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Desmitificando el proceso de subrogación hipotecaria

La subrogación hipotecaria es un tema que, aunque puede parecer complicado, es de suma importancia para aquellos que buscan optimizar sus finanzas. A lo largo de este artículo, te ofreceremos una guía paso a paso sobre cómo subrogar tu hipoteca y cuándo es conveniente hacerlo. Desde la definición hasta el proceso, cubriremos todo lo que necesitas saber para tomar decisiones informadas.

¿Qué es la subrogación hipotecaria?

La subrogación hipotecaria consiste en el cambio de entidad financiera que se encarga de gestionar una hipoteca. Es un proceso legal que permite al propietario de una vivienda trasladar su hipoteca de un banco a otro. Esto se hace generalmente con el objetivo de obtener mejores condiciones, como un interés más bajo o una reducción en las comisiones.

Tipos de subrogación

Existen dos tipos principales de subrogación: la subrogación activa y la subrogación pasiva. La subrogación activa se refiere al cambio de entidad prestamista, mientras que la subrogación pasiva implica el traspaso de la hipoteca a un nuevo propietario de la vivienda, por ejemplo, en caso de herencia o venta.

¿Cuándo es conveniente subrogar una hipoteca?

Antes de tomar la decisión de subrogar, es importante evaluar si realmente es beneficioso para tu situación financiera. Aquí hay algunas circunstancias en las que la subrogación puede ser conveniente:

1. Bajas tasas de interés

Si las tasas de interés del mercado han bajado desde que contrataste tu hipoteca, podrías ahorrar una cantidad significativa en tus pagos mensuales al subrogar tu hipoteca a una entidad que ofrezca mejores condiciones.

2. Mejores condiciones de amortización

Si encuentras una hipoteca que te permita una amortización más flexible o que ofrezca la posibilidad de realizar pagos anticipados sin penalizaciones, la subrogación puede ser una excelente opción.

3. Cambio en la situación financiera

Si tu situación financiera ha mejorado, podrías ser elegible para condiciones de hipoteca más favorables. En este caso, subrogar tu hipoteca podría ayudarte a aprovechar estos cambios.

Pasos para subrogar tu hipoteca

A continuación, detallaremos el proceso paso a paso para subrogar tu hipoteca de manera efectiva.

Paso 1: Evalúa tu hipoteca actual

Antes de realizar cualquier cambio, es fundamental conocer las condiciones de tu hipoteca actual. Revisa el tipo de interés, las comisiones y cualquier penalización por cancelación anticipada. Esto te ayudará a entender si la subrogación es una opción viable.

Paso 2: Investiga otras opciones

Comienza a investigar otras ofertas disponibles en el mercado. Compara tasas de interés, condiciones de amortización y cualquier otro aspecto relevante. Utiliza simuladores de hipotecas para tener una idea clara de lo que podrías ahorrar.

Paso 3: Contacta a la nueva entidad

Una vez que hayas encontrado una oferta que te interese, contacta a la nueva entidad financiera. Ellos te guiarán a través del proceso de subrogación y te informarán sobre la documentación necesaria.

Paso 4: Solicita la subrogación

Completa la solicitud de subrogación con la nueva entidad. Es posible que necesites presentar documentos como tu DNI, la escritura de la hipoteca actual y cualquier otro documento que soliciten.

Paso 5: Espera la aprobación

Una vez presentada la solicitud, la nueva entidad evaluará tu caso. Si aprueban la subrogación, te enviarán una oferta formal con las nuevas condiciones de la hipoteca.

Paso 6: Firma el contrato

Si estás de acuerdo con las nuevas condiciones, procederás a firmar el contrato de subrogación. Asegúrate de leer todos los términos y condiciones antes de firmar.

Paso 7: Cancelación de la hipoteca anterior

Una vez firmado el nuevo contrato, la nueva entidad se encargará de cancelar la hipoteca anterior y de inscribir la nueva en el registro de la propiedad.

Costes asociados a la subrogación hipotecaria

Es importante tener en cuenta que la subrogación hipotecaria no es un proceso gratuito. A continuación, enumeramos algunos de los costes que podrías enfrentar:

1. Comisión de subrogación

Algunas entidades cobran una comisión por realizar la subrogación. Asegúrate de preguntar sobre este coste y compáralo con la cantidad que podrías ahorrar.

2. Gastos de notaría

La firma del nuevo contrato requerirá la intervención de un notario, lo que también conlleva gastos. Estos gastos suelen ser relativamente modestos, pero es importante tenerlos en cuenta.

3. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

En algunos casos, la subrogación puede estar sujeta al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, aunque esto dependerá de la legislación vigente y de la entidad financiera.

Consejos para una subrogación exitosa

Ahora que conoces el proceso, aquí te dejamos algunos consejos para asegurarte de que tu subrogación sea exitosa:

1. No te precipites

Es esencial que tomes el tiempo necesario para investigar y comparar las diferentes ofertas del mercado. No te sientas presionado a actuar rápidamente.

2. Consulta a un experto

Si no te sientes seguro acerca del proceso, considera consultar a un asesor financiero o a un abogado especializado en hipotecas. Ellos pueden ofrecerte orientación y ayudarte a evitar errores costosos.

3. Lee la letra pequeña

Antes de firmar cualquier contrato, asegúrate de leer todos los términos y condiciones. No dudes en preguntar sobre cualquier aspecto que no entiendas.

4. Mantén la documentación organizada

Reúne y organiza todos los documentos necesarios para el proceso de subrogación. Esto facilitará las cosas tanto para ti como para la nueva entidad financiera.

Errores comunes al subrogar una hipoteca

Es fácil cometer errores durante el proceso de subrogación. Aquí te enumeramos algunos de los más comunes:

1. No comparar ofertas

Un error común es no comparar suficientes ofertas. Asegúrate de evaluar al menos tres o cuatro opciones antes de decidirte.

2. Ignorar los costes asociados

A veces, los ahorros en la tasa de interés pueden verse superados por los costes de subrogación. Asegúrate de calcular el coste total y no solo la tasa de interés.

3. No considerar la duración de la hipoteca

Si tu hipoteca actual tiene un plazo corto restante, puede que no valga la pena subrogarla, incluso si encuentras una tasa de interés más baja.

La importancia de estar bien informado

Al final del día, la subrogación hipotecaria es una herramienta poderosa que puede ayudarte a optimizar tus finanzas y mejorar tu situación económica. Sin embargo, como cualquier decisión financiera, requiere investigación y reflexión. Tómate el tiempo necesario para entender todos los aspectos del proceso y asegúrate de que cada paso que das esté bien fundamentado. La información es clave para tomar decisiones acertadas que te ayuden a alcanzar tus objetivos financieros.

Cambiar la hipoteca de banco te puede salir gratis

bancos se roban clientes subrogacion gratuita

Todo vale para ganar pasta

Los bancos abrieron el grifo de las hipotecas porque necesitan ganar dinero con ellas. Año y medio después, el resultado no el que esperaban. Se han puesto tan exigentes con la clientela que no cumplen sus objetivos.

En cierto modo se entiende que se hayan vuelto pijos. Dar hipotecas a gente sin suficientes recursos ha llevado a impagos, morosos, lloros, embargos y desahucios. Y eso que los peores pagadores han sido constructoras y promotoras inmobiliarias.

Ahora piden un perfil alto: buenos ingresos, trabajo estable desde hace mucho, bastantes ahorros, mucha vinculación -que exige capacidad para más gastos-, respaldo económico de terceras personas (avales)… Y con el nivel de paro que hay y lo -todavía más- precario que se ha vuelto el mercado laboral, los mileuristas (mayoría en esta jungla) quedan excluidos de muchas ofertas.

Como son muchos los bancos ávidos de ganar dinero y poco pastel hipotecario a repartir, además de entrar en una guerra por la bajada de los diferenciales, que ya están entre el 1% y el 1,5%, los bancos están empezando a usar otra estrategia para captar clientes solventes, que es… ¡¡Robárselos  a otros bancos!!

Hasta mediados de los años 80, cuando el extinto Emilio Botín entró en acción a través de la presidencia del Santander, los bancos se respetaban unos a otros, no se robaban clientes, como que era algo feo que estaba mal visto. Pero cuando él introdujo estas prácticas, comunes en Europa, la cosa cambió y desde entonces casi todo vale para conseguir un cliente.

Como la mayoría de los que tienen el perfil deseado ya están casados con otros bancos, los que quieren pillarlos los atraen con subrogaciones gratuitas (cambiar la hipoteca de banco sin ningún coste) o con mejores condiciones de las que tienen actualmente firmadas en sus hipotecas: rebaja del tipo de interés, pocas o ninguna comisión…

Y luego que gane el mejor, porque la entidad en la que tienes el dinero, como eres buen pagador y tienen lo que consideran un perfil VIP, pues no te quiere perder y contraoferta. Afortunados quienes llegan a esta situación: pueden mejorar su hipoteca, se sienten importantes y que por fin tienen una mano en el mango del a sartén.

Hasta hace poco las subrogaciones estaban desaparecidas del mapa. La gente con hipotecas firmadas antes de la crisis no quería perder esas condiciones (lógico), por otro lado algunas entidades cobran comisión si te cambias a la competencia y la banca había dejado de hacerse cargo de los gastos de subrogación si te cambiabas con ellos.

Está visto que la necesidad aprieta y, ante esto, la banca está dispuesta a retomar viejas prácticas para ganar pasta. Aquí sí salimos ganando los clientes, aunque sólo sean los más solventes. Aprovéchate, si firmaste en los últimos años a un diferencial más alto que los actuales y condiciones más duras, tienes una oportunidad de oro para mejorar tu hipoteca.

La mitad de los hipotecados se cambiarían de banco

Qué ganas de ponerle los tochos al banco

Qué ganas de ponerle los tochos al banco

Seguro que alguna vez te has planteado cambiar la hipoteca de banco; si no seriamente, sí al menos has pensado en esa posibilidad, incluso has fantaseado con ello.

Que si te cobran hasta por respirar, que si te clavaron la cláusula suelo, que si te invitaron a contratar seguros que no te interesan para que la hipoteca sea más barata…

Por todo esto y mucho más, la mitad de la gente que se cambiaría de banco lo haría para mejorar las condiciones de su hipoteca, según el instituto de investigación de mercados Target-Empirica.

La cifra exacta es del 46%, lo cual tiene mucho mérito porque, a pesar de las irrefrenables ganas de ponerle unos cuernos bien puestos o hacerle un corte de mangas como no se ha visto otro igual, del dicho al hecho hay un trecho y cuando nos planteamos de verdad cambiar de banco no siempre lo hacemos.

Por tradición, costumbre, pereza o porque te regalan un juego de cuchillos si les metes 30.000 euros en un depósito. Cada cual sabe por qué, pero nos cuesta más pasar a la acción que a Stallone hablar con la boca recta.

En España somos bastante reacios a cambiar de entidad, quizá por dejadez o porque más vale lo malo conocido que lo espantoso por conocer.

El cambio no tiene por qué ser malo. Dicen los psicólogos que todo cambio puede ser una oportunidad de mejorar las cosas. Y mira tú si mejorarían nuestra vida y nuestras condiciones económicas si ahorráramos con la hipoteca.

Pero para cambiar el préstamo de banco, que es lo que se llama subrogación hipotecaria, tienes que estar más seguro que de por dónde sale el sol cada mañana. Ojo a las comisiones que te puedan cobrar, por cancelar o amortizar la hipoteca antes de tiempo. Cuidadín con los seguros, tarjetas y otros productos que te inciten a contratar para abaratar el diferencial que le suman al Euríbor o cualquier otro índice de referencia.

No es oro todo lo que reduce, así que fíjate bien en el coste final de la hipoteca. Afila la calculadora porque el banco te lo pintará de color rosa, pero tú tienes que tener visión de Rayos X exploradora para detectar si detrás del rosa hay algo negro o que huela peor que los pies de Frodo.

De los que le quieren dar la patada a su banco para mejorar la hipoteca, los que más se quejan son los de CaixaBank y CatalunyaCaixa, y los que menos, los del BBVA y el Santander (qué raro). Hoy en día la cosa no está para andar cambiándose de banco ni de bando, pues las hipotecas suelen estar en Euríbor + 2,5% o más. Vamos, un robo que hace oportuna la frase Virgencita, Virgencita, que me quede como estoy.