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Hipotecas por el 100%, sólo para gente solvente

Los bancos la guardan para los clientes VIP

Los bancos la guardan para los clientes VIP

En los años de la burbuja inmobilaria, en la que los precios de los pisos estuvieron por las nubes, totalmente sobrevalorados, se dieron hipotecas a mansalva, muchas veces sin mirar si la gente podría pagarla si las cosas se les torcían económicamente, o sabiéndolo de antemano, que es peor.

Además de la cláusula suelo y los estragos del mundo laboral (despidos masivos, EREs, bajadas de sueldo, destrucción de empleo, cierre de negocios…), las hipotecas por el 100% han tenido mucha culpa.

Hipotecas que en algunos casos llegaron al 110% porque en el préstamo se metía el dinero para pagar los gastos de compraventa del piso, comprar un coche, irse de vacaciones, organizar la boda o quién sabe qué cosas que se han estado pagando a millón cuando el Euríbor estuvo tan alto (su máximo fue del 5,39%) y que han ahogado a muchas familias. Se calcula que ha habido 400.000 desahucios durante la crisis, muchos de los cuales han sido de gente que ha terminado con sus huesitos en la calle.

Antes de abrir el grifo del crédito, hace dos años, la banca rescató las hipotecas por el 100% para quitarse de encima el stock inmobiliario acumulado con embargos de promotores, constructores y particulares morosos.

La novedad es que han ampliado esta condición a los pisos que no son de su propiedad, porque se ven en la necesidad de conceder hipotecas para mantener sus ganancias, tras años de no dar casi ni una y porque las que se firmaron hace mucho tiempo se están cancelando poco a poco.

Como parte de esta táctica ofensiva en la guerra hipotecaria, la banca está dispuesta a prestar el 100% del valor del piso en casos puntuales y para gente concreta. Por ejemplo, para los que tienen ahorros o alta capacidad de ahorrar porque sus sueldos son altos, porque ocupan altos cargos en sector público o privado y porque su trabajo es estable y no tienen otras deudas. Gente VIP, vamos.

También porque el piso se tase muy por encima del precio y el banco no elija prestar el 80% del valor más bajo sino del precio de tasación. En ese caso se puede conseguir hasta el 100% del precio del piso o más, siempre que la tasación sea como mínimo un 20% más alta que dicho precio.

Otra posibilidad es que ya tengas un piso en propiedad y pidas hipoteca para el segundo, o bien que tus padres o alguien te avale con su vivienda. Como en este caso el banco puede arramplar con una casa ya pagada si no cumples con las cuotas de la tuya, están dispuestos a prestar más en casos concretos.

Estas excepciones no aparecen en los anuncios, ni webs, ni en los carteles de la entrada. Pero existen, reservadas para gente solvente, y puedes preguntar por ellas si cumples los exigentes requisitos que demandan. Nadie quiere riesgos después de los chascos precrisis.

Hipotecas peculiares

Ser diferente es más divertido

Ser diferente es más divertido

La guerra de diferenciales se ha avivado y nuevas hipotecas  surgen como champiñones. Algunas se distinguen bajando el diferencial, otras no cobrando interés fijo el primer año, algunas optan por un título gracioso o sugerente, menor vinculación…

Mientras que la mayoría no se apean de prestar a 30 años, con interés fijo el primer o primeros años, conceder hasta el 80% de la tasación o precio del piso, domiciliar nómina y recibos además de contratar seguros, diferencial por debajo de 2% (si está por encima no se debería ni llamar oferta) y sin cláusula suelo, otros se diferencian por cosas como:

Mari Carmen de Abanca

El banco gallego ha lanzado esta hipoteca de nombre familiar y aire campechano, cuya principal característica es que sólo exigen unos ingresos mínimos de 600 € al mes. Una cifra baja y más asequible que los 2.000 – 2.500 € en adelante que piden otras entidades. También puedes aplazar el pago de hasta 24 cuotas (dos años) sin comisiones.

Hipoteca Inteligente de Evo Banco

Es un préstamo a la carta. Para empezar, el diferencial se ajusta según las características de la operación. Para continuar: dicho diferencial baja si sube el Euríbor. Cuando este índice esté entre el 2% y el 4%, te bajan el diferencial un 0,20%; si el Euríbor se pone entre el 4% y el 6%, el diferencial cae un 0,40%, y si el indicador se pasa del 6% (algo nunca visto), el diferencial desciende un 0,80%.

Para rematar: si durante 5 años pagas sin fallar, te descuentan del diferencial otro 0,20%. Creo que es más una campaña de marketing bien planteada que una hipoteca realmente ventajosa, pero no podemos negar el ingenio de la artimaña y que, al final, algo acabarás ahorrando.

Ecohipoteca de Triodos Bank

Ya que se define como banca ética y sostenible, hace que el diferencial de la hipoteca dependa de la eficiencia energética de la vivienda. Vamos, de que todos los electrodomésticos que tengas sean un pepino que ahorre luz y agua por un tubo, sin contaminar ni pizca, además de alguna que otra cosa más en la casa. Para las casas con certificación energética A+ el interés es de Euríbor + 1,65%, y para las peores certificadas (G), de Euríbor + 2%.

Hipoteca Sin Más de Bankinter

La hipoteca se firma con garantía real, es decir: si dejas de pagar hay dación en pago, entregas las llaves al banco y te largas sin arrastrar más deuda, que es lo que pasa en el resto.

O te distingues de la competencia por algo peculiar y realmente interesante o te dan cordera. No hay muchos clientes que cumplan sus exigentes perfiles y cada vez son más bancos al acecho, así que o se ponen las pilas con cosas como éstas o como regalar el seguro de hogar el primer año (Santander) o mejor aún: apenas tener vinculación, ni comisiones, ni suelo, ni interés fijo (ING Direct), o no se comen un rosco ni pagando.

Por qué los diferenciales bajan a pesar de que el Euríbor también

La banca suele hacer lo contrario de lo que esperas

La banca suele hacer lo contrario de lo que esperas

Las dos últimas veces que el Euríbor empezó a bajar, los diferenciales comenzaron a subir o, desde luego, no se pusieron a caer.

Las otras veces que el indicador más utilizado descendió de las nubes, los bancos todavía tenían cerrado el grifo del crédito y custodiaban su dinero con más celo que una virgen de las de antes guarda la flor de su secreto para la noche de bodas.

En cambio ahora… Ahora el Euríbor está en cifras mínimas nunca vistas (0,362% en septiembre) y los diferenciales no paran de bajar para ser más competitivos con otras entidades que ya hicieron lo mismo o con bancos que lanzan nuevas hipotecas al mercado (la semana pasada fueron BBVA y Abanca).

En el último año hemos pasado de que Euríbor + 1,95% fuera la pera limonera a que se haya vuelto caro, y que el trending topic sea Euríbor + 1,65% y bajando… Pero eso no es todo:  seguramente veamos de aquí a que acabe el año algún diferencial en torno al 1,50%.

Todavía son diferenciales caros, estas hipotecas no son baratas, pero sí mucho más que las que había antes y sí que se aprecia una tendencia diferente: el Euríbor no para de bajar, y no parará de hacerlo en los próximos meses, y los diferenciales siguen por el mismo camino, en lugar de subir para que los bancos compensen un Euríbor bajo con un diferencial alto, como hacían hasta hace un año para continuar llenándose los bolsillos más allá de lo razonable.

Uno de los motivos es que los bancos pasan completamente del Euríbor. Este indicador es la media de las cifras a las que dicen que se prestarían dinero. Pero como el Banco Central Europeo prácticamente se lo da gratis, no tienen necesidad de prestarse dinero. Si el Euríbor lleva años siendo una cifra fantasma alejada de la realidad, manipulada y especulativa, ahora con más razón.

Otro motivo es el de tonto el último: al banco que ahora suba el diferencial no le preguntará por una hipoteca ni el Tato. Viven una etapa de máxima competitividad por cazar buenos clientes/pagadores con trabajo estable, sueldo alto, antigüedad laboral e historial de deudas impecable, y como de eso no hay mucho, pues quien se sale del marco no aparece en la foto.

El banco que saque los pies del tiesto pierde baza para ganar dinero, siendo las hipotecas uno de los mayores negocios que tiene la banca ahora que, al estar taaaan bajos los tipos de interés (en el 0,05%), los depósitos no son rentables y los ahorradores se llevan el dinero a otra parte.

Por qué los bancos han abierto el grifo de las hipotecas

Cerrado... Abierto...

Cerrado… Abierto…

Aunque aún no corren buenos tiempos para firmar una hipoteca en buenas condiciones, sí que es buen momento para las que ya se han firmado, siempre que no tengas cláusula suelo. Los tipos de interés son los más bajos de la última décad y el Euríbor está a punto de romper su cifra más raquítica: 0,484%, alcanzada en mayo de 2013.

Todo apunta a que cerrará julio por debajo del 0,5% y eso supone cuotas baratas durante seis o doce meses más para los que revisen su hipoteca. También estamos ante los diferenciales más bajos de los últimos años. Ya hay multitud de ofertas hipotecarias con diferenciales por debajo del 2%, con CajaSur a la cabeza con su Euríbor + 1,25%.

Los bancos han pasado de tener el grifo del crédito cerrado a cal y canto durante años a abrirlo en septiembre del año pasado, entrando en una guerra de precios. ¿Cómo puede ser esto?

Una de las razones es que van a por los clientes solventes. Aquellos que ganen más de 3.000 euros al mes entre los dos tienen bastantes posibilidades de pisar la alfombra roja de camino a la oficina del director de la sucursal cuando vayan a preguntar por una hipoteca. También los que tengan trabajos fijos y con una antigüedad considerable.

Otro motivo es que a los ahorradores que meten la pasta en el banco apenas le dan intereses. Los depósitos están por los suelos, si te pagan más de un 1% eres la Reina de Saba. Como los bancos cobran de interés por las hipotecas más de lo que pagan a los ahorradores por los depósitos, las cuentas les cuadran perfectamente para seguir ganando dinero aunque el Euríbor y las cuotas hipotecarias sean los más bajos de la Historia.

Además, el precio del dinero (que a lo mejor habéis oído nombrar como tipos de interés) ha bajado a un mínimo sin precedentes, el 0,15%. Esto a los bancos les supone conseguir pasta pagando poco dinero, incluso a cero interés gracias a la barra libre de dinero que el Banco Central Europeo ha puesto a su disposición.

Y para qué hablar de la vinculación… Tarjetas, seguros, planes de pensiones… La banca se saca infinidad de productos de la manga para estrujar al hipotecado hasta que sangra el último céntimo disponible. En los próximos meses y sobre todo al año que viene veremos nuevas y mejores ofertas en hipotecas, pero ojo: no es oro todo lo que reluce en los diferenciales y hay que echar bien las cuentas para que no te sangren sin que te des cuenta.

La banca, dispuesta a negociar el interés de la hipoteca

Acceso VIP al banco, sólo para Very Important Pagadores

Acceso VIP al banco, sólo para Very Important Pagadores

Ha llegado a mis oídos que al menos dos bancos autorizan a sus empleados a negociar el tipo de interés con los clientes, bajando el diferencial de lo establecido, si es preciso.

Son Santander y Bankinter, dos de las primeras entidades en bajar los diferenciales del altísimo limbo en el que se encontraban. Ambas han situado sus hipotecas en Euríbor + 1,99% y Euríbor + 1,95% respectivamente, provocando que muchas otras entidades estén bajando en cascada sus diferenciales.

Euríbor + 2% sigue sin ser una hipoteca para tirar cohetes y sin estar al alcance de todo el mundo. Los sueldos bajos o congelados en el mejor de los casos, más la exigencia de los bancos de que seas más solvente que un ministro, hacen que estas hipotecas queden al alcance de unos pocos.

Pero la banca necesita dar hipotecas. Después de mucho tiempo en dique seco, con altísimos intereses que les han servido para mantener alejados a clientes de medio pelo mientras se fusionaban, reesctructaraban y demás, ahora necesitan dar hipotecas para ganar dinero. Es su mejor negocio.

La hipoteca lleva aparejada la contratación de seguros con los que también consiguen buenos beneficios, así que el banco no quiere, puede ni debe dejar escapar un buen cliente sólo porque su hipoteca no es lo suficientemente competitiva para atraerlo o retenerlo. Hay que evitar que a un tipo solvente se lo lleve la competencia.

De ahí que a Santander, Bankinter y quién sabe si a alguno más, les esté permitido desde las más altas esferas que puedan negociar el diferencial con estos clientes VIP (very important pagador) que amagan con irse con la hipoteca a otra parte o simplemente irse a otra parte a conseguir una hipoteca.

Si esta guerra por conseguir a los clientes que compran con hipoteca, apenas un tercio del total ahora mismo, se mantiene en el tiempo, es fácil que veamos a finales de este año hipotecas a Euríbor + 1% ó  1,25%. No son los bonitos diferenciales anteriores a la crisis, por debajo del 1% en los mejores casos, pero son más agradables a la vista y sobre todo al bolsillo.

Consejo y moraleja: si tienes ademanes de buen pagador, sueldo majo, dinero ahorrado, curro y pareja estables, seguramente te puedas permitir negociar con el banco (quién lo diría, hace cuánto que esto no pasa…). Si no te urge comprar, espérate a que pase algo más de tiempo, veremos hipotecas con mejores condiciones en las que el banco también saldrá ganando y tú saldrás menos perdiendo que con las actuales.