El Tribunal de Justicia de la UE podría cargarse por fin el IRPH

Parece que la Justicia vendrá otra vez de Europa

El índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, más conocido por sus siglas IRPH, podría por fin desaparecer de las hipotecas españolas si el Tribunal de Justicia de la Unión Europea opina en su contra.

Desde luego la Comisión Europea quiere que este tribunal le dé cera al Tribunal Supremo español, que hace un año dijo que el IRPH no era abusivo por el mero hecho de estar incluido en el contrato de la hipoteca.

Sin embargo, el Tribunal de Justicia europeo parece que opinará contra el IRPH así que ese podría ser el principio del fin de este índice en tu hipoteca. ¿Cuándo? Se espera que emita su juicio a principios del año que viene, que ya lo tenemos a la vuelta de la esquina.

¿Por qué todo apunta a que opinará en contra? Porque el Tribunal europeo suele ir contra los abusos hipotecarios en España y ya ha opinado en contra de la cláusula de vencimiento anticipado y la cláusula suelo, entre otros temas. Es realmente la última y única esperanza de quitarte de encima el IRPH.

Se calcula que sois miles de afectados, que van desde los 370.000 que dice Goldman Sachs (un grupo de banca de inversión que hace de analista financiero en este caso) hasta los 1,2 millones que cuentan las asociaciones de consumidores. También se estima que lleváis años pagando de más, una media de 2.000 euros al año. Normal si vemos que el Euríbor siempre ha estado muy por debajo del IRPH. Por ejemplo, mientras que el Euríbor cerró octubre en el -0,154%, el IRPH lo hizo en el 1,932%.

Entonces… Si el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dice que el IRPH es abusivo… ¿Qué pasará? Que podrás reclamar al banco que te quite el IRPH. Cobrar el dinero que has pagado de más dependerá de su decisión final sobre la retroactividad, es decir, hasta dónde remontarse para la devolución del dinero.

Por eso Goldman Sachs calcula que el palo a la banca puede oscilar entre los 7.000 y los 44.000 millones de euros, ya que no será igual que se devuelva lo pagado de más en estos últimos cuatro años que si devuelven los intereses pagados desde el principio de la hipoteca.

El palo, en cualquier caso, será gordo y se sumará al resto de palos que ya ha recibido la banca por sus malas prácticas abusivas, como la cláusula suelo, los gastos de la hipoteca, el vencimiento anticipado y las multidivisa, por mencionar sólo los más relevantes.

Los bancos que más hipotecas acumulan con IRPH son Caixabank, Sabadell, Bankia, Santander, BBVA y en menor medida Bankinter. La esperanza de cobrar siempre está en Europa, ya que el Tribunal Supremo español hasta ahora sólo ha demostrado que es ultraconservador de los intereses de la banca, aunque sea evidente que la favorece con descaro. En cambio en Europa se ven las cosas de otra manera y, afortunadamente, eso influye en nuestro país para poner las cosas en su sitio.

Mejores hipotecas diciembre 2018

mejores hipotecas diciembre 2018¿Estás buscando hipoteca y no sabes cuál es mejor? ¿Quieres saber si de verdad los bancos han subido el precio de sus nuevos préstamos tras el decretazo que les obliga a asumir el impuesto de las hipotecas?

Para resolver ésta y otras dudas, hemos analizado el panorama hipotecario a fondo, como cada mes desde más de 5 años, y te presentamos un resumen de cómo está la situación y cuáles son las mejores hipotecas a tipo fijo y variable en este mes de diciembre. ¡¡Este mes hay muchos cambios!! Hipotecas nuevas de bancos nuevos, hipotecas que han dejado de existir, otras que cambian de condiciones… ¡¡Empezamos!!

La cosa está que arde en el sector hipotecario tras el Real Decreto que obliga a la banca a pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). De momento no vale para hipotecas ya firmadas, pero es posible que un futuro sí puedas cobrarlo si firmaste la hipoteca antes del Real Decreto, puesto que la asociación Adicae ha llevado el asunto ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, donde las cosas se tardan en resolver pero sus opiniones suelen ser favorables a los clientes españoles. Así es como se han resuelto, entre otras cosas, la cláusula suelo y la cláusula de vencimiento anticipado.

Por ahora, dado que se espera que la reforma hipotecaria cargue todos los gastos de la hipoteca a la banca -excepto la tasación-, algunas entidades como Caixabank, Pibank (nueva filial online del Banco Pichincha) y el recién creado MyInvestor ya asumen el pago de la gestoría, notaría, registro e impuestos (IAJD). Eso sí… A cambio Caixabank ha subido el precio de todos los préstamos, los fijos y los variables.

Por su parte, BBVA, Bankia e ING no han movido ficha todavía, pero dicen que se adaptarán a la ley y, sobre todo, que esperan a ver qué novedades trae finalmente la reforma hipotecaria, que va avanzando pero no verá la luz antes de 2019.

Ni Santander ni Banco Cooperativo Español ofrecen diferenciales en la web, adaptan la hipoteca a tu perfil como cliente, Ibercaja ha subido a Euríbor + 1,10% y Caja Rural de Granada ha borrado del mapa su Hip Hip Hipoteca.

Sabadell, que siempre ha destacado por ser caro y cobrar muchas comisiones, es el que más claro ha hablado: si los bancos asumen estos costes, subirán las hipotecas de la forma que sea (comisiones, vinculación, diferenciales…) porque dice que los bancos no prestarán “a pérdidas” y que, con el tiempo, desaparecerán los mismos precios para todos.

El Sabadell cree que se darán hipotecas según el perfil de la gente, algo parecido a lo que estaba pasando hasta ahora pero mucho más marcado. Ofertas a medida, nada de ofertas generales.Y es verdad: muchos bancos ya no ofrecen nada en la web, te emplazan a que vayas a la oficina.

Por ahora también se ha visto que la banca en masa ha subido el precio de las hipotecas fijas. Además del pago de lo ya comentado, el Euríbor está aumentando: ha cerrado noviembre en el -0,147%, aún en negativo pero sin parar de subir desde abril. Por eso y porque una gran lupa está sobre los movimientos de la banca no parece factible que aumenten las comisiones o los diferenciales descaradamente. Han eliminado discretamente las ofertas más agresivas, pero seguirán compitiendo entre sí.

Esos 13 euros al mes que se calcula que tendrían que subir las hipotecas para no perder dinero con el pago de los impuestos, irán poco a poco quedando compensados con la subida de las cuotas hipotecarias producidas por el paulatino e imparable aumento del Euríbor, al que se unirá dentro de un año la subida de los tipos de interés, actualmente en el 0%.

En las hipotecas a tipo fijo también hay mucho movimiento, sobre todo subida de precio y mucha mayor visibilidad en las páginas web. La banca quiere que te hipoteques a tipo fijo. Destaca Bankia con su 2% a 20 años, sin vinculación ni comisiones; la hipoteca fija del BBVA al 2,05% y la de Coinc al 2,35% a 20 años.

 

Hipoteca Interés Capital Máximo Plazo Comisiones / vinculación
Coinc. Hipoteca Variable COINC Euríbor + 0,89% 80% 30 años NO / NO
BBVA. Hipoteca Variable Euríbor + 0,89% 100% 40 años SI / 3 productos
Openbank. Hipoteca Open Euríbor + 0,89% 80% 30 años NO / 1 producto
ING. Hipoteca Naranja Euríbor + 0,99% 80% 40 años NO / 3 productos
Pibank. Hipoteca Pibank Euríbor + 0,95% 80% 30 años  NO / NO
Myinvestor. Hipoteca Myinvestor Euríbor + 0,89% 70% 30 años NO / NO
Bankia. Hipoteca Sin Comisiones Variable Euríbor + 0,99% 80% 30 años NO / NO
Abanca. Hipoteca Mari Carmen Variable Euríbor + 0,99% 80% 30 años SI / 3 productos
Bankinter. Hipoteca Variable Euríbor + 0,89% 80% 30 años SI / 4 productos
Liberbank. Hipoteca Variable Euríbor + 0,89% 80% 30 años SI / 6 productos

Cómo serán las hipotecas a partir de ahora: nuevos cambios

Se abre una nueva etapa llena de cambios

El panorama hipotecario es cada vez más cambiante. Tras las últimas sentencias del Tribunal Supremo y el Real Decreto del Gobierno que obliga a la banca a asumir a partir de ahora el Impuesto de Actos Jurídicos (IAJD), más conocido como impuesto de las hipotecas, la oferta hipotecaria ha cambiado y promete cambiar todavía más con estas novedades:

Tasación

El Banco de España quiere automatizarla como ya se hace en muchos países europeos. Eso significa que la tasación de una vivienda, típica para que el banco decida si te da o no la hipoteca y cuánto dinero presta, seguirá un proceso automático que estandarizará el proceso y lo dejará menos subjetivo, al tiempo que abaratará las tarifas, que ya sabemos que están por las nubes. Las tasaciones serán más ágiles pero contarán con un margen de error, porque impiden la evaluación de los aspectos subjetivos, así que lo ideal es que sólo se tasen así las viviendas que tengan unas características comunes.

Embargo

El Congreso quiere aumentar a 12 meses el periodo que puedes estar sin pagar la hipoteca antes de que el banco la ejecute y comience el embargo de la vivienda. Esta mejora se quiere que aparezca en la futura nueva ley hipotecaria, que lleva más de dos años de retraso para tramitarse en el Parlamento (verás el multazo millonario que nos pone cualquier día de estos la Unión Europea).

Cláusula cero

El Congreso ha pactado que los bancos no podrán incluirla en las hipotecas. La cláusula cero, utilizada entre otros por Liberbank, impide que el Euríbor negativo se reste del diferencial pactado, con lo que el cliente no pagará nunca menos del diferencial, aunque el Euríbor esté en negativo. Por ejemplo: si tienes Euríbor + 0,40% y el Euríbor está en el -0,150% deberías pagar sólo un 0,25% de intereses, pero con cláusula cero estás pagando un 0,40%.

El Congreso asimismo ha pactado que el banco nunca pague intereses al cliente. Es decir, que si la suma de diferencial y Euríbor da una cifra negativa, como mucho el interés se quedará en cero, pero no podrá bajar de ahí haciendo que el banco te pague.

Por ejemplo: si tienes un diferencial del 0,40% y el Euríbor bajara al -0,5%, el banco no te pagará ese 0,10% de intereses que te correspondería ni lo descontará de la cuota, aplicará un 0% de interés, con lo que ese mes sólo pagarás capital sin intereses.

Subrogación: Cambio de banco

Para evitar la guerra hipotecaria que se puede desatar después de que los bancos asuman todos los gastos de las hipotecas, como se planea incluir en la nueva ley, el banco que robe un cliente a otro deberá compensar económicamente al banco al que le roba el cliente. El PSOE quiere que sea entre el 0,25% y el 0,15% paras las de tipo variable y 0,15% para las que cambien de tipo, pero aún no hay una cifra decidida. La patronal bancaria está de acuerdo en ello, pero matiza en que deben cobrarse una penalización más cara si la hipoteca se roba al principio de haberse firmado con el primer banco porque habrá ganado menos pasta en intereses.

Cancelación registral

La Audiencia Provincial de Vizcaya ha sentenciado que la cancelación registral la pague el banco. No sería de extrañar que la nueva reforma hipotecaria lo dijera así también, ya que el banco es quien seguramente debe asumir en todos los casos el pago del registro, puesto que es el mayor interesado en que la hipoteca quede inscrita públicamente para poder ejecutarla si dejas de pagarla. La cancelación registral no es obligatoria (se produce sola 20 años después de que hayas terminado de pagar el préstamo), pero sí necesaria cuando vas a vender la vivienda. La puedes hacer por cuenta por unos 700 euros, mucho barata que si la encargas al banco, que te puede cobrar hasta el doble.

Cláusula suelo

La Audiencia Provincial de Madrid obliga a 40 bancos a devolver íntegramente a sus clientes todo lo que pagaron de más desde el principio con la cláusula suelo. Es la respuesta a una antigua macrodemanda de la asociación Adicae. Este precedente es muy importante para que por fin todos los afectados por el suelo recuperen todo el dinero y se libren por fin de la cláusula suelo, que ha estado durante años impidiendo que pagaran menos por su hipoteca gracias a las bajadas del Euríbor, que por cierto ha vuelto a estancarse para desesperación de los bancos y alegría de los hipotecados.

La banca no subirá de momento las nuevas hipotecas

Os estamos viendo …

La banca tiene los ojos de todo el mundo puestos en su oferta hipotecaria. Parece tan evidente que ahora podrían subir el precio de las nuevas hipotecas para repercutir a los clientes el pago de los impuestos que ahora asumirá la banca, que los banqueros están siendo cautos y, por el momento, no encarecerán los precios.

Ya que la Autoridad que el Gobierno ha planeado para vigilar a la banca no entrará en funcionamiento hasta bien entrado 2019 o quién sabe si hasta más tarde, la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) mirará que los bancos no suban los precios haciéndoles inspecciones sorpresa, entre otras cosas.

A su vez parte de la banca, a través de Funcas (Fundación de las Cajas de Ahorros), le ha quitado importancia al impacto económico que tendrá ahora el pago de impuestos para las entidades, diciendo que no es cero, pero sí poco. ¿Entonces por qué tanto miedo a que el Tribunal Supremo les hubiera cargado con el gasto? No creo que fuera sólo por si les toca pagar también lo de hipotecas pasadas.

A la banca no le hace falta subir el precio de los préstamos, van a subir solas por otros motivos. Primero: porque el Euríbor está en una lenta pero segura carrera de ascenso, cerrando cada mes un poquito por encima que el anterior. Segundo: porque a finales del año que viene cambia la presidencia en el Banco Central Europeo (BCE) y el nuevo que va a entrar ya ha dicho que subirá los tipos de interés, actualmente en el 0%, lo que siempre influye directamente en el Euríbor.

Pero no nos fiemos, quizá dentro de un tiempo sí suban mediante la vinculación, como incluir también el seguro del coche o algo parecido. Pero lo tienen complicado porque si quieren seguir compitiendo por captar clientes la única opción que tienen es subir las hipotecas todos casi a la vez o que uno se atreva a hacerlo y le sigan los demás, como cuando hay guerra de precios, que de repente uno baja el precio y quien quiere de verdad ganar clientes le sigue abaratando su oferta también.

Tras el decretazo del que el Gobierno se valió hace casi dos semanas para contradecir al Tribunal Supremo, encargando a la banca el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), el nuevo plan es que las entidades corran con todos los gastos de las hipotecas excepto la tasación. Ya está aprobado en el Congreso como parte de la nueva reforma hipotecaria.

Y si ya tengo la hipoteca firmada de antes… ¿Puedo reclamar? Sí, otra cosa es que tengas éxito. El abogado que logró que el Tribunal Supremo cargara el pago del impuesto a la banca -aunque luego sabemos que dijo lo contrario- opina que como sí lo dijo así una vez el Supremo, aunque luego se desdijera, hay recorrido para reclamar, aunque al final te puedes encontrar con que el Supremo te tumba el caso. Lo mejor… Esperar por el momento a ver qué pasa. Seguramente en el futuro sí podamos reclamar todo con la garantía de saber que ganaremos el caso, pero de momento es incierto.

El impuesto hipotecario lo pagará la banca por Real Decreto

Nueva sede del Tribunal Supremo

Increíble pero cierto. Después de tenernos 3 semanas en vilo, el Tribunal Supremo sucumbió a la presión de la banca y de los muchísimos millones de euros de los que se iba a tener que hacer cargo si a partir de ahora le tocaba pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), más conocido como impuesto de las hipotecas.

Moody’s calcula que por cada año son 640 millones de euros a pagar por todos los bancos en conjunto. Pero si les tocara devolver todo lo que los clientes hemos pagado de más en los años anteriores, la cifra variaba entre los 2.300 millones -si asumen lo de los últimos 4 años- y los 10.000 si la cosa se remonta más atrás de 2010. En resumen: todo es y ha sido una cuestión de dinero, no de qué es o no justo o injusto, o de quién debe realmente asumir el pago del impuesto.

El Tribunal Supremo, aunque en un muy igualado debate, ha optado finalmente por proteger una vez más a la banca, dando un espectáculo vergonzoso y lamentable, nada profesional como se espera de un organismo al más alto nivel.

No ha tenido narices de hacer lo que por fin tenía la oportunidad de hacer: Justicia. Pero qué podemos esperar de un tribunal que solamente va sentenciando las cosas poco a poco con mucho miedo y gran favoritismo a los bancos desde hace años, algo que ha quedado súper patente desde la primera sentencia de la cláusula suelo en 2013. En España sólo hemos logrado avanzar contra los abusos bancarios gracias al Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

La excepción ha sido ahora el decretazo que de un día para otro se ha sacado el Gobierno de la manga para usar su poder Ejecutivo contra el Poder Judicial del Tribunal Supremo. Con el real decreto se modifica el artículo 29 de la ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) para que ahora los impuestos de las hipotecas SÍ los pague  la banca.

Si vas a firmar una hipoteca a partir de ahora, no tendrás que pagar el impuesto hipotecario, lo hará el banco. Ahorrarás bastante porque el IAJD es lo más caro de los gastos, depende de la comunidad autónoma y del dinero total que te preste el banco, pero fácilmente serán más de 1.000 euros para una hipoteca media.

Si ya tienes una firmada, este real decreto no te da derecho a reclamar nada, el banco se agarrará a ello como a un clavo ardiendo. Pero si quieres puedes hacerlo y jugártela en los tribunales. Otra opción es esperar a que algún juez le pregunte al Tribunal europeo qué opina y, cuando dentro de un par de años lo sepamos, reclamar el dinero.

En ese caso se pierde tiempo porque si la retroactividad sólo es para los 4 últimos años, el tiempo pasa y lo mismo ya no te corresponde. Si la retroactividad es total, sí podrás. Al fin y al cabo, si desde ahora paga el banco… ¿Por qué no vale para las hipotecas firmadas antes? Es un gran agravio comparativo y si no se reconoce es nuevamente por una cuestión de dinero.

Que no se paguen desde ahora es un gran avance, pero una vergüenza que, además de sufrir el circo del Tribunal Supremo, el Gobierno haya actuado tan tarde. Hemos estado casi dos años esperando a que aprueben la reforma de la Ley Hipotecaria, que además de hacerse tarde se hizo sin incluir que el banco pague el impuesto. ¿Por qué no legislar bien desde el principio en vez de ir a golpe de decretazo? Desde luego que el decreto nos favorece pero suena a golpe de efecto para lograr buena reputación y votos en las próximas elecciones.

Si desde el principio existieran leyes coherentes que reparten de manera justa la carga de la hipoteca entre bancos y clientes, no tendríamos que pasar años esperando a ver si tal o cual tribunal decide anular los abusos, mientras pagamos por todo. Pero los políticos suelen tener miedo a perjudicar a la banca, porque también es quien les presta el dinero y a veces les perdona la deuda.

Se supone que a partir de ahora no se permitirían abusos bancarios porque el Gobierno quiere a crear una autoridad independiente que vigile estos temas, pero mucho me temo que será tan inútil para frenarlo como ya lo es el Banco de España. Habrá que verlo.

Mejores hipotecas noviembre 2018

mejores hipotecas noviembre 2018¿Buscas hipoteca y no sabes si te toca pagar los impuestos o si es mejor a tipo fijo o variable? La cosa está que arde, así que, como cada mes, analizamos en detalle el panorama hipotecario y te contamos nuestras conclusiones sobre las 10 mejores hipotecas variables y las 3 mejores a tipo fijo.

Lo más destacado en noviembre es que las ofertas que ves ahora pueden cambiar este mismo mes como consecuencia de la decisión que tome hoy el Tribunal Supremo sobre quién debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), más comúnmente llamado impuesto de las hipotecas.

Como hay bancos que prevén que la respuesta del Supremo sea que pague la banca, Caixabank e Ibercaja ya han encarecido sus ofertas tanto a tipo fijo como variable, mientras que otros mantienen su hipoteca igual, como por ejemplo ING a Euríbor +0,99%, el Santander en Euríbor + 0,79% o el BBVA en Euríbor + 0,89%.

Las reacciones de la banca son de lo más diversas: desde Bankinter que a principios de mes bajó el diferencial a del 0,99% al 0,89%, y ahí lo mantiene a pesar de la incertidumbre en la que nos tiene el Tribunal Supremo, hasta Bankia, que tampoco ha tocado nada pero dice que acatará la sentencia, sea cual sea, o Sabadell y Caixabank que no quieren pagar porque piensan que hicieron todo de manera legal.

Que la firma de hipotecas se ha ralentizado en estas últimas semanas no es ningún secreto; incluso hay entidades que dieron la orden de paralizar todas las operaciones hasta ver la opinión definitiva del Supremo. Si al final este tribunal ratifica su opinión y el impuesto debe asumirlo la banca a partir de ahora, algunas entidades amenazan con encarecer las hipotecas, mientras que otras como Bankia dicen que no tienen por qué, ya que la competencia entre bancos es muy fuerte porque todos quieren -¡¡necesitan!!- nuevos clientes.

Según la agencia de calificación Moody’s, el impacto económico en sus cuentas puede estar entre los 640 millones de euros al año, si sólo pagan a partir de ahora… Llegar a los 2.300 millones si asumen lo de los últimos 4 años… O hasta los 10.000 millones si la cosa se remonta más atrás de 2010.

Es una cifra global para toda la banca, muy asumible y nada comparable a la factura con la que se han encontrado en otros abusos como la cláusula suelo. Eso sí… Como se les junte con el resto de gastos de las hipotecas y haya retroactividad, o sea que tengan que pagar lo antiguo y no sólo lo nuevo, el monto va a subir considerablemente y ya veremos qué pasa.

Aunque veremos de todos, en principio no tienen por qué subir las hipotecas, ya que para competir en la guerra de precios o bien paralizan las ofertas donde están -la opción más conservadora- o las encarecen a través del interés fijo el primer año. Poco margen más tienen para no tocar el tan llamativo diferencial, ya que la reforma de la ley hipotecaria, que se supone que por fin -tras dos años de retraso- se aprobará mañana en el Parlamento, limita mucho el uso de comisiones y persigue la vinculación excesiva y obligatoria.

Además, la comisión de apertura se ha tumbado en los tribunales y el Euríbor ha empezado por fin a subir. Aunque muy despacio, ya va por el -0,154% en el que ha cerrado octubre y si, finalmente, se suben los tipos de interés cuando cambie la presidencia del Banco Central Europeo a finales del año que viene, subirá aún más. Despacito, pero haciendo que los bancos ganen cada vez más con las hipotecas ya firmadas, en vez de cada vez menos, como había sido hasta ahora desde 2014.

¿Entonces qué es lo mejor? Si ya tienes una hipoteca preconcedida o una oferta formal del banco, acéptala y firma cuanto antes, por si acaso tu entidad es de las que sube el precio. Eso sí, echando un ojo a lo que diga hoy el Tribunal Supremo sobre los impuestos, para no tener que andar reclamando después en el futuro. No pagues el IAJD si le toca a la banca.

Las mejores hipotecas siguen en el tipo variable si vas a endeudarte como máximo a 20 años. A partir de ese periodo interesa más el tipo fijo, donde los mejores intereses este mes están en BBVA al 2,05% a 20 años, mismo interés y que su gran competidor el Santander. Les siguen Bankia, con la Hipoteca Fija Sin Comisiones, al 2,25% si ganáis hasta 3.000 euros, y al 2% para ingresos superiores. Y Bankinter, al 2,35% a 20 años.

Hipoteca Interés Capital Máximo Plazo Comisiones / vinculación
ING. Hipoteca Naranja Euríbor + 0,99% 80% 40 años NO / 3 productos
BBVA. Hipoteca Variable Euríbor + 0,89% 100% 40 años SI / 3 productos
Coinc. Hipoteca Variable COINC Euríbor + 0,99% 80% 30 años NO / NO
Openbank. Hipoteca Open Euríbor + 0,89% 50% 30 años NO / 1 producto
Santander. Hipoteca Variable Euríbor + 0,79% 60% 30 años SI / 3 productos
Ibercaja. Hipoteca Ideal Euríbor + 0,95% 80% 30 años NO / 3 productos
Caja Rural Granada. ¡Hip Hip Hipoteca! Euríbor + 0,99% 80% 30 años NO / 2 productos
Bankinter. Hipoteca Variable Euríbor + 0,89% 80% 30 años SI / 4 productos
Banco Cooperativo Español. Hipoteca Te lo mereces todo Euríbor + 0,95% 80% 30 años NO / 2 productos
Liberbank. Hipoteca Variable Euríbor + 0,69% 80% 30 años SI / 6 productos

La banca paraliza las hipotecas hasta saber si pagará los impuestos

La banca echa cuentas sobre lo que más necesita ahora

El tema de los impuestos de las hipotecas está que arde. Hasta que el Tribunal Supremo decida el próximo 5 de noviembre si el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) lo pagaremos los clientes o la banca, las entidades están muuuuy asustadas.

Y no precisamente por Halloween sino por el dineral que se les viene encima para pagar si al final tienen que asumir el IAJD enterito. Entidades como Bankia han dado la orden de paralizar todas las firmas de hipotecas que ya estén concedidas porque… ¡¡Quieren subir los precios!!

Se trata de sacar a los nuevos que se hipotequen el dinero que deberán pagar a quienes ya se hayan hipotecado. A falta de saber si el pago del impuesto será retroactivo o no, esto es, si nos devolverán el dinero que pagamos en hipotecas ya firmadas o sólo en las nuevas que se contraten, la banca intenta nadar -sin ahoragarse- y guardar la ropa, porque aunque sólo tengan que hacerse cargo de los nuevos impuestos, ya es un dinero que no tenían previsto y por el que encarecerán los nuevos préstamos.

De hecho la reacción de la banca no se ha hecho esperar… Además de paralizar la firma de las hipotecas que ya estaban concedidas, están ralentizando aposta la concesión de las nuevas. Algunos carteles en la puerta de sus oficinas o avisan en sus páginas web de que por fallos técnicos es imposible ahora dar hipotecas o que en ese momento las hipotecas no están disponibles.

Con esta burda cortina de humo, la banca gana tiempo para estudiar el impacto que el pago de impuestos tendrá en sus cuentas y ha echado el cierre a la caja mientras calcula cuánto le costará y cuánto tendrá que encarecer las nuevas hipotecas para no perder ni un euro.

O sea que si estás a punto de firmar una hipoteca, hazlo cuanto antes, antes de que el banco se eche para atrás y te quiera empeorar las condiciones. O bien no firmes y espera a ver si la banca paga el impuesto. Será difícil, pero lo suyo es que consiguieras que te respetaran las condiciones pero sin pagar el impuesto ni otros gastos de la hipoteca, ya que de lo contrario tendrás que terminar reclamándolo más adelante.

Este caos que ha creado el Tribunal Supremo también se está notando en las notarías, donde algunos clientes se están negando a firmar que pagan el impuesto y reclaman que se haga cargo el banco. El Congreso, por su parte, ha acordado que en la nueva reforma hipotecaria, que lleva ya más de año y medio de retraso, bancos y clientes compartan los gastos de la hipoteca. De todos modos, no harán nada definitivo hasta saber la sentencia del Tribunal Supremo del próximo 5 de noviembre, donde todos tenemos bien fija la mirada.

Quién pagará los impuestos… ¿Nosotros o el banco?

Qué manera de poner a prueba nuestra paciencia

Donde dije digo, digo Diego… Y vaya cachondeo. El lunes pasado el Tribunal Supremo modificó un artículo del reglamento de la ley hipotecaria y no un artículo cualquiera, sino precisamente el que atañe al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), el que pagas cuando firmas una hipoteca y que supone lo más caro de todos los gastos que acarrea firmarla.

Es precisamente lo único que el mismo Tribunal Supremo dijo en marzo de este año que debíamos pagar los clientes. Ya había reconocido anteriormente que el cliente puede esperar que el banco corra con el resto de de gastos de la hipoteca, al menos el registro de la propiedad y las copias de la hipoteca que el banco se queda.

Pero claro… No tuvo valor de sentenciar que el banco es quien debe hacerse cargo de los impuestos. ¿Por qué? Sencillamente porque es lo más caro, se ha estado pagando en todas las hipotecas desde años, así que la anulación de este pago supondría una pérdida de dinero para la banca, tanto en las futuras hipotecas, en las que debería hacerse cargo del pago del impuesto a partir de ahora, como en las hipotecas ya firmadas, al menos hace 4 años o que haga menos de 4 años que las terminaste de pagar.

Esta maravilla de noticia es la que recibíamos el lunes: que el Tribunal Supremo se desdecía con respecto a su postura anterior y entonces el banco debía pagar el impuesto, abriendo la puerta al ahorro para los nuevos hipotecados y a las reclamaciones para los antiguos. Peeeeero… Poco dura la alegría en casa del pobre.

Cuando no habíamos terminado de celebrarlo, va el Supremo y nos agua la fiesta ooootra vez, diciendo que bueeeeeno, lo tiene que pensar mejooooor, y que claro, como este bombazo tiene una gran repercusión social y económica, deja sin efecto lo que dijo el lunes (ooooohhhh) porque tiene que repensar su decisión. ¿¿¿Ein???

¡¿Pero cómo se come eso…?! Es una falta de seriedad y la primera vez que el Supremo lo hace. Cómo se nota que no quiere perjudicar a la banca. En el fondo sabe lo que tiene que hacer: evitar que paguemos el impuesto y cargárselo a las entidades, porque es quien realmente saca partido de que la hipoteca se firme ante notario y se inscriba en el registro de la propiedad.

Al igual que a los políticos, le da miedo que dos docenas de bancos se le echen encima, por su inmenso poder, en cambio no tiene miedo de que los 8 millones de hipotecados nos echemos a la calle a protestar activa y masivamente para reclamar lo que es de justicia, lo que es nuestro. Algo estamos haciendo mal nosotros también, cuando andamos tan dormidos, tan pasivos esperando a ver por dónde le sopla el viento al Supremo.

De momento no se sabe cuándo habrá una nueva sentencia, una firme y definitiva de la que un tribunal tan serio no se retracte días después. Esperemos que sienta el aliento de Europa en la nuca, único motivo por el que suele dictar sentencias contrarias a la banca, y esos 31 magistrados que van a votar sobre el caso nos permitan por fin recuperar los impuestos que pagamos abusiva e injustamente, y poder recuperar así todos los gastos de la hipoteca, que de media oscilan entre los 2.500 y los 3.000 € por hipoteca.

De momento vamos pasito a pasito, creíamos que habíamos ganado la batalla definitiva, esa que nos abre la puerta a ganar la guerra, que en realidad no ganaremos definitivamente hasta que el banco nos devuelva todo el dinero. Eso sí… Preparémonos porque si no tuviéramos que pagar los impuestos, ya buscará la banca la manera de repercutirnos el gasto por otro lado como acostumbra a hacer. Ya sabes… La banca nunca pierde.

¿El banco me dará la hipoteca?

Triple alianza: el banco se quiere casar contigo en vez

Ya sabemos lo que quieren. Aunque abren la mano y la tienden a los jóvenes con curro fijo, en su intento por aumentar beneficios para contrarrestar que las hipotecas ya no les dan a ganar los mismos dinerales que antes, los bancos siguen teniendo sus perfiles preferidos.

Para ellos, lo más de lo más es que seas funcionario/a, tengas ingresos altos, ahorros y… ¡¡estéis casados!! No es que al banco le importe tu vida privada, pero ya sabes que su mentalidad es muy conservadora y, aunque no lo hace por tradición ni gusto social, sí que prefiere que estéis casados, antes que ser novios, familiares o simplemente amigos, porque el matrimonio es una situación legal regulada.

Eso al banco le viene bien porque, en caso de que uno fallezca o pase algo, está estipulado qué pasará con la hipoteca y el banco lo tiene más fácil para cobrar el dinero.

Lo de preferir funcionarios ya se sabe por qué es… Contrato fijo, sueldo estable y por encima de la media. Después sus preferidas son las personas con contrato indefinido con una antigüedad mínima de año y medio, que tal y como están las cosas hoy en día, es todo un logro. 

Y luego, atención: entre trabajadores autónomos y empleados con contrato temporal, prefiere a estos últimos. En cualquier caso, los prefes de todos, además de funcionarios, son los empleados de multinacionales con sueldos altos.  Y los últimos, los jubilados o sin empleo.

Si tienes hijos también es un plus, porque te ven como una persona responsable y eso te da puntos a favor en el scoring, el sistema que utilizan para puntuar a los candidatos a la hipoteca. 

Pero tampoco es determinante ni siempre a favor, depende de la situación y del banco, ya que tener hijos supone más gastos y la hipoteca no debe suponer más de un tercio de todos los ingresos del hogar. En general, las deudas -incluida la hipoteca- no deben suponeros más de un tercio de lo que ganáis si no queréis veros con el agua al cuello, porque después de pagarlas toca vivir (comida, facturas, transporte, ocio, etc.) con el resto. 

Y ya lo de siempre… Que si tienes ahorros, mejor que mejor, porque los bancos son reacios a dar más del 80% de lo que vale el piso. Por ejemplo BBVA sí ofrece hasta el 100%, según tu perfil, y también puedes lograrlo si reúnes muchas condiciones para que te vean especial y te metan en el club VIP. Otra opción para lograr más del 80% es elegir un piso del banco, en ese caso se hacen las excepciones que hagan falta o te atan con vinculación a tope.

Este último es otro punto clave que, sin embargo, interesa hacer en lo mínimo, porque cuanta más vinculación firmes más dinero gastarás en cosas que no tenías previstas. No es lo mismo domiciliar la nómina y pagar con tarjeta, que total lo harás igual en otro sitio, que contratar un plan de pensiones o los seguros con el banco, ya que son hasta un 50% más caros que si los firmas con empresas de fuera.

Ahora mismo las mejores ofertas están, como ocurre desde años, en la banca online, especialmente Coinc (de Bankinter) donde puedes pillar una hipoteca a Euríbor + 0,89% sin vinculación ni comisiones, contratándola íntegramente por Internet, excepto el inevitable paso por la notaría. También te dan mejores condiciones, hasta Euribor + 0,69% si sólo necesitas el 50% o 60% de lo que vale el piso.

El IRPH, más cerca de ser declarado nulo por abusivo

Tierra a la vista…

Si tienes una hipoteca con Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) esto te va a gustar y te va a dar esperanzas, si bien todavía no es un logro definitivo, sólo un avance para conseguir por fin que los bancos dejen de aplicar el IRPH a más de un millón de hipotecas que pagan una media de 200-300 € más al mes.

Si es tu caso, estarás deseando que te cambien el IRPH por Euríbor, que siempre ha sido y será un índice muchísimo más barato. No hay más que ver la cotización de años anteriores o, simplemente, fijarse en que el IRPH cerró agosto en el 1,932% mientras que el Euríbor lo hizo en el -0,169%.

Como en otros temas hipotecarios son los organismos europeos quienes ponen coherencia para acabar con los abusos hipotecarios que la banca lleva al menos 15 años cometiendo en España. Respecto al IRPH, el Tribunal Supremo dijo en diciembre del año pasado que se podía utilizar porque al ser un índice legal no tenía por qué no usarse y que sí era transparente.

En cambio ahora, la Comisión Europea opina que sólo porque sea legal no quiere decir que sea transparente. También dice que el IRPH tal cual se ha estado aplicando en España va en contra de las leyes de la Unión Europea (UE).

¿Por qué? Porque los bancos que lo han aplicado no lo han hecho de manera realmente transparente, ya que antes de contratarlo no te han explicado que había otros índices más baratos, ni cuál era la cotización del IRPH presente ni pasada, ni cómo podía evolucionar. Aaaaahhh… Todo sorpresa… Sorpresón del malo lo caro que es, que además se veía venir.

Este informe tan contundente de la Comisión Europea es para el Tribunal de Justicia de la UE, que tiene encima de la mesa una cuestión prejudicial sobre la que opinar. Una cuestión prejudicial es una pregunta que se le hace para que diga cómo lo ve, en este caso viene de un Juzgado de Barcelona y lo que luego diga este Tribunal podrá aplicarse en España.

Con este informe parece que el Tribunal europeo contradirá lo que dijo el Tribunal Supremo español en diciembre pasado y podría abrir definitivamente un nuevo frente para pedir al banco que te lo quite y te lo cambie por Euríbor.

¿Qué hacer ahora? Si has demandado habla con tu abogado para saber qué hacer, seguramente se pueda suspender el proceso judicial hasta que opine el Tribunal europeo, ya que probablemente lo hará a favor de toda la clientela con IRPH y te interesa esperar a esto para que el juez español dicte sentencia a tu favor.

Puedes pedir al banco la devolución del dinero cobrado de más y el cambio de IRPH por Euríbor pero probablemente se niegue porque aún no hay nada definitivo. Puede que también te ofrezca un acuerdo en el que te quitará el IRPH y te pondrá el Euríbor pero a cambio de que renuncies a demandarle, no pudiendo cobrar lo que pagaste de más durante años.

Incluso puede que haga como se ha estado haciendo en los casos de cláusula suelo (¡¡no piques!!): que te obligue a contratar algún otro producto extra, como un seguro o un plan de pensiones que te saque del bolsillo lo que vas a ahorrar con el Euríbor. Ya sabes, la banca nunca quiere perder, así que mejor espera a que sea oficial y el juez te pueda dar la razón sin que el caso llegue al Tribunal Supremo y éste lo tumbe con su habitual proteccionismo a la banca.