Mejores hipotecas febrero 2019

mejores hipotecas febrero 2019¿Buscas préstamo hipotecario y quieres saber cómo está el panorama? Como cada mes, analizamos a fondo este mundillo, hablamos de las novedades y creamos un ranking con las 10 hipotecas más baratas a tipo variable y las 3 mejores a tipo fijo.

Tras lo que vimos en enero, la guerra hipotecaria está bastante parada. Aunque el Euríbor está subiendo y los bancos van cobrándonos más intereses con cada revisión de las hipotecas variables, la mayoría de entidades ha congelado las ofertas para nuevos préstamos. No quieren subirlas; sienten temor y expectación a partes iguales ante la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, lo que se espera que pueda ocurrir en marzo.

Así que los bancos que de verdad quieren competir por ganar clientes no han tocado sus ofertas, las mantienen. Los que suben ahora el precio son los que no tienen tanto interés en pelear con la competencia, los que tienen miedo o los que, simplemente, aprovechan la situación de sentencias contrarias a la banca y nueva ley, para aumentar los costes.

Como por ejemplo ING, que ha encarecido el diferencial de su Hipoteca Naranja del 0,99% al 1,11%. A cambio asume todos los gastos de la hipoteca -tasación incluida-, ya que es algo que tendrá que hacer a partir de que entre la nueva ley en vigor. Se anticipa pero se lo cobra con creces, así que no es tanto chollo como parece al principio.

Caixabank, Pibank (del Banco Pichincha) y MyInvestor (banco online de Adbank) también corren con todos los gastos, si bien Caixabank sólo tiene hipotecas a tipo fijo. Las otras dos son más baratas que la de ING porque cuentan con un diferencial más bajo y no tienen comisiones ni vinculación.

De las dos, la más rentable es la Hipoteca Sin Mochila MyInvestor, cuyo diferencial es menor: 0,89% frente al 0,95% de Pibank. Lo malo es que sólo presta hasta el 70% a 25 años, no resta el Euríbor negativo al diferencial (cláusula cero) y sólo puedes amortizar anticipadamente a partir de 1.000 euros.

Estas ofertas encajan en el escenario en que vivimos, con un Euríbor que no para de subir desde mayo del año pasado, que cerró enero en el -0,116% y que, de seguir así, llegaría a terreno positivo antes del verano. Pero analistas y Banco Central Europeo ven la economía muy parada y creen que esa tendencia se va a parar.

Eso también explicaría que ING haya aumentado el diferencial: a Euríbor bajo, diferenciales altos para compensarlo y obtener la misma ganancia. Seguramente por eso también Bankinter haya bajado el tipo de sus hipotecas fijas (1,99% a 20 años), que por cierto están llenas de vinculación y comisiones que no compensan. Hace como ING, que lo que da por un lado se lo cobra muy bien por el otro.

Lo que hagan los bancos en global en los próximos meses nos dará la pista de por dónde van a ir los tiros; de momento la mayoría espera mirando con un ojo la nueva ley y con el otro la evolución del Euríbor.

En el tipo fijo, este mes las mejores hipotecas están en MyInvestor, Openbank y Coinc. MyInvestor ofrece un 2,20% a 20 años, prestando sólo hasta el 70%. Lo mejor es que no tiene vinculación ni comisiones y que corre con todos los gastos de la hipoteca. Openbank tiene la Hipoteca Open Fija con un 2,15% a 20 años, sin comisiones y con la única obligación de domiciliar los ingresos.

En Coinc la oferta es 1,99% a 20 años, sin vinculación ni comisiones, pero todo es online excepto la firma ante notario. Si es mejor una hipoteca a tipo fijo o variable… Con el Euríbor subiendo parece que fija, pero habrá que ver si se para o continúa en aumento y depende también del plazo. De momento para menos de 20 años sigue interesando a tipo variable.

Hipoteca Interés Capital Máximo Plazo Comisiones / vinculación
Myinvestor. Hipoteca Sin Mochila Euríbor + 0,89% 70% 25 años NO / NO
Coinc. Hipoteca Variable COINC Euríbor + 0,89% 80% 30 años NO / NO
BBVA. Hipoteca Variable Euríbor + 0,89% 100% 40 años SI / 3 productos
Openbank. Hipoteca Open Euríbor + 0,89% 80% 30 años NO / 1 producto
Pibank. Hipoteca Pibank Euríbor + 0,95% 80% 30 años  NO / NO
Bankia. Hipoteca Sin Comisiones Variable Euríbor + 0,99% 80% 30 años NO / NO
ING. Hipoteca Naranja Euríbor + 1,11% 80% 40 años NO / 3 productos
Abanca. Hipoteca Mari Carmen Variable Euríbor + 0,99% 80% 30 años SI / 3 productos
Bankinter. Hipoteca Variable Euríbor + 0,89% 80% 30 años SI / 4 productos
Liberbank. Hipoteca Variable Euríbor + 0,89% 80% 30 años SI / 6 productos

Nueva sentencia sobre gastos para hipotecas ya firmadas

Esto es lo nuevo… ¿Qué será lo próximo?

El Tribunal Supremo ha dictado una nueva sentencia sobre los gastos de la hipoteca y la comisión de apertura, intentando poner fin a lo que empezó en diciembre de 2015, cuando libró a un cliente de BBVA a pagar todos los gastos.

Pero ahora, lejos de hacer justicia, se ha quedado otra vez a medio camino, otra vez favoreciendo a la banca y con mucho miedo a perjudicarla. Avanzando a pasitos leeeentos y demasiado cobardes. Lo de siempre: lo que ya hemos visto en la cláusula suelo y otros temas.

Defiende la comisión de apertura diciendo que es legal porque forma parte del precio de la hipoteca y que, para cobrarla, basta con que el banco nos avise de que está. Cobrar por la apertura es algo que sólo hacen algunas entidades y oscila entre el 0,5% y el 2%, nunca ha sido parte del precio, es una comisión y por tanto debe justificarse como prestación de un servicio; la decisión del Tribunal Supremo no hay por dónde cogerla, de lo parcial y cutre que es.

Y por si esto fuera poco… Tras el lamentable espectáculo que el Tribunal Supremo dio entre octubre y noviembre con la sentencia del impuesto sobre las hipotecas, diciendo primero que lo pagaba íntegro la banca y cargándolo a los clientes 3 semanas después, ahora viene con que los gastos de las hipotecas hay que compartirlos con la banca, pero tampoco al 50%.

Lo nuevo es que tenemos que pagar la tasación y el 100% del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), lo más caro de todos los gastos. Y también la mitad de lo que cobren la gestoría y la notaría. El registro de la propiedad recaerá sobre el banco, aunque la cancelación de la hipoteca en el registro -si la quieres hacer-, te tocará pagarla enterita.

El Tribunal argumenta que lo decide de forma más o menos salomónica para que los gastos los pague quien realmente tiene interés en que el servicio se realice. Todo esto es válido para hipotecas ya firmadas y para las que se firmen hasta que entre en vigor la nueva ley hipotecaria, que se espera que empiece a funcionar en marzo con otra premisa: que sea el banco quien pague todos los gastos de la hipoteca sin compartir nada.

Y es válido para todos los gastos de la hipoteca excepto para el impuesto (IAJD) porque en las hipotecas que se firmen desde el 10 de noviembre de 2018 debe pagarlo íntegramente el banco, por un Real Decreto que el Gobierno firmó nada más enterarse de que el Supremo se había desdicho sobre que la banca pagara el impuesto.

Con el Tribunal Supremo, sólo damos pasos hacia atrás. Primero parecía que teníamos derecho a que nos devolvieran todo el dinero de los gastos de la hipoteca, según la sentencia de finales de 2015; después se dijo que sólo pagaríamos el impuesto, luego que no, luego otra vez que sí, luego el Gobierno lo anuló sólo para las nuevas, y ahora resulta que hay que compartir los gastos, tal cual lo llevan ofreciendo un par de años algunas entidades.

En cualquier caso, al menos se nos reconoce que hemos pagado algo que no teníamos que haber pagado, de lo que se deduce que tenemos derecho a que nos lo devuelvan. Cómo y cuándo está por ver, ya que el asunto terminará en manos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), el único que acaba poniendo cordura en la locura y el cachondeo que se trae con nosotros el Tribunal Supremo.

¿Cuándo lo dirá? A saber… Puede tardar un par de años, pero ya verás cómo al final dice que nos tienen que devolver todo como pasó con la cláusula suelo. Eso sí… Que se prepare bien la banca porque estamos hablando de más de 7 millones de hipotecas.

Mientras tanto, puedes ir reclamando lo que ya es seguro que te pueden devolver, el caso es no perdonarle ni un duro al banco. Y si tienes que firmar una hipoteca en breve, si puedes espérate a que entre en vigor la nueva ley, para no tener que pagar ningún gasto, que si no te tocará el rollo éste de pagar a medias…

Se acabaron las bajadas en la cuota… ¡Este año suben todas!

Sube, sube, sube… despacio pero sin parar

Al Euríbor, que todavía está en negativo, le queda ya poco para dejar de estarlo. Si tenías una hipoteca variable ligada al Euríbor, sin cláusula suelo ni otras historias que te impidieran la bajada de la cuota cada vez que el Euríbor caía, te habrás pasado años ahorrando dinero con cada revisión de la cuota.

Pero los años dorados de las hipotecas súper baratas llegan a su fin. Desde que en febrero de 2016, hace ya casi 3 años, el Euríbor alcanzara la cota histórica del -0,008%, ha traído muchas alegrías al bolsillo, aunque ya fuera cosa de solamente ahorrarse 60 euros al año a razón de 5 euros al mes, muchas veces menos… Por poco que fuera, estaba mejor en casa que para el banco.

Tras años escuchando el mantra de que el Euríbor iba a subir -como si viniera el lobo- y después de 7 meses estancado en torno al -0,190%, por fin el verano pasado la profecía se hizo realidad y el indicador más usado en las hipotecas españolas empezó a subir como se esperaba: sin prisa pero sin pausa.

Las primeras revisiones anuales que se hicieron con el Euríbor en junio, julio y agosto no notaron la diferencia, porque a pesar de estar subiendo, se quedaba por debajo de lo que había estado el año anterior. Otra cosa fueron las revisiones semestrales, que desde el primer momento vieron que la hipoteca les subía un poquito.

El mismo poquito que hemos estado años viendo cómo nos bajaba. O sea que las subidas que el Euríbor va a producir en las hipotecas en 2019 no son ni mucho menos alarmantes. Son ligeras, mínimas, muy bajas, incluso menores que el ahorro que experimentábamos en los últimos años. Desde septiembre pasado las hipotecas con revisión anual se están encareciendo una media que oscila entre los 11 céntimos de septiembre y los 3,65 euros que subió este mes de enero.

Es poco, poquiiiiiiiisimo… Hablamos de como mucho una media de 45 euros al año, que sin embargo no debemos perder de vista porque supone el principio de la subida definitiva de las hipotecas después de 3 años de bajada de precio constantes.

El Euríbor, que se espera que despida enero en torno al -0,118%, no parará de crecer en todo este año. Si sigue con el ritmo de crecimiento actual, todo apunta a que se colocará en positivo probablemente antes de que llegue el verano.

Así que no hay que asustarse, pero sí tener en cuenta que los tiempos de ahorro máximo en la hipoteca han terminado: esos mínimos históricos ya son Historia. Ahora todo será subir, subir, subir… Aunque lentamente, se acabó lo de bajar el precio de la cuota.

Cuánto suba y si el ritmo de crecimiento se va a acelerar dependerá de qué haga el Banco Central Europeo (BCE) con los tipos de interés, que todo parece indicar que aumentarán a finales de este año al 0,25% desde el mínimo histórico del 0% en el que se mantienen desde poco después que el Euríbor entrara en negativo.

Esa subidita sí podría acelerar el encarecimiento de las cuotas, pero todo está aún por ver, ya que la recuperación de la economía no termina de ser tan sólida como se esperaba y mientras esté Mario Draghi como presidente -termina en diciembre el mandato-, los tipos de interés no se moverán del 0%.

Los gastos de la hipoteca… La batalla continúa

Hay que seguir al pie del cañón con el tema

Cuando pensábamos que ya estaba (casi) todo dicho en los gastos de las hipotecas, va la Empresa Municipal de la Vivienda de Rivas (Madrid) y presenta cara de nuevo al Tribunal Supremo. ¡¡¡Oleeeeee…!!!

Que no, que no le vale eso de que primero dijera que el banco tiene que pagar todos los impuestos para luego, tres semanas después, volver a revisar el asunto a fondo, en otra Sala, y decidir por un ajustadísima votación de 13 a 15 que somos los clientes y no la banca quienes tenemos que correr con ese gasto del IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).

De esos 13 magistrados que votaron a favor de que la banca se haga cargo del impuesto, 12 dejaron por escrito su oposición y protesta a que lo tengamos que pagar los clientes. Esto abrió la puerta, aún más, a que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea nos dé la razón y nos dé más motivos para reclamar que el banco nos devuelva todo el dinero de los gastos, incluido este impuesto.

No en vano el tribunal europeo es famoso por ser el que al final acaba resolviendo las cosas a nuestro favor años después de que el Tribunal Supremo español o algunos tribunales menores nos la hayan quitado con sentencias, o bien porque entre los tribunales mismos no se aclaran votando a favor y en contra de lo mismo una y otra vez.

Mientras el asunto de las antiguas hipotecas se resuelve tanto en España como en Europa, cabe recordar que desde noviembre es la banca quien paga por Real Decreto el impuesto de los nuevos préstamos.

Entretanto podemos reclamar los gastos de la hipoteca, incluidos los impuestos. Es decir, que además del IAJD puedes reclamar que el banco te devuelva lo que pagaste de notaría, gestoría, registro de la propiedad, tasación y comisión de apertura, si tu hipoteca la incluía (es algo que no se ha cobrado en todas).

Para ello tienes que pedir al Servicio de Atención al Cliente (SAC) de tu banco por escrito que te devuelva el dinero, rellenando un formulario que algunas entidades dan en sus oficinas (ve a la tuya para comprobarlo) o mediante la OMIC, la Oficina de Mediación de Información al Consumidor que tienen muchos Ayuntamientos y cuyo servicio es gratuito.

Si la respuesta es negativa, lo siguiente es poner una reclamación en el Banco de España, cuyo resultado suele ser favorable al cliente. El banco no tiene por qué cumplirlo pero si el resultado es a tu favor el juez lo puede tener en cuenta en el juicio… Que sería el tercer paso si el banco no cede ni te devuelve nada: buscar un buen abogado o mirar si la justicia gratuita te ampara y denunciar el caso ante el tribunal de abusos hipotecarios de tu provincia.

Antes debes calcular cuánto dinero te podrán devolver y las posibilidades de éxito, para no perder el tiempo ni la pasta en abogados (si no ganas que no cobren).

¿Hipoteca Joven? Ni está ni se la espera

No hay que ser un lince para ver que casi se han extinguido…

Lo de la Hipoteca Joven es como esas especies que están en peligro de extinción, de las que apenas quedan unas pocas parejas sueltas por ahí, se cuidan, se miman, se estudian y con el tiempo se vuelven a reproducir aunque su comunidad no tenga el mismo esplendor de antes.

De hecho hay muy poquitos préstamos que se llamen así ahora: entre otros sitios en La Rioja, donde están muy orgullosos de su éxito, y poco más.

Hasta 2011 la Hipoteca Joven era fácil de ver. Ibas a una entidad, pedías un préstamo y si tenías menos de 35 años las condiciones eran muchísimo mejores que para los mayores de esa edad. Había hipotecas para jóvenes, que llegaban a los 40 años de plazo, no tenían comisiones, la vinculación era baja o moderada y el diferencial riquísimo… Una delicia entre 0,20% y el 0,40% en los mejores casos.

Sí, se daban hipotecas para jóvenes. Pero una vez que la crisis empezó a avanzar desaparecieron rápida y progresivamente del catálogo de la inmensa mayoría de los bancos, hasta nada más quedar una muestra testimonial de dos o tres. Durante todos estos años se ha hablado de si vuelven o no vuelven… Más por las ganas y por la necesidad de que vuelvan que por la realidad de que hubieran vuelto.

Ocho años después estamos igual… Que realmente no han vuelto ni parece que vayan a volver… Es significativo que la cuarta parte de la población vive de alquiler mientras que hace 10 años esa cifra era del 10%-15%. Pero todavía te encuentras titulares engañosos en algunos artículos de Internet donde hablan de la vuelta de las hipotecas para jóvenes.

Ni existen como eran antes ni creo que lo vuelvan a hacer hasta que el panorama no cambie mucho-muchísimo, algo que no parece que vaya a ocurrir por lo menos en la próxima década. Pero sí que, si eres joven y buscas tu primera vivienda, te puedes acoger a las hipotecas que hay para todos.

Porque la cosa es así, ahora las hipotecas ya no se dividen en préstamos para jóvenes o préstamos para los demás, sino en préstamos para mileuristas (o aspirantes a ello) y préstamos para los que ganan más dinero, que son a quienes les ofrecen condiciones más ventajosas e hipotecas menos caras. La tortilla se ha dado la vuelta.

No estamos en una época de hipotecas caras, porque Euríbor + 0,89% a tipo variable y el 2% a tipo fijo a 20 años son cifras muy buenas que durante los largos y secos años de crisis no se vieron ni en pintura. No son las condiciones de las antiguas hipotecas para jóvenes, pero es lo mejor que se ha visto en casi 10 años.

Lo malo es que los sueldos han bajado muchísimo, la etapa de becario dura hasta que te casas y con lo que ganas, por mucho que hayan subido a 12.600 euros brutos anuales el Salario Mínimo Interprofesional (SMI) no da para ahorrar el 20% que como mínimo hace falta para pagar una vivienda, que este año se estima que subirá otra vez de precio (un 5%). Tampoco hay desgravación fiscal que te ayude a ahorrar en la Renta con lo que pagas de hipoteca al año.

¿Soluciones si eres joven y quieres comprar tu primera vivienda? No tener miedo a Internet para hacerse con una hipoteca como la de Coinc, 100% online, ahorrar lo que se pueda sobreviviendo a un alquiler leonino o sin salir del nido, empezar por una vivienda más sencilla en lugar de por el pisazo o chalet de tus sueños, y/o pedir ayuda a los padres, que no son el Banco Central Europeo, pero andan mejor que nosotros.

Mejores hipotecas enero 2019

mejores hipotecas enero 2019Año nuevo, hipoteca nueva. Y vaya si va a ser nueva… ¡Y diferente! Tras la aprobación de la nueva ley hipotecaria el pasado mes de diciembre, las condiciones de los préstamos que se firmen en 2019 van a cambiar a partir de que entre en vigor, lo que se espera que ocurra en marzo.

Como cada mes te traemos el resumen del panorama hipotecario actual y las perspectivas para 2019. Analizamos decenas de préstamos y te mostramos una clasificación de las 10 mejores hipotecas variables y las 3 mejores a tipo fijo.

La nueva ley hará que ya no se pueda obligar a firmar ningún seguro, aunque el banco sí podrá seguir chantajeándote para que lo firmes a cambio de rebajar el tipo de interés, algo que ya venían haciendo en todas las hipotecas fijas y variables. Eso sí… Totalmente prohibido obligarte a firmar con sus empresas: podrás elegir la que quieras siempre que el producto que contrates (por ejemplo seguros) sea similar.

No necesariamente la nueva ley va a encarecer las hipotecas, ya que los bancos siguen necesitando aumentar su cartera de clientes. Tampoco tendrían que subir de precio porque ya lo hará el Euríbor por ellos… Está imparable y ha cerrado diciembre en el -0,129%. Si nada lo para, en la primera mitad de 2019 (quizá marzo o abril) llegará al 0%. Será el momento de ver si bajan las ofertas a interés a variable y suben a tipo fijo.

¿Interesará más firmar a tipo fijo o variable? Depende del plazo de la hipoteca y del riesgo que quieras correr. Para hipotecas inferiores a 20 años sigue interesando el tipo variable, porque con el fijo estarás pagando un 1% más, aunque tendrás asegurado que siempre sabrás lo que pagas de cuota, porque ésta no variará nunca.

Tampoco hay que descartar que las hipotecas cambien cada una a su manera, según el banco. Con la nueva ley y el Euríbor subiendo desde agosto del año pasado, los bancos quieren conseguir nuevos clientes pero quieren mantener márgenes de negocio, sobre todo si tienen que devolver dinero por el IRPH, las multidivisa y asumir casi todos los gastos de la hipoteca.

Entre otras cosas, tienen miedo por asumir todo esto y que luego llegue otro banco y les robe el cliente con una oferta más atractiva. Antes tenías que quedarte con tu banco si te contraofertaba con lo mismo, pero Ciudadanos quiere incluir una enmienda en la nueva ley, cuando pase por el Senado, para que tú puedas elegir en qué banco dejas finalmente la hipoteca, te ofrezca lo que te ofrezca cada uno.

Este mes las mejores hipotecas variables están igual que en diciembre, en Coinc (el banco online de Bankinter donde todo lo que haces es online, de ahí el bajo precio); Openbank, BBVA, ING y el nuevo Pibank. El diferencial más repetido es el 0,89% y las mejores hipotecas son las que no cobran comisiones y tienen poca o ninguna vinculación, sin cláusulas raras.

Tras un noviembre movidito, los bancos no han hecho ningún movimiento para despedir 2018 y recibir 2019. Lo más probable es que estén pensando cómo les afectará la nueva ley y si van o no cambiar algo de aquí a que entre en vigor. En el terreno fijo, al ver que el Euríbor sube sí que probablamente subirán los tipos de interés más rápidamente.

Por el momento, las mejores hipotecas a tipo fijo a 20 años están en Bankia, al 2%; BBVA, donde cobran un 2,05% y Openbank con un 2,15%. Hasta que el Euríbor no suba por encima del 2% este tipo de préstamos no compensan y, seguramente, cuando el Euríbor alcance esa cifra los tipos fijos haya subido mucho más, desaparecido o vuelto a ser algo residual.

Hipoteca Interés Capital Máximo Plazo Comisiones / vinculación
Coinc. Hipoteca Variable COINC Euríbor + 0,89% 80% 30 años NO / NO
BBVA. Hipoteca Variable Euríbor + 0,89% 100% 40 años SI / 3 productos
Openbank. Hipoteca Open Euríbor + 0,89% 80% 30 años NO / 1 producto
ING. Hipoteca Naranja Euríbor + 0,99% 80% 40 años NO / 3 productos
Pibank. Hipoteca Pibank Euríbor + 0,95% 80% 30 años  NO / NO
Myinvestor. Hipoteca Myinvestor Euríbor + 0,89% 70% 30 años NO / NO
Bankia. Hipoteca Sin Comisiones Variable Euríbor + 0,99% 80% 30 años NO / NO
Abanca. Hipoteca Mari Carmen Variable Euríbor + 0,99% 80% 30 años SI / 3 productos
Bankinter. Hipoteca Variable Euríbor + 0,89% 80% 30 años SI / 4 productos
Liberbank. Hipoteca Variable Euríbor + 0,89% 80% 30 años SI / 6 productos

 

¿Subirán las hipotecas en 2019?

Es la pregunta que anda en la cabeza de todos

Muchos medios de comunicación y analistas nos están metiendo miedo con que las hipotecas van a subir en 2019. ¿Quieres saber si de verdad será así?

Bola de cristal no tengo, pero sí que hay algunas cosas obvias que podemos utilizar para pronosticar si los préstamos subirán o no durante el próximo año.

De un lado vemos que el Euríbor está subiendo cada mes, despacito pero imparable. En ese sentido, las hipotecas ya firmadas sí verán cómo poco a poco, con cada revisión, le van subiendo las cuotas. El Euríbor, que empezó 2018 en el -0,189% va a cerrarlo en torno al -0,132%, y si sigue con este ritmo de avance se pondrá en positivo en la primera mitad de 2019.

En cambio, no es tan fácil afirmar que las nuevas hipotecas sí subirán sus precios, depende de la banca. Aunque la nueva ley, que se espera que entre en vigor hacia marzo, baja las comisiones, carga gran parte de los gastos de la hipoteca a la banca, prohíbe las cláusulas abusivas y abre totalmente la puerta a que podamos contratar los productos vinculados con quien queramos (mucho más baratos), no quiere decir que los bancos vayan a subir sí o sí las hipotecas. ¿Cómo? Si hasta la comisión de apertura la tienen tocada de muerte…

Algunas ya las han subido, pero tampoco se pueden cantear mucho porque siguen en lucha por ganar nuevos clientes y, aunque ya no hay crisis, los sueldos y la situación de vida no están tan boyantes como para poder asumir la compra de una vivienda, cuyos precios han aumentado bastante, y luego además el pago de una hipoteca super cara.

Si la banca quiere clientes tendrá que ganárselos y, para ello, no podrá subir mucho las hipotecas y, si lo hace, debe ser con muchísima sutileza y cuidado. Por un lado tendrá los ingresos de las cuotas que dejarán de depender de un Euríbor negativo, y además se prevé que a finales de año suban los tipos de interés (en el 0% desde hace más de dos años). Todo esto le hará ganar más dinero de forma estable a largo plazo.

Pero es cierto que por otro lado tendrá que pagar facturas millonarias en indemnizaciones por los abusos cometidos y también los impuestos de las hipotecas, de los que el Partido Popular quiere librarle con la excusa de que no nos los trasladen a nosotros.

Así que lo más probable es que pare la guerra de precios y que se congelen o eliminen las ofertas más agresivas. Parará la bajada de diferenciales y, al no poder cargar tantas comisiones, aumentará la vinculación para rebajarte el diferencial. Incluso es probable que afinen los precios de seguros y planes de pensiones para que los contrates con el banco.

Con todo esto, las que sí subirán seguro, como ya ha pasado en algunas entidades, son las hipotecas a tipo fijo. Con un Euríbor en ascenso claro, no van a dar chollos que ahora les hagan ganar más pero que en menos tiempo del esperado les hagan cobrar menos.

Conoce la nueva Ley Hipotecaria que entrará en vigor en marzo

Ale, a tomar buena nota de todo…

Parece que la nueva Ley Hipotecaria empieza a ser una realidad y no sólo un debate entre los políticos y un temazo por el que la Unión Europea nos quiere cascar 105.000 euros de multa por cada día de retraso… ¡¡Y llevamos más de 2 años y medio para ponerla en marcha!!

Tras meses de debate intenso y periodos de pasotismo total, de momento -que no es poco- la ha parido la Comisión de Economía del Congreso, con todos los votos a favor excepto ERC y Unidos Podemos.

Ahora falta que se apruebe en el Pleno del Congreso (el último antes de Navidad) y el Senado, donde el Partido Popular tiene mayoría y espera conseguir lo que no ha podido lograr hasta ahora: que los bancos no paguen el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), más conocido como impuesto de las hipotecas. La excusa que ponen es que así luego no nos lo repercuten subiendo el precio de las hipotecas.

Es verdad que esta reforma mejora la transparencia, evitando ciertos abusos que se cometían hasta ahora, si bien -para una vez que se hace…- aún podría habernos sido más favorable a los clientes. Pero no te hagas ilusiones si ya tienes firmada la hipoteca, nada de esto tendrá retroactividad, sólo será para las nuevas hipotecas que se firmen a partir de que entre en vigor, lo que se supone que ocurrirá en marzo de 2019.

Entre sus puntos fuertes y destacados están:

  • Gastos de la hipoteca. El banco pagará todo excepto la tasación y las segundas copias de la notaría, que correrán a cargo del cliente, que también podrá elegir quién lo tase (persona o empresa homologada).
  • Vinculación. El banco no te podrá obligar a contratar nada extra para darte la hipoteca. Sí se podrá reducir el diferencial a cambio de contratar productos, pero podrás hacerlo con la empresa que quieras siempre que tengan características similares al que ofrece el banco (por ejemplo: seguros de hogar y vida).
  • Comisión por amortización anticipada. Para hipotecas variables será como máximo del 0,25% en los 3 primeros años y del 0,15% en los siguientes. A tipo fijo será como mucho del 2% durante los 10 primeros años y del 1,5% en el resto. Pero, ojo, no es obligatoria, sólo opcional!! Lo ideal es buscar un banco que no te cobre por amortizar.
  • Ejecución y embargo. Durante la primera mitad del préstamo podrás estar hasta 12 meses sin pagar la hipoteca antes de que el banco la ejecute y deber no más del 3% del capital que te prestaron. Durante la segunda mitad, podrás estar hasta 15 meses sin pagar, debiendo como máximo el 7% del capital.
  • Antes de firmar la hipoteca. El banco deberá enseñarte el contrato 10 días antes para que lo analices exhaustivamente. El notario tendrá la obligación de asesorarte gratuitamente sobre cualquier aspecto y te pasará un cuestionario para comprobar que te has enterado de todo.
  • Cambio de variable a fijo. Se quiere incentivar, por eso costará un 0,15% durante los 3 primeros años y luego será gratuito.
  • Dación en pago. Se puede llegar a un acuerdo con el banco para hacerla, pero la banca no estará obligada por esta ley a hacerlo ni a incluirlo en el contrato de la hipoteca.
  • Subrogación (cambio de banco) y novación (nuevo contrato con cambio de condiciones). Será gratuito para el cliente. Las entidades deberán compartir el pago de impuestos.
  • Intereses de demora. Seguirán como hasta ahora: hasta 3 veces el precio oficial del dinero
  • Cláusulas abusivas. Quedan prohibidas por Ley, como por ejemplo la cláusula suelo.
  • Más estudios de solvencia. Los bancos deberán asegurarse mucho mejor de que devolverás el dinero de la hipoteca, por eso tendrá que consultar tus historial de deudas y pagos en la Central de Información de Riesgos del Banco de España.  
  • Hipoteca verde. Las casas con mayor eficiencia energética tienen premio: su hipoteca no pagará el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

El Tribunal de Justicia de la UE podría cargarse por fin el IRPH

Parece que la Justicia vendrá otra vez de Europa

El índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, más conocido por sus siglas IRPH, podría por fin desaparecer de las hipotecas españolas si el Tribunal de Justicia de la Unión Europea opina en su contra.

Desde luego la Comisión Europea quiere que este tribunal le dé cera al Tribunal Supremo español, que hace un año dijo que el IRPH no era abusivo por el mero hecho de estar incluido en el contrato de la hipoteca.

Sin embargo, el Tribunal de Justicia europeo parece que opinará contra el IRPH así que ese podría ser el principio del fin de este índice en tu hipoteca. ¿Cuándo? Se espera que emita su juicio a principios del año que viene, que ya lo tenemos a la vuelta de la esquina.

¿Por qué todo apunta a que opinará en contra? Porque el Tribunal europeo suele ir contra los abusos hipotecarios en España y ya ha opinado en contra de la cláusula de vencimiento anticipado y la cláusula suelo, entre otros temas. Es realmente la última y única esperanza de quitarte de encima el IRPH.

Se calcula que sois miles de afectados, que van desde los 370.000 que dice Goldman Sachs (un grupo de banca de inversión que hace de analista financiero en este caso) hasta los 1,2 millones que cuentan las asociaciones de consumidores. También se estima que lleváis años pagando de más, una media de 2.000 euros al año. Normal si vemos que el Euríbor siempre ha estado muy por debajo del IRPH. Por ejemplo, mientras que el Euríbor cerró octubre en el -0,154%, el IRPH lo hizo en el 1,932%.

Entonces… Si el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dice que el IRPH es abusivo… ¿Qué pasará? Que podrás reclamar al banco que te quite el IRPH. Cobrar el dinero que has pagado de más dependerá de su decisión final sobre la retroactividad, es decir, hasta dónde remontarse para la devolución del dinero.

Por eso Goldman Sachs calcula que el palo a la banca puede oscilar entre los 7.000 y los 44.000 millones de euros, ya que no será igual que se devuelva lo pagado de más en estos últimos cuatro años que si devuelven los intereses pagados desde el principio de la hipoteca.

El palo, en cualquier caso, será gordo y se sumará al resto de palos que ya ha recibido la banca por sus malas prácticas abusivas, como la cláusula suelo, los gastos de la hipoteca, el vencimiento anticipado y las multidivisa, por mencionar sólo los más relevantes.

Los bancos que más hipotecas acumulan con IRPH son Caixabank, Sabadell, Bankia, Santander, BBVA y en menor medida Bankinter. La esperanza de cobrar siempre está en Europa, ya que el Tribunal Supremo español hasta ahora sólo ha demostrado que es ultraconservador de los intereses de la banca, aunque sea evidente que la favorece con descaro. En cambio en Europa se ven las cosas de otra manera y, afortunadamente, eso influye en nuestro país para poner las cosas en su sitio.

Mejores hipotecas diciembre 2018

mejores hipotecas diciembre 2018¿Estás buscando hipoteca y no sabes cuál es mejor? ¿Quieres saber si de verdad los bancos han subido el precio de sus nuevos préstamos tras el decretazo que les obliga a asumir el impuesto de las hipotecas?

Para resolver ésta y otras dudas, hemos analizado el panorama hipotecario a fondo, como cada mes desde más de 5 años, y te presentamos un resumen de cómo está la situación y cuáles son las mejores hipotecas a tipo fijo y variable en este mes de diciembre. ¡¡Este mes hay muchos cambios!! Hipotecas nuevas de bancos nuevos, hipotecas que han dejado de existir, otras que cambian de condiciones… ¡¡Empezamos!!

La cosa está que arde en el sector hipotecario tras el Real Decreto que obliga a la banca a pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). De momento no vale para hipotecas ya firmadas, pero es posible que un futuro sí puedas cobrarlo si firmaste la hipoteca antes del Real Decreto, puesto que la asociación Adicae ha llevado el asunto ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, donde las cosas se tardan en resolver pero sus opiniones suelen ser favorables a los clientes españoles. Así es como se han resuelto, entre otras cosas, la cláusula suelo y la cláusula de vencimiento anticipado.

Por ahora, dado que se espera que la reforma hipotecaria cargue todos los gastos de la hipoteca a la banca -excepto la tasación-, algunas entidades como Caixabank, Pibank (nueva filial online del Banco Pichincha) y el recién creado MyInvestor ya asumen el pago de la gestoría, notaría, registro e impuestos (IAJD). Eso sí… A cambio Caixabank ha subido el precio de todos los préstamos, los fijos y los variables.

Por su parte, BBVA, Bankia e ING no han movido ficha todavía, pero dicen que se adaptarán a la ley y, sobre todo, que esperan a ver qué novedades trae finalmente la reforma hipotecaria, que va avanzando pero no verá la luz antes de 2019.

Ni Santander ni Banco Cooperativo Español ofrecen diferenciales en la web, adaptan la hipoteca a tu perfil como cliente, Ibercaja ha subido a Euríbor + 1,10% y Caja Rural de Granada ha borrado del mapa su Hip Hip Hipoteca.

Sabadell, que siempre ha destacado por ser caro y cobrar muchas comisiones, es el que más claro ha hablado: si los bancos asumen estos costes, subirán las hipotecas de la forma que sea (comisiones, vinculación, diferenciales…) porque dice que los bancos no prestarán “a pérdidas” y que, con el tiempo, desaparecerán los mismos precios para todos.

El Sabadell cree que se darán hipotecas según el perfil de la gente, algo parecido a lo que estaba pasando hasta ahora pero mucho más marcado. Ofertas a medida, nada de ofertas generales.Y es verdad: muchos bancos ya no ofrecen nada en la web, te emplazan a que vayas a la oficina.

Por ahora también se ha visto que la banca en masa ha subido el precio de las hipotecas fijas. Además del pago de lo ya comentado, el Euríbor está aumentando: ha cerrado noviembre en el -0,147%, aún en negativo pero sin parar de subir desde abril. Por eso y porque una gran lupa está sobre los movimientos de la banca no parece factible que aumenten las comisiones o los diferenciales descaradamente. Han eliminado discretamente las ofertas más agresivas, pero seguirán compitiendo entre sí.

Esos 13 euros al mes que se calcula que tendrían que subir las hipotecas para no perder dinero con el pago de los impuestos, irán poco a poco quedando compensados con la subida de las cuotas hipotecarias producidas por el paulatino e imparable aumento del Euríbor, al que se unirá dentro de un año la subida de los tipos de interés, actualmente en el 0%.

En las hipotecas a tipo fijo también hay mucho movimiento, sobre todo subida de precio y mucha mayor visibilidad en las páginas web. La banca quiere que te hipoteques a tipo fijo. Destaca Bankia con su 2% a 20 años, sin vinculación ni comisiones; la hipoteca fija del BBVA al 2,05% y la de Coinc al 2,35% a 20 años.

 

Hipoteca Interés Capital Máximo Plazo Comisiones / vinculación
Coinc. Hipoteca Variable COINC Euríbor + 0,89% 80% 30 años NO / NO
BBVA. Hipoteca Variable Euríbor + 0,89% 100% 40 años SI / 3 productos
Openbank. Hipoteca Open Euríbor + 0,89% 80% 30 años NO / 1 producto
ING. Hipoteca Naranja Euríbor + 0,99% 80% 40 años NO / 3 productos
Pibank. Hipoteca Pibank Euríbor + 0,95% 80% 30 años  NO / NO
Myinvestor. Hipoteca Myinvestor Euríbor + 0,89% 70% 30 años NO / NO
Bankia. Hipoteca Sin Comisiones Variable Euríbor + 0,99% 80% 30 años NO / NO
Abanca. Hipoteca Mari Carmen Variable Euríbor + 0,99% 80% 30 años SI / 3 productos
Bankinter. Hipoteca Variable Euríbor + 0,89% 80% 30 años SI / 4 productos
Liberbank. Hipoteca Variable Euríbor + 0,89% 80% 30 años SI / 6 productos