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Guía básica de hipotecas: documentación y ofertas

Te orientamos para no perderte en el mundo hipotecario

Te orientamos para no perderte en el mundo hipotecario

Una hipoteca es pedir dinero prestado al banco para comprarte una casa. Hasta ahí, la parte sencilla. El resto puede ser complicado o complicarse si no se sabe lo suficiente sobre qué es una hipoteca, qué responsabilidades se contraen y qué riesgos entraña.

Si quieres una vivienda en propiedad y la hipoteca es tu única salida, hemos preparado para ti una completísima guía -dividida en cinco capítulos- con todo lo básico que tienes que saber para familiarizarte con el mundillo hipotecario y que no te pierdas, no te timen, entiendas de qué te hablan en las ofertas y hablarte de tú a tú al banco.

FIPER y FIPRE. La FIPER es el folleto que te informa de las condiciones generales de la hipoteca; no es vinculante para el banco, es información general que no obliga al banco a nada. La FIPRE es la Ficha de Información Precontractual en la que el banco detalla todas las condiciones que finalmente te ofrece, después de negociar. Debe reflejar de forma resumida lo que luego firmarás como contrato de la hipoteca. Es vinculante para el banco, que no puede modificar las condiciones el día de la firma ante notario.

DOCUMENTACIÓN. Para estudiar si tu préstamo es viable, el banco te pedirá mucha información. Prepara fotocopias de todos estos documentos, que son los más frecuentes. Cuando consigas una oferta por escrito de un banco, funciona ir a otro con ella para que te contraoferten con algo mejor. Si quieren ganar clientes, harán lo que sea para mejorarla y que te hipoteques con ellos.
DEPARTAMENTO DE RIESGOS. ¿Quién decide si te conceden el préstamo? Con un programa informático basado en algoritmos, un ordenador estudiará si es buena idea o no darte la hipoteca. Se llama scoring. El sistema tiene metida información de préstamos anteriores para que la máquina calcule, según tu perfil, si es arriesgado darte la hipoteca o si, por el contrario, pagarás religiosamente. De momento un empleado experto corrige desviaciones e interpreta los resultados, pero en el futuro la tendencia es a que sólo opine el programa informático.
HIPOTECAS ONLINE. Lo bueno es que son más baratas que las de banca tradicional porque se ahorran los costes de oficinas y negociación directa. Lo malo, esto último… Que la negociación directa apenas existe porque son ofertas cerradas que no suelen adaptarse a los clientes, algo que sí puedes conseguir más fácilmente en banca tradicional. Aún así, negocia, siempre negocia e intenta conseguir lo mejor para ti.
Algunas de las entidades online son filiales de bancos más grandes como Openbank con Santander, que viene avasallando al actual rey de las hipotecas por internet: ING Direct. En los últimos años desaparecieron iBanesto (del también extinto Banesto) y Uno-e, que era de BBVA. La tendencia general en el sector es aglutinar bancos mediante compras y fusiones de unos con otros.

MEJORES HIPOTECAS. A tipo fijo las tienen Bankia, Liberbank y Bankinter, entre otros. A tipo variable ve mirando Openbank, ING y Bankia. El resto incluyen mayor vinculación e intereses más caros. Pero es una cosa cambiante, el banco que hoy está genial, mañana empeora o viceversa. Para estar al día, en el este blog realizamos un análisis mensual, a primeros de cada mes, donde seleccionamos las 10 mejores hipotecas a interés variable y las 3 mejores a tipo fijo, explicando cómo está el panorama.

¿Son mejores ahora las hipotecas que durante el boom inmobiliario?

Buscando en el baúl de los recuerdos, uhhhh

Buscando en el baúl de los recuerdos, uhhhh

Las hipotecas han cambiado de unos años a esta parte. Cuando la firma de préstamos estuvo a tope las condiciones eran diferentes a las actuales. El Euríbor, la economía y los sueldos andaban más altos. Eso hizo que el diferencial fuera más bajo y que el 0,50% fuera fácil de ver, porque todo lo más llegaba al 1%. Euríbor +1,5% sonaba a locura.

La cosa estuvo así hasta 2010 aproximadamente, si bien la burbuja inmobiliaria había estallado en 2007, notándose un descenso en las hipotecas a partir de 2008. Entonces se vivió un periodo de sequía, de pedir dinero a los bancos y no recibirlo y de ver diferenciales por encima del 3%.

Ahora que han bajado y ya van por el 1,25% los más competitivos, ¿son mejores las hipotecas de ahora que las del boom inmobiliario? Por ejemplo se paga menos cuota. Con Euríbor + 1,25% el interés a pagar sería 1,41%. Con Euríbor + 0,50% en 2010 el interés era 1,80%, porque el Euríbor medio de ese año fue de 1,30% y ahora es 0,161%.

Visto así ahora son más baratas las hipotecas, pero no hay que olvidar que la mayoría de entidades ponen un interés fijo el primer año, precisamente para ganar más dinero ya que el Euríbor está tan bajo. Además, este indicador subirá y cuando lo haga, se pagará más cuota porque los diferenciales de ahora son más altos. Lo comido por lo servido.

En cuanto a la vinculación, esos productos que el banco incita a comprar para rebajar el diferencial (seguros, tarjetas, planes de pensiones, etc.), se nota que ha aumentado. Si antes de la crisis apenas se pedían seguros de hogar y vida, ahora se añaden muchas más cosas. Sólo algunos como ING o Bankinter mantienen una vinculación escasa.

Antes se cobraban comisiones y ahora también, aunque cada vez son más frecuentes para contrarrestrar que la cláusula suelo es una especie en peligro de extinción. Apenas se usa en nuevas hipotecas, pero en 2010 y antes sí que era frecuente y eso ha hecho que cuando el Euríbor ha bajado, los bancos hayan mantenido las cuotas en un mínimo que algunos no han podido asumir y otros lo hacen a duras penas.

En plazo y financiación hemos salido ganando, aunque no lo parezca. Si antes era normal dar hipotecas a 40 – 50 años porque los pisos eran muy caros y el plazo se alargaba para tener cuotas menos altas, ahora raramente se pasa de 30 años. Tampoco se pasa del 80% del valor del piso, mientras que antes se veían casos del 100% e incluso 110%, porque ahí se metían los gastos de compraventa del piso, el coche o las vacaciones familiares, lo que incrementó muchísimo la deuda.

En resumen, ahora se dan hipotecas más prudentes pero se pide un perfil más alto que no cumple todo el mundo porque la economía doméstica se ha empobrecido de forma general. ¿Eran mejores antes las hipotecas? Eran de otra época y para otra época. Tenían cosas mejores y cosas peores. Las de ahora son muy mejorables, pero no están mal para la situación de crisis de la que venimos y por descontado que van a mejorar porque los bancos necesitan clientes que paguen, así que si no tienes prisa espera las nuevas ofertas o la rebaja de las actuales. Llegará pronto.

ING rebaja la guerra de hipotecas a Euríbor + 1%

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Por fin llega a nuestras vidas una hipoteca a Euríbor + 1% que objetivamente tiene buenas condiciones.

La entidad holandesa ING Direct demuestra que se ha tomado muy en serio la puja por captar clientes, bajando el interés de su Hipoteca Naranja de Euríbor + 1,29% a Euríbor + 0,99%. No es la primera que se coloca en ese rango pero sí la única con las mejores condiciones: sin comisiones, sin interés fijo el primer año, hasta 40 años para devolver el dinero y con sólo dos seguros obligatorios (hogar y vida).

El resto de los préstamos en Euríbor + 1%, que son de Kutxabank, Cajasur, Bankoa y Caja de Ingenieros, acarrean comisiones y una mayor vinculación, lo que encarece tanto la hipoteca que acaba costando como si el diferencial fuera más alto, aproximadamente Euríbor + 1,30%.

Esta bajada del banco holandés augura nuevas rebajas en los diferenciales de muchas otras hipotecas. Son bastantes los bancos que se han implicado en la guerra por conseguir clientes. Tienen dinero para prestar y cada año cae el número de hipotecas porque la gente, poco a poco, va terminando de pagar y si no se firman otras nuevas, al final los bancos ven cómo disminuye una de sus principales fuente de ingresos.

Hace un año que los diferenciales se situaban en el 2% y casi dos que empezaron a bajar. A principios de este año era común ver Euríbor + 1,50% y hasta ahora lo más frecuente era 1,25%. Con esta rebaja de ING lo natural es que en los próximos meses entidades como Bankinter, Santander y BBVA, entre otras, mejoren sus ofertas.

Quizá al año que viene podamos ver hipoteca a Euríbor + 0,75%, aunque se ve complicado que de momento bajen de ahí y lleguen a los diferenciales anteriores a la crisis, en torno al 0,50% y en muchos casos por debajo de esta cifra. Moraleja: mejor esperar si quieres firmar una hipoteca, habrá mejores ofertas en los próximos meses.

En aquel momento el Euríbor estaba en el 2% y no había estallado el festival de la morosidad, por lo que la banca se podía permitir bajar mucho el diferencial. Ahora el Euríbor está bajísimo (ha cerrado agosto en el 0,161%) y se prevé que se mantenga más o menos en esa línea durante el próximo año y lo que queda de éste.

No obstante, las hipotecas en España están bajando a pasos agigantados. Si hace un año el interés medio en nuestro país (2,89%) estaba por encima del de la Unión Europea (2,78%), ahora es al contrario: en España la media es del 2,12% frente al 2,22% de la eurozona.

El mérito es compartido con las hipotecas a tipo fijo, que por fin han caído a niveles interesantes, alrededor del 2% las ofertas más bajas, en comparación con el 6% o 7% que veíamos antes y que hacían que plantearse un préstamo tipo fijo fuera una locura muy cara.