Cómo hacer una cancelación registral de hipoteca

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Cuando por fin llega el tal ansiado y soñado momento de terminar de pagar el préstamo, te encuentras con la cancelación, bien porque vendes la casa y con parte de lo que te pagan liquidas el saldo pendiente, bien porque terminas de pagar la última cuota, despidiéndote ¡por fin! de la deuda.

Lo primero es mirar si el banco te cobra comisión por cancelar la hipoteca antes de tiempo, que en caso de existir no supera el 1%. Después hay que hacer una cancelación registral de la hipoteca.

Esto es así porque, cuando la firmaste, el banco la inscribió en el Registro de la Propiedad, porque así, si alguna vez acumulas tres impagos y quieren ejecutar la hipoteca, se consigue más rápidamente al demostrar su existencia con facilidad a través del Registro.

Para llevar a cabo la cancelación registral de la hipoteca lo primero que necesitas es un certificado de deuda cero (o de saldo cero), que por mucho que les moleste, el banco te debe dar gratis en el momento o al día siguiente. Algunas entidades pretenden cobrar entre 15 € y 200 €, pero el Banco de España reconoció en 2010 que es un derecho gratuito del cliente.

En cuanto vas a pedirlo tratarán de convencerte de que la cancelación registral es algo lioso, farragoso, complicado y muy difícil de hacer para ti, porque ni siquiera querrán explicarte en qué consiste, cuando realmente es algo sencillo y que puedes hacer por tu cuenta -si tienes tiempo y ganas- ahorrando entre 500 y 1.000 €, sobre todo en abultadas comisiones bancarias y abusivos gastos de gestoría.

No te dejes comer la moral, si quieres hacer la cancelación registral de tu hipoteca, aquí te explicamos cómo. Llevas el certificado de deuda cero a una notaría, la que quieras. Encargas la cancelación registral, por lo que te cobrarán entre 90 € y 200 €, tardando apenas unos días en tener la escritura de cancelación.

Esa escritura no es otra cosa que un documento en el que el notario da fe de que has devuelto al banco hasta el último céntimo y no queda deuda pendiente. Para ello, mira el certificado del banco y llama a un apoderado que se desplaza hasta la notaría para confirmar que ese certificado es de su banco y que, efectivamente, ya no debes nada.

Otro de los miedos que te intentan meter en el cuerpo en la sucursal bancaria para que lo contrates con ellos es que el apoderado tardará semanas o meses en ir a la notaría y que irá cuando le dé la gana, algo que en la práctica no es verdad. El objetivo del banco es que les encargues la cancelación registral y ganar mucho dinero con ello, ya que eligen una gestoría que te inflará la tarifa y el banco te cobrará comisión por cada gestión que haga, abultará la tarifa notarial y cobrará entre 150 y 200 € por que el apoderado vaya a la notaría, cosa que si encargas tú no te cuesta.

Con la escritura de cancelación en la mano liquidas los impuestos de tu comunidad autónoma, que actualmente son cero (están exentos de pago). Esto se puede hacer, mediante el formulario de Actos Jurídicos Documentados, de forma presencial en una oficina de Hacienda o a través de Internet. Después presentas el papeleo en el Registro de la Propiedad, que en dos o tres semanas te avisará de que ya ha cancelado el registro de tu hipoteca y puedes pagar el arancel por hacerlo, que suele costar entre 24 € y 84 €.

La forma de ahorrárselo es esperar a que pasen 20 años del último pago de la hipoteca, ya que en ese momento prescribe (caduca) dicho registro. Pero como muchas veces la casa se vende antes o se usa como aval, pues mejor dejar las cosas bien cerradas para que tu antigua hipoteca no conste en ningún sitio más y desaparezca para siempre.

Si quieres comprobar que no hay ni rastro de ella, puedes pedir en el Registro de la Propiedad una nota simple de la vivienda, cuyo coste está entre los 3 € y los 9 €, aunque esto no es necesario, sólo algo opcional para tu tranquilidad.

26 pensamientos en “Cómo hacer una cancelación registral de hipoteca

  1. Diego

    compré una vivienda, no me subrogué a la hipoteca, lo compré libre de cargas y solicité certificado al banco de la promotora como que se había cancelado la hipoteca y la vivienda estaba libre de cargas, lo certificaron pero no me dieron la cancelación registral, ¿puede darse el caso que no se haya hecho la cancelación registral por parte de la promotora?

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    1. Pobrecito Hablador

      Si la compraste “libre de cargas”, lo que tienes que hacer es saber si en el Registro de la Propiedad aparece de esta manera.

      Sería extraño que no fuera así, ya que en la hipoteca de compraventa te debe aparecer la inscripción registral.

      Si tiene una nota marginal que aparezca en el Registro de la Propiedad, entonces tendrás que hacer la cancelación registral, salvo que hayan pasado 20 años desde que la compraste (porque la compraste sin cargas). En ese caso, no es necesario, y se presume que ya la has cancelado.

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  2. Carmen

    Muy util… cincyerds con todo… en el banco lo primero fue disuadirme de que lo hiciese…mala gente.
    Felicito y sgradezco muchisimo este srticulo

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  3. Kerstin

    Muchas Gracias por esa útil información, a nosotros nos dijeron que costaría más de 2.500 euros cancelar la deuda con notaría etc., vamos, nos dijeron que es el 1,5% de la deuda pendiente que se liquida.

    En su información me falta un dato, y es que el apoderado, cuanto me costaría y dónde se puede solicitar que vaya??

    Resumo coste de todo si lo hago sola: notario (cancelación registral): 90 -200 Euros
    + apoderado que se desplaza: ?? Euros, impuestos: 0 Euros, arancal en el resgistro de propiedad: 24 – 84 Euros

    total: max. 300 euros???

    Graciasssssss

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  4. Susana

    Queremos solicitar el certificado de deuda cero al banco y para ello, primero nos piden una nota simple del registro, después el abono del importe correspondiente a dicho certificado. Esto es realmente necesario? He leído que el Banco de España resolvió que el citado certificado debe ser gratuito.
    Por otro lado, queremos vender la vivienda y tenemos la duda de si presentamos la escritura de cancelación en el registro de la propiedad, y durante el trámite de inscripción, eso puede paralizar la firma de la compra venta ante el notario, es decir, habría que esperar a la inscripción de la cancelación para poder escriturar la venta?
    Muchas gracias.

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    1. Matahari

      Hola, Susana

      Efectivamente, en 2016 el Banco de España resolvió en su Memoria de Reclamaciones que el banco no te puede cobrar ni por emitir el certificado de deuda cero, ni por desplazar al apoderado a la notaría a firmar la cancelación registral ante notaria, ni por recopilar cualquier tipo de documentación del préstamo o de su cancelación. Precisamente mañana publicamos el post sobre eso.

      Además, es incongruente que pidan un certificado del registro para emitir el de deuda cero. Es al contrario: primero hay que emitir el de deuda cero y con ese ir al notario y luego al registro a cancelar la hipoteca, como en este artículo explicamos.

      Sí, sí, tenéis que esperar a que el registro de la propiedad cancela hipoteca. De lo contrario, la vivienda aparecerá con cargas y cualquier notario tirará para atrás la firma. La casa debe aparecer libre de cargas y, para ello, debe de haberse completado el trámite en el registro de la propiedad

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  5. ANTONIO DIAZ

    Buenos días , estoy apunto de vender mi vivienda, el día 4 hemos quedado en Notario, la entidad que se encarga de la nueva hipoteca, BBVA me exigen que la tramitación Cancelación registral, tienen que hacerla ellos, y ya me dirán en estos días la previsión de fondos
    ¿Qué puedo hacer ante esta situación?
    cordialmente Antonio Diaz

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  6. Ray

    hola, antes que nada agradecer a las personas que hacen posible todo esto…bien yo quiero saber de forma fehaciente (pues he leído de todo) el tema de la prescripción a los 20 + 1 años, y la actuación del registro…me refiero a que si en realidad el interesado no debe hacer nada, ni tan si quiera acudir al registro a presentar la instancia de cancelación. Y luego también esta exenta de costos. Gracias y saludos.

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  7. anaa maria

    hola en 2009 termine de pagar la hipoteca con citibank ,y llevo tiempo intentando conctactar sin conseguirlo para certificado deuda cero ,qisiera saber si seria gratis rogaria qe me ayudarais pues en cadiz no hay citibank

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    1. Mauri

      Buenas Anaa Maria,

      Me podría decir como obtuvistes tu certificado de deuda cero, ya que me hallo en tu misma situación.

      Muchísimas gracias

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    Si terminé de pagar mi hipoteca en 1992 y posteriormente avalé con mi vivienda la hipoteca de mi hijo ¿afecta esto a la cancelación registral de mi vivienda? ¿Puedo venderla?
    Además, el Banco (Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid) ya no existe ¿Será Bankia quién me de el certificado de deuda cero?

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