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Cómo evitar el desahucio por no pagar la hipoteca

Ideas que pueden salvarte

En España, en cuanto estás tres meses sin pagar la hipoteca el banco puede ejecutarla y comenzar el proceso de embargo, que por el camino saca la vivienda a subasta y que termina con que has perdido la casa y sigues debiendo dinero al banco, porque lo que obtuvo en la subasta suele ser una cantidad muy baja y no cubre lo que te queda por pagar de hipoteca.

Para evitar este dramón, en cuanto veas que tienes problemas para pagar o los vas a tener, habla con la entidad. Podéis pactar diferentes cosas mientras te recuperas y vuelves a pagar como siempre, aunque casi todas te saldrán caras:

  1. Una quita: que te reduzca parte de la hipoteca. El banco suele ser reacio pero con tal de cobrar, cosas más raras se han visto.
  2. Periodo de carencia: estar un tiempo determinado sin pagar nada, sólo intereses, sólo capital o simplemente menos cuota. Lo malo es que los intereses se acumulan y al final debes más dinero.
  3. Ampliar el plazo de la hipoteca: te reduce la cuota durante lo que te quede por pagar pero al final pagas más intereses.
  4. Cambiar las condiciones (novación) para adaptar la hipoteca a algo más asequible: el banco suele ser contrario y firmar un nuevo contrato tiene costes de notaría y registro que te corresponden y habría que conseguir que la entidad asumiera.
  5. Reunificar deudas: totalmente desaconsejable porque acabas pagando más y con un pago que falles puedes perderlo todo.
  6. Alquilar la vivienda: con ello pagas la hipoteca hasta que puedas hacerte cargo nuevamente. Eso sí, tendrías que meterte en casa de algún familiar o amigo…

Aunque algunas entidades, por la cuenta que les trae, intentan llegar a acuerdos para evitar ejecución, hay otras, sobre todo en los años duros de la crisis entre 2008 y 2012, que no se cortaron un pelo y lo mismo que se quedaron con promociones enteras de inmobiliarias morosas, le quitaron su piso a personas hasta el cuello de deudas.

Como no se han deshecho de todas estas viviendas, ciertas entidades estarán más dispuestas a negociar que otras, según los pisos que aún les queden por vender. Si no quieren negociar y ejecutan la hipoteca, hay otras formas de evitar que te echen a la calle.

Según el código de buenas prácticas al que se sumaron la mayoría de entidades, no se puede echar a familias monoparentales con dos hijos, mayores de 60 años, familias numerosas, con un menor de 3 años o una persona dependiente o discapacitada, donde haya víctimas de violencia de género o desempleados que hayan agotado todas las prestaciones.

Como estos supuestos sólo cubren a una pequeña parte de las familias que se enfrentan a un desalojo, te puedes agarrar a otras cosas, como que la hipoteca suponga más del 50% de los ingresos del hogar, ganéis menos de 3 veces el IPREM, que esa vivienda sea la única que tengáis o demostrar que durante los 4 años anteriores habéis perdido la capacidad de pagar porque las cosas se os han torcido más que una secundaria en un puerto de montaña.

Una de las mejores soluciones es buscar si el banco ha vendido tu hipoteca a un fondo de inversión. Es lo que se llama titulización y, aunque sigue administrando tu préstamo y cobrándote por él, ya no es el dueño y ha perdido el derecho a reclamarte la deuda. Cualquier juez tirará para atrás la ejecución si tu hipoteca está titulizada.

También paralizará el embargo si denuncias al banco por cláusulas abusivas en la hipoteca. Se calcula que entre el 80% y el 90% de los préstamos tiene alguna, así que lo tendrás fácil. Esta denuncia pasa por delante de la ejecución y, hasta que no se resuelva, no pueden echarte. No es una solución definitiva pero ganas los años que tarde todo en resolverse en los juzgados.

La dación en pago, que muchos pedían a gritos hace años, sólo es la solución si ves que es imposible conservar la vivienda. La perderías igualmente, pero al menos no arrastrarías una deuda pendiente y podrías empezar de cero sin cargas. Sólo la Hipoteca Sin Más de Bankinter la contempla en su contrato; el resto de bancos se resisten a aceptarla y, de hacerlo, exigen que todos estéis en paro, no haya avalistas, no tengáis más bienes y la hipoteca no supere los 200.000 €.

Cómo bajar la cuota de la hipoteca

A veces requiere esfuerzo

Nadie dijo que fuera fácil

Tu situación ha cambiado, la cuota de la hipoteca te apura la economía en casa y quieres bajarla para ir menos asfixiados, más relajados o simplemente para poder pagarla. ¿De qué manera se puede reducir para que sea más asequible?

Una forma es amortizar hipoteca en cuota, para que ese dinero que pagas por adelantado te reduzca la cuota mensual en cierta cantidad de euros, según el dinero que amortices.

Esto es válido si tienes ahorros o te cae algún dinero de golpe, como por ejemplo una indemnización por despido, que te pondrá las cosas más fáciles mientras estés en el paro.

Otra forma es utilizar el periodo de carencia, si es que tu hipoteca y tu banco lo contemplan. Consiste en pagar durante cierto tiempo sólo los intereses, sin nada del capital pendiente.

Si la cosa te va fatal y el banco te lo permite, en vez de aplazar el pago del capital puedes aplazar el pago de la cuota entera durante el tiempo que te venga bien y/o te permita el banco.

Otra manera de rebajar la cuota es alargar el plazo de la hipoteca. Es decir que en vez de devolver el dinero en 25 años, amplíes el tiempo a 30 ó 40 años. Esto, como lo anterior, tienes que hablarlo con la entidad y cruzar los dedos para que lo acepte. Que te diga que sí dependerá de si has pagado puntualmente, no tienes otras deudas, sigues teniendo ingresos, etcétera. En todos los casos, la desventaja es que al final habrás pagado más intereses.

Si esto no cuela puedes pedir que te baje el tipo de interés. Quizá tengas uno más alto y la amenaza de irte a otra entidad le lance a hacerte una contraoferta que satisfaga tus necesidades y se ajuste a tus posibilidades de pago. Si se niega, puedes llevarte la hipoteca a otra entidad (subrogación), que quizá te reciba con los brazos abiertos porque necesita clientes, aunque si detecta que es porque tienes problemas de pago quizá no sea tan receptiva.

Ten en cuenta que algunos bancos cobran comisión por todas o alguna de estas operaciones y que cambiar las condiciones de la hipoteca se llama novación y requiere firmar un nuevo contrato ante notario, con gasto incluido. Debes estudiar si te compensa a cambio de rebajar la cuota o si tu economía te permite hacerte cargo de este gasto extra, por mucho que ello suponga a la larga un ahorro en la hipoteca.

Una hipoteca que baja el diferencial según sube el Euríbor

Un préstamo futurista

Un préstamo futurista

Una entidad llamada Evo lanzará después del verano la Hipoteca Inteligente, con la que pretende ampliar su popularidad de forma innovadora y captar entre el 1% y el 2% de las hipotecas en 2015.

Su gran peculiaridad es que el diferencial bajará cuando suba el Euríbor. Mientras dicho índice no supere el 2% (como ahora que ha cerrado agosto en el 0,469%), el diferencial será del 1,90%, cifra habitual en otras ofertas.

Si el Euríbor se sitúa entre el 2% y el 4%, el diferencial baja un 0,20%; si se pone entre el 4% y el 6%, disminuye un 0,40% y si pasa del 6%, el diferencial baja un 0,80%.

El sistema es rompedor, novedoso… Pero que no te ciegue: un 0,20% es poca cosa en comparación con un Euríbor entre el 2% y el 4%, algo que no creo que ocurra hasta dentro de unos años. Y para qué hablar cuando se ponga por encima del 4%, algo que podría pasar, pero que sería desastroso para la economía doméstica.

Si en julio de 2008 el Euríbor cerró en el 5,393%, rompiendo la hucha de mucha gente, no te quiero ni contar como se vuelva a poner a ese nivel con los diferenciales actuales. Si ya partió corazones con los diferenciales anteriores a la crisis, la mayoría de ellos por debajo del 1%, imagínate el agujero que hará si a ese increíble Euríbor le sumas un diferencial por encima del 1%. 

Y bueno… Para qué hablar del 6%. Veo casi imposible que el Euríbor se ponga por encima de esa cifra sin que se colapsen más de la mitad de los hogares españoles con cuotas impagables, por encima de los mil euros.

En resumen, esto de bajar el diferencial según sube el Euríbor suena muy bonito y está bien pero, si puedes, espera a firmar una hipoteca, habrá mejores ofertas.

En general es una hipoteca competitiva. Si estás cinco años sin faltar al pago ni un mes, te rebajan el diferencial un 0,20% hasta el final de la hipoteca. Si te quedas en paro, sufres una baja prolongada o muere uno de los titulares, te dejan pagar sólo intereses durante dos años. Es lo que llaman periodo de carencia de capital.

El pero que se puede poner es que el primer año tiene un interés fijo, como la mayoría. Por lo demás, no está mal. Intentan responderte en tres semanas, cuando la media de otros bancos está por encima del mes.

Prestan hasta el 80% de lo que vale el piso si es una primera vivienda y hasta el 60% en el caso de una segunda residencia. No aplica cláusula suelo ni comisiones de ningún tipo; el plazo máximo son 30 años y te piden poca vinculación: domiciliar la nómina y contratar un seguro de hogar.

Detrás está NCG Banco, sucesor de Novacaixa Galicia, famoso por la sentencia del Tribunal Supremo sobre la cláusula suelo. Es el banco creado para operar fuera de Galicia, León y Asturias, por eso tiene otro nombre.

Los bancos sí dan hipotecas a sus empleados

Sigo fliping in colours con el morro del BBVA y su total parcialidad para la concesión de hipotecas

Sigo fliping in colours con el morro de los bancos y su total parcialidad en la concesión de hipotecas

Increíble pero cierto. Asombroso pero verídico. A-lu-ci-nan-tehh… Sabemos que los bancos y las cajas son unos convenidos y que solo nos dan la pasta, si es que la encuentran en algún cajón tras las pérdidas y las fusiones, para lo que les conviene, a quien les conviene y cuando les conviene.

Pero una cosa es saberlo, tristemente intuirlo detrás de cada negativa de cada director de sucursal, y otra es que te lo restrieguen por la cara. ¡Vaya chupinazo!

Siguiendo la estela de lo que ya hiciera el Banco Santander hace un año, su archienemigo BBVA ha mandado una carta a sus empleados, incluyendo los jubiletas, metiéndoles por los ojos los pisos embargados o quedados en prenda de constructoras arruinadas que no consiguen vender ni en un mercadillo a 3×2 con un megáfono. ¡El braga y la tanga, oiga, cómo los tengo!

Las condiciones son para indignarse y caerse de espaldas: el 110% del valor del piso, o sea toda la casa -valga lo que valga- más el 10% que siempre se calcula para pagar los gastos de la compraventa, léase IVA, notario, registro de la propiedad, tasador y otros chupatintas por el estilo que se forran a nuestra cosa tras estudiar una oposición (o no) que tirita el Misterio.

Cuando nadie está dando más del 80% va el BBVA y se aparece como el Espíritu Santo a sus empleados. El interés es, gua-gua-guaaa, Euríbor – 0,25%. Sí, he puesto menos. Juassss.

Además, les ofrece descuentos de entre el 10% y el 15% sobre los precios de los pisos que anuncia en su web, financiando TODAS las operaciones y hasta 40 años.

El período de carencia, en el que sólo se pagan intereses, es de tres años y les deja pagar un 30% del préstamo al final de la vida de la hipoteca. ¿Habías visto u oído algo igual alguna vez? ¡¡Yo no!! Aysssss…

Qué injusto. No entiendo por qué no ofrece estas condiciones, o unas un poco menos buenas pero no malas o inexistentes, a los demás aunque no trabajemos en el BBVA sí tenemos ingresos regulares o trabajos estables y seríamos capaces de devolver el préstamo.

Seguro que si lo hicieran cumplirían antes el objetivo de fundir al menos un 30% de los pisos que tienen hace más de 2 años como les he pedido el Banco de España. Ellos se lo pierden.

Lo siguiente si no pican sus empleados, ya lo estoy viendo, es cambiarles el incentivo de empresa, la paga extra, la cesta de Navidad, el jamón, las vacaciones y hasta la nómina por un piso, un trastero o un garaje.

¿Y lo siguiente? ¿Será tirar nuestra vida por la borda y las casas por la ventana? ¿Más que ahora?