Empieza la batalla por robar clientes a otros bancos: ¿a cuál quieres cambiarte?

Deja que se peleen por ti, procurando sacar el máximo partido

Si no te gusta tu hipoteca, a partir del 16 de junio lo tendrás más fácil para cambiarte de banco, con suerte sin pagar nada extra. La subrogación, que es como se llama cambiar el préstamo de entidad, será más sencilla y barata con la reforma de la ley hipotecaria. ¿Por qué?

Porque, independientemente de lo firmado con el banco actual, ya no podrá contraofertarte por narices ni exigirte una compensación altísima si te marchas.

Sólo pagarán comisión las hipotecas variables con una antigüedad menor a 5 años. Las que se hayan firmado a interés variable hace más de 5 años no tienen que pagar nada. Las demás, una comisión del 0,25% si hace entre menos de 3 años que se firmaron y del 0,15% si fue entre 3 y 5 años antes.

Pero no tienes por qué pagar tú la comisión, con la reforma hipotecaria es el banco al que te vas el que decide: o te la cobra o se hace cargo de ella. Y bueno… Es obvio que las entidades que quieran robar clientes a otras deberán pagarla si quieren tentarte al cambio.

Se trata de ponérnoslo fácil para que nos cambiemos -como pasaba antes de la crisis-, no para empezar pagando una comisión. Con lo que vamos a hacerles ganar en intereses, por poco que sea tal cual está el Euríbor, será suficiente para que lo amorticen, porque cuantas más hipotecas tienen en cartera, más rentable les sale el negocio.

Hipotecas de las que se pagan religiosamente mes tras mes, claro. De las que tiene gente solvente que no da problemas. Por eso algunos bancos, en un futuro no muy largo, preferirán pagar esta comisión y a cambio ganar clientes que de otro modo no tendrían. Clientes que, además, están estudiados y aprobados por otros bancos.

Ahora ya no es como antes de la crisis,  ya no se le dan hipotecas a cualquiera, se mira todo muy bien y no se corren riesgos, por lo que si llevas años pagando tu préstamo sin problemas, seguro que serás bienvenido en otra entidad, incluso podrás elegir a cuál te vas…

Los bancos van a querer a quienes hayáis firmado antes de noviembre del año pasado, ya que así no tendrá que pagar al banco del que venís el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que desde noviembre del año pasado paga la banca por Real Decreto del Gobierno de Pedro Sánchez. En las hipotecas anteriores, este impuesto lo ha pagado el cliente.

Ahora mismo sólo el banco andorrano Andbank, a través de su filial online MyInvestor, ha lanzado la caña para sufridores de otras hipotecas que quieran cambiarse. No cobra ninguna comisión, ni obliga a firmar seguros ni otras vinculaciones. Asume los gastos de compraventa y tiene un interés variable de Euríbor + 0,89% o fijo de 1,79% a 15 años, 1,99% a 20 años, y 2,2% hasta 25 años.

Hoy por hoy es la mejor hipoteca del mercado, pero no tengas prisa en firmar con ellos, es posible que en los próximos meses veamos nuevas ofertas, cantos de sirena para atraer a clientes que tengan un diferencial muy alto, por ejemplo de esos posteriores a la crisis y más altos que Euríbor + 1% y/o con muchas comisiones y gastos de vinculación.

Ésta es la primera batalla por la subrogación, la guerra no ha hecho más que empezar, la emoción está servida… Y no será raro ver en los próximos meses ofertas interesantes para cambiarse de banco sin pagar nada (o muy poco).

Mejores hipotecas mayo 2019

mejores hipotecas mayo 2019¿Quieres buscar y comparar hipotecas? Como cada mes, analizamos más de un centenar de préstamos y te ofrecemos un completo resumen del panorama hipotecario junto a una lista de las 10 mejores hipotecas a tipo variable y los 3 mejores a tipo fijo.

En cuanto al tipo variable, las mejores hipotecas vuelven a estar en la banca online. Vender una hipoteca a través de Internet ahorra costes que permiten darte la hipoteca más barata que si estás a menudo en la oficina consumiendo el tiempo de sus empleados.

La más online de todas, con todos los trámites a través de la web excepto la firma ante notario, es la de Coinc y por fin Bankinter -detrás del proyecto- asegura que a principios de este año ha prestado ya 50 millones, muchos más que los 35 que dejó en más de un año. No es tanto como en las hipotecas tradicionales pero sí buena señal de que esta hipoteca despega y de que, como mucho en 20 años, se firmen así la mayoría de hipotecas.

Si vas a firmar una hipoteca y puedes esperar, mejor hazlo a partir del 16 de junio, cuando entre en vigor la nueva ley. Aunque muchos bancos ya se adelantan y asumen todos o casi todos los gastos hipotecarios, siempre será mejor firmar bajo las nuevas condiciones.

Eso sí… Todo apunta a que desde ya, la posibilidad de negociar es más baja porque la banca asume los gastos. Tras la subida masiva de un 0.10% de los diferenciales, los bancos se muestran menos flexibles a la hora de negociar qué ingresos tener en cuenta para los cálculos, la bajada del diferencial, los avales y el valor de la hipoteca sobre la tasación.

 

Hasta aquí en el tipo variable. En el fijo, sin embargo, ha habido más cambios, porque el Banco Central Europeo (BCE), del que dependen los tipos de interés ha dicho que no los va a subir hasta por lo menos mediados de 2020.

Eso significa que probablemente subirán más tarde… La tónica habitual es que en Economía y sobre todo hipotecas, todo se realice mucho más tarde del plazo para el que se anuncia. Con el Euríbor bajando nuevamente hasta el -0,112% en abril -aunque sea poco- y los tipos de interés congelados en el 0%, la banca vuelve a apostar fuerte por las hipotecas a tipo fijo.

Les interesa. En estos tiempos de cobrar poco por las hipotecas ya firmadas, necesitan asegurarse ganancias que compensen los bajísimos intereses, que están por debajo del diferencial, ya que el Euríbor está en negativo.

Si bien la banca ha subido masivamente el precio de los diferenciales para paliar que tendrá que pagar pagar los gastos de la hipoteca desde el próximo 16 de junio, en el tipo fijo se ha vuelto a relajar. Esto significa que prevén que el Euríbor esté bajo-bajísimo durante muuuucho tiempo más, ya que muchas hipotecas se firman a 20 y 30 años y sólo por un retraso de un año en la subida de los tipos de interés no va la banca a bajar ahora el tipo fijo arriesgándose a percibir menos durante las próximas décadas.

Otra posibilidad es que quieran acabar con el sistema variable en España, para evitar el infarto masivo en los Consejos de Administración cada vez que el Euríbor baja aunque sea media décima. Qiuzá prefieran ganar menos pero tenerlo asegurado, disfrazándolo de que tú tendrás siempre la misma cuota -cosa que es cierto que da tranquilidad-, aderezado con alguna que otra comisión más fuerte que en las hipotecas variables.

Esto responde fácilmente a la eterna pregunta de si es mejor una hipoteca a tipo fijo o variable. Además de que depende de que prefieras una cuota fija sin sobresaltos o de que te la quieras jugar con el Euríbor, hay que saber leer los movimientos de la banca: si baja el tipo fijo es porque aún así ganará durante años, así que te interesa el variable. También depende del ritmo al que luego vayas a amortizar hipoteca y, por supuesto, bola mágica no tenemos, así que el tiempo dirá lo que finalmente pasa.

En el tipo fijo fue Bankinter quien empezó contracorriente a bajar los tipos de interés, sólo seguida por el Sabadell, Targobank, Caja de Ingenieros y un Kutxabank algo más rezagado. Desde que el BCE ha retrasado la subida de los tipos de interés, le han seguido también MyInvestor, Cajasur, Ibercaja, BBVA, Openbank y Caixa Guissona.

Así las cosas, las mejores hipotecas fijas a 20 años están en Bankinter y Coinc, ambas con 1,90%, seguidas por MyInvestor con 1,99%, Openbank (2,15%) y Bankia (2,20%).

 

En la publicidad de los bancos, no es oro todo lo que reluce…

La banca debe ser mucho más transparente

¿Estás mirando hipotecas y crees que la publicidad del banco es engañosa? Puede que no, pero puede que sí… Ya que entre enero y marzo de este año el Banco de España ha obligado a diferentes bancos a rectificar la publicidad de sus hipotecas por ser engañosa. En total han sido 160 casos, una barbaridad teniendo en cuenta que durante todo 2018 los casos fueron 309.

Otra barbaridad… Y es que si la publicidad generalmente quiere que nos hagamos una idea equivocadamente buena del producto, en el caso de los bancos también ocurre, sobre todo para ocultar o maquillar aspectos importantes. Como por ejemplo el de la TAE, que no se pone bien o directamente se omite.

La TAE es la Tasa Anual Equivalente y es obligatorio ponerla en toooodos los anuncios de hipotecas, puesto que se trata del precio real que vas a pagar por el préstamo. En una cuota mensual no sólo hay que tener en cuenta la devolución del capital más los intereses sino también la parte proporcional de seguros y otras comisiones que cobra el banco, lo que hace que dos hipotecas a -por ejemplo- Euríbor + 0,89% no sean iguales.

Sobre el papel ambas parece que, por ejemplo, costarán 420 euros al mes, pero en realidad al final una costará 520 euros y otra 480 euros porque en una hay más vinculación e intereses que en la otra. De ahí que sea obligatorio poner la TAE en todas las ofertas, y no sólo el TIN (tipo de interés nominal) o sea el fijo o el Euríbor + diferencial, que es en lo que tendemos a fijarnos olvidándonos de la vinculación y comisiones que encarecen el precio, a veces bastante.

Aunque el Banco de España monitoriza la publicidad de los bancos, si detectas algo que no está bien, denúncialo aquí para que lo comprueben. Si de verdad es un error, la entidad tiene dos días para ponerlo correctamente desde que se lo ordene el Banco de España.

Para que la información de los bancos sea más transparente y podamos comparar mejor que nos ofrecen unos y otros, a partir del 16 de junio, cuando entre en vigor la reforma hipotecaria, todas las entidades deberán entregarnos la información de la hipoteca bajo el mismo formato. También habrá un mismo templete para la ficha de información precontractual, que es la información que recibiremos oficialmente sobre la oferta antes de firmar la hipoteca.

Para asegurarse de que lo entendemos, en la notaría nos aclararán gratuitamente todas las dudas, durante los 10 días anteriores a la firma de la hipoteca, y nos pasarán un test de comprensión donde quedará reflejado que hemos entendido todo lo que conlleva la hipoteca.

Así se evitarán casos como la cláusula suelo, que además está prohibida por la nueva ley, otras cláusulas abusivas, las hipotecas incomprensibles, comisiones, dudas sobre el sistema de amortización y cualquier otra característica del préstamo. El caso es evitar el perjuicio masivo de los clientes y la demanda masiva a la banca.

El Euríbor enfila una bajada que podría alargarse todo el año

Esperemos que el ahorro total con el Euríbor en negativo no se vaya rápidamente con la nueva forma de cálculo

El Euríbor, que hace un año empezó a subir sin parar, se está estancando en abril y, si todo sigue así, probablemente cierre por debajo de marzo. A falta de terminar el mes, la media provisional de abril es del -0,112% frente al -0,109% de marzo.

¿Por qué? Cuando todo apuntaba, por el crecimiento que tenía, a que por estas fechas el Euríbor entraría en terreno positivo -después estar cotizando en negativo desde febrero de 2016-, la realidad ha sido la contraria. No sólo no ha subido sino que, de repente, está cotizando más bajo y parece que así seguirá, manteniendo las hipotecas más baratas durante más tiempo del esperado.

¿Cuál es la razón? Que el Banco Central Europeo (BCE) ha retrasado su decisión de subir los tipos de interés, que llevan 3 años en el 0%. ¿Hasta cuándo se mantendrán tan bajos? Como mínimo en 2019 y seguramente gran parte de 2020. Bankinter cree que a finales de este año estará en el -0,01% y 0,50% para el que viene.

Por experiencia sabemos que luego estas previsiones se retrasan muchísimo, así que probablemente el tiempo será más largo. ¿Cuánto? Lo que tarden en despegar los países europeos con riesgo de caer de nuevo en una profunda crisis.

¿Qué ventajas tendrá? Que las hipotecas que estén ligadas al Euríbor no subirán tanto como se esperaba, aunque hablamos de un ahorro medio de 2-3 € al mes en el caso de los préstamos con revisión semestral y unos 5-6 € de media en las de revisión anual.

Pero ésta no es la única novedad del Euríbor. Va a variar la forma en que se calcula. El Instituto Europeo de Mercados Monetarios (EMMI por sus siglas en inglés) hace unos años intentó cambiar la forma de cotización del Euríbor, haciendo que en vez de calcularse con mera especulación como ahora, se hiciera sobre cifras reales.

Se intentó que en vez de usar los intereses a los que 19 entidades dicen que prestaría dinero a otros bancos, para sumarlos y hacer una media, se utilizaran los tipos de interés reales a los que se firmaban las hipotecas.

Como la diferencia entre ambos era muy alta y hubiera supuesto una subida brusca y repentina de 150 € en las cuotas mensuales, en mayo de 2017 se decidió no ponerlo en marcha.

Pero el EMMI no se rindió y siguió buscando otra manera de calcularlo más real que la de ahora y que, por tanto, no se preste tanto a la manipulación. De hecho éste es el motivo principal de cambiarlo, porque bastantes bancos europeos inflaron deliberadamente las cifras que daban para calcular el Euríbor para cobrar intereses más altos en las cuotas mensuales.

La nueva manera que estudia el EMMI es un híbrido entre los tipos de interés reales a los que se firman las hipotecas, mezclado con datos históricos y datos de expertos financieros. Pero como los ensayos que se han hecho con esto también dan como resultado un Euríbor de repente mucho más alto, todavía no se ha puesto en marcha.

El límite para hacerlo era finales de este año, pero como no se ve clara la cosa, se acaba de aumentar el plazo en dos años, hasta el 31 de diciembre de 2021. Aunque el EMMI no quiere agotar el nuevo plazo y dice que lo tendrá listo a finales de este año, para empezar a usarse a partir de 2020, la realidad es que estas cosas se suelen retrasar mucho y no está claro que al final se use otro Euríbor, ni cuándo empezará a aplicarse en las nuevas hipotecas, ni si se aplicará a las que ya estén firmadas.

Lo único seguro por ahora es que los nuevos préstamos, tanto fijos como variables, seguirán siendo bajos mientras que el Euríbor lo sea, y que la banca tendrá dinero para prestar puesto que el BCE le volverá a dar barra libre entre septiembre de 2019 y marzo de 2021, para que lo coja y lo preste a familias y empresas.

Las notarías ponen en marcha una plataforma para los trámites de la hipoteca

Aprovecha que la notaría revisará con ojos imparciales y no dejes ninguna duda por preguntar!!

Si vas a firmar una hipoteca, ten en cuenta que desde el 16 de junio, cuando entre en vigor la reforma hipotecaria, habrá un nuevo sistema para elegir notaría y que allí revisen toda la documentación del banco.

Según la nueva norma, puedes escoger la notaría que quieras sin que el banco te presione o te guíe para que sea otra, como a veces pasaba hasta ahora, a pesar de que ya había libre elección.

Podrás elegirla a través de Ancert, una web que ya llevan utilizando las notarías para sus gestiones desde hace 15 años y que ahora se está actualizando para este propósito.

Desde el 16 de junio podrás acceder a Ancert y realizar todos los trámites con usuario y contraseña. También será donde todos los bancos con los que hables vuelquen sus ofertas precontractuales con el mismo templete (así todos usarán el mismo formato). Una vez que tú elijas una oferta, en la notaría la revisan y te cuentan si hay alguna cláusula abusiva o algo incorrecto.

Además responderán todas las dudas y preguntas que les hagas sobre el tema sin que esté nadie del banco presente, o sea que te hablarán libremente, de forma personalizada y detallada, sin que nadie condicione su opinión. Esto no tendrá ningún coste para ti, será gratis porque está incluido en la tarifa de la notaría que correrá por cuenta de banco. Tú sólo tendrás que pagar la tarifa de la documentación de compraventa del piso y a la segundas copias de la hipoteca que vayas a quedarte.

Para plantear dudas a la notaría y que te las resuelvan tendrás 10 días desde que aceptes la oferta del banco. Una vez terminado este proceso, te pasarán un test de compresión para asegurarse de que conoces y entiendes lo que vas a firmar con el banco.

Se hará para prevenir abusos de los bancos e ignorancia en los clientes, como los que han dado pie a miles de contratos con cláusulas abusivas y a las miles de reclamaciones judiciales que hemos visto en los últimos años.

Cuando pases el test de conocimiento la notaría emitirá un acta precontractual donde se reflejará toda la información de la hipoteca y que la has comprendido y aceptado. Este acta notarial está incluida el la tarifa, no supondrá ningún gasto extra.

Elegir la notaría tiene muchas ventajas: puedes ir a la de tu confianza, la que te queda más cerca o, según la que escojas, una que te haga en sus aranceles (la tarifa que cobra por sus servicios) hasta un 10% de descuento. 

Esta plataforma que se pondrá en Ancert ha sido idea del Consejo General del Notariado (CGN), porque quiere adelantarse a la banca y controlar el proceso y el lugar donde llevar a cabo todo lo que incluye la nueva norma hipotecaria. A ella están conectadas las 3.000 notarías que hay en España, además de gestorías y todos los bancos.

La cláusula de vencimiento anticipado ya no es nula

Otro capotazo a la banca para que no haga aguas

Esto sí que no lo esperábamos. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dado por primera vez la razón a la banca, rompiendo una estupenda racha de ser el único que daba la razón a los indefensos clientes españoles.

Desdiciéndose a sí mismo, como ya hiciera también el Tribunal Supremo en España con el asunto de quién debía pagar el impuesto de las hipotecas, el tribunal europeo acaba de cambiar de opinión sobre la cláusula de vencimiento anticipado.

Según esta cláusula, con que dejes de pagar un sola cuota de la hipoteca el banco te puede quitar el piso ejecutando el préstamo e iniciando después el proceso de embargo. Lo que sigue es terrible: pierdes la casa, que se subasta por cuatro perras, y encima le sigues debiendo dinero al banco porque lo que ha conseguido subastando la casa ha sido insuficiente para cubrir lo que debías de hipoteca.

Como no se ponían de acuerdo en qué había qué hacer con esta cláusula, tanto un juzgado de Barcelona como el Tribunal Supremo preguntaron al TJUE qué opinaba. Éste primero dijo que era una cláusula abusiva y, por tanto, nula. Pero hace poco ha cambiado de opinión: ahora no le parece que la ejecución de una hipoteca deba pararse sólo porque tenga una cláusula abusiva.

Hasta ahora, desde que este tribunal dijo que se paralizaran los desahucios de hipotecas con cláusulas abusivas, se habían paralizado 15.000. Demasiados para la banca… Demasiados porque perjudicaban sus intereses económicos, ya maltrechos por el Euríbor bajo y las indemnizaciones a pagar por otros abusos como el suelo o las multidivisa.

Por eso ahora el Tribunal europeo se echa para atrás y dice que cualquier ejecución hipotecaria puede seguir adelante aunque haya cláusulas abusivas. Toma capotazo en la línea de los que suele echar el Tribunal Supremo a los bancos.

En el caso de la cláusula de vencimiento anticipado dice que con que el juez que lleva el caso cambie la cláusula de la hipoteca ya es suficiente para que siga adelante la ejecución. Por ejemplo, con cambiar que se ejecuta al tercer impago seguido en lugar de cuando dejas a deber un solo mes, es bastante para seguir con la ejecución y el embargo.

Esto de que a los 3 meses de no pagar te ejecutan la hipoteca es algo que sí aparece en la ley, al menos en la que hay vigente, de tiempos de Zapatero, porque la nueva que viene es diferente. Precisamente para evitar estos mamoneos, para las hipotecas que se firmen a partir del 16 de junio la norma es otra.

Se podrá ejecutar una hipoteca durante la primera mitad del plazo si dejas de pagar el equivalente a 12 cuotas, sin que eso suponga más del 3% del dinero que te prestaron. Si dejas de pagar durante la segunda mitad del plazo, ese porcentaje asciende al 7% o a que estés, como mínimo, 15 meses sin pagar la hipoteca.

Peeeeero, esto no es con carácter retroactivo: no vale para las hipotecas ya firmadas. Así que esos 15.000 préstamos con ejecución iniciada que estaba paralizada ya tienen vía libre para que el juez dictamine que dicha ejecución puede seguir adelante.

El colmo de los colmos es que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea le ha comprado el argumento al Tribunal Supremo, diciendo que esto encima será bueno para los clientes atrapados en semejante situación de abuso. ¿Cómo se te queda el cuerpo?

Mejores hipotecas abril 2019

mejores hipotecas abril 2019Si quieres comprarte una casa y andas en busca de financiación, no te pierdas nuestro análisis mensual de hipotecas, cono un ranking final de las 10 mejores a tipo variable y las 3 mejores a tipo fijo.

Como hasta que entre en vigor la nueva normativa hipotecaria, el 16 de junio, ya hay algunas entidades que se adelantan y asumen todos o algunos gastos hipotecarios, este mes hemos incluido una columna nueva para que sepas qué paga cada banco.

Desde noviembre es obligatorio -por Real Decreto- que la entidad pague el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que siempre ha sido lo más caro y varía de una comunidad autónoma a otra. Pero la tasación no entra en la nueva ley y sí que hay algunos bancos que la están costeando o al menos admitiendo la de una tasadora homologada que elijas, no como antes que ellos imponían el tasador y salía caríiiiisimo.

Para compensar que corren con los gastos de la hipoteca (ojo, no los de compraventa, que esos te sigue tocando pagarlos), bastantes entidades han subido el diferencial de sus préstamos ya que las cláusulas abusivas no se permitirán desde junio y las comisiones quedarán muy acotadas. Lo vimos el mes pasado, cuando la clasificación de mejores hipotecas dio un vuelco tremendo. Este mes hay pocos cambios, la banca está esperando a la entrada en vigor de las nuevas reglas del juego.

Además el Euríbor está muy quieto, tanto que se ha parado por primera vez en un año, cerrando marzo en el -0,109% tras despeir febrero en el -0,108%. Lo poco que va de abril se ve que ya está en el -0,112%, o sea bajando por primera vez en casi un año.

Esto ha provocado que la banca suba el precio de las hipotecas fijas, que según un estudio, al menos hasta el quinto año no empezaría a serte rentable si firmas ahora, y eso suponiendo que el Euríbor suba bastante.

Pero ya se sabe que el Euríbor es cambiante y, al igual que esta subida no se esperaba, tampoco es seguro que al final el Banco Central Europeo (BCE) aumente los tipos de interés a fin de año. Eso suele provocar un aumento del Euríbor, pero como la economía europea no termina de arrancar, especialmente por Italia y Alemania, el Euríbor no termina de subir con fuerza.

Lo más probable es que en vez de eso, el BCE ayude a los bancos rebajando el tipo de interés que les cobra por guardarles el dinero en depósito, que actualmente es del -0,4% cuando lo habitual hasta la crisis era que el BCE les pagara por guardarles el dinero como se ha hecho en los depósitos toda la vida.

En un panorama cambiante, donde la vinculación y las comisiones perderán peso, y el Euríbor está parado y cargado de incertidumbre porque no se sabe si, como se ha anunciado, cambiará en 2020 su forma de cálculo, cabe esperar que los bancos se lancen al robo de hipotecas y a partir de junio o quizá tras el verano empecemos a ver ofertas muy atractivas de subrogación.

Aprovechando que van a desaparecer las comisiones por cambiar la hipoteca de banco, se espera que las entidades se lancen a captar clientes de otras, lo que va a beneficiar a quienes firmaron hipotecas durante la crisis en peores condiciones que las actuales (por ejemplo con un diferencial del 2,5%).

Por lo pronto las hipotecas han subido los precios pero no tanto como se esperaba, puesto que sigue siendo más rentable pagar un poco más de diferencial y que el banco asuma los gastos, que pagar los gastos y mucha vinculación y tener el diferencial más barato. Lo ideal ahora mismo sería no tener que pedir el 80%, porque por ejemplo Openbank tiene una hipoteca a Euríbor + 0,79% si sólo necesitas el 50%; en cambio sube al 0,89% para el 70% y encarece hasta el 1,09% si te presta el 80%.

A tipo fijo, las mejores hipotecas a 20 años este mes están, como solía ser tradicional con las de tipo variable, en la banca por Internet. Destaca Coinc con un 1,99%, sin vinculación, sin comisiones y asumiendo algunos gastos. Eso sí, todo el proceso es 100% online excepto la firma en la notaría. Le sigue MyInvestor con un 2,20%, también sin vinculación ni comisiones y con todos los gastos pagados. Por último está Openbank, con un 2,35%, casi como en la clasificación a tipo variable; sólo faltaría Pibank que no comercializa préstamos a tipo fijo.

Las hipotecas fijas ofertan tipos más caros cuanto más largo es el periodo de pago y viceversa. Además salen más caras a corto plazo y en tiempos inferiores a 20 años lo más probable es que salgan más caras. Es cierto que aportan tranquilidad porque la cuota es siempre la misma, pero suelen tener más vinculación y comisiones.

Europa decidirá si nos devuelven los gastos de la hipoteca

Una vez más tenemos una cita en Luxemburgo

Si al final el banco nos va a devolver los gastos de la hipoteca lo dirá el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Como ya viene siendo habitual en las reclamaciones hipotecarias, el asunto primero llega al Tribunal Supremo y cuando éste quita la razón a los clientes, el tema acaba en Europa.

Además en el caso de los gastos de la hipoteca el tema es especialmente sangrante porque entre octubre y noviembre del año pasado el Tribunal Supremo dio un espectáculo lamentable. Primero diciendo que los bancos pagaban el impuesto de las hipotecas para desdecirse 3 semanas después, y terminar con un Real Decreto del Gobierno para que todas las entidades, por narices, asumieran para nuevos préstamos este Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que es lo más caro de todo (alrededor del 1% de lo que te prestan).

La cosa ahora está en que en las nuevas hipotecas que se firmen a partir de junio, cuando entre en vigor la reforma hipotecaria, es el banco quien paga todos los gastos excepto la tasación y las segundas copias de la notaría. Adelantándose a esto, unas cuantas entidades ya asumen todo y, para compensarlo un poco, han subido el diferencial del 0,89% al 0,99%, dado que las comisiones también van a estar limitadas y muy miradas con lupa porque a la mínima se les puede denunciar por abuso bancario, y ya sabemos luego cómo termina todo…

Más o menos como va a terminar en Europa esto de los gastos de las hipotecas que, si bien no es para las nuevas, sí afecta a las que se firmaran antes. En el caso de los impuestos, Asufin cree que hay poco o nada que hacer porque el Tribunal de Justicia de la Unión Europea no se suele meter en el temas fiscales, deja que cada Gobierno decida.

Pero para el resto de los gastos tendrá que opinar si los paga el banco o si los comparte con nosotros. En cualquiera de estos dos casos la banca tendría que devolver masivamente el dinero a alrededor de 8 millones de hipotecados, aunque no tanto como si también nos devolviera lo que pagamos en el famoso impuesto .

El tema ha llegado a Luxemburgo, donde se suele decidir todos los abusos hipotecarios en estos últimos años, porque un juez de Ceuta le ha llevado el caso. Es lo típico: los jueces al final no piensan todos igual ni tampoco están todos de acuerdo con lo que haya sentenciado el Tribunal Supremo, así que uno de ellos suele elevar el asunto a Europa y entre un año y medio y dos años tenemos la respuesta. Ahora tocará esperar además de cruzar los dedos.

El seguro de vida: ¿una utilidad o una obligación?

Más vale prevenir que dejar deudas a los seres queridos

Aunque dentro de 3 meses ningún banco podrá negar una hipoteca si no se firma la vinculación, esos seguros, tarjetas, plan de pensiones, etcétera, se podrán seguir ofreciendo a cambio de bajar el diferencial, aunque nunca como condición indispensable para darte la hipoteca.

Una de las vinculaciones más frecuentes, después de domiciliar los ingresos y contratar un seguro del hogar, porque ahí viene el seguro contra incendios que sí es obligatorio en la hipoteca, es el seguro de vida.

Aunque puede suponer un gasto extra durante toda la hipoteca que aparentemente no sirve para nada, es una precaución importante a contratar, especialmente si firmas una hipoteca en solitario o para la persona del hogar que más ingresos o riesgos tiene, especialmente si se tienen hijos. El seguro de vida es básicamente para que si te mueres, el banco cobre todo lo que queda de pagar de hipoteca, por eso lo incluyen en el paquete de vinculación.

Si eso ocurre, tus herederos (padres o hijos) no tendrán el marrón de cargar con la deuda porque el seguro lo liquidará todo, tanto si quedan 2.000 como 20.000 o 200.000 euros. En un reciente informe se revela que las aseguradoras saldan 196 millones de euros al año en hipotecas por fallecimiento de uno de sus titulares. Es escalofriante: el seguro de vida se utiliza en unas 4.700 hipotecas al año en toda España.

En estos casos, de media pasan 11 años desde que se firma la hipoteca hasta que fallece el titular. El 40% de las muertes que se producen son en los 5 primeros años de vida de la hipoteca. Leyendo esto dan ganas de tocar mucha madera, pero las cifras -sean las que sean- están ahí y, además de que el banco cobra su préstamo, la familia de la persona fallecida no tiene que cargar con la pesadumbre adicional de heredar y saldar la deuda.

En estas hipotecas los seguros de vida liquidan de media unos 35.000 euros por préstamo. En el 10% de los casos la deuda está por encima de los 80.000 euros y en el 5% de los casos es superior a 110.000 euros. Está claro que las aseguradoras hacen negocio y los bancos más, porque hasta ahora obligaban a que la póliza la firmaras con una de sus empresas de seguros, lo que la hacía hasta el doble de cara que si se contrataba fuera.

Con la nueva ley, no sólo el banco no podrá obligarte a contratar el seguro de vida sino que, si decides hacerlo, no tendrá por qué ser con la empresa que te diga sino con la que tú quieras siempre que vaya ligado al préstamo y quien cobre el dinero si la palmas sea el banco.

Otro aspecto bastante desconocido de los seguros de vida es que los puedes mandar recalcular al banco cada año, ya que la cantidad que la aseguradora paga por la muerte del titular es la que queda por pagar de hipoteca, así que cada año que pasa, la deuda pendiente es menor y, por tanto, la cuota de la póliza debe ser menor también.

Para recalcularla basta con avisar al banco justo tras al pago de la última cuota antes de cumplirse el aniversario de la hipoteca. Por ejemplo, si la contrataste en marzo, tienes que hablar con tu gestor/a personal en febrero, justo después de haber pagado la mensualidad. Miras el capital que te queda pendiente de pago y lo comunicas solicitando una rebaja proporcional en la próxima cuota del seguro de vida.

El Euríbor frena pero seguirá subiendo las hipotecas

El Euríbor para la subida hacia terreno positivo

El Euríbor se está parando en marzo. ¿Por qué? Porque la economía de la zona euro ha pegado un frenazo, así que el Euríbor está pegando otro en torno al -0,108 %.

¿El motivo? El Banco Central Europeo (BCE) ha dicho por boca de su presidente, Mario Draghi, que no subirá los tipos de interés a finales de este año como estaba previsto.

Quizá suban a principios de 2020, pero por experiencia sabemos que la cosa al final se suele alargar mucho más de lo que dicen. Todo apunta a que no se tocarán los tipos de interés, actualmente en 0% y de los que depende el Euríbor para subir o bajar, hasta que la Economía europea no crezca al 2%, espantando al fantasma de una nueva crisis que se ve venir porque especialmente Italia y Alemania no despegan.

Esto significa que, si tienes una hipoteca ligada al Euríbor, todo este año seguirás teniendo cuotas muy baratas. Subirán de precio porque el indicador estaba más bajo tanto hace 6 meses como el año pasado, aproximadamente entre 6 y 11 euros al mes de media, según el dinero que te hubieran prestado. Pero al menos no subirán tanto como se esperaba.

Con este parón lo más probable es que el Euríbor se quede en negativo todo lo que quede año en lugar de ponerse en positivo de aquí al verano, como parecía que iba a pasar al ritmo que estaba creciendo.

En estos tres años que lleva en negativo -desde que en febrero de 2016 se puso por primera vez bajo cero, en el -0,008%- los hipotecados con revisión de cuota anual o semestral nos hemos ahorrado una media de 300 euros al año.

El ahorro ya será menor, pero parece que la subida será mucho más lenta de lo que parecía, también para las nuevas hipotecas, porque si el Euríbor se estanca los diferenciales y el tipo fijo también puede hacerlo a pesar de que en tres meses entrará en vigor las nuevas condiciones hipotecarias.

De todos modos, no importa mucho que el Euríbor suba, baje o haga lo que quiera, teniendo en cuenta que después de 3 años de pruebas y estudios, hay planes de que el Euríbor Plus le sustituya a partir del 1 de enero de 2020. Después de hacer muchas pruebas con él, finalmente se descartó ponerlo en marcha hace año y medio porque cotizaba mucho más alto que el Euríbor actual y eso subiría de golpe las hipotecas bastante dinero.

Y con unas economías domésticas en recuperación no era plan pegar un subidón que pusiera en aprietos a más de un hogar, así que se descartó ponerlo en funcionamiento. Sin embargo, se ha anunciado que la idea se rescata y sí que se terminará aplicando. No es un índice nuevo como tal sino otra forma diferente de calcular el Euríbor.

En vez de calcularlo sólo con las hipótesis de los bancos sobre a qué interés se prestarían el dinero, se va a calcular también sobre los préstamos reales y los que ya se hicieron. La banca se tendrá que adaptar a este nuevo sistema, porque no convivirán los dos a la vez, pero eso de que se hará en 2020 es la idea, luego ya veremos si de verdad se implanta a principios del año que viene o, como suele pasar en todo esto de las hipotecas, la cosa se alarga bastante más (o no llega a utilizarse).