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400.000 familias pagan más por sus pisos de lo que valen

Glub, glub

Glub, glub

Si compraste tu casa antes de 2007, e incluso después, lo más probable es que tengas una hipoteca underwater. ¿Una qué? Se llama así a los préstamos que a la familia le suponen una deuda superior al precio del piso en este momento.

El coste de la vivienda en España no paró de crecer desde los años 90 hasta 2007, cuando estalló la burbuja inmobiliaria que luego fue seguida de una larga crisis que no ha terminado.

Especialmente de 2000 a 2007 el valor de las casas se disparó tanto que se han llegado a pagar fortunas por viviendas que ya no valen lo que costaron, porque el precio de los pisos ha caído de media un 30%.

Pongamos un ejemplo. El banco prestó 150.000 € para comprar un piso del mismo importe por el que ahora no le pagarían más de 100.000 €. La Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas) calcula que un 6% de todas las hipotecas, o sea unas 400.000 familias, se encuentran en esta situación ahora mismo en España. Es terrible por varios motivos.

El primero es que muchas entidades financieras se fliparon dando créditos por encima del 80% del valor del piso, lo que hace que la gente tenga en teoría más dificultades para pagar, sobre todo con una crisis que ha bajado salarios, precarizado el empleo y dejado a mucha gente en el paro.

Si esos hipotecados no han amortizado nada, sólo han pagado las cuotas mensuales, siguen con una deuda muy alta, en muchos casos superior a lo que ahora obtendrían por el piso si lo vendieran. Es decir, que si se quieren cambiar de vivienda van a perder dinero o no van a poder hacerlo si no tienen bastantes ahorros.

Es triste que te queden por pagar 110.000 € de la hipoteca de un piso por el que no te van a dar más de 100.000 €, por ejemplo. Si tuvieras que venderlo para saldar deudas no sacarías nada de dinero. Menos mal que actualmente sólo un 5% de las hipotecas son morosas y que no hay mucha gente en esta situación.

Eso sí, aunque no dejes de pagar la hipoteca ni tengas que vender el piso, da rabia pensar que tienes que pagar más dinero por el piso del que realmente vale. Se calcula que esto añade un sobrecoste total de 56.000 millones € a las hipotecas de estas 400.000 familias.

Según el Ministerio de Fomento y Analistas Financieros Internacionales (AFI), sólo conservan su valor los pisos que se compraron hace más de 10 años. Son los que no solamente no se han devaluado sino que todavía valen más de lo que costaron, porque aún se compraron baratos con respecto a los precios que llegaron a alcanzar durante la burbuja e incluso los precios actuales.

Los pisos de los bancos ya no son el chollo que eran

Pequeñas opciones donde elegir

Parecen una cosa (dulces) y son otra (jabones)

Los inmuebles de bancos han dejado de ser tan apetecibles. O eso parece tras un estudio de la OCU (Organización de Consumidores y Usuarios).

Según sus conclusiones, los pisos que atesora la banca sí son en muchos casos más baratos que los que venden agencias y particulares, porque están para reformar total o parcialmente, lo que hace que después de comprarlos tengas que gastarte mucho más dinero en ponerlos decentes antes de entrar a vivir.

Si bien los pisos de agencias cobran comisiones y los de particulares y bancos no, el stock que todavía acumula la banca suele estar compuesto por viviendas en zonas con baja demanda, o son pisos bajos, interiores, pocos luminosos, pequeños… Quizá te encajen y hagas una buena compra, pero quizá no si buscas otra cosa.

Los bancos han reservado los mejores pisos para sus empleados o directivos, incluso para la gente con perfil económico muy solvente y con trayectoria laboral antigua y estable. Además, antes se veía mucha más diferencia entre las hipotecas que daban para vender sus propios pisos y las que ofrecían para el resto de viviendas.

Ahora no hay tanta diferencia entre las condiciones de uno y otro, por no hablar de que algunas entidades tienen las mismas hipotecas para los pisos externos que internos. No obstante, si quieres cambiar de piso o comprar uno nuevo, lo más recomendable es que primero eches un vistazo al catálogo de los bancos, incluidos los pisos del Sareb, y después decidas. Por si acaso ves algo interesante y que te encaja.

En el Sareb se han reunido los inmuebles más complicados de vender, eso que ellos llaman activos tóxicos, y son 10 bancos los que prestan dinero para que te los lleves bajo el brazo. Como ocurre con sus propios pisos, algunos dan mejores condiciones y otros no. Por ahora las mejores parecen las de ING, BBVA y Bankinter.

La ventaja fundamental en este tipo de hipotecas suele ser que financian hasta el 100% del precio del piso o del valor de tasación, el que sea más bajo, en lugar del 70-80% al que llegan como máximo si la casa es de otro. También suelen exigir menor vinculación para sus pisos que para los de particulares o agencias.

Elijas el piso que elijas, la OCU recomienda que no cueste más de cuatro veces lo que cobráis entre todos en casa durante un año. Si, por ejemplo, los ingresos netos de tu hogar son de 40.000 € al año, porque tú ganas 18.000 y tu pareja 22.000, el piso no debe costar más de 4 veces esos 40.000 €, o sea 160.000 €.

Una hipoteca por el 100% que pide el oro y el moro

Despunta pero con punta tan afilada que puede cortarte

Despunta… pero con punta tan afilada que puede cortarte

Ibercaja acaba de mover ficha en la guerra hipotecaria que vivimos desde hace más de un año, cuando Bankinter se atrevió a poner su oferta en Euríbor + 1,95% en un momento en el que nadie bajaba el diferencial del 2% ni por asomo.

Con varias hipotecas nuevas cada mes, más las que mejoran sus condiciones, la de Ibercaja no sería noticia si no fuera porque se sale del tiesto por el dinero que presta y el plazo que te deja para devolverlo.

Lejos del tope del 80%, del que parece no moverse ninguna entidad, y si acaso se mueve es a la baja, Ibercaja  presta hasta el 100% del valor de tasación o de compraventa del piso (el menor de los dos), a devolver en 35 o 40 años, según la edad de los titulares. Ambas cosas eran habituales antes de la crisis pero ahora son más raras de ver que un perro verde, salvo para pisos de bancos.

Los ingresos para optar a esta Superhipoteca Ibercaja no son nada exigentes: un mínimo de 2.000 € al mes, que aunque no todo el mundo los gana, es un límite bastante más accesible de lograr -al menos entre dos personas- que los que marcan otras entidades.

Pero en esto acaba el chollo. Aunque deja entrever que hay interés fijo al principio, luego cobra Euríbor + 1,70%, un diferencial más alto que el 1,50% que ya empieza a ser la tónica habitual en las mejores hipotecas. Sin embargo, lo puedes pasar por alto si necesitas que te presten el 100% porque con los ahorros no te llega para pagar la entrada.

Domiciliar la nómina y al menos tres recibos también está chupado, incluso contratar un seguro de hogar que al fin y al cabo te viene bien y necesitas para tener un seguro de incendios, el único obligatorio al firmar una hipoteca. Prácticamente cualquiera con ingresos y una casa puede hacerlo.

Pero a partir de aquí es cuando la cosa se pone exigente de verdad. Seguro de vida, seguro de protección de pagos, pagar con tarjeta al menos 1.000 € en 6 meses, mantener un saldo medio en depósitos y tener un fondo de al menos 10.000 € son demasiadas cosas. Algunas, palabras mayores.

Y también hay comisiones: un 0,5% por abrir la hipoteca y otro tanto por dejarla antes de 5 años. Si es más tarde, sólo cobran el 0,25%. Lo mismo te cobran por amortizar capital antes de tiempo.

Entonces… ¿Compensa que te dejen todo el dinero para comprar la casa, con un diferencial que está por encima de mercado y por el que tienes que hacer de todo o es mejor intentar ahorrar y pedir una hipoteca que te permita menos esclavitud y una vida más desahogada? Pues como decía Antón Pirulero: cada cual que atienda su juego…

Hipotecas por el 100%: un retorno que no compensa

Sin duda, vivieron tiempos mejores

Sin duda, vivieron tiempos mejores

Las hipotecas por el 100% vuelven a la palestra. En los años previos a la crisis se dieron con facilidad a todo tipo de clientes, incluyendo los que no eran solventes y de antemano se preveía que no podrían devolver el dinero.

Después ya no se dieron, y tras el embargo masivo de viviendas por parte de los bancos, las resucitaron para los pisos que lastraban sus cuentas. Como aún las siguen lastrando, gran parte de los préstamos de este tipo son para las viviendas de las entidades financieras.

Lo novedoso es que hay bancos que ofrecen hipotecas para pisos que no son suyos. Mientras que el Santander, el Popular y BBVA tienen préstamos para que les quites de encima sus viviendas, Ibercaja y Caja de Ingenieros –entre otros- se atreven a ofertar hipotecas para comprar cualquier casa.

Pero ni todas las hipotecas para pisos de banco son las mejores ni más baratas, ni las hipotecas por el 100% para comprar cualquier vivienda son más competitivas que el resto.

Ibercaja ofrece una hipoteca para sus pisos a Euríbor + 3,15% (sin vinculación es Euríbor + 3,75%). Resulta poco útil que te financie el 100% con un diferencial tan alto. Ahora puedes ver Euríbor + 1,70% en la hipoteca de Bankinter, por mencionar una de las menos mal actualmente; no tienes más atadura que el seguro de hogar (por otra parte obligatorio porque contiene el seguro de incendios) y sólo exigen que ganéis 2.000 euros al mes.

También hay que distinguir entre las que dan el 100% de la tasación y las que prestan el 100% del valor de compraventa. La tasación suele estar por encima del precio de compra, así que si te dejan el dinero según lo que marque la tasación puede que hasta tengas para afrontar todo o parte de los gastos que acarrea comprar la vivienda (notaría, registro, gestoría, la propia tasación…).

Si, en cambio, sólo te prestan el valor de compra, tendrás que aportar tú el dinero para estos gastos, que suele rondar el 10% del valor del piso. Lo mejor es tener dinero ahorrado, ya no sólo para estos gastos sino para dar la entrada y optar a una hipoteca por el 80%, que de momento es la tónica habitual.

Tendrás que poner más pasta, pero ahorrarás mucha otra, porque las condiciones en que se ofrecen las nuevas hipotecas al 100% no compensan en la mayoría de los casos frente a las nuevas hipotecas que están lanzando los bancos, inmersos en plena guerra por mejorar las condiciones (aún queda mucho por lograr pero ha mejorado la cosa) y cazar buenos pagadores.

Y bueno… Entre el 80% y el 100% hay margen. Quizá el banco no te preste el 100% pero, si le gustas, tal vez te deje el 90%. Todo es cuestión de tener un buen perfil, hablarlo e intentar negociar. Al banco también le interesa tenerte como cliente, juega bien tus cartas y a ver si te sale una mano ganadora.

 

Algunos bancos resucitan las hipotecas por el 100% del valor del piso

Las hipotecas por el 100% del piso ponen de los nervios a más de uno

Las hipotecas por el 100% del piso alegran a unos y ponen de los nervios a otros

El Banco Popular, el BBVA y el Sabadell están resucitando las hipotecas por el 100% del valor del piso única y exclusivamente para los inmuebles que tienen sin vender.

Todos conocemos su mala fama. Son créditos que durante el boom inmobiliario se dieron a diestro y siniestro y que, con el estallido de la crisis, han arruinado familias y siguen asfixiando a muchos como si se hubieran puesto de collar una boa constrictor.

Ni la gente ni los bancos calcularon bien los riesgos de dar tanto dinero al que tal vez no pueda devolverlo. De aquellas megahipotecas viene la gente que no paga, bueno y de la pérdida del empleo o la caída de los ingresos, no le vamos a quitar méritos a la reforma laboral ni a la crisis.

Los bancos están desesperados por vender los pisos de promotores, constructores y demás morosos que ahogan sus cuentas. Por eso se han lanzado a dar hipotecas por incluso el 115% de lo que vale el piso. Puede que tengan éxito, ya que mucha gente sigue fantaseando con una hipoteca por el 100% o más. Pero, ojo, que seguro que son para casas horrendas por las que nunca pregunta nadie.

Se supone que te estudian concienzudamente y sólo las dan a los que ven más solventes. La excusa para dar tanta pasta es que así no tienes que tener dinero ahorrado para el piso ni para el 10% adicional que suponen los gastos que conlleva la compra (notario, registrador, tasación, etcétera).

No quieren que lo uses en muebles, viajes, coche, boda, como era antes, ¿pero es que va a venir el banco a controlar en qué te lo gastas? Supongo que sí, que te pedirá todas las cuentas que tú luego no le puedes pedir si sale mal la cosa.

Parece ser que son hipotecas algo menos duras que las que están dando ahora mismo a otros compradores y que también les esclavizan menos a la hora de contratar seguros de vida y hogar, comprometerse a gastar dinero con las tarjetas, domiciliar la nómina y varios recibos… Te dejan hasta 40 años para pagar, ponen diferenciales incluso algo menores del 1%, dan préstamos personales y venden los pisos con descuentos de hasta el 70%.

Quieren quitárselos de encima cuanto antes y apelan a la desgravación fiscal, que se esfumará en 2013, y el IVA súperreducido del 4% que ahora se paga para obra nueva y que desde enero pasará a ser del 10%.

Los bancos recurren a este tipo de préstamos para librarse de que el banco malo, oficialmente llamado Sareb y que para ellos es como para los niños el hombre del saco, se quede con sus pisos por cuatro duros y luego los malvenda. Ven mayor riesgo en tener pisos sin vender que en hipotecas por el 100% del valor del piso.

Y tú, ¿cómo lo ves? ¿Son la solución para reactivar el mercado inmobiliario y que algunos puedan comprarse una casa o simplemente es una nueva metedura de gamba de los bancos, pensando sólo en sí mismos?

Los bancos solo dan hipotecas para sus pisos

Las hipotecas están cada vez al alcance de menos gente

Las hipotecas están cada vez al alcance de menos gente

Los bancos van a la desesperada. Se resisten a dar hipotecas, les escuece soltar los leuros, pero les escuece aún más que los pisos que atesoran no se conviertan en los 61.500 millones de euros que valen.

Después de cerrar el grifo del crédito con más fuerza que un torniquete, los bancos empiezan a aflojar siempre y cuando te intereses por uno de sus pisos, seas un cliente con pinta de devolver hasta el último céntimo y te ates cantando del banco de Chanquete no me moverán.

No es la primera vez que se escucha que los bancos empiezan a dar esos entes extraños, antes demasiado comunes, que son las hipotecas por el 100% del valor de tasación del piso, a devolver durante 30 o 40 años y cobrando intereses medio decentes para las barbaridades que hemos llegado a ver.

Endureciendo las condiciones, son las únicas hipotecas que los bancos nos van a pasar por los morros en los próximos meses, tal vez años, en plan lentejas: o las tomas ahora o para desayunar, comer, cenar…

Ahora buscan clientes muy solventes para colocarles los pisos que les han devuelto los que al final no resultaron serlo tanto. ¡Haberse buscado antes clientes que devolvieran mejor el dinero! Y no que ahora casi no dan nada porque hay más impagos de los que habían calculado. No haber sido tan avariciosos y haber medido mejor nuestras posibilidades, que al final son las suyas.

Podríamos habernos cortado un poco más a la hora de pedir, pero contra el vicio de pedir, la virtud de no dar. Aunque ya sabemos que si los bancos carecen de algo es de virtuosismo, por mucho que nos roben con más elegancia que David Copperfield.

Compiten dura y suciamente con las inmobiliarias, que dicen que la banca no tiene ni pajolera idea de colocarnos sus ladrillos, que los pisos seguirán bajando de precio -algo a lo que los bancos se resisten para no perder dinero- y que habrá que endiñárselos a los guiris, porque los españoles no son clientes tan VIP como a todos nos gustaría.

VIP es un Very Impotente Pringadillo que firma lo que el banco le ponga por delante con tal de tener una casa en propiedad al cabo de chorrocientos años.

La nueva forma de conseguir dinerito fresco que han desarrollado los bancos es lanzarse a por los ahorros, ofreciendo intereses imposibles, e ir a degüello a por las nóminas.

En fin, que si quieres una hipoteca, mejor vete a Lourdes pasando por la Meca y a lo mejor así tienes algo más de enchufe y suerte, porque hasta el INE reconoce que en 2010 la firma de hipotecas bajó un 7,4% respecto a 2009 y sin que el tema tenga visos de recuperación.