La hipoteca se encarece con más de 3 vinculaciones

¡¡Cuidado con los gastos ocultos de la hipoteca!! Mira todo con lupa para gastar lo menos posible

¡¡Cuidado con los gastos ocultos de la hipoteca!!

Desde que entró en vigor la reforma de la ley hipotecaria, el pasado mes de junio, ninguna entidad bancaria te puede obligar a contratar nada a cambio de firmar la hipoteca, de modo que no hay ninguna vinculación obligatoria: ni seguros, ni tarjetas, ni cuenta asociada, ni nada de nada.

Lo que sí se mantiene es lo que ya venían haciendo muchas entidades: ofrecerte distintos productos con los que rebajarte el diferencial a cambio de firmarlos o cumplirlos. Por ejemplo gastar con la tarjeta al menos 600 euros al mes, tener una tarjeta de crédito, un plan de pensiones, un seguro de hogar, de vida, de coche, de salud… Y, cómo no, el más básico y típico: abrir una cuenta en la que cobras los ingresos habituales y a la que te giran el recibo mensual de la hipoteca.

Esa rebaja que los bancos realizan puede ser tanto en el diferencial de las hipotecas variables como en el tipo fijo y, además, suele venir explicado y desglosado por escrito en las condiciones de la hipoteca. Si no es así, malo-malo-malo, debe quedar todo clarito.

Por ejemplo, en un préstamo a interés variable que el banco ofrece a Euríbor + 2,09% te descuenta un 0,20 por domiciliar la nómina, un 0,30 por el seguro del hogar, un 0,30 por el seguro de vida y un 0,40 por el plan de pensiones, con lo que si contratas todo la cuota se te queda al final en Euríbor + 0,89%, que suele ser la cifra a la que publicitan la hipoteca tanto la web como en los escaparates, la publicidad escrita y el cara a cara en las oficinas.

Pero… He aquí la pregunta del millón que siempre debes hacerte. ¿Me interesa firmar tantas cosas a cambio de abaratar el interés de la hipoteca? Pues… ¡¡No siempre!! Aquí es cuando debes pensar no sólo en tu situación personal y en lo que te conviene sino en cuánto dinero realmente te ahorras en la hipoteca contratando todo eso y cuánto dinero extra estás pagando.

Seguro del hogar tienes que tener de todos modos porque, además de que es útil, el seguro contraincencios que tiene es obligatorio por ley en toda firma de hipoteca. El seguro de vida también suele ser útil porque te puede pasar algo y así el otro titular, o tus herederos si te hipotecas en solitario, no reciben un marrón sino una solución y una vivienda pagada. 

Pero, por un lado te tienes que fijar en que de verdad te ofrecen un buen seguro a buen precio, porque la banca suele inflar los precios ya que ofertan mediante sus propias compañías de seguro y lo mismo suele ser más barato en compañías de fuera. Además, está estudiado que si contratas más de 3 productos vinculados ya te estás comiendo todo el ahorro que te hacen en la cuota mensual. O sea que no interesa contratar tooodo el pack para rebajar el diferencial si el pack incluye más de 3 cosas.

Como digo, tienes que sacar la calculadora y ver si te conviene. Una manera de ayudarte es la TAE, siglas de Tasa Anual Equivalente, o sea lo que de verdad pagarás al año por el préstamo teniendo en cuenta no sólo las cuotas mensuales sino todos los gastos de la vinculación (seguros, tarjetas, etcétera).

Es la cifra que tienes que tener en cuenta y dividir entre 12 para saber lo que realmente pagas al mes. En cambio el TIN (Tasa de Interés Nominal) es de lo que te suelen hablar (ese Euríbor + 0,89% del ejemplo) y no incluye estos gastos que, al fin y al cabo, ahí los tienes y se pueden comer todo el ahorro que ganas con la rebaja del diferencial.

¿El banco te cobra por la cuenta de la hipoteca?

Míralo todo con lupa para saber si pueden cobrarte o no por la cuenta

Míralo todo con lupa para saber si pueden cobrarte o no por la cuenta

Cuando firmaste la hipoteca… ¿A que el banco te hizo abrir una cuenta para cobrarte las cuotas? Es una práctica súper habitual al firmar un préstamo, igual que lo de que tengas los ingresos domiciliados ahí. Así el banco se asegura de que, cuando te pase la cuota,  tendrás dinero porque tienes ingresos.

De hecho un buen truco para no ahogarse o tener que guardar el dinero todo el mes es poner el pago muy a primeros, cuando ya sabes que has cobrado, para que te quiten el dinero de ahí y ya sepas con cuánto cuentas para pasar el resto del mes.

Lo de tener una cuenta en el banco de la hipoteca es lo más normal del mundo y no supone esfuerzo ni problemas, al revés… También nos viene bien. El problema llega cuando el banco te cobra una cuota de mantenimiento por esa cuenta.

Madre mía… Como si no sacara ya suficiente con los intereses que le vas pagando mes a mes, especialmente al principio donde se pagan más intereses que al final, porque en España las hipotecas siguen el sistema francés, según el cual al principio se pagan muchos intereses y, según va avanzando el pago del préstamo, vas pagando más capital (devolviendo realmente lo que te prestaron) y menos intereses.

¿Comisión de mantenimiento? Sí, por ejemplo de 20 o 30 euros al año. ¿Eso es legal? Pues depende de cuándo hayas firmado la hipoteca. La fecha a tener en cuenta es el 29 de abril de 2012, cuando empezó a funcionar la nueva normativa de transparencia y crédito al consumo.

También depende de para qué se utilice la cuenta exactamente. Cuando ha resuelto reclamaciones de clientes contra entidades, el Banco de España ha dicho que si la cuenta se usa exclusivamente para el pago de la hipoteca y se abrió porque el banco obligó a hacerlo no se puede cobrar ninguna comisión de mantenimiento.

Igual que tampoco se cobra si la cuenta se abrió antes del 29 de abril de 2012 y sólo se ha utiliza para pagar la hipoteca, sus comisiones o los productos vinculados a ella como seguros, tarjetas o planes de pensiones.

Otra cosa diferente es que la cuenta se use para más cosas, como por ejemplo el pago de otros recibos (luz, agua, gas, telefonía…), sacar dinero o pagar con tarjeta, que es lo más habitual. En ese caso, si la cuenta se abrió después del 29 de abril de 2012, aunque se destine al pago de la hipoteca, el banco sí puede cobrar por su mantenimiento, porque no se destina exclusivamente a la hipoteca y sus productos asociados.

Si la cuenta se abrió pasado ese 29 de abril de 2012 el banco sí puede cobrar por su mantenimiento siempre y cuando lo haya avisado previamente. Ese aviso debe aparecer en la ficha precontractual de la hipoteca y en el documento firmado ante notario. También debe estar incluida en el cálculo de la TAE (Tasa Anual Equivalente), que es el coste real de una hipoteca, porque a la cuota se suman las comisiones y otros productos asociados a la misma como por ejemplo los seguros.

Si el banco te cobró desde el principio, puede seguir haciéndolo. En cambio si la cuenta, por mucho que se firmara tras ese 29 de abril de 2012, siempre fue gratuita, debe seguir siéndolo; la entidad de repente no te puede cobrar por tener una cuenta igual que no te puede cobrar si no te avisó de que esa comisión era parte de la hipoteca desde el principio.

Si lo que firmaste a partir de esa fecha fue una novación, o sea un cambio de condiciones de la hipoteca con el mismo banco, te puede cobrar por la cuenta de la hipoteca siempre que te lo avise desde el principio de la novación, aunque la cuenta hubiera sido gratuita durante todo el periodo anterior bajo las condiciones anteriores en el mismo banco.

Si después de leer esto descubres que el banco te está cobrando ilegalmente por la cuenta, puedes recurrir a su SAC (Servicio de Atención al Cliente) preguntando cómo hacerlo en cualquier sucursal de la entidad. Si en en 2 meses no te contestan o te lo deniegan, puedes reclamar ante el Banco de España.

Mejores hipotecas noviembre 2019

Mejores hipotecas noviembre 2019¿Buscas hipoteca para comprarte esa casa que tanto te gusta? En este blog, como cada mes, analizamos todo y te contamos cómo está el sector hipotecario, cuáles son los préstamos más baratos a tipo fijo y el listado de las 10 mejores hipotecas variables.

Este fin de año está marcado por las prisas de la banca. Como en 2019 se ha desplomado la firma de hipotecas, marcando un récord mínimo que no se veía desde hace 3 años, la mayoría de las entidades no está cumpliendo con sus objetivos en la firma de hipotecas, así que son muchas las sucursales que tienen orden directa de conceder más de aquí al 31 de diciembre para cerrar el año con el número mínimo de préstamos que se habían marcado para seguir teniendo negocio.

Aunque 4 de cada 10 nuevas hipotecas se firman a tipo fijo, las variables siguen representando la mayoría del total, si bien han pasado del 93% al 75%. Pero lo más sorprendente es que ya se ven algunas fijas al mismo precio (o casi) que las variables, sobre todo a 10 años. Aunque la mayor baza de la firma a tipo fijo es la tranquilidad, en la práctica ese motivo ya no existe porque el Euríbor ya no da sobresaltos ni los dará en como mínimo 15 años más.

Cada año aún se cancelan más hipotecas de las que se firman, con lo que los bancos necesitan ganar nuevos préstamos para suplir los que acaban. Como cada vez el Euríbor está más bajo (ha cerrado octubre en el -0,304%), las entidades necesitan dar más hipotecas para compensar las que se terminan de pagar y, en menor medida, las que se van a otros bancos.

La subrogación (cambiar la hipoteca de entidad) es algo que cada vez se hace menos porque poquísimas entidades se hacen cargo de los gastos que te supone, a pesar de tras la nueva ley que entró en vigor en junio es más barato y más fácil.

Eso sí… Están muy dispuestos a dar hipotecas, pero siguen siendo exigentes. Para optar a un préstamo hipotecario necesitas un buen sueldo (de 2.000 – 3.000 euros en adelante entre todos los titulares), un contrato indefinido con cierta antigüedad y un historial de pago impecable, sin morosidad, con pocas o ninguna otra deuda.

Además todos los esfuerzos de la banca se concentran el el tipo fijo. Es el único que le asegura ganancias, puesto que el Euríbor se prevé muy bajo hasta por lo menos 2022, cuando el Banco Central Europeo quizá vuelva a subir los tipos de interés, y en negativo hasta como mínimo 2026. Estamos en una Gran Recesión y no hay visos de salir por ahora…

Tras los movimientos que vimos en octubre, es difícil que veamos nuevas ofertas y bajadas en el tipo variable en los próximos meses, mientras que sí se espera que la guerra en el precio fijo que comenzó en marzo continúe e incluso se recrudezca. Algunos préstamos fijos han bajado tanto que el Banco de España ha dado un toque de atención a la banca en general porque ciertos préstamos fijos ni siquiera parecen rentables.

Si te acercas por una oficina bancaria este mes puedes esperar que te hablen sólo de préstamos fijos y que insistan en que firmes uno de ellos, enseñándote las ofertas variables sólo si preguntas por ellas, y si las tienen… Caixabank por ejemplo ya no tiene hipotecas variables.

También es de esperar que sean exigentes con tu perfil económico y laboral y que, si tienen que dar muchas hipotecas antes de que acabe el año, se den prisa en estudiar tu caso, máxime cuando en diciembre hay bastantes festivos, tienen que analizar tu perfil en el departamento de Riesgos y, cuando hayáis terminado de negociar todo, enviar la oferta final a la notaría con al menos 10 días de antelación a la firma.

Sí, he dicho negociar… Porque mientras que las entidades online o las que ofrecen intereses muy muy bajos ya no tienen margen para bajar más el precio, hay otras que se guardan varios ases en la manga y te ofrecerán una hipoteca a medida según sea tu perfil.

Cuantos más ingresos, más estabilidad laboral y menos deudas, mayores posibilidades de que consigas una hipotecas más barata. Y ya si te avalan ni te cuento de bien, aunque lo ideal es evitar ese riesgo a tus avalistas, generalmente los padres, y eso que ahora -para evitar más sustos y disgustos- tendrán que ir a la notaría y pasar el mismo test de conocimientos que tú sobre la hipoteca que vayas a contratar.

Comprar se ha vuelto más barato que alquilar desde hace unos años. Mientras que en la hipoteca se invierte de media un 27% de los ingresos del hogar (por debajo del 33% máximo recomendado), alquilar supone un esfuerzo medio del 40%, por encima de esa cifra ideal de un tercio de los ingresos familiares.

Las hipotecas se pusieron tan mal que más gente se lanzó al alquiler, pero al subir los precios del alquiler, bajar el precio de las hipotecas y del Euríbor, y no tener que pagar apenas gastos por la hipoteca, comprar es más económico. Eso sí, necesitas buenos ingresos estables y tener ahorrado como mínimo el 25% de lo que vale la vivienda.

A tipo fijo, las mejores ofertas este mes están en mínimos históricos. Os las mostramos a 20 años porque si el periodo es inferior sale más rentable contratar a tipo variable. En BBVA la encuentras al 1,25%, en MyInvestor al 1,59%, en Bankinter y su banco online Coinc al 1,69%, en Openbank y Evo Banco al 1,75% y la Hipoteca Fija Mari Carmen de Abanca al 1,79%.

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¿Firmaste la hipoteca antes de 2013? Amortiza para ahorrar

Tic-tac, tic-tac... Empieza la cuenta atrás para decidir si amortizas hipoteca antes de Fin de Año

Tic-tac, tic-tac… Empieza la cuenta atrás para decidir si te conviene amortizar hipoteca antes de Fin de Año

Si firmaste la hipoteca antes del 1 de enero de 2013 todavía te la puedes desgravar. Eso supone que de todo lo que pagues por ella durante este año te podrás desgravar el 15% de hasta 9.040 euros, o sea un máximo de 1.356 euros, que no vendrá nada mal que te caigan de repente en la cuenta el año que viene cuando presentes la Declaración en la primavera de 2020.

Esos 9.040 euros son por persona, o sea que  si la hipoteca la firmaste sin nadie más, son 9.040 euros para ti, y si la firmaste con uno o más titulares (por ejemplo en pareja o con tus padres) son 9.040 euros por persona, pudiendo recuperar hasta 1.356 euros cada uno.

Pero estos 1.356 euros son siempre que cada uno hayáis pagado de IRPF al menos esa cantidad a lo largo del año. Si no la cantidad máxima que se recupera es el máximo que hayas pagado de IRPF, siempre que también tengas derecho a ello por haber pagado de hipoteca cierta cantidad; todo es proporcional.

Para lograr esta desgravación no que tienes que pagar 9.040 euros de hipoteca al año por obligación si no que ése es el máximo que te podrás desgravar. Si pagaste, por ejemplo, 6.000 euros te desgravas el 15% de esos 6.000 y si pagaste 12.000 euros, te desgravas 9.040 euros, que es el máximo, pero no el 15% de 12.000 euros.

En ese dinero entran todas las cuotas mensuales, contándose tanto capital como intereses, es decir la cuota íntegra. Y también se cuenta el dinero que hayas amortizado durante todo 2019, o sea lo que has pagado anticipadamente al margen de la cuota mensual. Como aún estamos en noviembre, hasta el 31 de diciembre tienes tiempo de amortizar para redondear esa cantidad y desgravártela en la próxima Declaración de la Renta.

Éste es el momento ideal de echar cuentas y ver si con ese dinero ahorrado, esa bonificación o ese dinero que has cobrado inesperadamente te conviene amortizar hipoteca para ahorrar al año que viene en la factura del IRPF. Estamos en tiempos de Euríbor bajo, ha cerrado octubre en el -0,304%, y lo seguiremos estando porque se prevé que por lo menos hasta 2022 siga en negativo, terreno en el que entró en febrero de 2016.

En un momento de Euríbor bajísimo como éste, para amortizar mira cuánto dinero te desgravarías y cuántos intereses dejarías de pagar, teniendo en cuenta que ya que tienes la inmensa suerte de conservar una desgravación fiscal que ya no existe para pisos comprados a partir de 2013, y que puedes conservarla todo el tiempo que te dure la hipoteca y seguir desgravándote dinero durante muchos más años.

Aquí hay dos situaciones: si estás al principio de la hipoteca seguro que sí te interesa amortizar porque, dado que las hipotecas españolas siguen el sistema francés, cuanto antes amortices más intereses te quitas para después. En cambio si estás al final o con la hipoteca más avanzada, te quitas menos intereses y además terminas de pagar la hipoteca más pronto, con lo que puede que estés algunos años sin pagar intereses al banco pero también sin desgravación fiscal porque ya hayas liquidado el préstamo.

La hipoteca se puede amortizar en cuota o en plazo. En cuota significa que reduces la cuota mensual pero no el tiempo que te queda por pagar. Si ahora abonas, por ejemplo, 350 euros al mes y el plazo acaba en 2030, pasarías a pagar 300 también hasta 2030. En cambio, si amortizas en plazo la cuota sigue siendo la misma que pagarías, pero la proporción de intereses disminuye y terminas de pagar antes la hipoteca, con lo que ahorras intereses en todo el periodo que te queda por pagar.

¡¡A sacar la calculadora y que eche humo!!! Hay que mirarlo todo y, sobre todo, aprovechar al máximo esta desgravación fiscal, porque igual cuando el Euríbor suba tú ya te has quitado la hipoteca de encima gracias a esto y, aunque no te desgraves, te has librado de toda la deuda, que es mucho más importante y te dará un respiro económico grande.

El Supremo para las demandas contra los acuerdos de la cláusula suelo

La cláusula suelo aún colea más que una vaca para quitarse las moscas

La cláusula suelo aún colea más que una vaca para quitarse las moscas

¿Tenías una cláusula suelo y firmaste un acuerdo con el banco para que te la quitara a cambio de no demandarle? Atención porque quizá lo declaren nulo y se quede en nada, pudiendo recuperar el dinero que pagaste de más por la cláusula suelo durante años.

A pesar de las recomendaciones de los expertos, estos acuerdos se firmaron bastante hace tres años, cuando el tema de la cláusula suelo estuvo al rojo vivo por última vez.

 

Los clientes recuperaban sólo una parte del dinero pagado de más, desde 2013 y no desde que el suelo empezó a funcionar en su hipoteca, o directamente no recuperaban nada. Se les quitaba el suelo o se les rebajaba a cambio de no demandar al banco para no reclamar nunca más que les pagaran lo que habían chinchado de más durante años, según el caso jugosas cantidades superiores a los 20.000 euros.

Como ha pasado en otras ocasiones, el asunto ha llegado a manos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea después de que dos Juzgados de Primera Instancia, de Orense y Teruel, preguntaran si los acuerdos firmados ante notario también son nulos.

¿Por qué sólo estos? Porque el Tribunal Supremo ya reconoció, tras algunas demandas, que no estaban bien estos acuerdos que se firmaban con los bancos, pero dejó la salvedad de los que se habían firmado ante notario, porque se entendía que eso era una novación, o sea firmar un nuevo contrato para la misma hipoteca en la que se cambiaban las condiciones. Y como era un nuevo contrato se decidió que el cliente sí sabía a lo que se estaba comprometiendo y, por tanto, aceptaba el suelo.

Sin embargo, hay jueces en España que creen que, aunque haber firmado un nuevo acuerdo no significa que los clientes hayan entendido de verdad ni el contenido ni las consecuencias económicas para ellos.

Por eso ahora el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, el único que por fin termina poniendo orden en los abusos hipotecarios españoles -casi siempre a favor de los clientes-, tendrá que decidir si le parece que todos los acuerdos que se firmaron en torno a la cláusula suelo son nulos, incluidos los que se hicieron ante notario.

Como es habitual, primero dará su opinión el abogado de este tribunal europeo el 12 de diciembre, y unos meses más tarde -ya en 2020- se pronunciará el Tribunal, cuyo veredicto suele coincidir al 100% con la opinión de este abogado.

Mientras tanto, el Tribunal Supremo de España ha paralizado todas las demandas que hay sobre estos acuerdos. Menos mal que en unos meses sabremos qué pasa, aunque quizá esto no cierre el capítulo ni la serie sino que abra otra temporada para demandar y cobrar los miles de euros pagados de más durante años.

 

El 70% suspende en hipotecas y educación financiera

Nos dan unas calabazas terroríficas en el tema y no precisamente de Halloween...

Nos dan unas calabazas terroríficas en el tema y no precisamente de Halloween…

¿Cuánto sabemos de hipotecas? ¿Y de Economía en general? Según el Instituto Nacional de Estadística, el 70% de la gente no sabe qué es una hipoteca y confiesa no tener  conocimientos financieros de productos y de conceptos que nos afectan a lo largo de la vida como las pensiones, la cotización o los fondos de inversiones.

Por culpa de la masiva ignorancia en muchos de esos conceptos, la banca nos ha colado productos que tiempo después han dado la cara como abusivos y que han terminado siendo ilegales y nulos según muchas sentencias judiciales, especialmente del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Sí… Es que aquí el Tribunal Supremo ha demostrado descaradamente estar más del lado de la banca que del de la realidad que le obliga a hacer Justicia. Por eso la cláusula suelo se declaró nula en 2013 y no antes, y por eso hemos tenido que llegar al tribunal europeo para cobrar el dinero pagado de más por el suelo y para ver condenadas la cláusula de vencimiento anticipado, las hipotecas multidivisa, los desahucios masivos y, dentro de poco, veremos el IRPH.

Si todos, o al menos la mayoría, supiéramos más de hipotecas, no nos pasarían algunas cosas que nos pasan. Saber qué es el TIN, el TAE, el Euríbor, la amortización, el sistema de cálculo francés, la vinculación, la cancelación, la subrogación, la novación y otra serie de palabras complejas nos evitaría fraudes y abusos. Y no sólo eso, además de saber lo que es, tendríamos que saber cómo desenvolvernos en una notaría o ante la Dirección del banco cuando vamos a pedir una hipoteca y cuando finalmente la negociamos.

¡Ojo! Es que todos deberíamos negociar, no acatar como borregos lo que nos ofrecen y luego llegar a casa con una contractura en el cuello porque has prestado tanta atención y con tanta tensión intentando enterarte de algo que te has quedado peor que si durmieras con una almohada de piedra.

Además de estudiar Economía práctica en el Bachillerato habría que recibir una buena educación financiera en casa. Pero qué educación vamos a recibir si a lo mejor han estado pez toda la vida porque tampoco les enseñó nadie y lo de ser autodidacta pues llega hasta un punto… Sobre todo en un mundo de palabros y conceptos que parecen y son complejos. Por eso en este blog tratamos día a día de explicar las cosas técnicas con vocabulario sencillo para que todo el mundo pueda entender las noticias y la realidad sobre las hipotecas.

Es curioso porque estos conocimientos, sobre todo los de hipotecas, los vamos a necesitar pocas veces (o ninguna si jamás compras una vivienda con financiación) pero justo cuando los necesitas son imprescindibles y marcan la diferencia entre firmar una buena hipoteca y pelear por la mejor opción posible o quedarse con una mala, generalmente sin saberlo.

Hipotecarse es más que casarse: del maromo o la chorbi te divorcias más fácilmente que del banco. Hipotecarse es también a largo plazo y con mayores ataduras… ¡¡Créeme!! Y ya si te hipotecas con otra persona al mismo tiempo el compromiso está más que servido.

Los vaivenes del Euríbor sacuden las ofertas a tipo fijo

Cuando haya guerra en el tipo fijo... ¡¡Vete al variable!!

Cuando haya guerra en el tipo fijo… ¡¡Vete al variable!!

El Euríbor acaba de cerrar septiembre en el -0,339%, un poquito por encima del mes anterior, que lo despidió en el -0,356%. Era la intención del Banco Central Europeo: que el Euríbor parara de caer salvajemente como llevaba haciendo desde mayo (-0,134%).

Es una pena para las revisiones con el Euríbor de septiembre porque hubieran podido ahorrarse un poquito más de dinero si hubiera cerrado en torno al -0,40% como todo apuntaba que iba a ocurrir. Por eso precisamente intervino el Banco Central Europeo lanzando una nueva batería de medidas, sobre todo compra de deuda de países de la zona euro como ya había estado haciendo hasta enero de este año para mantener bajos los tipos de interés.

Quería parar la caída libre del Euríbor y lo ha hecho, tanto que parece que octubre podría cerrarlo un poquito por encima que septiembre. Aun así, es una alegría que te toque revisión de la hipoteca este mes porque algo de dinero sí que ahorrarás. Si la revisión es anual vas a empezar a pagar 9 euros menos al mes; si es semestral, 11 euros menos.

Precisamente porque el Euríbor está tan bajo, la banca en bloque mantiene el interés fijo en el primero o dos primeros años de la hipoteca variable, subiendo incluso el diferencial a algunas ofertas (Pibank, Santander, ING, Coinc). En cambio, se ha desatado una nueva guerra en el tipo fijo para captar clientes que quieran tener la tranquilidad de pagar siempre lo mismo aunque el Euríbor les regalara recibos más bajos.

Parece que este ahorro podría prolongarse mucho, por eso la intervención del Banco Central Europeo, y aun así se habla de Euríbor en negativo durante por lo menos tres años más. Y por eso también se da la paradoja de que mientras ciertos bancos se lanzan a guerrear con ofertas de tipo fijo otras entidades piensan en subir de precio sus ofertas.

Suena contradictorio, pero con la situación que estamos viviendo no es de extrañar que unas entidades hagan una cosa (bajar los tipos fijos de sus ofertas) yo otras la contraria (subir los tipos fijos de sus nuevas hipotecas). Dependerá de si tiene más interés en capturar nuevos clientes o en capturar beneficios a costa de tener hipotecas más caras.

Lo que sí es seguro es que deberían esforzarse por retener a los buenos clientes que ya tienen para evitar que se vayan a otras entidades para pagar menos intereses, algo que la competencia está dispuesta a hacer, sobre todo tras las nuevas facilidades que para ello da la nueva ley hipotecaria. Ya sabes… Mira por ahí y si no te cuesta nada, haz una subrogación: cambia la hipoteca de banco.

Por el momento, la guerra del tipo fijo se aprecia en los escaparates de las entidades bancarias con grandes carteles, tan grandes como los anuncios de sus webs, donde primero se ven las hipotecas a tipo fijo y luego las de tipo variable. Eso si se ven… que en algunos casos ni ponen esa información aposta para que parezca que no tienen hipotecas variables o para que te tengas que molestar en preguntar y, al resultarte más trabajoso, abandones por el camino.

BBVA, Coinc, MyInvestor, Bankinter, Liberbank, Bankia, Openbank y Targobank son algunas de las que han entrado en guerra de tipo fjio, viéndose por ejemplo una hipoteca del BBVA a 15 años al 1,05%. ¡¡Baratísimo!! Por eso cabe preguntarse: ¿Me interesa? Como siempre digo… Cuando la banca insiste tanto en algún producto es porque solamente le interesa a ella.

Así que si ves tipos fijos, investiga los variables, te saldrán más baratos al menos en los 20 primeros años de la hipoteca, que es el tiempo que nos puede quedar de tipos bajos teniendo en cuenta que hace 11 años que empezamos una crisis y, no habiéndose recuperado la economía, se nos viene otra encima.

Mejores hipotecas octubre 2019

Mejores hipotecas octubre 2019¿Quieres una casa y buscas hipoteca para compararla? ¡¡Bienvenid@!! En Hipotecas y Euríbor cada mes analizamos a fondo el sector estudiando más de un centenar de préstamos hipotecarios para contarte cómo está el panorama y ofrecerte un listado con las 10 mejores hipotecas variables y las 3 mejores a tipo fijo.

Se nos viene encima una nueva crisis, que ya va dando señales también en el sistema hipotecario. Por un lado, hay menos tasaciones y la firma de hipotecas se desplomó un 20% este verano. Por otro, la gente que necesita ayuda de familiares para hipotecarse sube del 11% al 13% y, además, el número de familias que deja de pagar la hipoteca aumenta por primera vez desde la crisis anterior.

Un agente inmobiliario me comentó el otro día que ve que las hipotecas se están demorando un par de meses, cuando antes del verano se concedían en un par de semanas. La firma de préstamos hipotecarios se está ralentizando y el único terreno en el que hay ofertas es en el tipo fijo; hace poco que Openbank bajó sus intereses fijos y que ING hizo lo mismo en el tipo mixto (cuyos 10 primeros años son a tipo fijo). Precisamente porque el Euríbor no sólo continúa en negativo sino que se sitúa cada vez más por debajo de cero.

Al ver que cerraba julio en el -0,283% y agosto en el -0,356%, el Banco Central Europeo ha vuelto a lanzar medidas para frenar su caída, que tan bien viene a quien tiene una hipoteca a tipo variable y tanto perjudica a la banca porque, cuanto más cae el Euríbor, más se reducen sus ingresos. Ya hay muchas hipotecas que están saliendo gratis porque sus diferenciales están por debajo del 0,35% y el Euríbor en un -0,35% que deja a cero los intereses a pagar, haciendo que en todos estos casos sólo tengan que devolver el dinero prestado.

Por eso y porque la banca se ha lanzado a la guerra del tipo fijo para no perder ganancias, conviene hipotecarse a tipo variable, aunque te metan por los ojos los préstamos fijos en las sucursales bancarias. Entidades como Bankia, Caixabank y Bankinter preven que el Euríbor caiga hasta el -0,50% para la próxima primavera, a pesar de la última intervención del Banco Central Europeo. También preven tres años más de Euríbor bajo cero y ya se sabe que esto siempre se alarga, sobre todo si lo que se nos viene encima es otra crisis económica.

A tipo variable, lo más habitual es que la banca tradicional te pida que domicilies los ingresos y firmes dos seguros (hogar y vida) para mejorarte el diferencial. En cambio la banca online suele ofrecer diferenciales bajos a cambio de nada más; lo malo es que no te dan margen para negociar ni mejorarte más las condiciones y que los trámites son por Internet.

Como gran novedad y sorpresa, hay dos hipotecas que hasta ahora eran de las mejores (Pibank y Coinc) que han subido el diferencial al 1,10% como ya lo hizo en su día ING Direct (1,11%); de ahí que caigan de las primeras a las últimas posiciones. Las mejores hipotecas variables continúan en bancos online como MyInvestor y Openbank, sin comisiones y a Euríbor + 0,89%. 

¡¡Y tenemos una nueva y buena, por fin!! Evo Banco ha pasado a ser 100% online sacando un préstamo llamado Hipoteca Inteligente Variable, que empieza con Euríbor + 0,99% el primer año; del 2º al 5º baja al 0,89%, del 6º al 10º al 0,79% y de ahí en adelante al 0,69%. Todos los trámites son digitales excepto la firma ante notario y sólo pide que domicilies los ingresos y contrates un seguro de hogar, que incluye el antiincendios, obligatorio por ley.

Con el Euríbor bajo cero durante los próximos 3 años es difícil que en los próximos meses veamos cambios ni rebajas en estas ofertas, aunque no es descartable. En cambio sí es posible ir a la banca tradicional y, presentando un buen perfil laboral y de ahorros, conseguir una hipoteca a medida que mejore las condiciones de los anuncios.

A tipo fijo, donde sí podemos esperar una dura batalla de precios en los próximos meses, los mejores precios a 20 años están en el BBVA con 1,25%, Bankinter al 1,69% y Openbank y Evo Banco al 1,75%. La banca apuesta tanto por ello que lo anuncia en grande en sus escaparates y en primera línea en sus páginas web. Si quieres el tipo fijo a toda costa por la tranquilidad de tener siempre la misma cuota, aunque te cueste más caro ahora y quizá en el futuro, es un buen momento para firmar, si bien compensa esperarse porque en los próximos meses veremos mayores y mejores ofertas.

 

 

El Euríbor podría estancarse en torno al -0,30%

Tras la gran caída, ahora nos toca un ‘looping’

El Banco Central Europeo (BCE) ha vuelto a intervenir para salvar a la banca de que tengamos más hipotecas gratis. Se ha sacado de la manga otra vez la compra de deuda a países de la Unión Europea para frenar la caída del Euríbor sin control.

Como despidió julio en el -0,283% y agosto en el -0,356%, se esperaba que en septiembre no estuviera por debajo del -0,40%. Sin embargo, la intervención del BCE ha hecho que el Euríbor se pare, llevando una media mensual del 0,35%. Que está muy bien, pero no por debajo como se esperaba.

Para nosotros es una pena… Al menos no nos subirán las hipotecas porque, si te toca revisión revisión anual o semestral con este Euríbor, notarás que tu cuota baja porque hace 6 meses y 1 año estaba más alto. Este ahorro será más grande que el de las últimas revisiones, pero tampoco muy grande. Se calcula que una media de 9 euros para las revisiones anuales y de 8 euros para las semestrales.

Lo que sí ocurrirá es que muchas de vuestras hipotecas entrarán en el terreno de lo gratis. Me explico: si tu diferencial es igual o inferior al 0,35%, al sumarle un Euríbor negativo con el mismo número, el interés da cero, con lo que sólo estás devolviendo el dinero que el banco te prestó, sin pagar intereses. Por eso es como si te hubieran hecho un préstamo gratuito.

Esto ya estaba pasando, aunque mucho menos, desde que el Euríbor alcanzó el -0,17% porque el diferencial más bajo que se concedió antes de la crisis anterior fue del 0,17%, en la Hipoteca Rompedora del Deutsche Bank. Cuanto más baja el Euríbor mayor cantidad de hipotecas entran en esta dinámica, por no hablar de las que dan como resultado un tipo de interés negativo, o sea que la suma del Euríbor y el diferencial es una cifra bajo cero.

En ese caso, aplicando estrictamente las reglas, el banco tendría que pagarte intereses, pero no quieren perder más pasta y tener que pagar por prestar un servicio (dejarte dinero), por lo que algunos llevan más de 3 años incluyendo la cláusula cero por la cual se niegan o bien a restar el Euríbor del diferencial o a pagarte dinero si esa cifra resulta negativa.

El BCE, de momento, no ha bajado los tipos de interés, pero si la cosa sigue así de mal no sería raro que los bajara como medida in extremis para evitar que la recesión (palabra fina y técnica para decir que no se crece y hay crisis) haga más pupa de la que ya está haciendo.

¿Por qué hay recesión? La economía europea no se recupera, ni al ritmo deseado ni a ninguno en concreto. Más bien está parada o, en algunos países, retrocediendo de nuevo. No son pocos quienes ya vaticinan una nueva crisis, o más bien una continuación de la anterior tras un periodo más o menos tranquilo (2014-2019) en el que la economía no se ha recuperado lo suficiente y está tan débil que no hlogrado tirar para arriba del Euríbor.

Este índice, que se pensaba que en la pasada primavera empezaría a remontar llegando a cero, finalmente bajó hasta los mínimos actuales, una cifra no sólo nunca vista sino totalmente inesperada y que no sabemos si llegará al -0,50% que se pensaba que alcanzaría la próxima primavera (como muy tarde).

Todo esto también ha llevado a la banca a retomar una guerra agresiva lanzando nuevas ofertas y marcando nuevos récords de precio para las nuevas hipotecas a tipo fijo. Por eso es de esperar que el Euríbor esté bajo mucho tiempo más. Cuando la banca pelea por captar hipotecas bajando el tipo fijo es que se prevé un Euríbor bajísimo durante muuuucho más tiempo. ¿Quizá toda la próxima década?

El abogado de la Unión Europea opina en contra del IRPH

Cada vez queda menos para saber definitivamente qué pasará con el IRPH

Después de dos meses y medio esperando, por fin conocemos la opinión del Abogado General del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre el Índice de Préstamos de Referencia Hipotecaria (IRPH).

Una opinión muy importante porque suele coincidir con lo que después dictamina este Tribunal y que debe cumplirse en todos los países de la Unión Europea, incluido España.

Este abogado, por lo general contra nuestros abusos bancarios, esta vez ha dicho que el IRPH le parece abusivo porque no cree que la gente supiera realmente lo que firmaba ya que en muchísimos casos la banca no le explicaba en qué consistía. Tanto es así que, a día de hoy aún quedan hipotecados que no saben que tienen IRPH o desconocen lo que esto implica.

El IRPH fue vendido en las hipotecas de principios de la década pasada como un índice que convenía porque iba a ser “mucho menos volátil que el Euríbor”, que subía y bajaba con mayor facilidad. Pero no decían cómo se calculaba ni que era y siempre iba a ser mucho más caro que el Euríbor (entre 2 y 3 puntos por encima) porque el IRPH es la suma del Euríbor, el diferencial, los seguros y las comisiones que pagas a lo largo del año.

El IRPH era y es la media del tipo de interés al que la banca concede realmente las hipotecas, contando todo lo dicho, mientras que el Euríbor es el tipo de interés -sólo el tipo de interés, sin diferencial ni nada más- al que dicen que prestarían dinero a otros bancos. Es una cifra ficticia que ha recibido muchas críticas y que se ha demostrado que ha sido manipulada por muchos bancos que ya no forman parte del Euríbor.

Pero hasta ahora, exceptuando el subidón que pegó en 2008, ha sido la más barata con diferencia, especialmente desde que pinchó con la crisis. Lleva 3 años y medio en negativo y es el índice que las asociaciones de consumidores reclaman para los afectados por el IRPH.

Quieren Euríbor + 1% porque con el IRPH Entidades, el único tras la desaparición de los otros IRPH en noviembre de 2013, se calcula que han pagado una media de 1.200 € de más al año. Esto son una media de 18.400 € más que si hubieran tenido Euríbor con el mismo diferencial. Si no hubieran tenido diferencial la cifra media sube hasta los 25.600 €.

Algo así es lo que puedes esperar recuperar, más los intereses de demora que el banco tendría que pagarte por haber tenido el dinero en su poder. ¿Hay opciones de recuperarlo? Sí, si el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictamina, igual que el abogado, que el IRPH es un abuso porque no se te explicó qué era ni cómo funcionaba, y que era más caro que el Euríbor. Atención a finales de este año o principios de 2020, cuando se espera la sentencia.

Si el Tribunal Europeo da la razón a los clientes, la banca tendrá que devolver hasta 44.000 millones € según Goldman Sachs. Las entidades que tienen más hipotecas con IRPH son, por este orden: Caixabank, Santander, BBVA, Bankia, Sabadell y Kutxabank. 

En total, se calcula que en España hay más de 1 millón de hipotecas afectadas que, si el Tribunal Europeo les da la razón, colapsarán los tribunales de abusos bancarios. Habrá que juzgar los casos uno a uno para comprobar que, efectivamente, cada cliente ignoraba que tenía IRPH, su funcionamiento y/o que siempre tendría que pagar más que con Euríbor.

Mientras tanto, puedes subrogar la hipoteca (cambiarla de banco) para evitar el IRPH, pero mira que esto económicamente te compense, porque la firma de un nuevo préstamo lleva gastos. Otra opción es acordar con tu banco actual que te lo quite, firmando un nuevo contrato (novación) sin este índice.

Pero mucho cuidado, a cambio no firmes nada donde renuncies a reclamar las cantidades pagadas de más que te corresponden. Son miles de euros y es justo lo que quiere el banco: darte ahora el Euríbor, un tipo fijo o lo que sea con tal de que no le denuncies y así ahorrarse el juicio y sobre todo la indemnización que te corresponderá si ganas.