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Alquilar un piso o comprarlo, ¿qué sale más barato?

Antes de decidir, hay que ponerlo todo en la balanza

Antes de decidir, hay que ponerlo todo en la balanza

Cuando piensas en vivir por tu cuenta o cambiar de piso, con frecuencia asalta la duda de qué será más barato: ¿comprar o alquilar?

Cuando el mercado del alquiler está al alza y el de la compra a la baja, como ocurre ahora, también parece que será más barato comprar que alquilar, ya que actualmente es fácil ver que por dos viviendas iguales se puede pagar el doble de alquiler que de hipoteca.

Sin embargo, es un error comparar el alquiler y la compra mirando sólo el precio. Ambos son más que pagar una cuota, cada opción tiene unas ventajas y unos inconvenientes que debes analizar según tu situación.

¿Quieres vivir allí muchos años o prefieres libertad para cambiar de residencia? ¿Tienes dinero ahorrado para la entrada de una casa? ¿Prefieres saber siempre cuánto pagarás? Son algunas de las preguntas que hay que hacerse antes de decidir.

Suponiendo que un alquiler y una hipoteca cuesten lo mismo, hay que mirar más allá del pago de esa mensualidad. En el caso del piso alquilado sólo pagas los recibos de luz, agua, gas, etc, mientras que en la vivienda en propiedad debes abonar cada mes, además, la comunidad de propietarios (si es un piso) y los impuestos correspondientes (vado, IBI, basuras…).

Además, una hipoteca exige un seguro de hogar porque incluye el seguro antiincendios. Por lo general, los préstamos incluyen más vinculación para darte el interés más bajo, así que sueles pagar también un seguro de vida, tienes tarjetas, domicilias la nómina… Te atas más.

Igual que te atas al lugar. Si estás de alquiler y quieres cambiar de casa porque tienes vecinos insoportables, vas a cambiar de municipio o lo que sea, avisas al casero, organizas la mudanza y punto. Si el piso es tuyo tienes que calcular si obtendrás por él lo suficiente para pagar lo que te queda de hipoteca.

Como la vivienda ha bajado de media un 30% no todo el mundo puede obtener por su casa lo que pagó por ella. En caso de que la vendas, debes pasar por un proceso más largo y costoso tanto psicológica como física y económicamente.

Por contra, en una casa alquilada el casero te puede echar una vez terminado el contrato y verte de repente de patitas en la calle. Una incertidumbre que no tienes si compras la casa, ya que el único que podría echarte es el banco si acumulas tres impagos. En la nueva ley parece que será si has dejado de pagar el 3% de lo que debes de hipoteca.

Si necesitas que te baje la cuota mensual, puedes pedir al banco una carencia, que es un periodo sin pagar o en el que sólo das intereses. O puedes pedir una ampliación de hipoteca para rebajar la cuota o amortizar en cuota. Si estás de alquiler, debes negociar con el casero, que te rebajará el precio según su situación y según hayas sido como inquilino.

El alquiler suele ser un gasto fijo. La hipoteca, si no es a tipo fijo, irá cambiando cada 6 o 12 meses, con lo que se te puede poner más barata que una cuota de alquiler de ese momento o se te puede ir a las nubes si el Euríbor se dispara. Con el interés variable asumes riesgo.

Antes de decantarte por la compra o el alquiler, debes calcular detalladamente cuánto costaría comprar tu vivienda deseada con todos los gastos comentados, y cuánto costaría alquilarla, un precio que también puede variar a través de los años porque el del alquiler es un mercado cambiante según la oferta y la demanda. Además de esto, piensa en las ventajas e inconveniente de cada opción y cuáles son tus intereses y prioridades.

En España la mentalidad tradicional es de compra porque los mayores creen que alquilar es tirar el dinero. Pero no tiene por qué ser así si lo que quieres es tener movilidad, menos gastos y menos responsabilidades, asumiendo que te quedas sin casa cuando el casero deje de renovar el contrato.

Tasación de vivienda: en qué consiste y por qué se hace

Análisis profesional de la vivienda

Análisis profesional de la vivienda

La tasación sólo es obligatoria cuando compras la casa con hipoteca. Por pequeña que sea la cantidad que pides, el banco siempre solicita una tasación a una empresa autorizada y, por supuesto, te la cobra. Está obligado para saber cuánto vale la casa en el mercado y hasta qué porcentaje prestarte sin jugársela.

Para no cometer errores, no deben asumir riesgos, como ocurrió en los años previos a la crisis, cuando se dieron hipotecas por el 100% e incluso 110% de la tasación o el precio de la vivienda, porque en la hipoteca se metía de todo: desde el cambio de coche, hasta las vacaciones, los gastos de compraventa o el dinero para muebles y electrodomésticos.

Durante esos años las tasaciones se inflaban, para justificar que se podía prestar equis dinero. En muchos casos fue un paripé y aún se pagan las consecuencias. Aunque el banco está obligado a aceptar cualquier tasación que tú presentes siempre que no sea más antigua de 6 meses y la haya realizado una empresa autorizada, en la práctica es el banco quien la encarga a una tasadora con la que colabore habitualmente.

Esto tiende a inflar el precio de la tasación, así que te merece la pena buscar la tasadora si quieres ahorrar por lo menos 100 €. Algunas entidades te lo desaconsejan y dejan entrever que te pondrán trabas si llevas tú la tasación, pero están obligados a aceptar la tuya, según reconoce el Banco de España.

Suele haber variaciones con respecto al precio de compra: la tasación lo mismo sale 10.000 € – 20.000 € por encima que por debajo. Lo malo es que como el banco no suele prestar -salvo contadas excepciones- más del 80% del valor que salga más bajo (tasación o precio de la vivienda), si la tasación sale baja te toca aportar más dinero, algo con lo que a lo mejor no contabas y no tienes ahorrado.

Tasar es una cosa rápida, al menos las dos veces que yo he pasado por este proceso. Una vez que el banco te confirma que tu hipoteca es viable según el estudio de riesgos, firmas los papeles y lo siguiente es llamar a la tasadora. Ésta se pone en contacto con el dueño actual de la vivienda, la tasa y te remite el informe a través del banco. A mí esta última vez me lo han hecho todo en tres días desde que el banco llama al tasador hasta que a mí me ha llegado el informe. Tiempo récord que te hace plantearte los 250 – 400 € que cuesta una tasación.

El importe va en función de dónde esté la vivienda, cuál sea la zona, el piso, los materiales de construcción, los servicios, la antigüedad y el estado. Para tasar, se compara la vivienda en cuestión con otras seis de similares características en la zona, que se hayan vendido o estén a la venta en ese momento, y si no las hay, pues con otras similares del mismo municipio. Sólo se puede comprar sin tasación un piso de banco, porque ya la tiene en vigor, o cuando no necesitas hipoteca.

En el informe no sólo aparece el precio estimado sino también con qué se compara, servicios de la zona, calidades del edificio o la casa, estado de conservación, si se va a revalorizar próximamente, fotos y número de metros, entre otras cosas. Alrededor de 10-15 páginas, que el banco tendrá en cuenta para darte o no la hipoteca.