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Las notarías ponen en marcha una plataforma para los trámites de la hipoteca

Aprovecha que la notaría revisará con ojos imparciales y no dejes ninguna duda por preguntar!!

Si vas a firmar una hipoteca, ten en cuenta que desde el 16 de junio, cuando entre en vigor la reforma hipotecaria, habrá un nuevo sistema para elegir notaría y que allí revisen toda la documentación del banco.

Según la nueva norma, puedes escoger la notaría que quieras sin que el banco te presione o te guíe para que sea otra, como a veces pasaba hasta ahora, a pesar de que ya había libre elección.

Podrás elegirla a través de Ancert, una web que ya llevan utilizando las notarías para sus gestiones desde hace 15 años y que ahora se está actualizando para este propósito.

Desde el 16 de junio podrás acceder a Ancert y realizar todos los trámites con usuario y contraseña. También será donde todos los bancos con los que hables vuelquen sus ofertas precontractuales con el mismo templete (así todos usarán el mismo formato). Una vez que tú elijas una oferta, en la notaría la revisan y te cuentan si hay alguna cláusula abusiva o algo incorrecto.

Además responderán todas las dudas y preguntas que les hagas sobre el tema sin que esté nadie del banco presente, o sea que te hablarán libremente, de forma personalizada y detallada, sin que nadie condicione su opinión. Esto no tendrá ningún coste para ti, será gratis porque está incluido en la tarifa de la notaría que correrá por cuenta de banco. Tú sólo tendrás que pagar la tarifa de la documentación de compraventa del piso y a la segundas copias de la hipoteca que vayas a quedarte.

Para plantear dudas a la notaría y que te las resuelvan tendrás 10 días desde que aceptes la oferta del banco. Una vez terminado este proceso, te pasarán un test de compresión para asegurarse de que conoces y entiendes lo que vas a firmar con el banco.

Se hará para prevenir abusos de los bancos e ignorancia en los clientes, como los que han dado pie a miles de contratos con cláusulas abusivas y a las miles de reclamaciones judiciales que hemos visto en los últimos años.

Cuando pases el test de conocimiento la notaría emitirá un acta precontractual donde se reflejará toda la información de la hipoteca y que la has comprendido y aceptado. Este acta notarial está incluida el la tarifa, no supondrá ningún gasto extra.

Elegir la notaría tiene muchas ventajas: puedes ir a la de tu confianza, la que te queda más cerca o, según la que escojas, una que te haga en sus aranceles (la tarifa que cobra por sus servicios) hasta un 10% de descuento. 

Esta plataforma que se pondrá en Ancert ha sido idea del Consejo General del Notariado (CGN), porque quiere adelantarse a la banca y controlar el proceso y el lugar donde llevar a cabo todo lo que incluye la nueva norma hipotecaria. A ella están conectadas las 3.000 notarías que hay en España, además de gestorías y todos los bancos.

La cláusula de vencimiento anticipado ya no es nula

Otro capotazo a la banca para que no haga aguas

Esto sí que no lo esperábamos. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dado por primera vez la razón a la banca, rompiendo una estupenda racha de ser el único que daba la razón a los indefensos clientes españoles.

Desdiciéndose a sí mismo, como ya hiciera también el Tribunal Supremo en España con el asunto de quién debía pagar el impuesto de las hipotecas, el tribunal europeo acaba de cambiar de opinión sobre la cláusula de vencimiento anticipado.

Según esta cláusula, con que dejes de pagar un sola cuota de la hipoteca el banco te puede quitar el piso ejecutando el préstamo e iniciando después el proceso de embargo. Lo que sigue es terrible: pierdes la casa, que se subasta por cuatro perras, y encima le sigues debiendo dinero al banco porque lo que ha conseguido subastando la casa ha sido insuficiente para cubrir lo que debías de hipoteca.

Como no se ponían de acuerdo en qué había qué hacer con esta cláusula, tanto un juzgado de Barcelona como el Tribunal Supremo preguntaron al TJUE qué opinaba. Éste primero dijo que era una cláusula abusiva y, por tanto, nula. Pero hace poco ha cambiado de opinión: ahora no le parece que la ejecución de una hipoteca deba pararse sólo porque tenga una cláusula abusiva.

Hasta ahora, desde que este tribunal dijo que se paralizaran los desahucios de hipotecas con cláusulas abusivas, se habían paralizado 15.000. Demasiados para la banca… Demasiados porque perjudicaban sus intereses económicos, ya maltrechos por el Euríbor bajo y las indemnizaciones a pagar por otros abusos como el suelo o las multidivisa.

Por eso ahora el Tribunal europeo se echa para atrás y dice que cualquier ejecución hipotecaria puede seguir adelante aunque haya cláusulas abusivas. Toma capotazo en la línea de los que suele echar el Tribunal Supremo a los bancos.

En el caso de la cláusula de vencimiento anticipado dice que con que el juez que lleva el caso cambie la cláusula de la hipoteca ya es suficiente para que siga adelante la ejecución. Por ejemplo, con cambiar que se ejecuta al tercer impago seguido en lugar de cuando dejas a deber un solo mes, es bastante para seguir con la ejecución y el embargo.

Esto de que a los 3 meses de no pagar te ejecutan la hipoteca es algo que sí aparece en la ley, al menos en la que hay vigente, de tiempos de Zapatero, porque la nueva que viene es diferente. Precisamente para evitar estos mamoneos, para las hipotecas que se firmen a partir del 16 de junio la norma es otra.

Se podrá ejecutar una hipoteca durante la primera mitad del plazo si dejas de pagar el equivalente a 12 cuotas, sin que eso suponga más del 3% del dinero que te prestaron. Si dejas de pagar durante la segunda mitad del plazo, ese porcentaje asciende al 7% o a que estés, como mínimo, 15 meses sin pagar la hipoteca.

Peeeeero, esto no es con carácter retroactivo: no vale para las hipotecas ya firmadas. Así que esos 15.000 préstamos con ejecución iniciada que estaba paralizada ya tienen vía libre para que el juez dictamine que dicha ejecución puede seguir adelante.

El colmo de los colmos es que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea le ha comprado el argumento al Tribunal Supremo, diciendo que esto encima será bueno para los clientes atrapados en semejante situación de abuso. ¿Cómo se te queda el cuerpo?

Europa decidirá si nos devuelven los gastos de la hipoteca

Una vez más tenemos una cita en Luxemburgo

Si al final el banco nos va a devolver los gastos de la hipoteca lo dirá el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Como ya viene siendo habitual en las reclamaciones hipotecarias, el asunto primero llega al Tribunal Supremo y cuando éste quita la razón a los clientes, el tema acaba en Europa.

Además en el caso de los gastos de la hipoteca el tema es especialmente sangrante porque entre octubre y noviembre del año pasado el Tribunal Supremo dio un espectáculo lamentable. Primero diciendo que los bancos pagaban el impuesto de las hipotecas para desdecirse 3 semanas después, y terminar con un Real Decreto del Gobierno para que todas las entidades, por narices, asumieran para nuevos préstamos este Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que es lo más caro de todo (alrededor del 1% de lo que te prestan).

La cosa ahora está en que en las nuevas hipotecas que se firmen a partir de junio, cuando entre en vigor la reforma hipotecaria, es el banco quien paga todos los gastos excepto la tasación y las segundas copias de la notaría. Adelantándose a esto, unas cuantas entidades ya asumen todo y, para compensarlo un poco, han subido el diferencial del 0,89% al 0,99%, dado que las comisiones también van a estar limitadas y muy miradas con lupa porque a la mínima se les puede denunciar por abuso bancario, y ya sabemos luego cómo termina todo…

Más o menos como va a terminar en Europa esto de los gastos de las hipotecas que, si bien no es para las nuevas, sí afecta a las que se firmaran antes. En el caso de los impuestos, Asufin cree que hay poco o nada que hacer porque el Tribunal de Justicia de la Unión Europea no se suele meter en el temas fiscales, deja que cada Gobierno decida.

Pero para el resto de los gastos tendrá que opinar si los paga el banco o si los comparte con nosotros. En cualquiera de estos dos casos la banca tendría que devolver masivamente el dinero a alrededor de 8 millones de hipotecados, aunque no tanto como si también nos devolviera lo que pagamos en el famoso impuesto .

El tema ha llegado a Luxemburgo, donde se suele decidir todos los abusos hipotecarios en estos últimos años, porque un juez de Ceuta le ha llevado el caso. Es lo típico: los jueces al final no piensan todos igual ni tampoco están todos de acuerdo con lo que haya sentenciado el Tribunal Supremo, así que uno de ellos suele elevar el asunto a Europa y entre un año y medio y dos años tenemos la respuesta. Ahora tocará esperar además de cruzar los dedos.

El seguro de vida: ¿una utilidad o una obligación?

Más vale prevenir que dejar deudas a los seres queridos

Aunque dentro de 3 meses ningún banco podrá negar una hipoteca si no se firma la vinculación, esos seguros, tarjetas, plan de pensiones, etcétera, se podrán seguir ofreciendo a cambio de bajar el diferencial, aunque nunca como condición indispensable para darte la hipoteca.

Una de las vinculaciones más frecuentes, después de domiciliar los ingresos y contratar un seguro del hogar, porque ahí viene el seguro contra incendios que sí es obligatorio en la hipoteca, es el seguro de vida.

Aunque puede suponer un gasto extra durante toda la hipoteca que aparentemente no sirve para nada, es una precaución importante a contratar, especialmente si firmas una hipoteca en solitario o para la persona del hogar que más ingresos o riesgos tiene, especialmente si se tienen hijos. El seguro de vida es básicamente para que si te mueres, el banco cobre todo lo que queda de pagar de hipoteca, por eso lo incluyen en el paquete de vinculación.

Si eso ocurre, tus herederos (padres o hijos) no tendrán el marrón de cargar con la deuda porque el seguro lo liquidará todo, tanto si quedan 2.000 como 20.000 o 200.000 euros. En un reciente informe se revela que las aseguradoras saldan 196 millones de euros al año en hipotecas por fallecimiento de uno de sus titulares. Es escalofriante: el seguro de vida se utiliza en unas 4.700 hipotecas al año en toda España.

En estos casos, de media pasan 11 años desde que se firma la hipoteca hasta que fallece el titular. El 40% de las muertes que se producen son en los 5 primeros años de vida de la hipoteca. Leyendo esto dan ganas de tocar mucha madera, pero las cifras -sean las que sean- están ahí y, además de que el banco cobra su préstamo, la familia de la persona fallecida no tiene que cargar con la pesadumbre adicional de heredar y saldar la deuda.

En estas hipotecas los seguros de vida liquidan de media unos 35.000 euros por préstamo. En el 10% de los casos la deuda está por encima de los 80.000 euros y en el 5% de los casos es superior a 110.000 euros. Está claro que las aseguradoras hacen negocio y los bancos más, porque hasta ahora obligaban a que la póliza la firmaras con una de sus empresas de seguros, lo que la hacía hasta el doble de cara que si se contrataba fuera.

Con la nueva ley, no sólo el banco no podrá obligarte a contratar el seguro de vida sino que, si decides hacerlo, no tendrá por qué ser con la empresa que te diga sino con la que tú quieras siempre que vaya ligado al préstamo y quien cobre el dinero si la palmas sea el banco.

Otro aspecto bastante desconocido de los seguros de vida es que los puedes mandar recalcular al banco cada año, ya que la cantidad que la aseguradora paga por la muerte del titular es la que queda por pagar de hipoteca, así que cada año que pasa, la deuda pendiente es menor y, por tanto, la cuota de la póliza debe ser menor también.

Para recalcularla basta con avisar al banco justo tras al pago de la última cuota antes de cumplirse el aniversario de la hipoteca. Por ejemplo, si la contrataste en marzo, tienes que hablar con tu gestor/a personal en febrero, justo después de haber pagado la mensualidad. Miras el capital que te queda pendiente de pago y lo comunicas solicitando una rebaja proporcional en la próxima cuota del seguro de vida.

El Euríbor frena pero seguirá subiendo las hipotecas

El Euríbor para la subida hacia terreno positivo

El Euríbor se está parando en marzo. ¿Por qué? Porque la economía de la zona euro ha pegado un frenazo, así que el Euríbor está pegando otro en torno al -0,108 %.

¿El motivo? El Banco Central Europeo (BCE) ha dicho por boca de su presidente, Mario Draghi, que no subirá los tipos de interés a finales de este año como estaba previsto.

Quizá suban a principios de 2020, pero por experiencia sabemos que la cosa al final se suele alargar mucho más de lo que dicen. Todo apunta a que no se tocarán los tipos de interés, actualmente en 0% y de los que depende el Euríbor para subir o bajar, hasta que la Economía europea no crezca al 2%, espantando al fantasma de una nueva crisis que se ve venir porque especialmente Italia y Alemania no despegan.

Esto significa que, si tienes una hipoteca ligada al Euríbor, todo este año seguirás teniendo cuotas muy baratas. Subirán de precio porque el indicador estaba más bajo tanto hace 6 meses como el año pasado, aproximadamente entre 6 y 11 euros al mes de media, según el dinero que te hubieran prestado. Pero al menos no subirán tanto como se esperaba.

Con este parón lo más probable es que el Euríbor se quede en negativo todo lo que quede año en lugar de ponerse en positivo de aquí al verano, como parecía que iba a pasar al ritmo que estaba creciendo.

En estos tres años que lleva en negativo -desde que en febrero de 2016 se puso por primera vez bajo cero, en el -0,008%- los hipotecados con revisión de cuota anual o semestral nos hemos ahorrado una media de 300 euros al año.

El ahorro ya será menor, pero parece que la subida será mucho más lenta de lo que parecía, también para las nuevas hipotecas, porque si el Euríbor se estanca los diferenciales y el tipo fijo también puede hacerlo a pesar de que en tres meses entrará en vigor las nuevas condiciones hipotecarias.

De todos modos, no importa mucho que el Euríbor suba, baje o haga lo que quiera, teniendo en cuenta que después de 3 años de pruebas y estudios, hay planes de que el Euríbor Plus le sustituya a partir del 1 de enero de 2020. Después de hacer muchas pruebas con él, finalmente se descartó ponerlo en marcha hace año y medio porque cotizaba mucho más alto que el Euríbor actual y eso subiría de golpe las hipotecas bastante dinero.

Y con unas economías domésticas en recuperación no era plan pegar un subidón que pusiera en aprietos a más de un hogar, así que se descartó ponerlo en funcionamiento. Sin embargo, se ha anunciado que la idea se rescata y sí que se terminará aplicando. No es un índice nuevo como tal sino otra forma diferente de calcular el Euríbor.

En vez de calcularlo sólo con las hipótesis de los bancos sobre a qué interés se prestarían el dinero, se va a calcular también sobre los préstamos reales y los que ya se hicieron. La banca se tendrá que adaptar a este nuevo sistema, porque no convivirán los dos a la vez, pero eso de que se hará en 2020 es la idea, luego ya veremos si de verdad se implanta a principios del año que viene o, como suele pasar en todo esto de las hipotecas, la cosa se alarga bastante más (o no llega a utilizarse).

La reforma hipotecaria aprobada se aplicará desde mayo

¡¡Por fiiiin!!

A punto de cumplirse tres años de retraso en su aprobación y bajo pena de sufrir un multazo de la Unión Europea de más de 100 millones, la reforma de la Ley Hipotecaria por fin ha visto la luz verde en el Congreso, el pasado jueves 21 de febrero.

Al final, lo más novedoso no es en qué consiste, de lo que se lleva más de un año hablando, sino que en vez de entrar en vigor en marzo -como se esperaba-, se aplicará desde mayo, justo 3 meses después de que salga publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

Contra la opinión de los partidos de izquierdas, varios grupos parlamentarios con el Partido Popular a la cabeza, han querido dar más tiempo a la banca con la excusa de que deben adaptar sus sistemas informáticos. Que sí, que puede ser… Pero hace tiempo que se conocen estos cambios y podrían haber ido avanzando algo, seguro.

Lo que están es dando más tiempo a la banca para adaptar sus ofertas hipotecarias, encareciéndolas antes de que entren en vigor los cambios. Es lo que ha pasado por ejemplo en Caixabank, donde se han cargado la oferta de préstamos variables a cambio de asumir todos los gastos de la hipoteca, incluida la tasación, que es el único gasto que según la nueva ley deberá pagar el cliente. O en BBVA, ING, Bankinter, Openbank, Coinc… Que, subiendo el diferencial, también corren con los gastos, que siempre han supuesto alrededor del 10% extra sobre la hipoteca.

Como las comisiones tienen mala fama y las cláusulas abusivas están prohibidas, las entidades ya no se cortan un pelo: se ve claramente que lo que te ahorran por un lado te lo cobran sobradamente por otro, durante tooooodo el préstamo, que suele ser a 20 a 30 años. Así que es como estar pagando los gastos a plazos y con creces.

La otra gran novedad de última hora ha sido que el Congreso ha tumbado todas las enmiendas que el Senado, con mayoría absoluta del Partido Popular, había introducido. La más sonada es que quería librar a la banca del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) en la compra de primera vivienda. Finalmente, el impuesto lo tendrá que asumir la banca para todas las nuevas hipotecas. Sin más líos ni historias.

De lo que ya te avanzamos que iba a ser la reforma hipotecaria, ya no se incluye la hipoteca verde, y añadimos que el código de buenas prácticas bancario será permanente y los bancos deberán aplicarlo a todas las hipotecas y no sólo a las que se hayan firmado antes de 2012.

Además cada banco que te oferte una hipoteca deberá darte una ficha estandarizada con toda la información, para que puedas compararla fácilmente con la que te den otras entidades. Y en cuanto al interés de demora (si te retrasas en pagar) ya no será 3 veces el precio oficial del dinero sino el interés de le hipoteca más el 2%.

La reforma hipotecaria, además de porque lo (de)mandara la Unión Europea, motivo por el que se ha hecho tarde y a trompicones, era imprescindible para adaptar las normas españolas a la realidad del siglo XXI. Lástima que, como en muchos otros casos, llega tarde para millones de afectados por cláusulas abusivas, que a partir de mayo estarán prohibidas.

Según algunas asociaciones de consumidores, seguirá sin ser suficiente para evitar los abusos bancarios. El tiempo lo dirá… Sólo espero que cuando se vuelva a reformar no se llegue tan tarde para mucha gente y muchos problema como ahora.

¿Vas a pedir una hipoteca? Piensa bien cuándo, hay cambios

Las cosas no son siempre lo que parecen… Sobre todo en las hipotecas

Falta poco para que se apruebe la nueva ley hipotecaria y un poco más para que entre en vigor.

Todo depende de si el Gobierno de Pedro Sánchez es capaz de sumar apoyos en el Parlamento para aprobarla y si, una vez que llegue al Senado, la mayoría que tiene el Partido Popular no le cambia un montón de cosas, entre otras que en vez de entrar en vigor 30 días después de que se publique en el Boletín Oficial del Estado (BOE), se empiece a aplicar a los 90 días (¡¡casi 3 meses!!).

Lo que pase al final con la Ley Hipotecaria está por ver… Es seguro que se aprobará o Bruselas nos mete una multa multimillonaria aún más grande que la que nos quiere meter ya por llevar 2 años de retraso en cambiar las reglas del juego hipotecario según lo exigido desde Europa.

Y como se aprobará y habrá cambios, pero los bancos se están adelantando a ello, por un lado es bueno esperarte a la nueva ley pero por otro no. A favor de esperar está que más vale firmar el préstamo bajo un nuevo sistema que se presenta más favorable para los clientes, cambiando las condiciones de la vinculación y las comisiones y, entre otras muchas cosas, haciendo que la banca asuma todos los gastos de la hipoteca excepto la tasación, y no sólo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) que ya paga desde el Real Decreto que entró en vigor el pasado 10 de noviembre.

A favor de firmar ya es que probablemente las hipotecas sean más caras en unos meses, según la tendencia que ya se ve de que algunos bancos han endurecido sus condiciones, sobre todo aumentando la vinculación y subiendo el diferencial, pagando a cambio todos los gastos de la firma, incluida la tasación (en algunos entidades). Por ejemplo: ING, Openbank, BBVA, Unicaja, Caixabank, MyInvestor y Pibank.

Es la nueva tendencia, por eso si firmas ahora te interesa un banco que corra con los gastos pero no haya subido los precios como Pibank o MyInvestor o que sea barato pero asuma parte de los gastos o ninguno (ya habrá una sentencia para que nos lo devuelvan) como Coinc.

En muchos casos no compensa que el banco pague todos los gastos a cambio de tragarte un diferencial más alto, estar más atado o tener más comisiones. Que no te ciegue el subidón del momento: al final sale más caro. Esos 15.000 – 20.000 euros que de media te pueden costar los gastos de la hipoteca te los cobra el banco a lo largo de los próximos 30 años en comisiones y sobre todo con una subida del tipo fijo el primer año y del diferencial.

En breve todos asumirán los gastos, así que ya no los podremos comparar por eso sino porque el que además no te cobre la tasación y, sobre todo, quien tenga mejor diferencial, menor vinculación y cero comisiones.

El impuesto hipotecario, camino del Tribunal Constitucional

Menos mal que hay más puertas a las que seguir llamando

El Tribunal Supremo ha vuelto a dar carpetazo al asunto de quién paga el impuesto de las hipotecas, diciendo que actúo bien el año pasado porque estaba capacitado para revisar su propia sentencia.

Después de que en octubre dijo que sería la banca quien corriera con el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y 3 semanas después se desdijera -muerto de miedo de perjudicar a los bancos-, cargando el impuesto otra vez a los clientes tras una ajustadísima votación de 15 a favor y 13 en contra, la cosa no se quedó así.

La Empresa Municipal de la Vivienda de Rivas (Madrid) quedó indignada con semejante baile de opiniones contradictorias. Y como era quien había demandado el caso, se quejó legalmente al mismo Tribunal Supremo porque pensaba que sus derechos se habían visto pisoteados.

Desde enero el Supremo ha estado estudiando las quejas del organismo municipal de Rivas, que básicamente eran sobre que no se puede tener este cachondeo de decir una cosa y luego otra sin dejarte meter baza y cuando ya hay sentencia firme, no haber igualdad en la aplicación de las normas y, según su opinión, haberse equivocado de pleno en su dictamen final (que los clientes paguemos los impuestos).

Como el de Rivas es un Ayuntamiento peleón que no se rinde y hace bien, ha dicho que no se conforma con este portazo del Tribunal Supremo y que ahora llevará el caso al Tribunal Constitucional, un tribunal independiente de los otros y encargado, además de velar por que se cumpla la Constitución, de dar derecho de amparo: recibir las quejas de quienes piensan que en otras sentencias se han violado sus derechos fundamentales.

Mientras tanto, en el caso de las hipotecas firmadas antes del 10 de noviembre de 2018 los clientes que reclamen se pueden encontrar con que, de momento, si su caso llega al Tribunal Supremo, éste no les va a reconocer el derecho a cobrar el dinero del impuesto, que supone entre 1.000 y 3.000 euros según la hipoteca.

¿Por qué esa fecha? Porque es cuando el Gobierno se hartó de la informalidad del Tribunal Supremo y de su “donde dije digo, digo Diego” y aprobó un Real Decreto exprés para que, desde ese día, sea la banca quien corra con el IAJD. Aunque poco le ha durado la pena a los banqueros… Han venido sus amigos del Partido Popular a quitársela de encima, aprobando en el Senado -donde tiene mayoría- que ninguna entidad pague los impuestos si se trata de la compra de una primera vivienda.

¿Qué pasará entonces con las viejas hipotecas, las firmadas antes del 10 de noviembre de 2018? Que tienen la esperanza de que o bien el Tribunal Constitucional le ponga los puntos sobre las íes al Tribunal Supremo para que se quede con su primera sentencia, en la que dijo que el impuesto lo asumen los bancos, o bien esperan a que el tema llegue al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) para que decida que el impuesto no tienen que pagarlo los clientes sino las entidades, también con carácter retroactivo (para las hipotecas anteriores al Real Decreto).

¿Hay esperanzas de que esto ocurra? Generalmente los casos de abusos hipotecarios masivos llegan a este tribunal, que entre un año y medio y dos años después suele opinar a favor de los clientes, dando un buen tirón de orejas al sector bancario. Si esto no pasara, el Ayuntamiento de Rivas podría acudir al Tribunal Europeo de Derechos Humanos alegando que, con el comportamiento del Supremo español, se la dejado indefenso. Entonces sí, hay esperanzas, pero de momento no inmediatas.

Nueva sentencia sobre gastos para hipotecas ya firmadas

Esto es lo nuevo… ¿Qué será lo próximo?

El Tribunal Supremo ha dictado una nueva sentencia sobre los gastos de la hipoteca y la comisión de apertura, intentando poner fin a lo que empezó en diciembre de 2015, cuando libró a un cliente de BBVA a pagar todos los gastos.

Pero ahora, lejos de hacer justicia, se ha quedado otra vez a medio camino, otra vez favoreciendo a la banca y con mucho miedo a perjudicarla. Avanzando a pasitos leeeentos y demasiado cobardes. Lo de siempre: lo que ya hemos visto en la cláusula suelo y otros temas.

Defiende la comisión de apertura diciendo que es legal porque forma parte del precio de la hipoteca y que, para cobrarla, basta con que el banco nos avise de que está. Cobrar por la apertura es algo que sólo hacen algunas entidades y oscila entre el 0,5% y el 2%, nunca ha sido parte del precio, es una comisión y por tanto debe justificarse como prestación de un servicio; la decisión del Tribunal Supremo no hay por dónde cogerla, de lo parcial y cutre que es.

Y por si esto fuera poco… Tras el lamentable espectáculo que el Tribunal Supremo dio entre octubre y noviembre con la sentencia del impuesto sobre las hipotecas, diciendo primero que lo pagaba íntegro la banca y cargándolo a los clientes 3 semanas después, ahora viene con que los gastos de las hipotecas hay que compartirlos con la banca, pero tampoco al 50%.

Lo nuevo es que tenemos que pagar la tasación y el 100% del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), lo más caro de todos los gastos. Y también la mitad de lo que cobren la gestoría y la notaría. El registro de la propiedad recaerá sobre el banco, aunque la cancelación de la hipoteca en el registro -si la quieres hacer-, te tocará pagarla enterita.

El Tribunal argumenta que lo decide de forma más o menos salomónica para que los gastos los pague quien realmente tiene interés en que el servicio se realice. Todo esto es válido para hipotecas ya firmadas y para las que se firmen hasta que entre en vigor la nueva ley hipotecaria, que se espera que empiece a funcionar en marzo con otra premisa: que sea el banco quien pague todos los gastos de la hipoteca sin compartir nada.

Y es válido para todos los gastos de la hipoteca excepto para el impuesto (IAJD) porque en las hipotecas que se firmen desde el 10 de noviembre de 2018 debe pagarlo íntegramente el banco, por un Real Decreto que el Gobierno firmó nada más enterarse de que el Supremo se había desdicho sobre que la banca pagara el impuesto.

Con el Tribunal Supremo, sólo damos pasos hacia atrás. Primero parecía que teníamos derecho a que nos devolvieran todo el dinero de los gastos de la hipoteca, según la sentencia de finales de 2015; después se dijo que sólo pagaríamos el impuesto, luego que no, luego otra vez que sí, luego el Gobierno lo anuló sólo para las nuevas, y ahora resulta que hay que compartir los gastos, tal cual lo llevan ofreciendo un par de años algunas entidades.

En cualquier caso, al menos se nos reconoce que hemos pagado algo que no teníamos que haber pagado, de lo que se deduce que tenemos derecho a que nos lo devuelvan. Cómo y cuándo está por ver, ya que el asunto terminará en manos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), el único que acaba poniendo cordura en la locura y el cachondeo que se trae con nosotros el Tribunal Supremo.

¿Cuándo lo dirá? A saber… Puede tardar un par de años, pero ya verás cómo al final dice que nos tienen que devolver todo como pasó con la cláusula suelo. Eso sí… Que se prepare bien la banca porque estamos hablando de más de 7 millones de hipotecas.

Mientras tanto, puedes ir reclamando lo que ya es seguro que te pueden devolver, el caso es no perdonarle ni un duro al banco. Y si tienes que firmar una hipoteca en breve, si puedes espérate a que entre en vigor la nueva ley, para no tener que pagar ningún gasto, que si no te tocará el rollo éste de pagar a medias…

Se acabaron las bajadas en la cuota… ¡Este año suben todas!

Sube, sube, sube… despacio pero sin parar

Al Euríbor, que todavía está en negativo, le queda ya poco para dejar de estarlo. Si tenías una hipoteca variable ligada al Euríbor, sin cláusula suelo ni otras historias que te impidieran la bajada de la cuota cada vez que el Euríbor caía, te habrás pasado años ahorrando dinero con cada revisión de la cuota.

Pero los años dorados de las hipotecas súper baratas llegan a su fin. Desde que en febrero de 2016, hace ya casi 3 años, el Euríbor alcanzara la cota histórica del -0,008%, ha traído muchas alegrías al bolsillo, aunque ya fuera cosa de solamente ahorrarse 60 euros al año a razón de 5 euros al mes, muchas veces menos… Por poco que fuera, estaba mejor en casa que para el banco.

Tras años escuchando el mantra de que el Euríbor iba a subir -como si viniera el lobo- y después de 7 meses estancado en torno al -0,190%, por fin el verano pasado la profecía se hizo realidad y el indicador más usado en las hipotecas españolas empezó a subir como se esperaba: sin prisa pero sin pausa.

Las primeras revisiones anuales que se hicieron con el Euríbor en junio, julio y agosto no notaron la diferencia, porque a pesar de estar subiendo, se quedaba por debajo de lo que había estado el año anterior. Otra cosa fueron las revisiones semestrales, que desde el primer momento vieron que la hipoteca les subía un poquito.

El mismo poquito que hemos estado años viendo cómo nos bajaba. O sea que las subidas que el Euríbor va a producir en las hipotecas en 2019 no son ni mucho menos alarmantes. Son ligeras, mínimas, muy bajas, incluso menores que el ahorro que experimentábamos en los últimos años. Desde septiembre pasado las hipotecas con revisión anual se están encareciendo una media que oscila entre los 11 céntimos de septiembre y los 3,65 euros que subió este mes de enero.

Es poco, poquiiiiiiiisimo… Hablamos de como mucho una media de 45 euros al año, que sin embargo no debemos perder de vista porque supone el principio de la subida definitiva de las hipotecas después de 3 años de bajada de precio constantes.

El Euríbor, que se espera que despida enero en torno al -0,118%, no parará de crecer en todo este año. Si sigue con el ritmo de crecimiento actual, todo apunta a que se colocará en positivo probablemente antes de que llegue el verano.

Así que no hay que asustarse, pero sí tener en cuenta que los tiempos de ahorro máximo en la hipoteca han terminado: esos mínimos históricos ya son Historia. Ahora todo será subir, subir, subir… Aunque lentamente, se acabó lo de bajar el precio de la cuota.

Cuánto suba y si el ritmo de crecimiento se va a acelerar dependerá de qué haga el Banco Central Europeo (BCE) con los tipos de interés, que todo parece indicar que aumentarán a finales de este año al 0,25% desde el mínimo histórico del 0% en el que se mantienen desde poco después que el Euríbor entrara en negativo.

Esa subidita sí podría acelerar el encarecimiento de las cuotas, pero todo está aún por ver, ya que la recuperación de la economía no termina de ser tan sólida como se esperaba y mientras esté Mario Draghi como presidente -termina en diciembre el mandato-, los tipos de interés no se moverán del 0%.