Los nuevos mínimos del Euríbor desatarán nuevas guerras bancarias en tipo fijo y después variable

El Euríbor ha metido el turbo y no hay quien lo pare

El Euríbor va cuesta abajo y sin frenos, dando bastantes alegrías a quienes tengan revisión con sus cifras de julio (-0,283%) o agosto (-0,356%). Unos nuevos mínimos históricos que nos dejan con la boca abierta y que aún caerán más en los próximos meses, mínimo hasta el -0,50%.

Desde que en febrero marcara el -0,108% (cifra más alta de los últimos dos años), ha ido bajando, contra todo pronóstico, de manera cada vez más brusca, hasta caer un 31% en sólo dos meses.

Esta caída nunca vista y tan brusca se debe a que la banca da por sentado que el Banco Central Europeo (BCE) bajará los tipos de interés en breve. Tan en breve que podría anunciarlo en la reunión de este jueves 12, la penúltima en la que estará su actual presidente, Mario Draghi, o en las próximas hasta fin de año.

Los tipos de interés son el precio que se cobra a los bancos por obtener el dinero y llevan más de 3 años en el 0%. Será histórico ya que nunca ha estado en negativo, pero no es de extrañar que lo hagan porque se avecina otra crisis y la economía no se ha terminado de recuperar de la que se desató hace casi 12 años. Por eso los tipos están como están…

Bajándolos se pretende recuperar la economía europea. De rebote los hipotecados tendremos asegurada una larga temporada más de Euríbor extraordinariamente bajo, si bien a principios del año que viene se quiere poner en marcha una nueva forma de calcularlo que podría subir sus cifras.

Se quiere calcular sobre los intereses a los que las banca concede las hipotecas en lugar de sobre las meras estimaciones que se utilizan ahora. Oh, sí, el Euríbor ahora es más ficticio que las series de la tele que tanto están de moda, pero nos hace menos daño que si fuera real.

La EMMI, institución europea que lleva más de 3 años intentando ponerlo en marcha, aún no lo ha hecho porque sube bastante la cotización de forma repentina (en plan 150 euros más cara la cuota al mes). Y como no se quiere causar semejante impacto negativo en nuestras economías domésticas, están todavía haciendo pruebas y yo creo que al final no lo cambiarán.

Ante semejante panorama están pasando dos cosas. Una es que parte de la banca está como loca comiéndole la cabeza a los nuevos clientes para que firmen a tipo fijo en vez de variable. Así se aseguran ganancias constantes todos los meses, aunque el Euríbor siga cayendo. Cuanto más baje más se desatará una guerra de precios en el tipo fijo, así que no descartes ver ofertas bastante agresivas y desesperadas durante el próximo otoño.

Tanto que seguramente en 2020 la banca tendrá que reactivar las ofertas a tipo variable, bajando los diferenciales del 0,89% actual cuando vea que con el tipo fijo no logra captar todos los nuevos clientes que necesita. Y eso que ahora lo tiene menos difícil porque la nueva ley hipotecaria abarata bastante los costes de cambiar la hipoteca de banco (lo que técnicamente se conoce como subrogación).

La otra cosa destacable es que puede que las nuevas hipotecas tiendan a incluir cada vez más cláusulas cero. Así el banco se asegura de que, esté como esté el Euríbor, no te paga intereses y, en muchos casos, que no te cobra menos del diferencial. Con el Euríbor en el -0,356% de agosto, las hipotecas con diferenciales hasta el 0,35% están saliéndole gratis a sus titulares porque sólo devuelven el capital prestado, sin intereses.

Hipotecas gratis que la banca quiere evitar en el futuro a toda costa, por no hablar de las que ahora deberían salirle a pagar. Me refiero a esas cuyo diferencial está por debajo del 0,35%, que las hay… Ésas que en los años anteriores a la crisis se lanzaron para competir a ver quién bajaba más el diferencial, llegando hasta el récord del 0,17% de la Hipoteca Rompedora de Deutsche Bank en 2008.

Los bufetes de abogados ya ven venir una nueva oleada de demandas porque los bancos no están pagando intereses a quienes tienen hipotecas en las que el Euríbor más el diferencial sale una cifra negativa. La patronal bancaria ya dijo que hacerlo sería “un contrasentido y un sindios”, pero la polémica está servida y promete ser el nuevo frente judicial que le meta a la banca una nueva piedra en el zapato. Normal que cuando todo lo que se monta es un circo, crezcan los enanos…

Mejores hipotecas septiembre 2019

Mejores hipotecas septiembre 2019¿Tu propósito para el nuevo curso es cambiar de hipoteca o encontrar una para la casa que tienes en el punto de mira?

Como cada mes, en Hipotecas y Euríbor analizamos a fondo el sector para contarte cómo están y estarán las cosas después del verano. Para ello estudiamos más de un centenar de préstamos hipotecarios y te ofrecemos un listado con las 10 mejores hipotecas variables y 3 a tipo fijo.

Como ya vimos el mes pasado, desde que el Euríbor ha tocado fondo con nuevos mínimos históricos, cerrando julio en el -0,283% y agosto en el -0,356%, la banca -especialmente la tradicional de grandes entidades- está en guerra de precios en el tipo fijo y más que lo estará durante el próximo otoño.

Es la manera que tiene de conseguir mayores ganancias, dado que muchas de las hipotecas firmadas hace al menos una década son de diferenciales muy bajos, por debajo del 0,60%. Tal y como está el Euríbor que se espera que llegue al -0,50%, las que se firman ahora a tipo variable tampoco les van a proporcionar grandes ganancias, aunque el primer o dos primeros años sí te saquen más el dinero porque te clavan un interés fijo bastante superior a lo que pagarás después.

Como apuntan a que el Euríbor va a seguir bajo cero durante varios años y por debajo del 1% en los próximos 20 por lo menos, a juzgar por la trayectoria que siguieron los tipos de interés en las dos últimas grandes crisis de la Historia, lo más recomendable es firmar a tipo variable. El tipo fijo sólo saldrá rentable para la banca. De ahí que pongan toda la carne en el asador, entren en guerra de precios a tipo fijo en pleno verano, que luego se recrudecerá.

Aunque las hipotecas a tipo variable están congeladas, cuando se agote el terreno de bajada de precios en el tipo fijo, la banca se lanzará al tipo variable porque seguirán necesitando aumentar su cartera de clientes, sobre todo robándoselos a otras entidades.

Las mejores hipotecas variables continúan en la banca online, con MyInvestor de AndBank, Openbank del Santander, Pibank del Banco Pichincha y Coinc de Bankinter, seguidos por la banca tradicional con BBVA, Bankia y Kutxabank. ING está el siguiente. Es online pero ya no es lo que era, desde que subió el diferencial al 1,11% perdió la hegemonía que ha mantenido durante años como mejor hipoteca del mercado.

Aunque las mejores ofertas se ve que están en Internet, lo ideal es ir también a las sucursales a negociar cara a cara, enseñando ofertas de otros bancos, para que te hagan una a medida, mejorando en lo posible lo que de partida ofrecen. Son las nuevas mejores hipotecas: las que se hacen a medida según tu perfil y se negocian cara a cara, papeles en mano para demostrar que tenéis trabajo estable, ingresos fijos y pagaréis sin problemas.

A tipo fijo es donde hay y habrá más cambios, si bien la banca no está para tirar la casa por la ventana, porque el día 10 opinará el abogado del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH), donde es muy posible que se anule este índice y para las 1,3 millones de hipotecas perjudicadas exista la posibilidad de reclamar que te devuelvan lo pagado de más durante años, incluidos intereses de demora.

Esto supone una factura global de entre 44.000 y 60.000 millones para los grandes bancos, están todos pringados y calculando cuánto le costaría a cada uno. Una factura que hace pupa porque sus ingresos se recortan por un Euríbor hundido en negativo desde hace 3,5 años.

A tipo fijo, los mejores préstamos han experimentado bajadas. Por ejemplo el Santander está en el 1,65% a 20 años, BBVA ha puesto su hipoteca en el 1,95% y Bankinter en el 1,89%, también a 20 años. Caixabank, por ejemplo, está tan obsesionada con el tipo fijo que ya no comercializa préstamos a interés variable.

Mejores hipotecas agosto 2019

Mejores hipotecas agosto 2019

¿Necesitas una hipoteca para vivienda? En Hipotecas y Euríbor, como cada mes, te facilitamos toda la información para que busques, mires y compares entre los mejores préstamos del mercado. Analizamos el panorama general, destacando las tendencias y seleccionando las 10 mejores hipotecas a interés variable y las 3 mejores a tipo fijo.

Tras haber entrado en vigor la nueva ley hipotecaria el pasado 16 de junio, la gran novedad este mes, que se venía viendo tímidamente, es la nueva gran apuesta de la banca por las hipotecas a tipo fijo. Ha vuelto la guerra en las hipotecas fijas.

Con el Euríbor marcando un nuevo mínimo histórico en torno al -0,28% y con una clara tendencia a la baja durante los próximos años, la banca se ha lanzado a redoblar su esfuerzo por bajar el precio de las nuevas hipotecas fijas y así atraer a más clientes solventes sin comprometer sus ganancias, que son el tipo variable son menores.

Con el tipo fijo la banca no sólo gana más dinero por cobrar intereses más altos mientras el Euríbor esté bajo cero, sino que ingresa más porque suele haber mayor vinculación para conseguir un interés tan bajo y también más comisiones, incluida la de apertura, que suele ser del 1%, y es rara de ver en los préstamos a tipo variable.

En el tipo variable precisamente ya no tienen margen de bajar los diferenciales, por eso están estancados en torno al 0,89% los más bajos. Los hay menores pero son para quien necesita financiar menos del 80% de la vivienda. Si es tu caso, no dejes de mirarlo, porque puedes lograr un diferencial hasta del 0,79%.

A tipo variable, los mejores préstamos siguen estando en la banca online y en las nuevas entidades que han entrado a pelear con ofertas fuertes. MyInvestor de AndBank, Openbank del Santander, Pibank del Banco Pichincha y Coinc de Bankinter se llevan el gato al agua en cuanto a las mejores ofertas, si bien todavía no son los que más hipotecas firman porque aún hay gente con bastantes reticencias a hacerlo todo o casi todo por Internet.

Otro contra es que, mientras que las hipotecas de banca tradicional, las que se hablan y conceden en oficina, se pueden negociar y adaptar a tu perfil, las que son online no tienen esa flexibilidad de mejorarte las condiciones si tienes un pedazo de perfil económico (sueldo alto, muchos ahorros, ser buenos pagadores…). De hecho ahora, a pesar de lo que digan los rankings de precios oficiales, las mejores hipotecas son las que se conceden cara a cara, en la oficina, negociando y presionando para que te rebajen y mejoren todo.

A tipo fijo ya se firman el 42% de las hipotecas en España y la banca no para de sacar ofertas para seguir ganando clientes, sobre todo ahora que ya se ha empezado a escuchar que tranquilamente podrían quedarnos entre 20 y 30 años más de Euríbor por debajo del 1%, siendo prácticamente imposible llegar al 2% a juzgar por los 31 y 34 años que la economía estuvo en tipos bajos tras las dos grandes crisis anteriores, una en el siglo XIX y otra en el XX conocidas, respectivamente, como la Depresión Prolongada y la Gran Depresión.

Eso sí, ten cuidado con la vinculación tanto en el fijo como en el variable. Ahora no es obligatorio firmar productos asociados para tener una hipoteca, pero la banca los sigue usando como gancho para rebajar los intereses, haciéndote a veces pagar más que si no los tuvieras, porque resultan muy caros. Antes de decidirte por una cosa u otra, saca la calculadora y míralo todo fríamente. ¿Cuánto me cuesta la hipoteca sin seguro de vida? ¿Cuánto me cuesta con plan de pensiones? ¿Me compensan el ahorro o los servicios que obtengo a cambio?

Las mejores ofertas a tipo fijo en agosto 2019 ya no son patrimonio exclusivo de la banca online, puesto que la banca tradicional se ha puesto las pilas para mejorar las suyas y captar clientes. Así, para el periodo de 20 años, BBVA ofrece el 1,55%; el Santander se ha lanzado al 1,65% (prestando sólo hasta el 60%) y Bankia llega al 2%.

¿Veremos hipotecas fijas al 1%? Aunque de momento no hay, no es descabellado pensarlo, puesto que para eso ocurra el Euríbor tendría que caer al menos hasta el -0,50%, algo que puede ocurrir en los próximos meses según la tendencia que lleva en picado.

El nuevo mínimo histórico del Euríbor trae hipotecas gratis

El Euríbor va a llegar hasta el infinito… ¡¡Y más allá…!!!

El Euríbor está que se sale… Bajo cero desde febrero de 2016 y lejos de volver a positivo, está cayendo como en la cuesta empinada de una montaña rusa. Todo apunta a que va a cerrar julio en torno al -0.280%… ¡¡¡Un nuevo récord histórico a la baja!!!

Sus gráficas dan miedo o mucho alivio, según si lo ves desde el lado de la banca o de los que tenemos hipoteca y la pagamos mes a mes con el ojo puesto en las revisiones; de momento parece que los de la semestral ahorrarán 6€ y los de la anual, 5€.

Los dibujos de sus cotizaciones son como un acantilado: se ve que sube, sube, sube sin parar y de repente cae bruscamente con un perfil recortado y muy abrupto. ¡¡Viva el Euríbor!! ¡¡Y viva Mario Draghi!!

Suya es la culpa de que el Euríbor esté taaaaan hundido y parezca que lo vaya a estar por lo menos hasta 2021, que es cuando Bankinter prevé que volverá a positivo. Por lo pronto es un alivio escuchar que tendremos hipotecas súper baratas durante dos años más, y lo es más porque estas previsiones se suelen equivocar muchíiiiisimo, retrasándose lo que preven.

Casi siempre deben cambiarlas porque, como la economía europea en su conjunto no crece, la moral y la inflación están más flojas que un cabo suelto. Llevamos años escuchando que sube y luego nada… Desde 2015 esperando una remontada definitiva que no llega.

Desde que hace tres años y medio entrara en negativo, el Euríbor estuvo bajando hasta el entorno del -0,190%, luego subió y cuando parecía que iba a entrar otra vez en positivo en esta pasada primavera… ¡¡¡Boooom!!! Va y se hunde de nuevo, con mucha más fuerza y rapidez que la vez anterior. Y con visos de durar bastante tiempo, asegurándonos cuotas muy baratas durante varios años más.

Tan baratas que algunas ya están saliendo gratis porque no pagan intereses. Si el Euríbor ha llegado al -0.190% y ahora cerrará en torno al -0.28%, quienes tengan un diferencial del 0.17% (que fue el más bajo registrado antes de la crisis) al 0.28% no pagarán intereses. Situación que se ampliará a todos los diferenciales que vayan coincidiendo con el Euríbor negativo, que posiblemente lleguemos a ver en el -0.30% e incluso -0.50%.

El motivo es que el Euríbor, como es negativo, en vez de sumarse al diferencial se está restando y el resultado del tipo de interés a aplicar es cero o incluso menos…. Esto significa que nada más que estás devolviendo mes a mes el dinero que te prestaron, totalmente gratis.

¿Esto por qué sucede? El Banco Central Europeo, presidido por el mencionado Mario Draghi, volverá a estimular la economía europea, posiblemente comprando deuda de los países, cobrando más a los bancos por dejarles el dinero en depósito (actualmente les clava un 0,4%) y bajando los tipos de interés, en el 0% hace más de 3 años, como se hizo en Japón, que se pusieron los tipos en negativo a la desesperada para ver si crecía la economía.

Así imagina qué Euríbor podríamos ver si los tipos de interés, del que depende el Euríbor, se ponen bajo cero… Este casi -0.30% histórico se podría convertir en un -0.50% o más y muchas más hipotecas serían gratuitas, devolviendo nada más mes a mes el dinero que te prestaron. Un chollo para nosotros, imprescindible para ayudarnos en la situación que se vive de pisos caros, sueldos bajos y una nueva crisis a la vista.

Un quebradero de cabeza para la banca, que no para de apostar por las hipotecas a tipo fijo para compensar que con las ya firmadas, sobre todo las precrisis, no gana dinero porque nos salen gratis. Tanto es el esfuerzo en meternos el tipo fijo por los ojos, que el 42% de las hipotecas ya se firman de este tipo, cuando está estudiado que a priori no compensan por debajo de los 20 o 25 de plazo.

Pero, claro, la tranquilidad que te da saber que siempre pagarás la misma cuota a veces te hace olvidar que estás pagando muchísimo dinero de más por el mismo servicio. Con una nueva crisis a la vista parece que lo mejor seguirán siendo los tipos variables, porque el Euríbor se va a hundir hasta el infinito… ¡¡Y más allá…!!

¿Te ha llamado el banco para cambiar IRPH por tipo fijo?

Cuidadito con las ofertas, son una trampa para que el banco se ahorre tu indemnización

¿Tienes una hipoteca con IRPH y el banco te ha llamado para ofrecerte cambiarlo por un tipo fijo? Esto ya lo vimos con la cláusula suelo… Y ahora es lo que ahora más hace la banca con las hipotecas que tienen este índice hipotecario.

Quieren quitarse de encima el marronazo de pagar hasta 44.000 millones de euros en indemnizaciones si el Tribunal de Justicia de la Unión Europea declara que el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) es considerado ilegal y nulo.

Esta cifra podría subir a los 60.000 millones según el Banco de España, por eso los bancos más expuestos, que son todos los grandes, andan como locos desde hace meses llamando a los clientes con IRPH para ofrecerles hipotecas a tipo fijo a cambio de quitar este índice y -aquí viene lo más importante- renunciar a reclamar cualquier cantidad de dinero si al final el IRPH es declarado nulo.

Se calcula que en España hay 1,3 millones de hipotecas con IRPH. El abogado del Tribunal europeo pospuso dar su opinión del 24 de junio, cuando estaba previsto, al 10 de septiembre. En ese momento el Tribunal europeo comenzará a elaborar su veredicto, que suele coincidir con el de este abogado y suele no coincidir con el del Tribunal Supremo español, que por ahora había fallado a favor del IRPH.

Es lo que suele pasar: el Tribunal Supremo va a favor de la banca en estos temas de abusos bancarios y luego, cuando la cosa llega a Europa porque algún juez o abogado le plantea que resuelva alguna cuestión de este tipo, el Tribunal Europeo falla a favor de los clientes.

Ya ha pasado con las hipotecas multidivisa, la cláusula suelo y la de vencimiento anticipado, así que no sería de extrañar que condenara también el IRPH, porque desde siempre ha sido muchísimo más caro que el Euríbor y también muy manipulable, al ser la media de los tipos de interés que la banca cobra por las hipotecas, algo que pueden decidir a su antojo.

¿Qué pasa si decides aceptar el acuerdo del banco? Que te quedas sin una hipoteca a tipo variable, que tal y como están las cosas con el Euríbor nuevamente hundido en mínimos históricos y sin visos de mejorar en unos años, conviene más que el tipo fijo. Y lo más importante: que te quedas sin reclamar lo que es tuyo y sin cobrar la indemnización por lo pagado de más, además de los intereses que ese dinero haya generado en estos años.

El banco tratará por todos los medios de que firmes, como ya ha logrado por ejemplo el Sabadell, que de los 1.400 millones de euros que tenía en hipotecas con IRPH ha bajado a 800 millones firmando acuerdos con los clientes. Además, ahora todo va a favor de la banca porque para quitar el IRPH hay dos fórmulas: la novación, que es firmar un nuevo contrato hipotecario, y la subrogación: llevarte la hipoteca a otro banco si el tuyo no te quiere quitar el IRPH.

Con la nueva ley hipotecaria, hacer esto sólo costaría un 0,15% de la hipoteca durante los 3 primeros años y nada a partir de entonces. Además ahora la banca asume todos los gastos de la hipoteca, excepto la tasación de la vivienda, que algunos también asumen voluntariamente.

¿No sabes si tienes IRPH? Entra en la web de tu banco o consulta el contrato de la hipoteca, en ambos lugares hay un apartado llamado tipos de interés y ahí te viene a qué está ligada la hipoteca. El IRPH se firmó mucho antes de la crisis, especialmente entre 2006 y 2007.

Los bancos lo promocionaban como un índice más estable que el Euríbor, aunque en la práctica ha resultado igual de inestable y muchísimo más caro. Mientras que el IRPH cerró mayo en el 2,052%, el Euríbor lo hizo en el -0,134%, la diferencia es considerable y se calcula que con el IRPH estás pagando una media de 2.000 euros más al año. Imagina entonces cuánto dinero te podría devolver el banco con los años que llevas pagando hipoteca…

Por eso tienen ese interés y esa prisa en pasar tu hipoteca de IRPH a tipo fijo, porque la factura que les llegaría a los bancos es similar o incluso podría estar por encima de lo que costó en España la reestructuración bancaria que se llevó a cabo tras la crisis… Los 60.000 millones de los que habla el Banco de España.

El regreso de las hipotecas inversas

En estos casi 12 años desde que estalló la crisis (cuidadín que todo apunta a que viene otra…), los bancos por no firmar, no firmaron casi ni hipotecas inversas.

Este tipo de préstamos han sido siempre  famosos porque las personas mayores de 65 años, cuando ya tienen pagada la hipoteca (o no del todo), le entregan el piso al banco (o a veces al centro de mayores en el que están viviendo) y a cambio reciben una cuota para complementar los gastos que tienen en ese momento, generalmente por los cuidados que reciben.

Pero terminó desapareciendo porque los bancos cerraron el grifo del dinero hasta el extremo y porque tampoco los mayores que recurrían a ella (y sus herederos) quedaban totalmente conformes con ella.

Esta fórmula, que estaba más en desuso que el chicle Boomer, ha saltado de nuevo a los portfolios de algunas entidades o empresas de préstamo desde que en 2013 se vieran firmar las últimas entre remolinos silbantes de ramitas como los que pululan por el desierto.

Básicamente existen dos tipos de hipoteca inversa: en el que conservas la propiedad de la vivienda y en el que no. En ambos la casa debe tasarla una empresa homologada e interviene un asesor externo independiente para vigilar que la entidad con la que firmas no abusa ni hace cosas raras. Por cierto, no hay impuestos y está exenta de tributar en el IRPF.

Si conservas la propiedad de la vivienda y luego la heredan tus hijos o quien tú quieras, puedes esperar que te den entre el 25% y el 45% del valor de tasación. El problema es que si luego tus herederos quieren recuperar la casa sin cargas, tienen que pagar lo que te prestaron o en otros casos la vivienda directamente se la queda la entidad financiera.

Si no conservas la propiedad de la vivienda es que vendes la nuda propiedad, que es la esperanza de heredar algún día mientras tú usas el piso hasta que te mueres. En este caso obtienes más dinero (entre un 50% y un 80% del valor de la vivienda, según la ubicación, la edad, el estado de salud del titular, etc…), peeeero tus herederos no pillan na de na porque cuando falleces, la propiedad pasa a ser de quien te prestó el dinero.

Como no parece un producto ventajoso ni un chollo, sino más bien el negocio jugoso de algunos con la necesidad de otros, lo recomendable es recurrir a él sólo si realmente se necesita el dinero y no hay otra manera de conseguirlo.

La cláusula de vencimiento anticipado es nula según la UE

Ufff… ¡¡Por fin!! ¡¡Qué alivio!!

¡¡Novedades en la cláusula de vencimiento anticipado!! Como quedaban dudas de lo que dijo en marzo sobre que un juez no podía parar un desahucio amparándose en que una cláusula de la hipoteca era abusiva, un par de juzgados españoles han vuelto a preguntar sobre el tema al Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Éste órgano con sede en Luxemburgo, que hasta lo que dijo en marzo nunca nos había fallado, ha vuelto a opinar -esta vez mejor- sobre esta cláusula que ha permitido a los bancos iniciar el proceso para echar a la gente de casa por haber dejado de pagar una cuota.

Ahora en julio, este tribunal ha sentenciado que en caso de desahucio no te pueden desalojar  así sino que hay que acogerse a la nueva ley que dice que son al menos 12 mensualidades o el 3% de lo que te prestaron lo que dejes a deber -si estás en la primera parte de la hipoteca-. Si estás en la segunda, el límite sube al 7% del dinero prestado o al impago de 15 recibos.

En caso de que ya tengas en marcha la ejecución hipotecaria, situación en la que se encuentran miles de hipotecas ahora mismo en España, el juez no puede quitar la cláusula de vencimiento anticipado y poner otra que quiera, sino que como es nula, se quita de la hipoteca y punto.

Entonces puedes decidir si seguir con el embargo de la casa o si prefieres archivarla e ir a un procedimiento declarativo. Esto último no es otra cosa que el banco te reclame lo que debes por una vía administrativa, pero sin ejecución y sin riesgo de perder la casa.

Esto va a permitir que muchos desahucios que están en punto muerto se puedan resolver sin perder la casa, porque hay deudas que van a ser renegociables y pagables al banco en condiciones más favorables a los clientes. Las que no lo sean sí que podrán continuar el proceso de ejecución, pero siempre y cuando cumplan con los criterios que hay ahora mismo en la nueva normativa hipotecaria, ya que la cláusula de vencimiento anticipado es nula y el juez no puede sustituirla por otra que perjudique al cliente.

Una de las claves es que esta cláusula no se puede dejar en el contrato aunque se cambiaran sus condiciones, como pasaba antes, sino que se tiene que eliminar por completo. Ya han sido diferentes jueces de Guipúzcoa, Sevilla, Gijón y Castellón los que, antes de conocerse esta noticia, habían hecho esto mismo en estos casos.

Como siempre ha tenido que ser el Tribunal Europeo el que ha venido a poner orden en todos los abusos bancarios españoles, mucho tiempo después de que se empezaran a cometer y contra el deseo de bancos y, lo que es peor, el Tribunal Supremo.

Mejores hipotecas julio 2019

¿Estás mirando hipotecas? Como cada mes te ayudamos en la búsqueda analizando más de un centenar de préstamos hipotecarios para ofrecerte un análisis del panorama y un listado con las 10 mejores hipotecas a tipo variable y las 3 mejores a tipo fijo.

Este mes de julio no hay cambios con respecto a junio, apenas alguna entidad como MyInvestor ha bajado sus hipotecas fijas y poco más. No hay ningún cambio en las mejores hipotecas a tipo variable, donde la mejor sigue siendo también la de MyInvestor porque, además de tener un interés de Euríbor + 0.89% (el más bajo del mercado prestando el 80%), no cobra comisiones ni tiene vinculación de ningún tipo. El interés es el que es sin contratar productos asociados.

MyInvestor es el banco online de Andbank, una entidad andorrana que ha entrado fuerte en el mercado con estas hipotecas. Una de sus grandes apuestas fue, antes de que fuera obligatorio por ley, hacerse cargo de todos los gastos de la hipoteca.

De hecho la tónica en julio viene fuertemente marcada por dos cosas. Una es esta nueva ley que entró en vigor en pasado 16 de junio, de la que hace un par de semanas te contamos todo lo necesario para firmar hipotecas a partir de ahora. Según esta nueva normativa, los bancos ya no podrán obligarte a contratar nada, o sea que ya no existe la vinculación propiamente dicha, porque esa palabra no se puede utilizar. Para seguir empleándola los bancos la han sustituido por bonificaciones, un término que oirás y leerás en todas las ofertas.

Es lo mismo que la vinculación, pero el banco no te obliga a firmarlo. Eso sí, si no lo contratas te puede subir el diferencial -por ejemplo- del 0,89% al 1,89%. En ese caso tienes que calcular si lo que pagas de más al año por estas bonificaciones te lo compensa el ahorro en las cuotas. Quizá los seguros suman 400 € y el ahorro en la cuota es de 300 €; tienes que verlo, teniendo en cuenta que el seguro contraincendios (que viene en el seguro de hogar) es obligatorio por ley en todas las hipotecas.

El otro gran detonante de la situación actual es el Euríbor, que ha cerrado junio en el -0.190%, rozando su mínimo histórico que seguramente batirá en julio, pues ya está cotizando por debajo del -0.20%, algo que nunca antes había ocurrido.

El Banco Central Europeo reconoce que volverá a tomar medidas para impulsar la economía porque no termina de arrancar. Entre ellas no descarta bajar más los tipos de interés, que llevan 5 años en el 0%, hasta ponerlos bajo cero.

Esto traerá hipotecas muuuuy baratas para quienes ya las tengan firmadas e hipotecas con intereses fijos el primer o dos primeros años para los que firméis ahora, con diferenciales bajos. Quizá veamos alguno más bajo que los de ahora, que por cierto no están mal, son los menores desde que estalló la crisis en 2008, aunque aún quedan lejos del Euríbor + 0.18% que se vio durante los años de la burbuja inmobiliaria (2001-2007).

La previsión de un Euríbor mucho más hundido que el de ahora hace que el tipo variable sea más atractivo por lo menos durante los primeros 20 años de la hipoteca, por lo que el tipo fijo sólo compensaría para préstamos a 30 o 40 años, si bien todo depende de cuándo se empiece a recuperar definitivamente la economía europea en su conjunto, algo que -visto lo visto- va para muuuuuy largo.

En el tipo fijo, MyInvestor ha bajado su hipoteca a tipo fijo a 20 años hasta el 1,99%. Los otros dos mejores préstamos fijos a 20 años son el de Coinc a 1,89% y el de Bankinter (su banco matriz) también al 1,89%. Pero no hay que dejarse engañar, cuando la banca baja el tipo fijo es porque interesa el variable y cuando lo sube es al contrario.

¿Sabes quién es realmente el dueño de tu hipoteca?

Sorpresa, sorpresa… ¡¡Tu hipoteca cambió de manos!!

¿Sabes si tu banco es realmente el dueño de tu hipoteca o se la ha vendido a un fondo buitre? Esto, que se en el argot bancario se llama titulizar hipotecas, ha sido habitual desde antes de la crisis.

Los bancos, agobiados por tener hipotecas chungas que se no pagan, las venden a otros para quitarse el marrón de en medio.

Bankinter se acaba de quitar de encima 500 hipotecas multidivisa para evitar los riesgos legales, pues son hipotecas de las que tendría que devolver muuuucho dinero si los tribunales lo ordenan.

Pero la cuestión no es sólo que esté mal que se libren del muerto sino que no te lo comuniquen. La mayoría de gente que tiene su hipoteca en manos de otros no lo sabe. Simplemente porque el banco no se lo ha dicho, y es legal… Tu banco se comporta como si la hipoteca siguiera siendo suya, te cobra mes a mes, blablabla, hasta que dejas de pagar.

Pero es en ese mismo caso cuando tienes todas las de ganar, porque es el único caso que están sancionando los jueces. Si el banco vendió tu hipoteca, no te lo dijo, y ahora quiere ejecutarla, no puede… ¡¡Porque ya no es suya!! Así que, en este caso, te puedes librar de perder la casa.

Aun así, no está bien que las entidades hagan y deshagan con las hipotecas lo que quieran y no tengan la decencia de contárnoslo. ¡¡Es nuestra hipoteca!! Y qué menos que saber a quién le debemos el dinero y a quién se lo estamos pagando, porque el banco que la vende a un fondo de inversión se limita a hacer de mero intermediario cobrándote la cuota, pero ya no tiene ningún derecho sobre ella.

Si ocurre, lo complicado es averiguar a quién le debes el dinero en caso de que la hipoteca se haya titulizado (vendido a otra empresa). Asociaciones de consumidores como Facua piden que se nos informe de a quién se le vende nuestra hipoteca, porque además de que es una información importantísima que nos concierne, es fundamental a la hora de resolver cualquier problema de pago, si es que nos vemos apurados para cumplir con la cuota.

La titulización de hipotecas ha sido una práctica frecuente desde hace más de 10 años. Los bancos más perjudicados económicamente era típico que hicieran cédulas, lotes de hipotecas tóxicas, las que tenían mayor riesgo de impago, y las vendieran por un 35% menos de su valor a fondos de inversión, muchos de ellos fondos buitre, para quitarse problemas de en medio, sin sospechar que con ello vendrían más problemas cuando se produjeran los esperados impagos.

¡¡¡Atención!!! Por fin entra hoy en vigor la nueva ley hipotecaria

Lo han ultimado todo a la carrera

Bancos y notarías han trabajado contrarreloj para adaptarse a la nueva normativa hipotecaria que entra hoy en vigor (porque tocaba ayer pero fue domingo). Será válida para todas las hipotecas u otras operaciones que se realicen a partir de ahora.

La banca ha dado formación hipotecaria a sus empleados y preparado templetes, todos iguales para que compares mejor las ofertas de cualquier entidad. El nuevo formato se llama Ficha Europea de Información Normalizada (FENI) y también habrá una Ficha de Advertencias Estandarizadas, en la que se hablará de las cláusulas de cada hipoteca.

En las notarías se han preparado para pasarte un test de comprensión antes de firmar la hipoteca y el Consejo General del Notariado ha tuneado su plataforma informática (Ancertpara gestionar toda la documentación de las más de 30.000 operaciones que habrá cada mes, si nos basamos en las que contabilizó en marzo pasado el Instituto Nacional de Estadística.

A pesar del sprint, se rumorea que no está todo 100% listo y pueden surgir colapsos y complicaciones, como cuando hay grandes cambios en grandes estructuras. La nueva ley trae más burocracia, pero se supone que será para darnos más transparencia y seguridad al firmar una hipoteca, tratando de evitar los fiascos y las cláusulas abusivas que han estallado en los 10 últimos años.

Cada banco, además, ha ultimado el tema por su cuenta. Unos contarán con su propia plataforma para conectarse a del notariado, otros trabajarán con la plataforma oficial (Ancert) y otros han contratado el servicio a terceras empresas.

Lo peor que puede pasar es que sufras algún retraso en la firma de la hipoteca… Lo que choca con las ganas que, hasta hoy, habían puesto algunas entidades para que los préstamos se firmaran “cuanto antes” y así evitar que se hiciera bajo el nuevo marco legal.

Esta ley, que llega con 3 años de retraso, se resume en estos puntos que ya os adelantamos en diciembre, cuando se aprobó para que empezara a funcionar en marzo (al final se ha retrasado). Atención si vas a firmar una hipoteca a partir de hoy porque el marco de juego es distinto… Y atención si ya tienes una hipoteca firmada porque, a partir de ahora, la subrogación (cambiar la hipoteca de banco) va a ser más fácil y más barata.

Hasta ahora la banca ha estado muy quieta sin apenas modificar su oferta de hipotecas a tipo variable y sin parar de tocar el tipo fijo. Es lo que más les interesa porque el Euríbor sigue bajo cero y de nuevo en caída libre. Pero no será de extrañar que, además de ver nuevas ofertas para robar clientes a otras entidades, saquen a tipo variable algunas más caras para suplir lo que la nueva ley les hace pagar o les evita ganar.