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La Unión Europea, en contra de las hipotecas multidivisa no transparentes

Debe influir en el Tribunal Supremo español, que ayer comenzó a juzgar un caso clave para los 70.000 afectados
Un refugio para 70.000 hipotecas con la deuda disparada

Un refugio para 70.000 hipotecas con la deuda disparada

Si tu hipoteca es multidivisa, tendrás esta semana marcada en el calendario porque es cuando el Tribunal Supremo ha empezado a estudiar el caso de un arquitecto con un préstamo de este tipo.

No es un caso cualquiera, es EL CASO. El que va a sentar jurisprudencia (algo en lo que basarse en futuras sentencias) para que Audiencias Provinciales y Tribunales de Primera Instancia se pongan de acuerdo, ya que hasta ahora no había una línea clara -porque había sentencias a favor y en contra de las multidivisa- y cada juez hacía lo que le parecía conveniente, dándose sentencias dispares en casos similares.

Aunque la sentencia se espera para dentro de más tiempo, por fin van a decidir si la hipoteca multidivisa es nula o no, porque de lo que ocurra con este caso dependen los 70.000 préstamos en yenes, francos suizos y otras divisas que, según la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), hay en España.

La puntilla es que hace un par de días el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dicho que las multidivisa son nulas si se comercializaron sin transparencia, lo mismito que la cláusula suelo. Oleeeeee (aplausos).

Falta de transparencia es que, si el contrato se redactó de manera que el cliente no entendió los riesgos de tener un préstamo en otra divisa (moneda extranjera), la hipoteca multidivisa se invalida y se debe recalcular en euros o en la moneda que haya en cada país.

Además de una redacción imcomprensible o enrevesada, el TJUE ha aclarado que también cuenta que el banco no informara al cliente de los riesgos de una hipoteca que en principio parecía que te ahorraba dinero, pero que si subía la moneda de valor (se apreciaba) te aumentaba también la deuda.

Precisamente los bancos que las comercializaron, muchas de ellas entre 2007 y 2008, se centraron en vender las bondades, maravillas y ventajas de un préstamo en otra moneda, sin mencionar los grandes riesgos y peligros. Se vendieron productos muy complejos, que ya han sido considerados por otras sentencias como derivados financieros, a gente que no entendía ni papa del tema.

Hay clientes que ahora deben 200.000 € más que al principio. De locura y de infarto. El caso sobre el que ha opinado el TJUE es de una mujer rumana y ha llegado a ellos a través de una consulta de un tribunal de ese país, pero sirve para toda la Unión Europea y viene al pelo.

Por el momento sólo queda esperar a que haya sentencia firme y, de acuedo a lo que ocurra, que todo apunta a que es dar la razón al cliente, empezar a negociar con el banco la conversión de la hipoteca a euros y la devolución del dinero pagado de más, o quizá la condonación (que lo reduzcan de la deuda pendiente, una vez recalculada en euros, claro).

Lo malo es que tendrás que negociar con el banco y, si se niega, acudir a los saturadísimos tribunales que ahora llevan todos los temas de cláusulas abusivas y que si reciben 70.000 demandas más necesitarán ser reforzados a toda pastilla para no eternizarse años en los procesos como parece que va a pasar.

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El 99% de las sentencias de claúsulas abusivas van contra la banca

La mayoría de procesos se agilizan porque los bancos reconocen sus errores sin ir a juicio
Nos... ¿rendimos?

Nos… ¿rendimos?

Ya sea el vencimiento anticipado, que el otro día recibió su primer palo gordo en Madrid… Ya sea la famosa cláusula suelo o los gastos de la hipoteca, casi todos los asuntos tratados hasta ahora en los nuevos juzgados para cláusulas abusivas que se crearon en junio han dado la razón a los demandantes.

Imagino que la banca estará que trina, pero es lógico que si se niegan a pagar lo que les corresponde, si insisten en imponer gastos de cosas que sólo les interesan a ellos que se realicen o si continúan erre que erre cobrando por un suelo no transparente, la Justicia les quitará la razón para dársela a los clientes, quienes además empezarán a recibir el dinero pagado de más durante años.

Hasta el 8 de septiembre, los 54 juzgados han recibido 57.000 demandas desde que entraron en funcionamiento el 1 de junio, según el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Madrid ha sido el más solicitado con 13.064 demandas, seguido de Barcelona (4.644) y Sevilla (2.946). Aquí puedes consultar cuántas van en tu provincia y comunidad autónoma.

Una pasada… Que no es nada para que se les viene encima. El juzgado de Valencia ha llegado a recibir 112 demandas en un solo día. Lógico ya que el procedimiento que propuso el Gobierno para resolver el conflicto de la cláusula suelo fuera de los Tribunales se calcula que sólo ha servido para arreglar el 25% de los casos, así que el otro 75% está abocado a demandar si quiere conseguir algo.

Hasta ahora, casi todas las resoluciones han salido contrarias a la banca. La mayoría por allanamiento del banco, es decir que ha reconocido su error y ha aceptado lo que pide el cliente. Como no hay que ir a juicio y batallar, la cosa se resuelve con mayor velocidad. La primera en la que un juez ha entrado hasta el fondo del asunto para dictar una sentencia ha sido la que este lunes os comentaba que ha ocurrido en Madrid sobre el vencimiento anticipado, los intereses de demora y los gastos de la hipoteca.

Ésta ha sido la primera dictada como tal, pero antes ha habido otras que van resolviendo diferentes conflictos en torno a la hipoteca. Por ejemplo, en Barcelona se condenó a finales de julio al Banco Sabadell, uno de los más plastas al persistir en el uso del suelo y defenderlo, a anular la cláusula y devolver todo el dinero al cliente.

El más ágil es el juzgado asturiano, donde se celebran 45 audiencias a la semana. En total ha dictado ya 41 resoluciones, de las que la mayoría son allanamientos del banco, con 40 a favor del cliente y sólo una en contra. Resuelve más rápidamente que otros porque tiene un refuerzo desde la Audiencia Provincial, pero aún le quedan casi 1.000 demandas por resolver, más las que vengan.

Sentencias hay ya en Valencia, contra Cajamar por la cláusula suelo… En Santander contra los gastos de la hipoteca de LiberbankLa mencionada en Madrid… En Zaragoza contra los gastos de la hipoteca de Ibercaja… En Lugo

Parece mentira que se tenga que recurrir a los tribunales para conseguir Justicia, pero así es, por eso no dan abasto. Al menos en la mayoría de los casos, el banco también paga las costas, por lo que al final retrasarlo para los tribunales le puede salir caro.

Muchas entidades no han querido resolver las peticiones de los clientes antes, han querido que vayan a juicio porque piensan que no todo el mundo demanda por pereza, falta de tiempo, cansancio o falta de dinero. Pero se merecen que nadie lo deje por reclamar y les salga caro no haber devuelto el dinero desde el principio, porque ahora, además devolverlo deben pagar las costas judiciales. ¡Toma!

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El juzgado de cláusulas abusivas de Madrid resuelve su primer caso

La sentencia anula la cláusula de vencimiento anticipado y el interés de demora, obligando al banco a pagar registro y notaría
Habemus primer caso resuelto

Habemus primer caso resuelto

Antes de llegar a su colapso total, que ya lo tiene encima porque sus pasillos contienen 11.000 demandas esperando a ser admitidas, el Juzgado 101 bis de Madrid, uno de los 54 que se crearon en junio para la resolución de los casos de cláusulas abusivas, ya tiene su primera sentencia. Oleeeee. Habemus caso resuelto que el cliente aún puede recurrir.

No es quizá la solución que exactamente le hubiera gustado al hipotecado, pero al menos ha visto resuelto su caso de forma bastante favorabel en un plazo razonable de tiempo, ya que el juzgado se creó en junio y tiene su sentencia en septiembre, lo que acorta mucho los plazos que se van a manejar a partir de ahora.

Dada la escasez de medios materiales y humanos que tienen los 54 juzgados, a los que se espera que les caigan encima 195.245 demandas al año, se prevé que tarden en resolver cada caso 4 años en lugar de los 12 meses que necesitarían si tuvieran cuatro veces más medios de los actuales.

Como es un juzgado que tiene entre manos todas las cláusulas abusivas, y no sólo la del suelo que es la más famosa, la sentencia abarca varias cosas. Anula la cláusula de vencimiento anticipado, por la que el banco podía liquidar unilateralmente la hipoteca por cualquier cosa mínima que no cumpliera el cliente.

Está bien que se la hayan cargado, hay ya varias sentencias contra esta cláusula e incluso el Tribunal de Justicia de la Unión Europea le ha dado caña. Es que es un abuso que incumplas cualquier cosilla y el banco, porque sí y sin negociar contigo ni tener tu consentimiento ejecute la hipoteca e inicie el embargo del piso.

Esta primera sentencia del nuevo tribunal también ha anulado los intereses de demora que había, muy abusivos por estar más de cuatro puntos por encima de los que el cliente debía pagar originalmente al banco.

También ha declarado que la entidad pague algunos de los gastos de constitución de la hipoteca, en este caso la notaría y el registro de la propiedad, porque es el único interesado en la garantía que ofrecen estos profesionales a la hipoteca (dar fe e inscribirla en un registro público).

En cambio, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), el más caro carísimo de todos, debe correr por cuenta del cliente, porque así lo opina el Tribunal Supremo y se deja entrever en la Ley Hipotecaria, dice el juez.

Esto es una lotería según el juez y la provincia que te toquen, pues unos echan mano de la Ley para que lo pague el cliente y otros se lo adjudican al banco. La mayoría va por el primer caso, pero aún no hay 100% acuerdo en la Justicia española sobre este impuesto ni sobre los gastos en general, aunque ya van saliendo sentencias que encasquetan a la banca el pago de al menos alguna cosa, como ha sido ahora el caso.

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Los juzgados de cláusulas abusivas ya están colapsados

La previsión de demandas anuales sube a 200.000, para lo que necesitarían 4 veces más medios de los que tienen
Era mejor prevenir que poner la venda

Era mejor prevenir que poner la venda

Confirmado: los juzgados creados para la resolución de los abusos hipotecarios, entre ellos la cláusula suelo, ya están colapsados. Se crearon en junio, uno por provincia, en total 54, a raíz de que en mayo se viera el fracaso estrepitoso del plan del Gobierno para resolver el conflicto de la cláusula suelo.

Esta solución que se proponía como un mecanismo extrajudicial, o sea para evitar ir a juicio, se calcula que sólo ha resuelto el 25% de los casos, por lo que para el otro 75% sólo le queda seguir insitiendo por las buenas o ir a juicio para eliminar el suelo y cobrar el dinero pagado de más durante años.

Si es tu caso, estarás alucinando con todo. Primero porque el banco llevará años cobrándote un dineral extra en intereses por culpa del límite mínimo que es el suelo, que evita que pagues Euríbor + el diferencial cuando esta cifra quede por debajo del suelo, que suele estar entre el 2,5% y el 5%.

Por otro lado, fliparás con que el banco también lleva meses o años haciéndose el loco para no anular el suelo o devolverte el dinero, a pesar de las múltiples sentencias que ya hay del Tribunal Supremo español, el más alto e importante, y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que en diciembre pasado reconoció que debes cobrar todo el dinero y no sólo desde mayo de 2013, como dijo el Tribunal Supremo en 2015.

Flipe total es también que el Gobierno apruebe un mecanismo extrajudicial flojito y voluntario para la banca, porque al no ser obligatorio no compromete a nada y ciertas entidades han seguido haciéndose las longuis para no pagar. Por ejemplo, cuando el Santander tomó el control del Popular encontró 55.000 de las 65.000 reclamaciones recibidas por el suelo aparcadas sin resolver. Y como él, Caixabank, Sabadell, Unicaja, Caja España Duero y otros tantos remoloneando… BBVA agotando hasta el último cartucho… Y así.

Al final la única salida útil para cobrar es ir a juicio. Pero…. ¡¡Opss!! Los juzgados no tienen suficiente personal ni medios materiales, les han puesto jueces recién saliditos de la academia y sólo en junio recibieron 15.801 demandas, que se espera que en un año lleguen a 192.245, mucho más que las 90.000 previstas incialmente.

Una barbaridad que ya ha colapsado el sistema y que se tardará años en resolver. Sólo en Madrid se recibieron 2.803 denuncias en junio, y ya tiene 11.000 más esperando a ser admitidas. Una pasada… Pretenden desanimaros para que no reclaméis, os canséis antes de tiempo o durante los largos años que pasarán hasta que se resuelva. Pero no hay que tirar la toalla, el dinero os pertenece si el suelo fue incluido de forma no transparente y hay que luchar por él hasta el final. Hay muchas sentencias a favor de ello.

Para la próxima, esperemos que el Gobierno haga mejor las cosas y fuerce de forma efectiva a la banca a devolver el dinero, para no agotar a los afectados y para que tampoco tengamos todos que pagar lo que cuestan estos nuevos 54 juzgados, que encima deberían tener 4 veces más recursos de los que tienen.

Así que o bien el Gobierno saca un nuevo procedimiento más exigente o dota de más personal y medios a los nuevos juzgados. Lo suyo sería que cada uno resolviera 1.000 demandas al año con un plazo máximo de 12 meses en todo el proceso. Eso son 54.000 demandas al año, lejos de las 200.000 que les van a caer encima. Es triste porque todo esto se veía venir desde el principio y han preferido curar que prevenir.

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El Euríbor vuelve a dar un respiro a las hipotecas de julio y agosto

El Euríbor también ha estado de relax este verano

El Euríbor también ha estado de relax este verano

El verano no ha sido sólo un tiempo de descanso para la gente, también lo ha sido para las hipotecas que se revisen con el Euríbor de julio o agosto, que ha batido nuevos récords a la baja.

El indicador más utilizado en las hipotecas variables en España, el Euríbor, ha cerrado el mes de julio en el -0,154% y agosto en el -0,156%. La diferencia es tan pequeña que da igual si la revisión te ha tocado en un mes o en otro, el ahorro medio que habrás visto en tu cuenta (o que vas a ver desde el próximo mes) es de 5-6 euros en caso de revisión anual y de 2-3 euros si es semestral.

Esto confirma que el Euríbor sigue en negativo, donde se instaló en febrero de 2016, y que continúa cayendo. La previsión es que despida septiembre en torno al -0,16%, lo que traerá un nuevo ahorro a las cuotas que se recalculen con la cifra de este mes.

Mientras el Banco Central Europeo (BCE) siga cobrando a los bancos un 0,4% por dejarles el dinero en depósito, mantenga los tipos de interés en el 0% y continúe comprando deuda de los países de la zona euro, se espera que el Euríbor esté muy bajo. Tanto que quizá la banca se encuentre por fin en la tan hablada situación de que la suma de diferencial + Euríbor dé una cifra negativa que obligue al banco a pagar intereses al cliente, o a perdonarle parte de la deuda para no hacerlo.

La previsión es que baje durante todo lo que queda de año, para comenzar a subir a partir de 2018. Pero yo ya no me fío… No es la primera vez que los analistas no aciertan exactamente con la tendencia ni con las fechas, así que yo no descarto que siga en negativo y quizá cayendo durante todo el año que viene, hasta que el BCE suba los tipos de interés.

Las buenas noticias nos durarán mientras siga con todos los estímulos que aplica ahora para que la economía se recupere y el dinero fluya desde los bancos hasta particulares y empresas.

Cuando comience a subir será de forma progresiva y gradual, muy leeeeentamente, por lo que no debemos esperar subidón en las cuotas de repente. Después de que muchas familias se ahogaran con el 5,393% que marcó el Euríbor en julio de 2008, desde los organismos que influyen en el Euríbor se tiene mucho cuidado para que no haya movimientos bruscos que ahoguen la economía de las familias y pequeñas empresas.

Por eso mismo todavía no se ha puesto en marcha el nuevo cálculo del Euríbor, a pesar de que hace por lo menos 3 años que tenía que haber entrado en vigor. Como las pruebas de cotización que se han hecho dan muy por encima de los valores actuales, se evita implantar un nuevo Euríbor que suba las cuotas de golpe hasta 150 € al mes. ¡¡Menos mal!! Se trata de salir de la crisis, no de volver o ahondar en ella.

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El IRPH llega al Tribunal Supremo y se tratará de forma preferente

El fallo judicial puede ser la puerta a cambiar el índice por Euríbor para 1,3 millones de afectados
Las batallas judiciales, ese largo camino por recorrer hasta tumbar los abusos de la banca

Las batallas judiciales, ese largo camino por recorrer hasta tumbar los abusos de la banca

Por fin, el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) llega al Tribunal Supremo. Al igual que pasó con la cláusula suelo, los gastos hipotecarios y las hipotecas multidivisa, el índice menos conocido que el Euríbor llega al fin al más Alto Tribunal español.

El IRPH Entidades es el único IRPH que queda en pie tras la desaparición en noviembre de 2013 del IRPH CECA, el IRPH Cajas y el IRPH Bancos, una desaparición forzada por la Unión Europea que España retrasó todo lo que pudo.

Normal si se tiene en cuenta que lo habitual en los gobiernos ha sido favorecer a la banca y que cualquiera de estos índices siempre ha cotizado muy por encima del Euríbor, que lleva año y medio en negativo. Mientras que el IRPH cerró junio en el 1,913%, el Euríbor despidió el mes en el - 0,149 %.

La diferencia es escandalosa, por eso los afectados por este índice abusivo llevan reclamando desde 2014 que, ya que sus otros índices desaparecieron, se les aplique Euríbor + 1% en lugar de este leonino IRPH, que de media les lleva a pagar 2.000 € más al año que con Euríbor + 1%.

El IRPH es -además- manipulable, ya que se trata del tipo de interés al que los bancos prestan dinero a 3 años, con lo que encarecen los préstamos a conveniencia para aumentar el tipo de interés a pagar por estos clientes, que se calcula que llegan a 1,3 millones en toda España.

El caso que ha propiciado que llegue al Tribunal Supremo procede del País Vasco y está llevado contra Kutxabank por los dos primeros abogados que denunciaron este índice. Después de varias sentencias a favor y otras en contra, el IRPH llega por fin al Tribunal Supremo con este caso.

Y llega a toda máquina, ya que el Supremo lo tratará de manera preferente, por delante de otros casos que entraran antes. Quieren agilizar un tema del que no se ha hablado tanto en los medios como la cláusula suelo, pero que se está enquistando en otros tribunales menores.

Unos opinan una cosa, otros opinan la contraria… Así que el Supremo unificará las opiniones de los jueces españoles dictando una sentencia en la que puedan basarse a partir de ahora. Es lo que se llama sentar jurisprudencia y en este caso es necesaria porque según donde te toque el juicio, sabes que la cosa irá en un sentido o en el otro porque de momento los jueces tienen opiniones dispares sobre el mismo tema.

Como en otros abusos bancarios la cosa va para largo, pero por fin se empieza a ver la luz a lo lejos. Si el Tribunal Supremo falla a favor del IRPH, los afectados lo tendrán crudo para reclamar, aunque no del todo imposible ganar. Si falla en contra, lo tendrán más fácil para ganar, recuperar su dinero y cambiar el odioso índice que arrastran durante años por su deseado Euríbor.

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Las hipotecas multidivisa se resuelven a fin de mes en el Supremo

El 20 de septiembre dictará una sentencia que se espera favorable para que 70.000 afectados denuncien y ganen
Atrapados en moneda extranjera

Atrapados en una inmensa deuda en moneda extranjera

Este mes no sólo viene marcado por el arranque del curso escolar sino por que las hipotecas multidivisa tienen una cita importantísima en el Tribunal Supremo el 20 de septiembre a las 10:30 horas, cuando decidirá sobre el caso de un asociado de Asufin, la Asociación de Usuarios Financieros.

La sentencia es muy importante porque, al tratarse del Tribunal Supremo sentará jurisprudencia, o sea que marcará en lo que pueden basarse jueces de tribunales menores sobre futuros casos iguales o similares.

Esto abrirá o cerrará las puertas para que puedan reclamar con éxito los 70.000 afectados por hipotecas en yenes o francos suizos, contratadas entre 2007 y 2008, justo antes de que pinchara la burbuja inmobiliaria.

Si, como se espera, la sentencia es favorable, muchas familias podrán denunciar con posibilidad de ganar el juicio. Si lo hacen, podrán ver reducida su deuda, que con la apreciación (subida de valor) de estas monedas frente al euro han doblado el capital pendiente de pago. Imagina que en vez de 120.000 € de repente debes 240.000 € a pesar de haber devuelto ya 30.000 €… ¡¡¡Una auténtica pesadilla!!!

Aunque la votación es el 20 de septiembre, el fallo (decisión judicial) se conocerá días después. Será definitivo, ya que ante él no cabe recurso posible porque en España no hay ningún Tribunal por encima del Supremo.

Sólo cabría la posibilidad de que un juez español formule una consulta sobre el asunto al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que en temas hipotecarios suele dar la razón a los clientes españoles, como ya ha pasado con la cláusula suelo y la cláusula de vencimiento anticipado, entre otras.

Se espera que la opinión del Tribunal Supremo sea favorable porque el ponente es Rafael Sarazá, el mismo magistrado que  hace dos años criticó la hipoteca multidivisa en otro caso, diciendo que se trataba de un “derivado financiero intrínseco”.

El caso actual es de Barclays, ahora Caixabank, pero hay clientes en otras entidades como Banco Popular -ahora en manos del Santander- o Bankinter, que ya ha perdido algunos juicios al respecto. Contra Barclays, Asufin ya ganó un caso hace tres años, el de un crupier de un casino. La victoria fue tan contundente que el banco no recurrió la sentencia. Sin embargo, este otro caso (de un arquitecto) no corrió la misma suerte y fue tumbado en la Audiencia Provincial de Madrid después de haber pasado con éxito por el Tribunal de Primera Instancia.

Las hipotecas multidivisa son otra espina en el talón que la banca quiere sacarse de encima, pero de momento las mantienen como están, salvo sentencia judicial en contra. Otra vez se defienden como gato panza arriba para no perder dinero.

En paralelo, el Gobierno prepara la reforma de la Ley Hipotecaria, con la que se quiere facilitar la conversión de estos préstamos a euros, pero como ya se sabe que suele hacer las cosas tarde, regular y flojas, sin obligar a la banca a nada, seguramente se quedará en otra declaración de buenas intenciones que deba resolverse en los tribunales.

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¿Te ha devuelto el banco el dinero del suelo?

La banca sólo devuelve el dinero en 12 de cada 100 reclamaciones, según una encuesta de Adicae
A la banca, en general, le cuesta pagar sus errores

A la banca, en general, le cuesta pagar sus errores

La eliminación de la cláusula suelo y el cobro del dinero pagado de más al banco durante años de Euríbor bajo sigue trayendo cola.

El Tribunal Supremo dijo en mayo de 2013 que todas las cláusulas suelo que se hayan comercializado de forma no transparente son ilegales y, por tanto, hay que anularlas.

Además, el Tribunal de Justicia de la Unión Europa (TJUE) reconoció en diciembre del año pasado que el cliente en esta situación debe cobrar todo el dinero que ha pagado de más, y no sólo desde mayo de 2013 como dijo el Tribunal Supremo en 2015.

Después de esto, el Gobierno sacó en enero de este año un triste y flojo decreto de buenas prácticas al que los bancos que quisieran podían sumarse. Estaban obligados a informar a los clientes con suelo de que lo tenían y de cuánto les habían cobrado de más desde que se activó su cláusula suelo, pero esto no obligaba a ninguno a devolver nada, ya que la clave está que la transparencia.

Si el suelo se incluyó en la hipoteca de forma opaca y el cliente puede demostrarlo, tiene opciones de cobrar, aunque sea yendo a los tribunales, algo trabajoso e incoherente, ya que el Gobierno aprobó ese decreto para evitar la oleada masiva de denuncias que se está produciendo.

Han creado un juzgado por provincia especializado en temas hipotecarios, pero tampoco parece suficiente porque todos están con jueces en prácticas, escasos de personal y de otros recursos.

Lo triste es que la mayoría de clientes que quieran recuperar su dinero tendrán que terminar ahí, dado que el 88% de ellos ha recibido un NO como respuesta a la devolución del dinero, según el sondeo realizado por Adicae entre 1.549 usuarios. Ya sabemos por las noticias que se filtran y por los informes del Banco de España que la banca no está cumpliendo con la devolución de la pasta como se esperaba, pero el 88% de respuestas negativas es mucho.

Las entidades se siguen escudando en lo mismo: todos los casos en los que no se quiere devolver el dinero, la entidad defiende a capa y espada que el suelo se incluyó en la hipoteca con total conocimiento del cliente, que por su parte dice que o bien no se había pispado o bien no sabía qué consecuencias tendría el suelo.

Cobrar o no depende del banco que te toque: así como Bankia y BMN presumen de anular todos los suelos y devolver todo el dinero, Sabadell sigue emperrado en que ninguno; BBVA parece que por fin acata; y el Santander está movilizando los casos del Popular, que tenía 55.000 solicitudes aparcadas en un cajón.

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Mejores hipotecas septiembre 2017

mejores hipotecas septiembre 2017Comienza un nuevo curso y con él, una lista de propósitos como en Año Nuevo. ¿Te has propuesto buscar hipotecas después del verano? Para ayudarte en esta tan delicada como importante tarea, cada mes analizamos más de un centenar de préstamos hipotecarios, seleccionando las 10 mejores hipotecas variables y las 3 mejores a tipo fijo.

Partiendo de esa división, hay que destacar que las hipotecas 100% variables ya no existen. Casi toda la banca en bloque incluye un tipo de interés fijo durante uno o dos años al principio de la hipoteca, por lo que las que hasta ahora conocíamos como hipotecas variables son ya más bien mixtas.

En este sentido, hay que distinguirlas también de las que son mucho más mixtas, que son las que incluyen un interés fijo durante los primeros años del préstamo (5, incluso 10) y el resto es a interés variable, generalmente ligado al Euríbor.

En ambos casos, la banca recurre al tipo fijo para amortiguar su caída de ingresos por un Euríbor escandalosamente bajo (lleva año y medio en negativo) y al que aún le queda recorrido a la baja en lo que queda de año. La previsión de bancos como BBVA, Santander y Bankinter es que en 2018 vuelva a terreno positivo, pero de forma tan lenta y gradual que hasta que las cuotas de las hipotecas suban significamente pasará un tiempo. Se habla de 2020 – 2021.

De ahí también que la banca haya apostado fuerte por el tipo fijo puro, el de las hipotecas con el mismo interés durante 10, 20 o 30 años, algo sin precedentes. Antes el tipo fijo era residual, se firmaban menos de un 10% de las hipotecas y estaba en torno al 5%-8%.

Para hacerlo atractivo lo ofrecen en las oficinas a diestro y siniestro y lo han rebajado a menos del 2% en las hipotecas a 10 años, que son las más baratas, porque cuanto menor es el plazo en cualquier hipoteca, menores son los intereses a pagar. Uno de cada cuatro nuevos préstamos se firman a tipo fijo, pero de momento siguen siendo más rentables para la banca que para los clientes, que pueden pagar 2.000 € más de intereses en un préstamo fijo a 30 años en comparación con uno variable.

Con todo, la banca -en general- ha dejado hace meses de abaratar sus nuevos préstamos y ha pasado a encarecer las ofertas que antes eran rompedoras. A veces incrementan el interés fijo del primer año, aumentan la vinculación o directamente suben el diferencial, lo que es mucho más notable para los futuros clientes, ya que la mayoría comparan los diferenciales, olvidando que una hipoteca es mucho más que eso. Teniendo mucha vinculación a cambio de rebajar el diferencial, puedes terminar pagando más que si tuvieras menos vinculación y un diferencial más alto.

Las nuevas ofertas escasean y los bancos han pasado el verano con poco movimiento en su cartera hipotecaria. Tras las nuevas hipotecas de Openbank y Popular, de las que hablamos en meses anteriores, este mes no hay ningún producto nuevo que mejore lo que ya teníamos en el ranking de hipotecas variables de agosto. No obstante, merece la pena destacar que GlobalCaja ha recortado el diferencial de su Hipoteca Cumbre a Euríbor + 1,05% y al 1,65% el interés fijo del primer año.

Las hipotecas a tipo fijo se siguen encareciendo poco a poco. Entre las mejores de septiembre 2017 destacan la de Bankia a 20 años con un 2,25% y sin vinculación (sólo seguro de hogar) ni comisiones; la de Liberbank, también a 20 años por 1,90% a cambio de vincularse con 5 productos. A 20 años también están Santander (2% con 4 productos) y la Caixa (2,10% con 5 productos).

 

Hipoteca Interés Capital Máximo Plazo Comisiones / vinculación
Openbank. Hipoteca Open Euríbor + 0,99% 80% 30 años NO / 1 producto
ING Direct. Hipoteca Naranja Euríbor + 0,99% 80% 40 años NO / 3 productos
Bankia. Hipoteca Variable Euríbor + 1,20% 80% 40 años NO / 1 producto
Kutxabank. Hipoteca Variable Euríbor + 0,90% 80% 30 años SI / 5 productos
Banco Cooperativo Español. Hipoteca Te lo mereces todo Euríbor + 0,95% 80% 30 años SI / 4 productos
Bankoa. Hipoteca Variable Euríbor + 0,95% 80% 30 años SI / 5 productos
Liberbank. Hipoteca Ahora Euríbor + 0,99% 80% 30 años NO / 4 productos
Santander. Hipoteca Variable Euríbor + 0,99% 80% 40 años SI / 5 productos
Popular. Hipoteca Cereza Euríbor + 0,99% 80% 30 años SI / 4 productos
BBVA. Hipoteca Variable Euríbor + 0,99% 80% 30 años SI / 5 productos

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Mejores hipotecas agosto 2017

mejores hipotecas agosto 2017¿Aprovechando el verano para buscar hipoteca? Con intención de ayudarte, cada mes elaboramos un completo estudio sobre el panorama hipotecario. Tras analizar más de medio centenar de préstamos elaboramos un ranking con las 10 mejores hipotecas y los tres mejores préstamos a tipo fijo.

La cosa sigue bastante tranquila, si bien se ve algún movimiento, principalmente para encarecer los préstamos. Desde que empezó el año la banca ha endurecido las condiciones de 21 hipotecas.

Dicen la demanda de préstamos ha aumentado y, como se ven acorralados para quitar el suelo y devolver el dinero, entre otros frentes judiciales, la salida para no subir las comisiones es atacar con mayores tipos fijos al inicio de la hipoteca y la subida de algún diferencial o aumentar la vinculación.

La salvedad viene de la mano del Santander, a través de su renovada filial online Openbank, de la que ya hablamos el mes pasado, y este mes con la Hipoteca Cereza del Popular, que compró en junio por un euro.

Esta nueva hipoteca es muy parecida a la Hipoteca Variable del Santander, salvo que ésta hace hincapié en el uso de las tarjetas, porque Santander quiere ganar mercado en ese terreno, y la de Popular insiste en el plan de pensiones, con una aportación mínima de 600 € al año. Estrategias de mercado.

La Hipoteca Cereza tiene un interés fijo el primer año del 0,99% y de Euríbor + 0,99% el resto del tiempo, siempre que asumas toda la vinculación. Presta hasta el 80% del precio de la vivienda a un plazo máximo de 30 años. Lo malo es la comisión de apertura del 0,50% y que el plan de pensiones ata y encarece más que el uso de tarjetas.

Tranquilidad en el resto de la clasificación. La banca en general está agazapada esperando la reforma de la Ley Hipotecaria, que se espera para el otoño, cuando el Gobierno del PP haya discutido ya todos los puntos con el PSOE, para aprobarla con su apoyo en el Parlamento.

Mientras que la mayoría de entidades amenazan con que esto subirá el precio de las nuevas hipotecas, Bankia -nacionalizada desde 2012- dice que no tiene por qué ser así. Las cosas le van bien. Desde que eliminó las comisiones y la vinculación de sus hipotecas ha cuadruplicado la solicitud de préstamos, ha sumado clientes y ganado 514 millones en la primera parte del año, un 6,7% más que antes.

La guerra de las hipotecas podría avivarse con ofertas como las de Bankia, Openbank y el Popular, pero entidades como Bankinter e ING, antiguas pioneras en la bajada de los diferenciales, no están por la labor de entrar en una nueva guerra de precios porque no quieren reducir sus márgenes de beneficios.

De momento el Euríbor sigue muy bajo, cotizando en negativo tras haber cerrado julio en el -0,154%, y la previsión de los bancos es que hasta mediados o finales de 2018 no vuelva a terreno positivo, subiendo despacio y de manera gradual entre 2019 y 2021.

En este sentido es peor momento para hipotecarse que hace un año o año y medio, pero mejor que los momentos que vendrán, ya que la banca puede seguir subiendo diferenciales o endureciendo condiciones, además de que el precio de la vivienda lleva ya más de un año subiendo de forma lenta pero firme.

Por ahora, la banca sigue más interesada en promocionar y vender hipotecas a tipo fijo, porque les da más dinero, sobre todo a corto y medio plazo. Para un cliente está estudiado que de media un préstamo fijo cuesta unos 2.000 € más que uno variable a 30 años en condiciones similares.

Una de cada cuatro hipotecas sigue contratándose a tipo fijo. Las mejores son la de Liberbank, con un interés del 1,90% a 20 años; la de Bankia sin comisiones a 2,25% durante 20 años también, y la de Bankinter al 2,30% durante el mismo periodo. Las hipotecas fijas son más baratas cuanto más corto es el plazo de devolución, por lo que -si te puedes permitir una cuota más alta o no necesitas mucho dinero- lo ideal es contratarla al menor plazo posible, que es 10 años.

 

Hipoteca Interés Capital Máximo Plazo Comisiones / vinculación
Openbank. Hipoteca Open Euríbor + 0,99% 80% 30 años NO / 1 producto
ING Direct. Hipoteca Naranja Euríbor + 0,99% 80% 40 años NO / 3 productos
Bankia. Hipoteca Variable Euríbor + 1,20% 80% 40 años NO / 1 producto
Kutxabank. Hipoteca Variable Euríbor + 0,90% 80% 30 años SI / 5 productos
Banco Cooperativo Español. Hipoteca Te lo mereces todo Euríbor + 0,95% 80% 30 años SI / 4 productos
Bankoa. Hipoteca Variable Euríbor + 0,95% 80% 30 años SI / 5 productos
Liberbank. Hipoteca Ahora Euríbor + 0,99% 80% 30 años NO / 4 productos
Santander. Hipoteca Variable Euríbor + 0,99% 80% 40 años SI / 5 productos
Popular. Hipoteca Cereza Euríbor + 0,99% 80% 30 años SI / 4 productos
BBVA. Hipoteca Variable Euríbor + 0,99% 80% 30 años SI / 5 productos

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