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¿El banco me dará la hipoteca?

Triple alianza: el banco se quiere casar contigo en vez

Ya sabemos lo que quieren. Aunque abren la mano y la tienden a los jóvenes con curro fijo, en su intento por aumentar beneficios para contrarrestar que las hipotecas ya no les dan a ganar los mismos dinerales que antes, los bancos siguen teniendo sus perfiles preferidos.

Para ellos, lo más de lo más es que seas funcionario/a, tengas ingresos altos, ahorros y… ¡¡estéis casados!! No es que al banco le importe tu vida privada, pero ya sabes que su mentalidad es muy conservadora y, aunque no lo hace por tradición ni gusto social, sí que prefiere que estéis casados, antes que ser novios, familiares o simplemente amigos, porque el matrimonio es una situación legal regulada.

Eso al banco le viene bien porque, en caso de que uno fallezca o pase algo, está estipulado qué pasará con la hipoteca y el banco lo tiene más fácil para cobrar el dinero.

Lo de preferir funcionarios ya se sabe por qué es… Contrato fijo, sueldo estable y por encima de la media. Después sus preferidas son las personas con contrato indefinido con una antigüedad mínima de año y medio, que tal y como están las cosas hoy en día, es todo un logro. 

Y luego, atención: entre trabajadores autónomos y empleados con contrato temporal, prefiere a estos últimos. En cualquier caso, los prefes de todos, además de funcionarios, son los empleados de multinacionales con sueldos altos.  Y los últimos, los jubilados o sin empleo.

Si tienes hijos también es un plus, porque te ven como una persona responsable y eso te da puntos a favor en el scoring, el sistema que utilizan para puntuar a los candidatos a la hipoteca. 

Pero tampoco es determinante ni siempre a favor, depende de la situación y del banco, ya que tener hijos supone más gastos y la hipoteca no debe suponer más de un tercio de todos los ingresos del hogar. En general, las deudas -incluida la hipoteca- no deben suponeros más de un tercio de lo que ganáis si no queréis veros con el agua al cuello, porque después de pagarlas toca vivir (comida, facturas, transporte, ocio, etc.) con el resto. 

Y ya lo de siempre… Que si tienes ahorros, mejor que mejor, porque los bancos son reacios a dar más del 80% de lo que vale el piso. Por ejemplo BBVA sí ofrece hasta el 100%, según tu perfil, y también puedes lograrlo si reúnes muchas condiciones para que te vean especial y te metan en el club VIP. Otra opción para lograr más del 80% es elegir un piso del banco, en ese caso se hacen las excepciones que hagan falta o te atan con vinculación a tope.

Este último es otro punto clave que, sin embargo, interesa hacer en lo mínimo, porque cuanta más vinculación firmes más dinero gastarás en cosas que no tenías previstas. No es lo mismo domiciliar la nómina y pagar con tarjeta, que total lo harás igual en otro sitio, que contratar un plan de pensiones o los seguros con el banco, ya que son hasta un 50% más caros que si los firmas con empresas de fuera.

Ahora mismo las mejores ofertas están, como ocurre desde años, en la banca online, especialmente Coinc (de Bankinter) donde puedes pillar una hipoteca a Euríbor + 0,89% sin vinculación ni comisiones, contratándola íntegramente por Internet, excepto el inevitable paso por la notaría. También te dan mejores condiciones, hasta Euribor + 0,69% si sólo necesitas el 50% o 60% de lo que vale el piso.

Errores que cometemos al comparar hipotecas

Ayyyy, tenía que haberlo pensado mejorrrrr

A la hora de buscar y comparar hipotecas hay que tener en cuenta muchos factores, no sólo el diferencial, que es lo que más grande ponen los bancos en sus publicidades de Internet, folletos y escaparates. La hipoteca más barata no tiene por qué ser la que tiene el diferencial más bajo.

Una hipoteca es más que el diferencial: también hay que mirar cuánto interés fijo cobra al principio y durante cuánto tiempo… Si tiene poca, mucha o ninguna vinculación… Si cobra comisiones, cuáles y de cuánto… Y, entre otras cosas, cuántos intereses pagarás si la pones a más o menos plazo, que es otro de los errores más comunes.

Ponerla a un plazo largo nos da cuotas más cómodas, pero nos hace pagar muchos más intereses. Para calcular sin equivocarnos y sabiendo los muchos miles de intereses que al final le habremos dado al banco lo mejor es calcularlo previamente en un simulador. Por eso hay que ajustar el plazo a lo más corto posible, teniendo en cuenta que eso no nos ahogue y que el Euríbor puede subir haciéndonos pagar más que ahora.

Éste es otro de los errores: la cuota que ahora pagas también tienes que poder afrontarla si de repente te bajan los ingresos, te quedas en paro o sube un porrón el Euríbor. Y en ningún momento debe suponer más de lo que ingresamos para no vernos con el agua al cuello.

Para prever bien los gastos hay que mirar también las comisiones. ¿La hipoteca ideal? ¡¡La que no tiene!! Ni apertura, ni por amortizar, ni por cancelar, ni por tener tarjeta de crédito, ni por respirar. Por nada. Imagina que recibes un dinero inesperado o has ahorrado bastante y quieres liquidar parte de la deuda, algo super recomendable para que te bajen los intereses a pagar y los años para hacerlo. Qué piiiiiiii que el banco te cobre por hacerlo, ¿no?

¿Y qué me cuentas de la vinculación? Sí, sí, es a cambio de rebajar el diferencial… ¿Pero sabes cuánto te subirá la hipoteca? Para eso está la TAE (Tasa Anual Equivalante), que te calcula todo lo que gastas al año en la hipoteca repartido en 12 meses. De nada sirve tener un diferencial más bajo si luego se te va por ahí más dinero con el seguro de hogar, el de vida y el plan de pensiones que te impone el banco para bajarte el diferencial.

¡Ah! Y no tienes por qué contratar ningún seguro ni nada si no quieres. ¡¡No son obligatorios!! Para la hipoteca namás que hace falta un seguro contra incendios, que suele venir dentro del seguro de hogar, que puedes -al igual que cualquier otro producto- contratarlo con quien te dé la gana, ahorrando hasta la mitad de lo que pagarías con la empresa que te diga la entidad, siempre que esté asociado a la hipoteca.

Hipotecarse es un mundo, pero para que no te se haga un mundo, ten en cuenta estas cosas y saldrás ganando porque saldrás ahorrando.

¿Existen hipotecas con dación en pago?

Intenta quedarte con la casa por todos los medios

¿Te acuerdas de la dación en pago? Fue como la prima de riesgo: un término que ya existía, del que no se hablaba más que en el sector y tampoco siempre, y que de repente saltó a los informativos y todo el mundo oía hablar de él, poco a poco enterándose de qué era.

La dación en pago es entregar la vivienda al banco a cambio de cancelar la hipoteca. Suena a lo lógico… Si dejas de pagar la casa por la que te han dado la hipoteca, se la das al banco y listo. Se supone que pierdes hasta dinero porque todo lo que hayas pagado hasta el momento no lo recuperas.

¡¡Pero no!! El sistema está montado para que la banca siga ganando como sea. En cuanto dejas de pagar tres recibos, el banco te llama para negociar, si no es posible ejecuta la hipoteca y embarga la vivienda. Luego la saca a subasta por un precio ridículo, muchas veces quedándosela porque nadie la compra; estas subastas ni siquiera están bien anunciadas así que posibles compradores tampoco se enteran.

Pero no le basta con quedársela, te pide todo el dinero que falta entre lo que ha conseguido por el piso, muy tirado a la baja, y lo que te queda por pagar. Imagina si, además, como pasa ahora, muchas viviendas -como las compradas durante la burbuja- se venden por debajo de lo que costaron… ¡Para pegarse un tiro!

Por eso la dación en pago es algo a lo que nadie desea llegar, pero que todo el mundo querría si se viera en la desagradable situación de no poder pagar de ningún modo. La mejor salida parece dar el piso al banco y cancelar con ello la deuda completamente.

Desde 2013 Bankinter es la única entidad que acepta la dación en pago en uno de sus préstamos: la Hipoteca Sin Más, de ahí su nombre. Es a Euríbor + 0,99%, con un interés fijo del 1,50% el primer año. Para conseguirla tenéis que ingresar como mínimo 2.000 euros al mes entre todos los titulares, siendo posible lograr hasta el 80% del valor de la vivienda (tasación o precio de venta, el que sea más bajo) y se puede poner hasta a 30 años, siempre que el mayor no tenga más de 75 al terminar de pagar.

Es para la vivienda habitual y para darte ese diferencial, el banco quiere que domicilies los ingresos, firmes un seguro de hogar y otro de vida que deberán renovarse cada año. La vinculación más habitual, a la que además añade una pulla de plan de pensiones al que debes aportar, como mínimo, 600 € al año.

¿Pero de verdad interesa una hipoteca así? Pues sí pero no. Si denuncias el banco tras ejecutarte la hipoteca, antes un juez podía paralizar el desahucio si veía que tienes alguna cláusula abusiva en el contrato y como todos la tienen, no perdías la casa. De momento los jueces están a la espera de volverlo a hacer, pero podrán gracias a la opinión que sea espera favorable del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Si se hace bien el estudio previo y te hipotecas acorde a tus posibilidades, no tienes por qué perder la vivienda, aunque es cierto que te puede sobrevenir una desgracia te disminuya drásticamente los ingresos y te veas en esta situación. Entonces la dación de pago es la salida.

Por otra parte, los bancos tampoco son de ejución rápida. Tienen aún tantos pisos por vender que prefieren negociar y dar facilidades antes que quedarse tu casa. Así que, si te ves en esta situación, negocia cuanto puedas. A ti no te interesa perder la casa, pero es que al banco le interesa más el dinero que puedas pagar, aunque sea menos, que quedarse con la vivienda. Por eso, durante los años duros de la crisis, aceptó daciones en pago de forma excepcional, aunque la hipoteca no lo contemplara así en un principio.

Es un tipo de hipoteca que no se populariza porque la banca dice que tendría que subir los precios que oferta actualmente, aunque suena a excusa y más bien no lo hacen para que no cambies de opinión rápidamente y le endoses la casa con tal de no pagar más. Prefiere que pagues y por eso no se comercializan más Hipotecas Sin Más como la de Bankinter.

Santander entra con prudencia en la guerra hipotecaria

Nuevos movimientos de ataque

Dijo que no entraría en la guerra hipotecaria… Dijo que lo del BBVA era una locura… Dijo que no bajaría su hipoteca pero… Ha sucumbido. El Santander acaba de lanzar una oferta a Euríbor + 0,79% para competir con el BBVA, su máximo rival en España, que hace un mes rebajó su préstamo hipotecario a Euríbor + 0,89%.

El Santander no quería entrar en la guerra de precios por dos motivos: dijo que el BBVA era imprudente al volver a dar hipotecas por el 100% (sólo lo hace en algunos casos) y le parecía una locura competir bajando precios porque eso les rebaja los márgenes de ganancias con las hipotecas.

Pero, como apenas dan intereses por los depósitos, la banca ve las hipotecas como la mejor salida, casi la única, para volver a ganar dinero. O como mínimo para asegurar ciertas ganancias. Todavía se cancelan más hipotecas de las que se firman y estas nuevas no son por importes tan altos como las antiguas. El dinero que debemos a los bancos baja cada año y, por primera vez en meses, en marzo bajó la firma de hipotecas.

Sumado a que los diferenciales del boom están casi todos por debajo del 0,50% (porque también hubo guerra feroz de precios en ese momento), la mayoría de hipotecas actuales dan pocas ganancias a la banca, que busca captar nuevos clientes rebajando los diferenciales.

Pero mucho ojito: no todo son los diferenciales. Detrás de ese Euríbor + 0,79% está una vinculación de ingresar como mínimo 1.200 € al mes de nómina o 600 € de pensión (hasta aquí bien, es asequible), seguros y también que sólo da este diferencial si como mucho te presta el 60% del valor del piso, además de comisiones por amortizar y un interés fijo el primer año.

Es una jugada inteligente. Lanza un diferencial muy llamativo que sólo da a quien tenga ahorrado como mínimo la mitad de lo que valga la vivienda (40% de la entrada y 10% de gastos aproximadamente).

Aún así, es una gran hipoteca si, por ejemplo, tienes ese dinero ahorrado, vendes un piso para comprar otro y necesitas máximo el 60%, o si tu familia te deja tanto dinero como para necesitar que el banco sólo te preste la mitad o un poco más. A quien no cumpla estos requisitos también le puede dar la hipoteca, pero con otras condiciones que pasan por subir el diferencial y encarecer la cuota mensual.

Santander no es el único que ha movido ficha. Abanca, Liberbank e Ibercaja también han mejorado sus hipotecas. El primero ha rebajado su Hipoteca Mari Carmen a Euríbor + 0,99% y fijo del 1,45% el primer año; su punto fuerte sigue siendo que pide ingresos mínimos 600 € al mes. Mientras que Liberbank ha rebajado a Euríbor + 0,89% con 1,75% el primer año y medio, Ibercaja tiene la Hipoteca Ideal a Euríbor + 0,90% con 1,50% fijo el primer o dos primeros años.

ING, Bankinter y Bankia no tardarán en responder, aunque la de Bankia es sin intereses fijos al principio, sin vinculación ni comisiones, lo que al final hace que el Euríbor + 1,20% no resulte tan alto. Podríamos pensar que trasladan la guerra de precios del tipo fijo al variable porque creen que subirá el Euríbor, pero lo cierto es que más que esto es que necesitan captar nuevos clientes como sea.

Las hipotecas son más accesibles, pero siguen peor que antes de la crisis

¿Es un buen momento para hipotecarse? Es la eterna pregunta…

La crisis ha acabado; al menos, oficialmente. La economía nacional crece, el empleo y la construcción se van recuperando, a la mayoría de empresas les va bien…

Sólo falta que nos suban los salarios para recuperar todo el poder adquisitivo que hemos perdido durante los últimos 10 años en los que a muchos no se les ha subido ni el IPC y a los que han encontrado empleo nuevo o por primera vez se les ha calzado un sueldo de hambre y miseria. Lo mismo que no se han recuperado los sueldos decentes, no se han recuperado las buenas hipotecas.

Aún así, hay más salarios que durante los años duros de la crisis (años duros también de casi 6 millones de parados) y como la banca necesita nuevos clientes, ha vuelto a abrir las puertas de sus sucursales de par en par. Está dispuesta a dar hipotecas, lo necesita. Por un lado tiene mucho dinero que pagar en indemnizaciones por abusos condenados como la cláusula suelo, las hipotecas multidivisa o los gastos de la hipoteca.

Necesita que le paguemos intereses para asumir estas facturas millonarias, porque los ahorradores prefieren comprar pisos o invertir en otras cosas, y ya no le dejan el dinero en depósito para que jueguen con él.

Por otro, como en los peores años de la crisis dio muy pocos préstamos, se han ido terminando de pagar muchos de las antiguos y, de los que quedan, la mayoría tiene un diferencial ridículo que casi no le da intereses con las cuotas mensuales, así que la banca está  necesitada de pescar nuevos clientes.

Además, hay mucha competencia entre los bancos. De ahí que se hayan peleado hasta bajar los diferenciales por debajo del 1% y que llevemos 3 años viendo hipotecas fijas que caen, suben, caen, suben y así… Pero que están baratas como nunca: un 2,5% a 30 años es un chollo. O eso parece, porque si lo dan es porque muy seguros están de que al Euríbor le queda un laaaaarga etapa en mínimos históricos.

Han relajado las condiciones que ponían en la crisis, se recurre menos a los avalistas, pero no es oro todo lo que reluce. En las hipotecas fijas se cobra comisión de apertura del 0,5-1% y se intenta atar al cliente con mayor vinculación que en las variables, donde tampoco van mal servidos de ataduras como domiciliar nóminas y recibos, uso de tarjetas, firma de seguros, plan de pensiones, etcétera.

Pero sí, en global es un mejor momento que durante la crisis y se dan más hipotecas, aunque no hemos vuelto a lo que teníamos antes de 2008. Hemos salido del hoyo y la prueba es que las hipotecas sobre viviendas aumentaron el 9,7% en 2017, habiéndose firmado 310.096. Ha sido el cuarto año consecutivo que crecen y con la cifra más alta desde 2011.

Entonces… ¿Estamos ante un buen momento para firmar una hipoteca? Es lo que siempre nos preguntamos cuando pensamos en comprar a crédito una vivienda. Podía ser mejor, pero no es mal momento. El Euríbor seguirá muy bajo y en negativo por lo menos un año más, y probablemente más tiempo, ya que hace años que las previsiones terminan por alargarse en lugar de cumplirse.

Apenas hay hipotecas por el 100%, la banca aprende de los errores precrisis, pero todavía no hemos llegado a las hipotecas anteriores, esas que a algunos les ahogaron por tener cláusulas abusivas y que a otros les están permitiendo respirar porque, como los diferenciales son tan bajos y el Euríbor lleva dos años bajo cero, están pagando las cuotas más baratas de su vida. No es lo que fue en la década pasada, pero por primera vez, estamos ante lo mejor de esta década.

De todos modos, si te puedes esperar, mejor. Aún tiene que aprobarse la nueva Ley Hipotecaria, que se supone que se hará antes del verano (veremos a ver porque también lleva infinitos retrasos) y es posible que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea obligue a la banca a devolver a los clientes españoles todo lo que pagaron como gastos hipotecarios.

Si no puedes esperar, al menos negocia pagar lo menos posible de esos gastos. Actualmente, el Tribunal Supremo ha reconocido que podemos reclamar todo excepto el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), el concepto más caro con diferencia.

En las hipotecas VIP no es oro todo lo que luce Premium

A los bancos les encanta que tengas dinero

Cuanto más tienes mejor te ven

Parte de lo que voy a contar, quizá todo, te va a indignar o te va a encantar. Depende de cuánto ganes y cómo lo mires… Porque de tus ingresos o de los del conjunto de la familia dependen y mucho las condiciones que te van a dar en la hipoteca. No es lo mismo 600 € o 900 € al mes que meter en casa 2.000 € o 3.000 €.

En función de tus ingresos, tu estabilidad y antigüedad en el trabajo y tus ahorros, el banco te mirará con unos ojos u otros. La lupa te la va a poner encima de todas formas, pero de lo que vea no sólo dependerá que te dé o no la hipoteca sino en qué condiciones lo haga. Aunque no olvides que, salvo préstamos online, puedes y debes negociar.

De ahí que haya algunas hipotecas llamadas VIP o Premium destinadas a los clientes por los que todos los bancos se pelean. Esos que no tienen otras deudas o que, si las tienen, se las pueden ventilar de sobra. Esos que ganan un pastizal al mes y que hace siglos que trabajan donde están, por no hablar de si eres funcionario, entonces por lo general te ponen la alfombra roja.

Sobre todo esos que tienen ahorros y no necesitan más del 80%, aunque tampoco quieren que pidas poco porque cuanto más pides, más rentable eres porque más dinero les das a ganar durante más tiempo, y cuanto menos pides al contrario. Por eso también les hacen tilín los perfiles VIP, porque piden hipotecas altas para casas más caras.

Este tipo de préstamos exige rentas altas y lo mejor que tienen es el diferencial, como por ejemplo la Hipoteca Selecta de Liberbank, a Euríbor + 0,85%, para ingresos de 3.000 € en adelante. Pero aparte de tener un buen diferencial te atan mucho, para ser tan VIP esta hipoteca tiene algunas comisiones y una vinculación muy alta, porque lejos de querer ofrecerte mejores condiciones, con el señuelo del diferencial te quieren pescar y que te ates con más productos que en otras hipotecas con diferenciales sólo un poco más altos, del 0,99% por ejemplo.

Otro caso es la Hipoteca Privilegium VIP del Banco Mediolanum. Por sólo Euríbor + 0,85% exigen un patrimonio mínimo de 350.000 €, de los que al menos 100.000 € deben estar invertidos en la entidad. El caso más claro de hipoteca VIP timo es la del Sabadell, pero es que todas las del Sabadell son malas hipotecas, aquí no se escapa ni la supuestamente mejor. Un fijo del 1,5% el primer año y Euríbor + 1% el resto del tiempo. ¿Eso es VIP? Es Hay mejores hipotecas y no se venden como exclusivas.

Entonces… ¿Interesa ser VIP? Hombre, sí, los ingresos cuanto más altos mejor, pero no necesariamente hay que serlo para conseguir una buena hipoteca ni todas las hipotecas anunciadas como VIP, Premium o similar son mejores que otras que no lo son, que piden menos ingresos y que a veces no te atan con vinculación ni comisiones.

Por ejemplo, la Hipoteca Open de Openbank cobra desde el principio Euríbor + 0,99%, no tiene vinculación ni comisiones y sólo te pide que ganes 900 € si vas solo/a o 1.800 € entre dos personas. En el fondo sale más barato que tener una VIP y aportar 600 € al año a un fondo de pensiones y anclarse al banco con seguros y depósitos.

Las hipotecas VIP de cualquier banco tienen mejor diferencial que el resto de hipotecas de esa entidad, pero no son las mejores de todas las que hay en el mercado. Las mejores no tienen por qué ser para gente con mucho dinero porque tampoco todo es el diferencial, lo ideal es sin vinculación ni comisiones. De todos modos, las hipotecas VIP están de capa caída. Aunque quedan algunas como las mencionadas, no es algo que los bancos promocionen mucho. Es un producto que tienen para captar a clientes con mucha pasta y atarlos más que si les pusieran bridas en las muñecas.

Tuvo su gran momento cuando se daban menos hipotecas y se querían asegurar de que los clientes que pescaban eran muy solventes, pero ahora el foco está en los préstamos a tipo fijo, con los que se retiene a familias con recursos medios, que son muchas más que las otras, y que son las que entre todas consiguen dar a un banco una cartera de clientes que le saque a flote las cuentas del año.

Bankinter revoluciona el mercado con una nueva hipoteca 100% online

Su hipoteca, gracias.

Su hipoteca, gracias.

Bankinter acaba de lanzar, a través de su portal Coinc, un nuevo préstamo hipotecario que rompe y revoluciona el mercado, colocándose directamente como la mejor hipoteca del momento.

No, no es publicidad, ni es exagerado. La nueva hipoteca es a Euríbor + 0,99%, sin interés fijo al principio, algo a lo que sí recurre la competencia con tal de cobrar más para compensar que el Euríbor lleva en negativo casi dos años. Incluso ING sucumbió y lo incluye desde hace unos meses.

Esta hipoteca variable no tiene comisiones ni vinculación. O sea que 0,99% es el primer, único y mejor diferencial que ofrecen; no está sujeto a que domicilies ingresos, compres con tarjeta, tengas seguros, depósitos o plan de pensiones, que son las vinculaciones más frecuentes de la banca en general.

Ni siquiera tienes que tener cuenta en Bankinter: el recibo te lo pasan a otra cuenta que tengas ya abierta en otro banco. Parece que se adelantan a la nueva ley, que no permitirá reducir el diferencial a cambio de atarte con vinculación.

Como la competencia, prestan hasta el 80% del valor de la vivienda, a devolver en un mínimo de 3 años y un máximo de 30. Peeeeeero es toda todita online. Todo irá por Internet: los datos que les das sobre ti, el estudio de la vivienda, el envío de documentación y la información de todo el proceso. No ves a nadie, no quedas con nadie. Hasta la cita con la notaría te la dan a través de Internet. Es el único día que tendrás que ir y ver a alguien.

En Bankinter dicen que las hipotecas serán así dentro de 20 años, que sólo se adelantan para adaptarse a una nueva realidad en la que las personas que buscan información de hipotecas lo hacen a través de Internet. Por eso su perfil es el de jóvenes compradores de su primera vivienda. Esto no significa que otro tipo de personas puedan contratar la hipoteca, pero a lo que se ve Bankinter cuenta con que las personas de más edad tienen otra mentalidad y otro manejo de las nuevas tecnologías.

Bankinter, el sexto banco en España, necesita ganar dinero y ganar clientes, mejor jóvenes porque tienen más años por delante para ser clientes. El palo que le ha dado el Tribunal Supremo en las hipotecas multidivisa le pone en riesgo 400 millones €. Además, el Euríbor no le da beneficios, sólo quebraderos de cabeza: ha cerrado noviembre en el -0,190% y Bankinter comercializó una hipoteca a Euríbor + 0,18%, que ahora ya no da ninguna ganancia.

Confiesan que se arriesgan porque creen que el futuro es Internet y porque, incluso en los tiempos más duros de la crisis, presumen de pocos morosos. Dicen también que pueden dar este precio tan novedoso en estas condiciones porque el coste de Internet es barato y les permite bajar el de la hipoteca.

Pero no todo son ventajas… En las hipotecas online no cabe la posibilidad de negociar, ni de personalizar, de lo que han hecho su bandera con las hipotecas personalizables que anuncian por todas partes. Son lentejas, si te gustan las tomas y si no a otro banco. Por eso siempre han sido las más baratas del mercado: ahorran costes y, como ya dan un precio ajustado desde el principio, no dejan margen a la negociación ni a la mejora de las condiciones iniciales.

Estamos ante el principio de una nueva era. Es cuestión de tiempo que la competencia (ING, Santander, Bankia y BBVA, entre otros) hagan lo mismo o algo parecido. Sobre todo en cuanto vean que Bankinter gana clientes con ello. Y seguro que interesados en esta nueva hipoteca no le faltan. Sólo hay que ver lo bien que le está yendo a Bankia desde que quitó la vinculación y las comisiones ha quintuplicado la firma de hipotecas en lo que va de año.

12 consejos para buscar hipoteca (2ª parte)

Procura no pillarte los dedos

Procura no pillarte los dedos

Continuamos donde lo dejamos el viernes, con los consejos básicos para orientarte en el mundo de las hipotecas. Aquí van los 6 que faltaban en la lista del otro día:

¿Qué es la vinculación?

Lo que el banco pide a cambio de rebajar el diferencial hasta una cifra razonable. El mejor que se da ahora es Euríbor + 0,90%, aunque las hipotecas con diferenciales más bajos esconden la vinculación más alta, así que cuidadín…

Por vinculación se entiende domiciliar ingresos, uso de tarjetas, plan de pensiones, uso online de la cuenta, seguros de hogar, vida, protección de pagos, etcétera. Cuanta menos firmes, mejor. Calcula si de verdad ahorras o lo que dejas de pagar con la rebaja del diferencial lo estás palmando con el pago de estas cosas, que encima a veces ni las quieres. Para clientes con ingresos muy altos los bancos ofrecen diferenciales más bajos.

Huye de las comisiones

Las hay por apertura (te cobran entre 0,5% y 1% de lo que pides por darte la hipoteca), amortización total o parcial (pago anticipado de parte de la deuda), cancelación, subrogación (llevar el dinero a otra entidad) y novación (firmar un nuevo contrato para cambiar una o varias de las condiciones). Lo ideal es que NO tengas ninguna. Negocia con el banco si quieren imponértelas. Ahora mismo Bankia tiene una hipoteca sin vinculación ni comisiones, a Euríbor + 1,20%, que está teniendo mucho éxito.

¿Dónde empezar a mirar?

Las más baratas siempre han sido las hipotecas online, las que conceden los bancos que operan exclusivamente por Internet. La ventaja es que tienen menos vinculación y menos comisiones. Puedes mirar la Hipoteca Naranja de ING Direct y la Hipoteca Open de Openbank, ambas a Euríbor + 0,99%. La pega es que tienen menos flexibilidad para negociar porque no suele haber oficinas físicas y todos los trámites son por Internet. En este blog, el primer día de cada mes publicamos un completo análisis del mercado con un listado de las 10 mejores hipotecas a interés variable y las 3 mejores a tipo fijo. ¡No te lo pierdas!

Tipo fijo al principio

Como el Euríbor lleva en negativo desde febrero de 2016, la banca se tira de los pelos. Para no perder margen de beneficios hace años, ya durante la crisis, que se inventaron el interés fijo inicial. O sea que te cobran un interés fijo durante el primer o dos primeros años de la hipoteca, mucho más alto que si desde el principio pagaras Euríbor + 1%. Es complicado escapar a esto, creo que lo tienen todos. Puede variar entre el 1,10% y el 3%, según el banco.

El seguro de vida, hasta 4 veces más caro con el banco

¿Queeeeee?

¿¿¡¡Queeeeee¡¡??

¿Tienes un seguro de vida con la hipoteca? No pierdas ripio de esta noticia, te interesa muchísimo y te dejará con la boca abierta.

La empresa Global Actuarial ha ido de incógnito a 12 bancos y 15 aseguradoras, comprobando que contratar el seguro con el banco puede salir hasta 4 veces más caro, según el rango de edad.

Para un préstamo de 120.000 €, la media que se presta en hipotecas según las estadísticas, preguntaron cuánto cuesta el seguro de vida con cobertura de fallecimiento e incapacidad permanente en caso de tener 30, 40, 45 y 50 años. La edad juega un papel importante por ser un seguro de vida.

Para el rango de 30 años, la diferencia es abismal: mientras que con el banco pagarías una media de 253 €, contratarlo fuera te saldría por un 60% menos. Aaaahhhh… ¡¡¿¿Cómo puede ser??!!

Porque la banca marca los seguros con un margen mínimo del 30%, que se ganan porque las aseguradoras que te presentan son suyas o participadas por ellos en más del 50%. Necesitan ingresos extra ya que sus beneficios han bajado porque el Euríbor lleva en negativo más de año y medio y, además, a buena parte del sector le toca pagar una factura elevada por el uso de cláusula suelo y otros abusos por los que de vez en cuando reciben condenas como las multidivisa, el IRPH y los gastos de la hipoteca, entre otros.

Cuanta mayor es la edad, menor es el clavo que mete el banco. Para las personas de 50 años, el banco cobra 1.089 € de media por un seguro de vida, mientras que eso mismo se puede conseguir fuera por 758 €, ahorrando un 44%, que tampoco es moco de pavo.

Juntando todos los rangos de edad sale que el banco cobra de media sus seguros de vida un 48% más caros y, sin embargo, consiguen que firmemos con ellos un 70% de todos los que hay. ¡¡¿¿Por qué??!! Cuando estás hablando de tu hipoteca con el empleado de la oficina no te planteas que puedas contratarlo fuera, quizá no lo sabes, te da vergüenza o piensas que el banco se negará a darte el préstamo.

Cuando vas a contratar una hipoteca crees que estás cogid@ por los piiiiiii y que no tienes otra opción. Pero no es así. Entre que te dicen que te dan la hipoteca, la estudias y la firma pasa un tiempo, que debes utilizar para buscar otras opciones: pide precio a por lo menos tres aseguradoras más fuera del banco, compara y coge la más rentable para ti. Siempre, claro está, que tener un seguro de vida te interese porque deje la hipoteca solucionada si te pasa algo, y porque la rebaja del diferencial te compense este pago extra.

La firma del seguro de vida es opcional y la empresa con la que lo contrates también, siempre que aparezca ligado al número de préstamo y que el banco sea el beneficiario en caso de que te mueras o sufras una incapacidad permanente para trabajar. Lo tienen todo bien atado, si te mueres se aseguran de cobrar la deuda.

Según el estudio realizado, las compañías más baratas son Aviva y Caser, y las más caras las del Banco Sabadell, Banco Santander y Mapfre (la de Bankia). Otra opción para ahorrar es llamar a la aseguradora un mes antes de la renovación y pedir que se actualice el seguro al capital pendiente de pago, con ello abaratas para el próximo año la prima (precio del seguro). Y por qué no, pregunta ahora en otras compañías y, si te ofrecen lo mismo por menos dinero, cámbiate para el próximo año.

El diferencial que ofrece el banco es a cambio de atraparte con seguros, tarjetas, plan de pensiones y domiciliación de ingresos y recibos, entre otras cosas. En tu mano está echar cuentas y decidir si te compensa tener el seguro de vida y con quién lo contratas, ahorrando dinero y dando menos que ganar al banco, que ya te saca los higadillos por todas partes con la cuota y otras cosas.

También puedes optar por una entidad, como Bankia, que tiene una hipoteca a Euríbor + 1,20% sin comisiones y con la única vinculación del seguro de hogar, que incluye un seguro antiincendios, el único obligatorio por Ley cuando tienes hipoteca.

La comisión de apertura, una puya que debes ahorrarte

Despaaaacitooo, te vamos cobrando poquito a poquitooo...

Des-paaaacii-to, te vamos cobrando poquito a poquitooo…

No es muy conocida pero tampoco pasa desapercibida. La comisión de apertura ha estado presente durante años en algunas hipotecas, pero luego desapareció de la nueva oferta, cuando la banca reabrió el grifo del crédito a finales de 2013 y en 2014, porque querían ser lo más competitivos posible.

La banca la hizo reparecer para ganar dinero pero con el tiempo se la cargaron por su mala fama. Sin embargo, tras el estallido masivo de la cláusula suelo y la devolución de cantidades millonarias (muchas aún sin devolver), la banca ha vuelto a tirar de ella desde el año pasado.

¿Por que? Otra vez para ganar dinero. Los bancos acusan mucho que la mayoría de las hipotecas se han cancelado o son antiguas, de aquellas en las que el diferencial está bastante por debajo del 1%, tienen menos comisiones y la vinculación es baja o inexistente. Aunque son préstamos anteriores a la crisis, cuando los pisos valían más dinero y, por tanto, se prestaba más dinero, hay algunas que están ya bastante pagadas.

Las que no, tampoco les reportan ahora los beneficios que sus consejos de administración quisieran… El Euríbor está en negativo, regalándonos las cuotas más bajas de nuestra vida como pagadores y a ellos, los mayores quebraderos de cabeza para seguir consiguiendo dinero a pesar de cobrar por las hipotecas menos que nunca y de tener que pagar facturas millonarias por la devolución de la cláusula suelo, algunos gastos de la hipoteca y otros abusos a los que ahora se ajusticia lentamente en los tribunales.

Para paliar la situación se inventaron mayor vinculación, las hipotecas a tipo fijo y, aunque tienen peor fama, rescataron algunas comisiones. Entre ellas está la comisión de apertura, poco frecuente, pero como te pille te pega un palo de tente y no te menees. Lo habitual que cobran por ella es un 1% del dinero que te prestan. A priori suena poco, pero tradúcelo a euros. Si pides 150.000 euros son 1.500 pavos. Una pasada, ¿no? Y el concepto es sólo porque te abren una hipoteca.

Encima de que aún muchas entidades te encasquetan al 100% el pago de todos los gastos de la hipoteca, aunque algunos de ellos está demostrado que sólo les interesan a ellos (tasación, gestoría, copias de notaría, registro de la propiedad…), y encima de que otras sólo los comparten parcialmente, y de que te sacan el dinero durante años con seguros, tarjetas, planes de pensiones e intereses, tienen la indecencia de cobrarte entre un 0,50% y un 1% por darte la hipoteca. Como si no ganaran ya bastante con ella durante las próximas décadas…

Te rompe los esquemas y el bolsillo. Los gastos de firmar una hipoteca y comprar una vivienda son altos. Si los pagas todos tú, aunque no tengas por qué, son el 10% de lo que te prestan. O sea que si te dejan 150.000 euros te toca soltar unos 15.000 en gestoría, notario, impuestos, tasación y registro. Además paga la mudanza, da el 20% de entrada al vendedor (ya que el banco no te prestará más del 80% en casi todos los casos) y etc, etc… Por eso lo que te faltaba pal duro es tener que soltar un 1% sólo por contratar la hipoteca con ellos.

Helpmycash calcula que si no tienes comisión de apertura puedes ahorrar una media de 795 euros, cifra nada desdeñable y que te vendrá fenomenal para todos los gastos que se te vienen encima. No hay que pensar total qué más da si ya me estoy gastando un dineral en todo… Todo suma. Y si el banco te quiere cobrar la apertura, negocia para que no lo haga. El 70% de los préstamos incluyen esta comisión, especialmente los fijos y los mixtos.

Para huir de ella puedes recurrir a los bancos online, que no suelen cobrar comisiones, excepto Oficinadirecta.com, que sí incluye un 0,50% por apertura. Por eso la hipoteca de Bankia, que a principios de año lanzó sin comisiones, ha tenido tanto éxito y cuadriplicó la gente interesada en ella.