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El por qué de los gastos de compraventa con hipoteca

Una sangría de dinero

Una sangría de dinero

Cuando compras una casa tienes que pagar un montón de cosas, que aumentan si lo haces con hipoteca. Cada cosa tiene un por qué, que te vamos a aclarar a continuación.

Antes de decidir si el banco te da la hipoteca, la entidad te pide dos cosas: tasación y nota simple de la vivienda. Tú puedes aportar ambas cosas, si bien el banco a lo mejor no lo acepta por querer controlar todo el proceso. Pero tú insiste porque puedes ahorrar dinero.

Una nota simple cuesta 3,60 euros aproximadamente y puedes conseguirla yendo al Registro de la Propiedad del municipio donde está la vivienda y rellenando un impreso. Te la dan en el acto. También te la mandan por Internet por 9 €. Siempre será más barato que los casi 22 € que cobran los bancos. Eso sí, tiene que estar actualizada.

La tasación también puedes aportarla tú siempre que tenga una antigüedad máxima de 6 meses y la realice una empresa homologada. Comparando precios puedes ahorrar respecto a lo que cobrará el banco, que prefiere que no te encargues de estas labores, pero que a su vez no te lo puede negar siempre que cumplas todo lo mencionado.

El notario cobra por dar fe de que compras una casa y de que firmas ciertas condiciones en la hipoteca. Es un mediador independiente que vela por los intereses de todas las partes y te ayuda a resolver problemas con el banco o con el vendedor, aseguraándose de que todo es legal y no compras una casa con cargas de ningún tipo.

El Registro de la Propiedad anota para constancia oficial y pública que la casa está a tu nombre y que tiene una hipoteca. La Agencia Tributaria de tu comunidad autónoma cobra impuestos por comprar la casa y por inscribir la hipoteca, es lo que se llama Actos Jurídicos Documentados (AJD) y es un porcentaje del precio de escritura de la casa. Varía según la comunidad autónoma y es lo más caro. Ya sabes, “Hacienda somos todos” y trinca de todas partes.

Si hay hipoteca de por medio, el banco quiere controlar todo e impone que estos trámites los realice una gestoría con la que trabaja habitualmente y que suele cobrar unos honorarios muy abultados, en ocasiones abusivos, como por ejemplo 500 € por la compra de la casa y otros 500 € por los trámites de la hipoteca. La cifra final varía de un banco a otro. Primero te realizan una provisión de fondos, o sea retienen un dinero en tu cuenta en previsión de los gastos, y al final te cobran lo que realmente ha costado el proceso.

Por eso, antes de meterse en la compra de una vivienda hay que tener ahorrado para correr con los gastos asociados, máxime si se hace con hipoteca, ya que aumentan hasta rondar el 10%. En una entidad y dependiendo del importe de la hipoteca serán inferiores a ese porcentaje, pero en otro casos puede llegar hasta el 12% o el 15% del precio del piso.

Esto demuestra lo lucrativo que es para varios colectivos la compra de una vivienda, sobre todo co hipoteca, y que por ello se fomente mucho más la compra que el alquiler, con menos trámites y sin tantos costes extra para el inquilino.

Documentación para pedir una hipoteca

Tol día haciendo fotocopias

Tol día haciendo fotocopias

Elegidos y contactados los bancos a los que pedir hipoteca, cada uno te dará una lista de cosas a presentar para que su departamento de Riesgos realice una operación llamada scoring.

Se trata de meter en un sistema informático un montón de variables (edad, ingresos, dinero solicitado, número de hijos, casa a comprar, otras deudas, etc.) y esperar a que la máquina diga si daros una hipoteca es algo arriesgado para el banco (y os la denieguen) o, por el contrario, es una operación segura y rentable porque tenéis pinta de devolver hasta el último céntimo.

Con la banca online es difícil negociar porque las simulaciones y solicitud se realizan por internet y, como de entrada ya tienen buenas condiciones, no están dispuestos a mejorarlas.

Por el contrario, en un banco con oficinas es más sencillo porque tratas bis a bis con un empleado, a veces el director, y tiene capacidad de maniobra consultando a su central de hipotecas. Todo dependerá también de la necesidad que tenga de aumentar su cartera de clientes y de lo bueno que le parezcas. No te rindas: donde un banco ve un escollo, otro puede ver una operación estupenda.

Cada entidad pide una documentación, si bien muchos coinciden en:

- 3 últimos recibos de préstamos actuales (si los tienes), para confirmar que pagas religiosamente y nunca has tenido un retraso. Si no los tienes en papel, los puedes imprimir desde la web de tu banco o solicitarlos en una oficina (te los dan en el acto)

- 3 últimas nóminas, para conocer tu antigüedad, tipo de contrato e ingresos. A veces también piden la vida laboral y el contrato

- que firmes un papel para que consulten al Banco de España si tienes otras deudas. Una cosa es decirlo y otra que sea verdad. Los bancos intentan comprobar todo lo que pueden

- Justificación de otros ingresos, si los tienes

- DNI, para comprobar la identidad y tener los datos personales más básicos

- Última Declaración de la Renta presentada, para saber qué se mueve en tu mundillo económico y cuántos ingresos reales tienes

- Nota simple de la vivienda que quieres comprar, para obtener información de la misma. Se pide en el Registro de la Propiedad del municipio en el que está inscrita la casa

- Libro de familia, para comprobar tu situación familiar

- Situación matrimonial, para demostrar si estás viudo o casado en gananciales o separación de bienes (si es el caso)

- Contrato de arras o señal, sobre la vivienda que quieres comprar

- Movimientos bancarios de tus cuentas actuales, para conocer tu estilo de vida, tipo de consumo, saldo medio de la cuenta y posibles descubiertos

Pasos previos a la compra de un piso (II parte)

huevosContinuando con el artículo del miércoles, aquí van consejos prácticos a tener en cuenta antes de hacerse con una vivienda.

Si compras sobre plano exige documentos que certifiquen por escrito todo lo que te prometen y recibos de las cuotas que pagas antes de recibir la vivienda.

Sobre las cooperativas sólo he escuchado malas experiencias, de juicios, retrasos y timos, así que yo me abstendría y miraría sólo pisos de bancos, de particulares o de promotoras y constructoras solventes, conocidas y de gran trayectoria.

Ahora que Hacienda no me oye, suele ser habitual pagar una parte del piso en negro. Para hacerlo, la vivienda se escritura en menos dinero del que se vende.

Pero hay que tener cuidado de que la cifra no cante demasiado a Hacienda cuando la revise. Los notarios suelen hacer la vista gorda, salvo que la cantidad sea demasiado baja. La entrega del dinero se suele hacer el mismo día de la compaventa, antes o después de la visita al notario.

Es mejor que el piso sea completamente exterior y, en caso de estar en un edificio, que esté en un piso alto, si bien es mejor evitar los últimos pisos o áticos en viviendas construidas hace muchos años o no remodeladas, porque suelen dar problemas de humedades por mal aislamiento.

En las fincas con ascensor los pisos más valorados son los más altos, mientras que en edificios sin ascensor las viviendas más valiosas son las primeras. Pregunta al vendedor si el edificio ha pasado la ITE (Inspección Técnica de Edificios) o de si hay alguna obra pendiente en la finca.

Pregunta al vendedor si tiene alguna derrama vigente (o se prevé) y exígele un certificado de que está al corriente de pagos con todos los suministros, incluida la comunidad de vecinos para que no te deje deudas pendientes. Al asumir tú la titularidad de la vivienda también deberás llamar a los proveedores de luz, gas, agua, etc, para cambiar el titular de los servicios y dar un número de cuenta donde domiciliar los recibos.

También es importante pedir una nota simple al Registro de la Propiedad para comprobar que la casa está libre de cargas. Si compras mediante hipoteca, la gestoría que contrate el banco lo hará por ti. Así te aseguras de que no compras propiedades con hipotecas pendientes.

El IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) del año que se vende el piso lo paga el dueño de la vivienda, teniéndote tú que hacer cargo desde el año siguiente. Hay que dejarlo todo bien atado para que ningún cabo suelto te amargue el inmenso placer de comprar y estrenar la casa que tanto deseas.