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¿Se puede cambiar de piso sin cambiar hipoteca?

Los préstamos de hace años no se han vuelto a repetir; la banca da nuevas hipotecas en nuevas condiciones
No no o non on

Cómo conseguir la llave a una nueva vida

Que si la familia aumenta, que si me voy a vivir a otro sitio, que si me trasladan, que si ya no necesito una vivienda tan grande, que si quiero cambiarme a un piso, que si quiero irme a un chalé… Cada cual sabe los motivos por los que se quiere cambiar de casa.

Al ser en propiedad no es tan fácil ni rápido como si estuvieras de alquiler, aunque éste también tiene sus ataduras porque se firman contratos de entre uno y tres años generalmente.

La mayoría de gente ha comprado su vivienda con hipoteca y, cuando surge esta necesidad o idea de cambio, todavía no ha terminado de pagarla. Entonces surge otra duda… ¿Podré mantener la misma hipoteca y sólo cambiar de casa? ¿El banco me permitirá seguir con el mismo préstamo, pero en vez de ligado a mi casa actual, que sea de la nueva vivienda?

Mmmm, tentador y muy práctico. Pero… Siento decirte que no es posible. Precisamente es la casa la que sirve de garantía al banco si dejas de pagar la hipoteca. Ya sabes que, al tercer mes de no cumplir con el recibo, el banco puede ejecutar la hipoteca, embargar la vivienda (quedársela) y sacarla a subasta (venderla por un precio ridículo y pedirte el resto de la deuda que la venta no cubre).

Por eso el banco no acepta cambiar de vivienda así como así, el banco dio la hipoteca para esa vivienda y no para otra. Hizo el estudio de riesgos para ese piso y no acepta cambios, está todo ante notario y en el registro de la propiedad. Si quieres cambiar de vivienda tendrás que pedir una nueva hipoteca para la nueva casa. Entonces se te ocurre pensar que el banco a lo mejor te daría ahora para el nuevo piso una hipoteca igual que la que te dio para el que quieres dejar.

Las hipotecas de antes, de 8 años hacia atrás, eran mucho más ventajosas, sobre todo por los diferenciales y porque la mayoría incluían menos vinculación. Por no hablar de que algunas de ellas eran Hipoteca Joven, un producto con poca o ninguna vinculacion, sin comisiones, con plazos de hasta 40 años, y diferenciales que ahora parecen de risa, en torno al 0,35%, que hace años que apenas existe.

¿Quién no querría mantener una hipoteca así? ¡¡Yo sí!! Pero la banca no es tonta y, cuando vas a plantear esta situación, te mandan a por naranjas a la China. Las hipotecas de antes les están recortando muchísimo las ganancias, así que, por muy cliente que seas y muy bien que hayas pagado hasta ahora, si quieres una nueva hipoteca será como las actuales, mucho más cara y en peores condiciones que antaño. Aquí puedes negociar un nuevo préstamo lo más ventajoso posible, demostrando tu buen perfil y tus puntuales pagos, o bien irte a otro banco para pedir la nueva hipoteca de la nueva casa.

Existe otra opción: la hipoteca puente, de la que hablaremos en profundidad el próximo día. Consiste en pedir una nueva hipoteca que incluya la deuda que aún debes de tu piso actual y todo lo que necesitas para comprarte otro. Te dejan un tiempo determinado, por ejemplo un año, para vender la casa, saldar la deuda anterior y quedarte sólo con la nueva hipoteca.

Esto era habitual antes de la crisis y durante sus primeros años, pero luego se retiró del mercado porque era demasiado arriesgado para el banco. Los pisos ya no se vendían con tanta agilidad, los precios se desplomaron y corrían el riesgo de que no vendieses en el tiempo acordado y, si dejabas de pagar, perdieras las dos casas.

En resumen: si quieres cambiar de vivienda, tienes dos opciones: conservar la que tienes, alquilarla y seguir pagando la hipoteca con el alquiler que cobres. Mantienes la vivienda, pero te arriesgas a quebraderos de cabeza con el alquiler y necesitas tener un perfil económico y laboral alto, además de ahorrado el 40% del nuevo piso, para que el banco te dé una segunda hipoteca.

La otra opción es vender la casa, cancelar la hipoteca con lo que te paguen y pedir un nuevo préstamo para el nuevo piso. Lo mejor que puedes lograr ahora está en torno a Euríbor + 1%, en el mejor de los casos sólo con domiciliar ingresos y un seguro de hogar.

El Euríbor continúa bajo cero y abaratando las hipotecas

Despide noviembre en el -0,189%; se prevé que siga bajando aún buena parte del próximo año
Todo sigue bajo cero...

Todo sigue bajo cero…

El Euríbor de noviembre trae sorpresas para pocos y alegrías para muchos clientes. Ha cerrado noviembre en el -0,189%, algo por debajo que en octubre (-0,18%); continúa bajo cero, terreno que empezó a explorar en febrero de 2016 y donde parece que está tan cómodo que le va a costar salir.

Si te toca revisión con el Euríbor de noviembre, alégrate: aunque poco, ¡¡¡la cuota de la hipoteca vuelve a bajarte!!! Si la revisión es anual la bajada media es de 6 euros (72 al año); si es semestral, ahorrarás entre 2 y 3 euros al mes (unos 12-18 € hasta la próxima revisión).

Como pasa habitualmente, vascos y madrileños son los que más ahorrarán, al tener las hipotecas más caras. Hace meses que las bajadas son así, y que siempre se nota más en la anual porque hace seis meses el Euríbor estaba ligeramente más bajo que hace un año.

Por fin hemos llegado al caso de que las hipotecas con diferenciales más pequeños estén descontando todo el Euríbor del diferencial.  Es el caso de la Hipoteca Rompedora de Deutsche Bank, que se dio a Euríbor + 0,17% y la de Bankinter, a Euríbor + 0,18%.

Aunque la patronal bancaria no quiere que se paguen intereses a los clientes, los bancos dicen que no pagarán, pero quizá descuenten dinero del capital pendiente de pago, con lo que la cuota mensual quedaría con cero intereses y pagando menos de capital de lo que deberías. ¡¡Hipotecas gratis!! La bomba para ti, el desquicie para ellos.

Aunque a mediados de este año se predijo que el Euríbor empezaría a subir a finales de año, o sea donde estamos ahora, la realidad es que sigue bajando… ¿Hasta cuándo? Hasta que el Banco Central Europeo (BCE) mantenga su política de estímulos financieros.

¿Pero eso qué es y en qué me afecta? Se trata de medidas excepcionales que el BCE tomó hace unos años para sacar a Europa de la crisis, que finamente llaman recesión, para que remonte económicamente. A saber: cobra a los bancos un 0,40% por guardarle el dinero en depósito, lo nunca visto, porque por los depósitos siempre se ha pagado, nunca se ha cobrado al cliente.

Pero como la economía se ha vuelto del revés, la política para corregir la situación también se ha dado la vuelta y se hace lo contrario de lo que se debería hacer si el Euríbor fuera negativo y la economía estuviera creciendo. El BCE también está comprando deuda de países de la zona euro, lo que se llama QE.

El BCE ha estado comprando 80.000 millones de euros al mes a ver si la economía resucita de su letargo. Desde abril ha bajado a 60.000 millones y en enero se espera que reduzca esta cifra a la mitad. Con ello se espera que el Euríbor detenga su caída lenta pero incontrolada y, poco a poco, vaya remontando hasta llegar a cero a mediados del año que viene.

También mantiene los tipos de interés en el super histórico 0%, lo que explica que el Euríbor esté tan bajo. No obstante, lo normal es que este indicador, que afecta a más del 90% de las hipotecas, esté entre 0,3% y 0,5% por encima de él… Por eso sorprende y cabrea tanto a la banca que lleve casi dos años bajo cero. ¡¡¿¿Pero qué esperaban si también pagan dinero por darse préstamos unos a otros??!! Pagan por dar dinero, ojo, no por recibirlo como ha ocurrido siempre.

Es una tortilla a la que parece difícil darle la vuelta, y que nos está regalando las cuotas más bajas que jamás pagaremos, así que a aprovecharse!!! Y a ser previsores: en algún momento el Euríbor subirá, esto no es eterno, así que debemos estar preparados para que la cuota de la hipoteca nos vaya subiendo lentamente en las revisiones de, quién sabe, quizá el año que viene. Eso sí, tranquilidad: no parecen subidas bruscas, serán como ahora, pero en vez de ahorrar 5 euros, pagarás 5 euros más.

De todos modos, no agobiarse, llevan meses diciendo que el Euríbor subirá y éste les responde mes a mes con un corte de mangas: con cuotas cada vez más bajas y ninguna intención de cambiar de rumbo. Así que ya veremos cuándo empieza a remontar definitivamente.

Hipotecas multidivisa: qué esperar del banco

Escaqueos, que te proponga acuerdos extrajudiciales, que no quiera pagar...
Se va a hacer la víctima seguro

Ay, qué dizguztoooo

Después de ver qué puedes reclamar al banco y cómo hacerlo, toca especular sobre su reacción, para saber cómo afrontarla y que no nos pille desprevenidos.

Como llevamos una buena racha de condenas judiciales y sentencias lapidarias, podemos anticipar cómo se comportarán el Popular, Caixabank, que tiene las hipotecas multidivisa de Barclays, y Bankinter.

No todos están implicados en la cláusula suelo, pero algunos sí y también en los gastos de las hipotecas, entre otros abusos probados y condenados por los tribunales.

¿Qué cabe esperar entonces? Entre otras cosas, que se nieguen a cambiar la hipoteca y devolver el dinero si no hay sentencia judicial de por medio que les acuse expresamente a devolverte a ti hasta el último céntimo.

Que miren con lupa caso por caso y sólo actúen si se lo ordena de forma firme y directa el Tribunal Supremo. Algunas entidades agotan hasta la última vía, aunque sepan que van a perder. Juegan al desgaste, dejan pasar el tiempo, se escaquean, saben que si te lo ponen difícil hay opciones de agotar tu paciencia y de que te rindas por el camino y no les pidas el cambio a euros o no demandes ante los tribunales, aunque tengas más razón que un santo.

Que se agarren a que cambiaste cualquiera de las condiciones de la hipoteca en una negociación individual porque cambiaste de banco (subrogación) o porque modificaste alguna cosa y firmaste una novación, en caso de que lo hayas hecho.

Que intenten probar que lo tuyo son las divisas y que pilotas del tema, tratando de demostrar que sabías qué firmabas, que sabías que el producto era chungo de narices y que te la jugabas más que con una hipoteca variable… Que sabías que la deuda podía aumentar un 50% y que el capital pendiente se recalculaba constantemente según la divisa… Que, por supuesto, te informaron de toooodo lo que había en el contrato y de tooooodos los riesgos y mandangas de semejante producto complicado hasta para alguien con conocimientos financieros o universitarios.

Que se quejen de que hay una caza de brujas contra ellos, orquestada por las asociaciones de consumidores y los clientes, que quieren sacarles hasta los higadillos, cuando todos sabemos que la historia ha sido al contrario. Dirán que les sale muy caro devolver tanto dinero y subirán, mediante comisiones, tipos fijos o vinculación el precio de las nuevas hipotecas para pagar la factura que les viene encima por los abusos en las antiguas.

Que te ofrezcan un acuerdo a cambio de que firmes un seguro nuevo, un tipo fijo en la hipoteca o un plan de pensiones que no tenías. Quizá también ofrezcan cambiar la hipoteca a euros a cambio de que no les demandes y/o de que no te devuelvan nada del dinero que has pagado de más durante estos años (en muchos casos 10 porque las hipotecas multidivisa se firmaron a tutiplén en 2007 y 2008).

¡¡No firmes nada de esto!! Nunca firmes nada a espaldas de tu abogado, ni nada que no haya aprobado este profesional primero. Pudiera ser que estuvieras firmando al mismo tiempo la posibilidad de no recuperar el dinero o no reclamar más lo que te corresponde.

Menos mal que los abogados expertos en materia bancaria van cogiendo cada vez más experiencia porque los últimos años han sido un rosario de destapar abusos y de condenar cláusulas abusivas en los tribunales. Se las saben todas y aprenden de las reacciones de la banca, que va de víctima, contraataca y desarrolla ruines estrategias para escaquearse todo lo que puede antes de pagar y asumir errores.

Por tener, ya tenemos hasta tribunales específicos para tratar los temas de abusos bancarios, ya que los de primera instancia que se ocupaban de los casos estaban saturados. Estos nuevos también lo están y su futuro está en el aire, pero esperemos que al final les doten del personal que necesitan en lugar de cargárselos, como se estudia hacer.

¿Y qué esperar del Gobierno? Que no haga nada, ya que ni siquiera incluye las hipotecas multidivisa en la nueva ley que se aprobará en breve. Si al final hace algo será porque ningún banco cambia ni devuelve el dinero (o lo hacen muy poco). En ese caso sacará un procedimiento al que la banca se puede unir de forma opcional y que no valdrá para nada. Ya ha pasado con la cláusula suelo. Ojalá me equivoque y os cambien todas las hipotecas y cobréis todo rápidamente, pero la experiencia reciente dice que tocará pelear mucho hasta el final. La sentencia del Tribunal Supremo sólo es un nuevo principio.

Cómo reclamar una hipoteca multidivisa

Reúne la documentación y dirígete al Servicio de Atención al Cliente de tu entidad
Cuidadín con los acuerdos que te ofrezca el banco

Cuidadín con los acuerdos que te ofrezca el banco

Ahora que el Tribunal Supremo ha reconocido el pasado 15 de noviembre que las hipotecas multidivisa deben convertirse a euros en caso de que el cliente no estuviera formado ni informado sobre los inmensos problemas y riesgos de este tipo de préstamos en francos o yenes, seguro que te preguntas cómo reclamar a tu banco.

Cómo reclamar

Lo primero es ir al banco y presentar un escrito de reclamación como éste en el Servicio de Atención al Cliente (SAC) o donde ellos te digan que debes hacerlo, pidiendo todo lo mencionado antes y mencionando que lo haces amparándote en la reciente sentencia del Tribunal Supremo.

También puedes apoyarte en la oficina del consumidor de tu localidad, que también ayuda a reclamar otras cláusulas abusivas, para que te ayuden a prepararlo o lo presenten por ti. Si en 2 meses no responden o la respuesta es negativa, puedes ir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España, pero como esto sólo suele servir para que figure en sus estadísticas, puedes saltarte este paso y pasar directamente a la vía judicial.

Para ello has de contactar con algún abogado experto en materia fiscal y bancaria que tenga experiencia en cláusulas abusivas, lleve más casos de hipotecas multidivisa y los haya ganado. Se espera un aluvión de demandas ante la nueva sentencia del Tribunal Supremo, así que ojito con las comisiones que te cobren, que tampoco abusen los abogados.

No firmes nada que te ofrezca el banco, por muy ventajoso que te parezca el acuerdo, sin el visto bueno de tu abogado. En la cláusula suelo ya ha pasado que las entidades han llamado a los clientes ofreciendo acuerdos supuestamente buenos para los afectados porque les quitaban el suelo, pero en realidad malos porque a cambio les obligaban a firmar que renunciaban a cobrar el dinero, les imponían el pago de seguros y el compromiso de no demandar en los tribunales.

Hipotecas ya juzgadas, canceladas, modificadas, con juicios pendientes…

Si estás en pleno proceso judicial porque ya has demandado, cabe esperar que el juez aplique la sentencia del Tribunal Supremo siempre que el banco no pueda demostrar que te informó bien de los riesgos. Si la tienes cancelada o ejecutada por no pagar, también puedes reclamar. Si tu caso ya se juzgó con sentencia en contra, puedes volver a reclamar.

Quizá algún juez aplique el principio de cosa juzgada, o sea que se agarre a que ya hay sentencia dictada para no volver a mirar el caso, pero por lo general deberían revisarlo y volver a dictar sentencia porque la del Tribunal Supremo es posterior a la tuya y afecta a todas las hipotecas no transparentes, donde es probable que se encuentre la tuya. En aquel momento a lo mejor no se estudió la transparencia de la hipoteca ni el abuso de la cláusula multidivisa, que ahora sí han resaltado en el Supremo.

Documentación

Busca la escritura de la hipoteca porque te la van a pedir. Son los papeles que te dieron en la notaría, en los que se habla de las características del préstamo, es el contrato. En ellos aparece la cláusula multidivisa que tienen que anularte. Si hubo novación (nuevo contrato por cambio de condiciones) o subrogación (te cambiaste de banco) también debes presentar esas nuevas escrituras. Presenta todo lo que tengas relativo a la hipoteca, incluidos los últimos tres recibos.

Deberás probar que no tenías ni idea de que una hipoteca multidivisa podría duplicar tu deuda, ni que el euro se podría devaluar (perder valor) un 20% o 30% con respecto a la moneda en que firmaste. Da igual si tienes una licenciatura en otra materia, mientras que demuestres que estabas pez en tema de divisas el caso puede salirte con éxito.

Plazo

Aunque no hay plazo porque se ha considerado la cláusula multidivisa como abusiva, si se quieren poner estrictos serían 4 años desde que se canceló la hipoteca o, si no está cancelada, 4 años a contar desde el 20 de septiembre de 2017, cuando salió la primera sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en la que se ha basado el Supremo.

Qué reclamar en una hipoteca multidivisa

Puedes pedir que la conviertan a euros y te devuelvan el dinero que has pagado de más durante estos años
Lo suyo es que te llueva el dinerete, pero el banco se agarrará a lo que sea para no hacerlo

Lo suyo es que te llueva el dinerete, pero el banco intentará no cambiar nada ni devolver un duro

Si tienes una hipoteca multidivisa te preguntarás si puedes reclamar la tan ansiada conversión a euros y cómo hacerlo, ahora que el Tribunal Supremo ha reconocido que la cláusula multidivisa de la hipoteca es nula por abusiva y por falta de información al cliente.

Aunque el caso afecta a una sola hipoteca de Barclays (ahora Caixabank), el Tribunal Supremo quiere que sirva de ejemplo y base para reclamar a todos los que estén en la misma situación, que se cifran en más de 70.000 en toda España, siendo Bankinter y el Popular los otros bancos más afectados.

Para que sepas cómo hacerlo y qué esperar de tu banco, esta semana hemos preparado tres artículos que te informarán de todo.

Quién puede reclamar

Toda persona con hipoteca multidivisa que, en el momento de contratarla, no tuviera formación ni información suficiente sobre lo que es una hipoteca de este tipo, que no supiera que la moneda extranjera podía aumentar de valor (apreciarse) y que esto le subiría las cuotas.

O que no supiera que la deuda se recalculaba constantemente según el valor de la divisa (yenes, francos suizos…), lo que podía hacer, como ha pasado, que se debiera más dinero que al principio de la hipoteca, a pesar de haber amortizado una parte, o que la deuda aumentara un 50%.

Da igual si tienes estudios universitarios, máster, posgrados… El juez mirará que no tuvieras formación ni conocimientos sobre el mercado de divisas y cómo afectaba eso a tu hipoteca. El banco, por contra, deberá demostrar con documentación que sí te había informado suficientemente bien al respecto. Lo que aparezca en el contrato de la hipoteca no cuenta, debe currárselo más y aportar más papeles que demuestren que sabías el producto chungo y peligroso que estabas contratando.

Qué reclamar y cuánto dinero pedir

Puedes solicitar que se anule la parte multidivisa de la hipoteca, quedando como un préstamo dado en euros a devolver en euros y ligado al Euríbor (más el diferencial que ya tengas). También puedes pedir que la diferencia de dinero entre haber pagado en yenes, francos suizos (o la divisa que usara tu hipoteca) y haber pagado en euros te la devuelva el banco, junto con los intereses que ese dinero haya generado desde que lo diste hasta que te lo ingresen.

En total se estima que Bankinter, Caixabank -por las hipotecas de Barclays- y Banco Popular, ahora del Santander, deberán devolver 1.600 millones €. Para saber cuánto te deben a ti exactamente tienes que usar un simulador del estilo de éste y calcular cuánto habrías pagado si el préstamo hubiera estado ligado al Euríbor. Suma todas las mensualidades y réstalas a lo que realmente has pagado con la divisa que tienes (yenes, francos suizos…).

Después súmale los intereses de demora que deban pagarte. Algunos bufetes de abogados te lo calculan gratuitamente, pero luego te insistirán e intentarán captarte para que lleves el caso con ellos a los tribunales, que es una de las opciones que tienes y que explicaremos el miércoles.

El Tribunal Supremo da la razón a los bancos con el IRPH

Piensa no que es abusivo ni se incluye de forma opaca en el contrato de la hipoteca
Toma jarro de agua fría... Ayyyyyyy

Toma jarro de agua fría… Ayyyyyyy

Gua, gua, gua, guaaaaaa…. Con una nota superescueta pretende zanjar el Tribunal Supremo el asunto del IRPH en las hipotecas. No reconoce que el IRPH sea nulo ni poco transparente, ni que haya habido abuso en su utilización.

Se refiere a un caso de Kutxabank, que había sido condenado ya dos veces: primero por el Tribunal de Primera Instancia y luego por la Audiencia Provincial de Álava. Ambas coincidieron en señalar que el IRPH era “abusivo” y que había que anularlo en la hipoteca porque en el contrato no se habían puesto de forma transparente ni el índice principal ni su sustituto.

Pero Kutxabank ha reclamado todas las sentencias hasta que el caso ha llegado al Tribunal Supremo. Éste, cansado de ver que cada juzgado hace lo que le parece y viendo que hay muchos casos similares en tela de juicio, hace un par de meses prometió juzgarlo rápidamente y dar una solución que sirviera de ejemplo a las 1,3 millones de hipotecas con IRPH que hay en España.

Lo malo es que la solución da la razón al banco y que esto ahoga casi todas las esperanzas. La única salida que queda es que los tribunales por debajo del Tribunal Supremo sigan dictando sentencias contrarias al IRPH porque piensen diferente, pero si el caso llega nuevamente al Supremo ya se sabe cómo va a terminar… Al menos de momento.

Otra opción es que algún juez lance una consulta al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que es el que termina poniendo las cosas en su sitio y obligando a cambiar de opinión al Tribunal Supremo, como acaba de pasar con las hipotecas multidivisa, y como ya ocurrió con la cláusula de vencimiento anticipado y el suelo.

La sentencia del Tribunal Supremo no se conoce íntegramente todavía, sólo han adelantado esta información. La sentencia aún debe redactarse y se conocerá en los próximos días. Cabe pensar que no ha sido unánime porque cuando lo es lo reflejan en la nota, y esta vez no han dicho nada de eso.

Incluir IRPH en una hipoteca y no querer cambiarlo por Euríbor, sabiendo que éste ha bajado tantísimo mientras el IRPH ha seguido cotizando muy por encima, casi siempre en más del 2%, es un abuso se mire por donde se mire. Mientras que el Euríbor cerró octubre en el -0,18%, el IRPH lo hizo en el 1,904 %. Una diferencia abismal.

Ya no se comercializan hipotecas con IRPH, pero el 1,3 millones que quedan están pagando unos 2.000 € más al año que si tuvieran Euríbor + 1%, lo que llevan reivindicando desde que desaparecieron el resto de IRPH hace ya 4 años, en noviembre de 2013.

Además, es un índice manipulable porque se calcula con los intereses que la banca aplica a las hipotecas, y que ellos mismos pueden subir para modificar el IRPH si les conviene. Pero el Tribunal Supremo, como ve que el IRPH sólo se trata de un índice que se les encalomó cuando desapareció el otro que tenían, no quiere meter a la banca en más jaleos económicos y le ha dado la razón, aun viendo y sabiendo que el IRPH es abusivo respecto al Euríbor, que se puede manipular y que se les encalomó sin avisarles de que era el sustituto de su tipo principal.

¿Qué banco te informa del tipo sustituto cuando estás mirando la oferta o vas a firmar? ¿A alguien le avisa el notario de qué índice le pondrán si desaparece el suyo? Los tribunales tienen obsesión con la transparencia, es lo que se mira para anular o no una cláusula hipotecaria, pero es que aquí a todas luces no hubo transparencia porque a nadie se le informó de que tenía un índice sustituto (el IRPH) que era un abuso total.

El Tribunal Supremo intenta compensar a la banca los disgustos y los gastos de la cláusula suelo, el que le acaba de dar con las multidivisa y otros que no ha tenido más remedio que dictar en contra de la banca. Una vergüenza, vamos. Quedan muchos casos de IRPH en los tribunales, como el de Asufin contra más de 250 hipotecas de BBVA, la mayoría en Cataluña y País Vasco.

Tendremos que enseñar a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo este simulador bueno, rápido y fácil en el que se ve perfectamente los miles de euros que pagarías de menos si tuvieras Euríbor en vez de IRPH. Métete y compruébalo, pero ojo: sujétate el hígado porque te van a dar unos ataques de rabia incontrolables.

El Tribunal Supremo transforma una hipoteca multidivisa a euros

La declara parcialmente nula y abre la puerta para que el 80% de hipotecas no transparentes cambien de divisa
Llegó la hora de cambiarlas a euros

Llegó la hora de cambiarlas a euros

Ya tenemos sentencia del Tribunal Supremo sobre las hipotecas multidivisa, que llevábamos esperando desde el 20 de septiembre, justo cuando se iba a pronunciar, pero decidió retrasarse porque el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dio su opinión sobre el tema en ese momento. Por ello el Tribunal Supremo español preferió estudiar lo que dijo el tribunal europeo y dictar sentencia más tarde.

El TJUE dijo en septiembre que las hipotecas multidivisa deben ser nulas si hubo falta de transparencia en su contratación. Vamos, lo de siempre, lo mismo que ha dicho sobre la cláusula suelo, que si mete algo en el contrato sin haberlo explicado bien al cliente, o si el cliente no sabía los riesgos que corría o en qué consistía exactamente lo que estaba firmando, la cláusula es nula y debe quitarse de la hipoteca.

En el caso español, contra Barclays Bank que ahora es Caixabank, el Tribunal Supremo acaba de decir que la hipoteca no es nula porque, en ese caso, la hipoteca se anularía completamente y el cliente debería devolver todo lo que debe de golpe. Como esto le perjudicaría mucho, el Supremo ha declarado la nulidad parcial.

Esto significa que, como la hipoteca multidivisa no se firmó de forma transparente, la parte multidivisa según la cual la hipoteca va en otra moneda es nula, quedando igual el resto de la hipoteca. Así el préstamo queda convertido a euros y con obligación de pagarse en euros a partir de ahora, pero con el resto de cláusulas de la hipoteca intactas.

La parte multidivisa se declara nula porque los tribunales piensan que, antes de firmar el préstamo, el banco debería de haber informado los clientes de que la moneda extranjera en que se firmaba (yenes y francos suizos fueron más frecuentes) podía apreciarse (aumentar su valor) y que eso suponía cuotas más caras y deuda más alta.

También se critica a la hipoteca que la parte multidivisa sea la principal del contrato, la que da la naturaleza a esta hipoteca, y que por tanto no se pudiera negociar de forma individual. Por eso se piensa que los clientes han estado más desprotegidos en este tipo de préstamos. Aunque se pudiera prever que la divisa de la hipoteca aumentara, no se imagina que las cuotas pueden estar cambiando constantemente ni que, si la divisa aumenta mucho de valor, el cliente puede tener que devolver de repente una deuda muchísimo mayor.

Esta sentencia ha salido tal y como se esperaba, favorable al cliente y en la misma línea que el tribunal europeo marcó en septiembre. Es muy importante porque sienta un precedente, se convierte en jurisprudencia en la que el resto de tribunales que tengan entre manos un caso similar de hipoteca multidivisa pueden basarse para dictar sentencia a favor de los clientes que sufran una hipoteca multidivisa y demanden a su banco. A partir de ahora, todos los casos de préstamos multidivisa que se ganen en los tribunales deberán ser convertidos a euros.

Las hipotecas multidivisa se firmaron en España principalmente entre 2007 y 2008 en Banco Popular y Bankinter, (también hay implicados otros años y entidades). Según la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), cada hipoteca multidivisa ha aumentado su deuda en 200.000 €. Se calcula que hay 70.000 de estos préstamos, el 52% en francos suizos y el 46% en yenes. Según el despacho Triviño Abogados, el 80% de estas hipotecas no es transparente, de lo que se deduce que al menos 8 de cada 10 casos tienen opciones de ganar si van a juicio.

De todos modos, con esta sentencia del Tribunal Supremo lo más aconsejable es ir primero a hablar con el banco y pedir que transforme el préstamo a euros. Si no lo hace, es hora de pensar en la vía judicial, más larga y costosa, pero con bastante probabilidad de éxito en el 80% de los casos.

Los juzgados de las cláusulas abusivas, en tela de juicio

Ministerio de Justicia y comunidades autónomas debaten si deben continuar; el CGPJ pide refuerzos
Hay que ayudar, no poner más problemas

Hay que ayudar, no poner más problemas

Los juzgados de cláusulas abusivas que se pusieron en marcha en junio pasado podrían tener los días contados, en concreto hasta el 31 de diciembre de este año, si deciden que dejen de funcionar, algo que está decidiendo el ministro de Justicia, Rafael Català, junto con las comunidades autónomas.

A estos juzgados les han caído más palos que a un estera desde que empezaron a andar, principalmente porque no han sido dotados de personal ni medios suficientes para atender las casi 120.000 demandas que les han caído encima hasta ahora.

Precisamente se crearon para descargar los juzgados donde se veían estos temas habitualmente, sobre todo en previsión de que no se colapsaran tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que en diciembre pasado dijo que el dinero de la cláusula suelo debía cobrarse íntegramente desde que se activó el suelo, y no sólo desde el 9 de mayo de 2013, como había estimado el Tribunal Supremo español.

Hasta el 5 de noviembre habían recibido 118.419 demandas, celebrado casi 5.000 vistas o audiencias previas y dictado cerca de 3.500 sentencias, siendo Madrid, Barcelona y Valencia los que tienen más jaleo. Hay un por provincia y, hasta ahora, el más efectivo contra la banca había sido el asturiano, con un 99% de sentencias a favor de los clientes. Entre los temas que tratan no sólo está la comentada cláusula suelo, también los gastos de la hipoteca, las hipotecas multidivisa, la cláusula de vencimiento anticipado y cualquier otro asunto que esté relacionado con un préstamo hipotecario.

Si se los cargan ahora, con apenas 6 meses de uso, no habrán solucionado el colapso, ya que los asuntos volverán a los juzgados originales, que no darán abasto con el tema y se retrasarán los juicios que tenían entre manos y estos.

Es cierto que los juzgados de cláusulas abusivas, tal y como están planteados ahora, son infucientes tanto en medios como en personal, pero hay que cargárselos sino dotarlos de más personal. El Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) cree que hacen falta 57 jueces más a tiempo completo y 52 a tiempo parcial, además de 23 letrados de la Administración de Justicia a tiempo completo y otros 29 a tiempo parcial.

Por otra parte, esto es como poner la tirita en la herida… Lo que hay que hacer es legislar bien de una vez por todas para que no haya tantos litigios por abusos bancarios, que desde que han llegado parece que van a quedarse haciendo imprescindibles estos nuevos juzgados.

La reforma de la Ley hipotecaria está a punto de aprobarse, ya sólo queda la votación parlamentaria, pero contenta a las asociaciones de consumidores, ya que otra vez se favorece más a la banca que a los clientes, si bien es verdad que se gana en transparencia, cuya falta critican tanto los jueces y es en lo que se basan para anular los abusos bancarios.

Si estos juzgados continúan, como debe hacerse, habrá más tiempo para que se dicten sentencias sobre temas parecidos, lo que genera jurisprudencia y un criterio común en el que otros jueces pueden basarse en sus casos, rompiendo la disparidad de criterios que hay ahora: que las audiencias provinciales piensan una cosa, los tribunales de primera instancia otra…

Ante la falta de opinión del Tribunal Supremo en algunos casos, los jueces se ven obligados a dictar sentencias basándose en otras anteriores o en sus propias decisiones, lo que provoca que tu éxito o fracaso en el juicio depende de dónde te toque que se juzgue el hecho.

Otras veces, los jueces consultan al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, lo que nos ha brindado más de una buena noticia, porque suele dar la razón a los clientes, en contraposición al Tribunal Supremo español, que suele ser más conservador y estar más posicionado a no dañar los intereses de la banca.

Cuando haya criterios parecidos, los juicios se resolverán más rápidamente, porque muchos casos son contra los mismos bancos y denunciando cosas parecidas con documentación similar, a veces sólo se diferencian en pequeñas cosas. Si estos juzgados continúan y se refuerzan como pide el CGPJ, el colapso podrá reducirse. Si los eliminan, sólo aumentará.

¿Por qué tanto interés en que firmemos a tipo fijo?

Te explicamos los motivos de que el Gobierno y la banca impulsen las hipotecas a tipo fijo
¡¡Que pica otro, que pica otrooo...!!

¡¡Que pica otro, que pica otrooo…!!

De un par de años a esta parte, el tipo fijo ha irrumpido con fuerza en la oferta hipotecaria. Ha pasado de ser marginal, con un 2,6% de hipotecas en 2008, a representar el 40,4% de todas las que se firmaron el agosto, según el Instituto Nacional de Estadísticas (INE).

¿Pero por qué tanto empeño en promocionar el tipo fijo? ¿Es realmente tan ventajoso para los clientes? ¿Me conviene…? Si estás mirando hipotecas seguro que te choca encontrar tantas a tipo fijo, y tan baratas en comparación a lo que había antes, que no bajaban del 5%-8% mientras que ahora puedes ver préstamos como el de Bankinter al 1,50% a 10 años, por ejemplo.

El auge de las hipotecas a tipo fijo no es casual, viene orquestado por detrás desde el Gobierno y la banca. Por un parte, se quiere evitar que haya cláusulas que luego resulten abusivas y cuesten dinero y reputación a la banca en los tribunales, como está pasando con el suelo, las multidivisa, los gastos de la hipoteca y el vencimiento anticipado, entre otras. También que la gente deje de pagar porque, de repente, dentro de unos años, el Euríbor tenga un hipotético subidón como el vivido el 2008 hasta casi el 5,4%.

También se quiere ganar más dinero, ahora que el Euríbor está muy bajo; lleva en negativo desde febrero de 2016 y parece que sino todo, al menos buena parte de 2018 seguirá bajo cero. La banca no gana todo lo que desearía porque la mayoría de hipotecas se firmaron antes de los altísimos diferenciales de 2013 y, con el Euríbor de récord en récord, cada vez cobran menos intereses, de ahí que insistan tanto en el tipo fijo, que les da ganancias estables y aseguradas durante décadas.

Los bancos son como los jugadores de ajedrez: estudian los movimientos a muy largo plazo y van varias jugadas por delante de los clientes, con lo que nosotros tenemos que aprender a leer lo que hacen, para actuar en consecuencia con lo que más nos interese, que a veces es lo contrario a lo que nos intentan meter por los ojos.

Las hipotecas a tipo fijo favorecen principalmente a la banca. Que al cliente le dan la tranquilidad de que siempre pagarán la misma cuota y no habrá subidas con el Euríbor ni tampoco sustos, de acuerdo, es cierto, pero también suelen tener más vinculación y comisiones. Además hace que durante más de la mitad de la vida de la hipoteca estés pagando más que si hubieras elegido variable. Mira cómo a 10 años son más bajas que a 20 y a 30, la banca no es tonta y se cubre bien las espaldas.

Por un lado, está promocionando mucho estas hipotecas, siendo casi las únicas en las que se realizan ofertas en el último año y medio, salvo contadas excepciones como las hipotecas variables de Bankia o de Openbank. Por otro, el Gobierno echa un cable a la banca, otra vez, con la reforma de la ley hipotecaria, en la que se incita de forma indirecta a la firma de hipotecas fijas.

Con la nueva Ley, el cambio de hipoteca variables a fijas será prácticamente gratis y lo podrá hacer cualquiera, aunque su hipoteca sea anterior a la aprobación de la Ley, que aún tiene que pasar por el Parlamento. Si cambias tu hipoteca variable a fija durante los 3 primeros años, tendrás que pagar un 0,25% de comisión del capital que amortizas. Pasados 3 años se puede hacer sin coste. Además, los gastos de notaría y registro se abaratan un 90%. Te venden que es bueno para ti, bueno, es lo tienes que decidir tú. Su verdadero objetivo es que las hipotecas fijas superen a las variables en los próximos años. 

Este cambio de variable a fijo sólo merece la pena cuando el Euríbor suba de verdad, dentro de unos cuantos años, y te salga rentable porque pagues menos. Pero, ahhhh, amig@… Seguro que para entonces las hipotecas fijas habrán subido de precio y tampoco te compensará, seguro que saldrá mejor quedarse con el variable que ya tienes.

Meten miedo con que el Euríbor subirá, cuando por otro lado sus departamentos de análisis van posponiendo en sus previsiones la subida del Euríbor cada vez que publican un estudio. No hay que escuchar el miedo que te quieren meter sino leer sus movimientos para hacer lo contrario.

Si bajan el precio de las hipotecas fijas y siguen insistiendo en ellas es que el Euríbor seguirá muy bajo e interesa un préstamo variable. El Banco Central Europeo no se plantea subir los tipos de interés, que están en el 0%, hasta por lo menos mediados de 2019. Y ya veremos cómo estarán las hipotecas fijas dentro de 2 años, seguro que más caras que ahora, pero eso no te lo cuentan…

12 consejos para buscar hipoteca (3ª parte)

Euríbor, diferencial, negociación, hipotecas personalizadas... Te ayudamos a salir del mar de dudas
No te quedes con dudas

No te quedes con dudas, pregunta todo al banco

Por último, aquí van los últimos consejos a tener en cuenta si estás mirando hipotecas o vas a empezar en breve.

Pregúntalo TODO

Da igual si pareces plasta, cuando vayas a los bancos, especialmente al que te dé la hipoteca, no quedes con ninguna duda, pregúntalo absolutamente todo por tonto que te parezca. Mejor ir con algo de información, pero no es plan de quedarte con una duda y luego pagar por ello durante toda la hipoteca.

El contrato hipotecario es enrevesado para las personas que no están familiarizadas con este tema, o sea casi todas las que se hipotecan, y te compromete a cosas serias que pueden terminar en abusos bancarios, el pago de cosas indeseadas o, en el peor de los casos, la pérdida de la casa.

Negocia

No te cortes un pelo y negocia con el banco que te ponga las mejores condiciones posibles. Bankinter apuesta fuerte por lo que llama Hipotecas personalizadas. Es decir que su Euríbor + 1,20% de partida lo puedes rebajar, puedes eliminar las comisiones, negociar que no te cobren las tarjetas, etcétera, todo depende de tu perfil y de cuánto dinero pidas. Cuando estés mirando hipotecas, pide al menos tres ofertas formales, por escrito, y llévalas a otras oficinas bancarias (están acostumbrados a recibirlas), para solicitar que te mejoren las condiciones. Firmarás con el mejor postor, ou yeah.

No todo es el diferencial…

Se tiende a pensar que las hipotecas son buenas o malas por su diferencial alto o bajo, pero no es verdad. Una hipoteca con diferencial bajo puede ser peor que una con diferencial más alto y viceversa. Hay que mirar también las comisiones, la vinculación, el plazo, el interés fijo inicial , el porcentaje que prestan… Por cierto, éste no suele superar el 80% de lo que vale el piso, así que ¡¡hay que ponerse a ahorrar pero ya!!

¿Y el Euríbor?

Aunque se ha demostrado que estuvo muy manipulado por bancos que ya han recibido multas millonarias, es el mal menor. Se busca una alternativa, durante un tiempo llamada Euríbor Plus, para que se calcule sólo con cifras reales de préstamos entre bancos (ahora se hace con las estimaciones nada más), pero como su cotización subiría de golpe las hipotecas lleva años retrasándose la puesta en marcha. Tanto es así que al Banco Central Europeo se le han hinchado las narices y sacará su propio índice en 2020. No sustituirá al Euríbor, sólo influirá en él.

La cláusula suelo se inventó para parar los efectos del Euríbor bajo en las cuentas de resultados de los bancos. Aún queda algún banco, como Sabadell, que la incluye. Si la ves, huye sin mirar atrás.

Por el momento, el Euríbor cotiza en negativo desde febrero de 2016 y se prevé que no vuelva a positivo hasta 2019, por eso de momento no interesa el tipo fijo para hipotecas de menos de 20 años.

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