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¿Existen hipotecas con dación en pago?

Intenta quedarte con la casa por todos los medios

¿Te acuerdas de la dación en pago? Fue como la prima de riesgo: un término que ya existía, del que no se hablaba más que en el sector y tampoco siempre, y que de repente saltó a los informativos y todo el mundo oía hablar de él, poco a poco enterándose de qué era.

La dación en pago es entregar la vivienda al banco a cambio de cancelar la hipoteca. Suena a lo lógico… Si dejas de pagar la casa por la que te han dado la hipoteca, se la das al banco y listo. Se supone que pierdes hasta dinero porque todo lo que hayas pagado hasta el momento no lo recuperas.

¡¡Pero no!! El sistema está montado para que la banca siga ganando como sea. En cuanto dejas de pagar tres recibos, el banco te llama para negociar, si no es posible ejecuta la hipoteca y embarga la vivienda. Luego la saca a subasta por un precio ridículo, muchas veces quedándosela porque nadie la compra; estas subastas ni siquiera están bien anunciadas así que posibles compradores tampoco se enteran.

Pero no le basta con quedársela, te pide todo el dinero que falta entre lo que ha conseguido por el piso, muy tirado a la baja, y lo que te queda por pagar. Imagina si, además, como pasa ahora, muchas viviendas -como las compradas durante la burbuja- se venden por debajo de lo que costaron… ¡Para pegarse un tiro!

Por eso la dación en pago es algo a lo que nadie desea llegar, pero que todo el mundo querría si se viera en la desagradable situación de no poder pagar de ningún modo. La mejor salida parece dar el piso al banco y cancelar con ello la deuda completamente.

Desde 2013 Bankinter es la única entidad que acepta la dación en pago en uno de sus préstamos: la Hipoteca Sin Más, de ahí su nombre. Es a Euríbor + 0,99%, con un interés fijo del 1,50% el primer año. Para conseguirla tenéis que ingresar como mínimo 2.000 euros al mes entre todos los titulares, siendo posible lograr hasta el 80% del valor de la vivienda (tasación o precio de venta, el que sea más bajo) y se puede poner hasta a 30 años, siempre que el mayor no tenga más de 75 al terminar de pagar.

Es para la vivienda habitual y para darte ese diferencial, el banco quiere que domicilies los ingresos, firmes un seguro de hogar y otro de vida que deberán renovarse cada año. La vinculación más habitual, a la que además añade una pulla de plan de pensiones al que debes aportar, como mínimo, 600 € al año.

¿Pero de verdad interesa una hipoteca así? Pues sí pero no. Si denuncias el banco tras ejecutarte la hipoteca, antes un juez podía paralizar el desahucio si veía que tienes alguna cláusula abusiva en el contrato y como todos la tienen, no perdías la casa. De momento los jueces están a la espera de volverlo a hacer, pero podrán gracias a la opinión que sea espera favorable del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Si se hace bien el estudio previo y te hipotecas acorde a tus posibilidades, no tienes por qué perder la vivienda, aunque es cierto que te puede sobrevenir una desgracia te disminuya drásticamente los ingresos y te veas en esta situación. Entonces la dación de pago es la salida.

Por otra parte, los bancos tampoco son de ejución rápida. Tienen aún tantos pisos por vender que prefieren negociar y dar facilidades antes que quedarse tu casa. Así que, si te ves en esta situación, negocia cuanto puedas. A ti no te interesa perder la casa, pero es que al banco le interesa más el dinero que puedas pagar, aunque sea menos, que quedarse con la vivienda. Por eso, durante los años duros de la crisis, aceptó daciones en pago de forma excepcional, aunque la hipoteca no lo contemplara así en un principio.

Es un tipo de hipoteca que no se populariza porque la banca dice que tendría que subir los precios que oferta actualmente, aunque suena a excusa y más bien no lo hacen para que no cambies de opinión rápidamente y le endoses la casa con tal de no pagar más. Prefiere que pagues y por eso no se comercializan más Hipotecas Sin Más como la de Bankinter.

12 consejos para buscar hipoteca (3ª parte)

No te quedes con dudas

No te quedes con dudas, pregunta todo al banco

Por último, aquí van los últimos consejos a tener en cuenta si estás mirando hipotecas o vas a empezar en breve.

Pregúntalo TODO

Da igual si pareces plasta, cuando vayas a los bancos, especialmente al que te dé la hipoteca, no quedes con ninguna duda, pregúntalo absolutamente todo por tonto que te parezca. Mejor ir con algo de información, pero no es plan de quedarte con una duda y luego pagar por ello durante toda la hipoteca.

El contrato hipotecario es enrevesado para las personas que no están familiarizadas con este tema, o sea casi todas las que se hipotecan, y te compromete a cosas serias que pueden terminar en abusos bancarios, el pago de cosas indeseadas o, en el peor de los casos, la pérdida de la casa.

Negocia

No te cortes un pelo y negocia con el banco que te ponga las mejores condiciones posibles. Bankinter apuesta fuerte por lo que llama Hipotecas personalizadas. Es decir que su Euríbor + 1,20% de partida lo puedes rebajar, puedes eliminar las comisiones, negociar que no te cobren las tarjetas, etcétera, todo depende de tu perfil y de cuánto dinero pidas. Cuando estés mirando hipotecas, pide al menos tres ofertas formales, por escrito, y llévalas a otras oficinas bancarias (están acostumbrados a recibirlas), para solicitar que te mejoren las condiciones. Firmarás con el mejor postor, ou yeah.

No todo es el diferencial…

Se tiende a pensar que las hipotecas son buenas o malas por su diferencial alto o bajo, pero no es verdad. Una hipoteca con diferencial bajo puede ser peor que una con diferencial más alto y viceversa. Hay que mirar también las comisiones, la vinculación, el plazo, el interés fijo inicial , el porcentaje que prestan… Por cierto, éste no suele superar el 80% de lo que vale el piso, así que ¡¡hay que ponerse a ahorrar pero ya!!

¿Y el Euríbor?

Aunque se ha demostrado que estuvo muy manipulado por bancos que ya han recibido multas millonarias, es el mal menor. Se busca una alternativa, durante un tiempo llamada Euríbor Plus, para que se calcule sólo con cifras reales de préstamos entre bancos (ahora se hace con las estimaciones nada más), pero como su cotización subiría de golpe las hipotecas lleva años retrasándose la puesta en marcha. Tanto es así que al Banco Central Europeo se le han hinchado las narices y sacará su propio índice en 2020. No sustituirá al Euríbor, sólo influirá en él.

La cláusula suelo se inventó para parar los efectos del Euríbor bajo en las cuentas de resultados de los bancos. Aún queda algún banco, como Sabadell, que la incluye. Si la ves, huye sin mirar atrás.

Por el momento, el Euríbor cotiza en negativo desde febrero de 2016 y se prevé que no vuelva a positivo hasta 2019, por eso de momento no interesa el tipo fijo para hipotecas de menos de 20 años.

La comisión de apertura, una puya que debes ahorrarte

Despaaaacitooo, te vamos cobrando poquito a poquitooo...

Des-paaaacii-to, te vamos cobrando poquito a poquitooo…

No es muy conocida pero tampoco pasa desapercibida. La comisión de apertura ha estado presente durante años en algunas hipotecas, pero luego desapareció de la nueva oferta, cuando la banca reabrió el grifo del crédito a finales de 2013 y en 2014, porque querían ser lo más competitivos posible.

La banca la hizo reparecer para ganar dinero pero con el tiempo se la cargaron por su mala fama. Sin embargo, tras el estallido masivo de la cláusula suelo y la devolución de cantidades millonarias (muchas aún sin devolver), la banca ha vuelto a tirar de ella desde el año pasado.

¿Por que? Otra vez para ganar dinero. Los bancos acusan mucho que la mayoría de las hipotecas se han cancelado o son antiguas, de aquellas en las que el diferencial está bastante por debajo del 1%, tienen menos comisiones y la vinculación es baja o inexistente. Aunque son préstamos anteriores a la crisis, cuando los pisos valían más dinero y, por tanto, se prestaba más dinero, hay algunas que están ya bastante pagadas.

Las que no, tampoco les reportan ahora los beneficios que sus consejos de administración quisieran… El Euríbor está en negativo, regalándonos las cuotas más bajas de nuestra vida como pagadores y a ellos, los mayores quebraderos de cabeza para seguir consiguiendo dinero a pesar de cobrar por las hipotecas menos que nunca y de tener que pagar facturas millonarias por la devolución de la cláusula suelo, algunos gastos de la hipoteca y otros abusos a los que ahora se ajusticia lentamente en los tribunales.

Para paliar la situación se inventaron mayor vinculación, las hipotecas a tipo fijo y, aunque tienen peor fama, rescataron algunas comisiones. Entre ellas está la comisión de apertura, poco frecuente, pero como te pille te pega un palo de tente y no te menees. Lo habitual que cobran por ella es un 1% del dinero que te prestan. A priori suena poco, pero tradúcelo a euros. Si pides 150.000 euros son 1.500 pavos. Una pasada, ¿no? Y el concepto es sólo porque te abren una hipoteca.

Encima de que aún muchas entidades te encasquetan al 100% el pago de todos los gastos de la hipoteca, aunque algunos de ellos está demostrado que sólo les interesan a ellos (tasación, gestoría, copias de notaría, registro de la propiedad…), y encima de que otras sólo los comparten parcialmente, y de que te sacan el dinero durante años con seguros, tarjetas, planes de pensiones e intereses, tienen la indecencia de cobrarte entre un 0,50% y un 1% por darte la hipoteca. Como si no ganaran ya bastante con ella durante las próximas décadas…

Te rompe los esquemas y el bolsillo. Los gastos de firmar una hipoteca y comprar una vivienda son altos. Si los pagas todos tú, aunque no tengas por qué, son el 10% de lo que te prestan. O sea que si te dejan 150.000 euros te toca soltar unos 15.000 en gestoría, notario, impuestos, tasación y registro. Además paga la mudanza, da el 20% de entrada al vendedor (ya que el banco no te prestará más del 80% en casi todos los casos) y etc, etc… Por eso lo que te faltaba pal duro es tener que soltar un 1% sólo por contratar la hipoteca con ellos.

Helpmycash calcula que si no tienes comisión de apertura puedes ahorrar una media de 795 euros, cifra nada desdeñable y que te vendrá fenomenal para todos los gastos que se te vienen encima. No hay que pensar total qué más da si ya me estoy gastando un dineral en todo… Todo suma. Y si el banco te quiere cobrar la apertura, negocia para que no lo haga. El 70% de los préstamos incluyen esta comisión, especialmente los fijos y los mixtos.

Para huir de ella puedes recurrir a los bancos online, que no suelen cobrar comisiones, excepto Oficinadirecta.com, que sí incluye un 0,50% por apertura. Por eso la hipoteca de Bankia, que a principios de año lanzó sin comisiones, ha tenido tanto éxito y cuadriplicó la gente interesada en ella.

La banca recurre a hipotecas a medida para captar clientes

Como los trajes

Como los trajes

De toda la vida, las hipotecas son una gran fuente de ingresos y unos los mayores negocios para la banca. Ante la situación de que se cancelan más de las que se firman, la mala fama del suelo y su eliminación en muchos casos, y los bajísimos tipos de interés con el Euríbor en negativo desde hace tres meses, la banca ha tomado medidas.

Medidas que pasan, precisamente, por realizar hipotecas a medida. Algunas entidades como Bankinter, Abanca, Kutxa o Bankia anuncian unas condiciones que hay que tomarse como un punto de partida, no como una oferta inflexible que no se pueda cambiar ni personalizar.

Entre los que más personalizan encontramos a Bankinter, una de las entidades que más está compitiendo por pescar clientela nueva. Su Hipoteca Sin, a Euríbor a 1,20% con un interés de partida el primer año del 1,50% se puede transformar en un Euríbor +1%, con un fijo del 1,10% el primer año, según tu perfil.

No es lo mismo pedir 50.000 € que 150.000 ó 250.000. Contra lo que pueda parecer, la banca está interesada en operaciones de mucho dinero porque ganará más intereses, ya que estos van en función del capital pendiente de pago en cada revisión de la hipoteca.

Tampoco es lo mismo pedir el 80% del valor de tasación o de compra (siempre cuentan el más bajo), que pedir el 30%. Ni ganar 2.000 € al mes que ingresar 3.000 € ó 4.000 € entre una o dos personas. Los bancos estudian todo: ahorros, cómo has pagado anteriormente tus deudas, si tienes otros préstamos, tu Declaración de la Renta, antigüedad en la empresa, tipo de contrato, número de personas a cargo (padres, hijos, etc.) y, por supuesto, cómo es y dónde está la vivienda que quieres comprar.

Analizan este cóctel y deciden si te dan la hipoteca y en qué condiciones. Ah, y puedes negociar. ¡Debes negociar! La hipoteca no es un pack cerrado con el que tragar sí o sí, tienes que intentar que rebajen o quiten el interés fijo el primer año, asumir la menor vinculación, que no haya comisiones, el diferencial sea lo más bajo posible, y la oferta quede por escrito.

Así, en caso de estar solicitando que estudien tu caso en varios bancos, podrás presentar las ofertas de unos en otros para pedir que te lo igualen o  mejoren. Ésta es una de las formas de lograr que te ofrezcan lo que al principio te decían que era imposible. Algunos no harán caso o no podrán, pero otros sí, se picarán e intentarán robar la operación a la competencia.

Y no te rindas: donde uno no ve una operación viable (dándote motivos reales o falsos), otro puede ver una oportunidad de ganar dinero y te recibirá con los brazos abiertos. Si tienes varias opciones iguales, quédate con la entidad más grande (corres menos riesgo de que la engulla otra más grande) y/o con la que tenga mayor presencia donde vayas a vivir.

Consejos para negociar la hipoteca

Que no se pase preguntar ni un asterisco ni una letra pequeña

Que no te pase descifrar ningún asterisco ni preguntar por cualquier letra pequeña

Ahora que los bancos llevan un año despertándose del letargo de no dar un duro y que el Euríbor está por los suelos, parece buen momento para plantearse la compra de una casa, siempre que cumplas el exigente perfil que demandan.

Acribilla al banco a preguntas. Antes de firmar entérate bien de que la hipoteca no tenga limitación a la baja, interés mínimo o palabras por el estilo, que camuflan la odiosa cláusula suelo.

A pesar de su mala fama y las muchas sentencias en contra, incluida una muy sonada del Tribunal Supremo, todavía hay bancos que la utilizan: Popular y Sabadell, entre otros.

El suelo no te interesa porque evitará que pagues menos intereses por tu hipoteca mientras el Euríbor esté bajo, cosa que puede alargarse unos cuantos años más.

Los suelos más frecuentes suelen estar entre el 2% y el 4%, algo que para nada queda compensado con un techo del 10% – 12%, pues esas altísimas cifras no impedirán que pagues de más, no te protegerán de nada. ¡Si el Euríbor nunca estuvo por encima del 5,393%! Afortunadamente…

Cerciórate bien de las comisiones. Estudio, apertura, cancelación, amortización total, amortización parcial, subrogación (cambiarla de banco), novación (firmar nuevas condiciones con tu banco)… Lo ideal es que no haya ninguna. Si las hay, que sean lo más bajas posibles.

Otro punto clave es la vinculación. En cuestión de un año, los diferenciales han pasado del 2% al entorno del 1,5% e incluso alguna hipoteca con 1%, que es el futuro. ¿Pero qué te piden a cambio? Una relación de por vida.

Para bajar el diferencial te atan con seguros, tarjetas, domiciliar la nómina y los recibos, a veces incluso depósitos o un plan de pensiones. Si de entrada no te interesa ninguno o varios de esos productos, no firmes. Calcula en cuánto se quedaría el diferencial y si te sale más barato tener ese producto o un diferencial más alto.

Además, hay que preguntar durante cuánto tiempo es obligatorio mantener la atadura. Quizá puedas tener el seguro un par de años y luego darte de baja, o sacar la nómina del banco y llevártela a otra cuenta, sin que por ello te vaya a bajar el diferencial.

Si el préstamo te convence de partida y buscas condiciones más baratas, la banca online suele tener las mejores. Ahora, si quieres negociar lo mejor es una entidad tradicional, donde tienen mucho más margen para adaptar las hipotecas según el perfil de sus clientes.

Siempre vendrá bien que estés al loro de las últimas novedades en las hipotecas, de lo que los bancos pueden y no pueden hacer, y de las cláusulas abusivas que existen, para que no te la den con queso.

Los bancos se las dan de buen samaritano ante los impagos de hipotecas

Los bancos siempre mostrándonos su sonrisa más encantadora

Las entidades financieras siempre mostrándonos su sonrisa más arrebatadora

Algunos bancos defienden que están haciendo todo lo que pueden por minimizar los desahucios y el impacto del embargo cuando una familia deja de pagar la hipoteca. ¿A ti te lo parece?

En concreto, el consejero delegado del Banco Sabadell, Jaime Guardiola, dice que no conoce ningún caso en el que el banco haya embargado la vivienda y luego haya seguido reclamando dinero. ¿En serio?

Vamos, que ahora todas las entidades aplican la dación en pago, tal y como les ha sugerido el Gobierno, y por eso siempre se andan quejando tanto de que no la quieren poner en práctica, ¿no?

Es cierto que muchas entidades financieras han empezado a negociar más con las familias antes de embargar porque ya no tienen ketchup suficiente que echarle a los pisos que tienen que estar comiendo de dos en dos porque no se venden ni gratis.

Mientras este señor y todos los que fueron en representación de diferentes bancos al Encuentro Financiero Internacional Bankia 2012 dicen que están esforzándose mucho por refinanciar los préstamos a las familias, los datos de desalojos siguen batiendo récords año tras año. Ya van 370.000 desde 2007 y se espera que se llegue a los 510.000 en 2015.

¿Te parece una cifra inventada y exagerada? Inventada no porque la da el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), ya que para echar a alguien de su casa debe ser por vía judicial. Exagerada sí, pero no en el sentido que dicen los bancos, que les parece exagerada como si alguien se la sacara de la manga. Lo que sí es exagerado que la gente pierda su casa porque el banco en cuestión no quiso sentarse a negociar cuando aún se podía.

Ahora dicen que los pisos no son su negocio y que no van a subastas, cuando así es como se han quedado casi todo lo que tienen. ¿Y entonces por qué se han convertido en la mayor inmobiliaria de España, tanto que hasta los promotores y constructores se han quejado de competencia desleal ya varias veces?

La actitud negociadora, conciliadora y de buen samaritano les viene desde hace unos meses. No quieren tener pisos porque no saben tenerlos. No saben cómo gestionarlos, y eso que han creado sus propias inmobiliarias para quitárselos de encima. No quieren que tanto ladrillo estropee sus balances, pero no lo quieren desde hace poco.

Antes les daba igual, pensaban que los pisos valdrían más con el tiempo y darían un pelotazo al venderlos, y que la crisis duraría menos. En cambio, los pisos han bajado ya de media un 30% y la salida de la crisis es como la candidatura olímpica de Madrid: cada vez que vuelve a hablar de ella ha aumentado 4 años.

Seguro que la gente que ha sufrido un desahucio de los que los bancos dicen que no practican, los que aún deben dinero que el banco asegura no reclamar a nadie y los que pidieron negociar y tuvieron como respuesta un portazo en las narices se están revolviendo ante tanto cinismo.

Consuelo para las hipotecas con suelo

Frías y estáticas, las entidades financieras nos pisan como a una colilla contra el suelo de las hipotecas

Frías y estáticas, las entidades financieras nos pisan como a una colilla contra el suelo de las hipotecas

Mi madre siempre dice que el que no se consuela es porque no quiere, así que en un derroche de optimismo con algo de fe e ingenuidad a partes iguales, quienes tengáis una hipoteca con suelo podréis encontrar consuelo en la iniciativa que Izquierda Unida (IU) ha planteado, como tantas otras que plantea y todo el mundo ignora, en el Congreso de los Pudientados.

En un alarde de solidaridad, este partido se ha hecho eco de las reivindicaciones, ni de lejos tan históricas como la de que resuciten a Chanquete, de FACUA y la OCU para que se haga cumplir una de esas leyes de nombre largo, aplicación corta y conocimiento escaso.

Para los interesados en conocer el nombre completo, y que conste que aviso de que os tiraréis del bigote al ver que existe y saber que muchas empresas se la pasan por el arco del triunfo, es la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre), que entre otras causas nobles (y a veces tristemente perdidas) defiende que los que saben no nos la metan doblada con cláusulas abusivas, sin vaselina, sin preaviso, sin anestesia, sin consideración y sin conciencia. Toma ya.

Los malos de la película vuelven a ser los bancos y las cajas, que con la tipografía Liliput 2.0 escriben en más del 50% de los préstamos hipotecarios que si el Euríbor baja de equis cifra, te aguantas y sigues pagando un mínimo que llaman suelo.

Lo mismo ocurre con el techo si sube el Euríbor por encima de equis cifra pero ahhhhhhh, de eso nadie se queja. Solo se quejan del suelo y solo ahora que a miles de familias les están vaciando los bolsillos con los más de 2.000 euros al año que podrían ahorrarse de no tener la clausulita. Solo ahola que están en clausula pol tenel esa cláusula, que según la hipoteca oscila entre el 1,25% y el 4,95%. ¡Toma ya! II parte.

Sabido es que en este país de récord de bares por kilometro cuadrado na más que nos acordamos de Santa Bárbara cuando truena. Y por eso IU, que tiene la licencia de abogado de pleitos probes, da ahora el Cayo. Y por eso estas dos asociaciones, que con el político de turno forman un trío de ases del pedigüeñeo mediático más inquietante que la cara de Chucky, se quejan ahora. Será en lo único que estén de acuerdo porque la OCU y FACUA siempre andan entre sí a la gresca.

¿Creéis que alguien les hará caso? Las cláusulas aparecen como por arte de magia y birlibirloque pero no desaparecen ni con el quitamanchas que anuncian en la tele.

El Homo Hipotecatus es una nueva especie humana creada al calor de la burbuja inmobiliaria (o antes, es difícil precisar sin la prueba del algodón) que ha nacido para tragar y molar más que los sufridores del Un, Dos, Tres.

En cambio, el Topamí Cajeris y el Teloquitoíto Banqueriensis son dos especies nacidas para absorber nuestros ahorros sin compasión mientras maniatan al Gobierno a base de préstamos y alguna condonación de vez en cuando. El otro día vi un reportaje en el National Geographic en el que decían que estos depredadores no se apiadan ni aunque despliegues tus encantos bajo apariencia de ancianita entrañable.

Antes que retirar la cláusula o explicarnos qué firmamos, Papá Noel se casará con la Bruja Piruja. Sí, sí, ya veo los titulares: Gordito simpático contrae nupcias con rica heredera. ¿O no?

El panorama de la cláusula suelo es desolador, de caerse al suelo sin  encontrar consuelo, de estar asolado, desolado… Con el alma hecha un solar en la suela de un zapato.