¿Estás mirando hipotecas para comprarte una casa? Como cada mes te ayudamos con un completo resumen del panorama y, tras analizar más de un centenar de préstamos, un listado de las 10 mejores hipotecas variables y las 3 mejores a tipo fijo.

Este mes, sin duda, la gran novedad es que el 16 de junio entra en vigor la nueva norma hipotecaria que viene a regular, entre otras cosas, el cambio de hipoteca de banco (subrogación), las comisiones, la vinculación, las cláusulas abusivas y que el banco corra con todos los gastos de la hipoteca excepto la tasación, algo que ya vienen haciendo algunas entidades. Por eso y porque el Euríbor vuelve a caer, se acabó la guerra de precios en el tipo variable, apenas hay cambios en las ofertas.

Quizá hayas detectado que el banco tiene mucha prisa por firmar la hipoteca, pero mejor mira las variables y espérate a que pase el 16 de junio para acogerte ya a la nueva situación, mucho más beneficiosa para ti.

También notarás que en la notaría, donde deben asesorarte gratuitamente sobre la legalidad o no de la hipoteca durante los 7 días anteriores a la firma del préstamo, te pasan un cuestionario para saber que has comprendido todo lo que vas a firmar. Así se evitan posteriores reclamaciones al banco alegando que no tenías ni idea de lo que te colaba.

Como el Euríbor sigue bajando, de forma inesperada desde marzo cuando se preveía que en primavera iba por fin a tocar terreno positivo tras 3 años en negativo, la banca se pone nerviosa y te querrá meter por los ojos una hipoteca fija que a ellos les asegure ganancias estables y más altas que con el Euríbor por lo menos a corto y medio plazo. Tal cual está la situación se estima que una hipoteca fija no es rentable a menos de 20 años.

Entre los préstamos variables siguen cobrando un interés fijo el primer o dos primeros años, por lo mismo: para paliar la falta de ingresos por un Euríbor muy bajo, siendo los mejores los de la banca online: MyInvestor (Andbank), Openbank (Santander), Pibank (Grupo Pichincha) y Coinc (Bankinter). Como ves entre paréntesis, todos pertenecen a grandes grupos bancarios que se lanzan al mercado online para morderle terreno a ING, antiguamente el líder durante años en este tipo de hipotecas.

Las hipotecas online les conllevan menos gastos porque ahorran en personal e infraestructura de oficinas, etcétera, por eso pueden ofrecer diferenciales más competitivos que las entidades que sólo trabajan de manera presencial.

Aunque por ahora no están al alcance de quienes no se llevan bien con la tecnología o no tienen una sólida base de nociones hipotecarias, son las hipotecas del futuro. En unos años, cuando más nativos digitales se incorporen a la compra de vivienda, se concederán más hipotecas online y por teléfono móvil de las que se concedan en oficina. De hecho Coinc, que sólo tiene presencial la firma ante notario, ha crecido muchísimo en la concesión de hipotecas desde que lanzó este préstamo tan profundamente digital.

Este mes hay uno nuevo: la Hipoteca Vamos de Ibercaja, que no entra en la clasificación por sus condiciones, pero que merece la pena mencionar. A Euríbor + 0,99% para el 80% del piso o un diferencial muy competitivo del 0,80% si necesitas como máximo el 60%, aunque para eso también tienes la hipoteca de Openbank a Euríbor +0,79% si no necesitas más del 50% y con menor vinculación.

La guerra de precios se ha trasladado al tipo fijo porque es donde los bancos sacan mayor rentabilidad ahora mismo, al cobrar bastante más que con los préstamos variables. A 20 años las mejores este mes son la Hipoteca Fija de Bankinter al 1,90%, la de MyInvestor al 1,99% y la de Openbank al 2,15%. Muy de cerca le sigue la Hipoteca Sin Comisiones Fija de Bankia al 2,20%, un poco más cara pero competitiva por no tener vinculación ni comisiones.

Este movimiento inesperado nos trae cuotas baratas aunque un poco más altas

El Euríbor, índice del que aún dependen la mayoría de las hipotecas en España, sigue bajando sin prisa pero sin pausa.

Digo aún porque con la gran bajada que se hizo de los intereses fijos hace 3 años, que todavía continúan baratos y competitivos en comparación con lo que eran, el 40% de las hipotecas se firman a tipo fijo en comparación con el menos del 10% que suponían antes de 2016.

O sea que cada vez hay menos hipotecas que dependan del Euríbor, pero siguen siendo mayoría en el cómputo global. Además, este año por fin hay más hipotecas que se firman de las que se cancelan. Esto no pasaba desde antes de la crisis que tuvimos entre 2008 y 2015. Hasta ahora cada año había más hipotecas canceladas que hipotecas nuevas, lo que estaba haciendo perder a los bancos miles de euros en intereses.

En mayo del año pasado el Euríbor empezó a bajar, despacio, poco a poco, hasta que se volvió imparable y todo apuntaba a que llegaría a positivo en esta primavera. Pero… ¡¡¡Oh, sorpresa!! En marzo de este año parecía que se estancaba y empezaba a bajar, algo que se ha vuelto a ver en abril y que se va a ver en este mes de mayo.

¿Y eso? Justo cuando el Euríbor tenía que haber vuelto a positivo tras 3 años en negativo -desde febrero de 2016-, va y empieza a caer de nuevo… La respuesta la tiene el Banco Central Europeo, que como ve que ciertas economías europeas como las de Italia, Holanda y Alemania no despegan, no quiere darle alas a los tipos de interés para que tampoco despeguen. De momento se espera que los tipos de interés, de los que depende el Euríbor, se mantengan en el 0% como mínimo todo lo que queda de este año.

Eso pone de los nervios a la banca pero nos viene muy bien a los hipotecados, que seguiremos manteniendo cuotas bajas tras la próximas revisiones. Cuotas bajas, pero no necesariamente más baratas que las que ya teníamos porque hace 6 meses, en noviembre de 2018, el Euríbor cerraba en el -0,147% y hace un año, en mayo de 2018, se despedía en el -0,188%.

Ambas cifras son más altas que la que se espera que el Euríbor marque en este mes de mayo (-0,134%), con lo que la hipoteca subirá un par de euros si te toca revisión semestral y se quedará más o menos igual o subirá como mucho 5 euros si la revisión es anual.

Si el Euríbor sigue cayendo en la misma progresión que hasta ahora, no sería hasta agosto y en los meses siguientes, si os toca revisión en ese momento, cuando notárais un nuevo ahorro en la hipoteca. Pero habrá que esperar, porque las previsiones siempre son eso… Previsiones. Y cualquier movimiento del Banco Central Europeo puede hacer que cambien, aunque de momento no parece que vaya a ocurrir nada diferente.

Tocará esperar todo el verano para saberlo

Si tienes una hipoteca con Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) esto te interesa. Acabamos de saber que el abogado general del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) no nos contará sus conclusiones sobre si es o no abusivo e ilegal el 24 de junio, como estaba previsto, sino que lo retrasa hasta el 10 de septiembre.

Dos meses y medio más para seguir pagando cuotas más altas que si tuvieras el Euríbor + 1%, que es la reivindicación histórica de los afecactados por el IRPH desde que en 2013 desparecieron todos los IRPH y se quedó sólo el de Entidades.

Desde siempre los clientes con IRPH están pagando entre 1.200 y 2.400 euros más al año por la hipoteca, ya que el Euríbor ha cerrado abril en el -0,112% (y va a continuar cayendo) y el IRPH en el 2,107% (y eso que ha bajado…).

Aunque la opinión del Abogado General del TJUE es tan importante y premonitoria que el Tribunal luego suele coincidir en su veredicto con él, la cosa va para largo. Ya no sólo porque su dictamen se retrase 2 meses y medio sino porque después de éste, el Tribunal tardará algunos meses más en pronunciarse, o sea que se te puede ir la cosa de aquí a un año.

Si no quieres o no puedes seguir pagando más el IRPH tienes 3 formas de deshacerte de él sin perder el derecho a reclamar después que te devuelvan todo lo que has pagado de más por tener IRPH más los intereses.

Una es acordar con el banco un cambio del IRPH por el Euríbor. Es lo que se llama una novación hipotecaria. Lo normal es que el banco no quiera aceptar o que, en caso de hacerlo, quiera que a cambio firmes un seguro adicional, una hipoteca fija que no te conviene o cualquier otra cosa que le beneficie y le asegure seguir ganando por otro lado todo el dinero o al menos una parte de lo que va a perder si te pasas al Euríbor.

Otra opción es una subrogación: cambiar la hipoteca de banco, asegurándote de que la nueva entidad sí te pone Euríbor. En ese caso tu banco tiene 15 días para contraofertarte y, si iguala o mejora lo que te ofrece el nuevo banco, quedarte con el que ya tienes. Es lo que dice la nueva norma hipotecaria que entrará en vigor el próximo 16 de junio.

La tercera opción es firmar una nueva hipoteca para, con ese dinero, cancelar la que tienes actualmente y quedarte sólo con la nueva. Pero, ojo, súper importante: si haces cualquiera de estas cosas ni se te ocurra firmar una cláusula o contrato que diga que renuncias a reclamar después cualquier cosa, porque entonces perderás todo tu derecho a hacerlo.

Es muy típico que los bancos propongan este tipo de acuerdos para asegurarse de que luego no les demandas, ya lo hemos visto por ejemplo con la polémica cláusula suelo, y son acuerdos legales y validados por el Tribunal Supremo. ¿Entonces me conviene hacer cualquiera de estas cosas para acelerar la desaparición del IRPH de mi vida?

Pues depende de cómo vayas de pasta porque estas opciones suelen conllevar gastos (comisiones, registro, notaría, etc) que, aunque en unos meses ya las tienes amortizadas por el ahorro del paso al Euríbor, puede que ahora no te venga bien pagar.

También depende del préstamo al que te vayas, porque a lo mejor el banco te incita a firmar uno fijo que te salga caro a corto y largo plazo o a suscribir seguros u otros productos como un plan de pensiones que ahora no tienes ni te interesan, y que te harán también pagar más.

Lo más probable es que el Tribunal Europeo declare el IRPH nulo y abusivo, pero como eso tampoco es 100% seguro ni rápido, debes sopesar todas las opciones sin cerrar nunca la posibilidad a reclamar al banco que te devuelva el dinero pagado de más durante años. La banca está que tiembla porque, según Goldman Sachs, podría devolver entre 7.000 y 44.000 millones.

La banca debe ser mucho más transparente

¿Estás mirando hipotecas y crees que la publicidad del banco es engañosa? Puede que no, pero puede que sí… Ya que entre enero y marzo de este año el Banco de España ha obligado a diferentes bancos a rectificar la publicidad de sus hipotecas por ser engañosa. En total han sido 160 casos, una barbaridad teniendo en cuenta que durante todo 2018 los casos fueron 309.

Otra barbaridad… Y es que si la publicidad generalmente quiere que nos hagamos una idea equivocadamente buena del producto, en el caso de los bancos también ocurre, sobre todo para ocultar o maquillar aspectos importantes. Como por ejemplo el de la TAE, que no se pone bien o directamente se omite.

La TAE es la Tasa Anual Equivalente y es obligatorio ponerla en toooodos los anuncios de hipotecas, puesto que se trata del precio real que vas a pagar por el préstamo. En una cuota mensual no sólo hay que tener en cuenta la devolución del capital más los intereses sino también la parte proporcional de seguros y otras comisiones que cobra el banco, lo que hace que dos hipotecas a -por ejemplo- Euríbor + 0,89% no sean iguales.

Sobre el papel ambas parece que, por ejemplo, costarán 420 euros al mes, pero en realidad al final una costará 520 euros y otra 480 euros porque en una hay más vinculación e intereses que en la otra. De ahí que sea obligatorio poner la TAE en todas las ofertas, y no sólo el TIN (tipo de interés nominal) o sea el fijo o el Euríbor + diferencial, que es en lo que tendemos a fijarnos olvidándonos de la vinculación y comisiones que encarecen el precio, a veces bastante.

Aunque el Banco de España monitoriza la publicidad de los bancos, si detectas algo que no está bien, denúncialo aquí para que lo comprueben. Si de verdad es un error, la entidad tiene dos días para ponerlo correctamente desde que se lo ordene el Banco de España.

Para que la información de los bancos sea más transparente y podamos comparar mejor que nos ofrecen unos y otros, a partir del 16 de junio, cuando entre en vigor la reforma hipotecaria, todas las entidades deberán entregarnos la información de la hipoteca bajo el mismo formato. También habrá un mismo templete para la ficha de información precontractual, que es la información que recibiremos oficialmente sobre la oferta antes de firmar la hipoteca.

Para asegurarse de que lo entendemos, en la notaría nos aclararán gratuitamente todas las dudas, durante los 10 días anteriores a la firma de la hipoteca, y nos pasarán un test de comprensión donde quedará reflejado que hemos entendido todo lo que conlleva la hipoteca.

Así se evitarán casos como la cláusula suelo, que además está prohibida por la nueva ley, otras cláusulas abusivas, las hipotecas incomprensibles, comisiones, dudas sobre el sistema de amortización y cualquier otra característica del préstamo. El caso es evitar el perjuicio masivo de los clientes y la demanda masiva a la banca.

Esperemos que el ahorro total con el Euríbor en negativo no se vaya rápidamente con la nueva forma de cálculo

El Euríbor, que hace un año empezó a subir sin parar, se está estancando en abril y, si todo sigue así, probablemente cierre por debajo de marzo. A falta de terminar el mes, la media provisional de abril es del -0,112% frente al -0,109% de marzo.

¿Por qué? Cuando todo apuntaba, por el crecimiento que tenía, a que por estas fechas el Euríbor entraría en terreno positivo -después estar cotizando en negativo desde febrero de 2016-, la realidad ha sido la contraria. No sólo no ha subido sino que, de repente, está cotizando más bajo y parece que así seguirá, manteniendo las hipotecas más baratas durante más tiempo del esperado.

¿Cuál es la razón? Que el Banco Central Europeo (BCE) ha retrasado su decisión de subir los tipos de interés, que llevan 3 años en el 0%. ¿Hasta cuándo se mantendrán tan bajos? Como mínimo en 2019 y seguramente gran parte de 2020. Bankinter cree que a finales de este año estará en el -0,01% y 0,50% para el que viene.

Por experiencia sabemos que luego estas previsiones se retrasan muchísimo, así que probablemente el tiempo será más largo. ¿Cuánto? Lo que tarden en despegar los países europeos con riesgo de caer de nuevo en una profunda crisis.

¿Qué ventajas tendrá? Que las hipotecas que estén ligadas al Euríbor no subirán tanto como se esperaba, aunque hablamos de un ahorro medio de 2-3 € al mes en el caso de los préstamos con revisión semestral y unos 5-6 € de media en las de revisión anual.

Pero ésta no es la única novedad del Euríbor. Va a variar la forma en que se calcula. El Instituto Europeo de Mercados Monetarios (EMMI por sus siglas en inglés) hace unos años intentó cambiar la forma de cotización del Euríbor, haciendo que en vez de calcularse con mera especulación como ahora, se hiciera sobre cifras reales.

Se intentó que en vez de usar los intereses a los que 19 entidades dicen que prestaría dinero a otros bancos, para sumarlos y hacer una media, se utilizaran los tipos de interés reales a los que se firmaban las hipotecas.

Como la diferencia entre ambos era muy alta y hubiera supuesto una subida brusca y repentina de 150 € en las cuotas mensuales, en mayo de 2017 se decidió no ponerlo en marcha.

Pero el EMMI no se rindió y siguió buscando otra manera de calcularlo más real que la de ahora y que, por tanto, no se preste tanto a la manipulación. De hecho éste es el motivo principal de cambiarlo, porque bastantes bancos europeos inflaron deliberadamente las cifras que daban para calcular el Euríbor para cobrar intereses más altos en las cuotas mensuales.

La nueva manera que estudia el EMMI es un híbrido entre los tipos de interés reales a los que se firman las hipotecas, mezclado con datos históricos y datos de expertos financieros. Pero como los ensayos que se han hecho con esto también dan como resultado un Euríbor de repente mucho más alto, todavía no se ha puesto en marcha.

El límite para hacerlo era finales de este año, pero como no se ve clara la cosa, se acaba de aumentar el plazo en dos años, hasta el 31 de diciembre de 2021. Aunque el EMMI no quiere agotar el nuevo plazo y dice que lo tendrá listo a finales de este año, para empezar a usarse a partir de 2020, la realidad es que estas cosas se suelen retrasar mucho y no está claro que al final se use otro Euríbor, ni cuándo empezará a aplicarse en las nuevas hipotecas, ni si se aplicará a las que ya estén firmadas.

Lo único seguro por ahora es que los nuevos préstamos, tanto fijos como variables, seguirán siendo bajos mientras que el Euríbor lo sea, y que la banca tendrá dinero para prestar puesto que el BCE le volverá a dar barra libre entre septiembre de 2019 y marzo de 2021, para que lo coja y lo preste a familias y empresas.

Aprovecha que la notaría revisará con ojos imparciales y no dejes ninguna duda por preguntar!!

Si vas a firmar una hipoteca, ten en cuenta que desde el 16 de junio, cuando entre en vigor la reforma hipotecaria, habrá un nuevo sistema para elegir notaría y que allí revisen toda la documentación del banco.

Según la nueva norma, puedes escoger la notaría que quieras sin que el banco te presione o te guíe para que sea otra, como a veces pasaba hasta ahora, a pesar de que ya había libre elección.

Podrás elegirla a través de Ancert, una web que ya llevan utilizando las notarías para sus gestiones desde hace 15 años y que ahora se está actualizando para este propósito.

Desde el 16 de junio podrás acceder a Ancert y realizar todos los trámites con usuario y contraseña. También será donde todos los bancos con los que hables vuelquen sus ofertas precontractuales con el mismo templete (así todos usarán el mismo formato). Una vez que tú elijas una oferta, en la notaría la revisan y te cuentan si hay alguna cláusula abusiva o algo incorrecto.

Además responderán todas las dudas y preguntas que les hagas sobre el tema sin que esté nadie del banco presente, o sea que te hablarán libremente, de forma personalizada y detallada, sin que nadie condicione su opinión. Esto no tendrá ningún coste para ti, será gratis porque está incluido en la tarifa de la notaría que correrá por cuenta de banco. Tú sólo tendrás que pagar la tarifa de la documentación de compraventa del piso y a la segundas copias de la hipoteca que vayas a quedarte.

Para plantear dudas a la notaría y que te las resuelvan tendrás 10 días desde que aceptes la oferta del banco. Una vez terminado este proceso, te pasarán un test de compresión para asegurarse de que conoces y entiendes lo que vas a firmar con el banco.

Se hará para prevenir abusos de los bancos e ignorancia en los clientes, como los que han dado pie a miles de contratos con cláusulas abusivas y a las miles de reclamaciones judiciales que hemos visto en los últimos años.

Cuando pases el test de conocimiento la notaría emitirá un acta precontractual donde se reflejará toda la información de la hipoteca y que la has comprendido y aceptado. Este acta notarial está incluida el la tarifa, no supondrá ningún gasto extra.

Elegir la notaría tiene muchas ventajas: puedes ir a la de tu confianza, la que te queda más cerca o, según la que escojas, una que te haga en sus aranceles (la tarifa que cobra por sus servicios) hasta un 10% de descuento. 

Esta plataforma que se pondrá en Ancert ha sido idea del Consejo General del Notariado (CGN), porque quiere adelantarse a la banca y controlar el proceso y el lugar donde llevar a cabo todo lo que incluye la nueva norma hipotecaria. A ella están conectadas las 3.000 notarías que hay en España, además de gestorías y todos los bancos.

Otro capotazo a la banca para que no haga aguas

Esto sí que no lo esperábamos. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dado por primera vez la razón a la banca, rompiendo una estupenda racha de ser el único que daba la razón a los indefensos clientes españoles.

Desdiciéndose a sí mismo, como ya hiciera también el Tribunal Supremo en España con el asunto de quién debía pagar el impuesto de las hipotecas, el tribunal europeo acaba de cambiar de opinión sobre la cláusula de vencimiento anticipado.

Según esta cláusula, con que dejes de pagar un sola cuota de la hipoteca el banco te puede quitar el piso ejecutando el préstamo e iniciando después el proceso de embargo. Lo que sigue es terrible: pierdes la casa, que se subasta por cuatro perras, y encima le sigues debiendo dinero al banco porque lo que ha conseguido subastando la casa ha sido insuficiente para cubrir lo que debías de hipoteca.

Como no se ponían de acuerdo en qué había qué hacer con esta cláusula, tanto un juzgado de Barcelona como el Tribunal Supremo preguntaron al TJUE qué opinaba. Éste primero dijo que era una cláusula abusiva y, por tanto, nula. Pero hace poco ha cambiado de opinión: ahora no le parece que la ejecución de una hipoteca deba pararse sólo porque tenga una cláusula abusiva.

Hasta ahora, desde que este tribunal dijo que se paralizaran los desahucios de hipotecas con cláusulas abusivas, se habían paralizado 15.000. Demasiados para la banca… Demasiados porque perjudicaban sus intereses económicos, ya maltrechos por el Euríbor bajo y las indemnizaciones a pagar por otros abusos como el suelo o las multidivisa.

Por eso ahora el Tribunal europeo se echa para atrás y dice que cualquier ejecución hipotecaria puede seguir adelante aunque haya cláusulas abusivas. Toma capotazo en la línea de los que suele echar el Tribunal Supremo a los bancos.

En el caso de la cláusula de vencimiento anticipado dice que con que el juez que lleva el caso cambie la cláusula de la hipoteca ya es suficiente para que siga adelante la ejecución. Por ejemplo, con cambiar que se ejecuta al tercer impago seguido en lugar de cuando dejas a deber un solo mes, es bastante para seguir con la ejecución y el embargo.

Esto de que a los 3 meses de no pagar te ejecutan la hipoteca es algo que sí aparece en la ley, al menos en la que hay vigente, de tiempos de Zapatero, porque la nueva que viene es diferente. Precisamente para evitar estos mamoneos, para las hipotecas que se firmen a partir del 16 de junio la norma es otra.

Se podrá ejecutar una hipoteca durante la primera mitad del plazo si dejas de pagar el equivalente a 12 cuotas, sin que eso suponga más del 3% del dinero que te prestaron. Si dejas de pagar durante la segunda mitad del plazo, ese porcentaje asciende al 7% o a que estés, como mínimo, 15 meses sin pagar la hipoteca.

Peeeeero, esto no es con carácter retroactivo: no vale para las hipotecas ya firmadas. Así que esos 15.000 préstamos con ejecución iniciada que estaba paralizada ya tienen vía libre para que el juez dictamine que dicha ejecución puede seguir adelante.

El colmo de los colmos es que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea le ha comprado el argumento al Tribunal Supremo, diciendo que esto encima será bueno para los clientes atrapados en semejante situación de abuso. ¿Cómo se te queda el cuerpo?