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Cuando la tasación sale por debajo del precio del piso

Cuando los números te fastidian pero bien...

A veces los números se ponen en contra

Uno de los trámites imprescindibles al comprar una casa con hipoteca es  la tasación. El banco desea conocer el valor de la vivienda que va a financiar y para ello encarga a una tasadora que realice un informe.

El tasador va al inmueble en cuestión, realiza fotos, mide los metros, analiza la zona, el estado de la vivienda, su antigüedad y la compara con las últimas 6 ventas que se han realizado de inmuebles similares en la zona. En caso de no haber, busca lo más parecido en el mismo municipio o municipios cercanos.

El resultado es que últimamente las tasaciones están saliendo por debajo del precio de mercado. Así como durante los años de la burbuja inmobiliaria la vivienda se tasaba bastante por encima de su precio, lo que ayudaba a los bancos a prestar hasta el 100% o más, cubriendo en ocasiones los gastos de compraventa y hasta las vacaciones, ahora la situación es la contraria.

Los tasadores tiran por debajo metiendo en apuros a los nuevos compradores de vivienda con hipoteca, sobre todo en Madrid y Barcelona. Es como si no hubieran asumido que el precio de la vivienda no sólo ha tocado fondo sino que ya se recupera y ha comenzado a subir en general, especialmente en las grandes ciudades donde más gente se interesa por comprar piso.

Si la tasación sale por debajo, el banco presta menos dinero y se deben tener más ahorros. La banca no está por la labor de repetir los errores de la crisis y se resiste a prestar más del 80%, bajando a veces de esta cantidad y sólo superándola en caso de que se elija una vivienda del banco o de la Sareb (banco malo).

El banco marca ese 80% del valor que sea más bajo: la tasación o el precio de la vivienda. Si es el precio de la vivienda no pasa nada, porque aportando el 20% restante más los gastos de compraventa se puede comprar la casa según los cálculos que se hicieron en un principio.

Pero si resulta que la tasación sale bastante por debajo del precio del piso, esta circunstancia te puede partir en dos. Por eso es recomendable añadir al contrato de arras o señal una cláusula que indique que recuperas tu dinero si no puedes comprar la casa porque el banco deniega la hipoteca, por una tasación a la baja o cualquier otro motivo.

Aunque actualmente una informe del tasador puede salir entre 10.000 y 20.000 euros por encima o por debajo del precio de la casa sin que el banco se alarme, si te sale muy por debajo tendrás que reinventar la operación y ahorrar más dinero, esperar para comprar, pedirlo a la familia o comprar una casa más barata.

Las hipotecas siguen renqueando

Por aquí se van las nuestras posibilidades de recibir una hipoteca con las pocas gotas que salen del grifo que han cerrado los bancos a cal y canto

Por aquí se van las nuestras posibilidades de recibir una hipoteca con las pocas gotas que salen del grifo que los bancos han cerrado a conciencia

A pesar de que el último informe del Banco de España dice que en octubre se dieron un 0,3% más de hipotecas que en el octubre anterior, ¿no tienes la sensación de que los créditos solo se ven ya en las películas de ciencia-ficción y de que no nos están dando más que largas?

De septiembre a octubre, el crédito para comprarnos casa aumentó un birriosísimo 0,6%, aunque las empresas aún lo tienen más crudo, pues ya encadenan 13 meses seguidos de bajada, cuesta abajo y sin frenos, con todo muy apretao: los dientes, los puños, los lugares más recónditos de la anatomía e incluso el cinturón. Sobre todo el cinturón de (in)seguridad.

Viendo el tema de enero a octubre, salimos claramente perdiendo, pues el crédito para préstamos hipotecarios ha bajado un 9,7%, principalmente porque las cajas están tacañeando de lo lindo. Los bancos también, pero escuece admitir que algo menos.

El grifo sigue cerradísimo para todos menos para los empleados de banca y los suertudos que se decantan por un piso del stock de los embargos del banco y, milagrito del Niño Jesús, cumplen todos los requisitos.

El grifo también gotea dinerete para la Administración Pública, mejor parada que empresas y particulares, que se mueren de frío en la cola para comprar lotería en la Bruja de Oro, Doña Manolita y otras mozas de la suerte navideña.

Bancos y cajas tienen el santo morro de decir que en este país faltan  demandantes de crédito solventes. ¡Ja! ¡Pero qué jeta! Me juego una partida de parchís a que muchos de los que tiran para atrás en las sucursales bancarias aportan suficientes garantías de que devolverán el dinero según lo pactado, pero ni por esas les sueltan un duro.

Que los bancos tengan cuidado al apuntar con el dedo a alguien, porque cuando lo hacen otros dedos les señalan inequívocamente. De todas las hipotecas concedidas solo 15% peligran de ser morosas; son las que los propios bancos dieron, irresponsablemente en muchos casos, por encima del 80% del valor de tasación del piso.

¿Cuántos españoles pueden decir hoy día que las hipotecas que han firmado no son abusivas? ¿El 15%? ¡¡Muchos más!! Un tercio de las hipotecas tiene cláusulas mamonas, o sea más del doble.

Lo peor… Que todo apunta a que la cosa va a seguir igual. Seguiremos informando, espías.

Desmadre en la venta de viviendas en agosto

La venta de pisos se ha 'desmadrao' en plan 'Living la vida loca'

La venta de pisos se ha 'desmadrao' en plan 'Living la vida loca'

A alguien le debió de dar mucho el sol en agosto para que la venta de viviendas se disparara un 30% durante este mes. O eso o es que todavía se estaban cerrando operaciones a precios anteriores a la subida del IVA, que padecemos desde el 1 de julio pasado.

Esta explicación y que a partir de enero nos quedamos sin desgravación por compra de vivienda habitual si ganamos menos de 24.000 pavos son las causas más probables para que semejante disparate se haya podido producir. O al menos eso es lo que asegura el INEfable Instituto Nacional de Estadística.

Es el octavo incremento consecutivo, pero la cifra más alta y más disparatada desde que comenzó la crisis. Sin duda buenísima, pero si fuera cierta y no estuviera alterada por los calores del IVA, que en lugar de impedir que se agostaran las cifras ayudó a que se dispararan como el mercurio de los termómetros.

Quien crea que este dato significa recuperación económica que me diga lo que fuma que quiero probar un poco. Jia jia.

El dato del INE en septiembre se desplomará y la euforia dejará paso a la tristeza. No será así si ya estamos prevenidos de que este dato de agosto ha sido como el veranillo de San Miguel: dos o tres días haciendo calor y se acabó lo que se daba.

También hay que tener en cuenta lo de siempre: se trata de una comparación con agosto del año pasado. Crisis y agosto, un mes en el que no se mueven ni las ramas de las palmeras porque, por no haber, no hay ni brisa. Por eso este año la compraventa parece más sobrenatural que los vampiros adolescentes de última moda.

Con las contadísimas hipotecas que los bancos están teniendo a bien conceder, es imposible que la venta de pisos se exalte tanto. Tampoco es que hayamos ahorrado una barbaridad en estos últimos años de crisis, y tanta gente no se pone de acuerdo para pagar a tocateja con lo que la abuela nos dejó bajo el colchón de plumas de cuando reinaba Carolo.

Todo lo que sube con fuerza baja con la misma o más. Es como la espuma de la cerveza: parece mucho y se queda en nada. Como el Gobierno y como las acciones que supone que está llevando a cabo para sacarnos del atolladero en el que solo ha contribuido a meternos más. Pero, por Dios, ¡si cada dos semanas viene un colega de Obama a supervisar que ZP lo hace todo según lo previsto por el presi yanqui! Más incompetente y no le dan el cargo de presidente ni en una tómbola.

Moroso, morosete, dónde te metes

Una lupa para el Norte y otra para el Sur. Una para Estándar y otra para Pobre.

Una lupa para el Norte y otra para el Sur. Una para Estándar y otra para Pobre.

Los de Estándar y Pobres -sí, como nosotros- están que no paran con esto de los informes. Si el viernes veíamos el de la pasta que perdemos con las hipotecas sobre pisos que ahora valen menos, hoy vamos a averiguar dónde se meten los mayores morosos con hipoteca de España (más allá del caso Malaya).

En esta parte del mismo informe, Standard & Poor’s (S&P) ha detectado que, si partes el mapa de España por la mitad a la altura de Madrid, los de Villarriba son menos morosos que los de Villabajo, con la excepción de Extremadura (4%), que es la cuarta comunidad menos deudora.

Esperando que nadie se ofenda, porque las cifras no las digo yo sino S&P, los más morosos han resultado ser, por este orden, los de Castilla-La Mancha (7,7% de morosidad), Valencia (7,5%), Murcia (7,3%), Islas Baleares (7,3%), Islas Canarias (6,8%) y Andalucía (6,3%).

Los menos morosetes con la hipoteca son los vascos (2,4%), seguidos de cántabros (3,7%) y gallegos (3,8%). Los de Madrid (6%), como siempre, en el medio.

Dejar de pagar la hipoteca no es un deporte, como puedan pensar los bancos, sino una imperiosa necesidad que acatar y un amargo camino que no queda más remedio que seguir cuando el dinero no da para más. Entre el paro y la crisis del boom inmobiliario, muy acusada en las comunidades más morosas, la hipoteca ya no hay quien la pague.

Joé con los de Estándar y Pobre, cómo se esmeran en hacer informes de los que tocan la fibra y algo que hay más abajo… El caso es desnudarnos públicamente y sacar a relucir nuestras miserias, que a nadie le gusta. Si no estuviéramos tan ocupados en tratar de pagar religiosamente al banco, nos podríamos dedicar a sacar sus miserias, ¿no?

A este paso vamos a terminar todos más fichados que los malos en CSI: que si el Codis, el Afis, el Ibis… Y el Morosis, ¿no te digo?

En España, ya fuera de bromas, hay varios registros de morosos donde se apuntan los nombres de las personas que han debado a deber hasta un café en la Facultad. Se llaman Asnef, Experian, RAI, Badexcug o Cirbe, y borrarse de ahí es díficiliiiiiiiiisimo: más aún que quitar las manchas de los anuncios de detergentes de la tele.

Se supone que si te meten en alguno te avisan antes de 30 días pero, aps, muchas veces las cartas se pierden misteriosamente, te las mandan a la antigua dirección, se las llevó el Vaquilla… Así que más vale tener los ojos bien abiertos, espías.

Cuando el piso vale menos que la hipoteca

Métodos alternativos para ganar parné con que pagar el desfase precio-valor del piso

Métodos alternativos para ganar parné con que pagar el desfase precio-valor del piso

Qué rabia da pagar las cosas caras y qué gustito da pagar menos por algo que no necesriamente vale más. Muchos de nosotros, espías, nos encontramos en el primer caso con las hipotecas que pagamos por el piso, ya que un estudio de Standard & Poor’s revela que el 8% de los pisos valen menos de lo que la gente paga por ellos de hipoteca.

¿Sólo un 8%? ¿Habrán echado una mirada al mercado inmobiliario con un parche en el ojo? Pa’ mí que se han confundido y querían decir el 80%, pero han puesto a la cifra a dieta.

Los de Estándar y Pobres -mira, como nosotros- dicen que, si el precio de la vivienda sigue cayendo en España, la cifra subirá hasta el 20%. ¿Na más? Otra equivocación, yo creo que entonces el desfase precio del piso-lo que pago por él será para todos.

El precio de los pisos ya ha caído un 20% de media, ¿qué pasará si cae otro tanto como está previsto? La broma se llama pérdida patrimonial y lleva aparejada la pérdida de la dignidad y de la paciencia. Hasta la Comisión Europea opina que tenemos los pisos sobrevalorados un 17%, cuando la media de la eurozona es el 3%.

Nadie da duros a cuatro pesetas, pero es que ahora nos está tocando pagar duros (peor, euros) por algo que ya no vale ni cuatro pesetas (peor, euros).

Los que quieren comprar están contentísimos de que se abaraten y los que aspiran a vender esperan que no bajen, soñando con venderlos por el mismo dinero que ellos los compraron.

En este último grupo están los particulares, los bancos (grandes inmobiliarias de la nueva década), los constructores, promotores y cooperativas, pobres que tendrán que emigrar para seguir levantando casas que levanten su ánimo y sus cuentas.

Los bancos no me dan pena y los constru-promo-coope que se busquen la vida. Quienes en plena burbuja compraron pisos tocados por el Rey Midas son las víctimas del sistema.

Eso sin contar los intereses, porque al final de cada hipoteca siempre pagas escalofriantemente más de lo que te prestó el banco. Así no se puede ni subsistir, cualquier día nos tendremos que dar de leches por ocupar las puertas de las iglesias, las esquinas de las calles y los andenes del metro para pedir un euro con el que saldar la diferencia entre lo que costó el piso y lo que nos están cobrando por él ahora.

Compras caro, el bien se deprecia pero tú te eternizas pagándolo, mientras la empresa no te sube el IPC en el sueldo, el Gobierno te sube el IVA y los nuevos contratos se hacen por un 30% menos de sueldo que antes. Vaya tela…

Las cajas admiten su culpa en la crisis

Seguro que el pulpo Paul sabe cuándo volverán a darnos hipotecas para pisos a precios justos y equilibrados

Seguro que el pulpo Paul sabe cuándo volverán a darnos hipotecas para pisos a precios justos y equilibrados

Aunque hoy no se hablará de otra cosa que de la primera victoria española en un Mundial de Fútbol, me siento valiente para cambiar de tercio y contaros que Funcas, la Fundación de Cajas de Ahorros, reconoce en un estudio que las cajas de ahorros tuvieron mucha culpa de la burbuja inmobilaria.

Igual que el triunfo de España, es algo que llevábamos tiempo esperando; casi tanto como un niño de cinco años a los Reyes Magos. Por fin las cajas se dignan a reconocer que alimentaron la burbuja y permitieron que el precio de la vivienda siguiera aumentando y alejándose de nuestras posibilidades.

Las entidades financieras inflaron artificial y desproporcionadamente el sector inmobiliario entre 1995 y 2007, cuando la economía empezó a decaer, dándonos 9 veces más hipotecas, 6,7 veces más créditos para actividades de construcción y, ahí va la cifra gorda, 25 veces más dinero para actividades inmobiliarias.

Esta súper afluencia del crédito, en contraposición a la sequía que vivimos ahora, significa que si hace 15 años nos daban de media 50.000 € que devolvíamos en 20 años, cuando estalló la burbuja dando comienzo a la crisis, nos estaban prestando de media 150.000 € y los estábamos devolviendo, el que buenamente podía, en 30 años.

Ya sabíamos que las cajas, y los bancos aunque no den la cara, habían inflado artificialmente la burbuja conchavados con los ahí-huntamientos, los promotores, las inmobiliarias y los especuladores de turno. Lo que no habíamos oído hasta ahora era este canto de mea culpa entonado en forma de triste informe, ni mucho menos palabras de perdón, arrepentimiento y propósito de enmienda.

Esto último es importante porque sin ganas de cambiar, cuando los dioses quieran que las hipotecas vuelvan a nuestras vidas como las lluvias a la cosecha, todo volverá a sobrevalorarse y volveremos a tropezar en el mismo ladrillo, que estará hecho de la misma gloria y la misma miseria pero será aún más caro.

Si no aprendemos nosotros a administrarnos mejor el dinero y a guardar en el cajón las pretensiones de clase alta cuando somos una media pelada, y si las entidades financieras siguen destinando el 60% de sus préstamos a la actividad inmobiliaria, emitiendo deuda para sufragar sus desastres, no habrá Banco Central Europeo ni Vicente del Bosque que nos saquen del desastre, ni Euríbor que siga bajo, ni perrito que nos ladre.

Llamemos al pulpo Paul, a lo mejor él sí tiene una predicción que nos consuela.

A la de 1, a la de 2, a la de 3… ¡Adjudicada!

Cualquier día subastan el palacio de Blancanieves con los siete enanitos dentro...

Cualquier día subastan el palacio de Blancanieves con los siete enanitos dentro...

No, no estoy hablando de adjudicación de VPO ni de adjudicación de hipotecas; más quisiéramos muchos… Estoy hablando de adjudicación de pisos subastados porque hay familias que han dejado de pagarlos se los ha embargado el diablo disfrazado con traje y corbata de banquero de postín para venderlos al mejor postor.

Según un señor muy aburrido y con ganas de notoriedad que ha publicado un informe de subastas en 2009, éstas se duplicaron el año pasado con respecto al anterior y no tienen un futuro muy halagüeño para 2010 ni para 2011, ya que espera que se vuelva a duplicar la cifra de 2009. ¡Guay!

Antes que pararse a pensar qué harían con los pisos cuando los embargaran o qué pasarían si embargaban más de la cuenta aunque fuera un marrón para ellos, los prestadores de dinero por excelencia prefirieron darle al botón “Delete” para las familias e “Intro” para ellos.

Parece ser que esta jodía crisis que no nos sacudimos, de la que el aumento de los embargos son consecuencia directa, es culpa de una entidad estadounidense llamada Goldman Sachs y de las hipotecas basura que comercializó sin orden ni concierto. Ya se sabe: cuando Estados Unidos estornuda, Europa se resfría (y España coge una pulmonía de las de dos semanas en cama).

Esta vaina de las casas embargadas y subastadas a diestro y siniestro es una desgracia para el mercado inmobiliario porque aumentan el stock, para los bancos porque aumentan su propio stock y sus gastos, y cómo no: una desgracia para las personas que a golpe de mazo y voz en grito ven escaparse el chalé de sus sueños o el hogar de sus hijos.

Las entidades financieras nunca son dignas de compasión, tienen todas las herramientas y la información en la mano así que, si fracasan o meten la pata, que asuman las consecuencias de su avaricia. Pero las familias sí, algunas… Lo son las que no pueden hacer frente a más cosas y no han tenido más remedio que dejar de pagar de la hipoteca para sobrevivir a ella.

No lo son las que no quisieron ni abrir las cartas del banco, ignorando los avisoa de embargo como si por ignorarlos dejaran de existir o de tener validez. No lo son las que, tan avariciosas como los bancos, se embarcaron en casas tan grandes como buques en las que tienen que hablarse a gritos porque sólo son dos y gastarse un dineral en calefactar los metros que ni siquiera usan.

En ninguno de estos casos tenía que haber ocurrido pero los bancos no perdonan ni juegan a tomar el té como las niñas con las muñecas. Cuando te hacen firmar van en serio y cuando no lo cumples te echan de casa sin más.

Mis condolencias si os ha ocurrido, siendo afortunados a los que no. A todos los deseo que paséis un buen día :)