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Cómo pedir y contratar una hipoteca por Internet

Trucos y consejos para no desesperarte

La banca online se ha modernizado tanto que ya no sólo podemos abrir y cerrar cuentas, hacer transferencias y pagar con el móvil…

Podemos contratar una hipoteca exclusivamente por Internet, con la firma en la notaría como único y último contacto personal.

El resto es todo a través de la Red: la información que te dan, la presentación de documentación, la resolución de dudas y la comunicación en general. Eso hace que tengas que manejarte bien con las nuevas tecnologías, no tengas miedo de Internet ni tampoco desconfíes. En este sentido, la gente más joven es la más dispuesta a interactuar así con el banco, una forma que también viene bien a quien no tiene tiempo ni ganas de pisar una sucursal.

Pero para contratar un préstamo por Internet tienes que saber de hipotecas -en el blog te ayudamos, lee todo lo que tenemos publicado sobre contratar hipotecas-. Debes conocer mucho más que si la contratas por el medio tradicional de ir a la sucursal bancaria.

Como es un proceso a lo Juan Palomo en el que tú te lo haces todo, tienes que tener no sólo destreza en el manejo de la Red sino conocimientos avanzados de lo que es una hipoteca, cómo se contrata, qué abusos te podrían cometer y cómo evitarlos…

Para pedir una hipoteca por Internet, lo primero que tienes que hacer es comparar precios y ofertas, ya que no todos los préstamos online son iguales. Elige los tres que te parezcan mejores: actualmente están bien los de Coinc (Bankinter), ING y Oficinadirecta (Santander), y fíjate que sean entidades de solvencia o que tengan bancos fuertes detrás.

Luego entras en su web, haces una simulación con tu caso y después pinchas en solicitar, pedir o el botón que tengan para eso. Lo demás es sólo seguir los pasos y tiempos que te vayan marcando.

Después tienes que reunir toda la documentación que te pidan (normalmente DNI, recibos de otros préstamos si los tienes, movimientos de tu cuenta, contrato laboral, última Declaración de la Renta…). Escanéalo y envíalo por el medio que te digan: email, a través de su web… Y pregunta si tienen asesor online o teléfono al que llamar en caso de dudas, para que no sea un infierno tener que vértelas a solas con un farrogoso mundo sin ayuda ni contacto humano.

Como en los créditos presenciales, léelo todo con atención y pásalo también a leer a un gestor o abogado experto en materia hipotecaria para que detecten cualquier abuso bancario que quieran colarte y te expliquen lo que no hayas entendido o no te hayan dejado claro por Internet. Utiliza también el derecho que tienes a que en la notaría te revisen el préstamo y aclaren tus dudas gratuitamente una semana antes de la firma.

Lo malo es que no podrás negociar. Así como en una sucursal puedes pedir al empleado que ajuste la oferta a tu perfil, en la banca online las hipotecas son lentejas: si te gustan las tomas y si no las dejas, porque no te van a mejorar nada. Pero también es verdad que, tradicionalmente, han sido las más baratas… Hasta ahora.

Con la ofensiva de BBVA a Euríbor + 0,89% se han quedado atrás los préstamos de Euríbor + 99%, así que si quieres contratar un présamo online espérate unas semanas porque lo más probable es que veamos nuevas ofertas en breve.

El Supremo recula sobre los impuestos de la hipoteca para ahorrar a la banca 4.000 millones

Vaya marcha atrás del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo, el más alto de todos en España, explica la sentencia que ya avanzó a finales de febrero sobre que los clientes tenemos que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que forma parte de los gastos de constitución de una hipoteca.

Aunque desde principios de 2016 algunos bancos comparten el pago de ciertas cosas, como práctica habitual la banca ha impuesto al cliente el pago de tasación, registro, notaría, gestoría e impuestos) en el contrato del préstamo, normalmente en la cláusula cuarta. ¡Búscalo y verás como a ti también te pasa! Lo han hecho de forma generalizada, sin dar opción a que nos negáramos, y los clientes hemos aceptado como un peaje necesario para tener la hipoteca, por mucho que nos doliera pagar tanto dinero.

Las asociaciones de consumidores calculan que hay entre 6 y 8 millones de hipotecas afectadas -todas las que hay-, más las que ya se han cancelado, con lo que el número de personas que podrían reclamar es altísimo y el dinero considerable, aunque menor que en la cláusula suelo si no contamos los impuestos.

Por eso el Tribunal Supremo acaba de recular sobre lo que ya dijo en 2015. Entonces reconoció que si el banco impone al cliente el pago de todos los gastos en una cláusula del contrato es abusiva y, por tanto, debe anularse.

Eso desató un gran revuelo que aún continúa y por eso el Supremo ahora se desdice, opinando que los impuestos los debe pagar el cliente. Oooohhhh, casualmente la parte más cara de todos los gastos. Si quitamos los impuestos, el Supremo está ahorrando a la banca una factura de 4.000 millones €, según Moody’s, una agencia especializada en calcular riesgos financieros.

Lo más cutre es que el Tribunal Supremo se escuda en que no le toca decidir si pagamos los impuestos o no. Menciona sentencias del pasado y se le ve mucho el plumero. Da por cerrada la batalla de los impuestos al decir que nos toca pagarlos a nosotros, según su interpretación de una ley que el Tribunal Constitucional dijo que era válida y que sólo podría cambiar el Ministerio de Hacienda.

Abusivo desde luego que es, porque es una cláusula que por lo general se ha impuesto sin que pudiéramos negociar. Que nos devuelvan el dinero o no es algo que nos tocará pelear y para lo que espero que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea vuelva a echarnos un cable, aunque tarde años en resolverse, como ha pasado con la cláusula suelo.

Cómo reclamar los otros gastos de la hipoteca

Saca la calculadora y a calculaaaaaarrr

Como os dije en el último post, excepto los impuestos -de momento- los gastos de la hipoteca siguen pudiendo reclamarse. En diciembre de 2015 el Tribunal Supremo dijo que imponer al cliente el pago de todo es un abuso y, por tanto, esa cláusula cuarta del contrato de la hipoteca en la que suele aparecer escrito es anulable.

Esto nos da opción a reclamar el pago que hemos hecho por la tasación, la gestoría, el registro de la propiedad y la notaría. La cantidad que cada cliente puede reclamar es una media de 1.500 €, pero no tiene por qué ser tu caso: la cantidad final y definitiva que puedes reclamar la encontrarás en las facturas que te dieron cuando te mandaron a casa el contrato de la hipoteca.

Ahí tienen que venir los honorarios de la gestoría, lo que pagaste a la notaría y al registro de la propiedad. Para cada cliente es una cantidad porque suele depender del dinero que te prestaron. Los gastos de la hipoteca son mucho más caros si pediste 200.000 euros que si te dejaron 50.000.

La factura de la tasación te la dio el banco cuando la recibió de la tasadora y te dio el informe. Si no te la dio o no la encuentras, pídele al banco la factura. Si no la tiene, contacta con la empresa tasadora y pídele una copia. Mención especial debo hacer a Tinsa, que está cobrando 20 euros por dar una copia de su factura. Una vergüenza su negocio indecente y abusivo por buscar un documento y enviarlo en pdf por correo electrónico al día siguiente.

Para reclamar, suma todas las cantidades que pagaste para saber cuánto debes pedir al banco. Lo primero que debes hacer es enviar un escrito al Servicio de Atención al Cliente (SAC) de tu entidad bancaria.

Si no sabes cómo redactarlo puedes buscar modelos en Internet o acudir a la OMIC, oficina municipal de información al consumidor de tu localidad para que te asesoren, lo redacten e incluso presenten por ti gratuitamente. Tanto si lo presentas tú como si lo tramitan ellos necesitas fotocopia del contrato de la hipoteca y de todas las facturas.

Si en dos meses el banco no responde o te dice que no, cosa que viene sucediendo en todos los casos porque la banca se niega a pagar excepto que alguna vez le condene el Tribunal Supremo directamente, sólo te queda la vía judicial.

En este caso, hay abogados que sólo recomiendan que denuncies si te deben de 2.000 euros en adelante. Esta cifra incluye el total que sumen las facturas más los intereses legales que haya generado ese dinero en los años que ha pasado desde que lo pagaste, o sea que puedes sumar un 12% al total de las facturas y así sabes la cifra total que podrías recuperar.

En cualquier caso, aunque el abogado se lleve una comisión, el dinero es tuyo y si puedes obtenerlo, puedes intentarlo. Consulta con abogados expertos en Derecho financiero y que hayan ganado casos de este tipo. Aunque la cosa puede ir lenta, al menos ahora hay juzgados especializados en abusos hipotecarios en cada provincia. Si no te puedes permitir un abogado, habla con el Colegio de Abogados de tu región para ver si tienes derecho a reclamar con Justicia gratuita.

¿Y hay plazo para hacerlo? Aunque cuando salió la primera sentencia del Supremo en 2015 se dijo que había 4 años desde que se terminó de pagar la hipoteca o salió la sentencia, lo cierto es que los abogados opinan que no hay plazo, que puedes hacer cuando quieras porque no prescribe al tratarse de una cláusula declarada nula por abusiva.

Qué otros gastos de la hipoteca sí puedes reclamar al banco

 

La lucha continúa…

El Tribunal Supremo ha echado un capotazo a la banca decidiendo, en su última sentencia aún pendiente de publicarse, que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) debemos pagarlo los hipotecados como clientes y, por tanto, se entiende que si lo reclamamos el banco se agarrará a esta sentencia y no nos devolverá el dinero.

Es la mayor cantidad de todas las que pagamos dentro de los llamados gastos de la hipoteca, ya que supone alrededor del 80%.

Moody’s, agencia especializada en calcular el riesgo de operaciones financieras, ha dicho que esta sentencia del Supremo ha ahorrado a la banca 4.000 millones, que por el momento es más de lo que lleva pagado por la cláusula suelo, que según también Moody’s por ahora han sido entre 3.500 y 4.000 millones. Según la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), cada cliente pierde una media de 2.500 euros si no recupera lo pagado en impuestos.

Esta sentencia ha sido un jarro de agua fría que, sin embargo, no nos cierra la puerta a reclamar el resto de gastos hipotecarios: tasación, gestoría, notaría y registro de la propiedad. Aún sigue vigente la sentencia que el mismo Tribunal Supremo emitió en diciembre de 2015 opinando que imponer al cliente el pago de todos los gastos de la hipoteca es nulo por abusivo.

Además, en la sentencia actual sobre los impuestos, el Supremo reconoce que el papel oficial (llamado timbre) que usan en la notaría debe pagarse a medias entre banco y cliente, y que las copias del contrato de compraventa las pague quien las solicita, por lo que de momento podemos reclamar al banco que pague la mitad del contrato original y su copia.

Pero, además, se le puede pedir que nos dé el dinero que pagamos por la gestoría, siempre que fuera el banco quien la impusiera y decidiera cuál, como suele ocurrir. Y también que nos pague el importe íntegro que pagamos al registro de la propiedad, ya que la hipoteca se inscribe en el registro para que sea pública, ya que esto sólo interesa al banco porque así tiene efectos jurídicos y, en caso de que no le paguemos, puede ejecutarla y embargar la vivienda de forma fácil, legal y rápida.

La tasación, que exige la entidad y nosotros como clientes no la querríamos ni necesitaríamos en muchos casos, también debe pagarla el banco, si bien es un punto que genera bastante controversia porque sólo algunos jueces se ponen de lado de los clientes, mientras que otros optan por dar la razón a la banca.

Las asociaciones de consumidores están que trinan con esta última sentencia del Tribunal Supremo, aunque todas harán valoración final cuando se publique entera. Adicae cree que el Supremo está reculando sobre la que emitió en diciembre de 2015 donde reconocía que la cláusula, normalmente la cuarta, que obliga al cliente al pago de todos los gastos de la hipoteca, es nula por abusiva. Al igual que Facua, espera que el asunto llegue a Europa.

Por eso, no hay que dar aún los impuestos totalmente por perdidos. Aunque supondrían una sangría a la banca, si el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) opinara que las entidades deben ser quienes corran con el gasto, tendríamos opción de reclamar y posibilidad de éxito. Hasta ahora, este tribunal ha sido el único que ha decidido a favor de los clientes españoles en todas las causas que se le han presentado. Todo es cuestión de tiempo, esperemos a ver qué dice ahora.

Por qué no deberíamos pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

 

Cuando se me rompa el látigo… ¡También me lo pagas!

El Tribunal Supremo dijo el pasado 28 de febrero en un comunicado que los clientes hipotecarios debemos pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), el mayor de todos los gastos asociados a la constitución de una hipoteca, en la que también el banco nos suele imponer el pago de la tasación, la gestoría, la notaría y el registro de la propiedad.

¿Pero por qué no deberíamos pagar estos impuestos? Aunque en artículo 8 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados se dice que el prestatario (quien recibe el préstamo) debe pagarlo (o sea se entendería que nosotros como clientes), más abajo, en el artículo 28 se dice que debe hacerse cargo “el adquiriente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos a cuyo interés se expidan”.

¿Y quién quiere que la hipoteca se firme ante notario? El banco. Está bien que una persona neutral dé fe de que compramos con hipoteca, pero también es algo que podría resolverse a nivel privado con un documento entre el banco y el cliente, como ocurre con los préstamos personales o la contratación de un depósito o un plan de pensiones.

Que la casa se firme ante notario y luego se inscriba en el registro de la propiedad a nombre del nuevo dueño tiene todo el sentido. ¿Pero por qué debemos hacer lo mismo con la hipoteca? ¿Quién se beneficia realmente de que se inscriba la hipoteca en el registro y de que se firme ante notario? El banco, porque así lo convierte en un asunto público y puede ejercer más fuerza y presión si dejas de pagar y ejecuta la hipoteca. Ni más, ni menos.

En este caso y, dada la ambigüedad de la Ley que lo regula, podría entenderse que, como el banco es el interesado en notaría y registro, también debería hacerse cargo de los impuestos que esto conlleva. Igual que debería ocuparse de pagar a la gestoría que te impone para que resuelva todo el papeleo y que debería correr con el gasto de la tasación.

¿Para qué es la tasación? Para que el banco se haga una idea del valor de mercado real de la vivienda, recurriendo a una tercera persona, en este caso a una tasadora homologada, que no deberían pero también suelen imponer sin dejarte elegir, y no veas cómo infla eso la factura.

Tasación en mano, además de evitar fraudes y picaresca de gente que pida por ejemplo 150.000 euros para una casa que vale 120.000, el banco quiere el informe para saber cuánto podría pedir por la vivienda si dejas de pagar, la embarga y saca a subasta.

Los clientes no necesitamos realmente todos estos trámites, con un contrato privado como el de un préstamo personal nos sería suficiente; es el banco el mayor interesado en que se haga público y todo lo que conlleva. Eso sí, algunas entidades son listas y desde hace un par de años, justo cuando estalló la primera sentencia del Tribunal Supremo sobre el tema, empezó a compartir el pago de algunos gastos de la hipoteca, pero nunca los impuestos (IAJD).

Nosotros, borregos y desinformados, solíamos tomárnoslo como un peaje necesario para acceder a la hipoteca, sin plantearnos realmente que no tendríamos por qué comulgar con ruedas de molino y además costearlas.

Por qué el Tribunal Supremo quiere que paguemos el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

 

El Supremo intenta proteger de nuevo a la banca para que no suelte dinero a los clientes estafados

El Tribunal Supremo acaba de decir que quienes tengan hipoteca deben pagar todo-todito el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y sólo compartir el gasto en notaría. De los demás gastos en esta ocasión no ha dicho nada, así que sigue vigente la sentencia de diciembre de 2015 en la que se anulaba, por abusiva, la cláusula en la que se obliga al cliente a hacerse cargo de los gastos de la hipoteca.

¿Pero por qué no reconoce que es abusivo que paguemos el IAJD? Se ampara en lo que ya opinó su Sala Tercera de lo Contencioso-Administrativo anteriormente, o sea por una pura cuestión de coherencia. ¿Nada más? Viendo sus antiguas sentencias de abusos hipotecarios, vemos que no es un tribunal de mojarse mucho…

De momento no explica nada más, quizá en la sentencia entera que se emita próximamente sí, pero lo más probable es que, cuando eso ocurra, aluda a que hay una norma en la que se especifica que este tipo de impuestos debe pagarlos quien tiene interés en que la operación se haga. En este caso parece claro que, como quien tiene interés en que se firme la hipoteca somos los clientes, deberíamos pagarlo nosotros. Peeeeero, hay bastante ambigüedad al respecto, así que el próximo día veremos por qué los clientes no tendríamos que pagar el IAJD.

Mientras tanto, hoy analizamos por qué el Tribunal Supremo tapa a la banca. Ya no estamos en crisis, no es como cuando había muchos desahucios, la gente lo pasaba peor, España no crecía y se destaparon abusos hipotecarios como el suelo, que hizo que mucha gente dejara de pagar la hipoteca. A la economía le va mejor, en general.

El Supremo tampoco quiere dar otro varapalo más a la banca. Ya les dio la de cal condenándoles en el suelo y las multidivisa, y ahora les da la de arena con los gastos y con el IRPH, del que habló hace un par de meses, también a favor del sector bancario.

No quiere perjudicar la reputación de la banca, ya muy dañada con una ristra de abusos que han saltado a los medios de comunicación y a los juzgados (suelo, multidivisa, swaps, preferentes, redondeo, multidivisa, IRPH, gastos…). Precisamente se han creado juzgados específicos para abordar estos casos porque colapsaban los juzgados tradicionales.

Tampoco quiere mermar sus cuentas. Si todos los hipotecados reclaman los gastos de la hipoteca podemos juntarnos más de 8 millones de personas pidiéndoles entre 10.000 y 18.000 millones de euros, los cálculos no se ponen de acuerdo. Mucha pasta ahora que empiezan a remontar gracias a las hipotecas a tipo fijo, que han decidido potenciar porque el Euríbor sigue en negativo y la última previsión es que no empezaría a subir de forma signifitiva hasta mediados de 2019.

Un dineral que debe sumarse también a lo que ya han pagado por el suelo, que se calcula entre 3.500 y 4.000 millones de euros, y lo que pagarán por la multidivisa y algunos casos más. Además, el IAJD es lo más caro de todos los gastos de la hipoteca, donde también se incluyen el de tasación, gestoría, notaría y registro. Supone alrededor del 80% de lo que pagamos por los gastos de la hipoteca. Por eso la banca cree que la factura máxima que podría pagar por la devolución de los gastos es de 3.000 millones y no de los 10.000-18.000 millones que comentaba antes.

Todo esto es una prueba más de hasta dónde llega la presión del sector bancario para que se le siga protegiendo a pesar de que debería asumir las consecuencias de lo que ha hecho y sigue haciendo mal, y aunque así se perjudiquen los intereses de millones de personas. Prueba de que se parte de la banca siente culpable y no quiere más jaleos es que desde hace un par de años hay bancos como Santander, BBVA, Sabadell, Bankinter, Abanca y La Caixa, entre otros, asumen una pequeña parte de los gastos.

Que no te la claven en la cancelación registral de la hipoteca

Defiéndete, protégete, que no te den un sablazo

Defiéndete, protégete, que no te den un sablazo

Este año, al igual que el pasado, se cancelarán más hipotecas de las que se firmarán. Esto significa que, a pesar de que la firma de nuevas hipotecas aumenta año tras año desde hace 2014, todavía no es suficiente para compensar el número de préstamos hipotecarios que terminan de pagarse.

Sociedad de Tasación cree que este año se constituirán 315.000 nuevas hipotecas, así que entendemos que muchas más serán las que tengáis que cancelar.

Si es tu caso: ¡¡Enhorabuena!! Estarás deseando quitarte de encima la losa de la hipoteca. ¿Y lo bien que vas a vivir en cuanto ya no te gire el banco un recibo mensual de varios cientos de euros? Uffff, qué respiro para todo y para todos los de la casa. Ya no pagarás ni un céntimo más de intereses, la casa será totalmente tuya y ese dinero ahora lo podrás dedicar a otras cosas que te hagan falta o, simplemente, a ahorrarlo; los ahorros son imprescindibles.

Pero, ojo, a ver si es verdad que ahorras y que no empiezas pagando de más por cosas que no deberías. ¡Que no te engañen! Ya vimos que tú puedes hacer la cancelación registral fácilmente siguiendo estos pasos y por supuesto mucho más barato: entre 500 € y 1.200 € menos que si te lo hace el banco.

Y ojo también con que el banco te quiera cobrar por cosas que debe hacer o dar gratis. Pero la entidad no es la única que puede darte un sablazo en este momento tan feliz como engorroso de cancelar la hipoteca. En este proceso tendrás que pasar por la notaría, Hacienda (Agencia Tritutaria) y el Registro de la Propiedad. Lo de Hacienda es simbólico porque sólo has de pagar el impreso que rellenas y presentas, algo así como un euro. Con lo caro que es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) cuando firmas una hipoteca, cuando la cancelas está exento de pago. ¡¡Toma!!

Pero en la notaría y el registro hay aranceles establecidos, o sea precios fijos que, según sentencia del Tribunal Supremo, no pueden alterar bajo ningún concepto. En el pasado se han visto casos de notarías que querían cobrar una cantidad por una escritura de cancelación de una hipoteca simple, y otra cantidad si era porque la hipoteca se iba a modificar (novación) o a cambiar de banco (subrogación).

Tampoco te pueden cobrar diferentes aranceles en notaría o en el registro porque quedara mayor o menor capital pendiente de amortizar en la hipoteca. O sea que lo hayas pagado todo, te quedaran 1.000 ó 50.000 €, da igual, la tarifa debe ser igual para todas las hipotecas. Por la escritura, la notaría debe cobrar 30,05 € y ni un céntimo más, aunque el documento tenga matriz y más de 5 folios, dando igual si es copia autorizada o simple.

En el registro, el mínimo que pagarás son 24,04 €, si el bien que cubría la hipoteca no supera los 6.010,12 €. La cantidad aquí sí depende de cuánto quedara por pagar. A esa cifra le tienes que quitar el 90%, con reducción del 5% adicional en algunos casos.

Y, bueno, que tampoco te quiera encalomar el banco tooooodos los gastos de la cancelación registral hecha por ellos, ni que te obligue a que la hagan ellos. Si eso aparece así redactado en el contrato de la hipoteca, es anulable por abusivo, como ya se ha dicho en sentencia judicial del Tribunal Supremo.

Cancelación de la hipoteca: ¡¡Que no te cobre nada el banco!!

Se acaba de enterar de lo que le quiere cobrar el banco por la cancelación hipotecaria

Se acaba de enterar de lo que le quiere cobrar el banco por la cancelación hipotecaria

Con cancelación de la hipoteca podemos referirnos a dos cosas. La cancelación de la deuda es terminar de pagar todo y que no te pasen cuotas nunca más. ¡¡Por fiiiiiiiiiin!! Ya no les debes nada. Algunos préstamos sí incluyen comisión de cancelación, que algunas entidades cobran cuando terminas de pagar la hipoteca; pero eso es otra cosa. Lo ideal es negociar al principio, antes de firmar, para que no la incluyan.

La otra cancelación es la registral, o sea borrar del Registro de la Propiedad que la vivienda tiene una hipoteca. Te la puedes ahorroar si no pretendes hacer nada con la casa y te da igual que aparezca inscrita en el registro con una hipoteca, aunque hayas terminado de pagarla. A los 20 años de acabar, el registro la borra gratuitamente y sin que hagas nada.

Peeero, si quieres vender la casa tienes que cancelar la hipoteca en el registro, porque sino la vivienda aparece “con cargas” y nadie querrá comprarla, además de que ningún notario da por buena una operación así. Si la casa no tiene hipoteca, en el registro tampoco debe aparecer.

Entonces, te toca hacer la cancelación registral. Algo que suena a chino, que no sabías que existía o que debe hacerse. Aparece el banco, te dice que por 1.200 € o burrada similar te lo hace. Te quedas como la muchacha de la foto. Te indignas, te cabreas, te asustas y al final te resignas. Total… No tienes tiempo, no sabes cómo se hace y se lo encargas al banco.

Eeeeennn, eeennn, eeeenn (sonido de alarma en cárcel de película). ¡¡No caigas en la trampa!! El banco no tiene por qué hacerte la gestión, sobre todo porque te factura como si fuera una gestoría, que no lo es y no presta ese servicio, y porque además el Banco de España reconoció en 2016 que no puede cobrar por algunos servicios de la cancelación registral por los que actualmente está cobrando. No te puede pedir un duro por emitir un certificado de deuda cero, imprescindible para que el notario confirme que tu hipoteca se terminó de pagar.

Tampoco te pueden cobrar por que un apoderado del banco vaya a firmar ante notario que ese certificado es auténtico y que no debes nada. Igual que lo hacen, pero no deberían tampoco, por recopilarte documentación de la hipoteca ni de cualquier parte del proceso de cancelación.

Muy crápulas son algunas entidades. ¡¡No sueltes ni un duro!! Todo lo mencionado deben hacerlo gratuitamente. Al final y al cabo la hipoteca está registrada a su favor y te ampara el Banco de España. Que no te la claven y no te dejes chantajear, otra de sus tácticas. El banco no es el único que sabe o puede hacerlo.

Tú puedes hacer tu propia cancelación registral sin que tengan que oponerse, boicotear o cobrar por ello. Aquí te explicamos cómo, pero si no tienes tiempo, puedes acudir a una gestoría o pedir ayuda en la notaría. Sólo son tres ratos en tres mañanas, además de pedir el certificado de deuda cero al banco, que a lo mejor puedes solicitar por Internet. Nada más, puedes ir haciéndolo cuando puedas y ahorrarte así un dineral que fácilmente alcanza los 700 € y que puede llegar a 1.200 €.

El próximo lunes hablaremos de en qué otros servicios o conceptos aprovechar a dar el clavo en una cancelación y quién lo hace. ¡¡Estad atent@s!!

El juzgado de cláusulas abusivas de Madrid resuelve su primer caso

Habemus primer caso resuelto

Habemus primer caso resuelto

Antes de llegar a su colapso total, que ya lo tiene encima porque sus pasillos contienen 11.000 demandas esperando a ser admitidas, el Juzgado 101 bis de Madrid, uno de los 54 que se crearon en junio para la resolución de los casos de cláusulas abusivas, ya tiene su primera sentencia. Oleeeee. Habemus caso resuelto que el cliente aún puede recurrir.

No es quizá la solución que exactamente le hubiera gustado al hipotecado, pero al menos ha visto resuelto su caso de forma bastante favorabel en un plazo razonable de tiempo, ya que el juzgado se creó en junio y tiene su sentencia en septiembre, lo que acorta mucho los plazos que se van a manejar a partir de ahora.

Dada la escasez de medios materiales y humanos que tienen los 54 juzgados, a los que se espera que les caigan encima 195.245 demandas al año, se prevé que tarden en resolver cada caso 4 años en lugar de los 12 meses que necesitarían si tuvieran cuatro veces más medios de los actuales.

Como es un juzgado que tiene entre manos todas las cláusulas abusivas, y no sólo la del suelo que es la más famosa, la sentencia abarca varias cosas. Anula la cláusula de vencimiento anticipado, por la que el banco podía liquidar unilateralmente la hipoteca por cualquier cosa mínima que no cumpliera el cliente.

Está bien que se la hayan cargado, hay ya varias sentencias contra esta cláusula e incluso el Tribunal de Justicia de la Unión Europea le ha dado caña. Es que es un abuso que incumplas cualquier cosilla y el banco, porque sí y sin negociar contigo ni tener tu consentimiento ejecute la hipoteca e inicie el embargo del piso.

Esta primera sentencia del nuevo tribunal también ha anulado los intereses de demora que había, muy abusivos por estar más de cuatro puntos por encima de los que el cliente debía pagar originalmente al banco.

También ha declarado que la entidad pague algunos de los gastos de constitución de la hipoteca, en este caso la notaría y el registro de la propiedad, porque es el único interesado en la garantía que ofrecen estos profesionales a la hipoteca (dar fe e inscribirla en un registro público).

En cambio, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), el más caro carísimo de todos, debe correr por cuenta del cliente, porque así lo opina el Tribunal Supremo y se deja entrever en la Ley Hipotecaria, dice el juez.

Esto es una lotería según el juez y la provincia que te toquen, pues unos echan mano de la Ley para que lo pague el cliente y otros se lo adjudican al banco. La mayoría va por el primer caso, pero aún no hay 100% acuerdo en la Justicia española sobre este impuesto ni sobre los gastos en general, aunque ya van saliendo sentencias que encasquetan a la banca el pago de al menos alguna cosa, como ha sido ahora el caso.

Guía básica de hipotecas: Euríbor, gastos y comisiones

guia basica hipotecas3Por tercer día, continuamos la guía básica de hipotecas, para que no te pierdas en el mundo hipotecario a la hora de buscar información y negociar con un banco.

EURÍBOR. El European Interbank Offered Rate, abreviado Euríbor, es un índice del que dependen la mayoría de hipotecas a interés variable en España. Se calcula según el interés al que ciertos bancos dicen que se prestarían dinero con otros, o sea meras estimaciones.
Como se ha demostrado su manipulación por ciertos bancos, se quiere hacer sobre préstamos reales entre bancos, pero como cambiaría mucho el panorama, subiendo de golpe las cuotas de las hipotecas, se ha pospuesto su puesta en marcha hasta por lo menos 2019.
Su media es del 2,2% y su cifra más alta fue 5,393% en julio de 2008, lo que puso muchos hogares con el agua al cuello.
Cotiza en negativo desde febrero de 2016 y ha cerrado junio en el -0,149%; se espera que despida julio en torno al -0,16% y que siga bajando poco tiempo más. La previsión es colocarse en el 0% en 2018 y, según a qué analista preguntes, que se ponga por debajo del 1% en 2021 o por encima del 2% en 2020. Para tu información, cada mes publicamos su cifra oficial y analizanmos qué ocurrirá con su cotización.
El Euríbor en negativo es el causante de los tipos fijos iniciales en las hipotecas variables y el increíble aumento de los préstamos fijos, que han pasado de un porcentaje residual, inferior al 10%, a firmarse en 1 de cada 4 nuevas hipotecas.

GASTOS DE LA HIPOTECA. Algunas entidades como Bankia, Caixabank, Bankinter, Santander y BBVA ya comparten algunos gastos de formalización de la hipoteca, los más baratos o los que les atañen muy directamente. La mayoría debes tú seguir costeándola y supone alrededor del 10% de lo que vale el piso.

Los gastos son la tasación, notaría, registro de la propiedad, gestoría que el banco impone para llevar el proceso y que cobra una minuta asatronómica, y los impuestos (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados – IAJD), que son lo más caro. Algunas entidades te informan del gasto aproximado en letra muy pequeña al final de la oferta hipotecaria de su web.

La tasación la puedes aportar tú, siempre que tenga una antigüedad máxima de 6 meses y la haya realizado cualquier empresa homologada.

COMISIONES. Bankia ha lanzado una hipoteca que no las lleva y está triunfando por ello. Algunas entidades sí las cobran, las más frecuentes son: estudio, apertura (0-5%-1%), amortización total (pagar la deuda de golpe), amortización parcial (pagar por adelantado parte de la deuda), cancelación (terminar de pagar el préstamo), subrogación (cambiar la hipoteca de banco), novación (cambiar las condiciones del préstamo, lo que requiere firmar una nueva hipoteca con la misma entidad).