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Guía básica de hipotecas: documentación y ofertas

Te orientamos para no perderte en el mundo hipotecario

Te orientamos para no perderte en el mundo hipotecario

Una hipoteca es pedir dinero prestado al banco para comprarte una casa. Hasta ahí, la parte sencilla. El resto puede ser complicado o complicarse si no se sabe lo suficiente sobre qué es una hipoteca, qué responsabilidades se contraen y qué riesgos entraña.

Si quieres una vivienda en propiedad y la hipoteca es tu única salida, hemos preparado para ti una completísima guía -dividida en cinco capítulos- con todo lo básico que tienes que saber para familiarizarte con el mundillo hipotecario y que no te pierdas, no te timen, entiendas de qué te hablan en las ofertas y hablarte de tú a tú al banco.

FIPER y FIPRE. La FIPER es el folleto que te informa de las condiciones generales de la hipoteca; no es vinculante para el banco, es información general que no obliga al banco a nada. La FIPRE es la Ficha de Información Precontractual en la que el banco detalla todas las condiciones que finalmente te ofrece, después de negociar. Debe reflejar de forma resumida lo que luego firmarás como contrato de la hipoteca. Es vinculante para el banco, que no puede modificar las condiciones el día de la firma ante notario.

DOCUMENTACIÓN. Para estudiar si tu préstamo es viable, el banco te pedirá mucha información. Prepara fotocopias de todos estos documentos, que son los más frecuentes. Cuando consigas una oferta por escrito de un banco, funciona ir a otro con ella para que te contraoferten con algo mejor. Si quieren ganar clientes, harán lo que sea para mejorarla y que te hipoteques con ellos.
DEPARTAMENTO DE RIESGOS. ¿Quién decide si te conceden el préstamo? Con un programa informático basado en algoritmos, un ordenador estudiará si es buena idea o no darte la hipoteca. Se llama scoring. El sistema tiene metida información de préstamos anteriores para que la máquina calcule, según tu perfil, si es arriesgado darte la hipoteca o si, por el contrario, pagarás religiosamente. De momento un empleado experto corrige desviaciones e interpreta los resultados, pero en el futuro la tendencia es a que sólo opine el programa informático.
HIPOTECAS ONLINE. Lo bueno es que son más baratas que las de banca tradicional porque se ahorran los costes de oficinas y negociación directa. Lo malo, esto último… Que la negociación directa apenas existe porque son ofertas cerradas que no suelen adaptarse a los clientes, algo que sí puedes conseguir más fácilmente en banca tradicional. Aún así, negocia, siempre negocia e intenta conseguir lo mejor para ti.
Algunas de las entidades online son filiales de bancos más grandes como Openbank con Santander, que viene avasallando al actual rey de las hipotecas por internet: ING Direct. En los últimos años desaparecieron iBanesto (del también extinto Banesto) y Uno-e, que era de BBVA. La tendencia general en el sector es aglutinar bancos mediante compras y fusiones de unos con otros.

MEJORES HIPOTECAS. A tipo fijo las tienen Bankia, Liberbank y Bankinter, entre otros. A tipo variable ve mirando Openbank, ING y Bankia. El resto incluyen mayor vinculación e intereses más caros. Pero es una cosa cambiante, el banco que hoy está genial, mañana empeora o viceversa. Para estar al día, en el este blog realizamos un análisis mensual, a primeros de cada mes, donde seleccionamos las 10 mejores hipotecas a interés variable y las 3 mejores a tipo fijo, explicando cómo está el panorama.

¿Quién decide si te dan o no la hipoteca?

¿Crees que es bueno que sólo una máquina decida si te da o no la hipoteca?

¿Crees que es bueno que sólo una máquina decida si te da o no la hipoteca?

Cuando vas al banco para preguntar por una hipoteca y quieres que te digan si te la darían o no, o quieres negociar porque tienes un buen perfil y buscas mejores condiciones, el director o la directora de la sucursal te pedirá un montón de documentación.

Últimos recibos de pago -si tienes otras deudas-, nóminas, última declaración de la Renta, fotocopia de los DNI, entre otros. Todo a encaminado a saber quién eres, cuánto ingresas, cuánto gastas y si, en definitiva, serás capaz de devolver el préstamo que estás pidiendo.

Todos esos datos son enviados a un departamento de Riesgos, que decidirá si te dan o no la hipoteca. Allí hay analistas que meten todos los datos en complejos programas informáticos que recomiendan darte o no la hipoteca. Es lo que en argot hipotecario se llama scoring.

¿Pero cómo lo sabe la máquina? Se le meten parámetros que se piensa que son de buen cliente y otros que son malos, para que cuando reciban datos sepan cómo clasificarlos. Pero la máquina puede dar datos poco exactos o desviarse, así que todo es interpretado por un experto analista.

Sin embargo, la tendencia actual y novedosa es sustituir tanto los programas actuales como al analista por algoritmos matemáticos, que harían la presencia humana innecesaria. O sea que una máquina, exclusivamente una máquina, decide si te dan o no la hipoteca.

La intención es que las decisiones se tomen con criterios homogéneos, que se dé siempre la misma importancia a las mismas cosas, eliminando el sesgo humano. Para lograr que el algoritmo no se equivoque y sea muy preciso se le entrena. Se le meten parámetros que el banco ha obtenido de toda su experiencia con clientes durante años.

Cuantos más datos se le metan al algoritmo, más tiempo tardará en calcular, pero también más capaz será de analizar a fondo tu perfil y mayor la probabilidad de acertar en su decisión. Es muy caro entrenar un algoritmo, pero dicen que merece la pena invertir para no equivocarse con los futuros clientes.

En Estados Unidos ya hay algoritmos que calculan el precio de tu seguro del coche en función de cómo conduces, porque recogen datos de cómo frenas, a qué velocidad vas, etcétera. Son robots muy inteligentes que toman sus propias decisiones en función de las muchísimas variables que se les han enseñado.

Se cree que en España, para 2020, ya no habrá scoring tradicional hecho con un programa de Riesgos y un analista, sino que los algoritmos matemáticos decidirán exclusivamente sobre si se aprueba o no una operación hipotecaria. ¿Te parece bien? ¿Qué opinas? Yo creo que avanzar con la tecnología está muy bien, pero que el ser humano no debe apartarse, y la respuesta de los algoritmos también debe estudiarla un experto porque las máquinas pueden fallar, o ha podido equivocarse quien le suministró los datos para el cálculo de cada caso.

Documentación para pedir una hipoteca

Tol día haciendo fotocopias

Tol día haciendo fotocopias

Elegidos y contactados los bancos a los que pedir hipoteca, cada uno te dará una lista de cosas a presentar para que su departamento de Riesgos realice una operación llamada scoring.

Se trata de meter en un sistema informático un montón de variables (edad, ingresos, dinero solicitado, número de hijos, casa a comprar, otras deudas, etc.) y esperar a que la máquina diga si daros una hipoteca es algo arriesgado para el banco (y os la denieguen) o, por el contrario, es una operación segura y rentable porque tenéis pinta de devolver hasta el último céntimo.

Con la banca online es difícil negociar porque las simulaciones y solicitud se realizan por internet y, como de entrada ya tienen buenas condiciones, no están dispuestos a mejorarlas.

Por el contrario, en un banco con oficinas es más sencillo porque tratas bis a bis con un empleado, a veces el director, y tiene capacidad de maniobra consultando a su central de hipotecas. Todo dependerá también de la necesidad que tenga de aumentar su cartera de clientes y de lo bueno que le parezcas. No te rindas: donde un banco ve un escollo, otro puede ver una operación estupenda.

Cada entidad pide una documentación, si bien muchos coinciden en:

- 3 últimos recibos de préstamos actuales (si los tienes), para confirmar que pagas religiosamente y nunca has tenido un retraso. Si no los tienes en papel, los puedes imprimir desde la web de tu banco o solicitarlos en una oficina (te los dan en el acto)

- 3 últimas nóminas, para conocer tu antigüedad, tipo de contrato e ingresos. A veces también piden la vida laboral y el contrato

- que firmes un papel para que consulten al Banco de España si tienes otras deudas. Una cosa es decirlo y otra que sea verdad. Los bancos intentan comprobar todo lo que pueden

- Justificación de otros ingresos, si los tienes

- DNI, para comprobar la identidad y tener los datos personales más básicos

- Última Declaración de la Renta presentada, para saber qué se mueve en tu mundillo económico y cuántos ingresos reales tienes

- Nota simple de la vivienda que quieres comprar, para obtener información de la misma. Se pide en el Registro de la Propiedad del municipio en el que está inscrita la casa

- Libro de familia, para comprobar tu situación familiar

- Situación matrimonial, para demostrar si estás viudo o casado en gananciales o separación de bienes (si es el caso)

- Contrato de arras o señal, sobre la vivienda que quieres comprar

- Movimientos bancarios de tus cuentas actuales, para conocer tu estilo de vida, tipo de consumo, saldo medio de la cuenta y posibles descubiertos