos dan unas calabazas terroríficas en el tema y no precisamente de Halloween...

Nos dan unas calabazas terroríficas en el tema y no precisamente de Halloween…

¿Cuánto sabemos de hipotecas? ¿Y de Economía en general? Según el Instituto Nacional de Estadística, el 70% de la gente no sabe qué es una hipoteca y confiesa no tener  conocimientos financieros de productos y de conceptos que nos afectan a lo largo de la vida como las pensiones, la cotización o los fondos de inversiones.

Por culpa de la masiva ignorancia en muchos de esos conceptos, la banca nos ha colado productos que tiempo después han dado la cara como abusivos y que han terminado siendo ilegales y nulos según muchas sentencias judiciales, especialmente del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Sí… Es que aquí el Tribunal Supremo ha demostrado descaradamente estar más del lado de la banca que del de la realidad que le obliga a hacer Justicia. Por eso la cláusula suelo se declaró nula en 2013 y no antes, y por eso hemos tenido que llegar al tribunal europeo para cobrar el dinero pagado de más por el suelo y para ver condenadas la cláusula de vencimiento anticipado, las hipotecas multidivisa, los desahucios masivos y, dentro de poco, veremos el IRPH.

Si todos, o al menos la mayoría, supiéramos más de hipotecas, no nos pasarían algunas cosas que nos pasan. Saber qué es el TIN, el TAE, el Euríbor, la amortización, el sistema de cálculo francés, la vinculación, la cancelación, la subrogación, la novación y otra serie de palabras complejas nos evitaría fraudes y abusos. Y no sólo eso, además de saber lo que es, tendríamos que saber cómo desenvolvernos en una notaría o ante la Dirección del banco cuando vamos a pedir una hipoteca y cuando finalmente la negociamos.

¡Ojo! Es que todos deberíamos negociar, no acatar como borregos lo que nos ofrecen y luego llegar a casa con una contractura en el cuello porque has prestado tanta atención y con tanta tensión intentando enterarte de algo que te has quedado peor que si durmieras con una almohada de piedra.

Además de estudiar Economía práctica en el Bachillerato habría que recibir una buena educación financiera en casa. Pero qué educación vamos a recibir si a lo mejor han estado pez toda la vida porque tampoco les enseñó nadie y lo de ser autodidacta pues llega hasta un punto… Sobre todo en un mundo de palabros y conceptos que parecen y son complejos. Por eso en este blog tratamos día a día de explicar las cosas técnicas con vocabulario sencillo para que todo el mundo pueda entender las noticias y la realidad sobre las hipotecas.

Es curioso porque estos conocimientos, sobre todo los de hipotecas, los vamos a necesitar pocas veces (o ninguna si jamás compras una vivienda con financiación) pero justo cuando los necesitas son imprescindibles y marcan la diferencia entre firmar una buena hipoteca y pelear por la mejor opción posible o quedarse con una mala, generalmente sin saberlo.

Hipotecarse es más que casarse: del maromo o la chorbi te divorcias más fácilmente que del banco. Hipotecarse es también a largo plazo y con mayores ataduras… ¡¡Créeme!! Y ya si te hipotecas con otra persona al mismo tiempo el compromiso está más que servido.

Los vaivenes del Euríbor sacuden las ofertas a tipo fijo

Cuando haya guerra en el tipo fijo... ¡¡Vete al variable!!

Cuando haya guerra en el tipo fijo… ¡¡Vete al variable!!

El Euríbor acaba de cerrar septiembre en el -0,339%, un poquito por encima del mes anterior, que lo despidió en el -0,356%. Era la intención del Banco Central Europeo: que el Euríbor parara de caer salvajemente como llevaba haciendo desde mayo (-0,134%).

Es una pena para las revisiones con el Euríbor de septiembre porque hubieran podido ahorrarse un poquito más de dinero si hubiera cerrado en torno al -0,40% como todo apuntaba que iba a ocurrir. Por eso precisamente intervino el Banco Central Europeo lanzando una nueva batería de medidas, sobre todo compra de deuda de países de la zona euro como ya había estado haciendo hasta enero de este año para mantener bajos los tipos de interés.

Quería parar la caída libre del Euríbor y lo ha hecho, tanto que parece que octubre podría cerrarlo un poquito por encima que septiembre. Aun así, es una alegría que te toque revisión de la hipoteca este mes porque algo de dinero sí que ahorrarás. Si la revisión es anual vas a empezar a pagar 9 euros menos al mes; si es semestral, 11 euros menos.

Precisamente porque el Euríbor está tan bajo, la banca en bloque mantiene el interés fijo en el primero o dos primeros años de la hipoteca variable, subiendo incluso el diferencial a algunas ofertas (Pibank, Santander, ING, Coinc). En cambio, se ha desatado una nueva guerra en el tipo fijo para captar clientes que quieran tener la tranquilidad de pagar siempre lo mismo aunque el Euríbor les regalara recibos más bajos.

Parece que este ahorro podría prolongarse mucho, por eso la intervención del Banco Central Europeo, y aun así se habla de Euríbor en negativo durante por lo menos tres años más. Y por eso también se da la paradoja de que mientras ciertos bancos se lanzan a guerrear con ofertas de tipo fijo otras entidades piensan en subir de precio sus ofertas.

Suena contradictorio, pero con la situación que estamos viviendo no es de extrañar que unas entidades hagan una cosa (bajar los tipos fijos de sus ofertas) yo otras la contraria (subir los tipos fijos de sus nuevas hipotecas). Dependerá de si tiene más interés en capturar nuevos clientes o en capturar beneficios a costa de tener hipotecas más caras.

Lo que sí es seguro es que deberían esforzarse por retener a los buenos clientes que ya tienen para evitar que se vayan a otras entidades para pagar menos intereses, algo que la competencia está dispuesta a hacer, sobre todo tras las nuevas facilidades que para ello da la nueva ley hipotecaria. Ya sabes… Mira por ahí y si no te cuesta nada, haz una subrogación: cambia la hipoteca de banco.

Por el momento, la guerra del tipo fijo se aprecia en los escaparates de las entidades bancarias con grandes carteles, tan grandes como los anuncios de sus webs, donde primero se ven las hipotecas a tipo fijo y luego las de tipo variable. Eso si se ven… que en algunos casos ni ponen esa información aposta para que parezca que no tienen hipotecas variables o para que te tengas que molestar en preguntar y, al resultarte más trabajoso, abandones por el camino.

BBVA, Coinc, MyInvestor, Bankinter, Liberbank, Bankia, Openbank y Targobank son algunas de las que han entrado en guerra de tipo fjio, viéndose por ejemplo una hipoteca del BBVA a 15 años al 1,05%. ¡¡Baratísimo!! Por eso cabe preguntarse: ¿Me interesa? Como siempre digo… Cuando la banca insiste tanto en algún producto es porque solamente le interesa a ella.

Así que si ves tipos fijos, investiga los variables, te saldrán más baratos al menos en los 20 primeros años de la hipoteca, que es el tiempo que nos puede quedar de tipos bajos teniendo en cuenta que hace 11 años que empezamos una crisis y, no habiéndose recuperado la economía, se nos viene otra encima.

Mejores hipotecas octubre 2019

Mejores hipotecas octubre 2019¿Quieres una casa y buscas hipoteca para compararla? ¡¡Bienvenid@!! En Hipotecas y Euríbor cada mes analizamos a fondo el sector estudiando más de un centenar de préstamos hipotecarios para contarte cómo está el panorama y ofrecerte un listado con las 10 mejores hipotecas variables y las 3 mejores a tipo fijo.

Se nos viene encima una nueva crisis, que ya va dando señales también en el sistema hipotecario. Por un lado, hay menos tasaciones y la firma de hipotecas se desplomó un 20% este verano. Por otro, la gente que necesita ayuda de familiares para hipotecarse sube del 11% al 13% y, además, el número de familias que deja de pagar la hipoteca aumenta por primera vez desde la crisis anterior.

Un agente inmobiliario me comentó el otro día que ve que las hipotecas se están demorando un par de meses, cuando antes del verano se concedían en un par de semanas. La firma de préstamos hipotecarios se está ralentizando y el único terreno en el que hay ofertas es en el tipo fijo; hace poco que Openbank bajó sus intereses fijos y que ING hizo lo mismo en el tipo mixto (cuyos 10 primeros años son a tipo fijo). Precisamente porque el Euríbor no sólo continúa en negativo sino que se sitúa cada vez más por debajo de cero.

Al ver que cerraba julio en el -0,283% y agosto en el -0,356%, el Banco Central Europeo ha vuelto a lanzar medidas para frenar su caída, que tan bien viene a quien tiene una hipoteca a tipo variable y tanto perjudica a la banca porque, cuanto más cae el Euríbor, más se reducen sus ingresos. Ya hay muchas hipotecas que están saliendo gratis porque sus diferenciales están por debajo del 0,35% y el Euríbor en un -0,35% que deja a cero los intereses a pagar, haciendo que en todos estos casos sólo tengan que devolver el dinero prestado.

Por eso y porque la banca se ha lanzado a la guerra del tipo fijo para no perder ganancias, conviene hipotecarse a tipo variable, aunque te metan por los ojos los préstamos fijos en las sucursales bancarias. Entidades como Bankia, Caixabank y Bankinter preven que el Euríbor caiga hasta el -0,50% para la próxima primavera, a pesar de la última intervención del Banco Central Europeo. También preven tres años más de Euríbor bajo cero y ya se sabe que esto siempre se alarga, sobre todo si lo que se nos viene encima es otra crisis económica.

A tipo variable, lo más habitual es que la banca tradicional te pida que domicilies los ingresos y firmes dos seguros (hogar y vida) para mejorarte el diferencial. En cambio la banca online suele ofrecer diferenciales bajos a cambio de nada más; lo malo es que no te dan margen para negociar ni mejorarte más las condiciones y que los trámites son por Internet.

Como gran novedad y sorpresa, hay dos hipotecas que hasta ahora eran de las mejores (Pibank y Coinc) que han subido el diferencial al 1,10% como ya lo hizo en su día ING Direct (1,11%); de ahí que caigan de las primeras a las últimas posiciones. Las mejores hipotecas variables continúan en bancos online como MyInvestor y Openbank, sin comisiones y a Euríbor + 0,89%. 

¡¡Y tenemos una nueva y buena, por fin!! Evo Banco ha pasado a ser 100% online sacando un préstamo llamado Hipoteca Inteligente Variable, que empieza con Euríbor + 0,99% el primer año; del 2º al 5º baja al 0,89%, del 6º al 10º al 0,79% y de ahí en adelante al 0,69%. Todos los trámites son digitales excepto la firma ante notario y sólo pide que domicilies los ingresos y contrates un seguro de hogar, que incluye el antiincendios, obligatorio por ley.

Con el Euríbor bajo cero durante los próximos 3 años es difícil que en los próximos meses veamos cambios ni rebajas en estas ofertas, aunque no es descartable. En cambio sí es posible ir a la banca tradicional y, presentando un buen perfil laboral y de ahorros, conseguir una hipoteca a medida que mejore las condiciones de los anuncios.

A tipo fijo, donde sí podemos esperar una dura batalla de precios en los próximos meses, los mejores precios a 20 años están en el BBVA con 1,25%, Bankinter al 1,69% y Openbank y Evo Banco al 1,75%. La banca apuesta tanto por ello que lo anuncia en grande en sus escaparates y en primera línea en sus páginas web. Si quieres el tipo fijo a toda costa por la tranquilidad de tener siempre la misma cuota, aunque te cueste más caro ahora y quizá en el futuro, es un buen momento para firmar, si bien compensa esperarse porque en los próximos meses veremos mayores y mejores ofertas.

 

 

El Euríbor podría estancarse en torno al -0,30%

Tras la gran caída, ahora nos toca un ‘looping’

El Banco Central Europeo (BCE) ha vuelto a intervenir para salvar a la banca de que tengamos más hipotecas gratis. Se ha sacado de la manga otra vez la compra de deuda a países de la Unión Europea para frenar la caída del Euríbor sin control.

Como despidió julio en el -0,283% y agosto en el -0,356%, se esperaba que en septiembre no estuviera por debajo del -0,40%. Sin embargo, la intervención del BCE ha hecho que el Euríbor se pare, llevando una media mensual del 0,35%. Que está muy bien, pero no por debajo como se esperaba.

Para nosotros es una pena… Al menos no nos subirán las hipotecas porque, si te toca revisión revisión anual o semestral con este Euríbor, notarás que tu cuota baja porque hace 6 meses y 1 año estaba más alto. Este ahorro será más grande que el de las últimas revisiones, pero tampoco muy grande. Se calcula que una media de 9 euros para las revisiones anuales y de 8 euros para las semestrales.

Lo que sí ocurrirá es que muchas de vuestras hipotecas entrarán en el terreno de lo gratis. Me explico: si tu diferencial es igual o inferior al 0,35%, al sumarle un Euríbor negativo con el mismo número, el interés da cero, con lo que sólo estás devolviendo el dinero que el banco te prestó, sin pagar intereses. Por eso es como si te hubieran hecho un préstamo gratuito.

Esto ya estaba pasando, aunque mucho menos, desde que el Euríbor alcanzó el -0,17% porque el diferencial más bajo que se concedió antes de la crisis anterior fue del 0,17%, en la Hipoteca Rompedora del Deutsche Bank. Cuanto más baja el Euríbor mayor cantidad de hipotecas entran en esta dinámica, por no hablar de las que dan como resultado un tipo de interés negativo, o sea que la suma del Euríbor y el diferencial es una cifra bajo cero.

En ese caso, aplicando estrictamente las reglas, el banco tendría que pagarte intereses, pero no quieren perder más pasta y tener que pagar por prestar un servicio (dejarte dinero), por lo que algunos llevan más de 3 años incluyendo la cláusula cero por la cual se niegan o bien a restar el Euríbor del diferencial o a pagarte dinero si esa cifra resulta negativa.

El BCE, de momento, no ha bajado los tipos de interés, pero si la cosa sigue así de mal no sería raro que los bajara como medida in extremis para evitar que la recesión (palabra fina y técnica para decir que no se crece y hay crisis) haga más pupa de la que ya está haciendo.

¿Por qué hay recesión? La economía europea no se recupera, ni al ritmo deseado ni a ninguno en concreto. Más bien está parada o, en algunos países, retrocediendo de nuevo. No son pocos quienes ya vaticinan una nueva crisis, o más bien una continuación de la anterior tras un periodo más o menos tranquilo (2014-2019) en el que la economía no se ha recuperado lo suficiente y está tan débil que no hlogrado tirar para arriba del Euríbor.

Este índice, que se pensaba que en la pasada primavera empezaría a remontar llegando a cero, finalmente bajó hasta los mínimos actuales, una cifra no sólo nunca vista sino totalmente inesperada y que no sabemos si llegará al -0,50% que se pensaba que alcanzaría la próxima primavera (como muy tarde).

Todo esto también ha llevado a la banca a retomar una guerra agresiva lanzando nuevas ofertas y marcando nuevos récords de precio para las nuevas hipotecas a tipo fijo. Por eso es de esperar que el Euríbor esté bajo mucho tiempo más. Cuando la banca pelea por captar hipotecas bajando el tipo fijo es que se prevé un Euríbor bajísimo durante muuuucho más tiempo. ¿Quizá toda la próxima década?

El abogado de la Unión Europea opina en contra del IRPH

Cada vez queda menos para saber definitivamente qué pasará con el IRPH

Después de dos meses y medio esperando, por fin conocemos la opinión del Abogado General del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre el Índice de Préstamos de Referencia Hipotecaria (IRPH).

Una opinión muy importante porque suele coincidir con lo que después dictamina este Tribunal y que debe cumplirse en todos los países de la Unión Europea, incluido España.

Este abogado, por lo general contra nuestros abusos bancarios, esta vez ha dicho que el IRPH le parece abusivo porque no cree que la gente supiera realmente lo que firmaba ya que en muchísimos casos la banca no le explicaba en qué consistía. Tanto es así que, a día de hoy aún quedan hipotecados que no saben que tienen IRPH o desconocen lo que esto implica.

El IRPH fue vendido en las hipotecas de principios de la década pasada como un índice que convenía porque iba a ser “mucho menos volátil que el Euríbor”, que subía y bajaba con mayor facilidad. Pero no decían cómo se calculaba ni que era y siempre iba a ser mucho más caro que el Euríbor (entre 2 y 3 puntos por encima) porque el IRPH es la suma del Euríbor, el diferencial, los seguros y las comisiones que pagas a lo largo del año.

El IRPH era y es la media del tipo de interés al que la banca concede realmente las hipotecas, contando todo lo dicho, mientras que el Euríbor es el tipo de interés -sólo el tipo de interés, sin diferencial ni nada más- al que dicen que prestarían dinero a otros bancos. Es una cifra ficticia que ha recibido muchas críticas y que se ha demostrado que ha sido manipulada por muchos bancos que ya no forman parte del Euríbor.

Pero hasta ahora, exceptuando el subidón que pegó en 2008, ha sido la más barata con diferencia, especialmente desde que pinchó con la crisis. Lleva 3 años y medio en negativo y es el índice que las asociaciones de consumidores reclaman para los afectados por el IRPH.

Quieren Euríbor + 1% porque con el IRPH Entidades, el único tras la desaparición de los otros IRPH en noviembre de 2013, se calcula que han pagado una media de 1.200 € de más al año. Esto son una media de 18.400 € más que si hubieran tenido Euríbor con el mismo diferencial. Si no hubieran tenido diferencial la cifra media sube hasta los 25.600 €.

Algo así es lo que puedes esperar recuperar, más los intereses de demora que el banco tendría que pagarte por haber tenido el dinero en su poder. ¿Hay opciones de recuperarlo? Sí, si el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictamina, igual que el abogado, que el IRPH es un abuso porque no se te explicó qué era ni cómo funcionaba, y que era más caro que el Euríbor. Atención a finales de este año o principios de 2020, cuando se espera la sentencia.

Si el Tribunal Europeo da la razón a los clientes, la banca tendrá que devolver hasta 44.000 millones € según Goldman Sachs. Las entidades que tienen más hipotecas con IRPH son, por este orden: Caixabank, Santander, BBVA, Bankia, Sabadell y Kutxabank. 

En total, se calcula que en España hay más de 1 millón de hipotecas afectadas que, si el Tribunal Europeo les da la razón, colapsarán los tribunales de abusos bancarios. Habrá que juzgar los casos uno a uno para comprobar que, efectivamente, cada cliente ignoraba que tenía IRPH, su funcionamiento y/o que siempre tendría que pagar más que con Euríbor.

Mientras tanto, puedes subrogar la hipoteca (cambiarla de banco) para evitar el IRPH, pero mira que esto económicamente te compense, porque la firma de un nuevo préstamo lleva gastos. Otra opción es acordar con tu banco actual que te lo quite, firmando un nuevo contrato (novación) sin este índice.

Pero mucho cuidado, a cambio no firmes nada donde renuncies a reclamar las cantidades pagadas de más que te corresponden. Son miles de euros y es justo lo que quiere el banco: darte ahora el Euríbor, un tipo fijo o lo que sea con tal de que no le denuncies y así ahorrarse el juicio y sobre todo la indemnización que te corresponderá si ganas.

Los nuevos mínimos del Euríbor desatarán nuevas guerras bancarias en tipo fijo y después variable

El Euríbor ha metido el turbo y no hay quien lo pare

El Euríbor va cuesta abajo y sin frenos, dando bastantes alegrías a quienes tengan revisión con sus cifras de julio (-0,283%) o agosto (-0,356%). Unos nuevos mínimos históricos que nos dejan con la boca abierta y que aún caerán más en los próximos meses, mínimo hasta el -0,50%.

Desde que en febrero marcara el -0,108% (cifra más alta de los últimos dos años), ha ido bajando, contra todo pronóstico, de manera cada vez más brusca, hasta caer un 31% en sólo dos meses.

Esta caída nunca vista y tan brusca se debe a que la banca da por sentado que el Banco Central Europeo (BCE) bajará los tipos de interés en breve. Tan en breve que podría anunciarlo en la reunión de este jueves 12, la penúltima en la que estará su actual presidente, Mario Draghi, o en las próximas hasta fin de año.

Los tipos de interés son el precio que se cobra a los bancos por obtener el dinero y llevan más de 3 años en el 0%. Será histórico ya que nunca ha estado en negativo, pero no es de extrañar que lo hagan porque se avecina otra crisis y la economía no se ha terminado de recuperar de la que se desató hace casi 12 años. Por eso los tipos están como están…

Bajándolos se pretende recuperar la economía europea. De rebote los hipotecados tendremos asegurada una larga temporada más de Euríbor extraordinariamente bajo, si bien a principios del año que viene se quiere poner en marcha una nueva forma de calcularlo que podría subir sus cifras.

Se quiere calcular sobre los intereses a los que las banca concede las hipotecas en lugar de sobre las meras estimaciones que se utilizan ahora. Oh, sí, el Euríbor ahora es más ficticio que las series de la tele que tanto están de moda, pero nos hace menos daño que si fuera real.

La EMMI, institución europea que lleva más de 3 años intentando ponerlo en marcha, aún no lo ha hecho porque sube bastante la cotización de forma repentina (en plan 150 euros más cara la cuota al mes). Y como no se quiere causar semejante impacto negativo en nuestras economías domésticas, están todavía haciendo pruebas y yo creo que al final no lo cambiarán.

Ante semejante panorama están pasando dos cosas. Una es que parte de la banca está como loca comiéndole la cabeza a los nuevos clientes para que firmen a tipo fijo en vez de variable. Así se aseguran ganancias constantes todos los meses, aunque el Euríbor siga cayendo. Cuanto más baje más se desatará una guerra de precios en el tipo fijo, así que no descartes ver ofertas bastante agresivas y desesperadas durante el próximo otoño.

Tanto que seguramente en 2020 la banca tendrá que reactivar las ofertas a tipo variable, bajando los diferenciales del 0,89% actual cuando vea que con el tipo fijo no logra captar todos los nuevos clientes que necesita. Y eso que ahora lo tiene menos difícil porque la nueva ley hipotecaria abarata bastante los costes de cambiar la hipoteca de banco (lo que técnicamente se conoce como subrogación).

La otra cosa destacable es que puede que las nuevas hipotecas tiendan a incluir cada vez más cláusulas cero. Así el banco se asegura de que, esté como esté el Euríbor, no te paga intereses y, en muchos casos, que no te cobra menos del diferencial. Con el Euríbor en el -0,356% de agosto, las hipotecas con diferenciales hasta el 0,35% están saliéndole gratis a sus titulares porque sólo devuelven el capital prestado, sin intereses.

Hipotecas gratis que la banca quiere evitar en el futuro a toda costa, por no hablar de las que ahora deberían salirle a pagar. Me refiero a esas cuyo diferencial está por debajo del 0,35%, que las hay… Ésas que en los años anteriores a la crisis se lanzaron para competir a ver quién bajaba más el diferencial, llegando hasta el récord del 0,17% de la Hipoteca Rompedora de Deutsche Bank en 2008.

Los bufetes de abogados ya ven venir una nueva oleada de demandas porque los bancos no están pagando intereses a quienes tienen hipotecas en las que el Euríbor más el diferencial sale una cifra negativa. La patronal bancaria ya dijo que hacerlo sería “un contrasentido y un sindios”, pero la polémica está servida y promete ser el nuevo frente judicial que le meta a la banca una nueva piedra en el zapato. Normal que cuando todo lo que se monta es un circo, crezcan los enanos…

Mejores hipotecas septiembre 2019

Mejores hipotecas septiembre 2019¿Tu propósito para el nuevo curso es cambiar de hipoteca o encontrar una para la casa que tienes en el punto de mira?

Como cada mes, en Hipotecas y Euríbor analizamos a fondo el sector para contarte cómo están y estarán las cosas después del verano. Para ello estudiamos más de un centenar de préstamos hipotecarios y te ofrecemos un listado con las 10 mejores hipotecas variables y 3 a tipo fijo.

Como ya vimos el mes pasado, desde que el Euríbor ha tocado fondo con nuevos mínimos históricos, cerrando julio en el -0,283% y agosto en el -0,356%, la banca -especialmente la tradicional de grandes entidades- está en guerra de precios en el tipo fijo y más que lo estará durante el próximo otoño.

Es la manera que tiene de conseguir mayores ganancias, dado que muchas de las hipotecas firmadas hace al menos una década son de diferenciales muy bajos, por debajo del 0,60%. Tal y como está el Euríbor que se espera que llegue al -0,50%, las que se firman ahora a tipo variable tampoco les van a proporcionar grandes ganancias, aunque el primer o dos primeros años sí te saquen más el dinero porque te clavan un interés fijo bastante superior a lo que pagarás después.

Como apuntan a que el Euríbor va a seguir bajo cero durante varios años y por debajo del 1% en los próximos 20 por lo menos, a juzgar por la trayectoria que siguieron los tipos de interés en las dos últimas grandes crisis de la Historia, lo más recomendable es firmar a tipo variable. El tipo fijo sólo saldrá rentable para la banca. De ahí que pongan toda la carne en el asador, entren en guerra de precios a tipo fijo en pleno verano, que luego se recrudecerá.

Aunque las hipotecas a tipo variable están congeladas, cuando se agote el terreno de bajada de precios en el tipo fijo, la banca se lanzará al tipo variable porque seguirán necesitando aumentar su cartera de clientes, sobre todo robándoselos a otras entidades.

Las mejores hipotecas variables continúan en la banca online, con MyInvestor de AndBank, Openbank del Santander, Pibank del Banco Pichincha y Coinc de Bankinter, seguidos por la banca tradicional con BBVA, Bankia y Kutxabank. ING está el siguiente. Es online pero ya no es lo que era, desde que subió el diferencial al 1,11% perdió la hegemonía que ha mantenido durante años como mejor hipoteca del mercado.

Aunque las mejores ofertas se ve que están en Internet, lo ideal es ir también a las sucursales a negociar cara a cara, enseñando ofertas de otros bancos, para que te hagan una a medida, mejorando en lo posible lo que de partida ofrecen. Son las nuevas mejores hipotecas: las que se hacen a medida según tu perfil y se negocian cara a cara, papeles en mano para demostrar que tenéis trabajo estable, ingresos fijos y pagaréis sin problemas.

A tipo fijo es donde hay y habrá más cambios, si bien la banca no está para tirar la casa por la ventana, porque el día 10 opinará el abogado del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH), donde es muy posible que se anule este índice y para las 1,3 millones de hipotecas perjudicadas exista la posibilidad de reclamar que te devuelvan lo pagado de más durante años, incluidos intereses de demora.

Esto supone una factura global de entre 44.000 y 60.000 millones para los grandes bancos, están todos pringados y calculando cuánto le costaría a cada uno. Una factura que hace pupa porque sus ingresos se recortan por un Euríbor hundido en negativo desde hace 3,5 años.

A tipo fijo, los mejores préstamos han experimentado bajadas. Por ejemplo el Santander está en el 1,65% a 20 años, BBVA ha puesto su hipoteca en el 1,95% y Bankinter en el 1,89%, también a 20 años. Caixabank, por ejemplo, está tan obsesionada con el tipo fijo que ya no comercializa préstamos a interés variable.

Mejores hipotecas agosto 2019

Mejores hipotecas agosto 2019

¿Necesitas una hipoteca para vivienda? En Hipotecas y Euríbor, como cada mes, te facilitamos toda la información para que busques, mires y compares entre los mejores préstamos del mercado. Analizamos el panorama general, destacando las tendencias y seleccionando las 10 mejores hipotecas a interés variable y las 3 mejores a tipo fijo.

Tras haber entrado en vigor la nueva ley hipotecaria el pasado 16 de junio, la gran novedad este mes, que se venía viendo tímidamente, es la nueva gran apuesta de la banca por las hipotecas a tipo fijo. Ha vuelto la guerra en las hipotecas fijas.

Con el Euríbor marcando un nuevo mínimo histórico en torno al -0,28% y con una clara tendencia a la baja durante los próximos años, la banca se ha lanzado a redoblar su esfuerzo por bajar el precio de las nuevas hipotecas fijas y así atraer a más clientes solventes sin comprometer sus ganancias, que son el tipo variable son menores.

Con el tipo fijo la banca no sólo gana más dinero por cobrar intereses más altos mientras el Euríbor esté bajo cero, sino que ingresa más porque suele haber mayor vinculación para conseguir un interés tan bajo y también más comisiones, incluida la de apertura, que suele ser del 1%, y es rara de ver en los préstamos a tipo variable.

En el tipo variable precisamente ya no tienen margen de bajar los diferenciales, por eso están estancados en torno al 0,89% los más bajos. Los hay menores pero son para quien necesita financiar menos del 80% de la vivienda. Si es tu caso, no dejes de mirarlo, porque puedes lograr un diferencial hasta del 0,79%.

A tipo variable, los mejores préstamos siguen estando en la banca online y en las nuevas entidades que han entrado a pelear con ofertas fuertes. MyInvestor de AndBank, Openbank del Santander, Pibank del Banco Pichincha y Coinc de Bankinter se llevan el gato al agua en cuanto a las mejores ofertas, si bien todavía no son los que más hipotecas firman porque aún hay gente con bastantes reticencias a hacerlo todo o casi todo por Internet.

Otro contra es que, mientras que las hipotecas de banca tradicional, las que se hablan y conceden en oficina, se pueden negociar y adaptar a tu perfil, las que son online no tienen esa flexibilidad de mejorarte las condiciones si tienes un pedazo de perfil económico (sueldo alto, muchos ahorros, ser buenos pagadores…). De hecho ahora, a pesar de lo que digan los rankings de precios oficiales, las mejores hipotecas son las que se conceden cara a cara, en la oficina, negociando y presionando para que te rebajen y mejoren todo.

A tipo fijo ya se firman el 42% de las hipotecas en España y la banca no para de sacar ofertas para seguir ganando clientes, sobre todo ahora que ya se ha empezado a escuchar que tranquilamente podrían quedarnos entre 20 y 30 años más de Euríbor por debajo del 1%, siendo prácticamente imposible llegar al 2% a juzgar por los 31 y 34 años que la economía estuvo en tipos bajos tras las dos grandes crisis anteriores, una en el siglo XIX y otra en el XX conocidas, respectivamente, como la Depresión Prolongada y la Gran Depresión.

Eso sí, ten cuidado con la vinculación tanto en el fijo como en el variable. Ahora no es obligatorio firmar productos asociados para tener una hipoteca, pero la banca los sigue usando como gancho para rebajar los intereses, haciéndote a veces pagar más que si no los tuvieras, porque resultan muy caros. Antes de decidirte por una cosa u otra, saca la calculadora y míralo todo fríamente. ¿Cuánto me cuesta la hipoteca sin seguro de vida? ¿Cuánto me cuesta con plan de pensiones? ¿Me compensan el ahorro o los servicios que obtengo a cambio?

Las mejores ofertas a tipo fijo en agosto 2019 ya no son patrimonio exclusivo de la banca online, puesto que la banca tradicional se ha puesto las pilas para mejorar las suyas y captar clientes. Así, para el periodo de 20 años, BBVA ofrece el 1,55%; el Santander se ha lanzado al 1,65% (prestando sólo hasta el 60%) y Bankia llega al 2%.

¿Veremos hipotecas fijas al 1%? Aunque de momento no hay, no es descabellado pensarlo, puesto que para eso ocurra el Euríbor tendría que caer al menos hasta el -0,50%, algo que puede ocurrir en los próximos meses según la tendencia que lleva en picado.

El nuevo mínimo histórico del Euríbor trae hipotecas gratis

El Euríbor va a llegar hasta el infinito… ¡¡Y más allá…!!!

El Euríbor está que se sale… Bajo cero desde febrero de 2016 y lejos de volver a positivo, está cayendo como en la cuesta empinada de una montaña rusa. Todo apunta a que va a cerrar julio en torno al -0.280%… ¡¡¡Un nuevo récord histórico a la baja!!!

Sus gráficas dan miedo o mucho alivio, según si lo ves desde el lado de la banca o de los que tenemos hipoteca y la pagamos mes a mes con el ojo puesto en las revisiones; de momento parece que los de la semestral ahorrarán 6€ y los de la anual, 5€.

Los dibujos de sus cotizaciones son como un acantilado: se ve que sube, sube, sube sin parar y de repente cae bruscamente con un perfil recortado y muy abrupto. ¡¡Viva el Euríbor!! ¡¡Y viva Mario Draghi!!

Suya es la culpa de que el Euríbor esté taaaaan hundido y parezca que lo vaya a estar por lo menos hasta 2021, que es cuando Bankinter prevé que volverá a positivo. Por lo pronto es un alivio escuchar que tendremos hipotecas súper baratas durante dos años más, y lo es más porque estas previsiones se suelen equivocar muchíiiiisimo, retrasándose lo que preven.

Casi siempre deben cambiarlas porque, como la economía europea en su conjunto no crece, la moral y la inflación están más flojas que un cabo suelto. Llevamos años escuchando que sube y luego nada… Desde 2015 esperando una remontada definitiva que no llega.

Desde que hace tres años y medio entrara en negativo, el Euríbor estuvo bajando hasta el entorno del -0,190%, luego subió y cuando parecía que iba a entrar otra vez en positivo en esta pasada primavera… ¡¡¡Boooom!!! Va y se hunde de nuevo, con mucha más fuerza y rapidez que la vez anterior. Y con visos de durar bastante tiempo, asegurándonos cuotas muy baratas durante varios años más.

Tan baratas que algunas ya están saliendo gratis porque no pagan intereses. Si el Euríbor ha llegado al -0.190% y ahora cerrará en torno al -0.28%, quienes tengan un diferencial del 0.17% (que fue el más bajo registrado antes de la crisis) al 0.28% no pagarán intereses. Situación que se ampliará a todos los diferenciales que vayan coincidiendo con el Euríbor negativo, que posiblemente lleguemos a ver en el -0.30% e incluso -0.50%.

El motivo es que el Euríbor, como es negativo, en vez de sumarse al diferencial se está restando y el resultado del tipo de interés a aplicar es cero o incluso menos…. Esto significa que nada más que estás devolviendo mes a mes el dinero que te prestaron, totalmente gratis.

¿Esto por qué sucede? El Banco Central Europeo, presidido por el mencionado Mario Draghi, volverá a estimular la economía europea, posiblemente comprando deuda de los países, cobrando más a los bancos por dejarles el dinero en depósito (actualmente les clava un 0,4%) y bajando los tipos de interés, en el 0% hace más de 3 años, como se hizo en Japón, que se pusieron los tipos en negativo a la desesperada para ver si crecía la economía.

Así imagina qué Euríbor podríamos ver si los tipos de interés, del que depende el Euríbor, se ponen bajo cero… Este casi -0.30% histórico se podría convertir en un -0.50% o más y muchas más hipotecas serían gratuitas, devolviendo nada más mes a mes el dinero que te prestaron. Un chollo para nosotros, imprescindible para ayudarnos en la situación que se vive de pisos caros, sueldos bajos y una nueva crisis a la vista.

Un quebradero de cabeza para la banca, que no para de apostar por las hipotecas a tipo fijo para compensar que con las ya firmadas, sobre todo las precrisis, no gana dinero porque nos salen gratis. Tanto es el esfuerzo en meternos el tipo fijo por los ojos, que el 42% de las hipotecas ya se firman de este tipo, cuando está estudiado que a priori no compensan por debajo de los 20 o 25 de plazo.

Pero, claro, la tranquilidad que te da saber que siempre pagarás la misma cuota a veces te hace olvidar que estás pagando muchísimo dinero de más por el mismo servicio. Con una nueva crisis a la vista parece que lo mejor seguirán siendo los tipos variables, porque el Euríbor se va a hundir hasta el infinito… ¡¡Y más allá…!!