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Cómo serán las hipotecas a partir de ahora: nuevos cambios

Se abre una nueva etapa llena de cambios

El panorama hipotecario es cada vez más cambiante. Tras las últimas sentencias del Tribunal Supremo y el Real Decreto del Gobierno que obliga a la banca a asumir a partir de ahora el Impuesto de Actos Jurídicos (IAJD), más conocido como impuesto de las hipotecas, la oferta hipotecaria ha cambiado y promete cambiar todavía más con estas novedades:

Tasación

El Banco de España quiere automatizarla como ya se hace en muchos países europeos. Eso significa que la tasación de una vivienda, típica para que el banco decida si te da o no la hipoteca y cuánto dinero presta, seguirá un proceso automático que estandarizará el proceso y lo dejará menos subjetivo, al tiempo que abaratará las tarifas, que ya sabemos que están por las nubes. Las tasaciones serán más ágiles pero contarán con un margen de error, porque impiden la evaluación de los aspectos subjetivos, así que lo ideal es que sólo se tasen así las viviendas que tengan unas características comunes.

Embargo

El Congreso quiere aumentar a 12 meses el periodo que puedes estar sin pagar la hipoteca antes de que el banco la ejecute y comience el embargo de la vivienda. Esta mejora se quiere que aparezca en la futura nueva ley hipotecaria, que lleva más de dos años de retraso para tramitarse en el Parlamento (verás el multazo millonario que nos pone cualquier día de estos la Unión Europea).

Cláusula cero

El Congreso ha pactado que los bancos no podrán incluirla en las hipotecas. La cláusula cero, utilizada entre otros por Liberbank, impide que el Euríbor negativo se reste del diferencial pactado, con lo que el cliente no pagará nunca menos del diferencial, aunque el Euríbor esté en negativo. Por ejemplo: si tienes Euríbor + 0,40% y el Euríbor está en el -0,150% deberías pagar sólo un 0,25% de intereses, pero con cláusula cero estás pagando un 0,40%.

El Congreso asimismo ha pactado que el banco nunca pague intereses al cliente. Es decir, que si la suma de diferencial y Euríbor da una cifra negativa, como mucho el interés se quedará en cero, pero no podrá bajar de ahí haciendo que el banco te pague.

Por ejemplo: si tienes un diferencial del 0,40% y el Euríbor bajara al -0,5%, el banco no te pagará ese 0,10% de intereses que te correspondería ni lo descontará de la cuota, aplicará un 0% de interés, con lo que ese mes sólo pagarás capital sin intereses.

Subrogación: Cambio de banco

Para evitar la guerra hipotecaria que se puede desatar después de que los bancos asuman todos los gastos de las hipotecas, como se planea incluir en la nueva ley, el banco que robe un cliente a otro deberá compensar económicamente al banco al que le roba el cliente. El PSOE quiere que sea entre el 0,25% y el 0,15% paras las de tipo variable y 0,15% para las que cambien de tipo, pero aún no hay una cifra decidida. La patronal bancaria está de acuerdo en ello, pero matiza en que deben cobrarse una penalización más cara si la hipoteca se roba al principio de haberse firmado con el primer banco porque habrá ganado menos pasta en intereses.

Cancelación registral

La Audiencia Provincial de Vizcaya ha sentenciado que la cancelación registral la pague el banco. No sería de extrañar que la nueva reforma hipotecaria lo dijera así también, ya que el banco es quien seguramente debe asumir en todos los casos el pago del registro, puesto que es el mayor interesado en que la hipoteca quede inscrita públicamente para poder ejecutarla si dejas de pagarla. La cancelación registral no es obligatoria (se produce sola 20 años después de que hayas terminado de pagar el préstamo), pero sí necesaria cuando vas a vender la vivienda. La puedes hacer por cuenta por unos 700 euros, mucho barata que si la encargas al banco, que te puede cobrar hasta el doble.

Cláusula suelo

La Audiencia Provincial de Madrid obliga a 40 bancos a devolver íntegramente a sus clientes todo lo que pagaron de más desde el principio con la cláusula suelo. Es la respuesta a una antigua macrodemanda de la asociación Adicae. Este precedente es muy importante para que por fin todos los afectados por el suelo recuperen todo el dinero y se libren por fin de la cláusula suelo, que ha estado durante años impidiendo que pagaran menos por su hipoteca gracias a las bajadas del Euríbor, que por cierto ha vuelto a estancarse para desesperación de los bancos y alegría de los hipotecados.

Que no te la claven en la cancelación registral de la hipoteca

Defiéndete, protégete, que no te den un sablazo

Defiéndete, protégete, que no te den un sablazo

Este año, al igual que el pasado, se cancelarán más hipotecas de las que se firmarán. Esto significa que, a pesar de que la firma de nuevas hipotecas aumenta año tras año desde hace 2014, todavía no es suficiente para compensar el número de préstamos hipotecarios que terminan de pagarse.

Sociedad de Tasación cree que este año se constituirán 315.000 nuevas hipotecas, así que entendemos que muchas más serán las que tengáis que cancelar.

Si es tu caso: ¡¡Enhorabuena!! Estarás deseando quitarte de encima la losa de la hipoteca. ¿Y lo bien que vas a vivir en cuanto ya no te gire el banco un recibo mensual de varios cientos de euros? Uffff, qué respiro para todo y para todos los de la casa. Ya no pagarás ni un céntimo más de intereses, la casa será totalmente tuya y ese dinero ahora lo podrás dedicar a otras cosas que te hagan falta o, simplemente, a ahorrarlo; los ahorros son imprescindibles.

Pero, ojo, a ver si es verdad que ahorras y que no empiezas pagando de más por cosas que no deberías. ¡Que no te engañen! Ya vimos que tú puedes hacer la cancelación registral fácilmente siguiendo estos pasos y por supuesto mucho más barato: entre 500 € y 1.200 € menos que si te lo hace el banco.

Y ojo también con que el banco te quiera cobrar por cosas que debe hacer o dar gratis. Pero la entidad no es la única que puede darte un sablazo en este momento tan feliz como engorroso de cancelar la hipoteca. En este proceso tendrás que pasar por la notaría, Hacienda (Agencia Tritutaria) y el Registro de la Propiedad. Lo de Hacienda es simbólico porque sólo has de pagar el impreso que rellenas y presentas, algo así como un euro. Con lo caro que es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) cuando firmas una hipoteca, cuando la cancelas está exento de pago. ¡¡Toma!!

Pero en la notaría y el registro hay aranceles establecidos, o sea precios fijos que, según sentencia del Tribunal Supremo, no pueden alterar bajo ningún concepto. En el pasado se han visto casos de notarías que querían cobrar una cantidad por una escritura de cancelación de una hipoteca simple, y otra cantidad si era porque la hipoteca se iba a modificar (novación) o a cambiar de banco (subrogación).

Tampoco te pueden cobrar diferentes aranceles en notaría o en el registro porque quedara mayor o menor capital pendiente de amortizar en la hipoteca. O sea que lo hayas pagado todo, te quedaran 1.000 ó 50.000 €, da igual, la tarifa debe ser igual para todas las hipotecas. Por la escritura, la notaría debe cobrar 30,05 € y ni un céntimo más, aunque el documento tenga matriz y más de 5 folios, dando igual si es copia autorizada o simple.

En el registro, el mínimo que pagarás son 24,04 €, si el bien que cubría la hipoteca no supera los 6.010,12 €. La cantidad aquí sí depende de cuánto quedara por pagar. A esa cifra le tienes que quitar el 90%, con reducción del 5% adicional en algunos casos.

Y, bueno, que tampoco te quiera encalomar el banco tooooodos los gastos de la cancelación registral hecha por ellos, ni que te obligue a que la hagan ellos. Si eso aparece así redactado en el contrato de la hipoteca, es anulable por abusivo, como ya se ha dicho en sentencia judicial del Tribunal Supremo.

Cancelación de la hipoteca: ¡¡Que no te cobre nada el banco!!

Se acaba de enterar de lo que le quiere cobrar el banco por la cancelación hipotecaria

Se acaba de enterar de lo que le quiere cobrar el banco por la cancelación hipotecaria

Con cancelación de la hipoteca podemos referirnos a dos cosas. La cancelación de la deuda es terminar de pagar todo y que no te pasen cuotas nunca más. ¡¡Por fiiiiiiiiiin!! Ya no les debes nada. Algunos préstamos sí incluyen comisión de cancelación, que algunas entidades cobran cuando terminas de pagar la hipoteca; pero eso es otra cosa. Lo ideal es negociar al principio, antes de firmar, para que no la incluyan.

La otra cancelación es la registral, o sea borrar del Registro de la Propiedad que la vivienda tiene una hipoteca. Te la puedes ahorroar si no pretendes hacer nada con la casa y te da igual que aparezca inscrita en el registro con una hipoteca, aunque hayas terminado de pagarla. A los 20 años de acabar, el registro la borra gratuitamente y sin que hagas nada.

Peeero, si quieres vender la casa tienes que cancelar la hipoteca en el registro, porque sino la vivienda aparece “con cargas” y nadie querrá comprarla, además de que ningún notario da por buena una operación así. Si la casa no tiene hipoteca, en el registro tampoco debe aparecer.

Entonces, te toca hacer la cancelación registral. Algo que suena a chino, que no sabías que existía o que debe hacerse. Aparece el banco, te dice que por 1.200 € o burrada similar te lo hace. Te quedas como la muchacha de la foto. Te indignas, te cabreas, te asustas y al final te resignas. Total… No tienes tiempo, no sabes cómo se hace y se lo encargas al banco.

Eeeeennn, eeennn, eeeenn (sonido de alarma en cárcel de película). ¡¡No caigas en la trampa!! El banco no tiene por qué hacerte la gestión, sobre todo porque te factura como si fuera una gestoría, que no lo es y no presta ese servicio, y porque además el Banco de España reconoció en 2016 que no puede cobrar por algunos servicios de la cancelación registral por los que actualmente está cobrando. No te puede pedir un duro por emitir un certificado de deuda cero, imprescindible para que el notario confirme que tu hipoteca se terminó de pagar.

Tampoco te pueden cobrar por que un apoderado del banco vaya a firmar ante notario que ese certificado es auténtico y que no debes nada. Igual que lo hacen, pero no deberían tampoco, por recopilarte documentación de la hipoteca ni de cualquier parte del proceso de cancelación.

Muy crápulas son algunas entidades. ¡¡No sueltes ni un duro!! Todo lo mencionado deben hacerlo gratuitamente. Al final y al cabo la hipoteca está registrada a su favor y te ampara el Banco de España. Que no te la claven y no te dejes chantajear, otra de sus tácticas. El banco no es el único que sabe o puede hacerlo.

Tú puedes hacer tu propia cancelación registral sin que tengan que oponerse, boicotear o cobrar por ello. Aquí te explicamos cómo, pero si no tienes tiempo, puedes acudir a una gestoría o pedir ayuda en la notaría. Sólo son tres ratos en tres mañanas, además de pedir el certificado de deuda cero al banco, que a lo mejor puedes solicitar por Internet. Nada más, puedes ir haciéndolo cuando puedas y ahorrarte así un dineral que fácilmente alcanza los 700 € y que puede llegar a 1.200 €.

El próximo lunes hablaremos de en qué otros servicios o conceptos aprovechar a dar el clavo en una cancelación y quién lo hace. ¡¡Estad atent@s!!

Cómo hacer una cancelación registral de hipoteca

Hazlo tú mismo/a

Hazlo tú mism@

Cuando por fin llega el tal ansiado y soñado momento de terminar de pagar el préstamo, te encuentras con la cancelación, bien porque vendes la casa y con parte de lo que te pagan liquidas el saldo pendiente, bien porque terminas de pagar la última cuota, despidiéndote ¡por fin! de la deuda.

Lo primero es mirar si el banco te cobra comisión por cancelar la hipoteca antes de tiempo, que en caso de existir no supera el 1%. Después hay que hacer una cancelación registral de la hipoteca.

Esto es así porque, cuando la firmaste, el banco la inscribió en el Registro de la Propiedad, porque así, si alguna vez acumulas tres impagos y quieren ejecutar la hipoteca, se consigue más rápidamente al demostrar su existencia con facilidad a través del Registro.

Para llevar a cabo la cancelación registral de la hipoteca lo primero que necesitas es un certificado de deuda cero (o de saldo cero), que por mucho que les moleste, el banco te debe dar gratis en el momento o al día siguiente. Algunas entidades pretenden cobrar entre 15 € y 200 €, pero el Banco de España reconoció en 2010 que es un derecho gratuito del cliente.

En cuanto vas a pedirlo tratarán de convencerte de que la cancelación registral es algo lioso, farragoso, complicado y muy difícil de hacer para ti, porque ni siquiera querrán explicarte en qué consiste, cuando realmente es algo sencillo y que puedes hacer por tu cuenta -si tienes tiempo y ganas- ahorrando entre 500 y 1.000 €, sobre todo en abultadas comisiones bancarias y abusivos gastos de gestoría.

No te dejes comer la moral, si quieres hacer la cancelación registral de tu hipoteca, aquí te explicamos cómo. Llevas el certificado de deuda cero a una notaría, la que quieras. Encargas la cancelación registral, por lo que te cobrarán entre 90 € y 200 €, tardando apenas unos días en tener la escritura de cancelación.

Esa escritura no es otra cosa que un documento en el que el notario da fe de que has devuelto al banco hasta el último céntimo y no queda deuda pendiente. Para ello, mira el certificado del banco y llama a un apoderado que se desplaza hasta la notaría para confirmar que ese certificado es de su banco y que, efectivamente, ya no debes nada.

Otro de los miedos que te intentan meter en el cuerpo en la sucursal bancaria para que lo contrates con ellos es que el apoderado tardará semanas o meses en ir a la notaría y que irá cuando le dé la gana, algo que en la práctica no es verdad. El objetivo del banco es que les encargues la cancelación registral y ganar mucho dinero con ello, ya que eligen una gestoría que te inflará la tarifa y el banco te cobrará comisión por cada gestión que haga, abultará la tarifa notarial y cobrará entre 150 y 200 € por que el apoderado vaya a la notaría, cosa que si encargas tú no te cuesta.

Con la escritura de cancelación en la mano liquidas los impuestos de tu comunidad autónoma, que actualmente son cero (están exentos de pago). Esto se puede hacer, mediante el formulario de Actos Jurídicos Documentados, de forma presencial en una oficina de Hacienda o a través de Internet. Después presentas el papeleo en el Registro de la Propiedad, que en dos o tres semanas te avisará de que ya ha cancelado el registro de tu hipoteca y puedes pagar el arancel por hacerlo, que suele costar entre 24 € y 84 €.

La forma de ahorrárselo es esperar a que pasen 20 años del último pago de la hipoteca, ya que en ese momento prescribe (caduca) dicho registro. Pero como muchas veces la casa se vende antes o se usa como aval, pues mejor dejar las cosas bien cerradas para que tu antigua hipoteca no conste en ningún sitio más y desaparezca para siempre.

Si quieres comprobar que no hay ni rastro de ella, puedes pedir en el Registro de la Propiedad una nota simple de la vivienda, cuyo coste está entre los 3 € y los 9 €, aunque esto no es necesario, sólo algo opcional para tu tranquilidad.