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La importancia de la tasación en la hipoteca

Cuando se trata de adquirir una vivienda, uno de los aspectos más críticos que deben considerarse es la tasación de la propiedad. La tasación es el proceso a través del cual un profesional calificado evalúa el valor de un inmueble, y esta valoración puede tener un impacto significativo en las condiciones de la hipoteca que se ofrece. En este artículo, exploraremos la importancia de la tasación en el contexto de las hipotecas, así como cómo una tasación adecuada puede influir en las condiciones que te ofrecen los bancos.

¿Qué es una tasación de propiedad?

La tasación de una propiedad es un análisis objetivo del valor de mercado de un inmueble. Este proceso es llevado a cabo por un tasador profesional, quien considera diversos factores, incluyendo la ubicación, las características de la propiedad y el estado del mercado inmobiliario. La tasación se utiliza comúnmente en transacciones de compra-venta, pero también juega un papel crucial en el proceso de obtención de hipotecas.

El proceso de tasación

El proceso de tasación generalmente comienza con la selección de un tasador, quien debe ser independiente y tener una sólida reputación en el mercado. Una vez que se ha elegido un tasador, este realizará una inspección física de la propiedad, anotando todas las características relevantes. Posteriormente, el tasador comparará la propiedad con otras similares en la zona que se hayan vendido recientemente para determinar un valor justo y razonable.

Factores que influyen en la tasación

Varios factores pueden influir en el valor final de la tasación. Entre ellos se encuentran:

  • Ubicación: Las propiedades en áreas con alta demanda suelen tener un valor más alto.
  • Estado de la propiedad: Una casa bien mantenida y renovada puede tener un valor superior a una que requiere reparaciones significativas.
  • Tamaño y características: La cantidad de habitaciones, baños y otras características pueden afectar el valor.
  • Condiciones del mercado: Las fluctuaciones en el mercado inmobiliario pueden impactar el valor de la tasación.

La relación entre tasación y condiciones de hipoteca

La tasación de una propiedad tiene implicaciones directas en las condiciones de la hipoteca que te ofrece el banco. Un valor de tasación más alto puede permitirte acceder a mejores condiciones, como tasas de interés más bajas o un mayor monto del préstamo. Por el contrario, si la tasación resulta ser inferior a lo esperado, podrías enfrentar dificultades en la obtención de la hipoteca o, incluso, que el banco exija un pago inicial más alto.

Impacto en el monto del préstamo

Los prestamistas suelen basar el monto del préstamo en un porcentaje del valor tasado de la propiedad, conocido como el “loan-to-value ratio” (LTV). Por ejemplo, si un prestamista permite un LTV del 80% y tu propiedad es tasada en 200,000 euros, podrías solicitar un préstamo de hasta 160,000 euros. Si la tasación resulta ser más baja, digamos 180,000 euros, el monto máximo que podrías solicitar sería de 144,000 euros, lo que podría no ser suficiente para cubrir el costo de la propiedad.

Condiciones de interés

Además del monto del préstamo, la tasación también puede influir en la tasa de interés que se te ofrece. Generalmente, los prestamistas consideran propiedades que tienen un valor de tasación más alto como menos riesgosas. Esto puede traducirse en tasas de interés más bajas, lo que a su vez puede significar un ahorro significativo a lo largo de la vida del préstamo. Por lo tanto, una tasación adecuada no solo afecta el monto del préstamo, sino también el costo total de la hipoteca.

Consecuencias de una tasación baja

Una tasación baja puede tener varias consecuencias negativas para los compradores. En primer lugar, como se mencionó anteriormente, puede limitar el monto del préstamo que puedes solicitar. Esto puede llevar a la necesidad de realizar un pago inicial mayor, lo que podría no ser factible para muchas personas.

Re-negociación o búsqueda de alternativas

Si te enfrentas a una tasación baja, puede ser necesario re-negociar el precio de compra con el vendedor. En algunos casos, el vendedor puede estar dispuesto a bajar el precio para que la transacción se concrete. Si esto no es posible, podrías necesitar buscar otras opciones de financiamiento o incluso considerar propiedades alternativas que se ajusten mejor a tu presupuesto.

El papel de los prestamistas

Los prestamistas también juegan un papel crucial en la gestión de las tasaciones. Muchos bancos y entidades financieras tienen sus propios tasadores o trabajan con empresas de tasación específicas. Esto puede afectar la objetividad de la tasación, ya que los prestamistas pueden tener incentivos para que la tasación sea favorable. Por lo tanto, es esencial que los compradores comprendan cómo funciona este proceso y si existe alguna posibilidad de influir en la tasación.

Importancia de elegir un buen tasador

La elección de un tasador adecuado es crucial para obtener una valoración justa y precisa de tu propiedad. Investigar la reputación y las credenciales de un tasador puede marcar la diferencia entre una tasación favorable y una desfavorable. Un tasador experimentado y bien considerado podrá proporcionar un análisis más detallado y preciso, lo que puede resultar en mejores condiciones de hipoteca.

Cómo prepararte para la tasación

Antes de que se realice la tasación, hay varias acciones que puedes llevar a cabo para maximizar el valor de tu propiedad. Asegúrate de que la casa esté limpia y ordenada, y realiza pequeñas reparaciones que puedan mejorar la impresión general. También es útil tener documentos listos que demuestren las mejoras realizadas en la propiedad y cualquier otro factor que pueda influir en su valor.

El papel de la tasación en la decisión de compra

Para muchos compradores, la tasación es un factor determinante en su decisión de compra. Si la tasación resulta ser inferior al precio de compra, los compradores deben sopesar si vale la pena seguir adelante con la transacción. La tasación también puede afectar la percepción de la propiedad en el mercado y su posible valor de reventa en el futuro.

Reflexiones finales sobre la tasación y la hipoteca

En resumen, la tasación de una propiedad es un proceso esencial que influye en varios aspectos de la obtención de una hipoteca. Desde el monto del préstamo hasta las condiciones de interés, una tasación adecuada puede abrir la puerta a mejores oportunidades financieras. Por lo tanto, es fundamental no subestimar la importancia de este paso en el proceso de compra de una vivienda. Al final del día, una buena tasación no solo te proporciona seguridad financiera, sino que también te brinda la tranquilidad de saber que has tomado decisiones informadas en un momento tan crucial de tu vida.

Cuando la tasación sale por debajo del precio del piso

Cuando los números te fastidian pero bien...

A veces los números se ponen en contra

Uno de los trámites imprescindibles al comprar una casa con hipoteca es  la tasación. El banco desea conocer el valor de la vivienda que va a financiar y para ello encarga a una tasadora que realice un informe.

El tasador va al inmueble en cuestión, realiza fotos, mide los metros, analiza la zona, el estado de la vivienda, su antigüedad y la compara con las últimas 6 ventas que se han realizado de inmuebles similares en la zona. En caso de no haber, busca lo más parecido en el mismo municipio o municipios cercanos.

El resultado es que últimamente las tasaciones están saliendo por debajo del precio de mercado. Así como durante los años de la burbuja inmobiliaria la vivienda se tasaba bastante por encima de su precio, lo que ayudaba a los bancos a prestar hasta el 100% o más, cubriendo en ocasiones los gastos de compraventa y hasta las vacaciones, ahora la situación es la contraria.

Los tasadores tiran por debajo metiendo en apuros a los nuevos compradores de vivienda con hipoteca, sobre todo en Madrid y Barcelona. Es como si no hubieran asumido que el precio de la vivienda no sólo ha tocado fondo sino que ya se recupera y ha comenzado a subir en general, especialmente en las grandes ciudades donde más gente se interesa por comprar piso.

Si la tasación sale por debajo, el banco presta menos dinero y se deben tener más ahorros. La banca no está por la labor de repetir los errores de la crisis y se resiste a prestar más del 80%, bajando a veces de esta cantidad y sólo superándola en caso de que se elija una vivienda del banco o de la Sareb (banco malo).

El banco marca ese 80% del valor que sea más bajo: la tasación o el precio de la vivienda. Si es el precio de la vivienda no pasa nada, porque aportando el 20% restante más los gastos de compraventa se puede comprar la casa según los cálculos que se hicieron en un principio.

Pero si resulta que la tasación sale bastante por debajo del precio del piso, esta circunstancia te puede partir en dos. Por eso es recomendable añadir al contrato de arras o señal una cláusula que indique que recuperas tu dinero si no puedes comprar la casa porque el banco deniega la hipoteca, por una tasación a la baja o cualquier otro motivo.

Aunque actualmente una informe del tasador puede salir entre 10.000 y 20.000 euros por encima o por debajo del precio de la casa sin que el banco se alarme, si te sale muy por debajo tendrás que reinventar la operación y ahorrar más dinero, esperar para comprar, pedirlo a la familia o comprar una casa más barata.

Tasación de vivienda: en qué consiste y por qué se hace

Análisis profesional de la vivienda

Análisis profesional de la vivienda

La tasación sólo es obligatoria cuando compras la casa con hipoteca. Por pequeña que sea la cantidad que pides, el banco siempre solicita una tasación a una empresa autorizada y, por supuesto, te la cobra. Está obligado para saber cuánto vale la casa en el mercado y hasta qué porcentaje prestarte sin jugársela.

Para no cometer errores, no deben asumir riesgos, como ocurrió en los años previos a la crisis, cuando se dieron hipotecas por el 100% e incluso 110% de la tasación o el precio de la vivienda, porque en la hipoteca se metía de todo: desde el cambio de coche, hasta las vacaciones, los gastos de compraventa o el dinero para muebles y electrodomésticos.

Durante esos años las tasaciones se inflaban, para justificar que se podía prestar equis dinero. En muchos casos fue un paripé y aún se pagan las consecuencias. Aunque el banco está obligado a aceptar cualquier tasación que tú presentes siempre que no sea más antigua de 6 meses y la haya realizado una empresa autorizada, en la práctica es el banco quien la encarga a una tasadora con la que colabore habitualmente.

Esto tiende a inflar el precio de la tasación, así que te merece la pena buscar la tasadora si quieres ahorrar por lo menos 100 €. Algunas entidades te lo desaconsejan y dejan entrever que te pondrán trabas si llevas tú la tasación, pero están obligados a aceptar la tuya, según reconoce el Banco de España.

Suele haber variaciones con respecto al precio de compra: la tasación lo mismo sale 10.000 € – 20.000 € por encima que por debajo. Lo malo es que como el banco no suele prestar -salvo contadas excepciones- más del 80% del valor que salga más bajo (tasación o precio de la vivienda), si la tasación sale baja te toca aportar más dinero, algo con lo que a lo mejor no contabas y no tienes ahorrado.

Tasar es una cosa rápida, al menos las dos veces que yo he pasado por este proceso. Una vez que el banco te confirma que tu hipoteca es viable según el estudio de riesgos, firmas los papeles y lo siguiente es llamar a la tasadora. Ésta se pone en contacto con el dueño actual de la vivienda, la tasa y te remite el informe a través del banco. A mí esta última vez me lo han hecho todo en tres días desde que el banco llama al tasador hasta que a mí me ha llegado el informe. Tiempo récord que te hace plantearte los 250 – 400 € que cuesta una tasación.

El importe va en función de dónde esté la vivienda, cuál sea la zona, el piso, los materiales de construcción, los servicios, la antigüedad y el estado. Para tasar, se compara la vivienda en cuestión con otras seis de similares características en la zona, que se hayan vendido o estén a la venta en ese momento, y si no las hay, pues con otras similares del mismo municipio. Sólo se puede comprar sin tasación un piso de banco, porque ya la tiene en vigor, o cuando no necesitas hipoteca.

En el informe no sólo aparece el precio estimado sino también con qué se compara, servicios de la zona, calidades del edificio o la casa, estado de conservación, si se va a revalorizar próximamente, fotos y número de metros, entre otras cosas. Alrededor de 10-15 páginas, que el banco tendrá en cuenta para darte o no la hipoteca.