Comisión de apertura: nuevo abuso que reclamar al banco

Otro palazo a evitar que te den con la hipoteca

¿Tienes comisión de apertura? ¿Sabías que puede ser abusiva y no tendrías por qué haberla pagado? Todo dependerá del juez con el que des porque esto se gana, de momento, por vía judicial, ya que aunque lo primero es reclamar a la entidad, es poco probable que el banco te devuelva el dinero sin sentencia que le obligue.

La semana pasada un juez de León dijo que no era abusiva, pero uno de Málaga, al igual que ya hicieran los de otras provincias, reconoció por primera vez en esa provincia que el cliente debe recuperar el dinero que pagó por la apertura del préstamo.

Ha sido una sorpresa para el propio abogado, que al principio no sabía si incluirla en una reclamación conjunta por más abusos (suelo, gastos de hipoteca, interés de demora…) y que al final ha sido un acierto porque el juez ha declarado que, aunque sí fue transparente, es nula porque es abusiva, ya que el cliente pagó más de 2.000 euros por ella.

Aunque el banco todavía puede recurrir esta sentencia porque no es firme, da pie a que se vuelva a sentenciar lo mismo en ese o en otro juzgado español: que la comisión de apertura es nula por abusiva.

De siempre he pensado que la comisión de apertura es un abuso del banco hacia el cliente, que la entidad justifica diciendo que es para cubrir los gastos administrativos y de gestión del principio del préstamo. Es cierto que formalizar un préstamo le da trabajo al banco, pero te obliga a pagar una gestoría y el resto se lo cobra con creces.

Dado que durante las décadas que dura una hipoteca se pagan miles de euros en intereses, ese servicio de abrir el préstamo debe considerarse más que cobrado. Igual que ya ninguna entidad cobra comisión de estudio, tampoco debería cobrarse apertura. Es pura avaricia y mucho morro.

La comisión de apertura no está presente en todos los préstamos, depende del banco y del momento. Los hay que nunca la han cobrado y están los que lo hacen según el momento. Durante los años duros de la crisis, cuando las hipotecas estuvieron también duras, se usó más.

Cuando se abrió el grifo del crédito a finales de 2013, dejó de utilizarse tanto. Había que atraer clientes y una buena hipoteca no cuenta con semejante puñalada nada más empezar. Al hundirse el Euríbor en negativo hace ahora justo dos años seguro que a alguna entidad le dieron ganas de rescatarla, pero los clientes toleramos mal las comisiones, como es lógico, y no se ha recurrido tanto a ella.

Sí que está muy presente en los préstamos a tipo fijo, muy populares desde hace un par de años, pero que resultan más caros, entre otras cosas porque incluyen esta pulla que normalmente supone el 1% de lo que te prestan, en ocasiones con un mínimo de 500 € y que en un préstamo de 200.000 € son 2.000 €.

Casi nada, ¿verdad? Por eso hay que tener cuidado al elegir la hipoteca, para que no nos cuelen abusos por todas partes. De hecho se calcula que el 90% de las hipotecas españolas cuenta con alguna cláusula abusiva. ¿Has mirado bien la tuya? Casi seguro que tienes algo que reclamar.

Cómo evitar el desahucio por no pagar la hipoteca

Ideas que pueden salvarte

En España, en cuanto estás tres meses sin pagar la hipoteca el banco puede ejecutarla y comenzar el proceso de embargo, que por el camino saca la vivienda a subasta y que termina con que has perdido la casa y sigues debiendo dinero al banco, porque lo que obtuvo en la subasta suele ser una cantidad muy baja y no cubre lo que te queda por pagar de hipoteca.

Para evitar este dramón, en cuanto veas que tienes problemas para pagar o los vas a tener, habla con la entidad. Podéis pactar diferentes cosas mientras te recuperas y vuelves a pagar como siempre, aunque casi todas te saldrán caras:

  1. Una quita: que te reduzca parte de la hipoteca. El banco suele ser reacio pero con tal de cobrar, cosas más raras se han visto.
  2. Periodo de carencia: estar un tiempo determinado sin pagar nada, sólo intereses, sólo capital o simplemente menos cuota. Lo malo es que los intereses se acumulan y al final debes más dinero.
  3. Ampliar el plazo de la hipoteca: te reduce la cuota durante lo que te quede por pagar pero al final pagas más intereses.
  4. Cambiar las condiciones (novación) para adaptar la hipoteca a algo más asequible: el banco suele ser contrario y firmar un nuevo contrato tiene costes de notaría y registro que te corresponden y habría que conseguir que la entidad asumiera.
  5. Reunificar deudas: totalmente desaconsejable porque acabas pagando más y con un pago que falles puedes perderlo todo.
  6. Alquilar la vivienda: con ello pagas la hipoteca hasta que puedas hacerte cargo nuevamente. Eso sí, tendrías que meterte en casa de algún familiar o amigo…

Aunque algunas entidades, por la cuenta que les trae, intentan llegar a acuerdos para evitar ejecución, hay otras, sobre todo en los años duros de la crisis entre 2008 y 2012, que no se cortaron un pelo y lo mismo que se quedaron con promociones enteras de inmobiliarias morosas, le quitaron su piso a personas hasta el cuello de deudas.

Como no se han deshecho de todas estas viviendas, ciertas entidades estarán más dispuestas a negociar que otras, según los pisos que aún les queden por vender. Si no quieren negociar y ejecutan la hipoteca, hay otras formas de evitar que te echen a la calle.

Según el código de buenas prácticas al que se sumaron la mayoría de entidades, no se puede echar a familias monoparentales con dos hijos, mayores de 60 años, familias numerosas, con un menor de 3 años o una persona dependiente o discapacitada, donde haya víctimas de violencia de género o desempleados que hayan agotado todas las prestaciones.

Como estos supuestos sólo cubren a una pequeña parte de las familias que se enfrentan a un desalojo, te puedes agarrar a otras cosas, como que la hipoteca suponga más del 50% de los ingresos del hogar, ganéis menos de 3 veces el IPREM, que esa vivienda sea la única que tengáis o demostrar que durante los 4 años anteriores habéis perdido la capacidad de pagar porque las cosas se os han torcido más que una secundaria en un puerto de montaña.

Una de las mejores soluciones es buscar si el banco ha vendido tu hipoteca a un fondo de inversión. Es lo que se llama titulización y, aunque sigue administrando tu préstamo y cobrándote por él, ya no es el dueño y ha perdido el derecho a reclamarte la deuda. Cualquier juez tirará para atrás la ejecución si tu hipoteca está titulizada.

También paralizará el embargo si denuncias al banco por cláusulas abusivas en la hipoteca. Se calcula que entre el 80% y el 90% de los préstamos tiene alguna, así que lo tendrás fácil. Esta denuncia pasa por delante de la ejecución y, hasta que no se resuelva, no pueden echarte. No es una solución definitiva pero ganas los años que tarde todo en resolverse en los juzgados.

La dación en pago, que muchos pedían a gritos hace años, sólo es la solución si ves que es imposible conservar la vivienda. La perderías igualmente, pero al menos no arrastrarías una deuda pendiente y podrías empezar de cero sin cargas. Sólo la Hipoteca Sin Más de Bankinter la contempla en su contrato; el resto de bancos se resisten a aceptarla y, de hacerlo, exigen que todos estéis en paro, no haya avalistas, no tengáis más bienes y la hipoteca no supere los 200.000 €.

Si firmas a tipo fijo, cuidado con la cláusula de vencimiento anticipado

Ándate con mil ojos

¿Tienes una hipoteca  tipo fijo, vas a firmarla o quieres pedirla? Pues mucho ojo con la cláusula de vencimiento anticipado. Es poco mencionada y menos conocida que el hecho de que con la hipoteca fija tienes la tranquilidad de saber que la cuota siempre será la misma.

Como en todo, las hipotecas fijas tienen también sus contras, que debes conocer. La cláusula de vencimiento anticipado, también llamada de compensación por tipo de interés, consiste en que el banco te cobra una comisión, que suele ser del 4% los 10 primeros años y del 3% el resto del plazo si pagas parte de la deuda antes de tiempo (amortizas anticipadamente) o si cancelas la hipoteca antes de que termine el plazo.

Mientras que en una hipoteca variable te cobran entre el 0,25% y el 0,50% por esto mismo, y no siempre puesto que las hay que no tienen esta comisión, en una fija la cosa sube hasta el 4% de lo que amortizas. Por ejemplo, si decides adelantar el pago de 1.000 € porque tienes unos ingresos extra, has ahorrado o heredado, el banco te cobrará 40 € por hacerlo.

Un gasto desagradable e inesperado que no tendrías por qué asumir. El Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se han pronunciado contra ella, si bien la gran respuesta del tribunal europeo está por llegar. Hace un año que el Supremo le preguntó por vía de urgencia, pero el europeo le echó un jarro de agua fría diciendo que respondería en el plazo habitual, más largo. Y aún estamos esperando… Quizá este año sepamos algo definitivo.

Mientras tanto, en estos años pasados se han paralizado decenas de desahucios porque jueces de toda España han considerado que la cláusula de vencimiento anticipado es abusiva, según lo que ya dijo el tribunal europeo de que podía considerarse así si suponía desequilibrio entre banco y cliente, si no se redactó de forma clara, si no se incluyó de manera transparente o si el banco de verdad tenía razón al aplicarla.

¿Y por qué esto último? Porque, precisamente, la cláusula de vencimiento anticipado no se tiene por qué cobrar siempre. El banco decide si activarla o no según le convenga. Si piensa que tu pago adelantado de la hipoteca le perjudica, la activa, algo que suele ocurrir cuando amortizas deuda o cancelas la hipoteca anticipadamente en un momento en que los tipos de interés están más bajos que tu tipo fijo y, por tanto, el banco pierde dinero si te adelantas en el pago y no te puede cobrar como antes.

De ahí el nombre de la cláusula y ahí está el quid de la cuestión. Es una estrategia de la banca para protegerse contra los tipos de interés bajos, asegurándose que no van a ganar menos dinero. Aunque el planteamiento sea diferente, es la misma filosofía de la cláusula suelo o de la cláusula cero: ganar más en tiempos de intereses bajos.

Si firmas una hipoteca a tipo fijo mira bien dónde te la colocan, porque es habitual en todos estos préstamos. Si no prevés adelantar el pago de ninguna cantidad entonces te dará igual, pero si firmas con intención de ir amortizando anticipadamente de vez en cuando o crees que en unos años, antes de tiempo, cancelarás la hipoteca, no elijas un préstamo a tipo fijo o negocia que no te incluyan esta cláusula o pagarás esta comisión extra. Avisados estáis: ¡¡mucho ojito con el tema!!

IRPH: nuevas sentencias que esperanzan y resucitan la lucha

La revolución acaba de empezar y va rapidito

Aunque el Tribunal Supremo lanzó un jarro de agua fría a los hipotecados con IRPH hace un par de meses, se van abriendo puertas a la esperanza que dejan ver que no todo está perdido todavía en esta lucha.

Mientras que la sentencia del Supremo daba por muerta la guerra contra el IRPH al decir que no era nulo ni abusivo porque no había falta de transparencia al incluirlo en la hipoteca, las noticias actuales reabren la contienda y dan pie a seguir luchando como si esta sentencia sólo hubiera sido una batalla perdida y no toda la guerra.

Por un lado, la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin) ha presentado una nueva demanda colectiva, en representación de unos 75 afectados por la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), filial del Banco Santander. Esta reclamación se suma a las demandas colectivas que ya presentó para reclamar los derechos de 750 afectados de Caixabank, 500 de BBVA y 60 de Bankia.

Asufin no se rinde y está preparando otras dos demandas colectivas que presentará próximamente: una contra el Sabadell y otra contra Kutxabank. Aunque sólo son una pequeña parte de los afectados, que se calculan en 1,3 millones en España, las demandas colectivas son importantes porque, cuando se ganan, sientan un mayor precedente que los casos individuales. Es lo que se llama jurisprudencia y sirve para que se tengan en cuenta en futuros juicios y así se puedan emitir sentencias en la misma línea.

Esta nueva demanda contra UCI, entre otras cosas, pide al juez que envíe una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), o sea que le pregunte si el IRPH es nulo y abusivo en casos de falta de transparencia. Aunque esta pregunta ya la ha hecho también recientemente un juez de Barcelona, no estará de más que se repita.

Y es que el TJUE lleva años como la última y casi única esperanza de que en España se le den los varapalos necesarios a los abusos bancarios, ya que de momento el Tribunal Supremo no ha demostrado el valor suficiente para sancionar estos comportamientos como es debido, ni los políticos tienen el valor de vetarlos con las leyes adecuadas.

El único a quien parece que por ahora habría que hacer un monumento es Francisco Javier Orduña Moreno, un magistrado valenciano del Supremo que votó contra la cláusula suelo y el IRPH, rompiendo la unanimidad y dando pie a que el tribunal europeo encuentre un resquicio para apoyar las reclamaciones de los clientes.

Además, el IRPH va contra la norma europea porque no refleja la realidad del mercado. Siempre ha estado por encima del Euríbor y en cifras muy elevadas, que además la banca puede manipular porque es quien da los datos para elaborarlo y se puede permitir omitir algunos para alterar el resultado.

Parece que algo se mueve en el IRPH porque desde que empezó el año ya hay cinco jueces que se han pasado por el forro la opinión del Supremo, dictando sentencias diferentes y todas contra este índice.

La de Amurrio (Álava) contra Caja Rural de Navarra ha dejado el préstamo sin tipo de interés a partir de hora, mientras que la de Gerona ha dispuesto que el índice a aplicar sea el último IRPH Cajas, obligando a Caixabank a devolver el dinero cobrado de más durante este tiempo que aplicó un tipo fijo a sus clientes en sustición de los IRPH desaparecidos. Asufin no está del todo contento porque esta última sentencia no invalida el IRPH Entidades, pero dice que seguirá luchando.

En Alicante, Granollers (Barcelona) y Sagunto (Valencia) también se han dictado sentencias contra el IRPH que confirman que la revolución ha empezado. Como ya pasó con la cláusula suelo, el Tribunal Supremo dictó una cosa y después otros jueces empezaron a dictar sentencias contrarias.

Ahora habrá que esperar a que, dentro de mucho tiempo porque esto es lento y largo, el TJUE se pronuncie contra el IRPH y diga que no todo el mundo tenía capacidad de valorar los riesgos, ni de entender cómo funcionaba, y que todos los bancos no aconsejaron ni explicaron bien su funcionamiento ni qué pasaría si desaparecía, como ocurrió en noviembre de 2013, cuando este pifostio se empezó a enredar oficialmente.

¿Sabes quién es el dueño de tu hipoteca?

Tenemos derecho a saber

¿Sabías que tu banco puede empaquetar tu hipoteca junto con otras que no le interesen y vendérsela a otra empresa? Un fondo de inversión, un fondo buitre, otro banco… Puede hacerlo y no tiene por qué contártelo.

sigues pagando la cuota exactamente igual porque es tu mismo banco, el de siempre, el que te sigue cobrando mes a mes y actualizando el recibo cuando te tocan las revisiones. La diferencia es que tu banco ya no es el titular de tu hipoteca, ya no es el dueño.

Precisamente por eso ya no tiene derecho a echarte del piso si dejas de pagar la hipoteca, te la ejecutan a los 3 meses y finalmente te quieren embargar la vivienda para subastarla por cuatro duros. Al menos así lo entienden muchos jueces en más de 50 sentencias, que han parado desahucios porque se ha averiguado y demostrado que el banco que concedió el préstamo ya no es el titular porque lo ha vendido a otra empresa.

Este procedimiento es lo que, en el argot técnico, se conoce como titulizar. Se hace una titulización de la hipoteca, se cambia el titular. La agrupan con otras, a veces porque la entidad las ve tóxicas (con alto riesgo de impago) o porque necesita dinerito fresco en sus cuentas, y las vende, peeero no te dice nada.

¿Crees que debe ser así o te gustaría enterarte de que tu hipoteca anda por ahí en manos de un fondo de inversión que desconoces, aunque te siga cobrando tu banco? Cabe añadir que la hipoteca mantiene, por supuesto, todas las mismas condiciones, eso no puede variar, te ampara la ley.

Tu hipoteca sigue siendo la misma la tenga quien la tenga, es exactamente igual que cuando un banco es comprado por otro: tu hipoteca se mantiene idéntica, salvo que pactes otra cosa y cambies el contrato ante notario, aunque en este caso sí sabes que pagarás a otro, al nuevo propietario.

A mí me gustaría enterarme si mi banco le vendiera mi deuda a otra entidad. Qué menos, ¿no? Un poquito de transparencia, por favor. En Andalucía se ha intentado que esto pase, pero el Parlamento regional lo ha tirado para atrás con votos en contra del PSOE, abstención de PP y Ciudadanos y estando sólo a favor IU y Podemos.

El diputado de Podemos, Juan Moreno Yagüe, ha dicho que el 80% de las hipotecas en España están titulizadas, y la gente no lo sabe. De ahí la importancia de que tengamos que conocerlo. En cambio, el PSOE ha justificado su voto en contra con que esto ya está regulado por ley y sólo hace falta que se cumpla la transparencia.

Más allá de temas regionales, que son importantes, pero no resuelven el problema nacional de desconocimiento sobre el dueño de nuestras hipotecas, deberíamos saber cuándo las venden a fondos de inversión. ¿Tú qué crees? ¿Verdad que te gustaría saber quién tiene ahora tu hipoteca? Igual que te piden de todo para estudiar si te dan o no el préstamo, qué menos que luego te digan que se lo han vendido a otro.

¿Crees que los desahucios han sido una “leyenda urbana”?

Hala.. ¡¡Lo que ha dicho…!!

Hay que ser cínico e hipócrita, entre otras cosas, para decir que en este país los desahucios son una “leyenda urbana”.

El autor de esta perlita es el director de CaixaBank, Juan Antonio Alcaraz, y por ello se merece caña hasta en el carné de identidad. ¿Que los desahucios son parte de la fantasía urbana? Vamos, hombre, no había más que ver los telediarios desde mediados de 2008, cuando el Euríbor se disparó en julio hasta el 5,393%, hasta bien entrado 2012, años en que los desalojos estuvieron en su máximo apogeo.

Banco de España, Poder Judicial, el Instituto Nacional de Estadística y la Plataforma de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) no se ponen de acuerdo en las cifras, que son dispares y van desde 170.000 hasta 600.000 desalojos. Es que no es lo mismo las ejecuciones hipotecarias iniciadas que las que finalmente han terminado con pérdida de la vivienda; ni es lo mismo perder un local, una segunda residencia o la vivienda habitual de la familia. Pero todos coinciden en que ha habido miles de familias que han perdido su hogar.

Precisamente en los años duros de la crisis, la PAH se hizo famosa por todas sus denuncias, acciones y reivindicaciones, lideradas por Ada Colau, actual alcaldesa de Barcelona. Aunque es verdad que los desahucios han disminuido alrededor del 40%, afortunadamente, la PAH se hizo famosa, entre otras cosas, por colocarse en el acceso a un edificio junto a medio centenar de personas para impedir que echaran a alguien de su casa, por no pagar la hipoteca. Hay fotos y vídeos, es realidad, no leyenda urbana.

Quien haya sufrido un proceso de desahucio, tanto si le han echado finalmente de su casa como si sólo se ha intentado, se estará acordando de la madre que parió este hombre. Es cierto que hay decenas de procesos judiciales que se han parado porque los jueces han encontrado cláusulas abusivas en ciertas hipotecas, pero no ha sido en todos los casos.

A este hombre se le ha ido la mano con el comentario. Tiene una opinión muy sesgada y alejada de la realidad, desde un confortable despacho con el que paga una gran casa que no está peligro. O bien se le ha escapado lo que pensaba, o quería decir que había menos desalojos de los que se quería hacer ver o directamente quería liarla parda para hacerse viral, aunque sea de forma negativa, como dicen que han hecho Silvia Charro y Simón Pérez con el vídeo de las hipotecas fijas.

El director de Caixabank ha dicho que sobre los desahucios se ha hecho demagogia… ¿En serio? Sí, justo como la que está haciendo él con un tema que no es nada banal, y con un comentario que es un insulto y una falta de respeto a quienes sí han perdido su casa por no pagar la hipoteca.

Se podía haber limitado a comentar que su banco ha hecho todo lo posible por parar los desahucios, renegociando con “fórmulas imaginativas” la hipoteca de 300.000 clientes para que paguen y no pierdan su vivienda porque, según dice, no han echado a nadie y quienes desahucian son los propietarios y las administraciones.

El magistrado y portavoz territorial de Jueces y Juezas para la Democracia, Joaquim Bosch, le ha tuiteado indignado: “yo he visto en los juzgados miles de desalojos de este y otros bancos, que no pararon hasta que los jueces empezamos a archivarlos por cláusulas abusivas. No sé si creerlo a él o a mis propios ojos”. Yo le creo, ¿y tú? ¿Quién se cree que Caixabank no ha echado nunca a nadie de su casa?

El Euríbor deja de bajar pero sigue abaratando las hipotecas

¡Oh, no! Con lo bien que estábamos así.... Buaaaaaaa

¡Oh, no! Con lo bien que estábamos así…. Buaaaaaaa

Tal y como predije el mes pasado, el Euríbor ha dejado de bajar. Ooooooohhhhhhhhhh. Justo cuando se cumplen dos años de su entrada en terreno negativo, el indicador más usado en las hipotecas españolas ha dicho adiós a enero en el -0,189%, tan sólo un poco por encima del -0,190% de diciembre, pero lo suficiente para romper una tendencia de 16 meses cayendo y marcando nuevos mínimos históricos.

Aún así, como el Euríbor cerró en enero y julio de 2017 más alto, esta nueva cifra sí trae ahorro en las hipotecas. En caso de revisión semestral, la hipoteca se abarata lo que viene siendo habitual en las revisiones de los últimos dos años: una media de 2 € al mes , que son 12 € hasta julio. Si la revisión es anual, la cuota bajará una media de 5 € mensuales, que serán 60 € hasta enero del año que viene.

El Euríbor ha roto así una racha histórica, aunque continúa en negativo, donde parece que aún seguirá todo este año, mientras continúa dando una alegría tras otra al bolsillo de millones de hogares con hipoteca.

Esta ligerísima subida se veía venir. A principios de enero el Euríbor empezó a cotizar un poco por encima del Euríbor del diciembre. Es lo que hizo presagiar que se acababa la buena racha de caídas sin cuartel, ya que habitualmente el Euríbor cotizaba más bajo los primeros días del mes siguiente al cierre.

Pero no está todo perdido. Esta pequeñísima subida no significa que el Euríbor empiece a crecer sin parar. Para hablar de tendencia firme tiene que aumentar por lo menos durante 4 meses seguidos. Y por ahora, al menos con la cotización del viernes, no parece que vaya a ser así, ya que ha empezado el mes por debajo de lo que ha terminado enero, signo -teóricamente- de que en febrero podría cerrar por debajo de enero y no por encima. Pero aún no hay nada seguro.

Sí que se espera que en algún momento de este año el Euríbor empiece a subir y no pare, aunque sea de forma muuuuuy lenta y gradual. Pero aún no se sabe si eso será ahora o más adelante. Hay que ver cómo cierra febrero, marzo y abril.

El pronóstico es que llegue a positivo de nuevo en 2019, año en que se espera que no avance más allá del 0,30%. Pero es una previsión a largo plazo y la experiencia nos ha demostrado que las previsiones respecto al Euríbor suelen retrasarse, así que es posible que tarde más tiempo en subir a ese nivel. De hecho se esperaba que llegara a positivo a finales de 2017 o principios de 2018, y la realidad ha sido que en diciembre firmó un nuevo mínimo histórico. Si es el último o no, lo sabremos en los próximos meses.

Así que, al margen de las previsiones de expertos y economistas, que como digo suelen retrasarse, parece que el Euríbor no va moverse mucho este año y si lo hace será poquísimo. El Banco Central Europeo (BCE) mantendrá en 2018 los tipos de interés en el 0%. Eso, en teoría, anclará el Euríbor al terreno negativo. Y si ya en 2019 los sube al 0,25%, podemos esperar que el Euríbor empiece a aumentar de forma que se note un poco más.

Moraleja: disfruta mientras puedas de estas maravillosas cuotas que tenemos ahora, las más bajas que jamás hemos pagado y las más baratas que probablemente volvamos a pagar en toooodo lo que nos queda de hipoteca.

Mejores hipotecas febrero 2018

mejores hipotecas enero 2018¿Andas a la busca y captura de las mejores hipotecas? ¡¡Genial!! en Hipotecas y Euríbor, cada mes analizamos más de un centenar de préstamos hipotecarios a fin de ponerte fácil la comparación entre unos y otros.

Te presentamos un completo análisis del panorama, con las últimas novedades y un listado de las 10 mejores hipotecas, haciendo referencia también a los 3 mejores préstamos a tipo fijo.

Hay que ver cómo se nota que, a falta de confirmación oficial del Banco de España, el Euríbor ha cerrado enero en el -0,188 %. Aunque aún es una cifra muy baja, se trata de la primera vez que sube en más de año y medio y parece que esta vez será para no dejar de hacerlo durante largo tiempo. Aunque es un aumento leve (diciembre lo cerró en el – 0,19%) y la tendencia tardará en consolidarse, porque será lenta y gradual, la reacción de la banca no se ha hecho esperar.

En los últimos cuatro meses el Banco de España ha notado que se conceden más hipotecas y que 2 de cada 3 compras de vivienda necesitan hipoteca (antes era sólo 1 de cada 3). En general, los bancos han relajado las condiciones, hay más competencia entre ellos y eso se traduce en préstamos que no están mal del todo, pero que aún pueden mejorar.

Si bien el sector ha empezado el año muy tranquilo, sin apenas cambios, renovando las ofertas del año anterior, es de esperar que algunas entidades que han quedado atrasadas con ofertas altas, rebajen sus hipotecas para asemejarlas a las más competitivas, que actualmente son las de Coinc, Openbank, ING y Bankia. A excepción del último, todas ofrecen hipotecas online, que siguen siendo las menos caras.

Como se espera que el Euríbor siga subiendo, a largo plazo bajarán los diferenciales. Por eso, si quieres una hipoteca a tipo variable, habría que esperar bastante para ver algo mejor a lo actual, pero tampoco te interesa firmar ya. Es mejor que la banca asimile la nueva ley hipotecaria, que se espera aprobar antes del verano y que, entre otras cosas, prohibirá el chantaje de firmar seguros a cambio de rebajar el diferencial.

Por ahora se espera que en 2018 se firmen más hipotecas que en 2017, que a su vez fueron casi un 10% que al año anterior. Por ahora, la mayoría han sido a tipo fijo, que por primera vez ha sobrepasado al variable en número de nuevas hipotecas: casi el 60% de los préstamos de 2017 se firmaron a interés fijo, aunque en el cómputo global todavía hay más variables que fijas.

Se espera que este año el tipo fijo vuelva a ser el más demandado, sobre todo porque el Euríbor ha empezado a subir y la banca usa eso para meter el miedo en el cuerpo. Pero no es oro todo lo que reluce: tienen más comisiones y mayor vinculación que las variables, además de que te harán pagar mucho más durante todos estos primeros años.

¿Entonces fijo o variable? Te estarás preguntando… Todo depende del plazo que tengas por delante para pagar. Para menos de 20-25 años interesa variable. El tipo fijo está muy promocionado para mayor interés de la banca que de los clientes. Y, ojo, porque ha empezado a encarecerse, aunque también hay alguna hipoteca nueva, como la de Deutsche Bank.

Se trata de la HipoteCasa Fija, con un interés del 1,85 % a 10 años y  2,50 % a 30 años. Es competitiva aunque exige una vinculación muy alta para conseguirlo y comisiones por todas partes. Es uno de los peros de los préstamos a tipo fijo, que suelen tener más vinculación y comisiones que el resto, y que cuanto más largo es el plazo, mayor el tipo de interés.

Otras dos buenas hipotecas a tipo fijo este mes son la de Coinc, que sube de precio de su Hipoteca Fija del 1,50 % al 1,65 % a 10 años; y del 2 % al 2,15 % a 20 años. Bankinter ha hecho lo mismo, encareciendo entre el 0,5% y el 0,10% toda su oferta a tipo fijo, quedando a 10 años al 1,65% y a 25 años al 2,30%.

La banca mantiene una baile de precios en el tipo fijo que marea. Parece que no saben qué hacer: las suben, las bajan, las bajan, las suben… Quizá sea porque no quieren arriesgarse a perder dinero pero ansían nuevos clientes a toda costa, o quizá este vaivén forma parte de la estrategia comercial, para que pienses que tienes que atraparla ya antes de que vuelva a encarecerse. Hay algo seguro: en cuanto el Euríbor lleve 4-5 meses seguidos subiendo y consolide su tendencia al alza, el tipo fijo subirá y no volverá a bajar salvo que quieran mantener una guerra encarnizada por los clientes.

 

Hipoteca Interés Capital Máximo Plazo Comisiones / vinculación
Coinc. Hipoteca Variable COINC Euríbor + 0,99% 80% 30 años NO / NO
Openbank. Hipoteca Open Euríbor + 0,99% 80% 30 años NO / 1 producto
ING Direct. Hipoteca Naranja Euríbor + 0,99% 80% 40 años NO / 3 productos
Bankia. Hipoteca Variable Euríbor + 1,20% 80% 40 años NO / 1 producto
Kutxabank. Hipoteca Variable Euríbor + 0,90% 80% 30 años SI / 5 productos
Banco Cooperativo Español. Hipoteca Te lo mereces todo Euríbor + 0,95% 80% 30 años SI / 4 productos
Bankoa. Hipoteca Variable Euríbor + 0,95% 80% 30 años SI / 5 productos
Liberbank. Hipoteca Ahora Euríbor + 0,99% 80% 30 años NO / 4 productos
Santander. Hipoteca Variable Euríbor + 0,99% 80% 40 años SI / 5 productos
Oficinadirecta.com. Hipoteca Cereza Euríbor + 0,99% 80% 30 años SI / 4 productos

 

Que no te la claven en la cancelación registral de la hipoteca

Defiéndete, protégete, que no te den un sablazo

Defiéndete, protégete, que no te den un sablazo

Este año, al igual que el pasado, se cancelarán más hipotecas de las que se firmarán. Esto significa que, a pesar de que la firma de nuevas hipotecas aumenta año tras año desde hace 2014, todavía no es suficiente para compensar el número de préstamos hipotecarios que terminan de pagarse.

Sociedad de Tasación cree que este año se constituirán 315.000 nuevas hipotecas, así que entendemos que muchas más serán las que tengáis que cancelar.

Si es tu caso: ¡¡Enhorabuena!! Estarás deseando quitarte de encima la losa de la hipoteca. ¿Y lo bien que vas a vivir en cuanto ya no te gire el banco un recibo mensual de varios cientos de euros? Uffff, qué respiro para todo y para todos los de la casa. Ya no pagarás ni un céntimo más de intereses, la casa será totalmente tuya y ese dinero ahora lo podrás dedicar a otras cosas que te hagan falta o, simplemente, a ahorrarlo; los ahorros son imprescindibles.

Pero, ojo, a ver si es verdad que ahorras y que no empiezas pagando de más por cosas que no deberías. ¡Que no te engañen! Ya vimos que tú puedes hacer la cancelación registral fácilmente siguiendo estos pasos y por supuesto mucho más barato: entre 500 € y 1.200 € menos que si te lo hace el banco.

Y ojo también con que el banco te quiera cobrar por cosas que debe hacer o dar gratis. Pero la entidad no es la única que puede darte un sablazo en este momento tan feliz como engorroso de cancelar la hipoteca. En este proceso tendrás que pasar por la notaría, Hacienda (Agencia Tritutaria) y el Registro de la Propiedad. Lo de Hacienda es simbólico porque sólo has de pagar el impreso que rellenas y presentas, algo así como un euro. Con lo caro que es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) cuando firmas una hipoteca, cuando la cancelas está exento de pago. ¡¡Toma!!

Pero en la notaría y el registro hay aranceles establecidos, o sea precios fijos que, según sentencia del Tribunal Supremo, no pueden alterar bajo ningún concepto. En el pasado se han visto casos de notarías que querían cobrar una cantidad por una escritura de cancelación de una hipoteca simple, y otra cantidad si era porque la hipoteca se iba a modificar (novación) o a cambiar de banco (subrogación).

Tampoco te pueden cobrar diferentes aranceles en notaría o en el registro porque quedara mayor o menor capital pendiente de amortizar en la hipoteca. O sea que lo hayas pagado todo, te quedaran 1.000 ó 50.000 €, da igual, la tarifa debe ser igual para todas las hipotecas. Por la escritura, la notaría debe cobrar 30,05 € y ni un céntimo más, aunque el documento tenga matriz y más de 5 folios, dando igual si es copia autorizada o simple.

En el registro, el mínimo que pagarás son 24,04 €, si el bien que cubría la hipoteca no supera los 6.010,12 €. La cantidad aquí sí depende de cuánto quedara por pagar. A esa cifra le tienes que quitar el 90%, con reducción del 5% adicional en algunos casos.

Y, bueno, que tampoco te quiera encalomar el banco tooooodos los gastos de la cancelación registral hecha por ellos, ni que te obligue a que la hagan ellos. Si eso aparece así redactado en el contrato de la hipoteca, es anulable por abusivo, como ya se ha dicho en sentencia judicial del Tribunal Supremo.

Cancelación de la hipoteca: ¡¡Que no te cobre nada el banco!!

Se acaba de enterar de lo que le quiere cobrar el banco por la cancelación hipotecaria

Se acaba de enterar de lo que le quiere cobrar el banco por la cancelación hipotecaria

Con cancelación de la hipoteca podemos referirnos a dos cosas. La cancelación de la deuda es terminar de pagar todo y que no te pasen cuotas nunca más. ¡¡Por fiiiiiiiiiin!! Ya no les debes nada. Algunos préstamos sí incluyen comisión de cancelación, que algunas entidades cobran cuando terminas de pagar la hipoteca; pero eso es otra cosa. Lo ideal es negociar al principio, antes de firmar, para que no la incluyan.

La otra cancelación es la registral, o sea borrar del Registro de la Propiedad que la vivienda tiene una hipoteca. Te la puedes ahorroar si no pretendes hacer nada con la casa y te da igual que aparezca inscrita en el registro con una hipoteca, aunque hayas terminado de pagarla. A los 20 años de acabar, el registro la borra gratuitamente y sin que hagas nada.

Peeero, si quieres vender la casa tienes que cancelar la hipoteca en el registro, porque sino la vivienda aparece “con cargas” y nadie querrá comprarla, además de que ningún notario da por buena una operación así. Si la casa no tiene hipoteca, en el registro tampoco debe aparecer.

Entonces, te toca hacer la cancelación registral. Algo que suena a chino, que no sabías que existía o que debe hacerse. Aparece el banco, te dice que por 1.200 € o burrada similar te lo hace. Te quedas como la muchacha de la foto. Te indignas, te cabreas, te asustas y al final te resignas. Total… No tienes tiempo, no sabes cómo se hace y se lo encargas al banco.

Eeeeennn, eeennn, eeeenn (sonido de alarma en cárcel de película). ¡¡No caigas en la trampa!! El banco no tiene por qué hacerte la gestión, sobre todo porque te factura como si fuera una gestoría, que no lo es y no presta ese servicio, y porque además el Banco de España reconoció en 2016 que no puede cobrar por algunos servicios de la cancelación registral por los que actualmente está cobrando. No te puede pedir un duro por emitir un certificado de deuda cero, imprescindible para que el notario confirme que tu hipoteca se terminó de pagar.

Tampoco te pueden cobrar por que un apoderado del banco vaya a firmar ante notario que ese certificado es auténtico y que no debes nada. Igual que lo hacen, pero no deberían tampoco, por recopilarte documentación de la hipoteca ni de cualquier parte del proceso de cancelación.

Muy crápulas son algunas entidades. ¡¡No sueltes ni un duro!! Todo lo mencionado deben hacerlo gratuitamente. Al final y al cabo la hipoteca está registrada a su favor y te ampara el Banco de España. Que no te la claven y no te dejes chantajear, otra de sus tácticas. El banco no es el único que sabe o puede hacerlo.

Tú puedes hacer tu propia cancelación registral sin que tengan que oponerse, boicotear o cobrar por ello. Aquí te explicamos cómo, pero si no tienes tiempo, puedes acudir a una gestoría o pedir ayuda en la notaría. Sólo son tres ratos en tres mañanas, además de pedir el certificado de deuda cero al banco, que a lo mejor puedes solicitar por Internet. Nada más, puedes ir haciéndolo cuando puedas y ahorrarte así un dineral que fácilmente alcanza los 700 € y que puede llegar a 1.200 €.

El próximo lunes hablaremos de en qué otros servicios o conceptos aprovechar a dar el clavo en una cancelación y quién lo hace. ¡¡Estad atent@s!!