¿De qué sirve reclamar al Banco de España?

El Banco de España recibió en 2017 el triple de quejas que en 2016, hasta alcanzar la cifra récord de 40.170 reclamaciones, de las que el 80% fueron por hipotecas.

Así está el panorama hipotecario: recogiendo lo que se sembró cuando había bonanza y cuando se empezó a ver que bajaría el Euríbor. El récord anterior fue en 2013, que tras la sentencia del Tribunal Supremo sobre la cláusula suelo, se dispararon las reclamaciones al Banco de España.

Que levante la mano quien no tenga una o más cláusulas abusivas en la hipoteca. Si crees que no tienes ninguna, mira bien el contrato porque seguro que algo encuentras.

Si has esquivado la cláusula suelo, el IRPH y tu hipoteca no es multidivisa, seguro que te han pillado haciéndote pagar todos los gastos de la hipoteca, con el método de cálculo 360/365, con los interés de demora o alguna otra cláusula abusiva de las muchísimas que hay.

Si tu hipoteca es a tipo fijo, cuidado con la cláusula de vencimiento anticipado, por la que el banco te puede pedir que devuelvas de golpe lo que te queda por pagar de hipoteca, si ve que amortizas antes de tiempo una cantidad con la que cree que le haces dejar de ganar dinero porque eso supone que pagarás menos intereses.

Abusos en las hipotecas hay los que quieras y más, por eso es normal que 8 de cada 10 quejas recibidas por el Banco de España sean de hipotecas. Y pocas son estas más de 40.000 del año pasado teniendo en cuenta que en España hay 8 millones de hipotecas y todas están afectadas, como mínimo, por el pago de los gastos.

Precisamente, este motivo es el que ha hecho subir las reclamaciones ¡¡¡casi un 278%!!! con respecto a las del año anterior: en 2016 sólo hubo 14.462 quejas. Puedes reclamar al Banco de España de forma presencial, por Internet con certificado electrónico o por correo postal. Primero tienes que haber reclamado lo mismo al Servicio de Atención al Cliente (SAC) de tu banco y éste tiene que haberte dado calabazas: bien porque no te contestó en dos meses o porque lo hizo de forma negativa.

Reclamar al Banco de España es lo último que se puede hacer antes de demandar por vía judicial. ¿Recomendable? Teniendo en cuenta que a veces no contesta… Que no siempre se pone a favor del cliente… Y que lo que diga no es vinculante, o sea que no sirve para obligar al banco a quitarte cláusulas y devolverte dinero, pues te diría que no vale para nada.

Pero eso tampoco sería verdad. Sí que vale. Aunque no sea para forzar al banco cambiar lo que ha hecho mal, sí que es un paso importante por dos motivos. El primero es que deja constancia de tu cabreo en forma de estadística y aparece en la Memoria Anual del Banco de España; es noticia, se conoce, se habla de ello. El segundo es que, si consigues que opine a tu favor, es un documento de peso que te puede ayudar a ganar el juicio cuando demandes.

Si te decides, algo recomendable, puedes elegir entre hacerle una consulta, ponerle una queja o una reclamación. El plazo para que te conteste es de uno, tres o cuatro meses, respectivamente, desde que presentas toda la documentación. Como no es vinculante, si sale en tu contra, tampoco te obliga a nada.

Cómo reclamar los otros gastos de la hipoteca

Saca la calculadora y a calculaaaaaarrr

Como os dije en el último post, excepto los impuestos -de momento- los gastos de la hipoteca siguen pudiendo reclamarse. En diciembre de 2015 el Tribunal Supremo dijo que imponer al cliente el pago de todo es un abuso y, por tanto, esa cláusula cuarta del contrato de la hipoteca en la que suele aparecer escrito es anulable.

Esto nos da opción a reclamar el pago que hemos hecho por la tasación, la gestoría, el registro de la propiedad y la notaría. La cantidad que cada cliente puede reclamar es una media de 1.500 €, pero no tiene por qué ser tu caso: la cantidad final y definitiva que puedes reclamar la encontrarás en las facturas que te dieron cuando te mandaron a casa el contrato de la hipoteca.

Ahí tienen que venir los honorarios de la gestoría, lo que pagaste a la notaría y al registro de la propiedad. Para cada cliente es una cantidad porque suele depender del dinero que te prestaron. Los gastos de la hipoteca son mucho más caros si pediste 200.000 euros que si te dejaron 50.000.

La factura de la tasación te la dio el banco cuando la recibió de la tasadora y te dio el informe. Si no te la dio o no la encuentras, pídele al banco la factura. Si no la tiene, contacta con la empresa tasadora y pídele una copia. Mención especial debo hacer a Tinsa, que está cobrando 20 euros por dar una copia de su factura. Una vergüenza su negocio indecente y abusivo por buscar un documento y enviarlo en pdf por correo electrónico al día siguiente.

Para reclamar, suma todas las cantidades que pagaste para saber cuánto debes pedir al banco. Lo primero que debes hacer es enviar un escrito al Servicio de Atención al Cliente (SAC) de tu entidad bancaria.

Si no sabes cómo redactarlo puedes buscar modelos en Internet o acudir a la OMIC, oficina municipal de información al consumidor de tu localidad para que te asesoren, lo redacten e incluso presenten por ti gratuitamente. Tanto si lo presentas tú como si lo tramitan ellos necesitas fotocopia del contrato de la hipoteca y de todas las facturas.

Si en dos meses el banco no responde o te dice que no, cosa que viene sucediendo en todos los casos porque la banca se niega a pagar excepto que alguna vez le condene el Tribunal Supremo directamente, sólo te queda la vía judicial.

En este caso, hay abogados que sólo recomiendan que denuncies si te deben de 2.000 euros en adelante. Esta cifra incluye el total que sumen las facturas más los intereses legales que haya generado ese dinero en los años que ha pasado desde que lo pagaste, o sea que puedes sumar un 12% al total de las facturas y así sabes la cifra total que podrías recuperar.

En cualquier caso, aunque el abogado se lleve una comisión, el dinero es tuyo y si puedes obtenerlo, puedes intentarlo. Consulta con abogados expertos en Derecho financiero y que hayan ganado casos de este tipo. Aunque la cosa puede ir lenta, al menos ahora hay juzgados especializados en abusos hipotecarios en cada provincia. Si no te puedes permitir un abogado, habla con el Colegio de Abogados de tu región para ver si tienes derecho a reclamar con Justicia gratuita.

¿Y hay plazo para hacerlo? Aunque cuando salió la primera sentencia del Supremo en 2015 se dijo que había 4 años desde que se terminó de pagar la hipoteca o salió la sentencia, lo cierto es que los abogados opinan que no hay plazo, que puedes hacer cuando quieras porque no prescribe al tratarse de una cláusula declarada nula por abusiva.

Qué otros gastos de la hipoteca sí puedes reclamar al banco

 

La lucha continúa…

El Tribunal Supremo ha echado un capotazo a la banca decidiendo, en su última sentencia aún pendiente de publicarse, que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) debemos pagarlo los hipotecados como clientes y, por tanto, se entiende que si lo reclamamos el banco se agarrará a esta sentencia y no nos devolverá el dinero.

Es la mayor cantidad de todas las que pagamos dentro de los llamados gastos de la hipoteca, ya que supone alrededor del 80%.

Moody’s, agencia especializada en calcular el riesgo de operaciones financieras, ha dicho que esta sentencia del Supremo ha ahorrado a la banca 4.000 millones, que por el momento es más de lo que lleva pagado por la cláusula suelo, que según también Moody’s por ahora han sido entre 3.500 y 4.000 millones. Según la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), cada cliente pierde una media de 2.500 euros si no recupera lo pagado en impuestos.

Esta sentencia ha sido un jarro de agua fría que, sin embargo, no nos cierra la puerta a reclamar el resto de gastos hipotecarios: tasación, gestoría, notaría y registro de la propiedad. Aún sigue vigente la sentencia que el mismo Tribunal Supremo emitió en diciembre de 2015 opinando que imponer al cliente el pago de todos los gastos de la hipoteca es nulo por abusivo.

Además, en la sentencia actual sobre los impuestos, el Supremo reconoce que el papel oficial (llamado timbre) que usan en la notaría debe pagarse a medias entre banco y cliente, y que las copias del contrato de compraventa las pague quien las solicita, por lo que de momento podemos reclamar al banco que pague la mitad del contrato original y su copia.

Pero, además, se le puede pedir que nos dé el dinero que pagamos por la gestoría, siempre que fuera el banco quien la impusiera y decidiera cuál, como suele ocurrir. Y también que nos pague el importe íntegro que pagamos al registro de la propiedad, ya que la hipoteca se inscribe en el registro para que sea pública, ya que esto sólo interesa al banco porque así tiene efectos jurídicos y, en caso de que no le paguemos, puede ejecutarla y embargar la vivienda de forma fácil, legal y rápida.

La tasación, que exige la entidad y nosotros como clientes no la querríamos ni necesitaríamos en muchos casos, también debe pagarla el banco, si bien es un punto que genera bastante controversia porque sólo algunos jueces se ponen de lado de los clientes, mientras que otros optan por dar la razón a la banca.

Las asociaciones de consumidores están que trinan con esta última sentencia del Tribunal Supremo, aunque todas harán valoración final cuando se publique entera. Adicae cree que el Supremo está reculando sobre la que emitió en diciembre de 2015 donde reconocía que la cláusula, normalmente la cuarta, que obliga al cliente al pago de todos los gastos de la hipoteca, es nula por abusiva. Al igual que Facua, espera que el asunto llegue a Europa.

Por eso, no hay que dar aún los impuestos totalmente por perdidos. Aunque supondrían una sangría a la banca, si el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) opinara que las entidades deben ser quienes corran con el gasto, tendríamos opción de reclamar y posibilidad de éxito. Hasta ahora, este tribunal ha sido el único que ha decidido a favor de los clientes españoles en todas las causas que se le han presentado. Todo es cuestión de tiempo, esperemos a ver qué dice ahora.

Por qué no deberíamos pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

 

Cuando se me rompa el látigo… ¡También me lo pagas!

El Tribunal Supremo dijo el pasado 28 de febrero en un comunicado que los clientes hipotecarios debemos pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), el mayor de todos los gastos asociados a la constitución de una hipoteca, en la que también el banco nos suele imponer el pago de la tasación, la gestoría, la notaría y el registro de la propiedad.

¿Pero por qué no deberíamos pagar estos impuestos? Aunque en artículo 8 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados se dice que el prestatario (quien recibe el préstamo) debe pagarlo (o sea se entendería que nosotros como clientes), más abajo, en el artículo 28 se dice que debe hacerse cargo “el adquiriente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos a cuyo interés se expidan”.

¿Y quién quiere que la hipoteca se firme ante notario? El banco. Está bien que una persona neutral dé fe de que compramos con hipoteca, pero también es algo que podría resolverse a nivel privado con un documento entre el banco y el cliente, como ocurre con los préstamos personales o la contratación de un depósito o un plan de pensiones.

Que la casa se firme ante notario y luego se inscriba en el registro de la propiedad a nombre del nuevo dueño tiene todo el sentido. ¿Pero por qué debemos hacer lo mismo con la hipoteca? ¿Quién se beneficia realmente de que se inscriba la hipoteca en el registro y de que se firme ante notario? El banco, porque así lo convierte en un asunto público y puede ejercer más fuerza y presión si dejas de pagar y ejecuta la hipoteca. Ni más, ni menos.

En este caso y, dada la ambigüedad de la Ley que lo regula, podría entenderse que, como el banco es el interesado en notaría y registro, también debería hacerse cargo de los impuestos que esto conlleva. Igual que debería ocuparse de pagar a la gestoría que te impone para que resuelva todo el papeleo y que debería correr con el gasto de la tasación.

¿Para qué es la tasación? Para que el banco se haga una idea del valor de mercado real de la vivienda, recurriendo a una tercera persona, en este caso a una tasadora homologada, que no deberían pero también suelen imponer sin dejarte elegir, y no veas cómo infla eso la factura.

Tasación en mano, además de evitar fraudes y picaresca de gente que pida por ejemplo 150.000 euros para una casa que vale 120.000, el banco quiere el informe para saber cuánto podría pedir por la vivienda si dejas de pagar, la embarga y saca a subasta.

Los clientes no necesitamos realmente todos estos trámites, con un contrato privado como el de un préstamo personal nos sería suficiente; es el banco el mayor interesado en que se haga público y todo lo que conlleva. Eso sí, algunas entidades son listas y desde hace un par de años, justo cuando estalló la primera sentencia del Tribunal Supremo sobre el tema, empezó a compartir el pago de algunos gastos de la hipoteca, pero nunca los impuestos (IAJD).

Nosotros, borregos y desinformados, solíamos tomárnoslo como un peaje necesario para acceder a la hipoteca, sin plantearnos realmente que no tendríamos por qué comulgar con ruedas de molino y además costearlas.

Por qué el Tribunal Supremo quiere que paguemos el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

 

El Supremo intenta proteger de nuevo a la banca para que no suelte dinero a los clientes estafados

El Tribunal Supremo acaba de decir que quienes tengan hipoteca deben pagar todo-todito el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y sólo compartir el gasto en notaría. De los demás gastos en esta ocasión no ha dicho nada, así que sigue vigente la sentencia de diciembre de 2015 en la que se anulaba, por abusiva, la cláusula en la que se obliga al cliente a hacerse cargo de los gastos de la hipoteca.

¿Pero por qué no reconoce que es abusivo que paguemos el IAJD? Se ampara en lo que ya opinó su Sala Tercera de lo Contencioso-Administrativo anteriormente, o sea por una pura cuestión de coherencia. ¿Nada más? Viendo sus antiguas sentencias de abusos hipotecarios, vemos que no es un tribunal de mojarse mucho…

De momento no explica nada más, quizá en la sentencia entera que se emita próximamente sí, pero lo más probable es que, cuando eso ocurra, aluda a que hay una norma en la que se especifica que este tipo de impuestos debe pagarlos quien tiene interés en que la operación se haga. En este caso parece claro que, como quien tiene interés en que se firme la hipoteca somos los clientes, deberíamos pagarlo nosotros. Peeeeero, hay bastante ambigüedad al respecto, así que el próximo día veremos por qué los clientes no tendríamos que pagar el IAJD.

Mientras tanto, hoy analizamos por qué el Tribunal Supremo tapa a la banca. Ya no estamos en crisis, no es como cuando había muchos desahucios, la gente lo pasaba peor, España no crecía y se destaparon abusos hipotecarios como el suelo, que hizo que mucha gente dejara de pagar la hipoteca. A la economía le va mejor, en general.

El Supremo tampoco quiere dar otro varapalo más a la banca. Ya les dio la de cal condenándoles en el suelo y las multidivisa, y ahora les da la de arena con los gastos y con el IRPH, del que habló hace un par de meses, también a favor del sector bancario.

No quiere perjudicar la reputación de la banca, ya muy dañada con una ristra de abusos que han saltado a los medios de comunicación y a los juzgados (suelo, multidivisa, swaps, preferentes, redondeo, multidivisa, IRPH, gastos…). Precisamente se han creado juzgados específicos para abordar estos casos porque colapsaban los juzgados tradicionales.

Tampoco quiere mermar sus cuentas. Si todos los hipotecados reclaman los gastos de la hipoteca podemos juntarnos más de 8 millones de personas pidiéndoles entre 10.000 y 18.000 millones de euros, los cálculos no se ponen de acuerdo. Mucha pasta ahora que empiezan a remontar gracias a las hipotecas a tipo fijo, que han decidido potenciar porque el Euríbor sigue en negativo y la última previsión es que no empezaría a subir de forma signifitiva hasta mediados de 2019.

Un dineral que debe sumarse también a lo que ya han pagado por el suelo, que se calcula entre 3.500 y 4.000 millones de euros, y lo que pagarán por la multidivisa y algunos casos más. Además, el IAJD es lo más caro de todos los gastos de la hipoteca, donde también se incluyen el de tasación, gestoría, notaría y registro. Supone alrededor del 80% de lo que pagamos por los gastos de la hipoteca. Por eso la banca cree que la factura máxima que podría pagar por la devolución de los gastos es de 3.000 millones y no de los 10.000-18.000 millones que comentaba antes.

Todo esto es una prueba más de hasta dónde llega la presión del sector bancario para que se le siga protegiendo a pesar de que debería asumir las consecuencias de lo que ha hecho y sigue haciendo mal, y aunque así se perjudiquen los intereses de millones de personas. Prueba de que se parte de la banca siente culpable y no quiere más jaleos es que desde hace un par de años hay bancos como Santander, BBVA, Sabadell, Bankinter, Abanca y La Caixa, entre otros, asumen una pequeña parte de los gastos.

El Euríbor cumple dos años en negativo con una nueva caída

Han pasado dos años desde aquella primera cifra negativa (-0,08%) en febrero de 2016

Cuando parecía que el Euríbor por fin iba a cumplir los pronósticos que llevan año y medio diciendo que sube de forma inminente, ha vuelto a caer en febrero.

Con este -0,191% marca un nuevo mínimo histórico y, por el momento, desmiente la posibilidad de que empiece a subir como en enero pudo parecer que haría, ya que por primera vez en 17 meses cerró por encima del mes anterior.

Como dije el mes pasado, hasta que no esté al menos 4 meses subiendo de forma consecutiva no se puede hablar de una tendencia. Como viene de estar más alto, el Euríbor de febrero trae ahorro a quienes les toque revisión.

Si te toca anual, verás como la cuota te baja 4 euros al mes, osea 48 euros en total hasta febrero del año que viene. Si te toca semestral, ahorrarás 1 euro al mes, lo que serán 6 euros hasta la próxima revisión. Estas cifras son una media, el ahorro final dependerá de las condiciones que tengas en la hipoteca. Si tienes el diferencial como mucho en el 0,19% al banco le toca no sólo no pagar intereses sino que te descuenten dinero del capital que te toca amortizar cada mes. Pero muchos se están negando a hacerlo. ¡Cuéntanos tu caso!

Es un ahorro muy pequeño, pero es que el Euríbor está tan hundido que en los últimos meses apenas se mueve un poquitín; en enero cerró en el -0 189% y en diciembre en el -0,190%. Apenas lo notarás en la cuota mensual, pero siempre es mejor que sea para ti que para el banco, ¿no crees?

Esto de que tenga una racha larga de caídas y de repente suba un poco ya ha pasado un par de veces estando en negativo: una en abril y otra en agosto de 2016, y luego siguió bajando como si nada. ¿Ocurrirá lo mismo esta vez? ¿Lo de enero ha sido sólo una caída temporal o puede volver a caer próximamente?

Los analistas llevan prediciendo su ascenso casi desde que entró en negativo, pero hasta enero no ha cumplido lo que parecía el inicio de esta profecía. Como el Banco Central Europeo (BCE) ha reducido a la mitad la compra de deuda de los países de la zona euro, el Euríbor ha reaccionado.

Pero todavía no sabemos si empezará a subir o si se quedará bajo, en torno a esta cifra del -0,191% hasta que termine de comprar deuda de estos países, en septiembre de este año. Es entonces cuando decidirá si continúa o si para.

Si el BCE continúa comprando deuda y mantiene los tipos de interés en el 0% actual, es probable que el Euríbor siga cayendo hasta mediados de 2019. Si cierra el grifo, puede que termine subiendo los tipos de interés en los meses siguientes y que eso tire del Euríbor hacia arriba, quizá empezando a crecer en enero del año que viene. Todo depende de la inflación: si hay crecimiento en Europa, el BCE retirará estas muletas; si no las mantendrá y el Euríbor nos seguirá dando un respiro profundo en la hipoteca.

Debemos prestar atención a marzo, abril y mayo: van a ser claves para entender cómo se está comportando el Euríbor, cómo va a evolucionar y qué va a pasar con las cuotas que se revisen en esta primera parte del año.

Bajarán seguro, porque aunque el Euríbor aumentara lo haría en poca cantidad y el año pasado estuvo más bajo, así que sólo queda por ver si el ahorro será mayor o menor. ¡Seguiremos informando!

El Tribunal Supremo quiere que paguemos el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Como siempre, parece que la última y única esperanza está en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea

El Tribunal Supremo, el más alto en España, informó el pasado miércoles de una sentencia muy esperada que se emitirá en los próximos días: la de a quién le toca pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Sí, eso que el banco nos ha estado obligando a pagar sí o sí como parte de los gastos de constitución de la hipoteca.

Eso que nos ha estado (y nos sigue) costando entre un 0,5% y un 1,5% del dinero que nos prestan para comprar la vivienda. O sea el mayor gasto de todos los de la hipoteca (alrededor del 80%), entre los que el banco también obliga a pagar la notaría, el registro de la propiedad, la tasación de la vivienda y la gestoría de su confianza que también nos mete un abultado palo por mover la burocracia legal de la hipoteca.

¿Y qué creéis que ha dicho el Tribunal Supremo? Después de darnos la razón con la cláusula suelo y las hipotecas multidivisa, todo en menos de un año, era ya mucho seguir en la misma línea, aunque resulte incongruente que no nos vea capaces de saber si el suelo nos limitaría la hipoteca y que en cambio entendamos de impuestos y otros papeleos que sólo conoce gente que lo ha estudiado o se mueve día a día con el tema.

Al igual que pasó hace un par de meses con el IRPH, el Tribunal Supremo se ha vuelto a poner del lado de la banca diciendo que es a los clientes a los que nos toca pagar los impuestos de la hipoteca y que el gasto en notaría se reparte así: a partes iguales la escritura oficial y que pague las copias quien las solicite. Algo es algo, pero va en línea total a proteger a la banca.

Esta sentencia se supone que servirá de guía para que los jueces del resto de tribunales, todos por debajo del Supremo, resuelvan en la misma línea. Pero no creo que sea así. Con el IRPH acabamos de ver que algunos jueces no siguen lo que dijo el Supremo y fallan a favor de los clientes, declarando nulo ese índice y quitándolo de la hipoteca que se juzga en ese caso.

A su vez vimos hace poco también que ya se han elevado al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) varias cuestiones prejudiciales, o sea preguntas que pueden hacer jueces o abogados españoles para que este tribunal opine y marque lo que se debe hacer en todos los países que pertenecemos a la Unión Europea.

A lo que se ve, es la única y última esperanza que nos queda, junto a la rebelión de los jueces de los tribunales especializados, aunque los bancos podría recurrir la sentencia y, si el tema acabara nuevamente en el Supremo, se puede predecir que acabaría como esta sentencia de los impuestos que acabamos de conocer.

Siempre nos quedará el TJUE, como ya se ha demostrado con la cláusula suelo, la cláusula de vencimiento anticipado y otros abusos hipotecarios. Parece que este tribunal es el único que pone en su sitio las decisiones del Tribunal Supremo cuando se pone conservador y defiende a la banca, y el único que acaba poniendo a cada uno en su sitio y cada cosa en su lugar.

Mejores hipotecas marzo 2018

mejores hipotecas marzo 2018 ¿Quieres saber cuáles son las mejores hipotecas este mes de marzo? Para ayudarte a buscar, cada mes analizamos más de un centenar de préstamos hipotecarios y te presentamos una selección de las 10 mejores hipotecas a interés variable y de las 3 mejores a tipo fijo.

¿Variable o fijo? Parece que ésa es la cuestión, justo por detrás de ¿me darán la hipoteca? y de ¿en qué bancos dan mejores condiciones? Que te presten el dinero dependerá de que tengas ahorros de por lo menos el 30% del valor del piso, ya que no prestan más del 80% de lo que vale y, aunque algunas entidades asumen varios gastos menores, la mayoría de bancos todavía no paga nada de los gastos de la hipoteca.

Variable o fijo dependerá de los años que tengas previsto estar pagando. Para plazos hasta 20 años lo mejor sigue siendo el tipo variable, especialmente las hipotecas que tenemos en primera posición como la de Coinc o la de Openbank. Para periodos más largos, el fijo se supone que te hace ahorrar, pero hagas lo que hagas te la juegas porque es imposible predecir cómo se comportará el Euríbor en los próximos 20 o 30 años.

Entre las hipotecas variables tenemos varias novedades. Bankinter ha bajado el diferencial de sus préstamos Variable, Sin y Sin Más, esta última te permite entregar la vivienda como único pago si dejas de pagar la hipoteca. En los tres casos el interés ha pasado de Euríbor + 1,20% a Euríbor + 0,99%. A cambio te pide que contrates una Cuenta Nómina (para pillarte más domiciliando tus ingresos), un seguro de hogar, otro de vida y un plan de pensiones con aportación mínima de 600 € al año.

La rebaja del diferencial es buena, pero sale bastante cara. Y mucho ojo, que incluye una comisión de apertura del 1%, aunque ninguna por amortizar o cancelar la hipoteca. Es hasta 30 años y como mucho presta el 80% del valor de la vivienda.

Si la quieres, intenta negociar para que te quiten la comisión de apertura y, como mínimo también, el plan de pensiones, salvo que a ti te interese tenerlo. De lo contrario la hipoteca se te pondrá más cara porque lo que ahorrarás con la bajada del diferencial lo perderás con tanta vinculación.

A veces compensa más una hipoteca con el diferencial más alto y menor vinculación. Lo sabrás echando cuentas antes de contratarla. Pregúntate: ¿cuánto me cuesta toda la vinculación al año? ¿Cuánto ahorraré si la tengo?

Si no te asusta el mundo online, es mucho mejor la hipoteca que Bankinter comercializa en su plataforma Coinc, con un 0,99% el primer año y a Euríbor + 0,99% el resto del tiempo, sin comisiones ni vinculación. Eso sí: todo se hace por Internet, no es negociable y no hablarás con nadie hasta la firma en la notaría. Pero actualmente es la que mejores condiciones ofrece.

Santander también ha rebajado el interés fijo inicial reduciéndolo al 0,99% el primer año y mantiene el Euríbor + 0,99% a partir de entonces. La vinculación es algo inferior: domiciliar ingresos y tres recibos, usar tarjetas, seguros de hogar y vida. Pero ha salido del ranking porque irrumpe con fuerza la Hipoteca Ideal de Ibercaja, al 1,25% el primer año y Euríbor + 0,90% a partir de entonces.

Reactivan la guerra de precios, porque creen que el Euríbor empezará a subir dentro de un año y se están preparando. No será de extrañar que cuando suba definitivamente volvamos a ver una nueva guerra de diferenciales.

Por su parte, las hipotecas a tipo fijo se encarecen y aparecen nuevos tramos: 10, 15, 20, 25 y 30 años. Cada vez hay más oferta, raro es el banco que no tiene al menos una, pero como se barrunta la subida del Euríbor, la banca calienta motores y se prepara para ello, aunque aún no haya subido nada más que en enero, volviendo a bajar en febrero con un nuevo mínimo histórico.

Las mejores hipotecas a tipo fijo este mes de marzo a 20 años son las de Openbank, al 2%  sin comisiones y con una escasísima vinculación de domiciliar los ingresos o meter en la cuenta cierta cantidad de dinero. Le siguen la Hipoteca Tipo Fijo de Bankoa al 2,10% con sólo domiciliar ingresos y seguros de hogar y vida; y la Hipoteca Estrella Fijo de Caixabank, también al 2,10% pero con mucha más vinculación.

Hipoteca Interés Capital Máximo Plazo Comisiones / vinculación
Coinc. Hipoteca Variable COINC Euríbor + 0,99% 80% 30 años NO / NO
Openbank. Hipoteca Open Euríbor + 0,99% 80% 30 años NO / 1 producto
ING Direct. Hipoteca Naranja Euríbor + 0,99% 80% 40 años NO / 3 productos
Bankinter. Hipoteca Variable Euríbor + 0,99% 80% 30 años SI / 4 productos
Bankia. Hipoteca Variable Euríbor + 1,20% 80% 40 años NO / 1 producto
Ibercaja. Hipoteca Ideal Euríbor + 0,90% 80% 30 años NO / 3 productos
Kutxabank. Hipoteca Variable Euríbor + 0,90% 80% 30 años SI / 5 productos
Banco Cooperativo Español. Hipoteca Te lo mereces todo Euríbor + 0,95% 80% 30 años SI / 4 productos
Bankoa. Hipoteca Variable Euríbor + 0,95% 80% 30 años SI / 5 productos
Liberbank. Hipoteca Ahora Euríbor + 0,99% 80% 30 años NO / 4 productos

Hipotecas por el 100%: sólo para poca gente y pocos pisos

Sólo para los elegidos

Una hipoteca que cubra todo lo que vale la vivienda es el sueño o la necesidad de mucha gente. Como en la mayoría de los casos no se consigue, muchas personas se rinden y optan por alquilar.

En España ha aumentado mucho el alquiler, pero no porque hayamos cambiado de mentalidad sino porque la precariedad laboral hace que los jóvenes y no tan jóvenes no puedan comprar una vivienda y se vean atados al alquiler mientras ahorran lo suficiente para comprarse un piso.

Qué difícil es ahorrar cuando pagas un alquiler, que además ha subido bastante con respecto a hace unos años. Pero es que, si quieres comprarte una casa, tienes que ahorrar sí o sí, porque los bancos no ofrecen hipotecas por el 100% del valor de piso excepto para algunos casos concretos de sus viviendas o si tienes un perfil económico y laboral muy elevado, que se ajuste a lo que ellos quieren.

¿Y qué quieren? Que tengas mucha antigüedad en el trabajo (si eres funcionario mejor), que al menos ganes 1.800 € al mes o más de 3.000 € si sois dos y que tengas garantías extra. O sea un avalista que responda con su casa, local, etcétera, o que tengas otros bienes con los que responder si dejas de pagar.

Es complicado porque mucha gente necesita hipoteca por el 100% de lo que vale el piso y los bancos necesitan ganar clientes. Las hipotecas se les mueren poco a poco. Cada año desde hace por lo menos cinco, se amortiza más dinero del que se presta, lo que hace que las entidades tengan cada vez menos ingresos por las hipotecas, teniendo en cuenta que, además, el Euríbor lleva dos años en negativo y otros tres en números bajísimos.

Pero han aprendido de lo que pasó antes de la crisis: hace 10 años que no se dan hipotecas por el 100% del piso o incluso por el 110% como se llegó a ver cuando en el préstamo se metían los gastos, los muebles y hasta las vacaciones. Por eso la banca se ha vuelto muy cauta a la hora de dar un préstamo por el 100%, pero eso no quiere decir que no esté dispuesta a hacerlo. Todo depende de quién seas y cuánto pidas.

Cada entidad estudia cada caso. Tienes opciones si, como dije antes, tu perfil económico y laboral está bastante por encima de la media o si eliges un piso de los que aún les quedan por vender, en el famoso stock inmobiliario que parece que nunca termina de desaparecer. También hay que negociar y echarle morro. Ir de banco en banco si es preciso y no rendirse hasta encontrar quien te lo dé, aunque debes ser poco más o menos que VIP para lograrlo.

Si no, lo más a lo que puedes aspirar es a que te dejen hasta el 80% de lo que vale la vivienda, o sea que tienes que tener ahorrado por lo menos el 20% más un 10% adicional por si el banco no corre con todos los gastos de la hipoteca, que no suele ser. Sólo algunos bancos pagan algunas cosas, pero ninguno se encarga del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), lo más caro de todo el pack.

El Tribunal Supremo anula el suelo de hipotecas subrogadas

Esto es como en las rebajas: tienes los mismos derechos

El Tribunal Supremo lleva años más atareado que de costumbre con las hipotecas. Desde que el 9 de mayo de 2013 emitiera una sentencia histórica sobre la cláusula suelo ha habido un antes y un después en las demandas por abusos hipotecarios.

Una de las últimas sentencias también se refiere a la cláusula suelo, pero sólo en el supuesto de que te hayas comprado una vivienda nueva y te hayas subrogado el préstamo del promotor inmobiliario. O sea que hayas hecho tuya la hipoteca que tenía el promotor asumiendo el préstamo una vez comprada la vivienda.

En ese caso, tienes las mismas condiciones que firmó el promotor con el banco. Y no vale que el promotor te dijera qué condiciones son ni qué riesgos entrañan. Aunque ahora tú figures como titular, el banco tiene la obligación de informarte de todo como en su día debió hacerlo con el promotor, como si tú fueras la primera persona que firma como titular.

En la sentencia emitida por el Tribunal Supremo, respecto a una hipoteca del Banco Popular con un suelo del 3%, que anteriormente fue del 3,5% y 4%, se habló de un préstamo subrogado de un promotor en el que había cláusula suelo. La cláusula suelo ha sido declarada nula en caso de no ser transparente y en concreto se han anulado todas las del Popular en otras sentencias, lo que incluye el supuesto de que no te hubieran informado de cómo funcionaba y los riesgos que corrías al tenerla.

En este caso, como ha habido un promotor de por medio que ha sido el primer titular de la hipoteca, el banco se ha intentado escaquear de su responsabilidad diciendo que, como la hipoteca se la dio al promotor y el cliente sólo la subrogó después, no tenía obligación de informar de nada, siendo el promotor quien debía hacerlo.

En cambio, el Tribunal Supremo ha puesto un poco de orden y cordura en el asunto, dictaminando que el banco sí tiene obligación de informar al cliente de todo el contenido de la hipoteca, incluida la cláusula suelo y su funcionamiento. Y que no puede escudarse en que el cliente no fue el primer titular de la hipoteca.

O sea que si asumiste la hipoteca del promotor de la vivienda que has comprado y el banco no te explicó tooodo el contenido clara y detenidamente, puedes demandarle por los abusos que tenga tu hipoteca. En particular ya sabes que la con la cláusula suelo ya lo tienes ganado: te la quitarán y deberán devolverte todo el dinero que hayas pagado de más durante estos años.

El 90% de las hipotecas contiene algún abuso bancario, por lo que es fácil que lo encuentres, incluidos los gastos de la hipoteca, que cosechan sentencias a favor y en contra y que terminarán estallando en el Tribunal Supremo como ya ha pasado con el suelo, el vencimiento anticipado, el IRPH y las hipotecas multidivisa, entre otros.