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¿El banco me dará la hipoteca?

Triple alianza: el banco se quiere casar contigo en vez

Ya sabemos lo que quieren. Aunque abren la mano y la tienden a los jóvenes con curro fijo, en su intento por aumentar beneficios para contrarrestar que las hipotecas ya no les dan a ganar los mismos dinerales que antes, los bancos siguen teniendo sus perfiles preferidos.

Para ellos, lo más de lo más es que seas funcionario/a, tengas ingresos altos, ahorros y… ¡¡estéis casados!! No es que al banco le importe tu vida privada, pero ya sabes que su mentalidad es muy conservadora y, aunque no lo hace por tradición ni gusto social, sí que prefiere que estéis casados, antes que ser novios, familiares o simplemente amigos, porque el matrimonio es una situación legal regulada.

Eso al banco le viene bien porque, en caso de que uno fallezca o pase algo, está estipulado qué pasará con la hipoteca y el banco lo tiene más fácil para cobrar el dinero.

Lo de preferir funcionarios ya se sabe por qué es… Contrato fijo, sueldo estable y por encima de la media. Después sus preferidas son las personas con contrato indefinido con una antigüedad mínima de año y medio, que tal y como están las cosas hoy en día, es todo un logro. 

Y luego, atención: entre trabajadores autónomos y empleados con contrato temporal, prefiere a estos últimos. En cualquier caso, los prefes de todos, además de funcionarios, son los empleados de multinacionales con sueldos altos.  Y los últimos, los jubilados o sin empleo.

Si tienes hijos también es un plus, porque te ven como una persona responsable y eso te da puntos a favor en el scoring, el sistema que utilizan para puntuar a los candidatos a la hipoteca. 

Pero tampoco es determinante ni siempre a favor, depende de la situación y del banco, ya que tener hijos supone más gastos y la hipoteca no debe suponer más de un tercio de todos los ingresos del hogar. En general, las deudas -incluida la hipoteca- no deben suponeros más de un tercio de lo que ganáis si no queréis veros con el agua al cuello, porque después de pagarlas toca vivir (comida, facturas, transporte, ocio, etc.) con el resto. 

Y ya lo de siempre… Que si tienes ahorros, mejor que mejor, porque los bancos son reacios a dar más del 80% de lo que vale el piso. Por ejemplo BBVA sí ofrece hasta el 100%, según tu perfil, y también puedes lograrlo si reúnes muchas condiciones para que te vean especial y te metan en el club VIP. Otra opción para lograr más del 80% es elegir un piso del banco, en ese caso se hacen las excepciones que hagan falta o te atan con vinculación a tope.

Este último es otro punto clave que, sin embargo, interesa hacer en lo mínimo, porque cuanta más vinculación firmes más dinero gastarás en cosas que no tenías previstas. No es lo mismo domiciliar la nómina y pagar con tarjeta, que total lo harás igual en otro sitio, que contratar un plan de pensiones o los seguros con el banco, ya que son hasta un 50% más caros que si los firmas con empresas de fuera.

Ahora mismo las mejores ofertas están, como ocurre desde años, en la banca online, especialmente Coinc (de Bankinter) donde puedes pillar una hipoteca a Euríbor + 0,89% sin vinculación ni comisiones, contratándola íntegramente por Internet, excepto el inevitable paso por la notaría. También te dan mejores condiciones, hasta Euribor + 0,69% si sólo necesitas el 50% o 60% de lo que vale el piso.

El IRPH, más cerca de ser declarado nulo por abusivo

Tierra a la vista…

Si tienes una hipoteca con Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) esto te va a gustar y te va a dar esperanzas, si bien todavía no es un logro definitivo, sólo un avance para conseguir por fin que los bancos dejen de aplicar el IRPH a más de un millón de hipotecas que pagan una media de 200-300 € más al mes.

Si es tu caso, estarás deseando que te cambien el IRPH por Euríbor, que siempre ha sido y será un índice muchísimo más barato. No hay más que ver la cotización de años anteriores o, simplemente, fijarse en que el IRPH cerró agosto en el 1,932% mientras que el Euríbor lo hizo en el -0,169%.

Como en otros temas hipotecarios son los organismos europeos quienes ponen coherencia para acabar con los abusos hipotecarios que la banca lleva al menos 15 años cometiendo en España. Respecto al IRPH, el Tribunal Supremo dijo en diciembre del año pasado que se podía utilizar porque al ser un índice legal no tenía por qué no usarse y que sí era transparente.

En cambio ahora, la Comisión Europea opina que sólo porque sea legal no quiere decir que sea transparente. También dice que el IRPH tal cual se ha estado aplicando en España va en contra de las leyes de la Unión Europea (UE).

¿Por qué? Porque los bancos que lo han aplicado no lo han hecho de manera realmente transparente, ya que antes de contratarlo no te han explicado que había otros índices más baratos, ni cuál era la cotización del IRPH presente ni pasada, ni cómo podía evolucionar. Aaaaahhh… Todo sorpresa… Sorpresón del malo lo caro que es, que además se veía venir.

Este informe tan contundente de la Comisión Europea es para el Tribunal de Justicia de la UE, que tiene encima de la mesa una cuestión prejudicial sobre la que opinar. Una cuestión prejudicial es una pregunta que se le hace para que diga cómo lo ve, en este caso viene de un Juzgado de Barcelona y lo que luego diga este Tribunal podrá aplicarse en España.

Con este informe parece que el Tribunal europeo contradirá lo que dijo el Tribunal Supremo español en diciembre pasado y podría abrir definitivamente un nuevo frente para pedir al banco que te lo quite y te lo cambie por Euríbor.

¿Qué hacer ahora? Si has demandado habla con tu abogado para saber qué hacer, seguramente se pueda suspender el proceso judicial hasta que opine el Tribunal europeo, ya que probablemente lo hará a favor de toda la clientela con IRPH y te interesa esperar a esto para que el juez español dicte sentencia a tu favor.

Puedes pedir al banco la devolución del dinero cobrado de más y el cambio de IRPH por Euríbor pero probablemente se niegue porque aún no hay nada definitivo. Puede que también te ofrezca un acuerdo en el que te quitará el IRPH y te pondrá el Euríbor pero a cambio de que renuncies a demandarle, no pudiendo cobrar lo que pagaste de más durante años.

Incluso puede que haga como se ha estado haciendo en los casos de cláusula suelo (¡¡no piques!!): que te obligue a contratar algún otro producto extra, como un seguro o un plan de pensiones que te saque del bolsillo lo que vas a ahorrar con el Euríbor. Ya sabes, la banca nunca quiere perder, así que mejor espera a que sea oficial y el juez te pueda dar la razón sin que el caso llegue al Tribunal Supremo y éste lo tumbe con su habitual proteccionismo a la banca.

¿Te ejecutan la hipoteca? Europa evitará que te echen

Las ejecuciones se harán esperar…

¿Tienes la ejecución hipotecaria parada porque tienes alguna cláusula abusiva? ¿El banco te ha ejecutado la hipoteca por no pagar una sola cuota (o más) y quieres saber cómo evitar que te quiten la casa?

Gracias al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que está en Luxemburgo, puedes lograrlo. La historia viene de lejos cuando un obrero marroquí logró a través de su abogado que no le desahuciaran por no pagar la hipoteca. Era 2013 cuando el Tribunal de Luxemburgo dijo que una hipoteca no se podía ejecutar ni se podía echar a nadie de su casa si en el contrato había al menos un cláusula abusiva.

Pero al Tribunal Supremo español le cuesta hacer cosas que vayan contra la banca y desde febrero de 2017 está diciendo que la ejecución y el desalojo se pueden llevar adelante siempre que se anule la cláusula abusiva del contrato. Menos mal que el Tribunal europeo tiene más sentido común y menos pelos en la lengua.

Ahora su abogado general confirma que no se puede echar a nadie de su casa sólo por no pagar una cuota. No es aún la sentencia definitiva del Tribunal de Luxemburgo, pero sí que es la que va primero y la que nos da una idea de por dónde irán los tiros, ya que la opinión del Tribunal suele ir en línea con la de este magistrado.

Suerte tendrán las miles de hipotecas cuya ejecución está paralizada esperando a ver qué dice el Tribunal luxemburgués. Ya nos queda poco para saber su opinión… Después de la del magistrado no suele tardar en llegar la suya y puede ser favorable.

El año pasado había más de 27.000 ejecuciones hipotecarias activas y como hay tantos abusos hipotecarios, no sería de extrañar que todas o casi todas pudieran pararse porque rara es la hipoteca hoy en día que no tiene al menos una cláusula abusiva en su contrato.

Por ejemplo la de vencimiento anticipado, sobre la que el Tribunal europeo ya dijo que no se puede aplicar porque es un abuso total. El vencimiento anticipado es que, en cuanto dejas a deber una sola cuota, el banco te puede pedir que le devuelvas todo lo que te queda por pagar y, si lo no haces, ejecuta la hipoteca y luego te echa la calle.

Esto se viene aplicando desde 2013, pero tiene los días contados. Primero por la opinión del Tribunal europeo y segundo porque la nueva ley hipotecaria, en la que los nuevos gobernantes no se ponen de acuerdo para aprobar (así llevamos dos años y medio…) tiene otras normas.

La idea es que a partir de que se apruebe, el banco sólo pueda ejecutar el préstamo durante la primera mitad del plazo si dejas de pagar 9 meses o lo que no pagas es al menos el 2% de la deuda total. Durante la segunda mitad de la hipoteca la norma es más permisiva, subiendo a 12 los meses que dejas a deber o siendo el 4% de la deuda total.

¿Joven, con curro fijo y ganando pasta? ¡¡El banco sí te dará la hipoteca!!

¡¡Manolín!! ¡¡¡Que nos dan la hipoteca…!!!

¿Vives de alquiler y tienes la sensación de que pagas el doble que si tuvieras hipoteca? Pues… Sí, así sea si vives en una gran ciudad o en un lugar donde el alquiler se haya disparado porque hay mucha demanda, lo que está ocurriendo, para sorpresa de los propios vecinos, de un extremo al otro de España.

Peeeeerooo… Por más que te gustaría no te compras una vivienda porque tienes un curro precario (o no tanto…), en el que cobras poco y no te da la vida para ahorrar todo lo que te exige el banco, sobre todo si vives en una gran ciudad. En lugares grandes, por mucho que se gane más que en otros sitios, la vivienda está muchísimo más cara también y con lo que tienes ahorrado te da para la caseta del perro, pero no para ese 20% de lo que vale el piso y que es lo que te pide el banco para darte el resto de la hipoteca.

¿Solución? Intentar sobrevivir al alquiler mientras ahorras algo para comprarte una casa… Compartir piso para ahorrar gastos… Seguir viviendo con los padres… O comprarte una casa del banco, de esas que aún les quedan en stock para ahorrarte pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que es lo más caro de los gastos de una hipoteca. Otra ventaja de comprarle la casa al banco es que casi seguro que te presta hasta el 100% de lo que vale, por lo que los ahorros que necesitas son muchíiiiisimo menores.

Peeeeerooo… No todo tiene por qué se así… Resulta que más de dos tercios de los bancos estarían dispuestos a daros la hipoteca aunque tengáis ahorrado alrededor del 10% para los gastos más el 20% para la entrada. ¿En serio? Sí, según un estudio realizada por Helpmycash en Barcelona.

Mmmm… ¿Y el truco para el trato…? ¿Se lo dan a cualquiera? Aaaaaah… No exactamente… La banca estaría dispuesta a saltarse las normas para parejas jóvenes con buenos sueldos (más de 3.000 € netos en total) y trabajos estables o, por lo menos, a estudiar el caso.

Pero cuidado con lo que te ofrezcan porque para darte más del 80% de lo que vale la vivienda algunas entidades ofrecerían dos hipotecas, te incitarían contratar un préstamo personal o exigirían que pusieras otra vivienda como aval, para arremeter contra ella si no pagas. Si en la oficina bancaria te dijeran algo de esto lo mejor es salir de allí por patas para pedigüeñear entre familiares y amigos lo que te falta para el 100% del piso.

Busca y compara sin descanso porque las ofertas dependen no sólo del banco sino de la oficina, ya que en sucursales del mismo banco a veces ofertan cosas distintas. Vete con quien no te ponga comisiones ni vinculación, te dé el mejor diferencial y esté dispuesto a mejorarte la oferta si le presentas otra mejor -de otro banco- encima de la mesa.

Alquilar o comprar. La eterna cuestión… Si quieres comprar y cumples este perfil, inténtalo porque, según el estudio, la hipoteca te puede costar el 40% menos que el alquiler. Aunque no sea siempre así, porque algún día el Euríbor estará más alto, al menos tendrás la vivienda propia que tanto deseas. No te autolimites… ¡A por todas!

Tu hipoteca puede ser nula si firmaste después de marzo de 2016

¡¡¡Ya es hora de adoptar esos cambios, chavales…!!!!

Aquí tenemos el que puede ser el próximo escándalo, o una de las próximas en vista de la cantidad de abusos cometidos, que estalle en la cara de la banca.

Se trata de la directiva europea sobre hipotecas que el Gobierno de España lleva más de dos años de retraso en trasponer a nuestras leyes. Concretamente, en Europa se lanzó a principios de 2014 y dio dos años a los países miembro -entre ellos España- para incluirla en sus normas y empezar a aplicarla.

O sea que el plazo para haberla incluido en nuestras leyes terminó en abril de 2016 y desde entonces (¡¡¡estamos en septiembre de 2018!!!) sólo se ha estado mareando la perdiz en el Congreso, pero todavía no se ha aprobado la ley que por fin reforme el sistema hipotecario, abusivo y arcaico desde hace años.

El retraso es tal que Luxemburgo está ya hasta las narices y amenaza con sancionar a España con casi 106.000 euros por cada día de retraso, o sea que se nos acumulan 90 millones de euros de multa que adivina quién pagará y con el dinero de quiénes… Lo que nos faltaba: encima de que llevamos retraso para mejorar las normas hipotecarias, habrá que pagar del dinero público la multa por el retraso en adoptar una norma que nos beneficia

Por eso la están retrasando, porque supone un cambio de modelo en algunos aspectos para la banca como el cobro de comisiones por amortizar y cancelar, que ya no se podrá coaccionar para contratar seguros a cambio de rebajar el diferencial y que, entre otras cosas, nos deberán informar en el banco de toda la oferta hipotecaria existente en ese momento.

De ahí que el despacho de abogados Navas&Cusí advierta de que, dado que llevamos más de dos años de retraso en implantar la nueva normativa, las más de 900.000 hipotecas firmadas desde marzo de 2016 están en un limbo legal que nos podría costar caro.

O sea que si has firmado un préstamo hipotecario desde entonces presta mucha atención a lo que pase de ahora en adelante porque, según este despacho de abogados, son hipotecas que podrían anularse ya que no cumplieron las nuevas normas y sí deberían haberlo hecho, lo cual podría ser denunciable en un futuro.

El Gobierno español de Mariano Rajoy estuvo retrasando la trasposición de la norma europea porque favorece a los consumidores y, en este país, todo lo que merme mínimamente el poderío de la banca, por muy justo que sea, cuesta adoptarlo para no perjudicar a las élites banqueras, que también financian a los partidos políticos y sostienen buena parte del sistema.

Además, el PP tenía un Gobierno en minoría y se estuvo discutiendo mucho sobre qué se incluiría en la nueva ley y cómo. Ahora, con el nuevo Gobierno, el tema sigue parado y dado que están muy ocupados con otras cosas que les parecen más importantes, aquí seguimos, esperando unos cambios necesarios y temiendo una multa aún mayor.

Con lo fácil que sería, de una vez por todas, coger el toro por los cuernos y aprovechar la ocasión para incluir unas normas claras y justas que por fin eliminen todos los abusos y la posibilidad de repetir otros semejantes, tanto si vienen de Europa como si provienen de las quejas de los consumidores. A la vista está que luego los abusos se pagan caros así que será mejor prevenirlos y dejar de proteger a los bancos, que tienen más conocimiento, más fuerza y más dinero.

Las demandas de cláusulas abusivas, resueltas en 16 meses

Espera para cobrar y entona: Peneeélopeeeee, con su bolso de pieel marróoooon… y sus za-pa-ti-tos de tacóoooon, y su ves-ti-do de domiii-iiiin-goooo

Que sepas que si denuncias al banco por alguna cláusula abusiva, la cosa se te alargará en el juzgado una media 16 meses, o sea 1 año y 4 meses hasta que se resuelva el asunto. El tiempo al final puede ser más o menos, es un plazo medio orientativo que ha calculado un portal de reclamaciones.

Ya sabemos que, desde que se crearon en junio del año pasado, los juzgados de cláusulas abusivas están más colapsados de lo que deberían por falta de medios, sobre todo falta de personal.

Son 52, uno por provincia, y no dan abasto. Tantos son los atropellos cometidos en los contratos hipotecarios y tantas las denuncias que, aunque se pensaran como remedio para no colapsar los juzgados originales donde tocaba llevar los asuntos, han terminado colapsados ellos mismos, con una espera importante.

Entre cláusula suelo, que sólo se resuelve el 40% fuera del proceso amistoso que se inventó el Gobierno para eludiar precisamente ir a juicio, las hipotecas multidivisa, los gastos de la hipoteca, la comisión de apertura, la cláusula de vencimiento anticipado, el IRPH y otras joyas del sector, estos juzgados no paran.

Y ya podemos esperar que los mantengan, porque la idea de momento es que estén sólo hasta diciembre, totalmente insuficiente si tenemos en cuenta que hasta marzo sólo habían resuelto poco más del 14% de las demandas recibidas. Y las que quedan por atender y las que vendrán porque la lista de abusos bancarios no deja de crecer cada año, al igual que la gente que decide demandar.

La parte buena de esperar es que es casi seguro que la sentencia saldrá a tu favor, ya que el 98% de los casos se resuelve dando la razón a los clientes y penalizando a la banca a retirar cláusulas, cambiar contratos y devolver el dinero con los intereses que haya generado en los años que pasaron desde que se cobró de más hasta que sale la sentencia. ¿Quién no prefiere cobrar cuanto antes? Al menos el tiempo corre a tu favor porque el banco te pagará más intereses.

También es verdad que depende del caso, porque no es lo mismo seguir sufriendo una cláusula suelo que te ahoga o una hipoteca multidivisa que te pone la cuota impagable dejando la deuda pendiente por las nubes, que una comisión de apertura o unos gastos de la hipoteca en los que se trata de recuperar lo que ya soltaste, pero que ahora no te oprime la economía familiar porque no lo sigues pagando como lo otro.

También varía el dinero a recuperar: mientras que con el suelo puedes trincar entre 4.000 y 16.000 €, con los gastos la cosa baja a los 3.000 € de media, y con la multidivisa puedes cobrar más de 60.000 €.

En cualquier caso, que la demora no te frene a reclamar lo que es tuyo. La Justicia siempre ha sido lenta y sólo cabe esperar que mantengan estos juzgados hasta que todos los abusos se terminen de juzgar.

En este caso me parece que los 5 años que dije el otro día se quedan cortos, más bien deberán dejarlos creados de por vida, porque la banca es como los malos de las películas, que cuando no traman una cosa traman otra y a cada cual peor, más sorprendente y afinando el estilo canalla. Siempre hay que estar en guardia y vigilantes para que no te la cuelen, porque más vale prevenir que demandar.

¿Aprendimos del 5,393% del Euríbor de hace 10 años?

El Euríbor, ese ene-amigo con el que siempre hay que tener cuidado

Este mes se cumplen 10 años de aquel peazo subidón que pegó el Euríbor en julio de 2008, hasta ahora su máximo histórico. Cuando alcanzó el 5,393% a muchas familias se les puso el agua al cuello o se les vino el mundo encima.

De repente la cuota de esa hipoteca, que había empezado siendo asequible, se puso en un mínimo de 1.200 euros. Teniendo en cuenta que las deudas no deben suponernos más de un tercio de los ingresos, sólo hay que imarginar o recordar cuánto había que ganar para asumir cuotas tan altas sin arruinarse.

Así pasó… Que muchas familias tiraron del negocio para pagar la hipoteca y el negocio se arruinó. O viceversa: tenían la casa como aval de la empresa y la perdieron o estuvieron a punto. El 5,393% del Euríbor no fue el pistoletazo de salida de la crisis, porque ya se venía gestando desde hacía tiempo, pero sí que fue la confirmación de que ya no se podía negar ni ocultar más y de que la cosa iba en serio y para largo… Confirmando también que la crisis hipotecaria estaba aqui-iiiii… Sí, esa que duró hasta 2014.

Y para qué queremos más… Cómo pagar esas cuotas si en 2008 el paro alcanzó el 11% con 2,5 millones de personas, pero nada que ver con el 25% que vimos en 2013, cuando se disparó por encima de los 5 millones. ¿Pero por qué el Euríbor se puso por las nubes?

Con la crisis en ciernes, los bancos limitaron muchísimo el dinero que prestaban y eso hizo que estuvieran dispuestos a cobrárselo caro unos a otros. Como el Euríbor depende justo de eso, la cifra se disparó sin precedentes.

Justo lo contrario que ahora, que está hundido en terreno negativo desde febrero de 2016. Como había que conseguir que la banca volviera a prestar dinero, el Banco Central Europeo (BCE) lo ha puesto todo a huevo para que el Euríbor sin hunda sin remedio.

No con esa intención sino con la de hacer que el dinero fluya y la economía europea vuelva a crecer, pero de rebote se ha logrado que las cuotas de las hipotecas bajen hasta ver que las de los diferenciales más bajos no pagan intereses o pagan muy pocos.

De todo aquello tenemos todos que sacar lecciones: la banca, los gobernantes y los que nos endeudamos. Por un lado no hay que dar hipotecas por el 100% o más del 100% excepto a gente que de antemano se sabe que tiene y tendrá una gran capacidad de pago; justo lo que se ha empezado a hacer este año. En parte algunas viviendas se perdieron durante la crisis porque semejantes hipotecas no las pudieron devolver personas que ya se sabía que tendrían problemas de pago.

También hemos aprendido, o deberíamos, que no nos podemos endeudar más de lo que realmente podremos pagar, tanto si nos sube muchísimo el Euríbor como si nos bajan mogollón los ingresos.

Se ha visto que el interés variable es arriesgado, precisamente por eso, por ser variable. Por eso los bancos sacan a relucir el fantasma del 5,393% y lo agitan poderosamente para que te dé miedo y te ates a un tipo fijo, que excepto que firmes a más de 20 años o sea bajísimo de momento no interesa.

El Euríbor seguirá en negativo por lo menos hasta 2020 y veo complicado que se vuelva a poner en esa monstruosa cifra así como así, sobre todo si tenemos tan presente que hace 10 años ocurrió y que todos tenemos que hacer las cosas bien para que no vuelva a pasar.

Y tú… ¿Compras con hipoteca o al contado?

Está costando subir

¿Necesitas una hipoteca para comprarte la casa? ¡¡Únete al club…!! Casi la mitad (45%) de los que se hacen con una vivienda utilizan un préstamo. ¿Te sorprende?

Es una cifra alta y una cifra baja según con qué se compare. Las cosas han estado tan mal durante la crisis, especialmente entre 2010 y 2013 que por aquel entonces solamente un tercio de los pisos que se compraban era con hipoteca. El resto era a tocateja, un billetito tras otro.

Se había pinchado la burbuja y la vivienda bajó de precio, pero soltar semejante dineral sólo estaba al alcance de los ricos, los que de repente cobran una herencia, lo típico de invertir en ladrillo, blanquear dinero y algún que otro motivo más.

Dos tercios de las casas se compraban al contado y no porque de repente no necesitáramos hipoteca sino porque no nos la daban, eran super caras y el desempleo estuvo en el 25%… Ahora la cifra de compradores sin préstamo ha bajado al 54%, pero sigue siendo alta porque significa que el 45% necesita una hipoteca.

Lo deseable es que nos diera tiempo a ahorrar lo bastante, pero con la edad con la que te compras la primera casa y tal y como están los sueldos y el mercado laboral (peor que en los últimos 20 años), ya es bueno y significativo que quienes puedan acceder a una hipoteca hayan pasado del 33% al 45% en cuestión de 3-4 años.

Sin embargo, es una cifra baja en comparación con lo que pasaba antes de la crisis, cuando la cosa era al revés: dos tercios de las viviendas se adquirían con hipoteca y sólo un tercio se pagaba al contado (inversores, quienes compran una con el dinero de vender otra, etc).

Se vuelven a dar hipotecas pero no todas las que la gente necesita porque, en general, sigue habiendo más ganas de comprarse una casa que de alquilarla, y gente que alquila porque no se la pueda comprar. Esto explica por qué hay una inmensa burbuja en torno al alquiler, con muchás más personas buscando dónde vivir que pisos disponibles y con los precios disparados en toda la geografía española.

Con el Euríbor bajo cero y las hipotecas actuales, que si no necesitas mucho dinero están más baratas que antes, es más económico comprar que alquilar, a pesar de todos los gastos iniciales, pero menos gente de la que quiere se lo puede permitir. Es más gente que antes, sí, pero no toda la que podría haber.

Si la recuperación sigue su curso, la cifra probablemente se vuelva a dar la vuelta: un tercio comprarán a tocateja y dos tercios con hipoteca, más del 90% de la gente vivirá en una vivienda propia, la burbuja del alquiler se desinflará y los precios bajarán. Pero con los sueldos bajos y los bancos cautos y aún algo exigentes al dar hipotecas se tardarán muchos años, si es que la cifra vuelve a estar alguna vez como hace más de 10 años.

Quejarse ante el Banco de España empieza a ser efectivo

Remedio eficaz contra chupasangre en el 64% de casos

Cuando sufres un abuso bancario, ya sea en su día el suelo o ahora el vencimiento anticipado, la comisión de apertura, gastos de la hipoteca o el cambio al IRPH Entidades, puedes hacer tres cosas antes de llegar a juicio, que dado el coste y el desgaste personal que supone siempre debe ser la última opción.

La primera es reclamar a tu banco que elimine el abuso y te devuelva el dinero que has pagado de más, hablando se entiende la gente pero como a veces no quiere entender nada, te negarán lo que pides o directamente te mandarán a tomar por saco o al SAC.

Son las siglas de Servicio de Atención al Cliente, el departamento del banco donde quejarte de manera formal y oficial. Para reclamar cualquier cosa es mejor redactarlo de manera seria y técnica. En Internet seguro que encuentras un modelo para reclamar o bien puedes pedir cita en la OMIC (Oficina Municipal de Atención al Consumidor), cuentas el caso, llevas la documentación que te pidan, redactan la reclamación y en algunos casos hasta la envían por ti al banco. ¡¡Todo gratuito!!

Si el banco contesta que no o en dos meses no te responde, puedes reclamar ante el Banco de España. Como vimos, es una opción más que tenemos y que no tiene por qué hacerte perder el tiempo, salga como salga el resultado.

Si el Banco de España te da la razón puedes esperar que tu entidad agache la cabeza y te dé lo que pides en dos tercios de los casos. Si no quiere, a pesar de que el Banco de España piense que tienes razón, sólo te queda buscar un buen abogado que te cobre como mucho entre un 10% y un 15% de lo que ganarás, preguntarle las opciones de lograrlo y, en caso de que lo tenga super seguro y haya sentencias favorables en casos como el tuyo, ir a juicio.

Probablemente el juez tendrá en cuenta que tienes un informe a tu favor del Banco de España. Si el informe sale negativo también puedes ir a juicio pero el juez quizá lo tenga en cuenta en tu contra.

Extraña pero no sorprende que el Banco de España dé la razón a los clientes en muchas cuestiones y luego la entidad se lo pase por el forro. De las casi 6.000 reclamaciones sobre hipotecas que el Banco de España recibió el año pasado, sólo en el 64% de los casos el banco le hizo caso, en el otro tercio hizo el silencio y nunca más se supo.

Aun así, es un avance. El año anterior (2016), los bancos solamente hicieron caso a la opinión del Banco de España en un tercio de los casos. Debe de ser que ya hay banqueros escarmentados a base de sentencias en contra (el 97% de las que pasan por los juzgados especializados condenan a la banca) y de que están hartos de reclamaciones, peleas y a mala reputación que todo esto les ocasiona.

Tiene más mérito aún si tenemos en cuenta que el año pasado el Banco de España recibió una cifra recórd de reclamaciones, con algo más de 40.000, que supone un 276% más que el año anterior.

Pero que la banca haga caso en dos tercios de los casos no es bastante, debería hacerlo en el 100%, siendo el Banco de España un juez imparcial, un desempate, un recurso para no ir a juicio y lograr que el banco te haga caso y elimine los abusos. Así el Banco de España de verdad tendría poder y sería un supervisor real, no el consentidor de los abusos bancarios como ha sido hasta hace poco tiempo.

Los bancos van perdiendo la guerra contra la comisión de apertura

Uuuh, la que se nos viene encima…

¿Pagaste comisión de apertura? ¿Vas a firmar un préstamo y te quieren colar una? ¡¡No la aceptes!! Huye de ella, negocia que no la incluyan o vete a otra entidad que te dé una hipoteca sin comisiones.

La comisión de apertura es uno de esos abusos que la banca ha estado utilizando para ganar más dinero con las hipotecas, sobre todo desde que el Euríbor se hundió bajo cero en febrero de 2016.

Pero no te creas que sólo la usa desde entonces. La venía poniendo desde antes porque para la les resulta una forma fácil y rápida de trincar pasta con poco esfuerzo.

Precisamente es por esto que se ha ganado terreno. Algunos juzgados en Valladolid, Barcelona, Asturias y Zaragoza han anulado la comisión de apertura obligando a los bancos a devolver hasta el último céntimo de la comisión más los intereses legales que el dinero generó desde que lo pagaron los clientes.

Esto no significa que ahora todos los bancos vayan a devolver el dinero pero sí que tienes algo a lo que agarrarte para pedirle a tu entidad que te devuelva el dinero de la comisión de apertura que te cobró, que puede oscilar -ni más ni menos- entre los 1.500 y los 3.000 €.

Son cifras orientativas dada la orquilla de dinero que se suele prestar en España para comprar una vivienda; la cantidad real que pagaste la tendrás que calcular según el porcentaje que te impusiera el banco sin posibilidad de que lo negociaras. La comisión de apertura más frecuente oscila entre el 0,5% y el 1% del dinero prestado. Así que imagina, si te prestaron 150.000 € y la comisión de apertura es del 1% te deben 1.500 € más intereses.

Como ya se están viendo estas sentencias, algunos bancos que incluían estos abusos en sus hipotecas los han quitado de su oferta, como por ejemplo el Santander, que dejó de incluirla en enero, o el BBVA que paró en abril.

Para que te la quiten puedes pedirlo formalmente al SAC (Servicio de Atención al Cliente) de tu entidad. En cualquier oficina te dirán el correo electrónico al que enviarlo o recogerán la documentación para enviarla ellos a su SAC.

Y si te dan por SACo porque a los dos meses no te han respondido, consulta con un abogado si puedes reclamarlo por vía judicial y qué opciones tienes de ganar el juicio. Con estas sentencias en la mano, hay posibilidades. Otra cosa es que no te compense porque el abogado vaya a cobrar más que tú. Normalmente van a porcentaje, siendo una locura que se lleve más del 15% + IVA; eso sí, pregunta a tu seguro del hogar porque algunos cubren el gasto anual en abogados.

Tus opciones de ganar no sólo dependen de que el banco te incluyera la comisión de apertura y tú la pagaras sino de que ahora la entidad pueda demostrar que efectivamente te cobró por prestarte algún servicio. ¿Cuál? Lo puede demostrar enseñando papeles que digan que hizo un estudio económico de tu perfil y un estudio para ver que te podía dar la hipoteca.

Si no puede presentar esos papeles, como ha pasado en otros juicios, tienes el caso ganado. Si lo presenta habrá que ver qué opina el juez, ya que una comisión de apertura debe entenderse por algo más que estudiar un perfil, hay que acreditar que se han hecho unas gestiones que justifiquen cobrar esos 1.200 – 3.000 €, cuáles han sido y cuánto han costado.

El banco tiene difícil demostrarlo porque no se trata de un servicio aparte de la hipoteca. Además hay una corriente en ciertos juzgados contra su uso ya que se ve a todas luces que, con la excusa de dar de alta el préstamo en el sistema, es una pulla más para sacarnos el dinero, sin que realmente se haga nada extraordinario por abrir el crédito, nada más que no se pueda pagar con los intereses que ya se abonarán durante décadas en la hipoteca.