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¿Vas a pedir una hipoteca? Piensa bien cuándo, hay cambios

Las cosas no son siempre lo que parecen… Sobre todo en las hipotecas

Falta poco para que se apruebe la nueva ley hipotecaria y un poco más para que entre en vigor.

Todo depende de si el Gobierno de Pedro Sánchez es capaz de sumar apoyos en el Parlamento para aprobarla y si, una vez que llegue al Senado, la mayoría que tiene el Partido Popular no le cambia un montón de cosas, entre otras que en vez de entrar en vigor 30 días después de que se publique en el Boletín Oficial del Estado (BOE), se empiece a aplicar a los 90 días (¡¡casi 3 meses!!).

Lo que pase al final con la Ley Hipotecaria está por ver… Es seguro que se aprobará o Bruselas nos mete una multa multimillonaria aún más grande que la que nos quiere meter ya por llevar 2 años de retraso en cambiar las reglas del juego hipotecario según lo exigido desde Europa.

Y como se aprobará y habrá cambios, pero los bancos se están adelantando a ello, por un lado es bueno esperarte a la nueva ley pero por otro no. A favor de esperar está que más vale firmar el préstamo bajo un nuevo sistema que se presenta más favorable para los clientes, cambiando las condiciones de la vinculación y las comisiones y, entre otras muchas cosas, haciendo que la banca asuma todos los gastos de la hipoteca excepto la tasación, y no sólo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) que ya paga desde el Real Decreto que entró en vigor el pasado 10 de noviembre.

A favor de firmar ya es que probablemente las hipotecas sean más caras en unos meses, según la tendencia que ya se ve de que algunos bancos han endurecido sus condiciones, sobre todo aumentando la vinculación y subiendo el diferencial, pagando a cambio todos los gastos de la firma, incluida la tasación (en algunos entidades). Por ejemplo: ING, Openbank, BBVA, Unicaja, Caixabank, MyInvestor y Pibank.

Es la nueva tendencia, por eso si firmas ahora te interesa un banco que corra con los gastos pero no haya subido los precios como Pibank o MyInvestor o que sea barato pero asuma parte de los gastos o ninguno (ya habrá una sentencia para que nos lo devuelvan) como Coinc.

En muchos casos no compensa que el banco pague todos los gastos a cambio de tragarte un diferencial más alto, estar más atado o tener más comisiones. Que no te ciegue el subidón del momento: al final sale más caro. Esos 15.000 – 20.000 euros que de media te pueden costar los gastos de la hipoteca te los cobra el banco a lo largo de los próximos 30 años en comisiones y sobre todo con una subida del tipo fijo el primer año y del diferencial.

En breve todos asumirán los gastos, así que ya no los podremos comparar por eso sino porque el que además no te cobre la tasación y, sobre todo, quien tenga mejor diferencial, menor vinculación y cero comisiones.

El impuesto hipotecario, camino del Tribunal Constitucional

Menos mal que hay más puertas a las que seguir llamando

El Tribunal Supremo ha vuelto a dar carpetazo al asunto de quién paga el impuesto de las hipotecas, diciendo que actúo bien el año pasado porque estaba capacitado para revisar su propia sentencia.

Después de que en octubre dijo que sería la banca quien corriera con el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y 3 semanas después se desdijera -muerto de miedo de perjudicar a los bancos-, cargando el impuesto otra vez a los clientes tras una ajustadísima votación de 15 a favor y 13 en contra, la cosa no se quedó así.

La Empresa Municipal de la Vivienda de Rivas (Madrid) quedó indignada con semejante baile de opiniones contradictorias. Y como era quien había demandado el caso, se quejó legalmente al mismo Tribunal Supremo porque pensaba que sus derechos se habían visto pisoteados.

Desde enero el Supremo ha estado estudiando las quejas del organismo municipal de Rivas, que básicamente eran sobre que no se puede tener este cachondeo de decir una cosa y luego otra sin dejarte meter baza y cuando ya hay sentencia firme, no haber igualdad en la aplicación de las normas y, según su opinión, haberse equivocado de pleno en su dictamen final (que los clientes paguemos los impuestos).

Como el de Rivas es un Ayuntamiento peleón que no se rinde y hace bien, ha dicho que no se conforma con este portazo del Tribunal Supremo y que ahora llevará el caso al Tribunal Constitucional, un tribunal independiente de los otros y encargado, además de velar por que se cumpla la Constitución, de dar derecho de amparo: recibir las quejas de quienes piensan que en otras sentencias se han violado sus derechos fundamentales.

Mientras tanto, en el caso de las hipotecas firmadas antes del 10 de noviembre de 2018 los clientes que reclamen se pueden encontrar con que, de momento, si su caso llega al Tribunal Supremo, éste no les va a reconocer el derecho a cobrar el dinero del impuesto, que supone entre 1.000 y 3.000 euros según la hipoteca.

¿Por qué esa fecha? Porque es cuando el Gobierno se hartó de la informalidad del Tribunal Supremo y de su “donde dije digo, digo Diego” y aprobó un Real Decreto exprés para que, desde ese día, sea la banca quien corra con el IAJD. Aunque poco le ha durado la pena a los banqueros… Han venido sus amigos del Partido Popular a quitársela de encima, aprobando en el Senado -donde tiene mayoría- que ninguna entidad pague los impuestos si se trata de la compra de una primera vivienda.

¿Qué pasará entonces con las viejas hipotecas, las firmadas antes del 10 de noviembre de 2018? Que tienen la esperanza de que o bien el Tribunal Constitucional le ponga los puntos sobre las íes al Tribunal Supremo para que se quede con su primera sentencia, en la que dijo que el impuesto lo asumen los bancos, o bien esperan a que el tema llegue al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) para que decida que el impuesto no tienen que pagarlo los clientes sino las entidades, también con carácter retroactivo (para las hipotecas anteriores al Real Decreto).

¿Hay esperanzas de que esto ocurra? Generalmente los casos de abusos hipotecarios masivos llegan a este tribunal, que entre un año y medio y dos años después suele opinar a favor de los clientes, dando un buen tirón de orejas al sector bancario. Si esto no pasara, el Ayuntamiento de Rivas podría acudir al Tribunal Europeo de Derechos Humanos alegando que, con el comportamiento del Supremo español, se la dejado indefenso. Entonces sí, hay esperanzas, pero de momento no inmediatas.

Nueva sentencia sobre gastos para hipotecas ya firmadas

Esto es lo nuevo… ¿Qué será lo próximo?

El Tribunal Supremo ha dictado una nueva sentencia sobre los gastos de la hipoteca y la comisión de apertura, intentando poner fin a lo que empezó en diciembre de 2015, cuando libró a un cliente de BBVA a pagar todos los gastos.

Pero ahora, lejos de hacer justicia, se ha quedado otra vez a medio camino, otra vez favoreciendo a la banca y con mucho miedo a perjudicarla. Avanzando a pasitos leeeentos y demasiado cobardes. Lo de siempre: lo que ya hemos visto en la cláusula suelo y otros temas.

Defiende la comisión de apertura diciendo que es legal porque forma parte del precio de la hipoteca y que, para cobrarla, basta con que el banco nos avise de que está. Cobrar por la apertura es algo que sólo hacen algunas entidades y oscila entre el 0,5% y el 2%, nunca ha sido parte del precio, es una comisión y por tanto debe justificarse como prestación de un servicio; la decisión del Tribunal Supremo no hay por dónde cogerla, de lo parcial y cutre que es.

Y por si esto fuera poco… Tras el lamentable espectáculo que el Tribunal Supremo dio entre octubre y noviembre con la sentencia del impuesto sobre las hipotecas, diciendo primero que lo pagaba íntegro la banca y cargándolo a los clientes 3 semanas después, ahora viene con que los gastos de las hipotecas hay que compartirlos con la banca, pero tampoco al 50%.

Lo nuevo es que tenemos que pagar la tasación y el 100% del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), lo más caro de todos los gastos. Y también la mitad de lo que cobren la gestoría y la notaría. El registro de la propiedad recaerá sobre el banco, aunque la cancelación de la hipoteca en el registro -si la quieres hacer-, te tocará pagarla enterita.

El Tribunal argumenta que lo decide de forma más o menos salomónica para que los gastos los pague quien realmente tiene interés en que el servicio se realice. Todo esto es válido para hipotecas ya firmadas y para las que se firmen hasta que entre en vigor la nueva ley hipotecaria, que se espera que empiece a funcionar en marzo con otra premisa: que sea el banco quien pague todos los gastos de la hipoteca sin compartir nada.

Y es válido para todos los gastos de la hipoteca excepto para el impuesto (IAJD) porque en las hipotecas que se firmen desde el 10 de noviembre de 2018 debe pagarlo íntegramente el banco, por un Real Decreto que el Gobierno firmó nada más enterarse de que el Supremo se había desdicho sobre que la banca pagara el impuesto.

Con el Tribunal Supremo, sólo damos pasos hacia atrás. Primero parecía que teníamos derecho a que nos devolvieran todo el dinero de los gastos de la hipoteca, según la sentencia de finales de 2015; después se dijo que sólo pagaríamos el impuesto, luego que no, luego otra vez que sí, luego el Gobierno lo anuló sólo para las nuevas, y ahora resulta que hay que compartir los gastos, tal cual lo llevan ofreciendo un par de años algunas entidades.

En cualquier caso, al menos se nos reconoce que hemos pagado algo que no teníamos que haber pagado, de lo que se deduce que tenemos derecho a que nos lo devuelvan. Cómo y cuándo está por ver, ya que el asunto terminará en manos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), el único que acaba poniendo cordura en la locura y el cachondeo que se trae con nosotros el Tribunal Supremo.

¿Cuándo lo dirá? A saber… Puede tardar un par de años, pero ya verás cómo al final dice que nos tienen que devolver todo como pasó con la cláusula suelo. Eso sí… Que se prepare bien la banca porque estamos hablando de más de 7 millones de hipotecas.

Mientras tanto, puedes ir reclamando lo que ya es seguro que te pueden devolver, el caso es no perdonarle ni un duro al banco. Y si tienes que firmar una hipoteca en breve, si puedes espérate a que entre en vigor la nueva ley, para no tener que pagar ningún gasto, que si no te tocará el rollo éste de pagar a medias…

Se acabaron las bajadas en la cuota… ¡Este año suben todas!

Sube, sube, sube… despacio pero sin parar

Al Euríbor, que todavía está en negativo, le queda ya poco para dejar de estarlo. Si tenías una hipoteca variable ligada al Euríbor, sin cláusula suelo ni otras historias que te impidieran la bajada de la cuota cada vez que el Euríbor caía, te habrás pasado años ahorrando dinero con cada revisión de la cuota.

Pero los años dorados de las hipotecas súper baratas llegan a su fin. Desde que en febrero de 2016, hace ya casi 3 años, el Euríbor alcanzara la cota histórica del -0,008%, ha traído muchas alegrías al bolsillo, aunque ya fuera cosa de solamente ahorrarse 60 euros al año a razón de 5 euros al mes, muchas veces menos… Por poco que fuera, estaba mejor en casa que para el banco.

Tras años escuchando el mantra de que el Euríbor iba a subir -como si viniera el lobo- y después de 7 meses estancado en torno al -0,190%, por fin el verano pasado la profecía se hizo realidad y el indicador más usado en las hipotecas españolas empezó a subir como se esperaba: sin prisa pero sin pausa.

Las primeras revisiones anuales que se hicieron con el Euríbor en junio, julio y agosto no notaron la diferencia, porque a pesar de estar subiendo, se quedaba por debajo de lo que había estado el año anterior. Otra cosa fueron las revisiones semestrales, que desde el primer momento vieron que la hipoteca les subía un poquito.

El mismo poquito que hemos estado años viendo cómo nos bajaba. O sea que las subidas que el Euríbor va a producir en las hipotecas en 2019 no son ni mucho menos alarmantes. Son ligeras, mínimas, muy bajas, incluso menores que el ahorro que experimentábamos en los últimos años. Desde septiembre pasado las hipotecas con revisión anual se están encareciendo una media que oscila entre los 11 céntimos de septiembre y los 3,65 euros que subió este mes de enero.

Es poco, poquiiiiiiiisimo… Hablamos de como mucho una media de 45 euros al año, que sin embargo no debemos perder de vista porque supone el principio de la subida definitiva de las hipotecas después de 3 años de bajada de precio constantes.

El Euríbor, que se espera que despida enero en torno al -0,118%, no parará de crecer en todo este año. Si sigue con el ritmo de crecimiento actual, todo apunta a que se colocará en positivo probablemente antes de que llegue el verano.

Así que no hay que asustarse, pero sí tener en cuenta que los tiempos de ahorro máximo en la hipoteca han terminado: esos mínimos históricos ya son Historia. Ahora todo será subir, subir, subir… Aunque lentamente, se acabó lo de bajar el precio de la cuota.

Cuánto suba y si el ritmo de crecimiento se va a acelerar dependerá de qué haga el Banco Central Europeo (BCE) con los tipos de interés, que todo parece indicar que aumentarán a finales de este año al 0,25% desde el mínimo histórico del 0% en el que se mantienen desde poco después que el Euríbor entrara en negativo.

Esa subidita sí podría acelerar el encarecimiento de las cuotas, pero todo está aún por ver, ya que la recuperación de la economía no termina de ser tan sólida como se esperaba y mientras esté Mario Draghi como presidente -termina en diciembre el mandato-, los tipos de interés no se moverán del 0%.

Los gastos de la hipoteca… La batalla continúa

Hay que seguir al pie del cañón con el tema

Cuando pensábamos que ya estaba (casi) todo dicho en los gastos de las hipotecas, va la Empresa Municipal de la Vivienda de Rivas (Madrid) y presenta cara de nuevo al Tribunal Supremo. ¡¡¡Oleeeeee…!!!

Que no, que no le vale eso de que primero dijera que el banco tiene que pagar todos los impuestos para luego, tres semanas después, volver a revisar el asunto a fondo, en otra Sala, y decidir por un ajustadísima votación de 13 a 15 que somos los clientes y no la banca quienes tenemos que correr con ese gasto del IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).

De esos 13 magistrados que votaron a favor de que la banca se haga cargo del impuesto, 12 dejaron por escrito su oposición y protesta a que lo tengamos que pagar los clientes. Esto abrió la puerta, aún más, a que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea nos dé la razón y nos dé más motivos para reclamar que el banco nos devuelva todo el dinero de los gastos, incluido este impuesto.

No en vano el tribunal europeo es famoso por ser el que al final acaba resolviendo las cosas a nuestro favor años después de que el Tribunal Supremo español o algunos tribunales menores nos la hayan quitado con sentencias, o bien porque entre los tribunales mismos no se aclaran votando a favor y en contra de lo mismo una y otra vez.

Mientras el asunto de las antiguas hipotecas se resuelve tanto en España como en Europa, cabe recordar que desde noviembre es la banca quien paga por Real Decreto el impuesto de los nuevos préstamos.

Entretanto podemos reclamar los gastos de la hipoteca, incluidos los impuestos. Es decir, que además del IAJD puedes reclamar que el banco te devuelva lo que pagaste de notaría, gestoría, registro de la propiedad, tasación y comisión de apertura, si tu hipoteca la incluía (es algo que no se ha cobrado en todas).

Para ello tienes que pedir al Servicio de Atención al Cliente (SAC) de tu banco por escrito que te devuelva el dinero, rellenando un formulario que algunas entidades dan en sus oficinas (ve a la tuya para comprobarlo) o mediante la OMIC, la Oficina de Mediación de Información al Consumidor que tienen muchos Ayuntamientos y cuyo servicio es gratuito.

Si la respuesta es negativa, lo siguiente es poner una reclamación en el Banco de España, cuyo resultado suele ser favorable al cliente. El banco no tiene por qué cumplirlo pero si el resultado es a tu favor el juez lo puede tener en cuenta en el juicio… Que sería el tercer paso si el banco no cede ni te devuelve nada: buscar un buen abogado o mirar si la justicia gratuita te ampara y denunciar el caso ante el tribunal de abusos hipotecarios de tu provincia.

Antes debes calcular cuánto dinero te podrán devolver y las posibilidades de éxito, para no perder el tiempo ni la pasta en abogados (si no ganas que no cobren).

¿Hipoteca Joven? Ni está ni se la espera

No hay que ser un lince para ver que casi se han extinguido…

Lo de la Hipoteca Joven es como esas especies que están en peligro de extinción, de las que apenas quedan unas pocas parejas sueltas por ahí, se cuidan, se miman, se estudian y con el tiempo se vuelven a reproducir aunque su comunidad no tenga el mismo esplendor de antes.

De hecho hay muy poquitos préstamos que se llamen así ahora: entre otros sitios en La Rioja, donde están muy orgullosos de su éxito, y poco más.

Hasta 2011 la Hipoteca Joven era fácil de ver. Ibas a una entidad, pedías un préstamo y si tenías menos de 35 años las condiciones eran muchísimo mejores que para los mayores de esa edad. Había hipotecas para jóvenes, que llegaban a los 40 años de plazo, no tenían comisiones, la vinculación era baja o moderada y el diferencial riquísimo… Una delicia entre 0,20% y el 0,40% en los mejores casos.

Sí, se daban hipotecas para jóvenes. Pero una vez que la crisis empezó a avanzar desaparecieron rápida y progresivamente del catálogo de la inmensa mayoría de los bancos, hasta nada más quedar una muestra testimonial de dos o tres. Durante todos estos años se ha hablado de si vuelven o no vuelven… Más por las ganas y por la necesidad de que vuelvan que por la realidad de que hubieran vuelto.

Ocho años después estamos igual… Que realmente no han vuelto ni parece que vayan a volver… Es significativo que la cuarta parte de la población vive de alquiler mientras que hace 10 años esa cifra era del 10%-15%. Pero todavía te encuentras titulares engañosos en algunos artículos de Internet donde hablan de la vuelta de las hipotecas para jóvenes.

Ni existen como eran antes ni creo que lo vuelvan a hacer hasta que el panorama no cambie mucho-muchísimo, algo que no parece que vaya a ocurrir por lo menos en la próxima década. Pero sí que, si eres joven y buscas tu primera vivienda, te puedes acoger a las hipotecas que hay para todos.

Porque la cosa es así, ahora las hipotecas ya no se dividen en préstamos para jóvenes o préstamos para los demás, sino en préstamos para mileuristas (o aspirantes a ello) y préstamos para los que ganan más dinero, que son a quienes les ofrecen condiciones más ventajosas e hipotecas menos caras. La tortilla se ha dado la vuelta.

No estamos en una época de hipotecas caras, porque Euríbor + 0,89% a tipo variable y el 2% a tipo fijo a 20 años son cifras muy buenas que durante los largos y secos años de crisis no se vieron ni en pintura. No son las condiciones de las antiguas hipotecas para jóvenes, pero es lo mejor que se ha visto en casi 10 años.

Lo malo es que los sueldos han bajado muchísimo, la etapa de becario dura hasta que te casas y con lo que ganas, por mucho que hayan subido a 12.600 euros brutos anuales el Salario Mínimo Interprofesional (SMI) no da para ahorrar el 20% que como mínimo hace falta para pagar una vivienda, que este año se estima que subirá otra vez de precio (un 5%). Tampoco hay desgravación fiscal que te ayude a ahorrar en la Renta con lo que pagas de hipoteca al año.

¿Soluciones si eres joven y quieres comprar tu primera vivienda? No tener miedo a Internet para hacerse con una hipoteca como la de Coinc, 100% online, ahorrar lo que se pueda sobreviviendo a un alquiler leonino o sin salir del nido, empezar por una vivienda más sencilla en lugar de por el pisazo o chalet de tus sueños, y/o pedir ayuda a los padres, que no son el Banco Central Europeo, pero andan mejor que nosotros.

¿Subirán las hipotecas en 2019?

Es la pregunta que anda en la cabeza de todos

Muchos medios de comunicación y analistas nos están metiendo miedo con que las hipotecas van a subir en 2019. ¿Quieres saber si de verdad será así?

Bola de cristal no tengo, pero sí que hay algunas cosas obvias que podemos utilizar para pronosticar si los préstamos subirán o no durante el próximo año.

De un lado vemos que el Euríbor está subiendo cada mes, despacito pero imparable. En ese sentido, las hipotecas ya firmadas sí verán cómo poco a poco, con cada revisión, le van subiendo las cuotas. El Euríbor, que empezó 2018 en el -0,189% va a cerrarlo en torno al -0,132%, y si sigue con este ritmo de avance se pondrá en positivo en la primera mitad de 2019.

En cambio, no es tan fácil afirmar que las nuevas hipotecas sí subirán sus precios, depende de la banca. Aunque la nueva ley, que se espera que entre en vigor hacia marzo, baja las comisiones, carga gran parte de los gastos de la hipoteca a la banca, prohíbe las cláusulas abusivas y abre totalmente la puerta a que podamos contratar los productos vinculados con quien queramos (mucho más baratos), no quiere decir que los bancos vayan a subir sí o sí las hipotecas. ¿Cómo? Si hasta la comisión de apertura la tienen tocada de muerte…

Algunas ya las han subido, pero tampoco se pueden cantear mucho porque siguen en lucha por ganar nuevos clientes y, aunque ya no hay crisis, los sueldos y la situación de vida no están tan boyantes como para poder asumir la compra de una vivienda, cuyos precios han aumentado bastante, y luego además el pago de una hipoteca super cara.

Si la banca quiere clientes tendrá que ganárselos y, para ello, no podrá subir mucho las hipotecas y, si lo hace, debe ser con muchísima sutileza y cuidado. Por un lado tendrá los ingresos de las cuotas que dejarán de depender de un Euríbor negativo, y además se prevé que a finales de año suban los tipos de interés (en el 0% desde hace más de dos años). Todo esto le hará ganar más dinero de forma estable a largo plazo.

Pero es cierto que por otro lado tendrá que pagar facturas millonarias en indemnizaciones por los abusos cometidos y también los impuestos de las hipotecas, de los que el Partido Popular quiere librarle con la excusa de que no nos los trasladen a nosotros.

Así que lo más probable es que pare la guerra de precios y que se congelen o eliminen las ofertas más agresivas. Parará la bajada de diferenciales y, al no poder cargar tantas comisiones, aumentará la vinculación para rebajarte el diferencial. Incluso es probable que afinen los precios de seguros y planes de pensiones para que los contrates con el banco.

Con todo esto, las que sí subirán seguro, como ya ha pasado en algunas entidades, son las hipotecas a tipo fijo. Con un Euríbor en ascenso claro, no van a dar chollos que ahora les hagan ganar más pero que en menos tiempo del esperado les hagan cobrar menos.

Conoce la nueva Ley Hipotecaria que entrará en vigor en marzo

Ale, a tomar buena nota de todo…

Parece que la nueva Ley Hipotecaria empieza a ser una realidad y no sólo un debate entre los políticos y un temazo por el que la Unión Europea nos quiere cascar 105.000 euros de multa por cada día de retraso… ¡¡Y llevamos más de 2 años para ponerla en marcha!!

Tras meses de debate intenso y periodos de pasotismo total, de momento -que no es poco- la ha parido la Comisión de Economía del Congreso, con todos los votos a favor excepto ERC y Unidos Podemos.

Ahora falta que se apruebe en el Pleno del Congreso (el último antes de Navidad) y el Senado, donde el Partido Popular tiene mayoría y espera conseguir lo que no ha podido lograr hasta ahora: que los bancos no paguen el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), más conocido como impuesto de las hipotecas. La excusa que ponen es que así luego no nos lo repercuten subiendo el precio de las hipotecas.

Es verdad que esta reforma mejora la transparencia, evitando ciertos abusos que se cometían hasta ahora, si bien -para una vez que se hace…- aún podría habernos sido más favorable a los clientes. Pero no te hagas ilusiones si ya tienes firmada la hipoteca, nada de esto tendrá retroactividad, sólo será para las nuevas hipotecas que se firmen a partir de que entre en vigor, lo que se supone que ocurrirá en marzo de 2019.

Entre sus puntos fuertes y destacados están:

  • Gastos de la hipoteca. El banco pagará todo excepto la tasación, que correrá a cargo del cliente.
  • Vinculación. El banco no te podrá obligar a contratar nada extra para darte la hipoteca. Sí se podrá reducir el diferencial a cambio de contratar productos, pero podrás hacerlo con la empresa que quieras siempre que tengan características similares al que ofrece el banco (por ejemplo: seguros de hogar y vida).
  • Comisión por amortización anticipada. Para hipotecas variables será como máximo del 0,25% en los 3 primeros años y del 0,15% en los siguientes. A tipo fijo será como mucho del 2% durante los 10 primeros años y del 1,5% en el resto. Pero, ojo, no es obligatoria, sólo opcional!! Lo ideal es buscar un banco que no te cobre por amortizar.
  • Ejecución y embargo. Durante la primera mitad del préstamo podrás estar hasta 12 meses sin pagar la hipoteca antes de que el banco la ejecute y deber no más del 3% del capital que te prestaron. Durante la segunda mitad, podrás estar hasta 15 meses sin pagar, debiendo como máximo el 7% del capital.
  • Antes de firmar la hipoteca. El banco deberá enseñarte el contrato 10 días antes para que lo analices exhaustivamente. El notario tendrá la obligación de asesorarte gratuitamente sobre cualquier aspecto y te pasará un cuestionario para comprobar que te has enterado de todo.
  • Cambio de variable a fijo. Se quiere incentivar, por eso costará un 0,15% durante los 3 primeros años y luego será gratuito.
  • Dación en pago. Se puede llegar a un acuerdo con el banco para hacerla, pero la banca no estará obligada por esta ley a hacerlo ni a incluirlo en el contrato de la hipoteca.
  • Subrogación (cambio de banco) y novación (nuevo contrato con cambio de condiciones). Será gratuito para el cliente. Las entidades deberán compartir el pago de impuestos.
  • Intereses de demora. Seguirán como hasta ahora: hasta 3 veces el precio oficial del dinero
  • Cláusulas abusivas. Quedan prohibidas por Ley, como por ejemplo la cláusula suelo.
  • Más estudios de solvencia. Los bancos deberán asegurarse mucho mejor de que devolverás el dinero de la hipoteca, por eso tendrá que consultar tus historial de deudas y pagos en la Central de Información de Riesgos del Banco de España.  
  • Hipoteca verde. Las casas con mayor eficiencia energética tienen premio: su hipoteca no pagará el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

El Tribunal de Justicia de la UE podría cargarse por fin el IRPH

Parece que la Justicia vendrá otra vez de Europa

El índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, más conocido por sus siglas IRPH, podría por fin desaparecer de las hipotecas españolas si el Tribunal de Justicia de la Unión Europea opina en su contra.

Desde luego la Comisión Europea quiere que este tribunal le dé cera al Tribunal Supremo español, que hace un año dijo que el IRPH no era abusivo por el mero hecho de estar incluido en el contrato de la hipoteca.

Sin embargo, el Tribunal de Justicia europeo parece que opinará contra el IRPH así que ese podría ser el principio del fin de este índice en tu hipoteca. ¿Cuándo? Se espera que emita su juicio a principios del año que viene, que ya lo tenemos a la vuelta de la esquina.

¿Por qué todo apunta a que opinará en contra? Porque el Tribunal europeo suele ir contra los abusos hipotecarios en España y ya ha opinado en contra de la cláusula de vencimiento anticipado y la cláusula suelo, entre otros temas. Es realmente la última y única esperanza de quitarte de encima el IRPH.

Se calcula que sois miles de afectados, que van desde los 370.000 que dice Goldman Sachs (un grupo de banca de inversión que hace de analista financiero en este caso) hasta los 1,2 millones que cuentan las asociaciones de consumidores. También se estima que lleváis años pagando de más, una media de 2.000 euros al año. Normal si vemos que el Euríbor siempre ha estado muy por debajo del IRPH. Por ejemplo, mientras que el Euríbor cerró octubre en el -0,154%, el IRPH lo hizo en el 1,932%.

Entonces… Si el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dice que el IRPH es abusivo… ¿Qué pasará? Que podrás reclamar al banco que te quite el IRPH. Cobrar el dinero que has pagado de más dependerá de su decisión final sobre la retroactividad, es decir, hasta dónde remontarse para la devolución del dinero.

Por eso Goldman Sachs calcula que el palo a la banca puede oscilar entre los 7.000 y los 44.000 millones de euros, ya que no será igual que se devuelva lo pagado de más en estos últimos cuatro años que si devuelven los intereses pagados desde el principio de la hipoteca.

El palo, en cualquier caso, será gordo y se sumará al resto de palos que ya ha recibido la banca por sus malas prácticas abusivas, como la cláusula suelo, los gastos de la hipoteca, el vencimiento anticipado y las multidivisa, por mencionar sólo los más relevantes.

Los bancos que más hipotecas acumulan con IRPH son Caixabank, Sabadell, Bankia, Santander, BBVA y en menor medida Bankinter. La esperanza de cobrar siempre está en Europa, ya que el Tribunal Supremo español hasta ahora sólo ha demostrado que es ultraconservador de los intereses de la banca, aunque sea evidente que la favorece con descaro. En cambio en Europa se ven las cosas de otra manera y, afortunadamente, eso influye en nuestro país para poner las cosas en su sitio.

Cómo serán las hipotecas a partir de ahora: nuevos cambios

Se abre una nueva etapa llena de cambios

El panorama hipotecario es cada vez más cambiante. Tras las últimas sentencias del Tribunal Supremo y el Real Decreto del Gobierno que obliga a la banca a asumir a partir de ahora el Impuesto de Actos Jurídicos (IAJD), más conocido como impuesto de las hipotecas, la oferta hipotecaria ha cambiado y promete cambiar todavía más con estas novedades:

Tasación

El Banco de España quiere automatizarla como ya se hace en muchos países europeos. Eso significa que la tasación de una vivienda, típica para que el banco decida si te da o no la hipoteca y cuánto dinero presta, seguirá un proceso automático que estandarizará el proceso y lo dejará menos subjetivo, al tiempo que abaratará las tarifas, que ya sabemos que están por las nubes. Las tasaciones serán más ágiles pero contarán con un margen de error, porque impiden la evaluación de los aspectos subjetivos, así que lo ideal es que sólo se tasen así las viviendas que tengan unas características comunes.

Embargo

El Congreso quiere aumentar a 12 meses el periodo que puedes estar sin pagar la hipoteca antes de que el banco la ejecute y comience el embargo de la vivienda. Esta mejora se quiere que aparezca en la futura nueva ley hipotecaria, que lleva más de dos años de retraso para tramitarse en el Parlamento (verás el multazo millonario que nos pone cualquier día de estos la Unión Europea).

Cláusula cero

El Congreso ha pactado que los bancos no podrán incluirla en las hipotecas. La cláusula cero, utilizada entre otros por Liberbank, impide que el Euríbor negativo se reste del diferencial pactado, con lo que el cliente no pagará nunca menos del diferencial, aunque el Euríbor esté en negativo. Por ejemplo: si tienes Euríbor + 0,40% y el Euríbor está en el -0,150% deberías pagar sólo un 0,25% de intereses, pero con cláusula cero estás pagando un 0,40%.

El Congreso asimismo ha pactado que el banco nunca pague intereses al cliente. Es decir, que si la suma de diferencial y Euríbor da una cifra negativa, como mucho el interés se quedará en cero, pero no podrá bajar de ahí haciendo que el banco te pague.

Por ejemplo: si tienes un diferencial del 0,40% y el Euríbor bajara al -0,5%, el banco no te pagará ese 0,10% de intereses que te correspondería ni lo descontará de la cuota, aplicará un 0% de interés, con lo que ese mes sólo pagarás capital sin intereses.

Subrogación: Cambio de banco

Para evitar la guerra hipotecaria que se puede desatar después de que los bancos asuman todos los gastos de las hipotecas, como se planea incluir en la nueva ley, el banco que robe un cliente a otro deberá compensar económicamente al banco al que le roba el cliente. El PSOE quiere que sea entre el 0,25% y el 0,15% paras las de tipo variable y 0,15% para las que cambien de tipo, pero aún no hay una cifra decidida. La patronal bancaria está de acuerdo en ello, pero matiza en que deben cobrarse una penalización más cara si la hipoteca se roba al principio de haberse firmado con el primer banco porque habrá ganado menos pasta en intereses.

Cancelación registral

La Audiencia Provincial de Vizcaya ha sentenciado que la cancelación registral la pague el banco. No sería de extrañar que la nueva reforma hipotecaria lo dijera así también, ya que el banco es quien seguramente debe asumir en todos los casos el pago del registro, puesto que es el mayor interesado en que la hipoteca quede inscrita públicamente para poder ejecutarla si dejas de pagarla. La cancelación registral no es obligatoria (se produce sola 20 años después de que hayas terminado de pagar el préstamo), pero sí necesaria cuando vas a vender la vivienda. La puedes hacer por cuenta por unos 700 euros, mucho barata que si la encargas al banco, que te puede cobrar hasta el doble.

Cláusula suelo

La Audiencia Provincial de Madrid obliga a 40 bancos a devolver íntegramente a sus clientes todo lo que pagaron de más desde el principio con la cláusula suelo. Es la respuesta a una antigua macrodemanda de la asociación Adicae. Este precedente es muy importante para que por fin todos los afectados por el suelo recuperen todo el dinero y se libren por fin de la cláusula suelo, que ha estado durante años impidiendo que pagaran menos por su hipoteca gracias a las bajadas del Euríbor, que por cierto ha vuelto a estancarse para desesperación de los bancos y alegría de los hipotecados.