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¿Merece la pena amortizar hipoteca con el Euríbor en negativo?

La eterna duda

La eterna duda

Con los tipos de interés en el 0% y el Euríbor bajo cero desde hace 9 meses, las hipotecas ligadas a este indicador y sin cláusula suelo están ahorrando como nunca. Ante las cuotas más bajas de la historia, dado que algunas hipotecas tienen también diferenciales por debajo del 0,50%, muchos ven cómo con cada revisión de la hipoteca ahorran dinero.

Al que no se utiliza para tener en reserva por si vienen gastos previstos o imprevistos, se le quiere sacar el máximo partido. Si tienes una deuda y dinero ahorrado suficiente lo más sensato es gastar parte de ese dinero en cancelar la deuda.

Analizadas todas las opciones, cuando se opta por amortizar hipoteca surge la duda de si hacerlo en cuota o en plazo. Dado el debate que suscitó el tema hace unas semanas, lo retomo de otra forma y espero vuestra opinión.

Primero mira si el banco te cobra comisión y, en caso afirmativo, cuánto sería. Hasta hace poco era máximo 0,50% en los 5 primeros años y el 0,25% después, lo que se ha reducido con una nueva normativa europea que aún no ha entrado en vigor. Ojo, porque también te puedes encontrar con que el banco impone una cantidad mínima para amortizar, por ejemplo de 1.000 euros.

El mayor incentivo para amortizar es desgravarte la hipoteca, algo que sólo pueden hacer quienes compraron la vivienda antes de 2013. Pero no es el único motivo. Si lo haces porque no puedes afrontar la letra mensual, lo mejor es amortizar cuota. Con esto reduces el dinero que pagas mes a mes, dejando una deuda mensual más asumible para tu economía, pero no reduciendo el plazo ni la cantidad de intereses.

Si no te aprieta la economía doméstica de esta manera, lo ideal es amortizar plazo. Con esto reduces el tiempo de pago de la hipoteca y, con ello, los intereses. Si quieres saber cuánto, en nuestra página tienes simuladores que te ayudarán en los cálculos, detallando en cuánto acortas el plazo y los intereses. El resultado suele ser sorprendente.

Ya que en las hipotecas españolas se aplica el sistema de amortización francés, al principio del préstamo pagas muchos intereses, que se van reduciendo a medida que pasan los años, pagando casi todo capital y muy pocos intereses al final de la hipoteca.

Si amortizas en los 5 primeros años de la hipoteca y la tienes a largo plazo, puedes ver cómo, por ejemplo, amortizar 3.000 euros te hace ahorrar otros 3.000 en intereses. Por eso la hipoteca, sobre todo en tiempo de tipos de interés bajos como ahora, es el lugar ideal para meter el dinero ahorrado. Ningún otro producto financiero te dará un 100% de rentabilidad.

Pero también los tipos bajos te pueden motivar a hacer lo contrario. O bien no amortizar o hacerlo cuando suban los tipos de interés. De esta forma ahora pagas una cuota baja y cuando el Euríbor suba y cobren más intereres, amortizas y te cargas más intereses a pagar. Lo mejor es ver cuál es tu situación: dinero que entra en casa, ahorro que quieres tener, cuota que puedes pagar, qué te aporta meter el dinero en cada producto financiero y cuánto ahorras si lo metes en la hipoteca, ya sea reduciendo cuota o plazo.

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La cara oculta de las hipotecas a tipo fijo

Más vale prevenir que lamerse las heridas

Más vale prevenir que lamerse las heridas

Aunque las hipotecas fijas están en auge, acaparando ya 1 de cada 3 nuevos préstamos, tienen lados oscuros que conviene saber antes de decidirse.

No todo es la tranquilidad de tener siempre la misma cuota y no depender del Euríbor, viendo tranquilamente cómo las demás hipotecas suben de precio mientras tú pagas menos. Cuando esto ocurra, debería pasar durante más tiempo que el que has estado pagando de más porque el Euríbor está bajo, que es lo que pasa ahora y lo que va a pasar durante los próximos años.

Los préstamos fijos más baratos son los que tienen menor plazo para devolver el dinero. El mínimo son 10 años, tiempo en el que ofrecen intereses del 1,20% y 1,40% en adelante. Suena bajísimo. Con que el Euríbor se ponga en el 0,30% – 0,50% ya pagarías menos que con Euríbor + 1%.

¿Pero qué esconden estos tipos de interés? Al igual que en los préstamos de tipo variable, los fijos tienen mucha vinculación si quieres pagar menos intereses. Tantas ataduras con el banco que a lo mejor te sale más barato firmar menos cosas y pagar más intereses. Es cuestión de calcularlo antes de hipotecarse.

Por ejemplo, la Hipoteca Ahora Fija de Liberbank, a 1,20% durante 10 años, exige seguros de hogar, vida, protección de pagos y coche para rebajar el interés. ¡¡Cuatro seguros!! Además hay que tener ingresos mínimos de 2.000 € al mes, pagar con tarjeta al menos 1.500 € al año y contratar un plan de pensiones con aportación mínima anual de 600 €. Es una pasada… Si no te acoges a todo esto el interés sube al 2,30%, o sea ¡¡¡casi el doble!!!

La otra hipoteca fija más barata, la de Bankinter, no se queda atrás, si bien no abusa tanto. Para el 1,40% a 10 años hay que tener seguros de hogar y vida, domiciliar ingresos y 3 recibos. De lo contrario el interés crece hasta el 2,60%.

Hay mucha diferencia entre atarse al banco o ir por libre. Además del pago de comisiones, que suele ser más alto en el caso de los préstamos fijos, que también a veces rebajan del 80% el porcentaje prestado, una hipoteca fija sin esclavitudes es entre un 25% (caso del BBVA) y un 90% (Liberbank) más cara que otra sin el pack de vinculación.

Entre medias están Bankinter, con una hipoteca un 85% más cara sin ataduras; seguida de Abanca, Activo Bank, Santander y Bankoa, todas entre el 50% y el 70% más caras sin seguros y otras historias.

Además, casi todas incluyen una comisión de compensación, por la que tienes que pagar entre el 0,75% y el 5%  -según la hipoteca- si amortizas o cancelas el préstamo antes de tiempo y el banco piensa que eso le hace perder dinero, porque -entre otras cosas- los tipos de interés en ese momento estén bajos -como ocurre ahora-. Aquí te explicamos más en detalle qué es y cómo negociar para que no te la incluyan.

¿A quién le da el banco la hipoteca?

Nuevo perfil

Nuevo perfil

Ya se sabe que desde el estallido de la crisis, que trajo consigo un Euríbor altísimo (5,39%) que dejó sin pagar muchas hipotecas, los bancos ya no se casan con cualquiera. Y hacen bien… Más vale prevenir que embargar.

Aunque mucha gente aún no puede acceder al crédito, bien porque ellos mismos se cortan y no piden, bien porque los bancos les deniegan la hipoteca, sí que se están dando préstamos desde que se abrió el grifo hace 3 años.

El perfil del nuevo titular de una hipoteca en 2016 es el de un hombre de 37 años con ingresos netos de 1.600 € al mes. Parece un perfil machista, pero es que este año, según un estudio de El Hipotecador, entre los solicitantes de hipoteca había el doble de hombres que de mujeres.

El plazo al que se firma la hipoteca es de 27 años, menos tiempo que antes, que casi todos los préstamos nuevos se firmaban a 30 e incluso 40 años. Es diferente del último dato oficial del Instituto Nacional de Estadística (INE), que dice que las hipotecas se contratan de media a 22 años.

No obstante, luego no estamos tanto tiempo pagando, ya que la media que tardamos en devolver el dinero es de 21 años, porque algunos intentan amortizar lo que pueden para acortar el tiempo de pago y ahorrar intereses. Además, con lo bajísimos que están los depósitos hoy en día, invertir en la hipoteca o en una vivienda es una de las mejores formas de ahorrar para el futuro y una de las que salen más rentables.

A pesar de que los diferenciales van por 1% o menos, el interés medio al que se firma una hipoteca es del 3,10%. Hay que tener en cuenta que más del 60% de los préstamos imponen un interés fijo el primer año, para compensar que el Euríbor está en negativo, y que un tercio de las nuevas hipotecas son a tipo fijo.

Según la encuesta, se tarda entre 6 y 8 semanas en tramitar el préstamo, y el 95% de la gente que firma por segunda vez cambia de entidad. Esto seguramente responda al descontento que se tiene con el banco inicial y a la negativa de éste a mejorar las condiciones cuando se le pregunta por una nueva hipoteca.

En general los bancos buscan personas con trabajos estables en los que se lleven muchos años, varios titulares, ingresos por encima de los 2.000 – 3.000 € en conjunto y no prestan más del 80% a devolver en 30 años.

Por eso quienes peor lo tienen son los jóvenes, que no han tenido tiempo de posicionarse dignamente en el mundo laboral ni de tener antigüedad ni ahorros, y que de media deben invertir la mitad de sus ingresos para alquilar o comprar una vivienda. En Baleares, Madrid o Cataluña los precios son más altos y lo tienen aún más complicado sin ayuda de sus padres.

Los no tan jóvenes dedican el 25% de sus ingresos a la vivienda, lo que en muchos casos les impide comprar lo que quieren. En conjunto tenemos que dedicar 7,5 años de nuestro sueldo íntegro a comprar una vivienda.

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El nuevo mínimo histórico del Euríbor ahorrará 100 euros al año

Ahorro para la casa

Ahorro para la casa

El Euríbor ha vuelto a caer en octubre, cerrando en el -0,069%, una cifra mágica porque supone un nuevo mínimo histórico y vuelve a abaratar las hipotecas.

El ahorro medio para una hipoteca que se revise de forma anual con el Euríbor de octubre será de 8 euros al mes, que supondrán un total de 96 euros en los próximos 12 meses. Si la revisión es semestral, el ahorro medio apenas será de 3 euros al mes, o sea 18 euros en los próximos 6 meses.

Aunque sea poco, el Euríbor sigue bajando y abaratando las hipotecas sin cláusulas que lo impidan. A pesar de llevar nueve meses seguidos en negativo, todavía no se ha llegado a la situación de que la suma de Euríbor y diferencial dé un resultado negativo que ponga al banco en la tesitura de tener que devolver dinero a los clientes.

Si el Euríbor baja del -0,17%, incluso del -0,18%, como se espera que ocurra el próximo año, Bankinter y Deutsche Bank se verían en esta situación, ya que hace años dieron hipotecas con diferenciales del 0,17% y 0,18%. Pero la banca ya ha anunciado a través de su patronal, y a título individual en algunos casos, que si el recibo sale a devolver, no va a descontar al cliente los intereses del capital, sino que se limitará a no cobrar intereses, aunque técnicamente sí que debería descontarlos.

Se espera que el Euríbor esté en negativo los dos meses que quedan de 2016, estrenando también así el nuevo año y subiendo a cero a finales de 2017, después de la puesta en marcha de forma oficial del nuevo cálculo del Euríbor, en principio programada para el próximo verano. No obstante, la previsión de Bankinter es que el Euríbor se mantenga muy bajo, alcanzando el 0,10% a finales de 2018 y el 0,50% en 2021. Otras previsiones más optimistas para nosotros sitúan al indicador en negativo hasta finales de 2018 o principios de 2019.

Esto es sinónimo de cuotas bajas durante unos años más, si bien algunas personas tienen el miedo en el cuerpo y al hipotecarse ahora prefieren ser conservadoras y escoger un tipo fijo que no les haga depender del Euríbor, ganando tranquilidad pero perdiendo dinero, ya que se calcula que pueden pagar hasta un 50% más que con una hipoteca a interés variable.

Hay que seguir muy pendientes de lo que haga el Banco Central Europeo (BCE) con los tipos de interés, actualmente en el 0%. Se espera que los mantenga así al menos 3 años más, y que siga comprando deuda de los países de la zona euro, motivos por los que Euríbor permanecerá en negativo o muy bajo. Otra razón para el estancamiento del Euríbor en zona negativa será la materialización del Brexit, o sea que el Reino Unido abandonará la Unión Europea en 2017.

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Las hipotecas fijas salen hasta un 50% más caras que las variables

Cada euro cuenta para ahorrar

En el ahorro, cada euro cuenta

Las hipotecas fijas siguen arrasando. Los bancos las meten por los ojos de quienes preguntan en las sucursales y algunos clientes, con el recuerdo de la crisis (el subidón de cuotas, los impagos y desahucios) en la mente, no se arriesgan y, por si acaso sube mucho el Euríbor en el futuro, apuestan por el tipo fijo.

En el último registro del Instituto Nacional de Estadística, las nuevas hipotecas fijas fueron casi el 30%, o sea 1 de cada 3, lo que relega al interés variable a un lugar en el que nunca había estado. Las hipotecas fijas han pasado del 1% al 30% en dos años, y las variables del 90% al 70%.

Con el tipo fijo, los bancos quieren ganar dinero a corto plazo, compensar las ganancias que en algunos casos han perdido con la cláusula suelo y paliar que el Euríbor lleva en negativo desde febrero y todo apunta a que se mantendrá así al menos un año más. Los diferenciales de préstamos variables se han estancado en el 1% y dan poco margen de beneficio a la banca. Según Bankinter, los tipos de interés que afectan al Euríbor estarán bajos dos años más, permitiéndole subir al 0,50% en 2021.

Todo esto hace que la banca ponga sus esfuerzos en el tipo fijo. Sin embargo, ¿es rentable para nosotros? ¿Te merece la pena elegir una hipoteca fija en lugar de una variable? El fijo sólo compensa si el interés es bajísimo o vas a estar 30 años pagando hipoteca y quieres total tranquilidad con respecto a la cuota, que en el tipo fijo nunca varía.

Por lo demás, sale más caro y está pensado para que gane la banca, no los clientes. Según un reciente estudio de Kelisto, las hipotecas fijas pueden salirte hasta un 50% más caras que las variables. Este caso extremo es comparando la hipoteca fija más cara con el diferencial más bajo.

No obstante, compares la hipoteca fija que compares con una variable, en todos los casos te sale que ahora vas a pagar más. Y en el futuro también. Según este estudio, en una hipoteca fija pagarías de media casi un 6% más de intereses que con una variable. En dinero te supondría una media de 33.731,38 euros en intereses con un préstamo fijo y 31.838,30 euros con uno variable.

Las hipotecas fijas sólo tienen intereses atractivos si te endeudas poco tiempo. Cuanto menor es el plazo menor es el interés, pero también pagas de más porque es en los próximos tiempos cuando se prevé que el Euríbor siga muy muy bajo. Por eso Liberbank se arriesga a poner un préstamo fijo al 1,20% y Bankinter al 1,40%, ambos a 10 años. Si lo hacen es porque saben que ganarán dinero.

Apostar por un préstamo variable es arriesgarse, estoy de acuerdo. Pero cuando el Euríbor suba hasta cotas que compliquen la cuota habremos pagado ya muchos intereses, en algunos casos la mayoría, y nos afectará menos la subida que si fuera al principio de la hipoteca. En España seguimos el sistema francés y eso nos hace pagar muchos intereses al principio y pocos al final.

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El precio de las nuevas hipotecas, a punto de tocar fondo

La competición se acaba

La competición se acaba

Aunque la guerra de precios en el tipo fijo está al rojo vivo, no queda mucho margen para que la banca siga bajando el precio de las hipotecas a tipo fijo. Estos préstamos viven una situación histórica: nunca estuvieron tan baratos ni representaron la firma de 1 de cada 4 hipotecas.

El Banco Central Europeo (BCE) mantiene los tipos de interés en el 0% y los dejará así al menos hasta 2018-2019. Se rumorea que seguirá comprando deuda de los países de la zona euro, lo que hará que estos tipos de interés, que no son otra cosa que el precio del dinero, sigan en cero durante años.

Se llama precio del dinero porque es lo que el Banco Central Europeo cobra a los bancos europeos por prestarles pasta. Lo tiene en el 0% para que las entidades se animaran a prestar a sus ciudadanos, ya sean personas o empresas. La cosa tardó en funcionar, pero lo hizo. En octubre de 2013, hace ya 3 años, Bankinter rompió el hielo con su Hipotica, a Euríbor + 1,95%, cifra que ahora nos parece carísima en comparación con el Euríbor + 1% o menos que se puede conseguir en el mercado actual.

Pero el tipo variable se estancó porque el Euríbor cotiza en negativo desde febrero, así que la guerra se ha trasladado al tipo fijo, algo nunca visto en España. Donde había préstamos al 6% ahora hay al 1,20% a 10 años, al 1,40% a 15 años y al 1,70% a 20 años con Liberbank, y por un poco más con Bankinter.

Están por debajo de los diferenciales que se ofrecían hace tres años, y lo mejor de todo es que no son diferenciales, sino el interés final que el cliente pagará durante el periodo elegido. ¡Y siempre el mismo! Lo malo es que como el Euríbor está tan bajo ahora mismo supone pagar de más, y parece que lo supondrá durante años, así que hay que pensárselo muy bien antes de optar por el tipo fijo.

El Euríbor va a estar muy bajo, quizá en positivo, quizá en negativo durante años, dependiendo de cuándo entre finalmente en funcionamiento su nueva fórmula de cálculo. De momento está prevista para el verano que viene, pero ya lleva más de 6 meses de retraso, así que quién sabe cuándo será. Hasta que no se aseguren de que provocará poco impacto en los préstamos ya firmados no lo pondrán en marcha oficialmente.

Los bajísimos tipos de interés no dejan margen a la banca para seguir bajando el tipo fijo, que aunque aún se mantiene en guerra de precios no tiene casi espacio para seguir bajando y dejando a las entidades ganar el dinero que quieren. Así que, si planeas comprar piso, hazlo ya. El precio de la vivienda ha tocado fondo y el de los tipos de interés está a punto de hacerlo, es el mejor momento. El año que viene comenzará a subir el precio de los pisos, sobre todo donde hay más demanda, y el de las hipotecas se quedará igual o aumentará ligeramente para que los bancos tengan margen de beneficios.

¿Sabes qué has firmado en tu hipoteca?

Escalofriante...

Escalofriante…

El pasado 3 de octubre se celebró el Día de la Educación Financiera, y por ello hablamos de la iniciativa pionera que se lleva a cabo en varios institutos españoles.

La ignorancia financiera hace que ahorremos menos y nos timen más. Se confirma que es algo habitual con una encuesta reciente de HelpMyCash, que revela que la mitad de los que tienen una hipoteca no comprenden todo lo que han firmado. ¡¡La mitad!! Y eso de esta encuesta, que yo creo que también están los que creen que comprenden lo que han firmado y luego se sorprenden con cosas que desconocían.

Es una cifra escandalosa que debería reducirse a cero. Nadie debe salir del banco sin saber qué le han dicho. Antes de buscar hipoteca hay que estar bien informado a través de páginas como ésta, en la que publicamos artículos sobre todo el proceso de compraventa de una casa y hay que echar cuentas en los simuladores, de los que otro día hablaré en detalle.

Cuando los conceptos son conocidos o por lo menos te suenan, pídele al banco la FIPRE (Ficha de Información Precontractual), léela y pregúntale todo lo que no entiendas; es información general de sus hipotecas.

Cuando el proceso vaya adelante te darán la FIPER (Ficha de Información Personalizada), que son las condiciones que te ofrecen y que firmarás con ellos. A veces se usa como oferta vinculante. Si no, tienen que darte la oferta vinculante, que son las condiciones que vas a firmar ante notario y que tienen validez legal en caso de problemas posteriores.

Lee todo detenidamente en casa, aunque te lleve tiempo. Si no entiendes algo, señálalo y ve otro día al banco a pedir que te lo explique. Pero, por favor, no firmes una cosa tan seria y que te compromete tanto durante tantos años, sin saber qué es ni qué consecuencias tiene. De aquí vienen luego la cláusula suelo, el IRPH, las hipotecas multidivisa, intereses de demora por las nubes, comisiones carísimas y otras cosas

Para asegurarte de que todo es legal, no te quedes sólo con la opinión del banco, que a veces oculta información queriendo o sin querer. Recurre a expertos como el notario, más imparcial que el banco. Desde 3 días antes de la firma la notaría debe tener el contrato de la hipoteca y revisarlo a conciencia. En caso de que encuentre cosas raras o ilegales debe avisarte y asesorarte gratuitamente, pregúntale. Hasta hace poco un notario podía parar la firma de la hipoteca, pero han limitado su poder sólo a las advertencias al cliente.

Consulta con amigos o familiares expertos en el tema. Cuantos más datos tengas y más compares con varias personas mayor información tendrás. Si no hay nadie que controle de esto en tu entorno cercano, busca algún abogado especializado en vivienda.

La consulta puede ser gratuita a través del seguro de hogar, coche, salud… si cuenta con abogados especializados que resuelven dudas por teléfono. Si no, contrata a uno. La hipoteca es algo tan importante que la ignorancia te puede salir mucho más cara en el futuro. La información es poder y ahorra tiempo, juicios dinero y disgustos.

Mejores hipotecas a tipo fijo

Hipotecas (20)Las hipotecas a tipo fijo son más que una moda, son una necesidad de la banca para ganar dinero. Los préstamos a interés variable no dan las ganancias que quieren, así que para compensarlo han rescatado las hipotecas fijas de la marginalidad en la que estaban, ya que apenas eran el 5% de los préstamos totales y ahora suponen el 25%. Normal porque tenían intereses de hasta el 9%.

Las hipotecas con IRPH sí dan ganancias, pero como la mayoría de préstamos variables dependen del Euríbor, a los bancos no les salen las cuentas porque este indicador está en negativo.

Muchas hipotecas se han cancelado sin relevo de otras nuevas. Las que quedan tienen diferenciales menores del 1% y muchas por debajo del 0,50%, lo que deja intereses ridículos a la banca desde que se puso negativo en febrero.

La previsión es que siga bajo durante más tiempo, y que el nuevo método de cálculo no entre en vigor hasta que no suponga un cambio radical con lo que hay ahora, lo que afecta en dos cosas. Una: que la puesta en marcha prevista para el próximo verano se pueda retrasar, como ya ha ocurrido. Dos: que los bancos sigan fomentando las hipotecas a interés fijo, compitiendo por bajar los intereses, hasta que paren porque vean que su rentabilidad peligra y empiecen a tirar los tiros por otro lado.

Cuando esto ocurra será porque de verdad cobran el mínimo interés posible y/o porque tengan estudios que anticipen que el Euríbor subirá por encima del 1%. Mientras tanto competirán en el tipo fijo y, si te hipotecas durante muchos años, tendrás que estudiar si te interesa o no.

Por el momento, Bankinter y Liberbank, dos de las que también se afanaron por bajar los intereses variables hace dos años, son las que se mantienen en la puja más agresiva por captar clientes reduciendo el tipo fijo. Por el contrario ING, que sí luchó en el tipo variable, no pasa de hipoteca mixta, no tiene préstamos a tipo fijo.

La mayor ventaja de estas hipotecas es que te aseguras una cuota estable durante toda la vida de la hipoteca, sin sustos ni sorpresas. Lo malo es que te arriesgas a perder dinero si el Euríbor está mucho tiempo bajo. Otro inconveniente es que cuentan con bastante vinculación, a veces más que las de interés variable, y que los intereses más bajos son a cambio de prestar menos porcentaje de dinero y de acortar el tiempo de devolución.

Para que veáis cómo está el mercado, aquí va un listado con hipotecas que van desde el menor plazo (10 años) hasta el mayor (30):

Hipoteca Interés Capital Máximo Plazo Comisiones / vinculación
Liberbank. Hipoteca Ahora tipo fijo 1,20% 80% 10 años SI / 4 productos
Bankinter. Hipoteca Fija 1,40% 80% 10 años SI / 3 productos
Liberbank. Hipoteca Ahora tipo fijo 1,70% 80% 20 años SI / 4 productos
BBVA. Hipoteca Fija 1,70% 80% 15 años SI / 5 productos
Ibercaja. Hipoteca Tranquilidad 1,75% 80% 15 años SI / 4 productos
Abanca. Mari Carmen Tipo Fijo 1,80% 80% 15 años SI / 3 productos
Bankinter. Hipoteca Fija 1,90% 80% 20 años SI / 3 productos
Ibercaja. Hipoteca Tranquilidad 2,10% 65% 30 años SI / 4 productos
Bankia. Hipoteca Básica 2,20% 80% 10 años SI / 4 productos
Abanca. Mari Carmen Tipo Fijo 2,25% 80% 30 años SI / 3 productos
Santander. Hipoteca Fija 2,40% 80% 20 años SI / 5 productos
Bankia. Hipoteca Básica 2,75% 80% 30 años SI / 4 productos
BBVA. Hipoteca Fija 2,50% 80% 30 años SI / 5 productos

 

La bajada de los intereses fijos augura Euríbor bajo durante años

Dime por dónde vas y te diré qué ocurrirá

Dime por dónde vas y te diré qué ocurrirá

Bankinter y Liberbank han sido los últimos en bajar los tipos de interés fijos de sus hipotecas: al 1,40% y 1,20%, respectivamente, en el préstamo a 10 años,  al 1,60% y 1,40% en 15 años y al 1,90% y 1,70% a 20 años.

La guerra de precios sigue abierta en todas las entidades que quieren captar clientes igual que entre octubre de 2013 y finales de 2015 estuvo al rojo vivo en las hipotecas variables.

Y así seguirá la cosa: la banca continuará compitiendo por ofrecer las hipotecas fijas más bajas mientras congela o aumenta los diferenciales de las hipotecas variables, que en su mayoría (más del 90%) dependen del Euríbor. Precisamente este indicador es el principal responsable de que la banca haya trasladado el campo de batalla al tipo fijo.

Desde febrero cotiza en negativo y la previsión es que siga así por lo menos un año más, hasta que a mediados del año que viene entre en funcionamiento el nuevo método de cálculo del Euríbor, basado en préstamos reales que los bancos se hacen entre sí, en lugar de estimaciones de cuánto se prestarían, que es con lo que se calcula ahora.

El nuevo método de cálculo del Euríbor no se ha puesto todavía en marcha. Las pruebas revelan que la cotización sale positiva y eso podría dar lugar a que se vea el Euríbor como un índice nuevo y eso lleve a la banca a usar el tipo que en el contrato aparece como sustituto, o sea el IRPH, que cotiza por encima del 2%. Esto llevaría a subir las hipotecas en hasta 150 euros al mes, algo que de repente no pueden asumir todas las familias, acostumbradas a cuotas bajas y que en algunos casos han visto mermados sus ingresos.

Frente a quienes afirman que las hipotecas subirán cuando se aplique el nuevo cálculo del Euríbor están quienes defienden que se quedarán como están y que, si suben, será mínimo y asumible. Yo defiendo que hay que guiarse por los movimientos de la banca, que tiene departamentos de estudio que realizan previsiones a corto, medio y largo plazo, con las que trazan su estrategia comercial.

Leamos entre líneas… Cuando la banca previó la bajada del Euríbor se inventó la cláusula suelo para seguir ganando dinero al cobrar intereses más altos de los que auguraba el mercado… Cuando vio que no ganaba dinero porque se cancelaban más hipotecas de las que se constituían bajó los diferenciales… Y ahora que  prevé tipos bajos durante mucho tiempo, congela los diferenciales y apuesta por el tipo fijo, para continuar con las ganancias.

Así que si la guerra está en el tipo fijo es que nos interesa el variable, salvo que vayamos a hipotecarnos más de 15 -20 años. El Banco Central Europeo nos da la razón: mantendrá los tipos de interés que cobra a la banca en el 0%, así que los bancos seguirán consiguiendo el dinero gratis, por lo que no deberían repercutirnos ese coste.

¿Sabes a quién pagas la hipoteca?

Adivina, adivinanza

Adivina quién es el misterioso nuevo dueño

El día D firmas la hipoteca con tu banco y luego la vas pagando mes a mes hasta devolver lo prestado más intereses. ¿Pero sabes que a lo mejor ese dinero que das al banco no va para él? ¿Sabes que quizá tu entidad ya no es titular de tu hipoteca y lo que le das se lo entrega a otros?

Boquiabierta se queda la gente al enterarse de que su hipoteca ya no pertenece a su banco. Vender las hipotecas a otras empresas se llama titulizar y se puso muy de moda en la banca con la crisis para conseguir dinero sin ampliar capital.

El banco hace paquetes (cédulas) y los vende a fondos de inversión u otras empresas. Cuando pasa se dice que la hipoteca está titulizada, porque se ha traspasado a otro titular a cambio de dinero. Una práctica habitual en las llamadas hipotecas tóxicas, o sea que las que no compensa tener por su elevado riesgo de impago.

Entre tanto no te enteras de nada porque todo sigue igual: el banco de siempre emite los recibos de siempre y pagas lo que toca en cada momento, según las condiciones firmadas. Aquí rige la misma norma que cuando un banco compra, absorbe o se fusiona con otro: las condiciones de la hipoteca no varían, porque por ley no pueden cambiarlas.

Casi nadie sabe si su hipoteca está titulizada o no. Pero flipa: el 20% de las hipotecas lo está, o sea casi 140.000 millones de euros. Por eso Esquerra Republicana de Catalunya (ERC) quiere presentar al Congreso una proposición para que la banca publique la lista de hipotecas titulizadas y así cada hipotecado sepa a quién debe realmente el dinero.

Esta transparencia bajaría el precio al que se venden estas hipotecas a terceros y haría más difícil su venta. Ahora sólo hay dos formas de saber si tu hipoteca está titulizada. Una es preguntar al banco, que no tiene obligación de informarte ni de notificar el cambio de titular cuando ocurre y, por tanto, probablemente se escaquee y no lo haga. Por probar no pierdes nada, quizá el tiempo y la paciencia.

La otra forma es verte en la desagradable situación de no pagar la cuota durante tres meses, que el banco la ejecute y finalmente embargue la vivienda, echándote de ella.

Si denuncias el caso y el juez ve que la hipoteca está titulizada se puede paralizar el desahucio porque el banco que te pretende ahuecar no tiene ningún derecho a hacerlo ya que la hipoteca no es suya. La ha vendido a otra entidad, así que sólo el nuevo dueño te puede echar de la vivienda.

Es así como se están parando muchos desahucios, ya que varios jueces han dictado sentencias contra desalojos de hipotecas titulizadas, algo con lo que el Banco de España se mostró de acuerdo en marzo de 2015.

Si la propuesta de ERC sale adelante y consigue apoyos parlamentarios de otros partidos, los clientes ganaremos información, transparencia y derechos como hipotecados.