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Nos gustan más las hipotecas sin comisiones

Los cantos de sirena atraen más que los graznidos de buitre

¿Te imaginas una hipoteca sin comisiones? ¿A quién le gustan las comisiones? No conozco una sola persona a la que le entusiasmen. Son como las hemorroides, que las sufrimos en silencio y nos quejamos por detrás de lo mal que nos va con ellas, pero poco hacemos por quitárnoslas de encima.

En el mejor de los casos protestamos al banco y, también en el mejor de los casos, conseguimos que nos la quiten, si bien otras veces no lo logramos y hay que tragar pelos de burra.

El caso es que los bancos que las utilizan tienen peor fama y que los clientes no somos tontos y preferimos contratar un producto o un servicio que no las tenga. En las hipotecas las más frecuentes son de apertura (que ha subido su precio últimamente), amortización total, amortización parcial, cancelación, subrogación (cambiar de banco) y novación (firmar un nuevo contrato por haber cambiado alguna cosa). Antes existía la de estudio: te cobraban por analizar tu caso para decidir si te daban la hipoteca, pero ya apenas se utiliza.

La verdad es que, con el Euríbor bajo y las reclamaciones judiciales a diestro y siniestro, la banca ha rescatado las comisiones, pero a su vez intenta que no se note que las usa, o en algunos casos las rechaza para no acumular peor fama o perder clientes.

Por ejemplo, ING es uno de los bancos que acumula mejor reputación entre la gente porque no cobra comisiones en su hipoteca. En cambio, las entidades con mayores comisiones, como en su día lo fue Caja Madrid, espantaban a quienes veían lo que suponía que te cobraran hasta por mandarte el recibo de la hipoteca a casa.

Ahora su sucesor, Bankia, ha cambiado radicalmente de política y, no sólo prevé terminar de devolver este mes todo el dinero de la cláusula suelo, sino que se plantea devolver todo el dinero que le reclamen por los gastos de la hipoteca (a petición de sus accionistas) y ha quitado las comisiones de sus productos.

Esto ha hecho que la petición de hipotecas se multiplique por 4,6. Un hecho que ni el mismo Bankia esperaba. ¿Pero a quién le gustan las comisiones? Como decía, espantan a los clientes, mientras que lo contrario (no cobrarlas) atrae a la clientela. Es lo que le ocurre a ING, que no sólo tiene buena fama, sino que mucha gente les pregunta por su Hipoteca Naranja, atraídos por Euríbor + 0,99%, mínima vinculación y ausencia de comisiones.

En breve, el Gobierno aprobará una reforma hipotecaria que rebajará la comisión por amortizar de forma anticipada o cancelar la deuda de la hipoteca. Lo suyo sería que no se cobrara ninguna por nada. ¿O es que no ganan ya bastante con los intereses mensuales del préstamo?

De qué va la reforma de la Ley Hipotecaria: las claves

No hay que avisar de que te quemas, hay que evitar el incendio

El Gobierno prepara ¡¡por fin!! la reforma de la Ley Hipotecaria que se tenía que haber hecho hace más de una década.

Aquí van las claves que van soltando a cuentagotas sobre lo que está preparando. El próximo día haremos el análisis.

- Información previa. El banco tendrá que entregar una ficha muy completa con las características de la hipoteca, explicando las cláusulas y qué consecuencias tienen. También se incluirá una simulación sobre subidas o bajadas del Euríbor, para que el cliente sepa cuánto puede llegar a pagar de cuota.

- Contrato estándar. Habrá un único tipo de contrato donde todo aparezca muy detallado y muy clarito, sin letra pequeña ni cláusulas engorrosas u opacas. Pueden ser abusivas, pero al menos transparentes, que es lo que más se ha criticado en las sentencias judiciales hasta el momento.

- Comprensión y notario. Para asegurarse de que entiendes todo y luego no demandas diciendo que no sabías qué firmabas, el notario te explicará la hipoteca desde una semana antes de la firma. También te pasará un test para comprobar que te has enterado de todo, dando fe de que conoces perfectamente a qué te comprometes y sus consencuencias.

- Lista negra. La notaría no podrá declarar ilegal una cláusula, competencia exclusiva de los tribunales, pero sí podrá tirar para atrás una hipoteca que la contenga. Para ello, contará con una lista de abusos declarados ilegales por los jueces. Si sólo es abusivo pero legal, explicará el contenido al cliente para que sepa qué firma.

- Intereses de demora. Se fijará un interés concreto si te retrasas en el pago de la cuota. Este interés llegó al 29% en el caso más sangrante. Ahora es de tres veces el precio legal del dinero, o sea del 12% como máximo. Con la nueva ley no habrá máximos ni mínimos, sólo un interés que pueda aplicar la banca.

- Vencimiento anticipado. Ahora al tercer impago el banco puede ejecutar la hipoteca y embargar la vivienda. Se dejará que el banco lo siga pudiendo hacer, pero dependiendo de cuánto quede por pagar. La banca vería bien que se ejecutara la hipoteca más tarde, al sexto o noveno mes de impagos.

- Euríbor. Seguirá siendo el índice al que se liguen las hipotecas. Si se mete otro o no lo dejarán en manos del Banco Central Europeo (BCE), la Asociación Española de Banca (AEB) y la Autoridad Bancaria Europea (ABE).

- Vinculación y comisiones. Se regulará cuánto se puede cobrar por intermediar en la contratación de una hipoteca y por amortización anticipada o cancelación. Van a regular la vinculación de los préstamos (seguros, tarjetas, plan de pensiones, domiciliar la nómina, etcétera).

Devolver dinero de los abusos endurecerá las nuevas hipotecas

El futuro: hipotecas duras como piedras

Si los bancos cumplen con su obligación de pagar o perder dinero por la cláusula suelo, el IRPH, las hipotecas multidivisa, la dación en pago y los gastos de formalización de la hipoteca, buscarán otra vía para recuperarlo.

Subirán las nuevas hipotecas, no os quepa la menor duda. Si ya había terminado la bajada de diferenciales y se estancaron los préstamos a tipo fijo, lo que nos espera es mayor estancamiento de diferenciales, si no subidas, e hipotecas a tipo fijo más caras. La banca ya piensa en aumentar las comisiones y subir el tipo fijo. Así que si quieres firmar una hipoteca, corre ahora porque después será más duro y más caro.

El caso es seguir sacando el dinero a los consumidores, pero ya pueden ir con cuidado porque si se les ocurre implantar alguna forma abusiva o que pueda ser declarada ilegal o nula en el futuro, volverán a dejarse por el camino la reputación y el dinero en los tribunales.

Si el banco asume más riesgos porque no te puede meter dobladas cláusulas que le hagan ganar dinero en caso de que el Euríbor baje, entre otras circunstancias, cobrará por otro lado lo que deja de ganar por aquí.

Debería limitarse esta especulación porque al final se trata de financiar una vivienda, que es un bien básico, e impedir que ganen tantísimo dinero. Deben ganar, lo entiendo, pero que no abusen. Pero como su sed de pasta no tiene límites se buscarán la forma de compensar lo que devolverán a los clientes y tener ganancias.

Deben tener en cuenta que la sociedad en general está empobrecida, que la clase media ha perdido poder adquisitivo durante la crisis, muchos sueldos han bajado y otros no han subido, así que como empiecen a endurecer las nuevas hipotecas se quedarán sin clientes, que es lo que pasó entre 2011 y 2013, cuando dispararon los diferenciales y las condiciones eran tan duras que sólo algunos podían cumplirlas.

Conseguidos esos clientes VIP, por los que se pelearán con uñas y dientes, les queda el resto, entre los que también se encuentran los jóvenes, demandantes de vivienda naturales y formadores de hogares nuevos por naturaleza, que por primera vez en décadas tienen la mente más puesta en el alquiler que en la compra. De un lado no pueden permitirse una vivienda en propiedad y, de otro, prefieren alquilar para dejar la casa cuando quieran ante un trabajo en cualquier parte.

Si llegan a esta situación, seguramente tengan que abaratar los préstamos y competir por nuevos clientes, como hicieron hace 3 años, que con el envejecimiento de la población, la juventud disminuye, así que deberán rebajar sus pretensiones de ganancias. Además, si entre medias se aprueba una nueva ley hipotecaria que proteja a los consumidores, la banca verá que esto ya no es jauja y que el dinero hay que ganarlo en su justa medida y limpiamente. Darán más hipotecas y reabrirán el grifo. El problema es que en esto pueden irse tranquilamente otros 10 años, como los que ha durado esta crisis.

Los bancos necesitan dar hipotecas y lo saben. Nada les da más rentabilidad a largo plazo. Aunque cobren menos intereses que por otros préstamos, tienen atado al cliente durante décadas, cobrándose la deuda lentamente, además de aprisionarlo con seguros y otros productos que, si bien no son obligatorios, te mete por los ojos para que los cojas a cambio de rebajar el diferencial.

Pero esas nuevas hipotecas serán casi seguro a tipo fijo. El variable lo tendrán algunos bancos, pero no lo querrán comercializar, prefieren el fijo, del que convencerán al cliente metiéndole miedo con una posible subida del Euríbor, que algún día se producirá, pero no en tanta medida como para justificar que, como cliente, ahorras con un tipo fijo. Al revés, acabas pagando más sobre todo si te endeudas por debajo de 15-20 años. Pero como es innegable que ahorras sustos y no dependes del Euríbor, muchos querrán agarrarse a la seguridad para saber que siempre pagarán lo mismo.

Año Nuevo, ¿Hipotecas Nuevas?

Por dónde irán los tiros

El año que acaba quedará para siempre en la Historia como el primero en el que el Euríbor se hundió en terreno negativo, cambiando la evolución de las nuevas hipotecas y trayendo cuotas más baratas que nunca.

El Euríbor seguirá en negativo unos meses más, como mínimo hasta que entre en vigor la nueva forma de calcularlo, prevista para verano. Como el índice se calculará con el interés al que realmente se prestan dinero los bancos, y no participarán sólo los grandes sino también los pequeños (que cobran caro el dinero prestado que los grandes), se espera que el Euríbor vuelva a terreno positivo, subiendo las cuotas de las hipotecas ya firmadas.

Mientras que las hipotecas que se firmen cuando ya esté en funcionamiento lo incorporarán seguro, para las que se firmaron con el antiguo Euríbor no es autómatico sino que se tendrá que ir incorporando poco a poco y tras firmar alguna norma. De lo contrario, el banco puede aplicar el índice sustituto que aparece en el contrato. Suele ser el IRPH, que cotiza por encima del 2% así que no interesa nada que esto ocurra o podría encarecer la cuota hasta 150 euros de golpe.

Por su parte, las hipotecas a tipo variable se van a estancar o a subir ligeramente. Ya no bajarán. Dejaron de hacerlo cuando el Euríbor se abonó al negativo y no parece que bajen mientras que los intereses sean tan bajos. Así como se esperaba que en 2016 los diferenciales cayeran al 0,50% – 0,75%, no ha sido así por el hundimiento del Euríbor.

Sí es probable que suban los intereses fijos que las hipotecas variables cobran durante el primer o dos primeros años, y que empiecen a cobrar comisión de apertura (alrededor de un 1%). Todo para compensar que el Euríbor aún estará muy bajo y que la banca tiene a la vista el pago de cantidades de millonarias a muchos clientes, por la cláusula suelo sobre todo.

También por las hipotecas multidivisa con sentencia favorable y los gastos de formalización, que según el Tribunal Supremo deben compartirse entre banco y cliente, y no sólo pagarlos el cliente como siempre ha impuesto la banca. El abuso del IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) está por explotar… El día que lo haga la banca no ganará para pagar devoluciones, también millonarias, que por ahora son sólo para unos pocos.

Las hipotecas a tipo fijo seguirán siendo el plato fuerte al que la banca recurrirá en 2017 para ganar dinero, así como a las comisiones, si bien estarán limitadas las de amortización anticipada, según una nueva norma europea, que vale para todas las hipotecas, incluso las ya firmadas..

Si en 2015 apenas se firmaron hipotecas a tipo fijo, con intereses del 5%-8% (lo que venía siendo igual desde hacía años…), 2016 comenzó con un 10% de préstamos fijo, que en septiembre ya suponían el 30% de las nuevas hipotecas. Histórico, lo nunca visto.

Pero estos préstamos también han tocado fondo y se espera que suban o, como mucho, se estanquen. Cuanto más bajo el plazo de devolución, menor el interés y al contrario. Como el precio de la vivienda también ha comenzado a subir, si se quiere comprar una vivienda con hipoteca lo ideal es hacerlo antes de que todo aumente más de precio.

La buena noticia es que la amortización anticipada (pagar parte de la hipoteca antes de tiempo) ya no tendrá comisión a partir del sexto año. Antes pueden cobrarte un 0,50% los tres primeros años o un 0,25% los cinco primeros.

Comisiones: cuáles son y por qué se cobran

Huye de ellas

Las comisiones son otra de las formas que la banca tiene para exprimir al máximo una hipoteca. Cobran dinero –o pretenden cobrarlo- por algún (supuesto) servicio o perjuicio, que en muchos casos es más bien una penalización que imponen.

Aunque tienen mala fama y hay rachas en que los bancos las usan mucho y otras en que las evitan, es también una cuestión de política de empresa: hay entidades que abusan de ellas como por ejemplo Liberbank o el Sabadell, y otras como ING (en general la banca online) que no las incluyen por ninguna parte.

Estamos ante un momento en que la banca quiere ganar más dinero y en ocasiones incluyen este cobro tan molesto, que es más frecuente en hipotecas de tipo fijo que variable.

Lo que nunca hay que aceptar, porque es ilegal, es el cobro de comisiones en la cuenta de la hipoteca. Lo ideal es que tu hipoteca no tenga comisiones, así que negocia con la entidad que no te incluya ninguna en el contrato.

Aunque son un tostón y un robo para el cliente, las comisiones son legales hasta que una ley diga lo contrario y un juez sólo puede tumbarlas si se demuestra que no se había informado de ello o que no aparecen en el contrato. El cliente debe conocer perfectamente que el banco le puede pedir cierto dinero si hace cosas como como:

- ESTUDIO: Analiza si te puede dar o no la hipoteca. Está prácticamente desaparecida… Es rara la entidad que la aplica; en unos meses estará prohibida por una nueva norma.

- APERTURA: Suele ser del 1% y afecta más a los préstamos a tipo fijo. Cobrar por los trámites de inicio del préstamo es un abuso, porque aunque para la entidad haya gastos de gestión, los tiene de sobra amortizados con el cobro de intereses posteriores, donde debería incluir este gasto.

- AMORTIZACIÓN PARCIAL O TOTAL (CANCELACIÓN): Afecta a casi 1 de cada 6 hipotecas. Hasta ahora era de máximo el 0,50% durante los 5 primeros años y del 0,25% los siguientes. Con la nueva normativa europea, que afecta a las hipotecas firmadas desde 2007, no podrá ser superior al 0,25% los 5 primeros años o a un 0,50% durante 3 años. Después nada. El banco penaliza así que canceles parte de la deuda antes de tiempo. Si la hipoteca fue firmada antes de 2007 la comisión es de máximo el 1% de lo que aún se debe. Algunos tienen también un límite mínimo para amortizar: 500 € o 1.500 €, por ejemplo.

- NOVACIÓN: Si cambias alguna condición en el contrato de la hipoteca, además de asumir los gastos de tramitación (gestoría, notario y registro), el banco cobra una compensación por los trámites que hace. No hay límite excepto que se trate de una ampliación del coste por devolución, caso en el que el banco sólo puede cobrar hasta un 0,10% de la deuda pendiente.

- SUBROGACIÓN: El banco te exige una compensación si te llevas la hipoteca a otra entidad. Suele ser del 0,50%-1% del dinero prestado. Antes el banco que recibía el préstamo se hacía cargo de todos los gastos que te ocasionaba el cambio. Ahora sólo el Santander tiene algo parecido o cualquier otra entidad si ve que eres un cliente muy atractivo. o sea perfil alto y buen pagador.

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Retos hipotecarios para el nuevo Gobierno

Ale, manos a la obra

Después de casi un año con un Gobierno en funciones, al nuevo Ejecutivo se le acumulan las tareas, también en materia hipotecaria. Tenemos una Ley que se redactó a finales del siglo XIX, con lo que eso conlleva.

Se hizo pensando en la situación de entonces, en los problemas de entonces, en las hipotecas de entonces, que no son como las de ahora. Entre medias se ha extendido y popularizado el uso de la hipoteca para comprar una vivienda, han aparecido cláusulas abusivas como el suelo, el redondeo de los intereses, los préstamos multidivisa (en otra moneda diferente al euro)… Y eso obliga a actualizar la Ley para que, no sólo sea acorde a los nuevos tiempos, sino que proteja más a los consumidores, para que -como mínimo- estemos igual de protegidos que la banca.

Los ministros de Economía y Hacienda seguirán siendo los mismos: de un lado Luis de Guindos y del otro Cristóbal Montoro. El primero empezó una reforma hipotecaria en 2013, que debe continuar y, sobre todo, ser más profunda, rápida y efectiva, si bien creo que con este ministro tenemos difícil ganar en protección real los consumidores. Tampoco nos ayudaque el Banco de España, más que un pepito grillo, que premie y regañe según toque -como debiera ser-, es un hada protectora de los bancos.

Por lo pronto, el nuevo Gobierno debe incluir en nuestra legislación la Directiva 2014/17/UE, que tendría que haber sido aprobada antes del pasado marzo. Pero ya se sabe que hay muchas cosas pendientes de hacer con el retraso en la investidura del nuevo presidente.

Cuando esa directiva europea se incluya en nuestra ley habrán cambiado unas cuantas cosas, como la comisión por amortizar hipoteca. También la forma en que nos informan de las condiciones de la hipoteca, que debe ser más clara y personalizada. Se quiere evitar que los empleados de banca firmen hipotecas pensando que llevarse un incentivo y por eso se propone formarles y revisar sus ingresos.

Otroa cosa nueva es que se permitirá el cambio de divisa de la hipoteca (genial para los hipotecados en multidivisa que han visto aumentada su deuda). Y la libre elección de empresa en los seguros ligados a la hipoteca. Normalmente es otra fuente de ingresos para la banca porque te obligan a firmar con aseguradoras de su propiedad o en las que tienen mucho dinero invertido.

Personalmente, a nivel fiscal me gustaría que volviera la desgravación por hipoteca para todo el mundo, y no sólo para los hipotecados antes de 2013. No creo que aliente la especulación, puesto que es para primera vivienda, sino el ahorro familiar y la compra de casa; hagan lo que hagan, seguimos empeñados en comprar, es la mentalidad mayoritaria y costará cambiarla. Pero lo veo difícil porque la Unión Europea obligó a quitar esta desgravación.

Para no mermar la importancia del alquiler, deberían también potenciarse medidas en este otro ámbito. Que desgravaran las reformas en casa tampoco estaría mal.

Además, deberíamos estar más formados e informados de todo lo relativo a hipotecas. La asignatura de economía práctica, que incluya información hipotecaria, debería ser obligatoria para todos en 3º y 4º de la ESO, como mínimo. También deberían ser mayores las penas por engañar a un cliente o no cumplir lo pactado en el contrato.

Y de una vez por todas, habría que cambiar el sistema para que nadie se quedara sin casa y limitar la posiblidad de que la banca incluya cláusulas abusivas, pues demuestran que siempre inventan la forma de ganar dinero -como ahora con las hipotecas fijas- y eso no tiene por qué pasar por abusar del cliente.

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La cara oculta de las hipotecas a tipo fijo

Más vale prevenir que lamerse las heridas

Aunque las hipotecas fijas están en auge, acaparando ya 1 de cada 3 nuevos préstamos, tienen lados oscuros que conviene saber antes de decidirse.

No todo es la tranquilidad de tener siempre la misma cuota y no depender del Euríbor, viendo tranquilamente cómo las demás hipotecas suben de precio mientras tú pagas menos. Cuando esto ocurra, debería pasar durante más tiempo que el que has estado pagando de más porque el Euríbor está bajo, que es lo que pasa ahora y lo que va a pasar durante los próximos años.

Los préstamos fijos más baratos son los que tienen menor plazo para devolver el dinero. El mínimo son 10 años, tiempo en el que ofrecen intereses del 1,20% y 1,40% en adelante. Suena bajísimo. Con que el Euríbor se ponga en el 0,30% – 0,50% ya pagarías menos que con Euríbor + 1%.

¿Pero qué esconden estos tipos de interés? Al igual que en los préstamos de tipo variable, los fijos tienen mucha vinculación si quieres pagar menos intereses. Tantas ataduras con el banco que a lo mejor te sale más barato firmar menos cosas y pagar más intereses. Es cuestión de calcularlo antes de hipotecarse.

Por ejemplo, la Hipoteca Ahora Fija de Liberbank, a 1,20% durante 10 años, exige seguros de hogar, vida, protección de pagos y coche para rebajar el interés. ¡¡Cuatro seguros!! Además hay que tener ingresos mínimos de 2.000 € al mes, pagar con tarjeta al menos 1.500 € al año y contratar un plan de pensiones con aportación mínima anual de 600 €. Es una pasada… Si no te acoges a todo esto el interés sube al 2,30%, o sea ¡¡¡casi el doble!!!

La otra hipoteca fija más barata, la de Bankinter, no se queda atrás, si bien no abusa tanto. Para el 1,40% a 10 años hay que tener seguros de hogar y vida, domiciliar ingresos y 3 recibos. De lo contrario el interés crece hasta el 2,60%.

Hay mucha diferencia entre atarse al banco o ir por libre. Además del pago de comisiones, que suele ser más alto en el caso de los préstamos fijos, que también a veces rebajan del 80% el porcentaje prestado, una hipoteca fija sin esclavitudes es entre un 25% (caso del BBVA) y un 90% (Liberbank) más cara que otra sin el pack de vinculación.

Entre medias están Bankinter, con una hipoteca un 85% más cara sin ataduras; seguida de Abanca, Activo Bank, Santander y Bankoa, todas entre el 50% y el 70% más caras sin seguros y otras historias.

Además, casi todas incluyen una comisión de compensación, por la que tienes que pagar entre el 0,75% y el 5% -según la hipoteca- si amortizas o cancelas el préstamo antes de tiempo y el banco piensa que eso le hace perder dinero, porque -entre otras cosas- los tipos de interés en ese momento estén bajos -como ocurre ahora-. Aquí te explicamos más en detalle qué es y cómo negociar para que no te la incluyan.

Rebajan la comisión por amortización anticipada

Ya era hora

Por fin el Gobierno en funciones incorpora a nuestra Ley una norma europea que cambia la comisión por amortización anticipada tal y como la conocíamos hasta ahora.

La amortización anticipada de la hipoteca es pagar antes de tiempo parte del dinero que debes al banco, lo que te reduce los intereses a pagar y el plazo para hacerlo, en caso de que escojas amortizar en plazo.

Esta opción es mejor que amortizar cuota ya que con ello pagas menos intereses y acortas el plazo de la hipoteca. La amortización en cuota es preferible sólo si necesitas abaratar tu recibo mensual porque no puedes asumirlo.

Hasta el momento los bancos pueden cobrar una comisión máxima del 0,5% de lo que amortices durante los 5 primeros años de la hipoteca y un 0,25% a partir del sexto. Desde ahora, la Ley marca que esta comisión podrá ser de dos formas diferentes, según elija el banco.

La primera opción es cobrar hasta un 0,25% durante los primeros 5 años o las pérdidas que le supongan al banco que tú pagues antes de tiempo. A partir del sexto año no pueden cobrar nada, la amortización sería gratuita. La segunda opción es cobrar hasta un 0,50% durante los 3 primeros años de la hipoteca y luego nada.

La buena noticia no se limita sólo a las nuevas hipotecas sino que, como tiene carácter retroactivo, beneficia a los préstamos ya firmados y que tuvieran esta comisión entre sus cláusulas. Se calcula que en España el 57% de las hipotecas tiene comisión por amortización anticipada.

A ningún cliente le gustan las comisiones, pero a veces no hay más remedio que apechugar con ellas porque el banco se muestra inflexible en la negociación de la hipoteca. La web Kelisto calcula que el ahorro medio por cliente podrá ser de casi 500 euros si decide amortizar anticipadamente. Pero lo mejor es que no te cobren nada, así que antes de firmar la hipoteca negocia que no tenga comisiones de este tipo.

Otra novedad de esta normativa europea que se incluirá en la ley española afecta a los seguros vinculados a la hipoteca. Los bancos no podrán rechazar que contrates una póliza con la aseguradora que tú quieras, siempre que tenga las prestaciones similares a lo que ellos te ofrecen. De forma generalizada, los bancos se niegan sistemáticamente a aceptar seguros que no sean de sus compañías, seguros que si no firmas no tendrás una bonificación (descuento) en el diferencial de la hipoteca.

Cómo eliminar la comisión por compensación de hipotecas fijas

La banca apuesta todo al tipo fijo

Sin tener bola de cristal, los bancos saben que el Euríbor estará en mínimos por lo menos un año más. Aunque parece que ha tocado suelo, cerrando mayo en el -0,013%, tardará en volver a cifras positivas y más aún en subir. Cuando lo haga, además, será de forma gradual.

Por eso la banca trata de conseguir por un lado lo que deja de ganar por otro. Y si el Euríbor está bajo y amenaza con seguir así, aunque dentro de unos meses cambie la forma de calcularlo, se apuntan al tipo fijo como tabla de salvación de sus inmensos beneficios.

Por un lado, mantienen altos intereses fijos durante el primer o dos primeros años en las hipotecas a interés variable, tipos fijos que pueden ir desde el 1,10% hasta el 2% normalmente o incluso más, según la hipoteca. Por otro lado, desde hace año y medio apuestan fuerte por las hipotecas a tipo fijo, que ya van por el 1,40% de Liberbank y el 1,60% de Bankinter, ambas a 10 años.

La contratación de préstamos fijos ha subido como la espuma en los últimos meses. Es fácil, ya que antes lo habitual era verlos del 5%-6% en adelante y menos del 10% de la gente se inclinaba por intereses tal altos.

Pero a los bancos no les basta la nueva cuota de mercado del 40%, quieren más, y por eso la nueva estrategia de ataque para convencerte y que pases del tipo variable -el más habitual, el que va unido al Euríbor- para unirte al fijo es eliminar una de las comisiones más habituales en estos préstamos: la de compensación de tipos de interés.

Se trata de una comisión que nació hace 9 años con la Ley Hipotecaria 41/2007. Consiste en cobrar un porcentaje del dinero prestado si el hipotecado amortiza o cancela el préstamo antes de tiempo. Mediante una fórmula compleja que casi ningún cliente entiende, el banco decide cobrarla si cree que el pago anticipado del préstamo le hace perder ganancias.

Esta comisión es una de las más duras de las hipotecas a tipo fijo, que -entre otras cosas- se caracterizan por cobrar más comisiones que las de interés variable. Empezó en el 5% y ya va por el 2%-3%, a ver si la gente se anima a pasarse al tipo fijo.

Aunque ninguna entidad comercializa préstamos ahora mismo sin esta cláusula, sí que está dispuesta a negociar con los clientes que soliciten un préstamo fijo y quieran quitarla del todo, o sea ponerla en el 0% para que no les cueste amortizar el préstamo total o parcialmente antes del plazo pactado.

Algunos bancos están dispuestos a quitarla sólo si se lo pides, si calculan que no perderán dinero, si eres un cliente muy solvente y ven que, de lo contrario, no querrás una hipoteca fija. Si es tu caso, negocia y ¡¡quítate esta comisión de encima en cuanto puedas!!

Cuidadín con la letra pequeña de las hipotecas

Letra grande, ande o no ande

Antes de firmar una hipoteca hay que leerla de arriba a abajo. La letra pequeña tiene mala fama y con razón… Esconde información que está a simple vista pero que da pereza leer porque la letra es canija y a veces está redactada de forma enrevesada.

Para no sufrir durante décadas con la hipoteca, lo mejor es no pecar de crédulos ni de ingenios y leerse todo bien. Si no se entiende, preguntar al banco o al notario es la solución. Más vale ser pesados que dejados.

Uno de los escollos es la vinculación. Seguros, tarjetas o productos con el banco se pueden asumir siempre que sea voluntariamente y siempre que hayas calculado que te interesa tenerlos porque ahorras o te llevas un valor añadido que te interesa.

Pero que no te metan un PUFo. La PUF (Prima Única Financiada) es una forma de pagar el seguro en una sola cuota y lo que normalmente no se sabe es que conlleva intereses (como la hipoteca) y, por tanto, sale más caro pagar así que por cuotas anuales.

Qué mal sabor de boca deja encontrarte que, de repente, te han quitado de la cuenta un dinero extra por un seguro que creías que no tenías o por, como ha pasado a mucha gente, tener un límite mínimo de intereses a pagar en la hipoteca que ha resultado ser una molesta cláusula suelo, que se lleva unos 1.200-2.400 euros más al año. ¡Y sin tener ni idea!

Otro aspecto que toca mucho la moral son las comisiones. Qué desagradable sorpresa te llevas cuando amortizas o te mandan el recibo a casa y te encuentras con que te cobran por ello. Da mucha rabia pagar, pero sobre todo no haberlo sabido antes. Es mejor estar enterado y evitar estos cobros antes de que los pretendan hacer.

Ni te cuento si empiezas con mal pie: pagando comisión por apertura del préstamo sin saber que te iban a cobrar por ello. Otras comisiones bastante desconocidas son la de subrogación (si te llevas la hipoteca a otro banco), la de cancelación (al terminar de pagar) y la de cambio del tipo de interés, que puede llegar a ser del 5%, y se aplica si pasas de una hipoteca fija a una variable. Pocos préstamos están totalmente libres de comisiones: por ejemplo Mari Carmen de Abanca y la Hipoteca Naranja de ING.

Ten cuidado también con la cuenta que te abra el banco para cobrarte la hipoteca. Aunque debería estar exenta de gastos, hay cuentas que te pueden suponer hasta 300 euros al año mantenimiento, tarjetas asociadas, compras a plazos y otras comisiones.

Por último, pregunta si los intereses de demora son tres veces el precio legal del dinero. Si es así está dentro de la legalidad. Si no, es abusivo y deben corregirlo para que no ocurra como en el pasado, que se ha llegado a exigir hasta el 29% en intereses por pagar con retraso una cuota.

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