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Las verdades a medias de la hipoteca de Villa Flauta (I parte)

De indignados a indignarnos

Villa Flauta… No se me ha ocurrido a mí, pero llamar así a la nueva vivienda de los líderes de Podemos, Irene Montero y Pablo Iglesias, está a caballo entre la pura verdad y la ironía más fina y cabreada.

Mucho se habla de la hipoteca de esta casa en Galapagar (Madrid), que han comprado por 615.000 € o 660.000 €, no se sabe seguro, con los sueldos de diputados que cobran, más lo que Pablo Iglesias se embolsa al año por otras participaciones en medios de comunicación y venta de libros y que pasa de los 40.000 €. Aun así, cada uno declara un sueldo algo superior a los 80.000 euros anuales, o sea algo más de 160.000 euros entre los dos.

Si la casa de verdad hubiera costado 615.000 €, no puede ser que les hayan prestado 540.000 euros porque eso es más del 80% de lo que vale la vivienda. En el caso de que haya costado 660.000 euros, que es lo más probable, tampoco han recibido el 80%, sino una cifra superior.

La entidad que les ha dado la hipoteca, Caja de Ingenieros, no ofrece en su web ningún préstamo por encima del 80%, porque es una práctica peligrosa para un banco ya que supone un alto riesgo de que no le paguen. Ellos han firmado la Hipoteca Hogar, con un interés fijo el primer año del 1,5% y de Euríbor + 1,25% el resto del tiempo.

Con estos intereses, la cuota del primer año no es de poco más de 1.600 euros como han dicho, sino de 1.863,64 €. Cuando sea Euríbor + 1,25%, pagarían 1.736,85 €, contando con que el Euríbor siguiera como ahora, cosa que probablemente ya no ocurra porque haya subido un poquito.

¿Por qué mienten sobre una cosa así…? Si van de honestos y transparentes es mejor decir la verdad sobre todo desde el principio. Incluido que Podemos tiene cuentas en Caja de Ingenieros y eso les ha ayudado a este más que evidente trato de favor y salto de normas.

Cierto es que ningún otro político da explicaciones de lo que se compra, por qué elige ese lugar, cuánto paga de hipoteca… Lo pone en la web del Congreso como todos y ya está. Pero como es una casa tan alejada del espíritu del 15M, ha levantado ampollas porque suena incoherente. Digan lo que digan es contradictorio a más no poder criticar la compra de estas viviendas y luego hacerse con una, además con medias verdades y ayudita bancaria.

También sorprende que el banco, además de darles más del 80%, les haya prestado tanto dinero siendo diputados que dependen de ser elegidos para cobrar. Es verdad que son los primeros de su lista política y que raro es que no salieran en próxima elecciones, al menos ellos dos. Pero 30 años es mucho tiempo y no son profesiones tan estables como para hacer una excepción. Y, si lo son, se convierten en otros profesionales más en vivir de la política, como todos contra los que van.

Lo típico de dale a Manolito un carguito y verás qué bonito. Pues eso. El miércoles seguiremos analizando esta controvertida hipoteca, de la que no se dice toda la verdad o sino ponte a echar cuentas en nuestro simulador con la información que ya se sabe… Mira qué buena idea, deberíamos enseñárselo para que simulando su operación aprendan a disimular un poco mejor o más bien a decir la verdad. Se pilla antes a un mentiroso que a un cojo.

Los bancos, dispuestos a prestar el máximo dinero

La moda es la finciación a medida: miran cómo eres y te hacen una oferta

La moda es la finciación a medida: estudian tu perfil y te hacen una oferta

La banca se rinde a la evidencia. La gente no tiene pasta y, por tanto, es incapaz en muchos casos de ahorrar el 20% del precio de la vivienda, más el otro 10% que se venía cobrando por los gastos de la hipoteca, que están en entredicho por una sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015.

Te preguntan de dónde viene el dinero. No les parece lo mismo que lo hayas conseguido ahorrar tú que si te lo ha regalado la familia.

Se fijan mucho en la capacidad de ahorro y con los salarios a la baja, los empleos inestables o temporales y el paro aún muy alto no es tan fácil lanzarse a la compra de una vivienda, porque a ver quién es el guapo que antes de los 30 años es capaz de tener un empleo estable, bien remunerado, con antigüedad y además ahorros para afrontar la compra de una vivienda. ¡Ja!

Hipotecas por el 100% del precio del piso hace al menos 8 años que sólo se ven para las casas que los bancos acumulan sin vender. Parece mentira, pero casi 10 años después de estallar la crisis inmobiliaria, la banca todavía atesora más viviendas de las que desearía, siguen teniendo portales inmobiliarios, hipotecas especiales y empresas propias para ver si se los sacuden de encima.

Para el resto de hipotecas, la financiación llega hasta el 80% como máximo, por dos motivos. El Banco de España les obliga a provisionar (tener ahorrado) un dinero extra si la hipoteca es por más del 80%, ya que considera que sería un préstamo de riesgo porque dejar más del 80% aumenta las probabilidades de impago. De otro lado, prefieren dar mejores condiciones para que compres sus pisos, y sacárselos de encima de una vez. Los pisos sólo les dan gastos, las hipotecas les dan ingresos.

Aunque hace años que las hipotecas se dan por el 80% del valor del piso o la tasación (el que salga más bajo), las entidades preferían financiar entre el 50% y el 70%, para arriesgarse lo menos posible. Pero se han dado cuenta de que esto sólo está al alcance de quien ya tiene una casa comprada y la cambia por otra, o quien se lanza a por una segunda residencia, o los perfiles VIP o funcionarios -que haberlos, hailos-, con sueldos altos, empleos estables y ahorros de campeonato.

Para los demás, que son mayoría, la banca ha abierto la mano y financian hasta el 80%. Incluso me llegaron a decirí en una sucursal de Bankinter que prefieren operaciones de mucho dinero, ya que hipotecas de bajo importe dan poco dinero. Les resulta más rentable conceder 180.000 € que 50.000 € porque ganarán más en intereses y durante más años, porque por lo general, las hipotecas de mayor importe se pagan durante más tiempo.

Además, ante tanta hipoteca cancelada que no se compensado con hipotecas nuevas, las entidades tienen necesidad de recuperar clientes. En la crisis cerraron el grifo del crédito y, como se han dado cuenta de que ganan menos con las hipotecas porque ha bajado la cantidad de dinero prestada, de nuevo se han lanzado al préstamo. Eso sí, sin cometer las irresponsabilidades del pasado.

Cuando la tasación sale por debajo del precio del piso

Cuando los números te fastidian pero bien...

A veces los números se ponen en contra

Uno de los trámites imprescindibles al comprar una casa con hipoteca es  la tasación. El banco desea conocer el valor de la vivienda que va a financiar y para ello encarga a una tasadora que realice un informe.

El tasador va al inmueble en cuestión, realiza fotos, mide los metros, analiza la zona, el estado de la vivienda, su antigüedad y la compara con las últimas 6 ventas que se han realizado de inmuebles similares en la zona. En caso de no haber, busca lo más parecido en el mismo municipio o municipios cercanos.

El resultado es que últimamente las tasaciones están saliendo por debajo del precio de mercado. Así como durante los años de la burbuja inmobiliaria la vivienda se tasaba bastante por encima de su precio, lo que ayudaba a los bancos a prestar hasta el 100% o más, cubriendo en ocasiones los gastos de compraventa y hasta las vacaciones, ahora la situación es la contraria.

Los tasadores tiran por debajo metiendo en apuros a los nuevos compradores de vivienda con hipoteca, sobre todo en Madrid y Barcelona. Es como si no hubieran asumido que el precio de la vivienda no sólo ha tocado fondo sino que ya se recupera y ha comenzado a subir en general, especialmente en las grandes ciudades donde más gente se interesa por comprar piso.

Si la tasación sale por debajo, el banco presta menos dinero y se deben tener más ahorros. La banca no está por la labor de repetir los errores de la crisis y se resiste a prestar más del 80%, bajando a veces de esta cantidad y sólo superándola en caso de que se elija una vivienda del banco o de la Sareb (banco malo).

El banco marca ese 80% del valor que sea más bajo: la tasación o el precio de la vivienda. Si es el precio de la vivienda no pasa nada, porque aportando el 20% restante más los gastos de compraventa se puede comprar la casa según los cálculos que se hicieron en un principio.

Pero si resulta que la tasación sale bastante por debajo del precio del piso, esta circunstancia te puede partir en dos. Por eso es recomendable añadir al contrato de arras o señal una cláusula que indique que recuperas tu dinero si no puedes comprar la casa porque el banco deniega la hipoteca, por una tasación a la baja o cualquier otro motivo.

Aunque actualmente una informe del tasador puede salir entre 10.000 y 20.000 euros por encima o por debajo del precio de la casa sin que el banco se alarme, si te sale muy por debajo tendrás que reinventar la operación y ahorrar más dinero, esperar para comprar, pedirlo a la familia o comprar una casa más barata.

Pasos previos a la solicitud de una hipoteca

Mejor llamar a varias puertas

Llama a diferentes bancos

Una vez que tienes clara la vivienda, el presupuesto y el dinero que necesitas, llega el momento de pedirlo, a ser posible en un banco que no te cobre por el estudio de la hipoteca.

Disponte a llamar de puerta en puerta, para ir de banco en banco entregando documentación. Lo ideal es que, antes de nada, consultes las web de diferentes bancos para saber qué ofrece cada uno y seleccionar los que más te interesen. Ahorrarás trabajo si, previamente, echas un vistazo a algún ranking de mejores hipotecas como el que elaboramos cada mes en este blog.

Si tus ahorros y/o ingresos son altos lo tendrás más fácil, al igual que si sois dos titulares y tenéis antigüedad en un trabajo estable. En función de vuestro perfil podéis tirar a un banco o a otro y a una hipoteca con mayores exigencias y mejor diferencial, aunque hay varios bancos que actualmente son una apuesta segura porque quieren aumentar su cuota de mercado y estudiarán vuestro caso hasta ofreceros las mejores condiciones posibles. Me refiero a Kutxa, Bankinter, Abanca, ING, Santander y Deutsche Bank, entre otros.

Sus hipotecas son bien diferentes y no hay que dejarse guiar por la publicidad, ya que muchos adaptan la hipoteca según sea tu perfil, como es el caso de Bankinter, o mejoran lo que ya te ofrece otro banco, siempre que se lo lleves por escrito. ING es el que mejor hipoteca tiene sobre el papel, pero también el que menos dinero está dando últimamente. No te guíes sólo por el diferencial… La vinculación y comisiones encarecen la hipoteca y también cuentan.

Si alguna entidad te deniega la hipoteca, no te desmolarices. Hay muchos peces en el mar (en total 40 entidades bancarias) y alguna habrá que os diga el ansiado sí, quiero, siempre que objetivamente vuestro préstamo no sea una operación arriesgada.

Evitas riesgos si tienes, como mínimo, para pagar los gastos de compraventa (tasación, notario, registro, gestoría, impuestos…), que suponen alrededor del 10% de lo que vale la casa,  varían de un banco a otro y dependen en gran medida de cuánto dinero solicites. También si dispones de, al menos, el 20% de lo que vale la casa, puesto que el banco no presta más de 80% del valor de tasación o del precio del piso (el que sea menor). El 100% sólo se da a gente con mucha pasta y con gran capacidad de pago o para pisos del stock inmobilario de los bancos.

Cuando has elegido los bancos a los que pedir dinero debes dirigirte a ellos por internet, si se trata de bancos online, o en persona. También puedes llamar por teléfono para que te digan qué documentación pide cada uno y así ya ir directamente con todo para que estudien el caso. El viernes hablaré de qué documentos son los que suelen pedir con mayor frecuencia, para que estéis preparados.