Esto es lo nuevo… ¿Qué será lo próximo?

El Tribunal Supremo ha dictado una nueva sentencia sobre los gastos de la hipoteca y la comisión de apertura, intentando poner fin a lo que empezó en diciembre de 2015, cuando libró a un cliente de BBVA a pagar todos los gastos.

Pero ahora, lejos de hacer justicia, se ha quedado otra vez a medio camino, otra vez favoreciendo a la banca y con mucho miedo a perjudicarla. Avanzando a pasitos leeeentos y demasiado cobardes. Lo de siempre: lo que ya hemos visto en la cláusula suelo y otros temas.

Defiende la comisión de apertura diciendo que es legal porque forma parte del precio de la hipoteca y que, para cobrarla, basta con que el banco nos avise de que está. Cobrar por la apertura es algo que sólo hacen algunas entidades y oscila entre el 0,5% y el 2%, nunca ha sido parte del precio, es una comisión y por tanto debe justificarse como prestación de un servicio; la decisión del Tribunal Supremo no hay por dónde cogerla, de lo parcial y cutre que es.

Y por si esto fuera poco… Tras el lamentable espectáculo que el Tribunal Supremo dio entre octubre y noviembre con la sentencia del impuesto sobre las hipotecas, diciendo primero que lo pagaba íntegro la banca y cargándolo a los clientes 3 semanas después, ahora viene con que los gastos de las hipotecas hay que compartirlos con la banca, pero tampoco al 50%.

Lo nuevo es que tenemos que pagar la tasación y el 100% del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), lo más caro de todos los gastos. Y también la mitad de lo que cobren la gestoría y la notaría. El registro de la propiedad recaerá sobre el banco, aunque la cancelación de la hipoteca en el registro -si la quieres hacer-, te tocará pagarla enterita.

El Tribunal argumenta que lo decide de forma más o menos salomónica para que los gastos los pague quien realmente tiene interés en que el servicio se realice. Todo esto es válido para hipotecas ya firmadas y para las que se firmen hasta que entre en vigor la nueva ley hipotecaria, que se espera que empiece a funcionar en marzo con otra premisa: que sea el banco quien pague todos los gastos de la hipoteca sin compartir nada.

Y es válido para todos los gastos de la hipoteca excepto para el impuesto (IAJD) porque en las hipotecas que se firmen desde el 10 de noviembre de 2018 debe pagarlo íntegramente el banco, por un Real Decreto que el Gobierno firmó nada más enterarse de que el Supremo se había desdicho sobre que la banca pagara el impuesto.

Con el Tribunal Supremo, sólo damos pasos hacia atrás. Primero parecía que teníamos derecho a que nos devolvieran todo el dinero de los gastos de la hipoteca, según la sentencia de finales de 2015; después se dijo que sólo pagaríamos el impuesto, luego que no, luego otra vez que sí, luego el Gobierno lo anuló sólo para las nuevas, y ahora resulta que hay que compartir los gastos, tal cual lo llevan ofreciendo un par de años algunas entidades.

En cualquier caso, al menos se nos reconoce que hemos pagado algo que no teníamos que haber pagado, de lo que se deduce que tenemos derecho a que nos lo devuelvan. Cómo y cuándo está por ver, ya que el asunto terminará en manos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), el único que acaba poniendo cordura en la locura y el cachondeo que se trae con nosotros el Tribunal Supremo.

¿Cuándo lo dirá? A saber… Puede tardar un par de años, pero ya verás cómo al final dice que nos tienen que devolver todo como pasó con la cláusula suelo. Eso sí… Que se prepare bien la banca porque estamos hablando de más de 7 millones de hipotecas.

Mientras tanto, puedes ir reclamando lo que ya es seguro que te pueden devolver, el caso es no perdonarle ni un duro al banco. Y si tienes que firmar una hipoteca en breve, si puedes espérate a que entre en vigor la nueva ley, para no tener que pagar ningún gasto, que si no te tocará el rollo éste de pagar a medias…

Hay que seguir al pie del cañón con el tema

Cuando pensábamos que ya estaba (casi) todo dicho en los gastos de las hipotecas, va la Empresa Municipal de la Vivienda de Rivas (Madrid) y presenta cara de nuevo al Tribunal Supremo. ¡¡¡Oleeeeee…!!!

Que no, que no le vale eso de que primero dijera que el banco tiene que pagar todos los impuestos para luego, tres semanas después, volver a revisar el asunto a fondo, en otra Sala, y decidir por un ajustadísima votación de 13 a 15 que somos los clientes y no la banca quienes tenemos que correr con ese gasto del IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).

De esos 13 magistrados que votaron a favor de que la banca se haga cargo del impuesto, 12 dejaron por escrito su oposición y protesta a que lo tengamos que pagar los clientes. Esto abrió la puerta, aún más, a que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea nos dé la razón y nos dé más motivos para reclamar que el banco nos devuelva todo el dinero de los gastos, incluido este impuesto.

No en vano el tribunal europeo es famoso por ser el que al final acaba resolviendo las cosas a nuestro favor años después de que el Tribunal Supremo español o algunos tribunales menores nos la hayan quitado con sentencias, o bien porque entre los tribunales mismos no se aclaran votando a favor y en contra de lo mismo una y otra vez.

Mientras el asunto de las antiguas hipotecas se resuelve tanto en España como en Europa, cabe recordar que desde noviembre es la banca quien paga por Real Decreto el impuesto de los nuevos préstamos.

Entretanto podemos reclamar los gastos de la hipoteca, incluidos los impuestos. Es decir, que además del IAJD puedes reclamar que el banco te devuelva lo que pagaste de notaría, gestoría, registro de la propiedad, tasación y comisión de apertura, si tu hipoteca la incluía (es algo que no se ha cobrado en todas).

Para ello tienes que pedir al Servicio de Atención al Cliente (SAC) de tu banco por escrito que te devuelva el dinero, rellenando un formulario que algunas entidades dan en sus oficinas (ve a la tuya para comprobarlo) o mediante la OMIC, la Oficina de Mediación de Información al Consumidor que tienen muchos Ayuntamientos y cuyo servicio es gratuito.

Si la respuesta es negativa, lo siguiente es poner una reclamación en el Banco de España, cuyo resultado suele ser favorable al cliente. El banco no tiene por qué cumplirlo pero si el resultado es a tu favor el juez lo puede tener en cuenta en el juicio… Que sería el tercer paso si el banco no cede ni te devuelve nada: buscar un buen abogado o mirar si la justicia gratuita te ampara y denunciar el caso ante el tribunal de abusos hipotecarios de tu provincia.

Antes debes calcular cuánto dinero te podrán devolver y las posibilidades de éxito, para no perder el tiempo ni la pasta en abogados (si no ganas que no cobren).

No hay que ser un lince para ver que casi se han extinguido…

Lo de la Hipoteca Joven es como esas especies que están en peligro de extinción, de las que apenas quedan unas pocas parejas sueltas por ahí, se cuidan, se miman, se estudian y con el tiempo se vuelven a reproducir aunque su comunidad no tenga el mismo esplendor de antes.

De hecho hay muy poquitos préstamos que se llamen así ahora: entre otros sitios en La Rioja, donde están muy orgullosos de su éxito, y poco más.

Hasta 2011 la Hipoteca Joven era fácil de ver. Ibas a una entidad, pedías un préstamo y si tenías menos de 35 años las condiciones eran muchísimo mejores que para los mayores de esa edad. Había hipotecas para jóvenes, que llegaban a los 40 años de plazo, no tenían comisiones, la vinculación era baja o moderada y el diferencial riquísimo… Una delicia entre 0,20% y el 0,40% en los mejores casos.

Sí, se daban hipotecas para jóvenes. Pero una vez que la crisis empezó a avanzar desaparecieron rápida y progresivamente del catálogo de la inmensa mayoría de los bancos, hasta nada más quedar una muestra testimonial de dos o tres. Durante todos estos años se ha hablado de si vuelven o no vuelven… Más por las ganas y por la necesidad de que vuelvan que por la realidad de que hubieran vuelto.

Ocho años después estamos igual… Que realmente no han vuelto ni parece que vayan a volver… Es significativo que la cuarta parte de la población vive de alquiler mientras que hace 10 años esa cifra era del 10%-15%. Pero todavía te encuentras titulares engañosos en algunos artículos de Internet donde hablan de la vuelta de las hipotecas para jóvenes.

Ni existen como eran antes ni creo que lo vuelvan a hacer hasta que el panorama no cambie mucho-muchísimo, algo que no parece que vaya a ocurrir por lo menos en la próxima década. Pero sí que, si eres joven y buscas tu primera vivienda, te puedes acoger a las hipotecas que hay para todos.

Porque la cosa es así, ahora las hipotecas ya no se dividen en préstamos para jóvenes o préstamos para los demás, sino en préstamos para mileuristas (o aspirantes a ello) y préstamos para los que ganan más dinero, que son a quienes les ofrecen condiciones más ventajosas e hipotecas menos caras. La tortilla se ha dado la vuelta.

No estamos en una época de hipotecas caras, porque Euríbor + 0,89% a tipo variable y el 2% a tipo fijo a 20 años son cifras muy buenas que durante los largos y secos años de crisis no se vieron ni en pintura. No son las condiciones de las antiguas hipotecas para jóvenes, pero es lo mejor que se ha visto en casi 10 años.

Lo malo es que los sueldos han bajado muchísimo, la etapa de becario dura hasta que te casas y con lo que ganas, por mucho que hayan subido a 12.600 euros brutos anuales el Salario Mínimo Interprofesional (SMI) no da para ahorrar el 20% que como mínimo hace falta para pagar una vivienda, que este año se estima que subirá otra vez de precio (un 5%). Tampoco hay desgravación fiscal que te ayude a ahorrar en la Renta con lo que pagas de hipoteca al año.

¿Soluciones si eres joven y quieres comprar tu primera vivienda? No tener miedo a Internet para hacerse con una hipoteca como la de Coinc, 100% online, ahorrar lo que se pueda sobreviviendo a un alquiler leonino o sin salir del nido, empezar por una vivienda más sencilla en lugar de por el pisazo o chalet de tus sueños, y/o pedir ayuda a los padres, que no son el Banco Central Europeo, pero andan mejor que nosotros.

Es la pregunta que anda en la cabeza de todos

Muchos medios de comunicación y analistas nos están metiendo miedo con que las hipotecas van a subir en 2019. ¿Quieres saber si de verdad será así?

Bola de cristal no tengo, pero sí que hay algunas cosas obvias que podemos utilizar para pronosticar si los préstamos subirán o no durante el próximo año.

De un lado vemos que el Euríbor está subiendo cada mes, despacito pero imparable. En ese sentido, las hipotecas ya firmadas sí verán cómo poco a poco, con cada revisión, le van subiendo las cuotas. El Euríbor, que empezó 2018 en el -0,189% va a cerrarlo en torno al -0,132%, y si sigue con este ritmo de avance se pondrá en positivo en la primera mitad de 2019.

En cambio, no es tan fácil afirmar que las nuevas hipotecas sí subirán sus precios, depende de la banca. Aunque la nueva ley, que se espera que entre en vigor hacia marzo, baja las comisiones, carga gran parte de los gastos de la hipoteca a la banca, prohíbe las cláusulas abusivas y abre totalmente la puerta a que podamos contratar los productos vinculados con quien queramos (mucho más baratos), no quiere decir que los bancos vayan a subir sí o sí las hipotecas. ¿Cómo? Si hasta la comisión de apertura la tienen tocada de muerte…

Algunas ya las han subido, pero tampoco se pueden cantear mucho porque siguen en lucha por ganar nuevos clientes y, aunque ya no hay crisis, los sueldos y la situación de vida no están tan boyantes como para poder asumir la compra de una vivienda, cuyos precios han aumentado bastante, y luego además el pago de una hipoteca super cara.

Si la banca quiere clientes tendrá que ganárselos y, para ello, no podrá subir mucho las hipotecas y, si lo hace, debe ser con muchísima sutileza y cuidado. Por un lado tendrá los ingresos de las cuotas que dejarán de depender de un Euríbor negativo, y además se prevé que a finales de año suban los tipos de interés (en el 0% desde hace más de dos años). Todo esto le hará ganar más dinero de forma estable a largo plazo.

Pero es cierto que por otro lado tendrá que pagar facturas millonarias en indemnizaciones por los abusos cometidos y también los impuestos de las hipotecas, de los que el Partido Popular quiere librarle con la excusa de que no nos los trasladen a nosotros.

Así que lo más probable es que pare la guerra de precios y que se congelen o eliminen las ofertas más agresivas. Parará la bajada de diferenciales y, al no poder cargar tantas comisiones, aumentará la vinculación para rebajarte el diferencial. Incluso es probable que afinen los precios de seguros y planes de pensiones para que los contrates con el banco.

Con todo esto, las que sí subirán seguro, como ya ha pasado en algunas entidades, son las hipotecas a tipo fijo. Con un Euríbor en ascenso claro, no van a dar chollos que ahora les hagan ganar más pero que en menos tiempo del esperado les hagan cobrar menos.