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Comisión de apertura: nuevo abuso que reclamar al banco

Otro palazo a evitar que te den con la hipoteca

¿Tienes comisión de apertura? ¿Sabías que puede ser abusiva y no tendrías por qué haberla pagado? Todo dependerá del juez con el que des porque esto se gana, de momento, por vía judicial, ya que aunque lo primero es reclamar a la entidad, es poco probable que el banco te devuelva el dinero sin sentencia que le obligue.

La semana pasada un juez de León dijo que no era abusiva, pero uno de Málaga, al igual que ya hicieran los de otras provincias, reconoció por primera vez en esa provincia que el cliente debe recuperar el dinero que pagó por la apertura del préstamo.

Ha sido una sorpresa para el propio abogado, que al principio no sabía si incluirla en una reclamación conjunta por más abusos (suelo, gastos de hipoteca, interés de demora…) y que al final ha sido un acierto porque el juez ha declarado que, aunque sí fue transparente, es nula porque es abusiva, ya que el cliente pagó más de 2.000 euros por ella.

Aunque el banco todavía puede recurrir esta sentencia porque no es firme, da pie a que se vuelva a sentenciar lo mismo en ese o en otro juzgado español: que la comisión de apertura es nula por abusiva.

De siempre he pensado que la comisión de apertura es un abuso del banco hacia el cliente, que la entidad justifica diciendo que es para cubrir los gastos administrativos y de gestión del principio del préstamo. Es cierto que formalizar un préstamo le da trabajo al banco, pero te obliga a pagar una gestoría y el resto se lo cobra con creces.

Dado que durante las décadas que dura una hipoteca se pagan miles de euros en intereses, ese servicio de abrir el préstamo debe considerarse más que cobrado. Igual que ya ninguna entidad cobra comisión de estudio, tampoco debería cobrarse apertura. Es pura avaricia y mucho morro.

La comisión de apertura no está presente en todos los préstamos, depende del banco y del momento. Los hay que nunca la han cobrado y están los que lo hacen según el momento. Durante los años duros de la crisis, cuando las hipotecas estuvieron también duras, se usó más.

Cuando se abrió el grifo del crédito a finales de 2013, dejó de utilizarse tanto. Había que atraer clientes y una buena hipoteca no cuenta con semejante puñalada nada más empezar. Al hundirse el Euríbor en negativo hace ahora justo dos años seguro que a alguna entidad le dieron ganas de rescatarla, pero los clientes toleramos mal las comisiones, como es lógico, y no se ha recurrido tanto a ella.

Sí que está muy presente en los préstamos a tipo fijo, muy populares desde hace un par de años, pero que resultan más caros, entre otras cosas porque incluyen esta pulla que normalmente supone el 1% de lo que te prestan, en ocasiones con un mínimo de 500 € y que en un préstamo de 200.000 € son 2.000 €.

Casi nada, ¿verdad? Por eso hay que tener cuidado al elegir la hipoteca, para que no nos cuelen abusos por todas partes. De hecho se calcula que el 90% de las hipotecas españolas cuenta con alguna cláusula abusiva. ¿Has mirado bien la tuya? Casi seguro que tienes algo que reclamar.

¿Por qué tanto interés en que firmemos a tipo fijo?

¡¡Que pica otro, que pica otrooo...!!

¡¡Que pica otro, que pica otrooo…!!

De un par de años a esta parte, el tipo fijo ha irrumpido con fuerza en la oferta hipotecaria. Ha pasado de ser marginal, con un 2,6% de hipotecas en 2008, a representar el 40,4% de todas las que se firmaron el agosto, según el Instituto Nacional de Estadísticas (INE).

¿Pero por qué tanto empeño en promocionar el tipo fijo? ¿Es realmente tan ventajoso para los clientes? ¿Me conviene…? Si estás mirando hipotecas seguro que te choca encontrar tantas a tipo fijo, y tan baratas en comparación a lo que había antes, que no bajaban del 5%-8% mientras que ahora puedes ver préstamos como el de Bankinter al 1,50% a 10 años, por ejemplo.

El auge de las hipotecas a tipo fijo no es casual, viene orquestado por detrás desde el Gobierno y la banca. Por un parte, se quiere evitar que haya cláusulas que luego resulten abusivas y cuesten dinero y reputación a la banca en los tribunales, como está pasando con el suelo, las multidivisa, los gastos de la hipoteca y el vencimiento anticipado, entre otras. También que la gente deje de pagar porque, de repente, dentro de unos años, el Euríbor tenga un hipotético subidón como el vivido el 2008 hasta casi el 5,4%.

También se quiere ganar más dinero, ahora que el Euríbor está muy bajo; lleva en negativo desde febrero de 2016 y parece que sino todo, al menos buena parte de 2018 seguirá bajo cero. La banca no gana todo lo que desearía porque la mayoría de hipotecas se firmaron antes de los altísimos diferenciales de 2013 y, con el Euríbor de récord en récord, cada vez cobran menos intereses, de ahí que insistan tanto en el tipo fijo, que les da ganancias estables y aseguradas durante décadas.

Los bancos son como los jugadores de ajedrez: estudian los movimientos a muy largo plazo y van varias jugadas por delante de los clientes, con lo que nosotros tenemos que aprender a leer lo que hacen, para actuar en consecuencia con lo que más nos interese, que a veces es lo contrario a lo que nos intentan meter por los ojos.

Las hipotecas a tipo fijo favorecen principalmente a la banca. Que al cliente le dan la tranquilidad de que siempre pagarán la misma cuota y no habrá subidas con el Euríbor ni tampoco sustos, de acuerdo, es cierto, pero también suelen tener más vinculación y comisiones. Además hace que durante más de la mitad de la vida de la hipoteca estés pagando más que si hubieras elegido variable. Mira cómo a 10 años son más bajas que a 20 y a 30, la banca no es tonta y se cubre bien las espaldas.

Por un lado, está promocionando mucho estas hipotecas, siendo casi las únicas en las que se realizan ofertas en el último año y medio, salvo contadas excepciones como las hipotecas variables de Bankia o de Openbank. Por otro, el Gobierno echa un cable a la banca, otra vez, con la reforma de la ley hipotecaria, en la que se incita de forma indirecta a la firma de hipotecas fijas.

Con la nueva Ley, el cambio de hipoteca variables a fijas será prácticamente gratis y lo podrá hacer cualquiera, aunque su hipoteca sea anterior a la aprobación de la Ley, que aún tiene que pasar por el Parlamento. Si cambias tu hipoteca variable a fija durante los 3 primeros años, tendrás que pagar un 0,25% de comisión del capital que amortizas. Pasados 3 años se puede hacer sin coste. Además, los gastos de notaría y registro se abaratan un 90%. Te venden que es bueno para ti, bueno, es lo tienes que decidir tú. Su verdadero objetivo es que las hipotecas fijas superen a las variables en los próximos años. 

Este cambio de variable a fijo sólo merece la pena cuando el Euríbor suba de verdad, dentro de unos cuantos años, y te salga rentable porque pagues menos. Pero, ahhhh, amig@… Seguro que para entonces las hipotecas fijas habrán subido de precio y tampoco te compensará, seguro que saldrá mejor quedarse con el variable que ya tienes.

Meten miedo con que el Euríbor subirá, cuando por otro lado sus departamentos de análisis van posponiendo en sus previsiones la subida del Euríbor cada vez que publican un estudio. No hay que escuchar el miedo que te quieren meter sino leer sus movimientos para hacer lo contrario.

Si bajan el precio de las hipotecas fijas y siguen insistiendo en ellas es que el Euríbor seguirá muy bajo e interesa un préstamo variable. El Banco Central Europeo no se plantea subir los tipos de interés, que están en el 0%, hasta por lo menos mediados de 2019. Y ya veremos cómo estarán las hipotecas fijas dentro de 2 años, seguro que más caras que ahora, pero eso no te lo cuentan…