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Mejores hipotecas febrero 2017

mejores hipotecas febrero 2017¿Buscas hipoteca antes de que los bancos endurezcan las condiciones? Para ayudarte, aquí te presentamos, como cada mes, un completo análisis del panorama hipotecario en el que hemos estudiado un centenar de hipotecas fijas y variables, de las que hemos seleccionado las 10 mejores hipotecas variables y las 3 a tipo fijo más competitivas.

La banca piensa endurecer las nuevas hipotecas para pagar la factura de las cláusula suelo, los gastos de formalización y las multidivisa, entre otras cosas.

Aunque todavía no han dicho cómo, seguramente no sea a través de los productos vinculados a la hipoteca (seguros, tarjetas, plan de pensiones…) sino manteniendo el interés fijo al principio del préstamo, subiendo diferenciales y tipos fijos o con comisión de apertura. Ya que las comisiones tienen mala fama, las seguirán aplicando pero no las aumentarán.

Que el Gobierno vaya a cambiar la ley hipotecaria para hacer un sistema más justo para los consumidores tampoco ayuda. Debería ser así, pero como la banca no quiere asumir ni un error ni el pago de dinero, todo lo que pague por un lado se lo cobrará por otro a los nuevos hipotecados.

Seguirá apostando fuerte por las hipotecas a tipo fijo, ya que bajo la apariencia de estabilidad para el cliente, porque siempre te cobran la misma cuota, el banco gana más dinero si te hipotecas por debajo de 15-20 años, pues las cuotas son más caras que una hipoteca a interés variable.

Se dice que la banca también tiene en mente endurecer los nuevos préstamos porque se especula con una posible subida del Euríbor, traducida en hasta 150 € más al mes de cuota, pero lo cierto es que no para de hundirse en negativo (ya está casi en el -0,10%). Aunque no es oficial, también se rumorea que el nuevo método de cálculo no entrará en vigor a mediados de este año sino que se demorará todavía más (ya lleva año y medio de retraso).

Este mes, la novedad más grande la protagoniza Bankia, que por fin entra a competir en las hipotecas, con un préstamo a tipo fijo del 1,75% a 10 años y otro variable de Euríbor + 1,25%. Lo más revolucionario es que ofrecer compartir los gastos de formalización de la hipoteca, que ahora están en entredicho. Una sentencia del Tribunal Supremo considera abusivo que el cliente deba asumir el 100%, así que Bankia ofrece pagar todo lo que cueste el Registro de la Propiedad, el 50% de la gestoría y el 25% de la notaría.

Con esto quiere ganar buena prensa, adelantarse a la devolución futura de grandes cantidades y duplicar el dinero prestado para hipotecas. Necesita clientes. Debería pagar al menos el 50% de la notaría y también la tasación entera, ya que es el banco quien la exige para decidir la concesión de la hipoteca.

Del ranking del mes pasado desaparece Cajasur, porque tiene una buena hipoteca pero no se moja: quieres que vayas a negociar a la entidad y, según tu perfil, te ofrece una cosa u otra. Entra Santander, que tiene la misma hipteca que BBVA, con interés del 1,75% los dos primeros años, y la única diferencia de que su comisión de apertura es del 0,50% mientras que la de BBVA es del 1% (mínimo 1.100 €) y de que se puede alargar hasta los 40 años (BBVA llega a 30).

Los préstamos a tipo fijo, que hasta hace nada estaban bajando, ya se encarecen. Bankinter, Liberbank y Caixabank han subido el tipo de interés, quedando como las mejores la de Liberbank al 1,20% a 10 años, Bankoa al 1,75% a 15 años, y Santander al 1,75% a 15 años. Cuanto mayor es el plazo, mayor el interés y viceversa.

 

Hipoteca Interés Capital Máximo Plazo Comisiones / vinculación
ING Direct. Hipoteca Naranja Euríbor + 0,99% 80% 40 años NO / 3 productos
Bankinter. Hipoteca Variable Euríbor + 1,20% 80% 30 años SI / 3 productos
Liberbank. Hipoteca Selecta Euríbor + 0,80% 80% 30 años SI / 5 productos
Kutxabank. Hipoteca Variable Euríbor + 0,90% 80% 30 años SI / 5 productos
Bankoa. Hipoteca Variable Euríbor + 0,95% 80% 30 años SI / 5 productos
Banco Cooperativo Español. Te lo mereces todo Euríbor + 0,99% 80% 30 años SI / 4 productos
Liberbank. Hipoteca Ahora Euríbor + 0,99% 80% 30 años NO / 4 productos
Caja de Ingenieros. Hipoteca Hogar Euríbor + 0,95% 60% 30 años NO / 5 productos
Santander. Hipoteca Variable Euríbor + 0,99% 80% 40 años SI / 5 productos
BBVA. Hipoteca Variable Euríbor + 0,99% 80% 30 años SI / 5 productos

 

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IRPH, la próxima patata caliente que estallará a la banca

Aunque llevan ganadas decenas de juicios, la banca aún no reconoce el abuso ni devuelve el dinero
irph abuso bancario

¡Que me quemo, que me quemoooo!

El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) lo tiene todo para ser el próximo quebradero de la banca. Es abusivo, como así se reconoce en algunas normativas europeas, afecta a 1,3 millones de familias y es manipulable.

Como es la media de los intereses a los que se firman las hipotecas, los pocos bancos que lo elaboran pueden fácilmente manipular las cifras subiendo los tipos de interés de sus nuevos préstamos, si les interesa, y con un solo banco que lo haga el índice sube.

La posible manipulación fue precisamente lo que llevó al Gobierno español, obligado por la Unión Europea, a cargarse todos los IRPH menos uno: el IRPH Entidades, que se sigue aplicando y que los clientes reclaman que se les cambie por Euríbor + 1%.

Aunque también se ha demostrado ampliamente la manipulación del Euríbor, y por eso se espera que entre en vigor su reforma en verano de  este año, el indicador más usado en las hipotecas siempre ha cotizado muy por debajo del IRPH, que cerró diciembre en el 1,874%, frente al -0,08% del Euríbor, con el que los afectados pagan cada mes unos unos 300 € más de media.

Uno de los argumentos que las entidades usaron para convencer a sus clientes de que usaran el IRPH es que era más estable que el Euríbor, que no pararía de subir. Mintieron sabiendo que bajaría sin remedio, por eso impulsaron el IRPH y la cláusula suelo. Por esto y porque los clientes no fueron informados de las consecuencias de este índice ni de otras opciones, un tribunal lo puede anular con el mismo motivo que el suelo: no fue transparente.

La falta de transparencia es precisamente lo que les puede llevar a ganar en los tribunales, aunque seguramente el asunto se resuelva de forma masiva y definitiva cuando llegue a Europa, como con otros abusos bancarios. Desgraciadamente la cosa apunta para años, con lo que la factura para la banca aumenta.

Se calcula que cada cliente ha pagado de más hasta hasta ahora unos 24.000 €. Y la brecha aumentará porque el pago de indemnizaciones por otras estafas hará que la banca suba el precio de las nuevas hipotecas este año, y como eso es lo que usa para calcular el IRPH, también subirá éste.

Que el IRPH es un tipo abusivo no es nuevo. Al igual que otros perjudicados, llevan años luchando en los medios de comunicación, las redes sociales, las plataformas y asociaciones y en la calle. También en los tribunales, que ya han pronunciado algunas sentencias en contra.

Dicen que las desgracias nunca vienen solas, pero lejos de sentir pena por la banca, la cuestión es que bien merecido se tienen todos los pagos que tengan que realizar ahora y en el futuro, porque la lista de abusos bancarios es más larga que un día sin pan. Y como los abusos no vinieron solos, las denuncias y las indemnizaciones tampoco.

La banca estafó y, después de años de batallas dentro y fuera de los juzgados, le costará algo más que la reputación de aprovechados y marrulleros.

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¿Los notarios hacen todo lo que pueden por el cliente hipotecario?

Ahora no vale disimular ni hacerse el héroe

Ahora no vale disimular ni hacerse el héroe

Dice el refrán que cuando las barbas de tu vecino veas cortar, pon las tuyas a remojar. Es lo que están haciendo ahora los notarios. Ante la avalancha de la cláusula suelo y los gastos de formalización de hipoteca que se le ha venido encima a los bancos, las notarías se están cubriendo las espaldas por si alguien viene a pedirles explicaciones.

Acaban de anunciar que, ya que el Gobierno prepara una nueva Ley Hipotecaria, ellos van a hacer un esfuerzo extra de transparencia, como el que ya tenían que haber hecho, y que creen que ahora les pide el Tribunal Supremo en sus sentencias contra la cláusula suelo.

Ofrecerán asesoramiento gratuito a los clientes que firmen una hipoteca, algo que ya tenían la obligación de hacer, pero que apenas practicaban porque era mejor hacer la vista gorda ante los abusos bancarios, era más cómodo no meterse en líos, no ser quien tirara la primera piedra para denunciarlo.

Cuando compras una casa con hipoteca, el notario da fe de que se firman los documentos, si bien en los varios cientos de euros que cobra, también se incluye que lea toda la documentación y avise a las partes si algo no se hace correctamente.

Obviamente, el notario no se lee toda la documentación, ni tampoco la prepara, para eso tiene oficiales especializados, que le ponen los papeles encima de la mesa, como antes se ponían a Felipe II las mujeres encima de la cama. Él hace lo básico, lo fundamental, pero tanto él como su personal debe revisar que todo concuerda, es legal y no hay abusos.

Es sabido que desde tres días antes de la firma de la hipoteca, puedes ir a la notaría a preguntar si han visto algo raro en el contrato; deben informarte gratuitamente, así que ahora que no vengan a decir que lo harán porque ya tenían que haber estado haciéndolo. Poca gente sabe esto y menos aún son los que ejercen este derecho. Pero aún peor: pocas, por no decir ninguna, notarías te avisan de que el banco te la quiere meter doblada. Si ven que un contrato tiene cláusulas abusivas, tragan sin más porque son las prácticas de costumbre en la banca.

Hasta hace unos meses, los notarios podían parar la firma de una hipoteca si detectaban que contenía cláusulas abusivas, pero se les quitó ese poder. No obstante, deberían haber avisado en lugar de hacer la vista gorda. Con la posición que ocupa, lo formado e informado que está y lo que cobra, el notario debería velar realmente por los intereses de ambas partes, no sólo porque toda la documentación esté en regla.

Los notarios no creen que ahora sean viables demandas contra ellos por la cláusula suelo. Es difícil demostrar si se avisó o no de palabra a un cliente, sólo podrían demostrarlo si lo hicieron por escrito, pero no hacen falta más pruebas de que no estuvieron cuando se les necesitaba: si hubieran advertido a los clientes, no habría 3 millones de afectados por cláusula suelo, con un 87% que ni sabía que la tenía, aunque se congelara su cuota hipotecaria a pesar de la bajada del Euríbor.

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¿Me puedo acoger al Real Decreto para reclamar el dinero del suelo?

Sólo son nulas las cláusulas suelo que no estuvieran incluidas con claridad y transparencia
Una ayuda con luces y sombras

Una ayuda con luces y sombras

Aparentemente, el Real Decreto aprobado por el Gobierno el pasado viernes puede ayudar a recuperar el dinero del suelo, si bien deja al cálculo del banco cuánto dinero ha cobrado de más y si quiere o no devolver el dinero.

Es un proceso obligatorio para los bancos y opcional para los afectados, que pueden ir a juicio directamente. Pero lo ideal es evitarlo de momento, así obligas al banco a reconocer que tiene una deuda y mojarse en calcular una cantidad. Con ello tendrás un material para ir a juicio con más solvencia si al final no estás de acuerdo en la cantidad que te ofrece o no quiere dártela.

Puedes seguir esta vía y reclamar el dinero tanto si has terminado de pagar la hipoteca como si aún queda deuda pendiente. Para velar por el cumplimiento del Real Decreto, se creará un órgano con representantes de la abogacía y los consumidores que tendrá que hacer seguimiento, control y evaluación de todo lo que ocurra. Aun así, quedan bancos aparte de BBVA y Cajamar que se resistirán a soltar un duro y agotarán todas las vías, porque defienden que lo hicieron bien.

El Real Decreto contempla que te pueden devolver el dinero siempre que te lo quitaran de forma opaca, o sea: con inclusión de un techo desproporcionadamente alto con respecto al suelo (12-15%); camuflándola entre otras cláusulas; sin avisarte ni darte por escrito de lo que te supondría económicamente (con un documento de posibles escenarios de pago donde vieras qué pasaba si el Euríbor + diferencial se ponían por debajo del suelo, como ha pasado); redactando un contrato que parecía el de una hipoteca a interés variable… En definitiva, no dejando bien claro que la hipoteca tenía una cláusula suelo.

¿Y Hacienda? Te pedirá que ajustes cuentas en la Declaración de la Renta de 2016, la que se presenta esta primavera. Contará como ganancia patrimonial sólo el dinero de los intereses de demora, por el que te pedirá un 19% si cobras menos de 6.000 €. El resto sólo tendrá que tributar si es tu vivienda habitual y durante los años que tuviste suelo Hacienda te devolvió dinero del IRPF porque te desgravabas la hipoteca.

En ese caso tendrás que devolver lo que cobraste en ese momento por el dinero pagado de más, o sea el 15% de lo que recuperes. La cifra sale de justo lo que te desgravas por la hipoteca, que es el 15% de hasta 9.040 € que pagues en cuotas cada año.

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Así es el Decreto Ley de la cláusula suelo aprobado por el Gobierno

El banco debe calcular cuánto te debe, incluidos los intereses de demora, aunque puede negarse a pagar
Se abre un nuevo camino para recuperar el dinero

Se abre un nuevo camino para recuperar el dinero

Después de aplazarse dos veces, el Real Decreto que ha ideado el Gobierno con propuestas de Ciudadanos y PSOE se aprobó el pasado viernes.

Pretende ser “un cauce” para ayudarte a reclamar el dinero que el banco te cobró de más durante todos los años que llevas sufriendo la cláusula suelo.

¿Qué dice el Real Decreto? Que se pone en marcha para personas (no empresas) un proceso extrajudicial, o sea sin ir a juicio, para que reclames (y quizá cobres) el dinero de la cláusula suelo de forma gratuita y sin quita (sin perder ni un céntimo).

Los bancos deben informar a todos los clientes con suelo de que lo tienen, de que este proceso existe y de cuánto te han cobrado de más y cuáles son los intereses de demora que ese dinero ha generado en estos años, aunque defiendan que aplicaron el suelo de forma válida.

La banca tiene un mes para poner en marcha departamentos y personal para estas tareas, con lo que se espera que para la segunda quincena de febrero puedas reclamar el dinero al banco. Una vez que lo hagas el banco debe responderte cuánto te debe y si te lo devuelve o no. En caso negativo, debe argumentar por qué. Se espera que muchos bancos se nieguen, entre otros BBVA y Cajamar, que se agarran al principio de cosa juzgada, es decir que no pueden ser condenados dos veces por cosas contrarias.

El 9 de mayo de 2013 el Supremo les obligó, junto a la antigua Caixa Galicia (actual Abanca), a anular el suelo de todas las hipotecas, diciendo posteriormente que deben devolver el dinero desde esa fecha. Como ahora el Tribunal de Justicia de la Unión Europea opina que hay que devolver el 100% de lo cobrado indebidamente, los bancos se agarran a esta contradicción para esperar a que el Tribunal Supremo español les obligue a pagar todo, puesto que fueron tribunales que éste tiene por debajo los que llevaron el asunto a Europa.

Si el banco acepta la devolución del dinero, tiene 3 meses para pagarte, ya sea en metálico o acordando contigo la amortización de hipoteca o bajarte el tipo de interés. Si la fórmula es diferente al dinero contante y sonante, debéis firmar un documento en el que, de tu puño y letra, pongas lo que te ofrece el banco, para asegurarse de que te enteras de todo y evitar futuras reclamaciones.

Importante: sea como sea, te tiene que devolver el mismo dinero, no aceptes acuerdos que impliquen menos, que te impidan reclamar por vía judicial o te obliguen a contratar cosas a cambio, como viene ofertando la banca.

Si no estás de acuerdo con el dinero que te ofrece el banco, puedes ir  juicio. En caso de que el juez dictamine que te tiene que pagar más, las costas las abona el banco. Si el juez dice que te pague lo mismo o menos, las costas las pagas tú. Lo hacen para evitar que se colapse el sistema judicial con demandas que podrían haberse evitado yendo por esta solución aprobada por el Gobierno.

 

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Devolver dinero de los abusos endurecerá las nuevas hipotecas

La banca apostará por el tipo fijo, las comisiones y la cláusula cero
El futuro; hipotecas duras como piedras

El futuro: hipotecas duras como piedras

Si los bancos cumplen con su obligación de pagar o  perder dinero por la cláusula suelo, el IRPH, las hipotecas multidivisa, la dación en pago y los gastos de formalización de la hipoteca, buscarán otra vía para recuperarlo.

Subirán las nuevas hipotecas, no os quepa la menor duda. Si ya había terminado la bajada de diferenciales y se estancaron los préstamos a tipo fijo, lo que nos espera es mayor estancamiento de diferenciales, si no subidas, e hipotecas a tipo fijo más caras. La banca ya piensa en aumentar las comisiones y subir el tipo fijo. Así que si quieres firmar una hipoteca, corre ahora porque después será más duro y más caro.

El caso es seguir sacando el dinero a los consumidores, pero ya pueden ir con cuidado porque si se les ocurre implantar alguna forma abusiva o que pueda ser declarada ilegal o nula en el futuro, volverán a dejarse por el camino la reputación y el dinero en los tribunales.

Si el banco asume más riesgos porque no te puede meter dobladas cláusulas que le hagan ganar dinero en caso de que el Euríbor baje, entre otras circunstancias, cobrará por otro lado lo que deja de ganar por aquí.

Debería limitarse esta especulación porque al final se trata de financiar una vivienda, que es un bien básico, e impedir que ganen tantísimo dinero. Deben ganar, lo entiendo, pero que no abusen. Pero como su sed de pasta no tiene límites se buscarán la forma de compensar lo que devolverán a los clientes y tener ganancias.

Deben tener en cuenta que la sociedad en general está empobrecida, que la clase media ha perdido poder adquisitivo durante la crisis, muchos sueldos han bajado y otros no han subido, así que como empiecen a endurecer las nuevas hipotecas se quedarán sin clientes, que es lo que pasó entre 2011 y 2013, cuando dispararon los diferenciales y las condiciones eran tan duras que sólo algunos podían cumplirlas.

Conseguidos esos clientes VIP, por los que se pelearán con uñas y dientes, les queda el resto, entre los que también se encuentran los jóvenes, demandantes de vivienda naturales y formadores de hogares nuevos por naturaleza, que por primera vez en décadas tienen la mente más puesta en el alquiler que en la compra. De un lado no pueden permitirse una vivienda en propiedad y, de otro, prefieren alquilar para dejar la casa cuando quieran ante un trabajo en cualquier parte.

Si llegan a esta situación, seguramente tengan que abaratar los préstamos y competir por nuevos clientes, como hicieron hace 3 años, que con el envejecimiento de la población, la juventud disminuye, así que deberán rebajar sus pretensiones de ganancias. Además, si entre medias se aprueba una nueva ley hipotecaria que proteja a los consumidores, la banca verá que esto ya no es jauja y que el dinero hay que ganarlo en su justa medida y limpiamente. Darán más hipotecas y reabrirán el grifo. El problema es que en esto pueden irse tranquilamente otros 10 años, como los que ha durado esta crisis.

Los bancos necesitan dar hipotecas y lo saben. Nada les da más rentabilidad a largo plazo. Aunque cobren menos intereses que por otros préstamos, tienen atado al cliente durante décadas, cobrándose la deuda lentamente, además de aprisionarlo con seguros y otros productos que, si bien no son obligatorios, te mete por los ojos para que los cojas a cambio de rebajar el diferencial.

Pero esas nuevas hipotecas serán casi seguro a tipo fijo. El variable lo tendrán algunos bancos, pero no lo querrán comercializar, prefieren el fijo, del que convencerán al cliente metiéndole miedo con una posible subida del Euríbor, que algún día se producirá, pero no en tanta medida como para justificar que, como cliente, ahorras con un tipo fijo. Al revés, acabas pagando más sobre todo si te endeudas por debajo de 15-20 años. Pero como es innegable que ahorras sustos y no dependes del Euríbor, muchos querrán agarrarse a la seguridad para saber que siempre pagarán lo mismo.

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Devolver el dinero por los abusos, un azote económico para la banca

Aunque se niega si no hay sentencia firme que le condene expresamente, ya piensa cómo hacerlo
La banca vive ambiente de funeral

La banca vive ambiente de funeral

Este año ha pasado de ser el que la banca preveía como el primero y definitivo de su recuperación al mayor azote económico en décadas.

Aunque sabe que acabará pagando sus pecados, por el momento se niega a devolver dinero si no es con sentencia judicial de por medio. Y eso que ya hay dos que la condenan a lo grande: una es la del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre las cláusulas suelo, que reconoce la devolución total del dinero cobrado de más; y la otra es la de diciembre de 2015 sobre los gastos de formalización de hipoteca.

Si bien esta última sólo condenó a BBVA y Banco Popular, las asociaciones de consumidores ven que puede hacerse extensible a todas las hipotecas porque se habla de que, en general, es abusivo cargar al cliente con todo el pago de notaría, registro e impuestos en la formalización de una hipoteca, pago que debería ser compartido a partes iguales entre el cliente y el banco.

Las cláusulas suelo suponen un impacto económico para la banca de alrededor de 4.000 millones, cifra que algunas previsiones aumentan hasta los 7.500 ó 10.000. De otro lado, la devolución de los gastos de la hipoteca alcanzaría los 18.000 millones, cifra que sale de multiplicar 6 millones de hipotecas afectadas (otras veces se dice que son 8 millones) por una media de 3.000 euros que puede reclamar cada cliente.

Pero como la banca ha abusado de lo lindo, le siguen cayendo palos judiciales, también por las hipotecas multidivisa, que en especial a Bankinter están azotando últimamente en los juzgados. Se trata de préstamos que se firmaron en una moneda extranjera (francos, yenes, dólares…) y que, al apreciarse (subir su valor), pasan a ser más caros cada mes y a aumentar la deuda total.

La banca también debería preocuparse por el IRPH, un índice hipotecario que cotiza por encima del 2% y que encarece mucho la cuota mensual en comparación con el Euríbor, que lleva casi un año en negativo y que siempre ha estado por debajo del IRPH. Los afectados por este abuso bancario reclaman que se les pase a Euríbor + 1%, lo que haría que la banca deje de ingresar al menos la mitad de beneficios que con IRPH.

Y qué decir de la dación en pago… El otro día un juez sentenció al banco a aceptar el piso a cambio de cancelar la deuda. Si esta fórmula se incluyera en el contrato desde el principio, porque lo actual se condene por ley o por el clamor social, la banca cobrará ese riesgo al cliente. Le cobrará más por la hipoteca, porque si un día deja de pagar no conseguirá tanto dinero como ahora, que subasta la vivienda y, como obtiene por ella un importe ridículo, aún reclama a una familia extenuada económicamente el resto de la deuda.

Con todos estos frentes abiertos y otros abusos que pueden reclamarse, aunque la banca se niegue a devolver el dinero o dejar de aplicar ciertas cláusulas salvo sentencia judicial que le condene expresamente, ya va pensando en cómo hacerlo, de dónde sacar el dinero y cómo recuperar un ritmo alto de ganancias. El Banco de España lleva años pidiéndole que ahorre para hacer frente a la cláusula suelo, pero no será suficiente si tiene que devolver todo el dinero (y no sólo desde mayo de 2013) y si, además, le reclamamos los gastos de formalización de las hipotecas y demás abusos.

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Las tretas de los bancos para no devolver el dinero del suelo

Vuelven a llamar a los clientes para ofrecer acuerdos y no devolver el dinero cobrado de más
Que no te den gato por liebre

Que no te den gato por liebre

La imaginación de los bancos para no devolver el dinero del suelo (o retrasar la devolución) y evitar la demanda judicial es incuestionable y parece no tener límite. Cada vez que hay un rumor fuerte de que se va a dar un duro golpe a la cláusula suelo o cuando se espera una sentencia en contra, la banca se pone las pilas y llama a los clientes con suelo anulable.

Les propone un acuerdo a cambio de eliminar la dichosa cláusula, que lleva años haciéndoles pagar más porque se deben a un límite mínimo (de media el 3,5%) que no les permite ahorrar pagando Euríbor + diferencial, sobre todo ahora que el indicador lleva casi un año en terreno negativo.

Muchos recibieron la llamada en el pasado para firmar un acuerdo; otros la reciben ahora, justo cuando se ha conocido que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha dictaminado que deben devolver todo el dinero cobrado de más en caso de que la cláusula suelo se incluyera sin transparencia, algo común en este caso.

El banco te llama y te propone firmar un acuerdo para transformar la hipoteca en una a tipo fijo, o para dejar de aplicar el suelo a partir de ahora, con la desfachatez en algunos casos de pedirte que te hagas un plan de pensiones o cosas por el estilo. A cambio también te hace firmar que no demandarás al banco para reclamar el dinero que te ha cobrado de más durante tantos años. Se calcula que la media es de 2.400 € al año y que el total puede llegar a 8.000 -10.000 € por afectado.

Traducido a 3,5 millones de afectados son miles de millones para la banca (no se ponen de acuerdo, por lo bajo 3.000, por lo alto 10.000), que se intentará escaquear de pagar en todo lo posible, pese a la sentencia europea y a que el Gobierno español está interviniendo, aunque sea de forma tibia y suave.

No firmes ningún acuerdo que te impida reclamar en el futuro. No firmes nada que no te asegure que te quitan el suelo y te devuelven todo el dinero que has pagado de más, sin que tú des nada a cambio. No tienes por qué compensar al banco con nada: ese dinero es tuyo y te pertenece, y tienes derecho a cobrarlo si demuestras que tu cláusula se incluyó de forma opaca en la hipoteca.

No obstante, hay jueces que están considerando estos acuerdos inválidos e ilegales, reconociendo el derecho de quienes los han firmado a cobrar el dinero, aunque se comprometieran a no denunciar al banco. Y es que un acuerdo de tipo, que no se ha firmado ante notario, no tiene ninguna validez ante la sentencia del Tribunal europeo. Por eso no pierdas la esperanza de reclamar y cobrar lo tuyo si ya suscribiste un acuerdo de estos en el pasado.

Los bancos son muy pillos. Como dice Adicae, quieren morir matando. Prefieren dejar de ganar dinero ahora antes que tener que devolver una millonada. Por eso ofrecen acuerdos que sólo les benefician a ellos, porque a los clientes les roban derechos y dinero que deben cobrar. Actúan de mala fe porque se aprovechan de que mucha gente necesita abaratar la cuota como sea… o no está al tanto de la actualidad… o no quiere líos de juicios futuros… o prefiere pájaro en mano… Un abuso en el que no debes picar. Sé paciente y lucha por todo tu dinero, incluidos los intereses de demora.

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Cómo reclamar el dinero de los gastos de la hipoteca

Lo primero es escribir al banco; si no lo devuelve, piensa en la vía judicial

 

No dejes puerta sin llamar

No dejes puerta sin llamar

Como conté hace poco, una sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015 reconoce que el BBVA cobró de forma abusiva todos los gastos de formalización de la hipoteca al cliente. Esto es extensible a todos los préstamos hipotecarios así que da pie a reclamar a los 8 millones de hipotecados que hay en España (todos).

A todos (8 millones de clientes) nos ha tocado pagar a la notaría y al Registro de la Propiedad, cuando ese gasto debería correr a cargo del banco, por tratarse de una hipoteca. Debido a lo contradictoria que es la normativa, también hay controversia sobre si el  banco debe pagar o no el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), el gasto más grande de los asociados a la hipoteca. También se habla de tasación y gestoría, en caso de que el banco los impusiera, como es frecuente.

En total, por hipoteca pueden suponer entre 1.500 y 3.000 € y tienen derecho a reclamar quienes tengan una hipoteca vigente o la hayan terminado de pagar en los últimos 4 años. En el primer caso el plazo para reclamar expira en diciembre de 2019. En el segundo, cuando se cumplan 4 años de haber terminado de pagar el préstamo.

De momento evita la vía judicial y escribe al Servicio de Atención al Cliente o al Defensor del Cliente de tu entidad bancaria. Para ello basta con rellenar este documento modelo para reclamar los gastos de formalización de la hipoteca, redactado por un abogado.

Puedes presentarlo en persona en la oficina donde tramitaste la hipoteca, pidiendo que te lo sellen con la fecha de ese día. Así demostrarás que lo presentaste y cuándo. Es importante puesto que luego tienes dos meses para esperar respuesta del banco. Si no puedes ir, envía un burofax a través de Correos. Te pedirán original y una copia; el coste es aproximadamente 30 euros y tiene validez legal.

Si pasado ese tiempo no te responden o se niegan a devolver el dinero, escribe al Banco de España. En caso de que tampoco contesten o la respuesta sea negativa, puedes pensar la vía judicial, para la que debes contactar con un abogado de tu elección o si no tienes recursos con uno gratuito, a través del Colegio Oficial de Abogados de tu provincia.

Necesitarás las facturas de todos los pagos. Si no las encuentras puedes solicitar un duplicado al banco o los lugares donde pagaste. En caso del IAJD hay que ir a Hacienda porque es un impuesto.

Hay asociaciones que han iniciado campañas para ayudarte a reclamar. Por un lado está la OCU, que te obliga a asociarte y cobra por el abogado, el procurador y además el 20% de lo que te devuelva el banco. Cree que en un año el caso estará resuelto en los tribunales.

De otra parte está Adicae, que sólo pide que te asocies, y que empieza por reclamar de forma colectiva a cada banco. Ha habido algunas sentencias que no reconocen la devolución del IAJD, por lo que las costas no se le cargan al banco, sino que cada parte abona las suyas, pudiendo pagar el cliente más de costas que lo que cobra, dice Adicae. Por eso aconseja primero hablar con el banco.

Si la reclamación al banco no prospera, la asociación tiene prevista la demanda colectiva, en la que sí confía para cobrar al menos lo que pagaste de notaría y registro de la propiedad. Su mensaje es de prudencia y esperanza al mismo tiempo, así que no esperes más y reclama ya a tu banco lo que te obligó a pagar indebidamente.

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¿Cómo prefieres que te devuelva el banco el dinero del suelo?

El Gobierno sugiere que en metálico o descontándolo de la hipoteca pendiente
¡Recupera tu dinero!

¡Recupera tu dinero!

La banca está impactada por la reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que obliga a los que utilizaran el suelo, a devolver todo el dinero cobrado de más desde que el límite mínimo de intereses a pagar comenzara a aplicarse, siempre que se declare que la inclusión del suelo no fue transparente.

La suma es gorda: aún no se aclaran si son 3.000 o 10.000 millones, o quizá alguna cifra intermedia, pero está claro que es mucho dinero y que la banca, aunque comenzó a prepararse hace tiempo por si esto pasaba, va a pasarlas canutas para hacer frente al palo que se le viene encima.

Hace tiempo que congeló los diferenciales y hace poco que ha comenzado a subir los tipos fijos, porque entre el Euríbor casi un año en negativo y ahora lo del suelo, no ganan para disgustos. Se cree que la devolución del suelo les costará el 25% de su beneficio.

Como de esta ya no se libran, porque la sentencia no se puede recurrir, la banca ha anunciado que negociará con los clientes uno por uno, a fin de reducir el dinero que deben. Siempre será más barato dar el dinero de buen rollo que tras un juicio, del que pagar también las costas.

Pero no parecen dispuestos a devolver el dinero de golpe y por las buenas, así que el Gobierno ha anunciado que creará un código de buenas prácticas al que podrán acogerse los bancos afectados. Si lo hacen, se obligan a devolver el dinero de dos formas: pagarlo en efectivo o descontarlo de lo que queda por pagar de hipoteca.

Se esperaba que ya se hubiera aprobado, pero PSOE y Ciudadanos no han apoyado al PP porque esperan mejorar lo que el Gobierno ofrece, que de momento es voluntario para los bancos, o sea que no les compromete a nada. Tiene que ser una solución rápida pero eficaz.

Lo delicado de esto es que no debería haber ninguna quita, o sea no reducir el dinero que se debe sólo porque te lo vayan a devolver sin ir a juicio. Tampoco ningún retraso, ni ningún cambio en lo que te deben, ya que también hay que incluir los intereses que haya generado el dinero durante todo el tiempo que lo tuvo el banco.

Otra opción es continuar por la vía judicial, si ya pusiste una demanda, o iniciar este camino. Ya hay dos jueces que en menos de una semana han fallado a favor de devolver todo el dinero, amparándose en la reciente sentencia europea.

En cualquier caso, los bancos afectados deben prepararse porque se les viene encima un aluvión de demandas y de pagos que tendrán que afrontar con personal y dinero suficiente.

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